物业服务收费难的症结与对策研究

随着我国房地产行业的快速发展, 为物业服务行业创造了良好发展前景, 物业服务企业在为人们提供更多优质服务的同时, 也将管理、经营等进行有机结合, 不断拓展资金来源, 不仅实现了自身良好发展, 也更好地服务于甲方及用户, 虽然, 物业公司的存在给社会提供了大量的岗位, 为公众创造了整洁、安全的环境。但是, 物业公司在实际运营中存在的很多问题不容忽视, 其中, 收费难是最大的一个问题, 这一问题的产生, 对物业服务企业是否能够更好地服务于社会, 是否能够保障物业服务企业的平稳运行, 产生了重要影响。所以, 本文将针对物业服务收费难的问题与对策进行相应阐述。

一、物业服务收费难的症结

物业服务收费难是物业服务企业面临的一个重要难题, 也是一个较为普遍的问题, 这个难题不仅需要物业服务公司给予更多关注, 还需要引起社会公众的广泛关注与重视。如果在一个小区当中有百分之二十五左右的业主存在欠费, 那么长此以往将会有更多的业主拖欠费用, 这样不仅会造成物业公司的运营发生困难, 也会对小区的其他各种维护工作造成影响, 各项服务没有足够的运营经费, 服务质量受到影响, 业主居住与生活环境水平同样也会受到影响。收费难现象的出现, 一方面是有一部分物业公司确实存在管理问题, 不配备相应的服务人员, 存在服务不到位、设备维护维修不及时等现象, 但大多数的物业服务公司还是愿意尽力去服务于业主或甲方的。

物业的服务有很多方面, 一方面为显性服务, 比如保安、保洁等等, 另一方面为隐性服务, 比如维修、垃圾清运、化粪池清掏、避雷检测、外墙清洗、消防设施检测、电梯维保、高压水箱清洗等各方面, 这种隐性服务, 大多数的业主看不到甚至不知道, 然而这些隐性服务缺任何一项都会给小区居民带来生活上的不便, 这些隐性服务任何一项的费用都不低, 业主拖欠物业费导致物业公司没有足够经费, 无法配齐甚至找到更好的服务人员, 无法及时为小区提供各种服务, 维护小区内的公用设施, 长此以往就会导致小区内生活品质下降, 这跟业主对物业服务的整体认知有直接关系。

其症结主要体现在以下几个方面:

第一, 在各种类型的服务项目, 尤其是住宅类型的物业项目中, 业主对物业服务的消费观念并没有真正形成并建立, 在实际物业服务收费过程中, 由于广大业主缺乏消费意识, 对物业费用以及服务方面缺乏认知, 因此经常会造成物业服务收费难的问题。

第二, 业主对房屋建筑质量及配套设施等存在不满。很多小区有许多遗留问题, 比如房屋建筑质量并没有达到相应的标准、绿化面积和买房时承诺的不一样、房间设计不合理、采光不好、小区内没有便民服务商店、配套设施不完善等等, 而这些更多的是开发商的问题, 很多小区物业与开发商实际为父子公司, 所以业主便将种种问题归咎于物业服务公司, 最终导致了物业收费难;

第三, 业主将生活中的琐事归结于物业公司, 以此为理由拒交物业费。许多业主将邻里装修问题、扰民问题、甚至于邻里间的吵闹都作为不交物业费的理由;而这些问题物业公司是无权干预的, 如果多次制止又有可能会造成业主与物业公司之间新的矛盾, 物业公司实际上在很多问题上都处在很尴尬的地位, 服务不是服务, 管理不是管理;

第四, 业主素质良莠不齐。业主素质良莠不齐, 在小区中经常会存在业主随意丢垃圾、践踏草坪、损坏设备设施等现象, 甚至有些业主用言辞和行动去伤害作为社会最底层的保洁、保安等人员, 物业公司如果因此与业主发生纠纷, 吃亏的最后还是物业公司。

二、物业收费难有效解决措施

可以采取以下几项措施解决物业收费难的问题:

第一, 政府应加强舆论的导向作用。政府应广泛宣传物业缴费的重要性, 缴费是物业服务的基础, 遇到问题解决问题, 不提倡以不交费作为解决问题的办法, 否则只会造成恶性循环, 最终的结果是物业服务品质逐步下降、小区品质逐步下降、给社会增加了不稳定因素、最终还是政府买单, 现如今物业公司从小区内撤出, 最后包袱落在政府的现象比比皆是;

第二, 业主应正确使用选择权。业主的选择权, 主要指的是业主自主选择物业服务公司的权利, 业主在对物业服务公司的选择过程中应保证公平、公正、公开, 业主自己也应站在一个公平、公正、公开的立场上, 有条件的话, 最好邀请第三方物业评估监理公司对小区的服务质量等进行合理评估;

第三, 物业服务费用的定价及公示。物业服务公司在进行收费时, 应听取第三方物业评估监理公司的意见, 结合自己小区的实际情况, 以政府的相关文件为指导, 确保物业服务公司收费的合理性, 收费项目经得起质疑, 每一项的收费都有理有据, 并在公开位置对收费标准及明细进行公示。

如果小区已成立业主大会, 那么业主委员会, 需肩负起自身的责任, 及时与物业公司沟通, 结合不同地区的物业收费标准、不同小区的实际情况以及当地价格的浮动幅度, 做好收费定价, 并上报给当地的价格主管部门备案。如果小区没有成立业主大会, 那么就需要物业服务公司结合当地的指导价标准, 提出相应的意见与建议, 有条件的话, 最好由第三方评估监理公司提供报告, 并将报告在小区显著位置公示, 同时上报给当地行政主管部门及时进行备案。

第四, 对于更新改造费用的处理。通过广义的宣传, 需要让广大业主了解, 更新改造费用不应由业主负担, 也不应由物业公司担负, 而是由专项维修资金支付。

很多小区由于开发商偷工减料, 造成共用设施设备及地下管网等需要更换, 国家在相关管理办法当中明确规定, 业主与物业共同施工的设备设施以及公用部位等, 在进行中型维修、大型维修、更新或者改造时, 不可向业主收取费用, 费用也不应由物业公司担负, 而是根据需维修部分的位置, 由相应的专项维修基金担负维修费用。物业公司收取的物业费用中包含的项目只是日常的运营费用 (物业费中对中修费用有明确约定的除外) , 比如管理、保安、保洁、维修、中控等人员的薪酬及相关费用, 清洁用品、化粪池清掏、消防检测、供水检测、电梯维保、避雷检测、公用部分的设施维护、绿地养护、公共部分的水电等相关能源费用、公用设备设施的责任保险费用、小区公共责任险、固定资产折旧等费用, 这些费用应该用业主缴纳的物业费支付, 而更新改造费用由维修基金支付;

第五, 物业服务公司应定期公示物业服务费用收支明细, 并解答质疑根据要求, 物业服务公司应定期在显著位置对物业服务费的收支情况进行公示, 在业主有质疑时, 应及时解答相关质疑, 对于公共部分获取的收益, 应单独列出, 由业主和物业服务公司共同商议收益的分配及用途, 对于停车的问题, 本着平等的原则, 尽量将有限的车位根据小区业主的实际情况做出合理的分配。

三、结语

综上所述, 物业收费难问题虽然属于社会性的难题, 但是也不是不能解决的, 一方面需要政府加强引导, 使广大人民群众提升消费意识, 理解物业收费属于自己的一种消费, 同时不断提高广大人民群众的素养, 创造一个和谐、美好的新社会;另一方面物业服务公司也应完善自身的服务, 用心为广大业主提供高质量、高效率的服务, 一切从细节做起, 重视辖区内的方方面面, 让居民感到安心、舒心, 这样的话, 收费率达到100%也不是不可能的。

摘要：基于对现阶段物业服务收费难的症结与对策的研究, 首先, 阐述物业服务收费难的症结所在;然后, 针对物业服务收费难的问题, 给出政府应加强舆论导向作用, 业主应正确使用选择权, 更新改造费用的处理问题, 公示物业服务费收支明细、解答质疑等有效措施;最后, 要让人民群众意识到物业服务收费难问题的严重性, 了解其造成的后果, 不缴纳物业服务费, 最终会对自身不力, 应主动缴纳费用, 提出合理化建议、监督物业公司的服务, 共同建设、维护自己的家园, 从而有效地避免物业收费难引发的一系列问题。

关键词：物业服务,收费

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