业主委员会与物业公司

业主委员会与物业公司（共11篇）

业主委员会与物业公司 篇1

倪斌鹭

厦门市集美区人民法院

案情 原告：厦门鹏来物业公司

被告：厦门东悦庭业主委员会

厦门市东悦庭小区从2005年底起相继有13名业主擅自在楼顶平台上搭建轻体房、在公用楼道安装防盗门、超出外墙体安装防盗窗等等，引起绝大多数业主的不满。2006年初东悦庭成立业主委员会后，业主委员会曾就此事与物业公司沟通未果。

2006年10月，鹏来物业公司收到东悦庭业主委员会的“函件”，要求：鹏来物业公司于一星期内向13名违规业主发出警告函，限定违规业主一个月内拆除违规安装和及时纠正违规行为，否则物业公司将以诉讼手段解决问题。然而一个月过去了，鹏来物业公司未予理睬，也未及时解决矛盾。业主委员会认为物业公司工作不力，2006年11月再次向鹏来物业公司下发“通知书”，要求：物业公司于收到该“通知书”之日起20天内对13名违规业主提起诉讼；如果物业公司不起诉违规业主，业主委员会将对物业公司采取一定的措施，并有可能解聘物业公司，另聘新的物业公司对东悦庭进行物业管理。

鹏来物业公司不满业主委员会的做法，双方产生争执。2006年12月中旬，东悦庭业主委员会在厦门某报上刊登广告，准备于2007年2月1日起要为东悦庭选聘新物业管理公司。2007年初，厦门鹏来物业公司一纸诉状将厦门东悦庭业主委员会告上法庭，要求：

1、东悦庭业主委员会应当停止对鹏来物业公司的侵权行为；

2、东悦庭业主委员会应在厦门某报上登致歉声明，消除影响。原告鹏来物业公司诉称，东悦庭近阶段经常出现部分业主破坏东悦庭环境的恶性事件属实，原告已经根据管理职责进行了调查和劝阻，并会适时采取相应的处理措施。但是，东悦庭业主委员会经常给原告施加压力，并以领导的身份向原告发函、发通知书，责令原告按照业主委员会的处理意见处理违规业主。而且在合同期内，业委会不得登广告另行选聘新物业公司。原告认为业主委员会的行为已经严重干扰了原告履行管理职责，给原告的管理工作带来了压力和影响，其行为已经构成侵权。

被告东悦庭业主委员会辩称，部分业主出现违规行为，给东悦庭其他业主的生活环境带来了严重影响，鹏来物业公司对此种现象置之不理、视而不见，其失职行为已经违反双方签订的物业管理服务合同。被告代表东悦庭全体业主向鹏来物业公司发函、发通知书，只是希望鹏来物业公司引起重视，并及时处理部分业主的违规行为，是为了保护业主的公共利益。被告行为并没有构成侵权，而报纸广告是业主委员会的选聘意向，与原告无关。因此，请求法院依法判决驳回鹏来物业公司的诉讼请求。

裁判 一审法院经审理认为，鹏来物业公司在管理东悦庭期间，拥有自主经营权，不受业主委员会的领导和安排。在本案中，东悦庭部分业主破坏东悦庭环境，东悦庭业主委员会发现此种情况后，要求鹏来物业公司及时处理，但鹏来物业公司怠于处理。鉴于此，业主委员会向鹏来物业公司发函、发通知书，要求鹏来物业公司在30日内向法院提起诉讼，否则解聘鹏来物业公司。

一审法院认为，被告业主委员会的行为已经干扰了鹏来物业公司的自主经营管理权，其强制要求鹏来物业公司按照其提出的处理意见处理违规业主，其行为已经构成侵权，理应承担停止侵害行为的责任。另在双方合同期间，业委会的登报广告违反正常选聘程序，应予停止。据此，一审法院于2007年1月12日依法作出如下判决： 被告厦门东悦庭业主委员会自本判决生效之日起停止对鹏来物业公司的强制行为；驳回原告厦门鹏来物业公司的其他诉讼请求。一审判决后，被告厦门东悦庭业主委员会提起上诉，不久撤诉。

法律评析

一、为什么被告厦门东悦庭业主委员会的行为构成侵权？ 原被告双方的正确定位应该是平等的合作关系，通过物业管理合同确立管理或服务的关系，属于合同关系。具体表现为：二者通过签订物业管理服务合同形成聘任关系，鹏来物业公司向东悦庭业主提供物业管理服务，东悦庭业主支付相应的服务费用，而业主委员会则负责对鹏来物业公司的管理工作进行监督并提出建议。对任何一方的违约行为，另一方都有权要求其承担违约责任，权利的享有、义务的承担在双方协商的范围内发生效力。本案中，业主委员会对于自己与物业公司之间的关系定位发生了错误，同时也没有认清自己的权利范围，将平等的合作关系扭曲为上下级领导与被领导关系，从而导致要求物业公司按照自己的要求进行工作，明显忽视了鹏来物业公司作为独立的经营实体所依法享有的自主经营管理权。就业主违规搭建问题，业主委员会可以与鹏来物业公司协商处理，向物业公司提出合理的工作建议，但绝不能强制要求鹏来物业公司按照自己的要求进行工

作。对于鹏来物业公司来说，物业公司有权从专业管理的角度出发，对业主委员会的建议进行处理，采纳或不采纳该建议，都应当由鹏来物业公司自主决定。在管理小区的过程中，根据双方《物业管理服务合同》的约定，物业公司享有自主经营管理权和处理违规业主破坏小区行为的权利，即物业公司在管理小区时，不受小区业主委员会的领导。因此，东悦庭业主委员会的强制物业公司工作的行为构成侵权。

二、如何从本案理解业主委员会与物业公司的制衡关系？ 目前业主维权难的直接原因之一，就是业委会的工作不能与物业公司相制衡。一方面，业主委员会的“监督乏力”。在很多小区里，业委会大多由一些稍为热心的闲暇或退休居民组成，专业水平与参与度低。业委会基本上只能利用闲暇时间开会，消极履行自己的物业管理活动监督职责，许多业委会形同虚设。即便业委会通过了一些决议，但执行时只能靠自觉。而这些“软肋”恰恰为物业公司所熟知，业主委员会与物业公司各干各的，物业公司高收费却提供低标准服务，对业主委员会的存在及建议视若无物。另一方面，业主委员会的“越位监督”。一些业主委员会常常以业主代表的身份，以“一切为了全体业主”来维护业主利益为依据，要求物业公司听从自己的安排。业主委员会插手于物业管理的方方面面，通过直接下发通知的方式对物业公司提出服从性的强制要求。物业公司方面只能完全听从业主委员会的安排、建议，经常丧失了自己的经营自主性。业主委员会与物业公司的制衡关系是指双方相互制约、平衡的关系。不论是缺乏对物业公司工作的有效监督，还是使物业公司的工作处处受制于业主委员会的监督之下，都是错误的，都不利于物业公司工作的正常开展，都不能保证物业管理的质量。没有监督，必然导致物业公司的服务在短期盈利思想的支配下，无法以业主的利益为重；而过度的监督，则使物业公司的经营自主性受到损害，使其专业性服务的特点无法得到有效发挥。本案法院驳回原告的其他诉求，也可以视为对双方关系的一种“制衡”。其一，东悦庭业主委员会在强制行为前，曾通过正常渠道要求鹏来物业公司及时处理，但鹏来物业公司怠于处理。由此可以认定鹏来物业公司存在管理不力的不当行为，东悦庭业主委员会强制行为事出有因。

其二，本案中东悦庭业主委员会的行为给现任物业公司带来了一定的影响，但其内容并没有诋毁和诽谤物业公司的意图，东悦庭业主委员会在报纸上登报准备选聘是一种意向，并未正式开始履行。因此，鹏来物业公司提出要求业委会致歉的请求，法院不予支持。

业主委员会与物业公司 篇2

物业管理企业若想得以生存和发展, 不能一味地想着挤压成本, 攫取最大利润, 而是要想如何才能更好地做到为业主服务, 如何保障业主能有一个安心舒适的居住环境, 同时也要回报社会、回报员工的工作态度, 这样才会创建共赢的局面。如果物业公司只想自己的利益是否实现最大化, 那么, 在物业公司与业主的交往中, 像有一堵无形的围墙拦截了彼此间的沟通与融洽。物业管理需要人与人面对面地沟通与服务, 正是因为这一特点, 才使得物业公司与业主之间的关系, 既容易产生“矛盾”, 又可以形成“合作”。“矛盾”就会给物业公司与业主的关系带来很大的困难, “合作”却会给物业公司与业主的关系带来和谐。“社区”作为城市的细胞组织, 在构建物业公司与业主和谐关系中, 是可以发挥不可替代的特殊作用的。社区服务是从最基层去关心业主、解决业主的实际问题, 在感情上给人一种亲近感, 这是社区服务的一大特点, 也是一大优点, 比物业公司的工作方式更加让人能够接受。

通过发挥社区党员的作用, 引领构建物业公司与业主和谐关系的方向。在物业公司与业主和谐关系的构建中, 要充分发挥社区党支部的领导组织作用, 实施社区在职党员居住社区与任职单位双重管理, 使大家凝心聚力, 出点子, 创造条件, 为构建物业公司与业主和谐关系做贡献。实施社区在职党员双重管理的基本原则:一是坚持围绕中心、服务居民、发挥优势、共驻共建的原则。二是管理模式上坚持条块结合、以块为主的原则, 科学合理划分党小组, 以党小组为主体组织开展活动。三是管理方法上坚持因地制宜、分类指导的原则。根据社区实际和社区每个在职党员的职业特点、个人专长, 有针对性地组织开展活动。四是管理途径上坚持资源共享、优势互补的原则, 充分发挥社区业主的互帮互助精神。五是管理机制上坚持统筹兼顾、全面发展、统分结合、小型分散的原则。

通过积极开展社区文化活动, 搭起构建物业公司与业主和谐关系的平台。随着广大居民从温饱型生活向小康型生活的过渡, 群众性的文体娱乐活动日趋活跃, 居民的社区文化需求和参与愿望也日益增强。开展好社区文化活动, 发展居民小区文化活动场所, 形成丰富多彩的社区文化网络, 可以提升促进业主文明素养的提升, 提高小区的文明水平, 促进社会稳定, 形成良好的市风市貌。所有这些, 都有效地调节了物业公司与业主的矛盾, 推动了物业公司与业主和谐关系的构建。在社区文化活动场所的建设中, 首先, 要建立和完善必要的文化设施, 这是开展社区文化活动的基础;其次, 要注意发挥有关文化、教育等群众团体的组织作用和各类群众文艺骨干的带头作用;第三, 应当从本地实际出发, 开展形式多样的活动, 要充分利用本地的人才优势和群众的文化基础。

随着我国城市化进程的不断推进, 社区在物业公司与业主和谐关系构建中的作用将越来越大。社区在物业公司与业主之间的沟通中建立起一座无形的桥梁、联系的纽带, 监督着物业公司的行为, 影响着业主的素质, 推动着物业公司与业主的和谐关系构建。

摘要：物业公司与业主之间关系的不和谐, 是当今物业管理实践中出现的一个突出问题。这一问题既影响物业公司职能的发挥, 又影响业主自身的利益。本文从构建物业公司与业主和谐关系的视角出发, 初步探讨了社区在构建物业公司与业主和谐关系中的作用。

业主委员会与物业公司 篇3

我所在小区成立了业主委员会，而我是具体负责人。一年前，业主委员会与一家物业公司签订了物业服务合同，约定物业公司为小区业主提供物业服务，物业管理服务费则由各业主依据各自的居住面积，按2元/㎡缴纳。由于一些业主没有按期交付，物业公司在催收未果后，遂以业主委员会是合同的当事人为由，要求业主委员会一次性付清所有业主拖欠的物业管理服务费并承担迟纳金。而我们认为业主委员会并无此义务。双方为此一直僵持不下。请问：物业公司究竟能否要求业主委员会担责？

读者：毕晓虹

毕晓虹读者：

物业公司无权要求业主委员会承担业主拖欠的物业管理服务费并支付迟纳金。

《物业管理条例》第十五条第（二）项以及《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项均规定业主委员会的职责之一，只是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”即业主委员会虽然是物业服务合同的具体签订者，但其业主之间仅属代理关系，业主委员会只不过是代表业主与物业管理企业签订合同，合同的相对方只能是业主与物业公司。而《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”也就是说，只有业主才应当对业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同承担包括缴纳物业管理服务费在内的责任。业主委员会的义务只是“督促”，并没有承担物业管理服务费的责任。因为《物业管理条例》第六十七条已明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款则进一步指出：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”因此，本案物业公司要求业主委员会就业主拖欠的物业管理服务费承担清偿责任之理由不能成立，也不能得到法律支持，即使其固执己见提起诉讼，法院也将裁定不予受理。

江西省兴国县人民法院研究室 颜梅生

业主委员会与物业公司 篇4

在过去的2012年里，**物业公司**风景服务中心全体工作人员，在业主委员会的监督指导下，团结一致，齐心协力，做了一系列的物业服务工作，现将工作情况汇报如下。

一、公共秩序维护方面的工作

**风景服务中心始终把小区安全防范工作放在第一位。业委会的领导多次强调，务必给全体业主创造一个安全、整洁、舒适的居住环境。为此，我中心对秩序维护部的各项重点工作进行了整改，从秩序维护队员的各项基本素质抓起，对超大年龄的8名队员进行了清理，进行了10余次的专业培训，更新了40余件防范器械，每周至少3次对夜班执勤进行重点监督，对执勤形象进行了礼仪方面的培训和要求，现如今全体队员的整体形象大大提升。

秩序维护部对小区内的偷盗现象重点防范和治理，驱除可疑人员50余次，擒获小偷3次，公安机关据此顺藤摸瓜抓获“偷盗销赃一条龙”犯罪分子10余名。2月18日高新区综治委、公安分局和社区管理中心等单位联合在我小区举行了“守护平安、共建和谐、群防群治工作现场会”，并让业主对追缴的非机动车辆进行认领。

为加强对小区进出车辆的有序管理，我中心在2012年5月份更新了停车场管理系统软件和80%的硬件，增加了图像对比识别模块和高清抓拍功能，系统的技术水平得到了大大提高，业主进出车辆更加方便快捷。9月份西大门安装了全新的门岗房，外观漂亮，实用功能也大大增强。11月份，对东西两个大门的4组道闸进行了更换，新道闸升降更灵活，噪音更小。

/ 5

对小区内的乱停车现象进行了专门整顿，采用了口头告知和贴纸条提醒等方法，小区内的停车秩序有了明显改善。

我中心秩序维护部全体队员持续开展了“我为公司添光彩”系列活动，队员们热情高涨，感人事迹不断。其中追回被盗财物8次，拾金不昧11次，制止小孩上楼顶13次，查获一车烟花爆竹，清理进小区乱贴广告人员11次，清理小区内不明身份人员37次，其他好人好事35次，收到业主感谢信25封，锦旗10面，受到上级部门表彰3次。

二、公共设施设备管理工作

我小区业主在2006年初开始陆续入住，部分公共设施和设备开始老化，存在安全隐患，有的甚至已失去使用功能。业主委员会多次对此提出建议，尽快维修或更换，我中心按照公共设施设备的管理规程进行维护、保养或更换。具体情况如下：

1、对高层平台的3处护栏进行了修复加固。

2、二次供水设备进行了定期检修，更换了关键部件，如变频控制器、止水阀和叶轮等8处。

3、对消防设备进行了检查，发现破损的15处进行补加。

4、对部分路面进行了修补，共18处，约300平方米。

5、对部分体育健身器材的活动部件进行润滑、换新共14处。

6、对电子监控设备的显示和控制部分进行了更新、改造和迁移。

7、对停车场软件进行重大升级，对道闸部分进行了换新。

8、对部分楼栋的供电线路进行改造，约300米。

9、对部分地下室或楼顶漏水现象进行维修，共52处。

10、对路灯照明系统进行了检修。

10、对整个小区的外墙立面全部涂刷一遍。

/ 5

三、环境卫生和绿化工作

对保洁和绿化工作，我们重点采取了以下措施：

1、对环保人员的工作时间做出了明确要求，必须在规定时间内作业，以免影响业主休息。

2、对于工作期间的避让问题做出了规定，在作业时避免不了会扬起灰尘，因此遇到业主路过，要求立即避让或提前避让，等业主路过后再进行作业。

3、对保洁着装做了硬性规定，工作期间必须着统一装，以免部分业主引起误会。

4、严格执行工作标准，其中关于作业频次部分作为重点抽查范围。

5、外聘市政园林局的专家进行指导和现场作业，对如何做好绿化工作进行学习培训。

小区的环境卫生和绿化工作好坏直接关系到业主的身体健康和生活质量，我中心环保部人员勤勤恳恳地工作，除打扫规定的地面，清运垃圾以外，还定期清理卫生死角。对绿化带的养护和修剪则按照季节科学地进行。2012年小区整体绿化浇水3次，景观树、绿篱、花卉喷洒防治病虫害农药9次，清理、运送生活垃圾1324车、业主装修垃圾200车。

四、客户服务工作

处理地下室渗水52户，西大门口路面石砖的铺设修补2次，修补路面4次，修路灯杆23次，更换路灯景观灯6杆。

五、其他工作

在2012年，我中心除了正常的例行物业服务作业外，还进行了其它有关工作，提升了整个小区的形象和服务品质。1、2012年客户服务部共接待客户答疑1287起，入户维修940次，3 / 5

免费维修楼道门楼宇对讲163次，协助业主处理车辆刮蹭事件9起。

2、未来东社区正式进驻本小区，办公室装修一新，开展各项服务功能，方便广大业主。

3、为业主组织进行文艺汇演4次。六、一年工作的反思

回顾过去的一年，我中心全体工作人员为本小区的管理服务工作付出了辛勤的劳动和汗水，取得了一定的成绩。这些成绩的取得，应归功于业主委员会的正确指导和及时监督，当然也是我们全体员工努力工作的结果。毋庸讳言，由于我们力不从心，工作中仍然存在这样那样的问题，突出表现在工程维修方面：

由于各方面的原因而遗留下来的问题，给我们服务中心工作的开展带来了很大的难度。地下室渗水、单元门维修、楼宇对讲维护及公共管道的疏通是我们接待业主报修过程中碰到的最多的问题。设计方面的缺陷导致空调外机位只考虑空调安装而并没考虑冬天外机排水问题，这给我们日后的管理服务工作带来了诸多不便。

2012年团队的管理与建设：在人员难招、人员流动性大、整体综合素质偏低的情况下，我们加强了培训、入职引导工作，及时掌握队员的思想状况，促进沟通交流，力争保持团队稳定。

2012年共发生6起电动车被盗案件。2起自行车丢失案件。与周边小区相比案发率最小，但安全秩序管理仍是下一年度的重点和难点，加强东西门出入盘查登记。针对车辆管理当中解释不到位，语言不规范，经常被投诉，与业主多次发生矛盾，服务意识不强等问题，我们首先是加强对工作人员的培训教育工作，做到先培训后上岗。其次在门岗的用人上把好关，从所有的队员中选派综合素质强，相对优秀的队员到门岗。

/ 5

七、2013年的展望

在新的一年里，我们工作还需要不断地改进，还有很多事情要做。比如全面推行定岗定编，建立科学的运作体系，强化终端管理能力，调整完善考核体系；大幅度提升工作人员素质，大力加强员工专业能力培训，既要培养本地人才，也要引进专业人才，尤其是拥有丰富物业管理经验的骨干成员；小区开支预算分类分级管理，改进物资配送和财务报销程序；建立完善客户档案。如今物价比起几年前要高了很多，人工工资等又是物管企业的开销大头。两三年前，聘请一位保安人员，工资大约是800元出头，而现在至少要1300元左右，再加上社保增加的部分，公司每年要增加数十万元的开销。显然现在物业费标准不能满足正常物业服务，通过对周边同档次的小区的物业费标准的调查，**风景小区物业费标准确实很低。

面对新的目标、新的任务、新的机遇和挑战，我们自信在全体业主及委员会的支持、帮助下，通过全体员工的精诚努力，我们的物业管理工作将锦上添花，实现可持续性发展。

濮阳市**物业管理有限公司 **风景物业服务中心 2013年元月16日

物业公司与小区业主联谊主持辞 篇5

（仅供参考）

男：尊敬的各位小区业主

女：尊敬的各位领导

合：大家上午好！

男：首先自我介绍一下，我是XX集团员工，我是XX

女：我是XX集团员工，我是XX

男：今天，我们相约在这里，共同庆祝我们自己的节日---五一国际劳动节

女：今天，我们相约在这里，共同参加“真情连你我，和谐进万家”的联谊会

男：首先，我谨代表XX集团对各位尊敬的领导、嘉宾以及各界朋友的到来，表示由衷的感谢，谢谢大家对我们的信任与支持！

女：同时，也祝愿每一位劳动者身体健康、工作顺利、万事如意！

男：置身于XXXX宁静、优雅的环境中，我们不禁为能给各位尊敬的业主提供一个良好的生活空间而感到万分的荣幸，而我们，也会把您的需要作为我们工作的目标。

女：为了感谢各位业主对我们的信任与厚爱，今天，我们不仅要为您献上一份节日的快乐和轻松；同时，我们还会把最实惠的大礼送给您

男：在今天的活动中，我们会分几轮幸运抽奖，为您送上丰厚的礼品。

女：同时，参加游戏的过程中，也会得到各种奖品，好运气千万不要错过！

男：下面，我非常荣幸地向大家介绍出席今天活动的领导、嘉宾，他们是：

XX物业公司XXXX物业部经理：XXX我们有请X经理讲几句话

女：出席今天活动的领导还有：

XXXX社区书记：XXX我们有请X书记讲几句话

男：出席今天活动的领导还有：

XXXX物业股主任：XXX我们有请X主任讲几句

女：非常感谢各位领导的讲话，我相信在听完几位领导的讲话后，不仅感受得到我们领导的真诚之情，同时也相信XXXX物业部今后将会为各位业主带来更加周到的管理和贴心的服务

结束辞，女：歌声、笑声、欢乐声、声声不断

男：大家、小家、业主家、家家安康

业主委员会与物业公司 篇6

业主与物业管理公司的关系曾经一度错位：物业管理公司成了管理者，业主反而成了被管理者。以至于物业管理公司殴打业主、破门而入、擅自罚款等等违法行为屡有所闻，那么，业主与物业公司到底应该是一种什么关系呢？

业主，也就是建筑物的所有人，是小区内建筑物的真正权利人。业主对建筑物拥有占有、使用、收益、处分的权利来源于我国民法的规定。由于业主人数众多，不利于权利的行使，于是通过业主选举产生的业主委员会代表业主行使部分业主权利。由业主委员会聘请专业的物业管理公司负责小区的建筑物的维修、养护及周围环境的清洁。目前，我国聘请物业公司的程序是：在房屋建成后，大部分业主尚未入住时，由开发商指定物业管理公司从事物业服务。待大部分业主入住后，选举产生业主委员会，由业主委员会决定是否重新聘请物业管理公司及与物业管理相关的事宜。因此，业主与物业管理公司是基于民事合同而产生的服务与被服务的关系，业主交纳一定数量的物业管理费，物业管理公司依据合同的规定为业主提供物业管理的相关服务。

业主委员会与物业公司 篇7

根据物业管理特点, 从物业管理过程所形成的关系上看, 业主始终处于主动、主导地位, 物业企业处于从属地位。正确处理好物业公司与业主关系, 是物业公司首要任务和目的, 它关系到物业企业的生存空间, 也关系到物业企业发展, 但是由于物业管理的特殊性, 即寓服务与管理之中的特点, 往往在物业服务管理中又容易与部分业主在物业服务管理中发生一些误会和纠纷。这些纠纷如不能妥善处理解决, 势必造成物业企业和业主个人之间关系紧张或不和谐, 势必造成服务和被服务者之间的矛盾, 进而造成业主和物业管理企业对立情绪, 影响相互沟通配合, 给物业企业服务管理工作带来负面影响。

一、造成物业管理服务企业和业主之间矛盾的主要原因

就我们管理的新世纪花园小区而言, 主要表现在如下几个方面, 如物业管理服务中的装修管理问题、物业管理活动中的服务标准认可问题、严格管理带来的业主不理解、小区停车管理及物业收费等问题。

1) 装修管理问题。一提起物业装修管理, 许多物业管理企业都认为这个问题难处理。普遍认为房屋装修管理是物业管理服务活动中最容易影响物管企业和业主关系的首要问题。由于认识上的误区, 业主一般认为房子是自己的, 该如何装修也是自己的事, 与别人无关。部分业主装修中乱拆、乱改、承重梁打洞、承重墙拆改、空调外机乱挂、卫生间下水管乱移、乱打洞等。物业企业又出于工作职责, 免不了加以制止, 故容易造成物管企业与业主之间的矛盾。2) 服务标准问题。业主一般认为服务标准要高些, 但收费要尽量低, 就是即要马儿跑得快, 又要马儿少吃草。其实, 服务标准与收费是相对的, 一级服务标准就需要相应的一级书费标准。3) 规范管理问题。比如, 一些业主的朋友夜间上门, 小区门口的值勤保安上前盘问, 了解来访者, 或进行必要的登记, 一些业主认为门卫管得太严。夜间一些不熟悉的外来车辆进小区, 保安出于职责都要盘问记录, 一些驾驶员认为保安多管闲事, 反映到业主那里, 造成业主误会, 业主认为保安管理得太严了, 不给面子, 引起对物管企业的不满。4) 小区的停车问题。这个问题也一直困扰着物业管理企业和业主, 也是造成物业管理企业和业主矛盾的一个方面。由于近年经济发展更快, 私家车购买速度出乎意料, 原有的停车位远不能满足小区业主的停车需要, 业主朋友外来停车问题更难以解决。因此, 造成部分业主客人的不满, 反映到业主那里也会影响到业主和物业管理企业之间的关系。5) 小区的物业管理服务费的收取问题。物业管理收入费是物业管理企业的主要收入来源, 由于各种原因, 部分业主对物业服务不满意时, 就随意扣交或拒交物业管理费。

二、化解矛盾的措施

根据国务院《物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》为依据, 为建设和谐社会为目的, 结合工作实际经验, 探索了一些有效措施。

1) 明确物业管理服务的主要内容, 如常规性的公共管理服务, 房屋主体公共部位的维护、公共设备, 设施的保养、公共环境卫生的保洁、花草树木的栽培、治安秩序的护卫、消防设施的保护、道路车辆的管理等, 使业主积极维护管理内容, 主动配合做好管理, 确保住宅安全。2) 针对业主装修中存在问题, 我们认为在前期介入时, 协助房地产开发企业起草《业主临时公约》。把装修装饰中注意事项、禁止行为都写进《业主临时公约》。在签订商品房买卖合同时由购房者书面承诺。在物业竣工后交付使用时, 物业管理企业应将装修中的注意事项, 禁止拆改部位详细告诉给业主。在业主装修期间组织力量进行巡查, 一般一天2次, 上午一次, 下午一次。重点巡查对象, 应增加巡查次数。对装饰公司和装修工人要进行宣传教育, 早打预防针的办法。同时, 做装修方案的审查和备案。针对个别违规装修, 物业主管部门提前介入, 及时制止拆改行为的发生, 避免事态扩大, 影响物业企业和业主的关系。在装修中变被动为主动, 变业主被动监督为业主自觉遵守装修规定。3) 正确对待规范管理问题。如何使规范管理为业主所接受, 首先要进行宣传, 宣传规范管理的意义, 规范管理是小区安全管理的需要, 规范管理是小区、业主安全的客观要求。逐渐使业主认识到规范管理是为业主着想, 使业主变被动管理为主动配合, 变主动配合为主动督促。督促各项安全措施的落实。物管企业与业主共同制订一些入口管理制度等, 客户上门进小区登记制度、出入车辆登记制度, 从而保证了小区安全保卫工作。业主也能从规范管理中, 体会到规范管理是物业公司为保证小区安全的必要措施, 是物业管理工作的自身需要。4) 提供业主满意和能接受的服务标准问题。我们认为首先向业主推荐中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》, 根据普通住宅小区物业服务的不同情况, 由一至三级服务标准, 各级服务分别由基本要求、房屋管理、共有设施设备维修装修、协助维护共同秩序、保洁服务、绿化养护管理六大主要内容。业主可以根据服务标准中的具体情况, 选择合适自己的服务标准。物业企业根据业主的要求, 实施按质论价和优质优价原则, 向业主收取服务管理费。同时, 要提高广大业主对服务标准的认可度, 促进企业和业主之间的互动, 实现物业管理企业和业主之间的和谐。5) 处理好物业小区内部的停车难问题。由于经济快速发展, 小区中的停车难问题普遍存在。我们认为解决的办法是:一是积极挖掘小区潜力, 以新世纪花园为例, 在不影响交通、消防的前提下, 增加路面零时停车位, 另一个办法就是停车场 (库) 的扩建增建。停车场和车库是物业管理内区域内的配套设施, 当配套不足时, 应逐步扩建。物业企业出面牵头邀请业主代表和业主委员会共同参加, 共同制定方案, 并委托物业设计单位设计。在方案设计时认真考虑了当前小区的停车场现状、现有车辆的构成分析、未来新增车辆的发展情况, 本着经济合理具有一定的前瞻性原则, 规划组织了小区停车场的扩建方案。6) 理顺关系, 解决收费难问题。一是服务到位, 服务是收费的基础和前提, 只有做到服务到位, 做好服务工作, 才能依合同服务内容依法收费。一般来讲有素质的业主不会拒交拖交物业服务费, 即使有什么意见, 也应先交物业服务费。对个别业主拒交拖交物业服务费的, 可以首先上门征求意见, 请业主提意见, 同时对业主提出的意见, 要逐条落实;其二交换意见, 双方把心里话说出来, 消除有关误会;三是物业企业改进自己服务方面的不足, 改正存在缺点;四是及时与业主沟通, 请业主委员会出面协助解决收费问题。对个别不讲道理的业主可以通过法律途径加以解决, 但必须取得绝大多数业主的支持。

总之, 物业管理工作, 涉及千家万户, 也涉及业主的切身利益, 物业管理服务活动中, 做好物管服务, 应处处关切与业主的利益问题, 妥善处理好与业主的各方关系, 只有这样非但赢得业主的理解和支持。还能促进了和谐社区的建设。

摘要：业主是物业管理的主体, 正确处理物业管理与业主的关系, 是物管企业的首要任务。本文就影响业主关系的成因入手, 结合个人长期的工作经历, 总结探讨了笔者在新世纪花园小区业主关系处理工作中取得的经验和体会。

开发商勾结与物业“抢”业主 篇8

车位价格猛涨 近年来，越来越多的家庭拥有汽车，为了爱车有位可停，许多车主不得不购买车位，然而，这个几平方米的空地并不便宜。武汉徐东某小区黄女生最近在小区买了一个地下停车位，总共5平方米左右，算下来每平方米4万元，“比别墅还卖得贵”。

而业主们高价买来或租来的车位，还有不少其实是开发商低价租用的人防工程用地。以武汉某小區为例，开发商以低于1角钱每平方米每天的价格与人防部门签约，又以20万元的价格卖给业主。

公摊费用上做“文章” 有的开发商为了谋取利益，还在公摊费用上做起了“文章”。比如，有的是先将停车位纳入公摊，由全体业主“埋单”，而后，又将车位再次卖给业主。此外，小区中诸如房屋公共维修基金、绿化养护费、水箱清洗费等费用，也多以“公益”之名进行了“公摊”，但使用情况常常不容乐观。

账目从不公开 “小区的游泳池、羽毛球场、网球场等，原本是归业主集体所有的权益，现在却被开发商长期侵占。”北京一小区业主说，小区开发商侵占、转移业主权益获得了五六百万元收益，但并未公布资金去向。

“一些物业公司与开发商是利益共同体。”湖北省物业管理协会副会长王建国说，这些公司要么是开发商的下属企业，要么是开发商选定的企业，与开发商私下签有协议，从各种费用中抽取好处。“有的社区，居委会也与开发商有利益联系，其办公用房也是开发商提供的”。多重利益相互交织，导致一些社区行政和物业管理问题丛生。

业主委员会与物业公司 篇9

回答：根据《招标投标法》规定，招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。

依据《上海市居住物业管理招投标暂行规定》第五条规定：“物业管理项目的招标人是指依照本暂行规定进行物业管理项目招标的新建住宅建设单位、业主委员会或者相关物业产权人。物业尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，新建住宅建设单位是物业管理项目的招标人。业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经过业主大会或业主代表大会讨论同意。”

根据市房地局《关于前期物业管理招投标的若干规定》（沪房地资物[2004]399号）规定，招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：

（1）招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；

（2）与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员占招标工作小组成员总数的50％以上；

（3）自行编制招标文件，具备对投标人进行资格评审和组织评标的能力。

《上海市物业管理条例》三十六条：选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。

我们认为，无论业主委员会还是业主大会，都没有独立民事主体的所应具有的构成要件，没有自己可以支配的财产，不能独立承担民事责任；同时业主和业主委员会一般也没有足够多的物业管理专业知识和招标专业知识。因此，业主委员会完全不具备自行招标的能力的，业主委员会不能自行进行物业管理招标。

我们建议，由业主大会决议，授权业主委员会委托物业招标代理机构采取公开招标方式选聘物业管理企业。

业主大会如何选聘物业公司 篇10

(2009-07-28 15:33:36)

小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签合同，从而损害了广大业主的利益。那么选聘和解聘物业公司这事具体应该如何操作？怎样才算真正维护广大业主利益的呢？ 根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式……业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。……”由此可知，业主大会决策制度是条例的核心内容，选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情，直接关系业主的安居乐业，应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意。

北京物业专业律师认为，续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法，也应该经过业主大会通过；但是为了简化程序，可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出简化手续的约定，比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上，则可以授权业主委员会续签物业管理合同。但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作，如果业主大会议事规则对此没有约定，则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的规定，通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议，再由业主委员会根据业主大会决议作出续聘或者解聘的决定。

业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括：

1、是否续聘前任物业管理企业；

2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；

3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式）；

4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会决定范围；

5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经业主大会通过后由业主委员会具体实施。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。

目前，大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式。我们认为这是极不规范的，很容易造成暗箱操作，损害业主的权益。根据我们的实践经验，采取招标方式是杜绝暗箱操作维护业主公共利益的基本保证。目前北京、成都、南京等市已经出台规定，明确要求业主大会选聘物业管理企业必须采取招标方式。据有关部门透露，本市有关强制要求业主大会采取招标形式选聘物业企业的规定尚在研究之中。我们认为，应该根据《招标投标法》明确规定业主大会选聘物业管理企业时必须聘请物业管理招标代理机构采取招标方式。

在选择合适的物业管理企业时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平，选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。另外，经验表明，由业主委员会成员以外的招标代理机构或者行业协会推荐物业管理企业为邀标单位比较公正。对于被推荐的单位，业委会应当和招标代理机构或者专业人士在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的意见。

在询价确定物业管理企业的时候，有的业委会采用“两步走” 的方法，效果颇佳。第一步由业主（代表）大会对经“明查暗访”后筛选出来的企业进行首轮选择，选出得票的2—3家企业；第二步，业委会与这些企业具体商议物业管理服务合同，重点是服务内容和收费标准，最后通过业主大会投票表决的方式选定一家企业。

参照《上海市居住物业管理条例》和市房地局颁发的原《加强业主委员会管理若干规定》，以及一些业主委员会运作的经验，下面的做法可以借鉴。

1、区、县房地产管理部门赋有对所在地的业委会指导、检查的日常管理责任，因此业委会应把要解聘、选聘物业管理公司的做法及时告知房地办事处，必要时向街道(乡镇)有关部门、居委会通报，以得到他们的支持和指导。

2、业委会应当就解聘、更换物业管理公司召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人员在会议记录上签字。

3、业委会应当按照议事规则的规定，及时召开业主（代表）大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。由于业主委员会只是业主大会的执行机构，并且没有自行招标的能力，业主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》等规定来完成招标工作。而且业主大会、业主委员会通常没有自行招标的能力，应该委托物业管理招标代理机构全程代理物业管理招标工作，并且能够形成三方相互牵制、相互制约的机制，可以杜绝出现暗箱操作、滥用职权等违规事件，使得物业管理招标工作真正做到透明化。

4、业委会和召开业主大会作出的决定，必须以公告形式告知全体业主，并书面通知物业管理公司。

5、业主委员会在与新选聘的物业管理公司签订服务合同之后的十日内，解聘的企业应当将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或者新选聘的企业，并办理移交手续：(1)各类物业设施的验收、接管档案(图、卡、册)；

(2)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同资料；(3)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；

(4)共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、传真、改造、维修记录凭证；(5)维修基金以幢为单位的分户清册或资料；(6)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；(7)财务收支帐册；

业主委员会与物业公司 篇11

房屋的所有权人为业主。业主是物业的所有权人, 拥有房屋的所有权和相关土地的使用权, 物业产权是物业管理权的基础, 业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成, 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治决策管理组织。业主委员会, 是由业主大会成员经过民主选举产生的业主大会的常设维权执执行机构, 是业主民主管理、民主监督、民主自治的群众性组织, 是适应经济社会管理的新生事物, 在社区建设乃至社会管理中都有重要的作用。加强业主委员会的建设, 对于解决物业管理工作中的矛盾和投诉、提高社区生活质量、化解矛盾纠纷、稳定社会秩序、维护业主合法权益、构建和谐社区等方面都具有十分重要的意义。在物业管理中, 业主、业主大会、业主委员会是物业管理权的主体, 也是物业管理权的核心, 业主主导原则, 是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别, 但由于业主大会是一个临时集会机构, 无法参与物业管理的日常维权工作, 业主委员会在物业管理活动中的维权作用就显得至关重要, 但当前在物业管理活动中, 由于业主委员会受人才、专业知识、资金、立法等因素的制约, 其主导和维权作用难以发挥, 成了物业管理合同弱势的一方, 致使业主的权利常常受到侵害, 纠纷投诉不断, 严重地影响了物业管理行业的健康发展。业主委员会的法律地位不明确, 建设部《城市新建住宅小区管理办法》中把业主委员会定位为房地产产权人和使用人的代表性组织, 《物业管理条例》则把业主委员会定位为业主大会的执行机构, 大多数省、市的地方性法规将业主委员会定性为在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。它不同于机关事业单位, 也不同于社会团体, 又和社区居民委员会有所区别。既不是政治团体、经济组织, 也不是社团组织, 它只对业主所拥有的物业负责。这样就导致业主委员会难以取得应有的社会地位:在大多数业主面前, 业主委员会没有权威, 现在业主委员会普遍地对物业管理了解不多, 对自己在物业管理中的地位、作用、权利与义务知之甚少。无论是业主还是业主委员会如果都没有成熟的消费者素质, 业主自治就无从谈起。

笔者认为有效维护业主权利的良方是尽快建立专业维护业主权利的职业者队伍 (以下专业维护业主权利的职业者简称职业维权人) 及相关市场机制。即如股份制一般, 股东出钱办公司, 通过聘请职业经营人, 将所有权中与经营权分离, 在物业管理中对业主的维权也可采取这一模式, 即公共物业所有权与管理权以及监督权三者相分离, 公共物业所有权归业主, 公共物业管理权通过招投标委托给物业服务企业, 而监督权则由业主委员会聘请有专业知识、有时间、有精力的专业职业维权者来承担。

从国务院2003年6月8日颁布的《物业管理条例》 (以下简称《条例》) 我们可以看出, 业主委员会应承担的工作是非常专业与繁琐的, 《条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项, 履行下列职责: (1) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (2) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (4) 监督管理规约的实施; (5) 业主大会赋予的其他职责。《条例》第二十九条物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将竣工总平面图, 单体建筑、结构、设备竣工图, 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料移交给业主委员会。《条例》第三十七条规定:物业服务企业承接物业时, 应当与业主委员会办理物业验收手续。《条例》第六十七条规定:违反物业服务合同约定, 业主逾期不交纳物业服务费用的, 业主委员会应当督促其限期交纳等等。从《条例》及物业管理实务中不难看出, 业主委员会的工作不仅要草拟修改业主管理规约、业主大会议事规则, 还要拟写招标公告、评标细则等专业文本, 组织选聘物业管理企业, 与之签订物业管理合同, 同时还要承担相关资料的保存移交责任, 物业验收手续的办理, 业主大会的组织召开, 大会以及表决合法性的认定, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同, 监督管理规约的实施, 物业服务费用的催缴, 报告物业管理的实施、维修资金的使用情况, 业主大会赋予的其他职责, 等等。从业主委员会所应承担的工作看, 这不仅需要业主委员会委员热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力, 还需要有较强的专业知识与足够的时间与精力。既然界定业主委员会是一个常设机构, 那它随时都应有人值班, 这样既专业又繁重的工作且不说年富力强的在职工作的业主难以承担, 就是刚退休的业主也难以胜任, 即便热心有责任感, 也会因专业知识的缺乏, 繁重的工作将热情耗尽。一个缺乏专业知识、缺乏专业人才的合同主导方———业主委员会, 怎么能有效地监管专业人才汇集、专业知识不断提高高度职业化的合同受聘另一方———物业管理企业呢?笔者认为, 具有物业产权的业主, 完全可以通过市场机制选聘专业的职业维权人, 加入到业主的维权行列中, 以弥补业主、业主大会、业主委员会自身专业知识缺乏、时间精力不足等弱点, 这一专业职业维权者的进入, 应先于物业管理企业的聘请, 在从物业管理企业的招投标工作开始, 业主委员会所应承担的具体工作, 由业主大会全权委托职业维权者代理, 职业维权者的工作则是在业主委员会的领导与监管之下通过业主大会对全体业主负责。职业维权人的收入也无需担忧, 应主要来自于公共物业的经营收入, 比如目前许多小区利用属于业主的公共场地停车, 所收取的费用, 除支付物业管理企业在停车管理方面付出的劳务费之外, 剩余部分应归全体业主, 在属于业主的公共物业墙面或电梯间张贴广告, 广告公司所付的费用除支付物业管理企业在广告管理中付出的劳务费之外, 剩余部分也应归全体业主等等, 而目前这些收入却成了物业管理企业的非法所得, 通过职业维权人的辛勤工作, 不仅业主的合法权益会得到有效维护, 还可以通过不断地创新, 与物业管理企业一起更加有效地经营好属于业主的公共物业。这支队伍的建立, 不仅可以有效地解决业主委员会主导权和维权作用难以发挥的现状, 强化业主委员会的作用, 还可以更加有效地推进物业管理企业的规范化发展, 同时还可解决数以万计人的就业难题。职业维权人的加入, 会使物业管理企业朝着更加规范和更具活力方向转变, 在物业管理中职业维权者与物业管理企业由于他们都是受聘于同一个业主群, 他们之间既有共同的目标, 服务业主, 又有其不同的职责, 因此他们既相互制约, 又相互促进, 由此会使双方更具竞争与活力。