万科物业物业服务中（共6篇）
美好家园 携手共进
尊敬的业主：
新年已过，大地复苏，花草树木象雨后春笋一样蓬勃地发芽生长，为了小区的环境更加温馨、美观、舒适，早晨晨练的先生、女士们，请不要在草地上“动武”，坐在草地上晒太阳的朋友们，当您享受日光浴时，青青小草正在您的玉足下“哭泣”，喜爱红花绿叶的小朋友们，为了使红花更艳，绿叶更青，请勿用双手来“携残”娇艳欲滴的花花草草们。
谨请各位业主爱护小区的每一棵花草树木就象爱护自己的眼睛一样，让我们携手努力共创美好家园。
新锦安•雅园管理处
青青绿草 请勿践踏
尊敬的业主：
时至炎热的夏天，万物历受暴晒，傍晚我们小区内充满生命气息的花草树木也该“休息”和“保养”了，为了它们第二天更加健康的成长，请让我们一起好好的来呵护它！早晨晨练的先生、女士们，请不要在草地上“动武”；坐在草地上享受清凉晚风的朋友们，娇柔的小草在您玉足下“哭泣”；喜爱红花绿叶的小朋友们，为了使红花更艳，绿叶更青，请勿用双手来“摧残”娇艳欲滴的花花、草草们。
美好园林、花园式的小区环境，是我们共同赖以生存的空间，请让我和大家一起来爱护它！
众冠花园管理处
提高治安防范意识 共同维护小区安全
尊敬的业主、住户：
每逢春节前后是各类犯罪活动的猖獗时期，本小区地处留仙大道与沙河西路交界处，边邻建筑工地、工业厂矿较多，附近环境较为复杂，外来人员密集，且流动性大，存在着诸多的治安隐患。近来在周边地段常有偷盗、抢劫的案件发生，给小区的治安工作带来了一定考验和难度。
为了保障广大业主、住户的人身和财产安全，维护正常的生活秩序，管理处坚持以“预防为主、防治结合”为治安管理方针。我们将进一步抓好秩序维护员队伍的建设，完善各项治安防范制度，落实治安防范措施，提高治安管理水平，以防止各类刑事案件和治安事故在本小区内发生。
物业治安管理是一项综合的系统工程，为了使治安工作做得更全面、更有效，坚持“治安防范与群防群治”的原则。为了给广大业主、住户提供安全的居住和工作环境，希望大家积极支持和配合管理处秩序维护员部的治安防范工作，加强治安防范意识，搞好本小区的治安综合治理。
管理处温馨提醒全体业主和住户：
1、离家出远门时，请仔细检查好门窗、煤气、电源、自来水是否关好；
2、当您和家人进入小区时，注意关好自己的家门，对尾随自己进入小区的陌生人请主动告知值班秩序维护员员；
3、如有客人来访，请他们配合值班秩序维护员员登记出入，并通过对讲机或大门猫眼确认其身份后方可开门，如是陌生人请及时通知当值班秩序维护员，家中老人、小孩、保姆不要随意为陌生人开门；
4、如发现可疑分子在小区的公共场所：如楼梯间、地下室、天面等处逗留或有偷窃行为，请立即与管理处秩序维护员员人员联系，并记住可疑分子的外貌特征，以便更好地配合秩序维护员人员的工作；
5、遇到盗匪持械入室打劫，请记住：“人的生命重于财产”，要保持镇静及尽量与他们合作，观察其外貌和特征，待盗匪离去后要留意他们逃走的方向，立即通知秩序维护员部或公安机关，并且保护好现场，以便给公安部门提供有力的调查证据；（管理处电话：26735583西丽派出所报警电话：26620723）
与此同时，管理处将进一步加强与辖区派出所的联系，及时了解社会上的治安情况，掌握犯罪分子的动向，及时宣讲治安动态，并告知注意事项。祝愿全体的业主、住户新年愉快，家庭幸福，万事如意！
众冠花园管理处
温馨提示(高空抛物）
尊敬的蔷薇苑T座住户：
美丽的花城需要您、我、他共同的呵护，近期部分业主反映本座业主高空抛物的现象严重，管理处真诚希望各位住户能够自觉遵守《文明公约》，不要高空抛物，以减少对他人生活的影响，大家共同营造温馨、文明的居住环境。
非常感谢您的支持与配合！
四季花城管理处
关于加强文明养犬的通告
尊敬的花城住户：
您好！接布吉城管执法大队的通知，因四季花城小区内存在违规养犬情况，布吉城管执法大队将于近期到小区内对无证犬、大型犬、烈性犬进行清理，花城居委会、业委会在此特别提醒花城养犬户认真遵守《深圳经济特区限制养犬规定》，以免出现违反政府法规的行为，对他人的生活造成影响。
《深圳经济特区限制养犬规定》摘录条款如下：
摘自规定第六条：市政府对犬类饲养、销售实行许可证制度，未经许可，任何单位和个人不得饲养犬、销售犬。
摘自规定第九条：只允许饲养一只小型玩赏犬，不得饲养烈性犬和大型犬。
摘自规定第二十五条：个人携带犬只到户外活动，必须遵守下列规定：
1、为犬只佩带市城管部门制作的号牌；
2、为犬只戴防护口罩；
3、佩束犬链并由成人牵领、看管；
4、即时清除犬只排出的粪便。
摘自规定第二十七条：居民养犬不得妨害他人，犬吠影响他人正常休息时，饲养人应采取有效措施予以制止。
摘自规定第三十一条：违反本规定第六条的，未取得《养犬许可证》擅自饲养犬只的，由市、区城管部门、街道办事处或公安机关按每只犬处以7000元至10000元的罚款，并没收犬只。
摘自规定第三十八条：违反本规定第二十五条的，由市、区城管部门、街道办事处或公安机关责令改正，并处500元的罚款；情节严重的，没收其犬只，并由市、区城管部门吊销《养犬许可证》。
摘自规定第三十九条：违反本规定第二十七条的，由市、区城管部门、街道办事处或公安机关责令改正，并处1000元的罚款；拒不改正的，没收其犬只，并由市、区城管部门吊销《养犬许可证》。
另外，春季是狂犬病等疾病的高发期，请各位养犬户按规定对犬只进行疫苗注射，以确保自己和他人的安全。
特此知会！
四季花城党总支
四季花城居委会
四季花城业委会
温馨提示（花园埋消杀药）
温馨提示
尊敬的海棠M102业主：
据相关专业人士现场查看，因您的花园内种植大量植物、浇水频繁，造成土壤潮湿，滋生白蚁。管理处已请白蚁防治公司在您花园附近地面下埋放了消杀药品。
管理处温馨提示您：为了确保消杀效果，请您一个月内不要为花园浇水。如有疑问，欢迎致电***咨询。
深圳市万科物业管理有限公司
四季花城管理处
温馨提示(浇花水溅落）
尊敬的海棠苑N座住户：
美丽的花城需要您、我、他共同的呵护，近期部分业主反映本座业主在阳台上晾衣物时大量的水珠溅落到楼下，管理处真诚希望各位住户能够自觉保持公共卫生，减少对他人生活的影响，大家共同营造温馨、文明的居住环境。
非常感谢您的支持与配合！
四季花城管理处
温馨提示（垃圾堆放）
尊敬的丁香苑A座住户：
为了您和他人的健康、为了花城的美丽与温馨，请将生活垃圾放入A单元门前垃圾筒内，不要从阳台或窗户抛出。
真诚希望大家共同营造美丽清新的居住环境。
四季花城管理处
温馨提示(楼道)
温馨提示
尊敬的玉竹苑D座住户：
为了维护四季花城优美的生活、居住环境，杜绝疾病传播，维护您的合法权益，以及不影响其他住户的正常生活，恳请按以下提示实行，多谢合作。
1、楼道是公共面积，其使用权归属全体业主所有，请您不要在门口摆放鞋子与其它物品，以免影响楼道的观瞻。
2、如您家有单车，请将单车停放在指定的位置，勿将其停放楼梯口，这不符合楼道管理规定，影响清洁工和技术员的作业，发生紧急情况时存在安全隐患。
3、请将生活垃圾及时清理、分类投放苑内垃圾桶，勿将其放在户门口，以防止滋生病菌。
深圳市万科物业管理有限公司
四季花城管理处
温馨提示(楼道宠物拉屎）
尊敬的海棠苑M座住户：
近期安全员巡查时，屡次发现海棠苑M座楼道内有宠物拉屎、拉尿的现象。严重污染了此单元楼道的空气与居住环境。
为了您和他人的健康、为了花城的美丽与温馨，请养宠物的住户在遛狗时自觉系上绳链、及时清理粪便。并欢迎大家相互监督。共同营造美丽清新的居住环境。
四季花城管理处
温馨提示(乱停车）
尊敬的荷花苑住户：
为了维护四季花城优美的生活、居住环境，恳请您将单车停放在指定的位置（荷花苑西边架空层），勿将其停放在公共楼道。
非常感谢您的支持与配合！
四季花城管理处
温馨提示(阳台抛物)
尊敬的芸香苑G座住户：
近期，本栋楼频繁出现从阳台向楼下抛掷果皮、纸巾的现象，严重影响了部分业主的正常生活，为了创造整洁、优美、舒适的生活环境，营造邻里关爱的氛围，请不要乱扔垃圾杂物，自觉遵守《社区文明公约》，从自我做起，维护小区的良好形象。
四季花城管理处
万科城物业服务中心春节期间相关工作安排与安全防范的温馨提示
尊敬的万科城住户：
新年好！
金鸡岁去，神犬来临，2006新春佳节即将到来，为了让您度过一个轻松、愉快的新年，万科城物业服务中心将一如既往地为您服务。考虑给万科城住户在春节期间中提供一个安静、舒适的休息环境，物业服务中心特将相关工作做了如下安排：
★装修方面的温馨提示：
1月27日—2月8日暂停办理住户装修手续；此期间严禁任何装修施工行为。敬请装修的住户理解支持！
物业服务中心工作安排：
1、因银行假期停止对公业务办理，为保证资金安全，服务中心暂停办理停车月卡、门禁卡、退装修押金业务，住户如有需要请提前到服务中心前台办理；
2、春节期间服务中心每天派专人在管家部前台上班，为您受理日常生活方面的疑难问题、意见和建议；
3、服务中心业务咨询受理电话：总机：89506555、直线89506550、投诉专线89506558。
★安全方面相关防范提示：
1、为了居家安全，敬请住户外出时锁好门窗、关好煤气阀、水阀及相关电器设备；如出外时间较长的，请电话告知小区指挥中心，以便做好安全监控工作，同时请向服务中心提供在深的紧急情况联系人。
2、请住户做好自我保护应急措施，家中不要放置贵重物品，发现陌生人在小区徘徊或尾随进入小区的可疑人员，主动盘问，必要时立即通知附近当值安全员赶到现场协助处理或通知监控中心（89506550）处理。
3、外出请尽量不要与陌生人接触，确实需要外出时须结伴而行，并请留意自己的钱包、手机、饰品等贵重物品。
4、有车的住户请加强车辆安全检查，做好防盗措施，行车时请将车门锁好，尤其是在路上、路边短暂停车等候期间，防范犯罪分子拉开车门抢劫。有月卡的车主请妥善保管，更换车辆时请及时到管理处更换相关资料，请勿将月卡借给亲属、朋友，一车一卡确保车辆安全。
5、注意居家消防安全，煲汤时请一定要有专人看守，切勿离开。
6、特别提醒出门时注意开通居家报警系统，春节期间请勿燃放烟花、鞭炮；小区消防、安全24小时紧急联系电话为：89506550
7、出远门的朋友请关注近期天气情况，做好安全、保暖事宜。
祝：新年快乐，心想事成！
深圳市万科物业管理有限公司
万科城物业服务中心
科城社区2006圣诞狂欢节致住户通告
VKWY（万科城）[2006]248
尊敬的万科城住户：
又是一年圣诞时，虽然这是一个泊来的节日，但依然充满了诱惑。丰盛经典的美食，馥郁醇香的美酒，令人目不暇接的幸运抽奖，伴着音乐以及万科城迷人的夜色，让我们尽情的欢乐在这个节日„„
亲爱的朋友：想和亲朋好友在圣诞、新年狂欢一番吗？万科城物业服务中心将携手肯德基餐厅为您上演另类的圣诞狂欢节，幸运抽奖、圣诞老人、精彩纷呈的表演定会令您的夜晚高潮迭起。不同的选择，不同的氛围，我们定会给您的圣诞带来特别的心动和心跳！
一、活动时间：
2006年12月24日——25日
二、活动地点：
1、万科城法洛斯灯塔广场
2、万科城喜雨亭（中国银行对面）
三、活动安排：
快乐一：大奖多多幸运圣诞，快乐的圣诞老人（活动时间：12月24、25日不定时）；
快乐圣诞，幸运圣诞，快乐的圣诞老人戴着圣诞帽，唱着圣诞歌，说说大家的圣诞愿望。活动当天将有三个狂欢的圣诞老人掠过您的身影，派发糖果、小饰物等礼物，别让幸运之神擦肩而过，赶快行动吧！
快乐二：缤纷圣诞、欢乐共享，万科城肯德基与您同乐（活动时间：12月24日15：00—17：00）；
1、欢乐圣诞老人表演秀，届时将有花样层出不穷的圣诞老人与您相伴，进行圣诞老人表演秀，欢迎社区小朋友报名参加；
2、缤纷圣诞、缤纷少年才艺展示，如果您有非凡的才艺和灿烂的笑容，不妨将您的美丽和欢乐分享给大家，圣诞的精彩少不了您的参与。
3、精彩轻松的家庭亲子游戏，是您和孩子欢乐的天堂。
4、欢乐圣诞时光，圣诞老人驾着有杉树枝点缀的红色雪橇沿街散发精美的圣诞礼品，更有精彩纷呈的现场幸运大抽奖，精美的圣诞礼物等您来拿；
快乐三：体验另类的圣诞狂欢节（活动时间：12月24日19：00—22：00）；
1、万科城物业服务中心将携手中国网通公司真情为您放送贺岁电影——《宝贝计划》。
2、在圣诞电影放映现场，将组织各类互动游戏和圣诞幸运大抽奖。
圣诞年年有，万科大不同，快乐万科为你制造不一样的快乐圣诞，平安夜的岁岁平安，圣诞节的意外惊喜，好戏连台，精彩不容错过，我们期待您的热情参与！
四、活动咨询：
咨询地址：万科城物业服务中心前台（揽湖阁商业街二层，不含G层）
咨询电话：89506555转1002
深圳市万科物业管理有限公司
万科城物业服务中心
签名：
二○○六年十二月十五日
现在,万科的战略重点有所转移:城市配套服务商。曾专注住宅市场的万科,触角已从屋内装修、屋外物业管理,一路延伸到社区外的商业地产、产业地产、教育产业、养老度假,看似八爪鱼般庞杂,其实逻辑只有一个:力图挖掘房屋交付后的利润。
引发这一变动的根本原因在于,中国房地产行业正从增量市场转向存量市场,全国商品房销售规模难有增长。同时,各大房企的市场集中度迟迟不见提高,比如万科的市场占有率常年徘徊在2%左右。因此,以房屋销售这种低频次交易为主的商业模式注定难以持续发展。
目前,新战略布局中最先揭开面纱的是物业板块。万科总裁郁亮在股东大会上表示加快分拆万科物业,并在随后的会议上抛出目标:2017 年,万科物业的管理面积将扩张至5亿平方米。
这一举动并不突然,一是万科物业与传统住宅业务联系更紧密,起步早,积累厚,符合万科遴选新业务的标准;二是与处于同一扩张逻辑圈层的装修业务相比,用户使用物业管理的频次更高。更为重要的原因是,物业管理行业内的竞争早已波涛汹涌,物业管理公司纷纷登陆港股、挂牌新三板等融资平台。
据了解,在万科物业的商业模式中,除了为业主提供资产增值服务,收取物业费,还针对开发商、物业公司提供睿服务系统,收取管理费。在收取睿服务管理费时,物业公司的需求是经营提效和保障未来的收益为主。万科物业采用的方式一般是:保留原物业公司物业合同,合作方的收益优先,万科物业做劣后。至于开发商,其需求不止于此,更多是希望引入万科物业优质的物业服务水准,增强其品牌竞争力,或者推动其转型升级。
不过,如果任由万科物业全面快速市场化,接收存在竞争关系的楼盘物业管理合同,万科住宅销售势必将受到一定影响。毕竟,万科物业一直是万科楼盘的营销利器。对此,万科的现行办法是,绕开存在直接竞争关系的在售楼盘,多接收现有已销售完毕的成熟社区。
在物业服务模式与制度创新方面，1991年，公司在天景花园首创“业主管理委员会”，开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式，该模式于1994年被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法；1995年，公司在荔景大厦推出“酒店式管理模式”，将星级酒店规范细致的管理、热情周到的服务融入到物业服务中；1997年，公司又在万科城市花园率先推出“无人化管理”模式，标志着公司的物业服务水平及智能化应用达到一个全新的层次；1999年1月，公司开始在下属的各物业小区(大厦)推行季度“管理报告”制度，公司的规范化管理迈上了新的台阶；1999年12月，公司在万科俊园推出“个性化管理服务”模式，更好地满足了业主的个性化需求，强化了物业管理的服务理念；2001年，公司在四季花城推出了“邻里守望”的管理模式，力求在社区范围内营造一种融洽、和谐、温馨的亲情化管理氛围，将物业服务的内涵提升到一个新的境界。2002年，公司接管万科建筑研究中心大厦，首次提出了“物业服务处”的新物业管理模式。2004年，公司接管东海岸社区，并推出“体验式”管理模式，致力于物业服务人与客户的互动与感受，说明公司向体验经济时代迈出了坚实的一步。2004年7月，成为国际饭店金钥匙组织会员单位，在17英里项目实施“金钥匙”服务模式，标志着公司向高端物业服务领域进军的开始。2005年12月，结合“五步一法”行动的开展，公司所有项目名称由原来的“管理处”更改为“物业服务中心”，充分体现了物业管理作为服务行业的特性。2006年4月，公司在集团物业部的统一要求下，推行加强基础业务品质的“进步行动”，从思想意识、人员素质、现场业务三个方面全面提升全员品质意识。公司的这种持续创新与进取精神，多次被各大新闻媒体跟踪报道，并得到了同行业与顾客的广泛好评与一致肯定。2007年5月，在万科集团的统一布署下，公司正式更名为“深圳市万科物业服务有限公司”，本次更名，是万科物业尊重客户、理解客户，“全心全意全为您”的服务理念的再度升华，也标志着万科物业全面迈入“物业服务”新时代。2008年3月，公司万科城御水湾、东海岸上居正式加入世界金钥匙物业联盟，标志着两项目金钥匙一站式服务的正式启动；公司将以此为契机，秉承和发扬“金钥匙”服务理念，为业主提供“满意+惊喜”的尊贵服务。
在物业服务市场化方面，1996年12月3日，公司在全国首次物业管理公开招标中，一举夺得鹿丹村住宅小区的物业管理权，从而打破了“谁开发，谁管理”的局面；1997年8月4日，公司在全国第二次物业管理公开招标中，再次获得深圳市最大的微利房住宅小区——“桃源村”的物业管理权。2000年1月，公司在拓展政府部门公共物业管理方面取得重大突破，受托为国家建设部大院写字楼、住宅楼提供物业管理服务，这是政府部门对公司物业管理服务水平的进一步肯定。2000年9月，公司又在深圳市交通管理局的物业管理招标中一举中标，标志着公司在公共物业管理服务方面进入了一个新的发展阶段。2001年1月，公司积极参与军队后勤社会化改革，受托为解放军总后勤部大院提供物业管理服务，再次表明公司的综合实力，进一步巩固公司在行业内的领先地位。2003年11月，公司中标东莞行政中心和东莞人民大会堂物业管理服务项目，标志着公司在珠三角公共物业的拓展进入了一个新的阶段。在物业管理顾问业务方面，公司于1997年在业内率先开展物业管理顾问服务业务，深圳“一辉花园”成为公司第一个顾问项目，截至2007年3月集团决定物业系统停止对外提供物业管理
顾问业务的十年前，公司的顾问业务遍及国内二十多个大中城市，顾问面积超过1200万平米。同时，公司在汽车美容、小区智能化工程、物业租赁等业务领域也颇有建树。“万科汽车美容”一度成为深圳市汽车美容行业的先锋及标志，连锁分店遍布市区。后出于战略调整的考虑，公司于2005年7月整体转让汽车美容业务，于2005年8月退出福景外校项目，2005年12月退出清湖工业园项目，2006年7月退出交警局(含监控中心)项目，2006年9月退出青年学院项目，2006年10月退出英达利项目，2007年2月退出桃源村项目，专注于万科开发的住宅物业服务的相关领域；公司在小区安防系统工程施工方面积累了大量的技术经验和专业人才，是万科社区智能化不断提升的推动者，业务已扩展到上海、北京、武汉、重庆、南京、成都等十余个中心城市。公司的绿化工程业务也在近年取得快速的发展，业务遍及珠三角的万科业务城市。
2001年9月，公司的质量管理体系完成了由ISO9002：1994向ISO9001：2000的转版工作。2004年10月，公司顺利通过ISO14001：1996环境管理体系认证；2005年12月，顺利完成ISO14001:2004环境管理体系的升版认证。公司将继续坚持以顾客为中心的指导思想，持续进取，使公司的管理服务水平再上一个新的台阶。
行政专员(助理)的工作内容职责
行政专员的职责
协助行政经理完成公司行政事务性工作及部门内部日常事务工作。
工作内容:
协助上级制定行政、总务及安全管理工作发展规划和计划；
协助审核、修订行政管理规章制度，进行日常行政工作的组织与管理；
协助高级管理人员进行财产、内务、安全管理，为其他部门提供及时有效的行政服务；考核和指导行政部工作；协助承办公司相关法律事务；
参与公司经营事务的管理和执行工作；
会务安排。
行政助理的工作内容以公司运营保障为主，工作内容较多元化，但较基础。比如工作内容为:
1、人事档案管理
2、人事考核作业
3、员工教育培训
4、作息考勤管理
5、奖惩办法的执行
6、各类公告的发布
7、招聘、录用、升迁、离退职的办理
8、各项规章制度监督与执行
9、协助经理制订公司各项管理制度及业务计划
10、全面组织及督导店员的销售工作
11、办公用品的预算及购买应具备的条件：
1.工作态度：必须对企业的背景、企业所在行业及市场的定位、企业行政管理系统及企业文化有所了解。
2.工作技能：有电脑、外语、文笔、沟通技能、时间管理、压力管理、情绪管理等方面的能力。
3.业绩方面：领悟上级主管的意图，工作高效率，有服务意识，工作环节“零缺陷”。
行政助理主要职责是：
1、协助行政经理完成公司行政事务管理；
2、参与公司绩效管理、考勤等工作；
万科物业服务有限公司
万科物业服务有限公司成立于一九九二年初，是万科企业股份有限公司全资附属机构（万科A000002、万科B200002）。公司现有总资产20亿元，各类专业服务人员3500余人，接管面积480万平方米。已发展为国内最负盛誉的物业服务企业之一。公司专业提供全方位的物业服务、小区智能化工程服务、物业租售服务、绿化工程及会所经营等。
秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，通过多年不懈的努力和优质的服务，公司在市场上取得了骄人的业绩，获得了顾客的认同，树立起健康、规范的企业形象，创立了具有万科特色的物业服务模式，在物业服务行业中奠定了坚实的地位，成为国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业。这有赖于全体员工的勤奋努力和不断追求高效率、高品质的企业精神。
公司注重对员工进行系统的专业培训，并要求员工为顾客提供优质服务。同时，公司高瞻远瞩，为顾客长远之需求，持续进行物业管理专业研究与探索，藉此不断提高服务素质，以创造更好的经济效益及社会效益。
“创造健康丰盛的人生”是万科的核心价值观，我们提供具有社会竞争力的薪酬福利待遇、广阔的发展空间与培训机会，热忱欢迎各方面优秀人才加盟万科，开创属于自己的事业。
我们的荣誉：
万科物业是国内第一个通过ISO9002质量体系认证的物业服务企业 万科连续多年被大学生评为“最佳雇主”
万科被《证券时报》评为 “2008中国上市公司优秀管理团队”第2名 万科被翰威特评为“2009中国最佳雇主”
万科物业荣获2010年中国物业服务百强企业第一名 „„
>>>>>深圳万科物业欢迎您的加盟！
深圳万科物业，让您的梦想靠岸
公司业务覆盖城市：
珠三角：深圳、广州、佛山、东莞、厦门、福州、珠海、中山、海口、三亚、惠州 长三角：上海、苏州、无锡、南京、镇江、杭州、宁波、南昌、合肥 环渤海：北京、天津、青岛、烟台、沈阳、大连、鞍山、长春、太原 其他地区：成都、重庆、武汉、西安、昆明、贵阳、乌鲁木齐 详见网站http:///docs/vankewuye/_vankewuye.aspx 根据公司近期业务发展需要，拟招聘以下岗位：
1、深圳物业安全管理员：男200名
要求： 18--30岁，身高170cm以上。双眼裸视不低于0.8；初中及以上学历；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身。
薪酬：试用期2228,转正2440元/月。月休3天，平均每天8小时，加班费另计。每月夜宵餐补30元/人。6—10月高温补贴150元/月。司龄工资100元/年，享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。包住，餐费每月公司补贴240元。
2、广州物业安全管理员，男150名
要求： 18--35岁，身高170cm以上。双眼裸视不低于0.8；初中及以上学历；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身。
薪酬：2226元/月，退伍军人2426/月。月休4天，8小时/天，加班费按国家劳动法计，6—10月高温补贴150元/月。司龄工资100月/年，享有带薪年休假5天，购五险一金，提供食宿。享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。
3、东莞物业安全管理员，80名
要求： 18--38岁，身高168cm以上，女，身高1.6米以上。双眼裸视不低于0.8；初中及以上学历；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身。
薪酬：试用期8小时制月收入不低于2164元/月，加班费另计；月休2天，8小时/天，加班费按国家劳动法计，6—10月高温补贴150元/月。购五险一金，提供食宿。享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。
4、佛山物业安全管理员：男30名，女10名
要求：18--35岁，男身高170cm以上，女身高160cm以上。双眼裸视不低于0.8；初中及以上学历；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身。
薪酬：底薪：2000元/月，加班费另计；月休2天，平均每天8小时。6—10月高温补贴150元
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深圳万科物业，让您的梦想靠岸
/月。司龄工资50元/半年，享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。提供食宿。
5、珠海物业安全管理员：男30名
要求： 18--35岁，身高170cm以上。双眼裸视不低于0.8；初中及以上学历；面部无明显疤痕，无纹身。
薪酬：试用期2200元/月。月休2天，平均每天8小时，加班费另计。有食堂、宿舍，包住不包吃。6—10月高温补贴150元/月。司龄工资60元/年，享有带薪年休假、丧假、婚假等法定年休假。
6、厦门物业安全管理员：男30名
要求：18--30岁，身高170cm以上。双眼裸视不低于0.8；初中及以上学历；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身。
薪酬：试用期:1884元/月，转正后1944元以上/月。月休3天，平均每天8小时，加班费另计。5—10月高温补贴100元/月；司龄工资自入职期满半年30元/月；公司提供五险一金、团体意外险、综合医疗险；享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。提供住宿，吃员工食堂：4餐6元/天。工作地点：厦门市思明区、湖里区、翔安区、杏林区。
7、惠州安全管理员：20名
要求： 18--30岁，男，身高170cm以上；女，身高160左右，18-28周岁双眼裸视不低于0.8；初中及以上学历；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身。
薪酬：试用期2100元/月，转正后2160元以上/月。月休3天，平均每天8小时，加班费另计。每月夜宵餐补30元/人。6—10月高温补贴150元/月。司龄工资60元/年，享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。提供食宿。
8、长沙安全管理员：男20名
要求： 18--35岁，净身高168cm以上。初中及以上学历，双眼裸视不低于0.8；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身；退伍军人优先考虑。
薪酬：试用期1940元/月，转正后2100元以上/月。月休2天，平均每天8小时，加班费另计。夜班补助5元/天。7—9月高温补贴150元/月。司龄工资60元/年，享有五险一金、带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。提供食宿。
9、三亚安全管理员：男20名
要求： 18--35岁，净身高170cm以上。高中及以上学历，双眼裸视不低于0.8；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身；退伍军人优先考虑。
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薪酬：试用期1900元/月，转正2000，退伍军人加100。平均每天8小时，加班费另计。包住，餐费每月公司补贴240元。享有五险一金、带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。提供食宿。
10、北京物业安全管理员，30名
要求：30岁以下，男女不限，男性身高170cm以上，女性身高160cm以上。身体健康，诚信可靠，无不良嗜好。可接受倒班工作。
待遇：2200-2800元+包住宿+饭补+正规保险（入职即上）
11、鞍山物业安全管理员：男20名
要求： 18--40岁，身高170cm以上。无明显疤痕，无纹身，无前科劣迹。退伍军人优先。薪酬： 1600元/月，上12休24，三班倒。司龄工资30元/半年，公司缴纳五险，过节费500元/年，享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假，夏季旅游。提供食宿。
12、沈阳物业安全管理员：男100名
要求： 18—40周岁，身高170cm以上。身体健康，无明显疤痕，无纹身，无前科劣迹，退伍军人优先。
薪酬： 1900-2600元/月，六险一金，额外加班费按国家劳动法计，免费工装及住宿，过节费500元/年，享有星级岗位津贴、带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假，夏季旅游。
13、长春物业安全管理员：男50名，女5名；
要求： 18--35岁，男，身高172cm以上。女，身高165cm以上。双眼裸视不低于0.8；初中及以上学历；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身。退伍军人优先考虑。
薪酬：试用期1620元/月。月休2天，8小时/天，加班费按国家劳动法另计。11月至次年2月防寒津贴70元/月。司龄工资50元/半年，两年封顶。享有五险一金、团体意外险、综合医疗险；享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。提供食宿。
14、青岛物业安全管理员：男50名
要求： 18--30岁，身高170cm以上。双眼裸视不低于0.8；初中及以上学历；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身。
薪酬： 1900元以上/月。月休2天，平均每天8小时，加班费按国家劳动法计。免费提供食宿。6—9月高温补贴120元/月。司龄工资30元/月（满一年），享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。购五险，城镇户口购公积金，公司提供食宿。
15、天津物业安全管理员：男50名
要求： 18--30岁，身高170cm以上。双眼裸视不低于0.8；女，身高160左右，18-28周岁双
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眼裸视不低于0.8；初中及以上学历；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身。
薪酬：试用期1880元/月，转正后1900元以上/月。平均每天工作12小时，每日4小时加班，工资+加班费约为3000元/月。6—10月高温补贴93.8元/月。司龄工资30元/年，享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。提供食宿。
16、大连物业安全管理员：男30名，女10名
要求：18--35岁，男身高170cm以上，女身高160cm以上。双眼裸视不低于0.8；初中及以上学历；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身。
薪酬：试用期1790元/月，转正后1838元——2400元/月。月休2天，平均每天8小时，加班费另计。司龄工资10元/年，享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。提供食宿。公司提供广阔的晋升平台、良好的培养机制，成就安全事业。
17、苏南万科物业安全管理员：男，40名
要求：18—35岁，身高1.70米以上，矫正视力不低于0.8，不戴眼镜；初中及以上学历，退伍军人或有高档物业或酒店半年及以上工作经验者优先；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身；沟通能力和服务意识良好，懂礼仪礼节。
薪酬：做二休一，2500元--3000元/月（含300元/月餐补，不包含其他加班工资），加班费另计；夜班补助6元/人，6—9月高温补贴160元/月；享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假，提供住宿。
工作地点：苏州、无锡
18、南昌万科物业安全管理员：男，50名
要求：18—40岁，身高1.68米以上。初中以上学历，身体无缺陷，面部无疤痕，身上无纹身。薪酬：做二休一，1700元--1900元/月，提供食宿，司龄工资满半年30元/半年，高温补贴每年240-360元，关键岗位享有岗位津贴。
19、杭州万科物业安全管理员：男，100名
要求： 18--35岁，身高170cm以上。初中及以上学历；身体无任何缺陷，身体裸露部分无明显疤痕，无纹身。
薪酬： 2500元/月以上，转正后部分岗位享受岗位津贴。每班12小时，做二休一，加班费另计。工作餐每月餐补320元/人。6—9月高温补贴200元/月。司龄工资满半年60元/月，最高300元/月，享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。提供住宿。20、南京万科物业安全管理员：男，30名
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要求：五官端正，身高1.70米以上，初中以上学历，年龄20－40周岁，退伍军人优先，每班次12小时，休息24小时，分白班/夜班两个班次（200元/月）
薪酬：工资=基本工资（2050元/月）+司龄工资（60元/月）+岗位津贴（100—260元/月）+岗位级别工资（120—420元/月）+额外加班费+即时奖罚
福利：缴纳五险+高温费及防暑降温饮品+法定年休假及额外带薪年休假，以及婚假、产假、护理假、丧假等+商业保险+可提供住宿+免费体检
21、上海万科物业安全管理员：男，100名
要求： 18--40岁，身高1.70米以上。双眼裸视不低于0.8；初中及以上学历；身体无任何缺陷，面部无明显疤痕，无纹身。
薪酬：试用期2100元/月以上，转正后2300元/月以上。每班12小时，做二休一，加班费另计。工作餐每顿餐补8元/人。6—9月高温补贴200元/月。司龄工资满一年60元//月，最高300元/月，享有带薪年休假、丧假、婚假、产假和护理假。不提供食宿。
22、成都物业安全管理员：男，100名
要求：18至35周岁；初中及以上学历，净身高1.68米以上，体形适度，无任何身体缺陷；退伍军人、军警学校、保安学校、武术学校、职业学校毕业生优先；
薪金：试用期为2个月，工作12小时，休息24小时。试用期薪酬： 1530（固定工资）+300元（浮动工资）+250元（生活补贴，有食堂）/450元（生活补贴，无食堂）＝2080元（有食堂）/2230元（无食堂）。特殊岗位根据岗位情况另加（100－200元/月），绩效津贴300元/月，根据当月的业务绩效而定。公司根据劳动合同提供保险。
一、我们寻找的人： 认同万科价值观 积极主动，心态开放 具备一定的专业知识 有全局意识和责任感 有团队意识
具备良好的学习心态，追求卓越 有独立见解，具备良好的解决问题能力
二、我们提供
1、丰富的学习资源和机会：
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丰富多彩的内、外部培训课程
万科E学院——anyone，anytime，anywhere的学习资源和环境 各公司之间的双向交流 外派考察
持续不断的在职辅导 和业内最优秀的人才一起工作
2、可持续发展的空间和机会 量身定做的潜力人员发展计划 公司内各城市的岗位调动机会
两条腿走路——职务、专业体系双线发展 发现你的优势——关注你，培养你
3、我们的福利：
伙食补贴 过节费 公积金 全方位的培训 社会保险 免费体检 人身意外险 共济会 季度工作调休 外出考察 员工活动
三、和谐的劳动关系合作
欢迎民政部门、劳动部门与企业合作，实现劳务就业安置
欢迎部队与企业建立军企共建，为退役士兵提供就业机会和就业保障 欢迎正规学校与我们建立校企合作输送，共同培养专业人才 欢迎合法劳动中介机构、人力资源公司与企业合作，建立供输渠道 公司人力部可以亲临现场直接面试录用
四、合作联系方式
联系电话：0755-25606666转81395 ；*** 联 系 人： 杨伟光
企业邮箱：yangwg03@vanke.com 公司地址： 深圳市福田区梅林路63号（万科物业事业本部招聘训练中心）
调动通知书（存根）
编号：VKPD6.0-04-F1 版本：A/0 表格生效期：2002年6月21日 序号：
经研究决定调 部门 先生/小姐到 部门（工作/交流/实习），请 先生/小姐于 月 日前往报到。
深圳市万科物业发展有限公司
总经理办公室
年 月 日
深圳市万科物业发展有限公司
调动通知书
编号：VKPD6.0-04-F1 版本：A/0 表格生效期：2002年6月21日 序号：
：
经研究决定调贵部门 先生/小姐到 部门（工作/交流/实习），望及时办理交接手续。
深圳市万科物业发展有限公司 总经理办公室 年 月 日
深圳市万科物业发展有限公司
调动通知书
编号：VKPD6.0-04-F1 版本：A/0 表格生效期：2002年6月21日 序号：
：
经研究决定调 先生/小姐到贵部门（工作/交流/实习），望及时办理有关手续。请 先生/小姐于 月 日持此通知前往报到。
深圳市万科物业发展有限公司
总经理办公室
1、各班组工作互控监督制度
问题描述
安全团队内部各班组配合不够默契，有可能存在交接脱节现象严重。
解决措施
采取班组间互控，班长组织落实，过程采取夜间查岗、情景模拟、突发事件处理等，频次设置1次/周，确保互控质量平衡性；
检查班组依据《安全业务检查考核标准》提交问题点及整改建议，并设定时效，由被检查班组于期限内提交整改措施，安全负责人验证、通报，检查情况纳入月度考核；
以此为据，评选月度《月度安全管理先进班》悬挂流动红旗；季度排名，对排名前一名和后一名的班长考核加/扣分；以此做为公司级“安全管理先进班长”考评依据，调动积极性。
成效
强化内部安全管理。
2、出入口增加拾音器，规范BI礼仪
问题描述
安全出入口人流量大，现场工作虽然有监控镜头，但无法摄取现场岗位操作时声音文件，而且现场人员容易有意识的躲避监控镜头，不利于事后追溯取证。
解决措施
在现场岗亭增加拾音器，连接到监控设备上，实现实时录音摄影。成效
加强安全管理。
3、固定车位加装防盗车位锁
问题描述
固定车位经常被占用现象，不能体现专位专用,造成业主不满，安全员工作压力大。
解决措施
业主固定车位没有安装车位锁，车辆离开后车位空在那里，其它车辆随时有可能进入车位，安全员不能及时发现车位被占用，加装防盗车位锁即可。
成效
杜绝车位被占用，方便管理。
4、发布各类安全防范温馨提示
问题描述
因社会治安形势和小区外围环境特征，小区安全管理的难度及风险越来越大。而由于安全队伍的职业特点影响，安全员的流动率较大，导致安全现场业务技能提升较慢，特别是大社区日常事务较多，安全防范难度更大，特别是我们新项目新楼盘日常加班较多，对安全员的日常业务技能培训力度不够；由于业务技能不熟，各班组对信息的处理存在差异；安全员新人较多，岗位人员更换频繁，现场服务存在不一致现象，影响服务品质。
解决措施
编制《监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示》,每天24小时，针对不同时段工作的重点,中心定时向现场岗位发布现场安全防范提示，提醒岗位加强防范并监督岗位的落实情况，形成有效互动，保证现场服务品质。成效
提升安全管理效率。
5、夜间实施“安全搜寻棒”
问题描述
夜间安全隐患较大，采光井、墙壁拐角、草丛等地带人易躲藏；夜间值班安全员不易发现问题，班长监控相对较薄弱；安全巡逻岗长期从事一个岗位，按照固定的巡逻路线巡逻，时间久后易麻痹，夜间值班容易乏困，特别是下半夜人易疲惫，工作质量难以保证。
解决措施
每个巡逻岗制作一个“安全搜寻棒”，夜间由值班主办或班长将“安全搜寻棒”放于巡逻岗一个不易发觉的位置，要求巡逻岗当班期间找到并上交。此举大大提高了巡逻岗的工作积极性，巡逻岗感觉有了压力，岗位相互间也有了相互评比的思想，提高了夜间发现问题的能力，消除了安全隐患，保证了夜间工作质量。
成效
提高工作效率。
6、停车场岗亭设“废弃发票收集箱”
问题描述
小区内停车场出入岗亭在收取费用时，个别车主交费不要发票，而车辆管理员又没有及时将车辆收费发票当车主的面销毁或上交，容易诱使车场管理员犯经济上的错误或引发出更严重问题；其他车主看见个别车主不要发票而车场管理员又没有当众撕毁发票，容易产生不公平的心理和认为万科物业公司管理不规范；长时间的恶性循环，会导致安全部其他岗位员工出现不平衡的心态。
解决措施
制作一个意见箱大小、能上锁的不锈钢盒子，箱名为“废弃发票收集箱”；安放位置在停车场刷卡器侧面，监控器能看到的位置；车辆管理员将车主不要的发票当着车主面及时投入“废弃发票收集箱”中；财务管理员每周一次或定期开箱一次；可以有效的控制车场岗位有可能出现的经济问题；消除客户对公司规范管理的疑惑，以提高客户的满意度。
成效
实用。
7、停车场入口加装车位电子显示屏 问题描述
小区车位使用紧张，给车辆停放造成困难，而相关业主或来访车辆对车位实际使用情况不了解：
1、当车位已满被岗位拒绝入场时，会给对方引起误解或不接受，导致对方对现场岗位发火或其他过激行为。
2、即使有剩余车位，进场的车辆也会往来车场寻找。
解决措施
在车场入口处安装一台车位电子显示屏，与刷卡系统保持联动，及时显示车位使用情况。当车位已满时，显示屏上会显示“车位已满”，有利于入口岗对车辆的控制。成效
避免业主或来访车辆的投诉，同时也体现物业服务的“智能化”，但需要成本，我们新项目目前的车位不紧张，暂时可以不考虑安装。
8、装修公司的管理举措
问题描述
小区经常发生在未到装修时间时，有装修公司已经开始动工。特别在双休日，已入住业主对此事非常反感，经常以此向服务中心投诉。但服务中心往往只能派安全员上门进行制止，但毕竟治标不治本。
解决措施
在小区开设装修人员休息区，未到装修时间时，要求装修人员在休息区内等待。在休息区内安放椅凳，并要求装修人员按规定整齐的在小区外等候。待装修时间到点时，才允许其进入小区进行装修工作。这样既体现了人性化管理，也解决了业主对此事的投诉。成效
规范装修人员管理问题。
9、中心安装定时提醒闹钟
问题描述
按公司体系要求，中心人员晚上22点至次日早上7点，每逢整点和半点需与现场安全岗位呼叫联系一次，以提高现场岗位工作状态。物业管理圈。但由于各种原因,经常无意忘记此项工作；有时中心人员忙于其它事务或有时忘记而未与岗位联系，造成岗位长时间无人呼叫后出现打瞌睡现象。这样安全工作得不到落实，存在安全隐患。
解决措施
在中心安装一个闹钟钟控器，晚上22点至次日早上7点，每逢整点和半点闹钟一次，以提醒中心人员定时呼叫联系岗位，同时也能提高中心人员的工作状态。，也解决了业主对此事的投诉。
成效
提高工作状态。
10、道路分割采用花箱
问题描述
小区内部的路面一般不宽敞，也不是直线，在小区主出入口车流多的路段热融胶路面分割线作用有限，拉警戒带吧，也不美观，作用不明显，怎么办好呢？
解决措施
小区道路中间的隔离花箱，不但可以分隔车行道路，还兼具美化功能。
成效
美观、实用。
11、车场岗服务位置固定标识
问题描述
车场岗安全工作人员服务空间有限，具体站立位置不固定不规范，充满随意性，会影响服务效率、也会引起业主不好的感受。
解决措施
寻找最佳服务位置，用黄圈固定，避免了安全岗位站位随意和业主不好的感受。成效
管理真细，提升规范化。
12、出入口安装访客登记系统 问题描述
小区来访、装修人员较多，出入口因需填写来访登记，通行效率较低。
解决措施
为提升现场岗位快速、安全、便捷的服务效率，出入口岗位配备了访客登记系统及来访登记台。成效
提升出入口通行效率和客户满意度，目前已在金色、五园、规划、国土、千林山居项目使用。
13、高空作业提示单
问题描述
部分安装空调工人在小区高空作业忽视安全隐患，虽然服务中心一直强调高空作业安全及注意事项，但作业工人为图作业方便，存在不规范作业的情况，事故发生后服务中心无法提供已尽到告知义务的证据。
解决措施
在小区出入口放置高空作业责任书，由出入口岗登记工人进出时要求工人在高空作业责任书里面签字确认，确保每位进出的工人留有书面确认书，服务中心留档，以确保已尽到告知义务。
成效
操作方便、有效防范风险。
14、外来人员门岗备案签到制
问题描述
目前小区外来工和家政人员较多,有做钟点工的,有送奶送报的,还有送餐及送邮件的.虽然都有在服务中心备案(留照片和身份证复件),但每天进出次数较多,岗位不好控制.每个人都要详细登记工作量较大。
解决措施
现在实行外来钟点工及备案人员门岗签到制度。
岗位值班人员确认不是备案人员,则通知中心联系业主确认登记有效证件后方可进入小区,并且关注其停留时间。
确认是备案人员,岗位值班人员让其在<<外来钟点工及备案人员门岗签到表>>上签字后即可放行。
出小区时填写离去时间.不仅留下了备案人员的字迹而且简化了值班人员的工作程序。
成效
效防范安全风险。
15、小区违章车辆温馨提示
问题描述
小区经常有业主的车停放在消防通道或者逆向行驶停车,外来车辆进入小区车场时占用了业主租的固定车位.还有的车停放时一辆车占用了两个车位等等一系列违章情况时有发生。
解决措施
由以往的单张A4温馨提示改为一式两联A5的红白色温馨提示.当发生车辆违章时由巡逻岗报到中心,中心及时填写温馨提示,将红色联贴在违章车辆的挡风玻璃上,告之其他业主我们正在处理此辆违章车,中心妥善保留白色联作为凭证以供查阅。成效
减少违章。
16、新项目安全团队人才梯队建设
问题描述
项目规模大，部门安全管理骨干人才梯队建设跟不上部门需求。
解决措施
部门内部建立安全团队人才梯队建设方案，安全班进行系统性、规范性培训及引导，实现安全团队全员学习的良好氛围，提升员工综合业务管理素质，达到部门现场对人才的需求及不断提高客户满意度。
成效
强化内部安全管理。
17、项目工地分时段实行双岗
问题描述
在工地执勤的安全员时常会因为这样或那样子的原因和工地施工人员发生矛盾，管理人员也一直苦恼于岗位的安全问题，在安排双岗后项目又会增加三人次的费用。
解决措施
分时段在工地出入口设置双岗：1.在施工人员上下班高峰期时06：00—07：30；11：00—12：00；13：00—14：00；17：30—18：30等时间段安排双岗进行执勤；在夜间偏远岗位安排双岗进行执勤。成效
有效控制安全人力成本，防范安全风险。
18、“海浪”式安全检查模式
问题描述
安全与风险管理部每季度覆盖公司所有项目安全业务检查一次，时间跨度大，检查人员项目逗留时间短，不能及时发现不同班次，不同时间段的安全隐患，也未能调动现场安全岗位的警惕性和积极性。
解决措施
开展全天式24小时、多组人员、多波式、分时段的“海浪”式安全检查，深掘现场隐患，防范未然，做好安全管理工作。成效
提升岗位工作警惕性和积极性。
19、禁止噪音装修提示便利贴
问题描述
周六、日、节假日非装修时间，时常有装修工使用电动工具装修发出噪声影响业主休息。
解决措施
做一张小纸条，在上面写有“周六日严禁打墙、电锯、电钻等噪音施工”以及装修时间规定，再加上便民电话，如服务中心电话、控制中心电话、快餐店电话和装修搬运电话，将小纸条张贴在大门上的一个很显眼的位置，很容易引起业主和装修工人的注意，能有效制止噪声装修。成效
及时提醒、减少噪音装修。
万科物业管理费测算指引
1.目的
确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
2.范围
适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。
3.职责
根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算。
4.物业管理费测算公式为：
物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算
5.列举法测算
5.1人工费用的测算
5.1.1.组织架构的确定
5.1.2.人工费用的测算
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。物业管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。
5.1.3.工资的测算（单位：元/月）
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
人员工资构成表 单位：元
序号 名称 工资标准 人数 工资金额（月）1 经理 工资标准×人数 2 经理助理 工资标准×人数 3 行政管理人员 工资标准×人数 技术、维修人员 工资标准×人数 5 保安人员 工资标准×人数 6 保洁人员 工资标准×人数 7 绿化人员 工资标准×人数 8 其他人员 工资标准×人数 合计
5.1.4.奖金及双薪（单位：元/月）
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。
5.2.行政费用的测算（单位：元/月）
5.2.1.低值易耗品购置费用。
5.2.2.管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：
使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价 饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价
电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：
照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准
办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准
5.2.3.办公设备维护费用。
主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
5.2.4.通讯费。
物业管理所需的通讯费用，其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用。
5.2.5.公干车辆费。
根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。
5.2.6.交际应酬费。
5.2.7.电脑维护费用。
根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。
5.2.8.报刊资料费。
因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。
5.2.9.咨询及诉讼费。
聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。
5.3.财产费用的测算（单位：元/月）
5.3.1.折旧费用
管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。
固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。
清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月
5.3.2.资产的摊销
管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。
分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月
5.3.3.固定资产的修理费
前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。
5.3.4.员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。
5.3.5.（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。
保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积
购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。
5.4.物料消耗的测算（单位：元/月）
5.4.1.服装费的测算（单位：元/月）。
按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。服装费用构成表 单位：元
序号 名称 服装成本 人数 服装费用（月）1 经理 服装成本×人数÷使用月份 行政管理人员 服装成本×人数÷使用月份 3 技术、维修人员 服装成本×人数÷使用月份 4 保安管理人员 服装成本×人数÷使用月份 5 保洁
5.4.2.保洁物料消耗。
根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。
保洁材料分摊明细表 单位：元
名称 用途 单位 单价 月均消耗数量 月均消耗金额 备注
玻璃刮刀 清洁玻璃 把 25.00 3 75.00 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。
5.4.3.环境、绿化物料消耗。
根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗，包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。
5.4.4.物业维修物料消耗。
根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。
物业维修物料分摊表 单位：元
序号 项目 测算依据 费用构成 备注
1.公共设施的维修养护 护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换 公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算.供配电系统 变压器
发电机 变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费
3.照明系统 楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等 按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费
4.消防系统 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓 按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费
5.给排水系统 生活供水变频泵
潜水泵 变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费
6.防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费
7.水景娱乐设施 维护材料费
8.空调及采暖
5.5.小区公共费用的测算（单位：元/月）
5.5.1.公共电费
根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。
5.5.1.1.电梯系统电费
电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）
电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）
5.5.1.2.公共照明系统电费
室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：
公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）
5.5.1.3.供配电系统电费。
变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：
变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；
变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天
5.5.1.4.消防系统电费。
消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月
送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月
中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价
5.5.1.5.给排水系统电费。
供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价
5.5.1.6.泳池系统电费。(收费泳池不计此项)
泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价
5.5.2.公共水费（单位：元/月）
5.5.2.1.绿化水费
根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：
绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）
5.5.2.2.清洁用水
根据清洁面积测算：
清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
5.5.2.3.泳池用水（收费泳池不计此项）
根据泳池容积测算泳池水费：
泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）
5.5.2.4.小区景观用水
根据小区景观的数量测算：
小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
5.5.3.电梯运行费
电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总和
如果每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量 电梯年检费：
电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量）÷12月
5.5.4.公共设施养护费
根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考下表的测算方法）。
物业维修物料分摊表 单位：元
序号 项目 测算依据 费用构成 备注
1.公共设施的维修养护 护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换 公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算
2.供配电系统 变压器
发电机 变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费
3.照明系统 楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等 按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费
4.消防系统 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓 按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费
5.给排水系统 生活供水变频泵
潜水泵 变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费
6.防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费
7.水景娱乐设施 维护材料费
8.空调及采暖
5.5.5.社区文化费用
根据小区的本社区文化计划确定所需的费用。
5.5.6.垃圾清运费
根据小区每天垃圾量确定：
垃圾清运费＝垃圾量（桶）×收费单价
5.6.其它
5.6.1.税金的测算（单位：元/月）
按最新增值税计算
5.6.2.管理酬金的测算（单位：元/月）
按照当地政府规定的比例计提管理酬金。
管理酬金＝以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例
5.6.3.不可预见费用
该项费用按总支出的3%（参考值）计提
不可预见费用＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）×3%
5.7.计算各类物业管理费的收费标准
根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业管理费的收费标准。
6.按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。
万科物业管理成本构成比例经验值
项目 人工费用 行政费用 财产费用 物料消耗 小区公共费用
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