物业服务成本测算（推荐8篇）
1、人工费 1）工资 2）奖金
3）社会保险金 4）公积金
5）福利费及其他政府规定企业要计提的费用
2、办公费 1）通信费 2）交通费 3）办公耗材费 4）低值易耗费 5)招待费 6）培训费
7）办公设备折旧费 8）能源消耗费 9）租赁费
10）政府征集的费用
3、设施设备日常维护费用 1）维护的材料费 2）维护中的消耗费 3）代维费
4）变电设备年检费 5）配电设备年检费
6）高低压计量设备的年检、年校费 7）升降设备的年检费
8）设备设施维护中的运输费 9）发电设施维护中的运输费 10）蓄电池的维修费 11）空调机组的水处理费 12）换热系统的处理费
13）变频恒压的供水系统消耗费
4、秩序维护费 1）行业管理费
2）秩序维护设备的维修、补充费 3）秩序维护人员的器悈费 4）秩序维护人员的装备费
5）消防监控设备的维护费、年检费 6）烟感、温感设备的维护费、年检费 7）灭火器具的检测费 8）灭火器具的更换药业费 9）巡更维护费
10）巡更器具维护费
5、环境维护费 1）清洁设备的购置费、折旧费 2）清洁设备维护费
3）清洁车辆的燃油费、维修费 4）清洁工具的购置费、更换费 5）清洁药剂耗材费
6）洗手间卫生纸购置费、洗手液购置费 7）芳香剂购置费 8）消杀药剂费
9）消杀设备维修费、折旧费 10）建筑外檐清洁费 11）生活水池清洗消毒费 12）生活水质检测费 13）化粪池清掏费 14）生活垃圾中转费
6、绿化维护费
1）绿化水费（每年每平米1.5—2T）2）绿化设备购置费、折旧费 3）绿化设备的维修、耗材费 4）乔木、灌木的修剪费 5）绿植施肥费 6）草坪休假费 7）草坪补苗费 8）绿篱花卉补种费 9）建筑内花木租摆费 10）节日庆典花木租摆费
7、公共区域能耗费
1）公共耗材及电照明耗材及电费等 2）公共路灯、草坪灯耗材及电费 3）安全指示灯耗材及电费 4）变压器损耗、线路消耗费
8、不可预见费（总支出的3%—6%）
1）不可预见费是为了项目平衡运行而设定的
2）根据意外发生的可能设定专项费用、用于应急状态 3）专项费用的比例是可议的
4）不可预见费的设定是甲乙双方双向或以的一项措施
9、物业服务企业管理费（总支出的3%—5%）物业服务企业的管理性质：
1）是为了保证物业服务企业的发展而设定的专项费用 2）是项目有偿使用物业服务企业专用技术的一种补偿 3）是物业服务企业管理标准的专有权使用的一种补偿 4)是有偿使用物业服务企业商标专用权的一种补偿 5）是物业服务社会价值的一种证明 6）是物业服务企业收入的一个组成部分
10、税金
1）税金是指营业税
2）所得税由物业服务企业自行缴纳，在管理费用中不予列支 3）税金比列将根据地方交纳比列上交
11、物业服务企业利润
物业服务企业利润比列的设定要根据一下几点确定： 1）要根据市场竞争的情况而定 2)要根据物业服务企业管理成本 3）要根据物业服务企业战略选择 4）要根据物业服务企业发展长远规划 5）要根据物业服务企业取费惯例
6）要根据物业服务利润，可以正值也可以负值
物业服务费用测算流程图
分析采集到数据的经济指标
数据分析完毕后，分解到项目内
按类分大项目
项目细化分解
专业人员将细化项目进行计算
考虑中和因素
汇总细化项目及中和因素支出费用
得出单位面积物业服务费用标准
云计算[1,2]是一种能够方便、按需从网络访问共享的可配置计算资源( 如网络、服务器、存储、应用程序和服务) 池的模型,且只需最少的管理或与服务提供方交互即可快速供应和发布该模型。云计算具有按需自助服务、资源池化、快速伸缩、按使用量收费的服务、广泛的网络访问等5个重要特征,由Iaa S( 基础设施 即服务) 、Paa S( 平台即服务) 、Saa S( 软件即服务) 3层服务模型组成。从部署模式及用户使用模式来看,云服务类型大致分为2种,即公有云及私有云,目前企业大多选择私有云。
对于云计算而言,用户在使用服务时的一个最为根本的变化是业务模式的转变,即将用户自己构建和运维IT基础设施的方式改变为根据使用的云计算服务量进行付费的方式。不论是传统的IT建设模式还是云计算模式,其中的软硬件都是需要前期投资的,从财务上来看属于固定资产,然后按照会计原则根据使用年限进行折旧。这种成本的计算方式虽然符合固定资产的折旧方式,但是它不能反映资源使用率和业务的发展情况,而云计算可以根据服务的实际使用量来计费,更能直接反映业务的发展情况。从财务和现金流量上来看,用户更愿意采用这种把一次性固定成本转变为更能反映实际情况的可变成本[2],这种转变对私有云服务的成本测算提出了严格要求,成本测算的客观性及准确性对用户及服务提供方来说都具有重大的影响。对于用户而言,使用私有云服务以后其成本究竟如何,私有云服务较之传统IT建设模式的成本到底是否下降,下降幅度如何,这些都是用户所关心的,也在很大程度上决定了用户是否愿意使用私有云服务。对于服务提供方而言,服务成本测算是制定服务报价的重要输入之一,也是其决策企业云计算战略的重要依据之一。服务提供商一方面要考虑私有云为企业自身所带来的价值,另一方面也要考虑新的业务模式为用户所带来的价值。这两方面都非常重要,只有同时满足用户及企业自身利益及发展需求的业务模式,才符合企业战略发展的要求。因此如何将私有云各种类型的成本按合理规则分摊至各种内涵迥异的服务,是企业IT服务部门和云服务提供商共同面临的一道通用难题。Iaa S、Paa S及Saa S层[3]的各种服务由于服务对象、部署模式、服务目标、服务资源构成以及所面向的最终用户不同,因此服务的成本测算方式也会相差较大。本文在分析私有云成本测算需要考虑的因素的基础上,从私有云服务的角度提出一种规范化的、能够适应不同类型云服务的成本测算方法。
1考虑因素
私有云服务成本测算时,根据资源的多样性及云计算服务的资源共享特征,主要需要考虑资源标准化、资源池化、成本分摊规则确定等因素,其中,资源标准化及资源池化是成本测算的基础,当对私有云中的所有资源都进行等级划分并将各种等级的资源池都按照一致的规则折算到统一的能力标准后,便可统计出云中各种等级的资源总体能力,这是后续建立标准化的成本测算方法的基础。
( 1) 资源标准化。对于建设私有云[4]的企业而言,通常都会考虑对传统IT方案的兼容,因此在设备选型时往往会考虑多种厂商、不同技术路线的产品。设备的多样性及技术的差异化会大大提升成本测算的复杂度,因此,需要考虑从管理层面对资源进行标准化。例如,对不同厂商、不同技术路线的物理服务器,可以考虑定义统一的计算能力标准,屏蔽底层硬件差异,准确度量用户实际使用的计算资源。在这方面,美国亚马逊公司给出了一个成功的参考案例[5],亚马逊针对计算资源定义了标准的CPU计算单元,一个标准的计算单元被称为一个ECU。目前,有不少云服务运营商都借鉴了亚马逊的成功经验,并根据该标准,将不同厂商、不同技术路线的物理服务器都转换成统一标准的计算能力。本文也采用ECU作为计算资源的标准度量单位。
( 2) 资源池化。不同的企业客户及应用类型对服务能力的需求不尽相同[2],例如一些核心的经营管理系统对系统可靠性、响应时间等指标要求非常高,甚至要求7d×24h不停机发布; 而另一些应用则可能在这些方面要求较低,只要能够满足基本使用要求即可,即使偶尔出现系统故障,对整个企业的正常运作也没有很大影响。因此,私有云服务运营商需要考虑能够提供差异化服务以满足不同需要。为此,可以考虑引入资源等级的概念,即根据不同的要求将各种不同的资源划分为不同的等级( 例如金、银、铜) ,并通过资源等级形成不同等级的资源池。原则上,不同等级的资源池之间不共享、不相互混用; 而资源等级是相对的,并随时间变化,例如,一台高端的小型机在目前来看属于金牌资源,但随着硬件的升级换代及耗损折旧,过几年后就下降为银牌甚至铜牌资源。资源等级及其与服务等级的关系通常由运营管理团队定期( 例如每年一次) 调整。
( 3) 成本分摊规则确定。在确定成本分摊规则时,也需要尽量遵循标准化的思路,规则屏蔽的技术细节越多,规则就越简单,可维护性也越强。
2成本测算方法
对私有云服务进行成本测算,通常需要测算两个成本,即预计成本和实际成本。预计成本是指根据云中心规划的资源容量、结合目标租户及服务规模而计算的预期成本; 而实际成本则是根据当年实际使用的资源容量、结合实际的租户及服务规模而计算的真实成本。
对私有云服务进行成本测算时,需要明确各层服务涉及的成本范围。由于不同企业的私有云在整体架构、服务对象、服务资源组成等方面均存在一些差异,因此每一朵私有云涉及的成本范围也可能有所不同,需要根据实际情况来确定。表1是一个私有云中各服务涉及的成本范围示例,下面以表1为例详细介绍私有云服务各项费用的成本测算方法。
2 . 1基础设施及设备待摊费用
基础设施及设备待摊费用包括计算、存储、网络资源的待摊成本,以及机房待摊费和电费。
2 . 1 . 1计算 / 存储 / 网络资源成本
计算 /存储 /网络资源成本为指定租户的指定服务在服务期内使用的计算资源、存储资源( 包括在线存储及各种备份) 和网络资源( 包括网络布线、交换机、路由器、防火墙、负载均衡等)的待摊成本。
测算服务的计算资源成本需要计算当年待摊的计算资源总成本,假设计算资源各设备的折旧周期为5年,则计算资源每年的待摊总成本可以通过统计折旧值得出。由于资源会随时间“降等级”,因此,折旧方式不能按每年20% 平均折旧,而是按资源等级逐渐递减的规则进行折旧,表2是基于该规则的一个示例。
根据表2所示的折旧规则,可统计出云中心每年的计算资源待摊总成本,如表3示例所示。
万元
确定每年待分摊的计算资源总成本后,即可按照分摊规则将成本分摊至每一个服务,假设某服务的计算资源待摊成本的各项参数如表4所示,则该服务使用50 ECU银牌计算资源1年的预计成本为300× ( 50 /4 800) = 3. 13( 万元) ,实际成本为300× ( 50 /3 600) = 4. 17( 万元) 。
若该服务为Saa S服务,则需再结合Saa S服务的多租户特性,按租户的业务交易量进行分摊,例如,服务总业务交易量为10 000笔,租户A的业务交易量为2 000笔,则租户A预计需分摊的计算资源成 本为3. 13× ( 2 000 /10 000) =0. 63 ( 万元 ) ,实际计算 资源成本 为4 . 17×( 2 000 /10 000) = 0. 83( 万元) 。
存储资源的成本测算方法与计算资源类似。
网络资源的成本测算方法总体上可参考计算资源,但略有区别。由于云中心的网络资源充分共享且不分等级,因此可以考虑按服务使用的计算资源来分摊网络成本,即存在这样一个假设: “服务使用的网络资源与其使用的计算资源成正比”。也就是说,如果一个服务使用10 ECU计算能力,则不论该10 ECU是在金牌服务器上还是在铜牌服务器上,该服务使用的网络资源是相等的。“服务使用的网络资源与其使用的计算资源成正比”是一个总体假设,虽然实际情况并不完全遵循该假设,存在或多或少的偏差,但是基本思路比较符合大部分场景,存在的个别特殊场景( 如I /O极少的某个计算密集型应用) 属于少数情况,可以忽略,从而简化成本分摊方法的复杂度。
2 . 1 . 2机房待摊费及电费
机房待摊费用及电费为指定租户的指定服务在服务周期内需要分摊的机房待摊费及电费,其中,机房待摊费包括房屋、机柜、电源、空调、UPS、柴油发电机等相关折旧及日常修理和耗材等材料费用。计算、存储、网络资源是被私有云服务直接使用的资源,而机房基础设施及电作为更底层的基础资源,并不直接被私有云服务使用,因此机房待摊费及电费可以基于计算、存储、网络资源进行间接分摊。
由于机房投资较大且实际使用年限比服务器等基础资源要长,因此可考虑以7年甚至10年作为折旧周期。以7年折旧周期为例,可以计算出每年的总折旧,如表5所示。
万元
关于机房待摊费用,总体上可以考虑按空间分摊。假设云中心机柜总数为100个,根据机柜的主要用途折算各种类型的资源能力及设备类别间的比例如表6所示,根据表中计算资源( 物理服务器) 、存储资源( 存储设备) 、网络资源( 网络设备) 的空间占用百分比,大致可以得出分摊比例为3∶2∶1,即分摊系 数分别为0. 5、0. 33、0. 17。假设云中心某年有600万元机房待摊费用,则计算资源、存储资源、网络资源分别需要分摊300万元、200万元、100万元( 表中电源、UPS等基础保障设施占用的空间费用也已经间接体现在其中) 。
U - 国际通用的机柜内设备安装所占高度的一个标准计量单位,表中按 42 U 进行折算,而 42 U 机柜是最常见的标准机柜。
将机房待摊成本分摊至计算资源、存储资源、网络资源后,即可结合服务的使用情况进一步计算服务需要分摊的机房成本。由于网络资源充分共享,因此,前面在讨论网络成本的分摊时,使用了“服务使用的网络资源与其使用的计算资源成正比”的假设,此处同样需要基于该前提条件来进行计算。下面以A服务为例说明私有云中某一项服务当年待摊机房费用和实际待摊费用的测算方法。假设云中心某年的机房待摊成本为600万元,当年云中心的总计算及存储能力、实际使用的计算能力及存储能力总和以及A服务使用的计算及存储能力如表7所示。结合表6、表7中的示例数据,则A服务预计待摊的机房费用为:
实际待摊的机房费用为:
如果A服务为Saa S服务,则需要再 结合Saa S服务的多租户特性,根据租户的业务交易量来进一步分摊。
电费测算方法与机房待摊成本类似,但电与机房不同,电是一种按需使用、按使用付费的资源,不像机房,无论是用满了整个机房、还是只用了机房中的1 m2,每年的待摊费用都是一样的。因此,在分摊电费时,没有预计成本与实际成本的区别,这两者的结果是一致的。类似的,在分摊电费时,首先要确定计算资源、存储资源、网络资源的分摊比例,即分摊系数,这个分摊系数的确定可以依据经验判断,或者根据每类设备的数量及功率大致计算得出。
2 . 2软件许可费用
软件许可费用为指定租户的指定服务在服务期内需要分摊的软件许可费。由于软件与硬件不同,没有折旧的概念,因此在计算软件相关成本时会存在一定困难,换个角度来思考,软件虽然理论上可以无限使用,但也会随着技术的发展而更新换代,例如,10多年前的Windows 98现在已经基本淘汰,从这个角度来看,软件也是存在使用期限的。因此,可以将此定义为软件的“虚拟折旧期限”,例如,可以将软件的“虚拟折旧期限”设定为5年,即可采用与计算资源类似的方法来测算服务的软件资源成本。
由于软件的使用特点及厂商的许可证策略存在差异,因此成本的分摊规则也会存在差异,不同许可证策略对成本分摊规则产生的影响如下。
( 1) 按使用实例数控制。控制同时使用的软件实例个数,例如: 如果有200个许可证,意味着可支撑200个软件实例同时运行。成本按服务使用的软件实例数分摊。
( 2) 按使用用户数控制。控制同时使用软件的用户数,例如: 如果有200个许可证,意味着可支撑200个用户同时使用该软件。成本按服务支撑的使用用户数分摊。
对于Iaa S、Paa S、Saa S服务中涉及到的各种商业软件,均可以使用该方法来测算成本。如果私有云中某个Saa S服务的应用软件是由企业自己开发的,也可以进行简单的转换,即可以假设使用该应用的开发费来购买外部的同类商业产品,以将所有软件的成本测算都统一到该方法。
2 . 3人工费用
运营及运维费人工费用为指定租户的指定服务在服务期内需要分摊的云中心各种运营及运维活动的人工成本。云中心每年的运营及运维人工总费用可通过企业内部的ERP系统统计得出。人工成本相对而言较为特殊,涉及的分摊因素过于复杂,因此可简单地按服务数量均摊。
3数据度量
为了支撑本文的成本测算方法,在私有云中需要借助配置管理数据库CMDB[6]及监控、运营管理子系统[4]度量如下数据: ( 1) 每个云中心的目标可容纳及使用的机柜总个数,目标可容纳及使用的机柜折算总U数,电源、UPS等辅助设备占用总U数,计算资源、存储资源、网络资源占用总U数,各等级的计算资源、存储资源的总容量及当年实际总使用量,各种软件许可证总容量及当年实际最大使用量,当年提供的各种等级的服务实例数量,每年机房待摊总费用,电费,计算资源、存储资源、网络资源的待摊总费用,每年各类软件待摊总费用,每年运营及运维待摊总费用;( 2) 每个服务使用的各种等级的计算资源量和存储资源量以及使用的各种软件的许可证数量;( 3) 每个Saa S服务的租户总数、服务指定度量的业务总量和每个租户的业务量。
根据度量的数据,通过上述每项成本项的测算及分摊,最终形成每个服务的成本汇总表。
4结语
本文结合传统企业信息化建设现状调研及私有云服务成本测算的考虑因素,建立了一套通用的、标准化的私有云服务成本测算方法,以此作为私有云商业模型及各种类型服务计费策略的重要参考依据,运营数据可以用于评估企业内各业务部门信息资产资源使用及回报情况,为私有云的持续高效运营提供了成本数据基础。目前,宝钢私有云使用云管理平台[4]来获取各种度量数据并人工测算成本,后续也计划在云管理平台的运营管理子系统中实现完整的成本测算功能。
摘要：为支撑云服务对用户及服务提供商所带来的业务模式转变,在分析业界云计算技术背景及产业链环境的基础上,结合传统企业信息化建设现状调研及私有云服务成本测算的考虑因素,提出一种标准化的私有云服务成本测算方法。阐述了该标准化成本测算方法的整体架构,详细介绍了各种基础设施、硬件资源、软件资源及人力资源的成本测算规则与方法,并总结出支撑该成本测试方法的各种数据度量项,为私有云的持续高效运营提供了成本数据基础。
【关键词】项目责任成本；公路；工程
1.项目责任成本测算
首先解释一下项目责任成本，我们从字面上就可以看出，就是在工程的施工过程中排装责任者对工程可以控制的程度所需要承担的成本，也就是说工程项目由谁负责，那么成本就要由谁来进行承担，将可控制的成本责任归到责任中心的账户上，这是进行成本控制的一个非常好的方法。
而责任成本测算作为一个企业做好成本控制非常重要的内容之一，当企业中标了一个工程之后，公司会进行整个工程的成本测算，完成了标准成本之后还要对项目责任成本进行商定，之后同与项目经理进行责任合同的签订。总结来说就是项目责任成本测算，无论是对于整个施工企业在经营决策方面，还是对于整个项目管理部门制定成本计划都提供了一些有效的数据，因此责任成本测算被越来越多的人所重视，通过实践看到了它在企业当中的作用。
2.影响公路项目责任成本的因素包括哪些
我们都知道公路建设项目的特点就是工程的投资规模大、工期较长、需要投入较多的资金、技术和劳动力，所以这就要求工程实施企业建立起公路项目责任成本的管理机制，这样做的目的是有效的发挥公司行使主管部门的职能，规避风险。从目前的实际状况来看，影响公路项目责任成本测算的因素包括了以下几点。
2.1 公路工程预算方面的因素
是整个公路工程的设计，在建设公路项目的前期，有一部分的工程项目由于匆忙开工，所以投资估算不足，对工程状况没有进行深入的调查，所以当公路项目进行立项、决策的时候各个方面在确保其科学性的时候都存在一定的困难，这样预算也就无法达到最初的目的。另外一点就是，前期对公路的工程勘察的目的是确定整个项目的投资金额，也就是对投资的资金进行约束，从实际的状况上看，公路工程的前期勘察设计实际上还有很多不足，第一是为解决一些基础的问题，包括了时间、人员方面的各种冲突，有个别的部门在进行预算的编制时会有违规操作的现象，还有在预算时使用并没有通过的数据作为预算依据，这样就无法确保预算的准确性，失去了预算的意义；第二是因为预算的编制方法也是在不断发展的，所以编制人员有的时候由于消息的闭塞，而出现了错误从而对成本预算的准确性产生一定的影响。
2.2 工程工程施工阶段建设成本的控制
在公路工程施工的过程中，工期会对整个工程的成本产生很大的影响。因此在施工的过程中要严格控制工期，工期不仅会影响工程质量同时会影响到工艺的搭接，如果工期过短施工就可能会遭遇季节影响从而影响工程质量，给工程的安全带来隐患。在施工中没有动态管理的意识，因为公路施工的特点是工期长，因此在施工的过程中无论是人工还是施工材料价格都会有一定的波动，从而影响了公路工程的成本。
2.3 公路项目施工合同的管理
虽然在前期做了施工合同，但是在施工的过程中并没有严格的去执行技术规范，特别是对外包部分缺乏行之有效的管理措施。
3.公路项目责任成本测算方法
上面对影响公路项目责任成本的几个因素做了详细的阐述，想要在施工中避免上面因素所浪费的资金，就要在项目开始之前做好详细的测算，在公路项目中成本测算包括了以下的几个种类，专业分包工程成本测算；混合分包工程成本的测算；单项分包工程成本的测算。下面就这上不同的成本测算做出详细的说明。
3.1 专业分包工程成本测算
在专业分包工程成本测算中，我们将其分为三个内容，第一个是合同总价及其合同规定的专项费用，在这里包含了整个公路工程需要花费的所有费用，这些费用有施工之前的测算费用，现场使用所要使用的各类费用，计划所用的费用包含了税金等等；第二个就是工程项目部的各项费用，包含了管理人员和各个部门及生产职工的工资，计算方法是按照施工工期再加上三个月的工资；办公费用，按照定额进行计算同样要在工期的基础上加上三个月；施工驻地建设和维护费用，除了建设的费用职位同时还要计算用于实施维护的费用；车辆使用费，这里面包含了车辆的基础费用例如车辆管理费、油费、保险费、修理费等等，但是不包含司机的费用；差旅及招待费用，这部分的费用是按照公路工程合同价钱的千分之一进行计算；职工探亲费用，由于公路工程的特点是工期长，所以公司要给每个员工一年四次的探亲费用。第三个我们叫做其他费用，这里面包含了一些和其他公司配合的费用。最后就是项目所承担的税金。这几个加起来就构成了专业分包工程成本。
3.2 混合分包工程成本测算
混合分包工程指的是工程不是单一形式的工程施工组织。这样的组织方式特点是专业分包结合单项分包、单项分包同不同的分包队伍相结合等等方式。这样混合分包成本测算办法：第一是要计算各分包单位说使用的成本，之后再对各个分包单位的费用进行汇总，组成混合分包工程成本测算；第二对各个分项进行分别计算，同专业分包工程成本测算方式一样，包含了材料费、机械费用；第三是计算在工程中的临时费用，包括了水、电、等费用还有驻地建设费和维护费用；第四是工程中管理人员、生产人员的工资、各种办公费用、车辆的油费、维护保养、管理费用等、另外还有业务招待费，这部分费用的保准是按照架子队的标准进行执行；第五其他费用执行的标准是单项分包队伍的标准；第六是税金，执行国家标准费率。这些加起来就构成了混合分包工程成本。
3.3 单项分包工程成本测算内容及方法
单项分包工程成本测算内容相对专业分包工程的内容基本一致，一致的就不再叙述，下面说下比专业分包工程多的那一部分，包含了单项合同外的材料费用，这项费用与已经现场的实际单价进行确定；分包合同外的机械费用，这部分参照当地设备的租赁费用；最后将各项费用相加就得到了单项分包工程成本。
4.结语
公路项目责任成本测算的目的就是更好的控制工程成本，以适应当今日益激烈的市场竞争，从而使企业有更好的发展。在这里需要注意的是不断去激发公路项目管理内在的潜力，在进行相应责任成本的测算时，一定要清楚自己公司的特点，并注意将实际状况以及是否具有操作性结合进去，在测试中如果有不合理的地方及时改进，尽力将项目责任成本测算做到准确，这样才能使预算更加准确，确保整个工程的顺利完成。
参考文献
[1]韩长兵.浅谈公路工程项目施工过程中的成本管理[J].经营管理者，2010，（20）.
目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。（见《经营》教材第187～194页“第二节
成本估算方法”）
包干制：
包干制（收入）=成本+成本X税费（5.5%）+利润 元／m2·月=成本+成本X税费（5.5%）+利润/可收费总建筑面积/12月 如：(120万元+12万元)÷10万m2÷12月＝1.1元／m2·月
酬金制：
酬金制（收入）=支出+支出X酬金比例 元／m2·月=支出+支出X酬金比例/可收费总建筑面积/12月 如：120万元×(1+10％)÷10万m2÷12月＝1.1元／m2·月
元／m2·月=人工费+办公费+共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费+保安费+清洁卫生费+绿化养护费+固定资产折旧费+保险费+专项维修资金/参与测算的物业总面积/12月
人工费=基本工资+社会保险费+福利费+加班费+服装费+工服洗涤费
福利费=福利基金（14%）+工会基金（2%）+教育经费（1.5%）
加班费=2～3天/人*日平均工资（22个工作日/月）
办公费=交通费+通信费+低值易耗文具、办公用品费+书报费+宣传广告和市场推广费+法律费用+节日装饰费+办公用房租金
共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费=维修保养费+装修费+能源费+康乐设施费+杂项费用
保安费=保安系统费+保安人员人身保险费+保安用房和保安人员住房租金
保安系统费=保安系统日常运行电费及维修保养费+日常保安器材费+更新储备金
清洁卫生费=清洁工具购置费+劳保用品费+清洁机械材料费+化粪池清理费+垃圾外运费+其他费用+水池清洁费
绿化养护费=绿化工具费+劳保用品费绿化用水费农药化肥费杂草清运费园林景观再造费
固定资产折旧费=交通工具+通信设备办公设备工程维修设备其他设备 固定资产平均折旧年限一般为5年。
保险费=（投保的第i种保险种类X第i种保险种类的保险费费率）/参与测算的物业面积
一、小区业主会所（活动室）房屋装修费用
（一）装修位置：业主会所（活动室）
（100平方米、待配）
（二）装修说明：活动中心、地面铺设地砖，吊顶、厨房和卫生间简单装修，墙面刷白。配备桌椅、麻将桌、棋牌等活动器材和用品等设施。
（三）费用估算，总费用控制在50000元左右。
二、“怡华-香缇丽舍”二期物资装备投入计划
（一）二期物资装备投入的原则
1.本着科学、节约、必需、实用、以满足服务质量管理目标的实际需要为原则。2.物资装备投入由物业负责。
（二）物资装备投入测算的说明
在物资装备投入测算中，按补充办公设备、小区设施设备、维修用具、清洁保洁设备、安全与服务调度，分类细列并测算；
（三）物资装备投入计划
1.用于“怡华•香缇丽舍”的物资装备。1.1 补充办公设备类
序号
项目
数量
单价（元）
合价（元）
用途 1
验钞机
1台
1000.00 1000.00
办公用 2
电脑
2台
5000.00 10000.00
办公用
打印机（传真机）
1台
1200.00 1000.00
办公用 4
复印机
1台
900.00 900.00
办公用 5
空调
3台
2200.00 6600.00
办公用 6
文件柜
6个
500.00 3000.00
办公用 7
各类标识
1批
5000.00 1000.00
数码相机
1个
1700．00 1700．00
员工服装
24人
500.00 7600.00
合计
32800.00
1.2 设施设备维修机具用具类
序号
项目
数量
单价（元）
合价(元)
用途
备注 1
扳子、起子
3套
100.00 300.00
维修
卷尺
2把
5.00 10.00
维修
5米
轻便式管子铰扳
1套
150.00 150.00
维修
手提电钻
1把
500.00 500.00
维修
强光电筒
2把
100.00 200.00
维修
锯弓（固定式）
2套
20.00 40.00
维修
电工工具
2套
200.00 400.00
维修
带脚管子铰扳
1把
100.00 100.00
维修
内六角扳
2套
80.00 160.00
维修
锉刀
4把
10.00 40.00
维修
管子钳
8把
60.00 480.00
维修
管子割刀
1把
60.00 60.00
维修
套筒扳手
1把
500.00 500.00
维修
32件套 14
梅花扳手
2套
200.00 400.00
维修
8件套 15
开口扳手
2套
200.00 400.00
维修
10件套 16
管螺纹丝攻
1套
200.00 200.00
维修
6－80mm 17
螺丝刀
4套
100.00 400.00
维修
钢丝钳
4把
20.00 80.00
维修
8寸 19
斜口钳
2把
20.00 40.00
维修
6寸 20
活动扳手
2套
200.00 400.00
维修
圆规
2把
10.00 20.00
维修
直角尺
2把
10.00 20.00
维修
大剪刀
2把
20.00 40.00
维修
电锤
1把
1000.00 1000.00
维修
电工工具箱
2只
100.00 200.00
维修
手锤
2把
20.00 40.00
维修
6磅 27
手锤
1把
30.00 30.00
维修
12磅
固定式台虎钳
1台
300.00 300.00
维修
高压电工工具
1套
500.00 500.00
维修
烙铁
1只
100.00 100.00
维修
铝合金梯
2部
500.00 1000.00
维修
（1.5米、2.5米各一部）32
电工安全带
1套
100.00 100.00
维修
吊砣
1只
10.00 10.00
维修
三角拉马
1套
100.00 100.00
维修
游标卡尺
1把
200.00 200.00
维修
外径千分尺
1把
200.00 200.00
维修
卡簧钳（内）
1把
150.00 150.00
维修
卡簧钳（外）
1把
150.00 150.00
维修
液压压线钳
1套
500.00 500.00
维修
YQK—240 40
木、瓦工工具
1套
200.00 200.00
维修
台钻
1台
1000.00 1000.00
维修
磁力线砣
1只
50.00 50.00
维修
钢卷尺
2把
5.00 10.00
维修
1m 44
塞尺
1套
80.00 80.00
维修
水平尺
1把
50.00 50.00
维修
裁纸刀
2把
5.00 10.00
维修
尖嘴钳
4把
15.00 60.00
维修
弱电专用烙铁
1把
100.00 100.00
维修
仪表专用螺丝起
1套
150.00 150.00 维修
什锦锉
1套
120.00 120.00
维修
手提电焊
1台
600.00 600.00
潜水泵
1台
1000.00 1000.00
合计
12960.00
1.3 清洁、保洁类（补充）
序号
项目
数量
单价（元）
合价（元）
用途
备注
清洁工具
1套
2000.00 2000.00
日常保洁用
包括、涂水器、玻璃刮、垃圾桶等
绿化工具
1套
200.00 200.00
绿化用
包括小草剪、大草剪等 3
手推车
1辆
800.00 800.00
保洁用
手动喷雾
1台
1000.00 1000.00
保洁消杀用
打草机
1台
4500．00 4500．00
铁垃圾桶
10只
380．00 3800．00
塑料垃桶
24只
150．00 3600．00
合计
15900.00 1.4 安全、服务调度类（补充）
序号
项目
数量
单价（元）
合价（元）
备注 1
对讲机
6只
800.00 4800.00
治安、工程用 2
强光电筒
4支
200.00 800.00
治安、工程用 3
巡更棒
4支
320．00 1280．00
护卫器材
2套
300.00 600.00
治安 合 计
7480．00
1.5 物资装备投入汇总表
序号
项目
金额（元）
备注 1
补充办公设备类
32800.00
设施设备维修机械用具
12960.00
清洁保洁类
15900.00
安全与服务调度类装备
7480.00
合计
69140.00 说明:上述物资装备投入为概算。
三、其它类费用
序号
项目
数量
单价（元）
合价（元）
备注 1
交房印刷品费用
全套
13680。
13680.00
档案袋装宣传材料
4620．00
共16项
购买两证（两书）
390套
30．00 11700.00 业相关资料
验房接待费
3000.00
合 计
33000.00元
四、合计开办费用汇总：
（一）+
（二）+
（三）=152140。00元
（一）、小区业主会所（活动室）装修费用：50000.00元
（二）、物资装备投入：69140.00元
（三）、其它类费用：33000.00元
一、综合管理费收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注
1、管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排扰解难；（4）协助组建业主委员会并配合其运作；（5）建立规章制度与服务标准；（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。（10）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；（11）每年一次；（12）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（13）按有关部门及政策、法规要求执行；（14）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（15）内容合法，手续完备；（16）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；（17）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；（18）每 6 个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。0.0950 以管理处主任 1 名 3500 元/月，管理员 3 名 2000 元/月计，每月总费用为 9500 元。管理员 3 名，为服务受理人员 1 名、内勤兼财务 1 名、管理员 1 名
2、装修管理服务费（1）维护公共安全和公众利益；（2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；（3）业主使用人装修前按规定审查业主使用人的装修方案；（4）每日巡查装修施工情况；（5）对装修中的违法行为及时劝阻。（6）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；（7）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；（8）24 小时内审结方案并签署审查意见交业主；（9）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；（10）经三次通知和劝阻仍不改正的，3 日内向有关主管部门报告。0.0400 以管理员 2 名 2000 元/月计，每月总费用为 4000 元。
二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注
1、人员管理费 0.0850 以维修主管 1 名 2500 元/月，管理员 3 名 2000元/月计，每月总费用为 8500 元。
2、供配电系统维护费（1）保持配电房清洁卫生；（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；（3委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主使用人；（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；（10）填写运行记录，建档备查。（11）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；（12）每日检查一次；（13）每年测试、试验 1 次；（14）每年进行 2 次；（15）限电、停电至少提前三日通知业主使用人；（16）每年检测 1 次；（17）每年检测 2 次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测 1 次；（18）持续保持配电房内主要电器设备干燥；（19）每月检测 1 次；（20）每日填写运行记录并归档备查。0.0092 供电系统年检费 5000元，维保费 6000 元，每年总费用 11000 元。专指小区内专用供配设备
3、道路系统维护费（1）车行道路路况检查与维护；（2）道板路面与人行通道检查与维护；（3）交通标志的检查与维护。（4）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损；（5）路面无明显坑洼、破损、道板缺失；（6）交通标志与交通设施齐全、完好。0.0050 道路系统每年维护费6000 元。包括损坏面积不超过 1平方的材料费
4、给水系统维护费（1）检查与 に 箱及部件；（2）饮用水水质检验；（3）水泵维护与检查；（4）给水管网维护。（5）每 3 个月检查保养 1 次水池箱入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；（6）饮用水水池（箱）每 6 个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用；（7）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗 1 次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动 1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；（8）每年对明装给水管道进行 1 次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。0.0167 每年水箱清洗、检测费 6000 元，水泵 5 只维护费 2000 元，水管防冻、油漆费 12000 元，每年总费用 20000 元。本测算为使用变频水泵的住宅小区。如使用屋顶水箱的住宅小区，按每年每只水箱 100 元计算，由受益人分摊
5、排水系统维护费（1）雨水管网检查与维护；（2）污水管网检查与维护。（3）楼顶每 6 个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好； 每（4）6 个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。0.0167 每年排水系统维护费 20000 元。
6、监控系统维护费 对监控系统定期进行检查与维护。每月一次，保持系统状态良好，工作正常。0.0042 每年监控系统维护费 5000 元。
7、消防系统维护费（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备；（2）检测消防管网水压；（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；（4）消防监控室保持清洁；（5）填写巡查工作记录，建档备查。（6）每月 1 次检查与维护，保证设备 24 小时正常运转；（7）每月检测 1 次，发现压力不够，马上检修排除故障；（8）每年演习1 次；（9）每周至少保洁 1 次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；（10）每日填写工作记录。0.0067 每年消防系统维护费 8000 元。不包括材料费
8、照明系统维护费（1）路灯检查与维护；（2）楼道灯检查与维护。（3）路灯每 3 个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换；（4）楼道灯及开关每 3 个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。0.0170 每年路灯检查和维护费 3000 元，路灯镇流器损坏 100 只 50 元/只计 5000 元，路灯损坏 1000 只 1.50 元/只计 1500 元，路灯控制装置损坏 500 只 15 元/只计 7500 元，合计总费用 17000 元。包括灯泡损坏更新
9、避雷接地系统维护费 房屋避雷接地系统检查维护。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。0.0017 每年避雷系统维护费 2000 元。不包括材料费
10、油漆粉饰服务费（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；（2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；（3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。（4）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次；（5）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次；（6）每年作局部清洗、粉饰一次。0.0100 每年油漆粉饰费 12000元。阳台油漆粉饰服务费由受益人承担
11、建筑小品养护服务费 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。每日保洁 1 次，每周检查一次。0.0050 每年建筑小品养护服务费 6000 元。苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指导标准（中）
三、园林绿化日常维护费（应包括管理人员工资、日常绿化工具材料费、绿化用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注
1、乔灌木养护费 树木、绿篱的修剪和病虫害防治。（1）树木发生病虫害及时治理；①根据病虫害发生规律实施综合治理；②预防为主，防治及时，用药准确；③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录；（2）冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害；（3）乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点 3M 以上；（4）绿篱及时修剪，保持原有形态。0.0125 以绿化工人 1 名 1000元/月，每年农药、石灰费用 3000 元计，每月总费用 1250 元。
2、暖季型草坪养护费 负责暖季型草坪的修剪、施肥、喷药。根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行 2 次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪 4 次；发生病虫害及时喷药。0.0150 以绿化工人 1 名 1000 元/月，每年农药、化肥、药械费用等 6000 元计，每月总费用 1500 元。
3、冷季型草坪养护费 负责冷季型草坪的修剪、施肥、喷药。根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行 1 次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪 12 次；发生病虫害及时喷药。0.0400 以绿化工人 2 名 1000 元/月，每年农药、化肥、药械费用等 24000 元计，每月总费用 4000 元。
4、花坛养护费 花坛的养护服务。在花坛开花期间，每周剪残枝、花2 次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不出现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶的株数在 20％以下；每年花坛更换种植草花至少 4 次。0.0100 以绿化工人 0.5 名 1000 元/月，每年绿化费用 6000 元计，总费用每月 1000 元。
5、水面养护服务费 全面负责水面、喷水池的养护服务。每日打捞 1次湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞 1 次；每个月对喷水池清洁 1 次刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等。每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。0.0050 以绿化工人 0.5 名 1000 元/月计，总费用每月 500 元。
6、绿化用水 0.0050 绿化用水以每月 500 元计。
四、环境卫生服务费收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注
1、人员管理费 0.0200 以清洁主管 1 名 2000 元/月计。
2、垃圾清运费 负责把垃圾运至垃圾中转站。日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。0.0640 以每月 30 车每车 170 元计，每月垃圾清运费用 5100 元，垃圾箱租用费每月 300 元，每年垃圾筒、垃圾袋费 12000 元，合计每月总费用 6400 元。
3、公共部位清洁费 负责小区道路、庭院、停车位、绿化带等环境卫生清洁、清扫。每日清扫道路走廊、架空层1 次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖洗楼道一次； 楼道玻璃每月清洁 1 次；每两月清洁路灯 1 次；绿化带每日清扫 1 次绿化带；每日清扫 1 次车库等；其他设施每周清扫擦洗一次。0.0900 以清洁工人 10 名 850元/月，每年清洁易耗品等 6000 元计，每月总费用 9000 元。
4、公共设施清洁费 公共设施每周清扫擦洗一次。0.0190 以清洁工人 2 名 850 元/月，每年清洁易耗品 2400 元计，每月总费用 1900 元。
5、袋装垃圾收集费 负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。每日上门收集生活垃圾 2 次。0.0210 以清洁工人 2 名 850 元/月，每年清洁易耗品 4800 元计，每月总费用 2100 元。物业公司不提供住户垃圾袋
6、卫生消杀费 针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀 1 次；灭鼠，每 2 个月进行 1 次。0.0083 以清洁工人 0.5 名 850 元/月，每年药水（品）、机械费用等 4800 元计，每月总费用 825 元。
五、物业管理区域内公共秩序维护服务费（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴、保险等，日常保卫器材费如警棍、电池等，保安系统的设备维修费在公共设施、设备日常运行、维修及保养费中列支）收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注
1、人员管理费 0.0230 以安保主管 1 名 2300 元/月计。
2、出入口值班费 安全护卫人员主出入口 24 小时值班、副出入口 16小时值班。制订值班制度；主出入口 24 小时有人值班看守，次出入口每日 6：00～22：00 有 1 人看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导等工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。0.0700 以安保人员 5 名 1400 元/月计，每月总费用 7000 元。
3、出入口车辆管理费 对主出入口的车辆进行登记、管理。安全护卫人员对主出入口的非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和获准车位使用收费时，对主出入口的非小区内车辆按标准收费。0.0420 以安保人员 3 名 1400 元/月计，每月总费用 4200 元。
4、小区巡视费 安全护卫人员在小区范围内 24 小时巡视。（1）制订巡视制度；白天巡逻次数不少于 6 次，夜间巡逻次数不少于 8 次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员2 人；（2）对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事项。0.0840 以安保人员 6 名 1400 元/月计，每月总费用 8400 元。
5、小区监控费 安全护卫人员 24 小时对监控设备进行监控。24 小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。0.0420以安保人员 3 名 1400 元/月计，每月总费用 4200 元。
6、停车场管理费 安全护卫人员 24 小时对室内停车场监控。对室内停车场进行管理，每 督促进入车辆按指定车位停放； 1 小时巡视一次，发现异常及时处理并通知车主。0.0420 以安保人员 3 名 1400 元/月计，每月总费用 4200 元。实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。车辆的保管责任由停车协议另行约定。苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指导标准（下）
六、公共设施设备、部位及场地水电费收费项目 收费标准（元/月平方米）公共设施设备、部位及场地水电费 0.0500
七、办公费收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）
1、办公用品费用 0.0200 每月 2000 元
2、交通费 0.0040 每月 400 元
3、宣传广告费 0.0020 每月 200 元
4、公共交际费 0.0050 每月 500 元
5、节假日美化费 在小区主要场所摆放摆花。国定节假日在小区主入口、主要人口聚集场所摆放盆花，美化小区环境，营造节日气氛。0.0050 每月 500 元
6、社区活动费 定期组织社区联谊活动。每年组织 1-2 次由小区居民参与的健身、联谊活动。0.0040 每月 400 元
7、培训费 员工岗位培训与业务培训。制订员工培训计划，对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办的岗位资格培训。0.0020 每月 200 元
8、通讯费 24 小时接收住户信息。设立 24 小时服务电话受理住户来电；对委托服务电话回访。0.0100 每月 1000 元
9、业主委员会经费
10、杂项支出费 0.0100 每月 1000 元
八、公共设施保险费收费项目 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注
1、财产保险 0.0030 以每个住宅小区公共资产为 360 万元计，按普通家庭财产保险的费率为 1‰，每年保费为 3600 元。对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。
2、公共责任险（亦称第三者险）0.0050 园区某住宅小区的公共责任险为每年 6000 元，保险责任限额 200 万元，费率为 3‰。此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为依据，再视社区的大小及类型制定保费。
九、物业管理单位固定资产折旧费收费项目 内容 收费标准（元/月平方米）物业管理单位固定资产折旧费 配备必要的办公设备，提高服务效率 建立台帐，按规定计提折旧。按实结算
十、法定税费项目 内容
1、公司管理费用 管理人员费用及其他管理成本等 10—12 支出总额
2、佣金 企业应得合理利润 8—10 支出总额
大家都知道工程量清单计价的核心是综合单价计价包括人工费、材料费、机械使用费, 间接费和利润等;且各项费用均由施工企业根据市场行情, 所报的综合单价为工程核算的依据一般情况下不预调整, 这给企业报价提供了自由空间, 提供具有竞争力的报价, 编制企业定额就是为成本测算和清单综合单价的组成, 与其说综合单价组价是清单计价模式下报价的重点和难点, 还不如说企业定额的编制和维护是清单计价模式下的重点和难点, 企业定额是施工单位根据企业实际水平和施工方案自主确定人工消耗, 材料消耗机械摊销, 并根据材料设备等资源的采购优势和储备来确定材料。设备的价格, 根据企业自身的经营状况和管理水平来确定间接费和利润等。
沿用政府统一的预算定额反映的是社会平均水平, 这时无论如何调整己没有企业实际水平的因素, 凭经验的下浮表面上看是企业水平的反映, 其实风险很大, 因此在清单模式下投标报价的流程应该是先核算工程量。
1 通过核对工程量减少量的风险
从清单规范要求来看, 清单招投标主要目的是就是能够很好地做到风险共担, 招标人承担工程量的风险, 投标人承担综合单价的风险, 但实际工作中, 往往招标人采用多种方式把工程量的风险转移到投标人身上, 如工程量包干, 总价合同或规定一定范围内工程量不允许调整等都是减少工程量风险的一种方式, 因此施工企业接到招标文件后必须认真阅读。如果存在工程量错误漏项等风险包括到综合单价内或总价包干, 都得认真核对工程量不然由此造成的风险在施工过程中很难找回。
2 通过询价得到市场价
材料费在承包价格中占很大比例, 材料价格是否合理对投标报价影响很大, 企业必须了解市场最新价格信息。
在项目的施工方案初步研究后, 应立即发出材料询价单, 并催促材料供应商及时报价。收到询价单反馈的信息后, 应将从各种渠道所询得的材料报价及其它有关资料加以汇总整理。对同种材料从不同经销部门所得到的所有资料进行比较分析, 选择优质价廉的, 可靠的材料供应商的报价。
承包工程可使用本企业的工人, 也可从本地或工程所在地劳务市场雇佣工人。具体应经过比较而定, 对于本企业的工人, 在整个工程施工期间, 人工工资比较稳定, 而雇佣的劳动力则必须经过询价, 了解各种技术等级公认的日工资或月工资单价。如有可能还必须了解雇佣工人的实际劳动水平。劳务询价时还应注意, 根据技术含量和在施工中的责任不同, 一般把操作工人分为高级技工、熟练工、和普工。工人的技术等级不同支付的工资也不同, 另外, 不同季节的人工工资也可能事变化得。
通过成本测算确定竞价性总报价
3 在确定投标报价之前, 如时间能保证的情况下;
对投标项目进行成本测算, 可以作为指导工程中标后施工之前的目标成本、测算各项费用时项目单价要以“市场化”的原则, 便于实际控制使用, 下面就成本测算方法进行说明。
首先进行直接费 (如分部分项清单和措施项目清单部分的人才机费用) 按企业可控方式进行分解, 包括除管理费, 利润及风险的所有人才机费用, 但从单项来看有包括人才机的全部
图三例钢结构点玻璃雨蓬 (带拉杆结构) 费用。也有包括人工加辅助材, 还有的只有人工费或机械费等, 总之按企业可控为原则进行工作内容分解, 这时要注意不要分解太细, 造成内容项太多不易测算和询价, 也不要分的太粗, 成本测算精度不高, 要把握一个能够测算的尺度为原则。企业在进行成本测算时一般按材料设备采购、劳务分包、自施、租赁等方式进行各分解项目的细项测算。首先按询价方式掌握价格, 其次计算各项工程量) , 最后进行费用项目计算。
其次在直接费基础上进行现场管理费、企业管理费计算, 并在充分分析市场和竞争对手的基础上预测企业利润和风险。现场管理费一般采用实物量法, 根据施工组织设计确定现场人员的配置, 以及企业积累的经验数据进行确定。企业管理费按企业内部规定确定, 一般按系数法记取。对于利润和风险要从多方面考虑和分析, 在确定投标策略的基础上确定报价, 由预算人员填报详细的分析和论证资料后, 由投表管理者进行决策。
总之, 成本预算是投标报价的保证, 施工企业在清单模式下要想投标取胜, 必须有自己的一套反映自身水平的企业定额, 只有在投标时对成本进行很好的预测, 才能规避风险, 并能做为中标后确定目标成本的依据, 以此确定的报价才有意义。
图四例钢结构铝板饰面雨蓬 (带拉杆结构)
总而言之, 无论什么结构形式的雨蓬, 什么饰面材料, 雨蓬的风格就代表了建筑的风格, 所以雨蓬饰面材料的选择必须与整个建筑外观相协调, 针对不同的建筑设计理念来选择合适的雨蓬饰面材料, 才能更加突出建筑物的整体效果!
摘要：成本预算是投标报价的保证, 施工企业在清单模式下要想投标取胜, 必须有自己的一套反映自身水平的企业定额, 只有在投标时对成本进行很好的预测, 才能规避风险, 并能做为中标后确定目标成本的依据, 以此确定的报价才有意义。
摘 要：我国现行军人养老保险是军队统筹，且保障范围狭窄、制度衔接不畅、实际养老待遇较低、财政负担过重、基金管理效率低下；为实现养老保险制度全民统筹和切实保障军人的养老权益，应构建社会统筹与个人账户相结合、辅以年金账户的新型军人养老保险制度。军人养老保险制度的转轨成本来源于当前军人养老保险制度下隐性债务的显性化，采用系统动力学模型对军人养老保险制度的转轨成本进行模拟测算，结果表明：截至2090年底转轨成本将全部显性化，“老人”和“中人”的转轨成本都呈先增后减的趋势，2035—2065年的转轨成本最高；借助社会统筹账户资金积累的缓冲和人口年龄与人口结构的变化，能够分散制度转轨带来的财务支付风险，改革不会对政府财政带来巨大压力。因此，应坚持养老保险社会统筹的改革方向，积极推进军人养老保险制度改革。
关键词：军人养老保险制度；转轨成本；军队统筹；社会统筹账户；个人账户；年金账户；隐性债务显性化；保险基金管理；养老保险制度衔接
中图分类号：F840.612 文献标志码：A 文章编号：16748131（2015）03004609
一、引言
党的“十八大报告”提出，新时期社会保障建设要坚持全覆盖、保基本、多层次、可持续方针，以增强公平性、适应流动性、保证可持续为重点。我国的养老保障建设起步较晚，随着经济发展逐步健全起来的社会养老保障体系呈现出“碎片化”的特征，不同群体采用不同的养老保险制度。随着2014年“城居保”与“新农保”的成功并轨和2015年机关事业单位职工养老保险制度与企业单位养老保险制度并轨工作的逐步展开，构建全民统一的基本养老保险制度指日可待。而根据最新有关军人养老保险的政策文件可以看出，目前我国军人的养老问题还没有一个完备的制度予以保障，基于职业特殊性本应该获得比普通国民更优厚养老保障的军人群体反而成为不太受关注的“弱势”群体。计划经济体制下发展起来的我国军人养老保险制度已经不能适应社会主义市场经济的发展，必须进行制度变革。目前，已经建立起相对完善的全国统一的养老保险体系，军人伤亡保险制度和军人退役医疗保险制度等的实施也积累了相关经验，能够为新型军人养老保险制度的构建提供借鉴和参考。因此，依托国家统一的养老保险制度模式，逐步建立与国家社会保险制度相衔接、资金来源稳定可靠、管理体制相对独立、符合我国国情军情的新型军人养老保险制度势在必行。
近年来，国内学者对于构建新型军人养老保险制度的研究比较多，也取得了一些成果，主要表现在以下几个方面：一是关于新型军人养老保险制度构建的原则分析。王延中（2011）认为“体现军队特色，保障覆盖全军，注重军地衔接”是军人养老保险制度改革应当体现的基本原则；许京峰等（2012）提出构建军人养老保险制度应坚持“国家负责、军地统一、依法实施”的原则。二是关于新型军人养老保险制度的模式选择。国内学者普遍达成了共识，认为应当选择与国家养老保险制度相一致的部分积累制。郑传峰（1999）认为军人养老保险制度应以国家统一的养老保障制度模式为依托，并在此基础上适度创新，以利于军人养老保险制度与国家统一的养老保障制度接轨；葛宝金等（2000）认为军人养老保险也应采取与国家社会养老保险基本模式相适应的社会统筹账户与个人账户相结合的模式。三是关于新型军人养老保险制度的缴费水平和保障水平的研究。孔德超等（2005）提出军人养老保险的个人账户按照11%的规模建立，军人负担7%，国家补助4%，体现“少缴纳、多享受”的原则；忻晨琳（2008）认为军人养老保险的个人账户规模、个人与军队的养老保险缴费分担比例应当与地方养老保险的普通国民的个人账户规模、个人与企业的养老缴费分担比例相一致，确保军人至少可以享受与地方普通国民相同的养老待遇；也有学者认为应当以维护军人养老期间的基本生活为原则确定军人养老保险金发放标准，养老金的给付办法参照地方普通国民养老金给付办法（胡易勇，2010）；还有学者认为军人的养老保险待遇应比照国家公务员的养老待遇水平，军队干部和士官的平均退休时间比公务员提前5年，退休金标准平均高于公务员5个百分点（金光彩，2011）。
陈元刚，冯 丹，蔡振武：新型军人养老保险制度的构建及其转轨成本测算
但是，国内学者对军人养老保险制度改革的研究还存在一些不足。比如，国内学者对我国现有军人养老保险制度的研究比较少，缺乏对我国国情、军情的联系，有待进一步梳理；在新型军人养老保险的保障水平和缴费水平上，不同学者持不同的观点，是选择“少缴费、多享受”，还是选择“少缴费、同享受”，或者是选择“不缴费、只享受”，分歧很大，还没有达成统一，需要进一步的研究。特别是目前还没有学者对军人养老保险制度改革的财务负担进行分析，一项改革措施的实施，必定要有资金的有力支持，而在此之前，分析和预测改革成本是非常有必要的。我国经济已进入新常态，国民经济体现的首要特征就是经济将在较长的一段时期保持中低速增长。构建一个怎样的新型军人养老保险制度，构建出来的制度能否与国家社会保障制度建设原则相符合、与新时期国民经济发展水平相适应，是本文研究的主要内容。因此，本文首先对我国现行军人养老保险制度存在的问题和原因进行分析，然后基于全民统筹的视角设计新型军人养老保险制度，并采用系统动力学模型模拟测算军人养老保险制度转轨的成本，以期为我国军人养老保险制度改革实践提供理论指导和政策参考。
二、现行军人养老保险制度存在的问题
目前，我国军人养老保险属于军队统筹，军人退休后由军队保障和管理，不参与社会再分配，养老风险由军队承担。军人养老保险的筹资渠道是政府和军队，军人个人不需缴纳任何养老保险费用，由政府在财政预算中安排专项资金给付。但是，目前我国军人离退休养老制度还没有覆盖所有的服役军人，仅仅涉及军官、文职干部和少部分士官，且离退休条件十分严苛，没有一个完整的、统一的针对所有服役军人的养老保障体系，不同类型的服役军人有不同的养老保险规定，许多军人的合法养老权益无法得到全面保障。总体上看，我国现行军人养老保险制度存在以下问题：
一是军队养老保障的相对封闭性与国家养老保险的开放性相矛盾。 目前我国军人的养老保险还是军队统筹，军队自我保障军人的养老。这种自我保障的方式与保险的风险分散、损失分担原理不符。我国现行普通国民养老保险制度包含社会统筹部分和个人账户部分，其中社会统筹部分已实现了全国统筹，养老风险在全国范围内分散，由国家兜底养老，并参与国民收入再分配过程，是全民共同享受国家发展成果的体现。而现行军人养老保险尚未纳入到全国统筹中来，这与保障军人合法养老权益的宗旨不相符。
二是军人养老保障范围狭窄与军人职业风险相矛盾，不利于军人安心服役。目前我国还没有实现军人的职业化，只有少部分军人能够达到退休条件享受军队的养老保障；而绝大部分服役军人转业、复员到地方，面临二次择业的问题。而且，随着经济的发展，军队建设加快，武器装备的技术含量提高，在特殊岗位工作的军人面临更高的职业风险。这些新的风险呼唤新的、更符合现实情况的军人养老保险制度，以保障军人的职业风险，使军人安心服役。
三是军人养老给付的高福利性与资金来源渠道单一矛盾，财政负担过重。我国现行军人养老保障费用支出完全由军队和政府承担，军人个人不需要缴纳任何费用；且军人养老给付属于待遇确定型，军人服役的期限越长、工资越高，所获得的养老金给付越多。随着我国人口老龄化的不断加重，军队和政府承担的军人养老财政负担必将越来越重。结合我国“未富先老”的国情，过重的财政负担无疑不能保障军人养老保险的持续发展。
四是军人养老给付自动调整机制缺失，实际养老待遇较低。现行军人养老保险制度没有建立与物价指数相挂钩的自动调整机制，离退休军人养老金待遇的调整往往无法与物价水平的调整相适应。而建立相应的与物价变动挂钩的军人离退休养老金调整机制，又受到国家财政承受能力的限制。军人离退休费实际保障水平的下降恰恰证明军队已经没有更大经济能力来承担本应由社会承担的军人养老保障。
五是军地养老保险制度衔接不畅，妨碍军人退役安置工作。2012年出台的《关于军人退役养老保险关系转移接续有关问题的通知》并不能妥善解决军人养老保障问题。军人退役养老保险制度改革的相对滞后，严重妨碍了目前军人的退役安置工作，“地方接收难、军人不愿转、转后无保障”的现象非常明显。
六是基金管理效率低下。目前我国军人的离退休养老保险管理仍然采用军区分散化管理模式，各个军区都需要配备一定的人员来从事相应的管理工作，造成了管理机构的重叠和管理成本的增加，降低了管理效率。
三、新型军人养老保险制度构建
1.新型军人养老保险模式
统一的社会保障计划拥有巨大且毋庸置疑的好处（贝弗里奇，2008）。目前，我国已经形成了社会统筹与个人账户相结合，由城镇职工基本养老保险、城乡居民基本养老保险共同构成的比较健全的国家养老保障体系，机关事业单位职工基本养老保险制度与国家养老保险制度相统一的并轨改革也正在有序进行，军人这一特殊群体也应纳入到统一的国家养老保障体系中来。军人养老保险制度应采用社会统筹与个人账户相结合的部分积累制，因此，新型军人养老保险由两个部分组成：一是基本养老保险，二是职业年金。其中，基本养老保险与国家社会保险相统一，由社会统筹账户和个人账户两部分构成。
2.新型军人养老保险制度的基本内容
（1）参保范围。从广义上来说，新型军人养老保险制度的保障对象是所有军人，所有军人都应被纳入军人养老保险制度中；从狭义上来讲，保障对象是所有现役军人，包括军官、文职干部、士官、义务兵、具有军籍的学员等。
（2）缴费水平。社会统筹账户由地方军队筹资，缴纳军队工资总额的20%；个人账户由军人个人出资，缴纳工资的8%；职业年金账户体现职业优待，同时与机关事业单位养老保险制度改革相衔接，由军队缴纳军人个人工资的8%、军人缴纳个人工资的4%。其中，由于义务兵在服役期间没有收入，且服役期限较短，服役期间基本养老保险部分的个人账户和职业年金账户的筹资完全由国家财政负担，个人不需要缴纳任何费用，以切实保障军人的合法养老权益，解决军人后顾之忧，鼓励国民服役。
（3）缴费期限。与国家养老保险制度相同，参保军人的最低缴费年限为15年。达到退休年龄时累计缴费年限不满15年的，可以延长缴费至满15年，或申请转入户籍所在地的城乡居民社会养老保险，享受相应的养老保险待遇；累计缴费不足15年且未转入城乡居民社会养老保险的，可以书面申请终止养老保险关系，个人账户、职业年金账户储存额一次性支付给本人。个人账户、职业年金不得提前支取，退休时按照规定发放；参加军人养老保险的个人死亡后，其个人账户和职业年金账户中的余额可以全部依法继承。
（4）待遇水平。新型军人养老保险的养老金由三部分组成：一是社会统筹部分的基本养老金，以地区军队平均工资、个人指数化缴费工资、缴费年限为基准，按月计发1%；二是个人账户部分的基本养老金，以个人缴费水平、缴费年限为基准，按照领取时间平摊至每月计发；三是职业年金部分的养老金，以个人缴费水平、缴费年限为基准，按照领取时间平摊至每月计发。
3.新型军人养老保险制度的衔接运行
（1）职业转换时的养老保险制度衔接。对于服役至退休年龄在军队自动退休的军官、文职干部，退休后直接领取基本养老保险金和职业年金账户的养老金。对于退役转业到机关事业单位或企业的军官、文职干部、士官、志愿兵，转业后基本养老保险的社会统筹账户与转业后就职单位或企业的社会统筹账户相衔接，保险费用的缴纳对象由军队转为单位或企业；个人账户随军人流动，重新就职后继续由个人缴纳；职业年金账户与单位的职业年金账户或企业的企业年金账户相衔接，服役期间职业年金账户的积累金额全部转入单位的职业年金账户或企业的企业年金账户，就职后职业年金账户或企业年金账户的积累按照单位或企业养老保险制度的规定执行。服役前未参加养老保险的，自服役起加入军人养老保险；服役前已参加养老保险的，服役时一同转入军队，转入办法与转出办法相一致。
（2）“老人”“中人”“新人”养老保险制度的衔接。新型军人养老保险制度采用与城镇职工基本养老保险改革时相同的衔接机制，即“老人老办法”“新人新办法”“中人有过渡”，逐步完成军人养老保险制度的转轨。军人养老保险制度改革实施前已经退休的“老人”，养老金的发放标准按照原有的养老保险制度实行，按照退休前待遇水平的一定比例计发。军人养老保险制度改革实施后才开始加入养老保险计划的“新人”，养老金的发放标准按照新型军人养老保险制度实行，养老金由社会统筹部分的基本养老金、个人账户部分的基本养老金、职业年金部分的养老金组成。军人养老保险制度改革实施前已经加入养老保险计划、制度改革实施后退休的“中人”，养老金由社会统筹部分的基本养老金、个人账户部分的基本养老金、职业年金部分的养老金和过渡性养老金四部分组成，其中前三个部分的养老金发放与“新人”相同，“过渡性养老金”是“中人”制度改革实施前加入养老保险计划的工作年限视为缴费所得的个人账户和职业年金账户的补偿金及利息。
四、新型军人养老保险制度的转轨成本
新型军人养老保险制度体现了对军人的优待，制度实施过程中所需要的资金政府能否支撑是非常重要的因素。因此，要使新型军人养老保险制度具有可实际操作性，还需要分析制度转轨时所产生的成本，以便政府相关部门采取应对措施。
现收现付制度下的养老保险其实暗含了一种代际契约关系——代际抚养关系，即上一代人积累的养老金权益由下一代人的缴费来实现，是借助处于同一时期的不同出生批次的人的退休金综合平衡来实现代际收入再分配。如果现收现付制度能够持续下去并一代一代往下递推，现收现付制度下参保人所积累的养老金权益这一隐性债务就能够很好地消化而不需要作专门的处理。完全积累制度下的养老保险计划是指参保人从就业之日起就开始积累资产，以应付未来的养老问题，退休后享用的养老金来自于与自身同出生批次的人在就业时期的积累，是同一代人的“自我养老”，不存在隐性债务问题。当养老保险制度由现收现付制转变为完全积累制时，在现收现付制度下的代际抚养关系就会断裂，新制度建立之前已经发生的养老金费用以及在职职工已有年限所积累的养老金，需要由另外的资金来支付，否则现有在职职工就必须承担双重养老负担。这笔在一定时期内需要支出的养老金费用就是养老金隐性债务，它是指一个养老金计划向职工和退休人员提供养老保险金的承诺，也就是在该计划现在即终止的情况下，所有必须付给当前退休人员的养老金的现值加上在职职工已积累并必须予以偿付的养老金权利的现值。
军人养老保险制度从原来的现收现付制向由社会统筹账户和个人账户相结合的部分积累制改革的过程中，就存在隐性债务显性化的转轨成本问题。在当前军人养老保险现收现付制度下，军队现有服役军人和离退休军人都享有获得养老金的权利，这些过去积累的权利的总价值构成未来给付的净责任，就是当前军人养老保险制度下的隐性债务。转轨成本指的是根据特定的转轨目标，必须解决的那一部分隐性债务。养老保险制度的转轨成本来源于隐性债务，但在量上并不等于隐性债务，只有在制度转轨过程中显性化的那部分隐性债务才是转轨成本。因此，在测算军人养老保险制度转轨成本时，不能把全部隐性债务作为政府财政的兜底责任，而是针对制度转轨过程中隐性债务显性化的部分。
养老金隐性债务显性化是一个复杂的动态变化过程，受许多因素的影响；考察军人养老保险制度转轨过程中的转轨成本问题，不在于统计改革造成的转轨总成本额有多大，在于转轨方案的实施能否使得新型军人养老保险制度的发展可持续，即是否能够消化不断显性化的隐性债务。系统动力学是根据系统内部的各个组成要素及各要素之间的因果关系等特点，来挖掘系统构筑出来的问题的根源以及体现导致的结果的过程。本文拟采用系统动力学的方法来动态模拟军人养老保险制度转轨中隐性债务显性化的过程，展示显性化的隐性债务是以怎样的规模和速度显现并积累起来的，从而把握转轨成本的实质，利于基金账户风险控制。
1.军人养老保险制度转轨中隐性债务显性化的影响因素
（1）政府。政府对军人养老保险制度转轨中隐性债务显性化的影响主要体现在政策的制定和政策的调整上，政府的相关政策直接影响养老保险的转轨方式、隐性债务显性化的速度和转轨成本的大小。
（2）军人。军人对军人养老保险制度转轨中隐性债务显性化的影响主要体现在退休年龄、退休人口数量和结构、预期人口寿命以及“中人”和“老人”的规模上（根据前文分析可知，军人养老保险制度转轨成本主要来自于“中人”和“老人”的部分权益显性化）。
（3）养老保险基金。养老保险基金的筹集、发放、投资运营、监管直接影响军人养老保险制度转轨成本的消化，影响因素主要包括养老保险覆盖率、养老基金投资回报率、养老金替代率等。
（4）经济发展水平。依据前文新型军人养老保险的模式设定可知，军人的养老金待遇包括社会统筹账户部分，而社会统筹基本养老金的发放受社会平均工资水平的影响，从而受经济发展水平影响的军人工资水平及其增长、物价指数等都会影响军人养老保险制度转轨中隐性债务的显性化水平。
2.系统动力学模型设定
军人养老保险制度改革的方向是部分积累制，即社会统筹部分仍然是原来现收现付制的继续，只有个人账户和职业年金账户是积累制。因此，“老人”和“中人”所积累的隐性债务对应于社会统筹的部分仍然以隐性方式存在，只有过去工作年限视同缴费年限所积累的个人账户和职业年金账户部分的隐性债务才显现出来。设定的模型如图1、图2所示。其中，“老人”隐性债务的显性化部分 =“老人”老制度下应得养老金-现有制度下社会统筹账户应发放的基础养老金；“中人”隐性债务的显性化部分 = 过去工作年限视同缴费年限所积累的个人账户和职业年金账户的补偿金及利息，即过渡性养老金账户的养老金发放负担。
3.测算结果和分析
按照前文设定的军人养老保险制度改革方案，新型军人养老保险制度覆盖所有服役军人，由现收现付制转为部分积累制。转轨成本的测算时点为2015年1月1日；假设现有离退休军队干部（即“老人”）270 000人，平均年龄为60岁，养老金权益积累年限为30年，男女比例为8.4∶1，养老金按照100%比例计发；军人工资水平高出社会平均工资水平20%；“中人”规模及年龄结构参照2010年我国现役军人规模及年龄结构；死亡率采用与中国人寿寿险业务相一致的平均死亡率；社会平均工资的增长率与我国“十二五”期间GDP增长率相近（7%）；“中人”过渡性养老金账户的计发系数假定为1.5。
应用系统动力学软件Vensim 模拟估算了2015年后我国军人“老人”和“中人”隐性债务显性化的发展趋势（见表2）。我们可以看出以下几点：
第一，按照设定的转轨模式和条件，实施新型军人养老保险制度，截至2090年底，所有的军人养老保险制度转轨成本全部显性化，此后财政不需再额外列出预算支付军人的养老权益，只负责基本养老保险中的社会统筹部分，军人的养老金主要由累积的个人账户和职业年金账户支付，政府财政压力大幅减轻。
第二，转轨过程中的“老人”和“中人”的成本都是呈先增后减的趋势，至2060年“老人”显性化的转轨成本全部被消化。2035—2065年是军人养老保险制度转轨过程中显性化成本最高的一个时间段，年均高达500亿元以上的养老金支付压力需要政府提前做好准备。
第三，新制度实施过程中的转轨成本的变化很好地阐释了采取社会统筹与个人账户相结合的部分积累制的优越性。借助社会统筹账户资金积累的缓冲和人口年龄与人口结构的变化，能够很好地分散制度转轨带来的巨大财务支付风险。结合我国近年来的军费支出状况可知，改革军人养老保险制度不会对政府财政带来巨大压力。
五、政策建议
1.坚持养老保险社会统筹的改革方向，推进军人养老保险制度改革
随着“城居保”与“新农保”的成功并轨以及机关事业单位职工养老保险制度与企业单位养老保险制度并轨工作的逐步展开，构建全民统一的基本养老保险制度指日可待。军人养老保险制度是国家养老保障体系的组成部分，应该借全民统一养老保险制度改革这一契机，稳步推进军人养老保险制度改革，在实现军人保险制度不断优化的同时，促进国家社会保障体系的不断完善。
2.专业化运营监管军人养老保险基金，保障基金保值增值
依据前文的研究结果可以看出，军人养老保险制度改革需要大量的资金支持，而且改革过程中涉及的资金运转也十分复杂，因此，军人养老保险基金需要专业化运营监管，以保障基金保值增值。首先，军人养老保险基金的运营应当与基金行政管理相分离、与基金审计监督相分离。设立军人养老保险制度行政管理机构，行使行政管理职能（如军人养老保险制度相关政策制定等）；设立军人养老保险基金运营机构，专门运营养老保险基金；设立军人养老保险基金监督组织，监督基金的收支、管理运营等事务，监督组织由政府相关部门、社会公众代表共同组成。其次，应建立相关规章制度，在军人养老保险基金的运营监管过程中严格按照规章制度实施，如：建立基金审批报告制度、基金运转调度制度、基金安全责任追究制度等，保障基金的来源与去向；建立基金管理人员考核制度、基金管理指标考评机制等，保障职业基金管理人尽职尽责，实现制度化、标准化运营与监管。最后，还应该创新和拓展军人养老保险基金的运营投资方式和渠道，采用科学的投资方式将基金投入日益完善的资本市场，实现实质性的投资运营，以达到基金保值增值的目标（章晓英 等，2014）。
3.改革军人工资制度，完善军人工资水平调整机制
进行养老保险制度改革，在保障和提高军人老年待遇的同时，也要保证军人的现有生活水平不降低，同时保证军人工资水平能够与社会平均工资水平一样能够适时调整。这就要求，一方面，在新型军人养老保险制度实施时，应适当提高军人的工资水平，保证军人在参保后现实的生活水平不降低，不会影响军人的实际生活；另一方面，应建立军人工资自动调整机制，使军人的工资不但与军龄、军功、级别挂钩，而且与社会经济发展状况、生活物价水平等挂钩，以实现军人工资水平适时自动调整，保障军人的养老权益不受损害。
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