案场物业服务对地产影响
房产的保值增值与房产开发的准确定位与宣传推广有关，但更大程度上取决于物业服务水平，没有一流的设施维护保养、环境管理能力、物业服务专业队伍，物业的保值升值是不可能实现的。而物业客服在现场服务的展示却可以让客户对物业投资或居住的配套服务充满信心，增加客户对物业保值增值的信心。物业公司在销售配合期间的工作需要精心的筹备与组织，首先要了解开发公司对项目定位和物业公司销售期间配合需求。然后物业公司要根据需求拟定、设计服务方案与规划。
最后与开发公司签订物业服务委托合同，明确任务内容与对服务要求。实施中具体做好以下工作：获知开发公司对开发项目的理念、项目进展、产品构成及卖点等讯息；着手具体销售服务实施的规划工作； 项目类型和接受服务的客户群体，针对不同类型物业的特征，有针对性地对接受客户群体特征进行分析，确定物业服务的模式；确定销售现场的具体服务接待运行方案；组织销售服 资的配置与采购；对销售现场进行布置或提供布置建议，建立服务运行程序；确定销售配合期间物业管理相关制度和培训安排。组织招聘销售配合具体岗位的服务人员并对服务人员进行必要的项目销售知识引导培训；组织模拟演练，完善销售配合的流程与服务。
物业公司在销售期间开展服务，在客户接待的全过程中关注细节，将服务形成了一个连贯的流程来开展的，充分展示物业服 过程的亮点：
亮点一：停车场。当客户车辆到达停车场后，形象保安会面带微笑行一个标准的军礼，用最新的交通指挥手势指挥车辆到指定位置停放好，用礼宾式动作为客户打开车门，用标准的语言问好和安全提醒（如遇下雨天、烈日天为客户打好了伞，并送客户到达销售中心门。同时对机动车用遮阳布（夏季）覆盖前挡风玻璃防止太阳暴晒车辆。用挡板遮住车辆前后牌照，保护客户隐私。
亮点二：销售大厅门 客户通过一段干净的道路（路上经过的员工都会暂停手上的工作，热情的问好），来到了销售大厅，形象保安拉开大门，热情欢迎客户的到来（遇到残疾车将主动帮助将残疾车推进销售中心），同时一名置业顾问主动走来接待客户。带宠物的客户物业准备好了一个“宠物之家”，宠物可以在里面喝水，不用担心乱跑，客户可以放心的去看房。抱小孩的客户不方便，物业员工看见了，给客户提供婴儿车，考虑周到。销售中心进门处安放自动擦鞋机，让客户鞋子干干净净的参观销售中心和样板房。
亮点三：大厅内沙盘前。在置业顾问的带领下，客户来到了沙盘前，一名物业服务员手托一个托盘过来，托盘里装有一次性湿巾和各种饮料，大厅内播放着舒缓的音乐，还有项目的介绍。保洁员提着酒店式的服务提篮，擦拭沙盘台面，让客户感觉这里很干净，相信以后住的小区也是这样。
随着部分房地产开发企业经济规模的增大,市场占有率的提高,一些具有高度市场认可度的房地产企业品牌开始形成。这对于房地产企业、消费者以及整个房地产市场都是有益的,因为品牌已经成为质量的保障,也是企业价值的代表。
1品牌效应对房地产企业的重要性
改革开放以来,伴随着我国巨大的房地产开发的市场潜力,我国的房地产开发行业中的企业数目日渐增多,但是其中能够形成区域性或全国性的品牌效应的企业却屈指可数。这种局面和状况是需要我们深思的。这与我国经济发展起步晚,国产品牌培育尚处于初创阶段的现实是分不开的。在经济发展的初期,发展中国家往往选择在产品的成本和价格上为自己创造优势,不重视企业品牌思想,因为品牌的培育是一项系统的,长期的且需要巨大投入的工程。然而,我国经济发展已经度过了初创阶段,正迈向成熟,面临日益激烈的全球竞争,如果还未重视企业品牌的培育,只会被市场竞争所无情淘汰,更无法谈起竞争。我国目前房地产开发行业中,除了部分企业较好地实施品牌战略,大部分企业还处在 “只做产品不做品牌”的缺乏长远发展眼光的阶段。
市场经济步入到21世纪,企业要想赢得市场占有率, 在市场竞争中立于不败之地,其不能再仅仅依赖规模和体量的竞争,企业的品牌、信誉等软实力日渐占据主导地位。企业的品牌是市场竞争进入成熟阶段标志,是企业发展到一定阶段的产物。随着市场上商品和服务种类日渐繁多,消费者认识和辨别商品或服务的标准越来越转向商品或服务品牌,因为企业品牌的形成是一个漫长的,需要付出巨大成本的过程。企业的品牌包含有企业的名称、商号、字号、商标、知名或特色商品或服务等因素,这些都是企业进行长期经营,长期资金投入与维护,然后获得市场认可和肯定的成果。
企业品牌反映了一个企业在市场竞争中长期存续,持续经营的状态,也反映了企业提供的商品或服务在性能和质量上已经获得广大或一定区域内消费者或同业者认可状态。企业品牌的形成和维持需要企业在生产、销售和管理上持续保持优质水准,持续创新。可以说,企业品牌已经成为企业存续经营的一项重要的无形资产。从许多发达国家市场经济的发展情况上看,企业品牌的培育和维持已经成为企业保持竞争力的关键所在。因为产品或服务的品牌在吸引消费者关注,保持和扩大市场占有率上的巨大号召力已经被许多企业者所看重。特别是在国际竞争中,知名企业及其商品或服务通过品牌宣传能够快速地打入当地市场,在拉动对外投资以及扩大出口规模方面都显现出优势。
2物业服务、住户需求与房产营销
房地产开发是一项囊括了前期市场调研、土地招投标、项目策划、土地开发、产品设计、工程施工、市场营销和后期物业管理服务等环节的综合性项目。房地产企业品牌的形成需要各个环节的共同配合得以实现。这些相互联系的环节共同促成了房地产产品价值的形成。同时这些不同的阶段都是由不同的组织来完成的,房地产开发商仅仅作为组织者参与其中,房地产开发过程中涉及土地供应单位、市场调研与策划单位、设计单位、施工单位、销售单位和物业管理单位。这些参与者共同为房地产企业品牌的形成作出贡献。
房地产企业品牌的形成与消费者的认可和肯定是分不开的,市场接受度是衡量企业品牌效应的一个重要因素。 现代房地产营销策划的中心便是消费者,房地产营销日渐从消费者的需求出发,将产品进行区域、客户和功能的细分,越来越强调人本思想,满足消费者对于住宅提出的各种新的要求。而房产营销的一大重点,便是物业管理和服务卖点。物业服务是房产营销的基础,满足住户需求,甚至能够超前引领住户需要的物业服务对于房地产企业品牌的最终形成能够起到重要作用。
一个成熟的,受市场欢迎的房地产企业,其在物业服务和房产营销方面也应当是领先于整个行业的平均水平。 目前,房地产市场中出现的注重营造回归自然、返璞归真、崇尚生态的小区环境,以及高科技、绿色环保的趋势都是在为满足客户需求,提升企业品牌的产物。
3物业服务对房地产企业品牌的影响
市场营销对于企业提升市场占有率、培育自身市场接受度和知名度有着重要的宣传作用,但为营销而营销始终不是一条长远的可持续发展的策略。产品和服务的质量是企业品牌坚实的后盾。随着房地产行业的纵深发展,以及现代科技手段和管理方式创新的驱动,房地产开发商在服务品种的增多以及服务质量的提升上都有了更大的增长空间。开发商们也越来越注重房地产后续长期的物业管理服务,这既有消费者需求的推动与市场经济的必然,也是企业自身经济利益的考虑。
重视物业服务,在保证住户的居住质量和生活品位的同时,还可以提升楼盘的价值和市场声誉,进而提升开发商的品牌形象。房地产产品的优势,不再仅限于传统的地段、规模和设计之上,随着人本思潮的影响,现代社会的住户对于居住环境的要求越来越高,如何通过优质的物业服务来为住户提供一个友好、便捷和舒适的居住环境日渐成为房产开发商们关注的重点,而优质的物业服务同时又是企业总体品牌行为和维持的一个重要因素,对于企业保持市场竞争优势,保持利润增长也是至关重要的。物业服务已经成为房地产企业品牌形成和维护的一个不可或缺的部分。
4结论
房地产经营管理主要侧重于物业的开发建设，而物业管理则侧重于物业的维护，具有长期性与服务性，主要从事物业的维护、 保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务。房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。物业管理与房地产开发是一个产业链中相互关系的不同环节，是两个关系密切、分工合作的行业。物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业，与房地产行业相比，更有发展潜力。可以预见，物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。
良好的物业管理是安居乐业与物业保值增值的长久保障，优质的物业管理是确保物业保值增值的关键，也是促使物业经济寿命延长的有效保障。优质物业管理对房地产楼盘的销售也有着巨大的促进作用，要激活房地产销售，必须重视物业管理。
一、优质物业管理能有效地促进房地产发展，有利于房地产的销售推广
房地产是一种不同于一般消费品的特殊商品，具有空间的固定性、供应的有限性、使用的长期性和价格的高额性。随着改革开放的不断深入，社会经济持续平稳发展，但从总体上来讲，群众的生活水平还不是很高，绝大多数居民买房要花掉相当大比重的积蓄，甚至还得负债或贷款。其买房的目的，一是为了居住与生活，安居才能乐业，二是为了保值与增值，拓展投资价值。房地产保值增值能否实现，除了必要的建筑设计与配套外，在很大程度上取决于物业管理。其原因在于物业管理提供的是房屋售后服务，通过提供细致的专业管理和全方位的服务，为业主创造出整洁、优美、舒适、方便、安全、称心的生活环境，通过良好的房屋与配套设施设备的管理与维修养护，延长物业的使用年限，使房地产的经济寿命远远大于自然寿命。
目前，房地产开发产品的同质化倾向明显，为促进房地产销售，优质物业管理已突出地显示出其生命力。当今房地产市场，客观存在着重建设、轻管理的问题，而房地产开发建设是一个相当长的过程，牵涉到较多的部门，是一项复杂的系统管理工程，后续管理则维系着房地产价值的持续释放。与快速发展的房地产行业相比，物业管理行业的发展明显呈现滞后的现象。其源头在于开发商只重视房地产开发规划、设计、施工、销售等环节，而对于房地产项目的后续服务及物业管理却不够重视。大部分房地产开发企业创新意识不够，自我完善的意识动力不足，没能对房地产后续的物业管理给予足够的重视与支持。
物业管理是房地产业售后服务的一种体现，它关系到千家万户的安居乐业和社会稳定。优秀的物业管理不仅能创造良好的生活居住环境，还有利于房地产的销售。在一些大城市，优秀的物业管理越来越成为商品住宅特别是品牌楼盘的热卖点，大部分消费者早已把物业管理水平的高低当作购买楼盘时关心的重要因素之一。随着人们生活水平的提高，工作环境和生活居住环境越来越受到人们的关注与重视。一个管理有序、服务规范的物业，能给人们带来舒适、优美、安全的居住生活环境，反之则会让人感到难受甚至“觉得买房在买气受”，必然影响到房地产的销售。
二、优质物业管理能有效地提升房地产价值，有利于房地产的保值增值
房屋作为一种特殊的商品，与其他普通商品相比，具有自己的特点：如使用周期长、价值大，房地产商品不仅具有消费性，同时也具有投资性，这对房地产的保值增值提出了较高的要求。要使价值量巨大的房地产商品在较长时间里实现保值和增值，重要的因素除地价与区位外，房地产所在楼盘的物业管理水平的高低也占有较大分量。相关调查显示，在相当地段与区位，有良好物业管理的楼盘可以使物业价值增加20%以上。这是因为物业管理解决的问题正是维护好房地产项目的设施、设备，延长物业的使用寿命，通过良好的物业管理来开发物业的潜在功能，充分体现和提升物业的价值。
从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。反之，低层次的物业管理常常会导致物业小区内部设备运行不良，加速物业物理性能的损耗速度，使物业使用价值超前消耗，加大物业价值贬值速度，造成财富的巨大浪费。
三、优质物业管理能有效地提升房地产品牌，有利于提高房地产综合开发企业的声誉
物业管理的优劣不仅关系到业主的生活品质和切身利益，而且关系到开发项目的成功以否。客观事实与经验表明，凡重视物业管理的房地产企业，都能从优质的物业管理上获得相应的价值回报。一方面扩大影响，有效地促进了房地产的销售，使房地产企业较快地回收投资成本，另一方面增加了房地产价格的附加值，所售出的物业价格将会高于同类型的价格，并产生一定的品牌效应。
纵观国内住宅开发建设的历程可以发现，住宅开发建设经历了五个阶段的发展：第一阶段，以区位优势为卖点；第二阶段，以大面积为卖点；第三阶段，以户型为卖点；第四阶段，以小区环境设计为卖点；第五阶段，以物业管理为卖点。从开发商走过的竞争历程可以看出，从区位—面积—户型—环境—物业管理，开发商为购房者准备的产品越来越软性化。虽然房地产项目本身具有位置固定的特点，但是单从建筑产品本身来看，各开发企业之间所能产生的核心产品与形式产品的水平已经越来越同质化，附加产品越来越成为企业间竞争的焦点。
目前，全国大部分的中心城市房地产开发水平已有了一定的提高，房地产开发建设已走到了优化小区环境设计、优质物业服务为卖点的阶段。在可以预见的将来，要塑造物业品牌，提升产品附加值，就必须在售后服务上下功夫。在售后服务过程中，就是要加强物业管理工作和各项社区服务，真正做到以人为本，保证居民住宅区设施齐全、环境优美、服务到位、维修及时，通过小区优质的物业服务，为房地产业主创造一个温馨、亲切、安全、环保、自然的生活与居住环境，营造富有归属感、认同感的亲情社区氛围。
物业管理是房地产的售后服务。作为大宗的商品买卖，优质的善后服务更能体现商品的价值。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象、最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。
销售案场解说辞
1.为何说现在购现房最好？
现房：风险小，投资回报快，如购期房，很多开发商若没有实力，不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证交期、质量，还会造成烂尾楼，使购房者如手捧刺猬，购现房完全没有这种风险。2.为何说期房好？
价格低，房型设计优良，升值快，随法制社会的加强，购买的风险降低，质量可监督。3.为何高层好？
房屋使用期限长，造价高，闹市中有静，易于物业管理，档次高，可做商住两用房，出租回报率高。4.为何多层好？
出房率高，房价低，使用费用低，无使用电梯的风险，符合中国居民群住的生活习惯，房屋升值潜力大，生活多方面都比较方便。5.为何一次性付款最划算？
若不选择一次性付款，以后生活负担过重，每月要交付医疗保险，住房保险，按揭贷款利息等费用支出大，加之现在银行存款利息低，把钱存入银行赚不到利息，一次性付款可少掉很多麻烦，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事业或其他方面的成功，加之人民币会贬值，房产可保值，又有升值潜力，故一次性付款最划算。若先分期付款每月支出费用大，对工作不可能轻易调换，局限性大。一次性付款的房子可抵押，随时抵押70%，若按揭贷款即使提前还款，利息不能免掉，个人资产并不单纯以人民币衡量，房产亦是资产之一，目前房子即可居住又可随时抵押，灵活性更大。6.为何市中心房好？
市中心地皮资源有限，升值潜力巨大，配套好，租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险少。7.为何副中心房好？
价格比市中心低得多，但其余不比市中心差，并且副中心比市中心安静，绿化率高，并且无市中心拆迁建的担忧，晚走不如早动，选择市中心边缘地带居住最好。8.为何郊区好？
周边环境好，交通发达，配套设施全，一样多的钱可购买更大的房屋。市区郊区化是城市发展的趋势，随交通改善，郊区交通更方便。9.为何选择顶楼好？
价格合适，视野开阔，空气流通好，采光好，安静安全，高度好，又避免了楼顶漏雨的可能。沧州华景房地产经纪有限公司
10.选择底楼的好处？
生活方便，若有孩子，利于孩子成长，培养健全性格，有老人有利于老人活动，参与社交，带庭院，对停放自己交通工具增加安全保障系统，免去工作的后顾之忧，租出去做办事处，租金高，升值潜力大，更因人员走动多，相较楼顶而言更加安全。现上海房价一楼最贵，很多房屋下水道走二楼，送绿地以半价计。11.为何购买高档住宅划算？
便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住角度，要买就买最好的，与买车相比，购房的折旧少，升值潜力巨大，配套实施齐备，周围环境佳，户型设计优，居住方便，房价的组成地价点的比重大越是好的房子，地价越贵升值的潜力与速度越大。12.为何买经济适用房最划算？
从某种意义上讲，买房毫无神秘之处，就像买彩电一样，只要买的房子，实用，应具备的功能齐全既可。例如：双气、双线等，其他增加的绿地，木扶手，花岗岩楼梯等浮华设施不增值。只会使开销增而真正在创业阶段的人并没有时间享受，欣赏一些浮华的设施。更何况现在买房地产人逐步增多，对经济适用房的需求增大，故其升值的潜力大巨大。所以购买适用房最适合，最合适的房子最划算。13.为何选择剪力墙结构的房子？
抗震性好，整体性高，墙体薄，得房率高，造价高，易装修，使用年限长，保暖性好柱子少，利于处处自由隔断空间大，代表以后住房发展趋势。14.为何选择框架结构的房子？
保温性、隔音性比剪力墙的房子好，得房率高，开间易活动，易装修出各种自己喜欢的风格，使用年限长，阳台易装修出大开间，落地窗的风格。15.为何选择砖混结构的房子？
保温性好，隔音性好，得房率高，施工速度快，成本低，价格低，适当改动容易，易装修，普通多层的最佳选择。16.为何选择得房率低的房子好？
房屋高档，设计合理，配套面积多，配套设施全，得房率低代表配套齐全，随生活提高，对房子配套要求越来越高。房子越高级，得房率越低。17.为何得房率高的房子好？
省钱，同样的钱买到的使用面积多，比较划算。18.选择朝西的房子好？
价格低，采光好，选择的范围大，阳光充足，较符合夜生活习惯的人，所以朝西主体好且干燥。
19.选择朝东的房子好？
阳光光照时间早，设计户型合理，新空气易流通，适合创业阶段的人选择，起的早，不西晒，夏天凉快。沧州华景房地产经纪有限公司
20.选择朝南房子好？
采光好，日照时间长，房间温度适宜，东暖夏凉，确保升值，易出手，适合老年人住，阳气重自豪感，省电。21.选择3.4楼好？
采光好，安全，安静、干净，避免了1.2楼的潮湿，高楼的爬楼累，中间楼层好，高低楼优势兼备。
22.为何要选择较大型的小区？
大型小区的开发商一般实力雄厚，信誉度高，值得依赖，并且大型小区的物业管理较好，周边自然环境、人文环境都非常好，配套设施齐备，生活安全，舒适，户型设计合理，物管会不断有新东西推出，故选择大型小区较好。23.为何双卫好？
方便，卫生，有一客用卫生间，档次高，都是主卧室套卫生间，生活趋势。24.为何单卫好？
现在一般都是三口之家，双卫没有必要，多一个卫生间也是要花钱买的，现在主要是解决住的问题。（一个卫生间要4.5平方米，就算2000/平方米，也要一万块，花一万块买个卫生间，还不如把部分钱用在装修上）单卫最实惠，买房主要是自己住，现在也不经常有客人串门，所以客卫派不上用场，而且还要花钱多装修一个卫生间，打扫卫生也麻烦，还浪费水、电、增加支出。25.为何中间房好？
保温好，不存在西晒问题，而在东边，雨水对的时候比较潮湿，所以中间房好。26.两边房？
1、销售人员每天按《接待客户顺序表》接待客户；依次排为A、B、C、D位，A位不得空位，如有空位出现，追究A位责任；如A位已通知B位，而B位没有及时补位，则追究B位责任，以此类推；
2、不予补接待客户情况：请假、休息、办私事；
3、可补接客户情况：正在接待新客户、老客户、上洗手间（去洗手间应与其他同事打招呼）、公出、调研、外出午餐、房交会及其他特殊情况由销售经理安排；
4、亲属、朋友购房算个人业绩，上班前、下班后接待新客户均不计算接待顺序；
5、有老客户在场销售人员不得接待新客户；
6、销售人员接待客户完毕，必须做顺序记录，如未来得及做或直接带客户看房，则由下一
位接待人员做顺序记录；
7、接待时最先问的问题：“请问您是第一次来吗？”如果不问则轮空一次；
8、确认来访者身份，如是首次来访的客户则按顺序接待，并做好客户来访登记；
9、老客户来访（已做过客户登记）不记得第一接待人的姓名，则按顺序接待，并做好客户
登记，事后通知各销售人员，认领期为两天。如两天内无人认领，则该客户归最后接待的销售人员所有；
10、老客户曾来访过但未做过登记，一律按新客户处理（除客户带销售人员名片来找之外）；
11、销售人员的老客户回访不算接待顺序，接待已成交或给客户补定均不算接待顺序，但
老客户来访必须标注来访次数；
12、一切以客户登记为准，禁止其它销售人员上前询问客户；
13、所有客户以第一接待为主，并整理好存入自己的客户跟踪簿，每天由经理签字确认客
户归属；
14、销售人员不得以任何理由中断正在接待的客户而转接其它客户；
15、销售人员不得在客户面前争抢及争辩客户的权属问题；
16、销售人员不得在其他销售人员接待客户时主动插话或帮助介绍（除邀请外）；
17、每个销售人员都有义务帮助其他销售人员促成交易，其他销售人员的老客户来访，销
售人员必须立刻与原销售人员联络，了解情况后继续帮助接待；
18、不得将不在场原销售人员的老客户占为已有或私自分单。除原销售人员同意或其自动
放弃；
19、销售人员不得同时接待两组不同的新客户，必须主动地将其中一组客户转介到销售经
理，由销售经理重新安排人员接待，如有开盘或房交会等特殊时期由销售经理另行安排；
20、销售人员接待前来参观的未表明身份的发展商、同行时必须热情进行全程接待，不得
找任何理由转接，并算接待顺序，如发展商或同行报出自己的身份则由上一位接待完客户的销售人员接待；如有装修公司等闲杂人员，须经确认后，不算接待顺序；凡是到前台咨询有关售楼问题的客户，无论何种情况，均算接待顺序一次；
21、销售人员不得递名片给其他销售人员的客户，除非得到原销售员同意；
22、销售人员在有时间的情况下，不得让客户自己参观样板房或独自去看物业。如有发现，该客户转由其他销售员接待，此销售人员轮空一次，不再补；
23、销售人员不得挑选客户，不得令客户受冷落，不论客户的外形、来访动机，销售人员
都要热情接待，若借故不接待客户，则轮空两次；
24、销售人员不得以任何理由阻止客户落定，一旦发现严肃处理；
25、不允许在客户未交定金情况下由销售人员私下预留房源，如发现则取消该单佣金；
26、小定不退，小定保留到第二天上午10：00之前，如有大定则大定优先；
27、在保证客户能马上交钱的情况下（20分钟内）向经理报销控，如销控已做却未成交而
造成的其它意向客户流失，则开一张罚单。
28、不在现场销售人员的老客户来访，或其客户交定金，则由上一位接待完客户的销售人
员义务接待；
29、销售人员不准私自给客户价格，不得擅自和甲方沟通价格和其他关于房源内容，违反
者罚款50-100元每次，连续3次者给与警告；
30、销售人员遇到问题需向和直系主管汇报，不得越级汇报工作问题。如发现则给与罚款
50-100元；
二、客户登记制度：
1、销售人员在楼盘接待的客户必须详细填写客户来访登记表，登记内容不全属无效登记，无效登记客户再次来访按新客户处理；
2、来访登记表上注明来访时间，每日经销售经理签名确认后方可视为有效登记；
3、客户登记如有冲突，以第一次有效登记为准；
4、客户登记有效期限一个月，销售员须积极跟进自己的客户，因跟进工作不及时而造成的客户流失，而后在另一个销售人员手中成交的话，则客户属于另一个销售人员；
5、客户登记仍在有效期内，但此客户被其他同事成交超过3日才发现，则此客户视为无效
登记（收定金为准）；
6、客户同属一家人，但其中家庭成员先后分别受到不同销售人员接待并做了客户登记，则
以第一位销售人员接待为准（需直系亲属：夫妻、父母、兄弟、姐妹、子女，表亲及朋友除外）；如有特殊情况，由销售经理视客户跟进程度酌情处理；
7、客户成交后，销售人员当日内详细填写客户成交资料并自己建立详细的成交客户档案和
联系记录，当日交给销售经理；
三、来电接听及电话分配制度：
1、每个销售人员都有义务做电话咨询，任何来电都必须做好电话登记记录并注明等级（A
来过、B可能来、C不来）；
2、不可在接听电话里告之客户销售人员姓名；
3、每星期三、六由销售经理将来电客户统一平均分配给每位销售人员；
4、电话分配后由销售人员电回访客户，方可告之姓名并邀请客户来访，并注好回访等级。
电转访客户成交算其业绩；
5、电话回访中如有已来访客户，则以来访时接待的业务员为准；
6、销售人员不得在接听新来电客户邀约后（客户未到销售现场的情况下）擅自离开销售现
场带客户看物业，（如客户不愿意到销售现场，应按接待顺序轮到的销售人员出去接待，并且回来后做好客户登记）否则一旦发现轮空一次；
7、电转访客户在未离开售楼处之前，问出是谁打的电话，客户说出一定归还，如客户已离
开，则此客户不归还。售楼员不得主动上前询问客户，违者开一张罚单；
四、撞单划分与分成的处理：
1、本着以第一接待人为主的原则处理。确定第一接待人标准：查看客户登记薄、第一次来
访时间、客户基本资料、接待人姓名等；
2、已成交客户直系亲属分别由不同业务员接待，则先由业务员协商解决，如无法协商解决
由经理分配；
3、界定不清（规定情况外的）的均按5：5分成；
4、5：5分单后选定其中一人继续跟踪客户（继续售后服务或老客户带新客户成交）；并且
为终身客户；
5、分成不平均的情况下，指定分成比例高的一人跟踪客户，并且为终身客户；
五、公共客户的管理：
1、房交会或开盘期间的公共客户：由经理事先安排；
2、离职人员的客户分配：
离职销售人员的已成交客户后续工作由销售经理负责，再次到访按接待顺序接待，并视 为终身客户。未成交客户跟踪工作由销售经理负责，来访后由业务员按正常接待顺序接待，成交算其业绩，并视为终身客户；
3、团购客户、其它方式大量客户来访同上；
4、未参与接待公共客户的销售人员不参加公共客户的分配；
六、客户跟踪的管理
1、无论成交与否，每接待完一组客户后，立刻填写客户登记表；
2、根据客户成交的可能性，便于日后有重点的跟踪，将其分类为：
A:很有希望；
B:一般；
C:希望渺茫；
3、定期统计C型客户，将其再次分配给不同销售人员继续回访，如有成交算其业绩；
4、所有客户资源均需保留；
—十大步骤
第一步：开场白
开场白（占整个谈客成功率的70％）好的开场白能拉近和客户的关系，第一时间让客户放松警惕，卸下防卫；第一时间了解客户的需求，三分钟成老友，取信客户，创造氛围，进而可以给客户选择合适的房源。
主要包括：拉关系，赞美，摸底（浅摸）等。注意点：1.声音要洪亮，语调要轻松上扬。
2.见客第一时间要热情，微笑和热情能感染客户。
3.赞美和摸底要联系到一起，一般赞美可以间接的摸底。4.赞美要真诚，要发现客户独特的优点。
5.交流过程中，肢体语言传递55%的信息，语调传递37%，语言传递8%，所以要利用好三拍三拖。6.开场白时间一般在三分钟左右，太短则虚假，太长则没机会拉关系。收集成交条件：
a．购买动机（为什么买房）：
由小——→大，换环境，户型，舒适，投资。b．购买实力（为推房源摸底铺垫）：
1.一次性付款还是贷款； 2.打算首付多少买房子； 3.在哪儿工作？ c．其他的：
1.想要几室的，几口人住 ？（摸面积）2.想换个大面积的——→您现在住多大的？ 3.换环境——→那您原来住哪儿啊？ 4.投资。
开场白的过程中，只要客户不提房子，自己千万不要提房子，使劲的和客户聊天，引导客户，激发客户的购买欲望，在为客户创造购买动机的过程中，让客户多说自己少说。
<一>拉关系、赞美：要求三分钟成老友，认可你的人才会接受你的产品，赞美要发自内心，要贴切、诚恳、不要过于夸大，要善于发现客户身上的闪光点：
（1）夫妻俩一起来，通过赞美妻子：大哥，您真有福气，娶个好太太，一看大姐就是个内助，知书达理，所以大哥事业才会这么成功。通过妻子赞美丈夫：大姐，您真有福气，找了个好老公，一看大哥就是个用心的人，有家庭责任感的人，你们感情一定很好。
（2）一家三口人来，在夫妇面前一定要赞美小孩，例如可爱、虎头虎脑，活泼。（3）一大家子来，要赞美家庭和睦。
（4）男士要赞美：有家庭责任心，事业成功，成熟稳重。
（5）女士要赞美：年轻、漂亮、有气质、会打扮、服饰、美容、化妆等。
（6）老人,长寿，面善，面向有福气。
注意事项：（1）逢人减岁，遇物增钱：（2）赞美要真诚，用眼神，语调来表现。
赞美的范围有：外表、内涵、气质、风度、职业、家庭、爱好、思想、言谈举止、衣着、饰物、财富、专业、学校、籍贯、经历等。
在简单接触以后可通以下语句引导比如： 客：你们的房子多少钱一平方？
主：我们的房子都是一户一价，户型不同，楼层不同价格都不一样； 客：均价多少啊？
主：(1)说实话，因为确实不一样，您需要多大面积，什么楼层都不知道呢，均价真的意思不大。您买房也是件大事，肯定得了解全面了。咱现在买房子不是买个水泥框架，看姐的气质就知道，是很注重生活品质的。您这边请，我简单给您介绍一下我们中央花城的整体规划，买不买没关系，咱得把该知道的都知道了，这样咱也不白来一趟啊~(2)房子的价格是由品质决定的，一分钱一分货。一会儿我帮您算一下，您这边坐一下。（以此为借口，慢慢引导）
<二>摸底：简单了解情况，方便后期销售的针对性。
您想买个什么样的房子？
想大体在哪个区域选？
<三>造势：第一时间造势，制造紧迫感，便于后期逼定。比如： 1.姐，您怎么才来那？
2.不好意思，我们客户太多了，嗓子有点儿不舒服。3.不好意思，我们太忙了，让您久等了。
4.您要是考虑的话，我只能说遗憾，因为您今天定不下来恐怕就没有房子了。
<四>洗脑：灌输客户买房是种投资行为，买的是一种生活方式（改变观念，同时要有目的性）。
1、您好！大哥，我叫-----（双手向客户递上名片），很高兴认识您啊。
2、大哥，看您这么面熟啊，是不是以前来过啊
3、看您走着过来的，在这附近住？
4、天气挺冷的，秘书，赶紧给大哥倒杯水啊！
5、想考虑个多大面积的房子呢
6、您就在这附近住，怎么才过来看房子呢？
7、您是想看个多大面积的房子呢？哦，三室的房子是我们这边卖的最快的户型了。
8、哦，104平方的呀，今天上午就定出去2套，好像是王主任的一个客户。为了给孩子上学，将来还可以养老，现在生意都不好做，给自己置办个固定资产，更可以规避风险。
大哥，你这边请，我给你说说咱小区的具体情况......第二步 沙盘介绍
大哥，咱们中央花城不仅位置处于新城中心地段，同时又拥有合理的内部规划，咱社区致力于打造一个低密度、高绿化、高人文素质的社区。
这是咱们社区的规划，咱们社区共占地120亩，分三期建设，前两期是住宅，三期是6万平米的商业，目前已经跟家乐福签订好了意向，等咱们商业一起来，就可以享受到家门口购物的便利。咱们社区是由9栋楼合围中间27亩的中心景观花园而成，目前咱们销售的最好的是8号楼楼王，独享前边27亩景观花园视野，117米超大楼间距，开阔视野，不会遮挡每一缕阳光，咱们社区最尊贵的位置，您看一下，这就是咱们8#楼王前的一个近30亩地，中心景观大花园，共投入3500万元。整个中心由两个广场，一个中心水系，一个羽毛球场和绿化草地组成。
首先，由南门进入，映入眼帘的是咱们欧式景观的巩墙，它是由大通道与亲水广场相连接，亲水广场上设置亲水平台，类似于咱们现在在凤鸣湖上见到的亲水平台。亲水广场的侧面是一个非常大的休闲娱乐广场，闲暇之余、工作之余可以在这里散步，玩耍，让自己工作的压力得到很好的释放，更好的享受生活，更好的追求高品质的生活。广场上设置了旱喷，景观设置非常优美典雅，独具风格。紧邻两大广场的是咱们社区的中心景观水系，并且采用现代国际水平进行水循环处理，每天都保证了水溪清澈，让心情更加舒畅，水溪旁单独设置了一个儿童游泳水池，水深20—30公分，充分保证了水质与安全，儿童可以在这里嬉戏，东边区域将会初步设置羽毛球场，附近共建设两大花架，闲暇之余用于休息，乘凉的好去处。
中央花城的中心景观初步建设，将与杭州绿城景观施工方进行合作，目的是提升项目的档次，品质，打造高端社区住宅。让尊贵的业主享受更好的生活，安一个舒适的家。而且（说实话）中心景观的投入建设就是为了咱们现在隆重推出的8#楼王位置而建的，所以说，中心景观的投入建设也是可以看出咱开发商建设好房子的决心，建设好社区的信心。买这样的房子，你可以放一万个心。而且咱们开发商在威海、杭州、开化开发多数高端别墅洋房，所以说，更加注重细节，更加注重做社区的景观环境，花同样的钱肯定要买楼王的位置，肯定要买一个社区，对吧。咱们同时推出的还有8号、9号楼的门市，沿商业步行街，在新城的核心商圈之中。大哥，现在黄河路作为贯穿薛城、市中的次干道，宁显示商业性质更浓厚的商业性通道，同时紧靠政府在新城规划的唯一一条商业步行街，所以咱们的商铺处于新城最繁华的地段，也方便咱们购物，是一个出则繁华、入则宁静的高端社区。
再就是现在买房子是要住一辈子的，一个好的物管十分重要。因为大家都知道咱们买的是房子住的是物业，所以咱们开发商不仅注重建设好房子，更是十分重视物管，所以咱们社区是至信自己成立的物业公司，降低居住密度便于服务业主。咱们公司更实在入住率尚未达到的情况下大量投入资金，在社区外围设有远红外线监控，内部24小时电子巡更，社区内设有闭路电视监控，单元门设有电子眼，充分保证您的生活安全无忧，住的舒心放心。
所以咱们社区无论是地段还是户型、环境、配套、物业都是最适合您的，今天看好您就直接定下来。
第三步 初次逼定和摸底
初次摸底：贯穿于赞美声中，摸出客户身份，现在的居住情况、工作单位及个人喜好等，为沙盘介绍及房源包装地奠定基础。
再次摸底，关键是让客户产生信赖感，鼓励客户讲述更多的购房原因及对本社区的看法，为后期的具体问题解决埋下伏笔。注意摸底离不开赞美的语言，同时要把握客户的需求面积和经济实力。
1、摸什么 a需求
一家几口人住（几室）
考虑多大的几层的什么位置的 考虑环境 配套 物业（传递买点）买房的动机 B资金实力
一次性还是贷款；贷款的话，首付、月供准备多少
本人做什么工作，对象工作，目前月收入；父母做什么工作（退休的话，原来作甚么）几个兄弟姐妹（父母出钱愿不愿意）
现在有没有小孩，在哪上学（学校知道实力）C现在住什么样的房子
自己的(多大，几层，什么时候买的)租的（多大，租金，位置等）
D外地人：来多长时间，工作，为什么来，是否定居
注意证明客户财产的东西（男：车、手表、腰带;女：车、包、鞋、首饰、穿着打扮、皮肤等）
注意：切忌机关枪、连环炮式发问；忌口气生硬，其实摸底和逼定是贯穿于谈客的始终，但在给客户展现出社区的规划后，客户是有些情绪变化的，开始真正的谈客状态，并且开始对社区有感觉，所以在这个环节要给客户建立成交意识。
2、摸底方法
赞美式摸底（气质 在哪工作）敞开式摸底（开车来的 住哪里）封闭式摸底（只为做铺垫）
选择式摸底（住的挺好，为什么换房）
前提：和客户拉关系 表现自己的专业，以专业征服客户
第四步 户型介绍
①多讲生活细节，生活享受，感染客户
②突出各户型的优点，放大客户感兴趣的地方 ③户型图上标好尺寸，方便谈客和客户
135平方
大哥您看，这是我给您推荐的135平方的三室两厅一厨两卫经典户型，也是咱们这里卖的最好的户型。
这是上北下南的方位，首先从入户门进入是一个非常宽敞的客厅，有40 多平方，入户门旁可以放一个鞋柜，客厅里可以放一个舒适实用型的沙发，对面放一个影视墙，同时为您预留好了音响的位置，逢年过节可以跟亲朋好友唱唱歌，或假日时跟家人看看电影；客厅联通一个超大的阳台，阳台赠送50 公分的花池，同时赠送一半面积，每天下班后可以在阳台上喝喝茶，看看风景。旁边是主卧，附带一个70公分的飘窗，可以放一些植物花卉，净化空气，主卧里可以放一个2米2的床，对面放一个壁挂电视，每天看完电视后就可以直接休息了，非常方便，而且主卧带有独立卫生间（可以改作衣帽间）。两个次卧在北侧，同样带有70公分的飘窗，可以给小孩子放玩具或书籍。东北角是厨房，餐厨一体化非常实用，北侧赠送一个近6平方的北向阳台，卫生间同样连接一个平台，可以放一台洗衣机，洗衣服用。咱们这个户型南北通透间间通风户户采光，同时您是花135的钱住的是148的房子，舒服又实惠，看好您今天天就定下来。
117平方
大哥您看，这是我给您推荐的117平方的三室两厅一厨一卫经典户型，也是咱们这里卖的最好的户型。
这是上北下南的方位，首先从入户门进入是一个非常宽敞的客厅，有40 多平方，入户门旁可以放一个鞋柜，客厅里可以放一个舒适实用型的沙发，对面放一个影视墙，同时为您预留好了音响的位置，逢年过节可以跟亲朋好友唱唱歌，或假日时跟家人看看电影；客厅联通一个超大的阳台，阳台赠送50 公分的花池，同时赠送一半面积，每天下班后可以在阳台上喝喝茶，看看风景，这才叫生活呢，平时也不要光忙着工作，也要享受生活是吧。旁边是主卧，附带一个70公分的飘窗，可以放一些植物花卉，净化空气，主卧里可以放一个2米2的床，对面放一个壁挂电视，每天看完电视后就可以直接休息了，非常方便。两个次卧在东侧，同样带有70公分的飘窗，可以给小孩子放玩具或书籍。西北角是厨房，餐厨一体化非常实用。
咱们这个户型三室朝阳间间通风户户采光，是最适合您的户型了，舒服又实惠，看好您今天天就定下来。第五步 逼定
1准：建立在水到渠成的过程中，要多和客户交流，忌讳易言之谈，抓住问题。要深化，包装楼盘，性价比分析（环境、配套、发展前景、投资角度）
谈客要求：短、平、快谈效率，谈投后再逼，把客户炒热再逼，善于把握客户成交信息，把握火候。a客户不断询问房子具体情况，提许多针对性问题时，即购买信号。b提打折时，即成交信息
c客户抽烟时，犹豫时，帮他下决心
坦克要有预见性，想得到什么结果就引导客户按自己思路来定。
2逼定分假逼、真逼
a假逼：看完后就逼，逼出问题，一次次解决，在逼出问题，直到没问题
b真逼：客户都认可的情况下真逼，不要畏惧，要站在客户立场上，替客户考虑
c逼客户时多用肢体语言，适度拍打客户，用最有效的工具落实到行动，拿出合同。要身份证，写名字。签单后再恭喜他`，给特吃定心丸。假设成交，那合同来比。填写公共部分，客户不反对的情况下让其签字收款。客户拒绝的情况下，把问题逼出来，提起解决。2稳
表现出不紧不慢，无所谓的态度。不要紧张，逼定时语速要慢，表情要自然放松。面带微笑，处处替客户考虑，让客户急而不急
3狠
客户不交钱的理由只能说明工作没到位，客户对房子还有异议，要有强烈的成交意识，运用引导性语言。（1）回家和家人商量问题-----商量专题（解决办法：主动问商量哪方面的问题，针对问题一一解决；（其实商量的问题无非有：位置、价格、小区内部配套、社区周围配套、有无产权、户型、面积大小等等）
（2）再看看，比较比较问题----楼盘比较专题
（3）价格太高了，要优惠------价格高专题（分清客户是真的嫌价格高，还是心理左右）、优惠专题
（4）要多层不要小高层问题----多层与小高层的对比专题
（5）首付款不够------下定决心后再筹钱，很多时候首付不够只是借口，说明诚意度不够；（6）位置偏（7）医院 注意：（1）逼定力度一定要狠，一定敢于和客户要钱，一定要认识
到现在劝他买房是对他好；
（2）注意不要干逼，在客户有问题的情况下一定要解决问题后直接跟着逼定。
（3）在逼定不成后要学会逼封，逼封封后还要学会转逼定；
（4）无论客户诚意度到哪一步一定走到这一步，把逼定养成一种习惯；为你的付出要结果、为客户好才更要逼定；
说辞：（1）您看，您的首付款没问题，月供更没有问题，走，我带您去二楼转账；
（2）您看咱的设计是一梯两户的，在小高层里边不太常见了，居住是最舒服的，走，我带您去二楼刷卡。（3）帅哥，您看您女朋友这么喜欢这套房子，买不买不就看你了吗？是吧？哈哈。。反正这套房子，你们小两口住，没有压力，并且居住也很舒服。走，我带您去二楼转账；（4）叔叔，您看，这套房子对您来说，还真合适，面积大小合适，并且没有什么负担，走，我带您刷一下卡，直接定
下来就行了。（5）叔叔，您看您孩子挺喜欢这套的，并且首付您出也没问题，他自己还月供也没有压力，所以直接定下来就行了。
1俗话说：爱一个人就要全清投入，这正如买房子，好房子是值得投
2了解房子从朋友开始，选择房子从地段开始，定房子从性价比开始
3俗话说：好马配好鞍。好的小区就该有与之相配的物业
4追求全新的生活方式，比其他一切都重要，中央花城将是您全新生活的起点
5价格重要，但质量更重要；现在花钱买，就是捡以后的便宜
6有一种人有实力没眼光，一种人有眼光没实力，而您是既有实力又有眼光
7什么都好，什么问题都没有，喜欢为什么不定 人的健康是由环境及决定的，不仅是自然环境，还有人文环境
9我不敢说你今天不买就没有了，但我敢说，你下次过来未必还有你满意的房子
10买房子需要眼光和勇气，要敢于提前消费，用将来不值钱的钱买不断升值的房地产。
第六步 保值升值
目的：告诉客户现在是买房子的最好时机，而且现在买我们的房子最能升值保值了。我们的房子不仅可以保值更可以升值，尤其是新城，市政府重点规划的黄金地段，中央花城处于核心绝版地段。
方法：根据产品的客户群体不同，分析问题的角度不同，来这里买房子的都是经济实力强、看重地段升值潜力的人。我们可以利用区位优势，以及独一无二的周边配套谈升值潜力。
您考虑来考虑去，无非就是考虑买房值不值，像您生意做的这么成功，真的很羡慕。在社会阅历方面，您是我的老师，有机会一定向你请教，但是在选房子方面，我学的是房地产专业，在房地产行业也做了两年了，多少有点心得与您交流。买房无论自住还是投资，都是一种投资行为，因为至少也要四五十万的资金，不像您买一件衣服，不喜欢可以送人、丢掉。
既然是投资，那么一定要考虑投资回报。在目前的各个投资渠道中，购房是回报率最高，风险性基本没有的一种投资方式。也可以说是零风险投资，为什么这么说呢？咱们可以做一下简单的比较。
首先；分析现在市场政策，针对近期国家出台的各项政策做详细分析，稳定客户心理，取得客户信任。（政策针对的人群为投资和投机性客户，利率调控的是二套三套需求，保证第一次购房者利益，房价走势是根据市场决定的，分析一线和二线三线城市区别。）
随着通胀压力逐渐加大，老百姓开始考虑如何使得手上的现金和存款保值增值，目前市面上的投资理财工具和产品不少，但是真正适用和有效的很少。
现投资方式主要有：银行，黄金，股票，民间借贷，房产 第一：钱存银行。这老百姓最常用的理财方式之一，老百姓大都认为他是最安全的，还有点利息。虽然收益不高，觉得踏实。不可否认！钱存在银行表面上看是最安全的，不会被偷也不会亏。大哥！难道你真认为不会亏吗？告诉你：银行存钱绝对亏本，负利率在这几年应该不陌生吧（活期存款0.36、个月定期存款2.25 半年定期存款2.50、年定期存款2.75），奶越来越稀，钱越来越不值钱，钱存银行就像阳光下的冰块，是逐渐融化。而且目前为应对金融危机，政府加大向市场投放货币的力度，增加流动性，但通胀预期加剧。一般像您这样有眼光的人，不都在拼命向银行借钱，谁还存银行啊？买房子多好啊，首付30%就行，剩下的都是银行贷款，像您这样有眼光的人还有谁把钱存银行？看好了，定下来就行。
第二：黄金。盛世买古董乱世买黄金，黄金是一种避险工具，增值功能弱于保值功能。现在的黄金价格已被炒得高，从楼市撤出大量的资金疯狂炒金，几千万上亿的买进黄金，金价一涨立马就抛出。所以，普通人现在买黄金风险太高。
第三：炒股。大哥！你炒股吗？（有点！）你买股票啊！大哥的投资意识非常强，炒股也不是一般百姓做的啊！这段时间股市不错吧？大哥，您对股票投资应该很了解吧。股票交易周期长，交易手续较复杂。买股票风险极大，它可以让你一夜间百万富翁也可以让你倾家荡产。
第四：民间借贷：民间借贷在咱们这边兴起的时间不长，但是由于看到这种方式的高回报，发展迅猛。一般这种方式都是建立在中间人的信用担保，中间人选择对象的实力与信用的基础上。法律并不保护这种借贷关系，甚至定义是违法，在没有法律的保护下，怎么能维持这个东西运作下去。一旦某一个中间环节出问题，就会倾家荡产！这可是一场赌局，是万万不能做得。
第五：房产。房产具有不可转移、不可磨灭、安全的特性，可住、出租、抵押、转让，易于快速变现，而且现在房地产开始回暖，马上就会出现大幅度涨价，是最安全收益最高的投资方式。所以一定要买房投资。刚才给您说的那个客户就是把前两年赚的钱拿出来投资房产，为自己的钱上个保险。他说买房子是无风险有保障有回报的好买卖。大哥！你也不缺房子住，这次投资肯定也是想为自己辛辛苦苦赚的钱，寻找最稳固的投资渠道，对吧？而购买不动产的交易风险却小的多，购买不动产还有两个最为重要的好处：一是因为可以自住，本身可以利用，有使用价值，你买一套50万的房子，首付15万实际上不仅使得这15万得以保值，顺带也将自己未来的收入35万一起保值了。
（结合土地供求关系）而买房子是不用费神费力就可以轻松获益的好途径，可以帮你实现升值保值，为什么这样说呢，因为中国的特殊国情，人多地少，国家严守18亿亩的耕地红线，房子是依附土地而存在的，土地的稀缺性、不可再生性、不可迁移性都决定着房子是一个越建越少的过程。国内房产专家均表示：中国的房地产市场就是土地市场。随着可建房的土地越来越少，政府地价越卖越高，房地产行业价值是越来越高的，所以您今天看好了别犹豫，直接定一套！就拿枣庄市场来说，全市总人口500万，随着经济的发展，城市化进程的加大，房子的需求量也越来越大。另外房子不单单可以消费，满足人们的居住需求，还可以出租、转让、抵押、变现等，满足人们的投资功能。另外，人们对房子的潜在需求在不断扩大。拿中国的需求来说：
1、年轻人结婚用房增多。虽然现在很多父母有房子，但“新人新居”是一种观念；
2、中年群体旧换新，小换大，随着城市的迁移，改善性住房时一种发展趋势。
3、随着人们对居住要求的不断提高，想改变居住环境，城镇化进程步伐加速，每年以14.7%的步伐前进，4、今年毕业500万大学生，两两相对就得250万套房子，以最低一套100平方计算就需要两亿五千万平方米，就需要三十七万五千亩的土地啊！这仅仅是毕业的大学生而已！所以大哥，随着土地的越来越少，房价自然越来越高的！你今天看好了，就别犹豫直接刷卡定下来就行！
（结合通货膨胀，人民币贬值）从另外一个角度上讲，就是面粉与面包的关系，你也感受到了大哥，近期通货膨胀的强度越来越大，都说厨房内油盐酱醋最能体现人民币的价值，以前一包醋5毛现在至少要1块。另外房屋建设成本也在增加，为什么会有这么大的涨幅呢？
用经济学来解释通货膨胀就是：当货币发行量超过所能购买的实物（包括人力）必然导致货币贬值引发通货膨胀，这是市场调节的结果。
我们都知道买房可以升值保值，但不是所有的房子都具有同等的升值速度和升值空间，那什么样的房子升值空间和速度更大呢？
只有“好房子”才具有大的升值速度和空间。好房子：好地段，良好内部外部环境，高品质的物业。投资房产首先要选择绝版核心地段；其次是好环境好配套，再就是好物业的房子。这样的房子才是真正有升值空间的好房子，绝对也是最合适您的。来我们中央花城看房子的客户都是看到了咱们这里的购买价值。
好地段（讲区域，讲沙盘，讲8号楼楼王位置）
李嘉诚告诉我们：投资房产第一看地段；第二看地段；第三还是看地段。我认为任何东西都可以复制，但是地段无法复制，您今天无论是投资还是自住都必须选择中心区域、配套齐全、交通方便又发展潜力的地域。大哥！您肯定非常认可咱这个地段吧。随着一个城市的发展，市中区往往都是逐渐衰败，而新城区都是政府重点发展并为之付出实际行动的区域，将来要形成未来的政治、经济、文化的核心，发展潜力巨大，咱都知道政府现在大力发展新城。新城的核心就是咱这里。您可以看一下新城的规划图
好环境包括外部环境（自然环境、人文环境）内部环境（自然环境、人文环境）
现在都说：没有健康一切为零。在21世纪的今天，更多的人除了要求房屋功能齐全、舒适外，更注重居住质量的提高。所以衡量一个房子好坏境的标准除了地段、户型以外还要考虑周边环境、配套设施。健康是所有人都想要的，所以环境也是您居住必须要考虑的。（自己填充）
外部环境：自然——凤鸣湖、南方植物园、龙潭公园。
人文——实验学校、三中、八中、市政机关单位
内部环境：自然——27亩大花园，植被，园林
人文——高素质业主 千金买房，万金选邻，您长期居住也要关注您的对门及邻居都是什么样的人吧，目前在咱们这里购房的都是像您这样注重生活品质的人，一般是周边政府机关人群，或者是生意比较成功的老板，再就是矿上的领导，都不是一般人啊。所以说好的人文环境造就的人也是不一样的，住在这里，让您的孩子从小就享受成功者的熏陶，对孩子今后的成长起到不可忽视的作用！
好物业
高素质的品牌物业不仅是销售的亮点，更是升值的重要保障。我们自己的物业公司，为你提供细心周到的服务和高科技安防措施：远红外线边界防穿越系统、门禁一卡通、闭路电视监控、24小时电子巡逻，确保你的人生财产万无一失。我们社区配套也很齐全，有健身广场、亲水平台、小孩游泳池等，让你的生活多姿多彩，舒适而享受。
所以，我们中央花城以好地段，好环境，高素质的品牌物业给业主提供一流的生活环境，人们争相购买，并且因核心绝版地段，随着时间的流逝更显珍贵，是最能体现升值保值的。
第七步 入市良机
大哥，您既然想买房子，早买晚买肯定都得买。但，晚买不如早买，早买不如现在买，肯定现在买是最好时机，为什么这么说呢？
一：枣庄的房价受外界干扰很小，还是稳步上升，所以价格越来越高。
1.从枣庄新城的经济发展来看：现在的新城随着市政府的搬迁，已经是公认的环境最好，升值潜力最大，聚集高端人士的核心区域，是枣庄市重点发展的方向。2012年枣庄总共投资74.7亿，新城区32.43亿，薛城、市中、峄城及高新区42.27亿，这足以说明枣庄市政府发展大新城的决心。新城是未来的发展方向，是一种发展趋势，各机关事业单位陆续已经搬来。俗话说的好，共产党的光辉向太阳，照到哪里哪里亮，所以跟着政府走绝对没错。现在新城刚刚进入轨道，周边配套在已经建好凤鸣湖，南方植物园，和高铁的基础上，现在龙潭公园，市民中心，双子座，中医院，三中实验高中等等马不停蹄，不断完善新城城市功能，所以现在买是价格最低的时候，等以后全部建设好，再来新城买房子，不会再是这个价格了，看好今天就可以选一套。
2.从我们社区来看，我们现在卖的是楼王8号楼，和2号楼是177米楼间距，前不遮后不挡，前面是近30亩的欧式皇家园林，光这一点，已经是很稀缺的了。物依稀为贵，这样的房子是无价之宝，可遇不可求啊！再者，建房子不像做蛋糕，一个小时就完成了。任何房子从开始建到能够住进去，要经过楼花-期房-准现房-现房四个阶段，每个阶段根据国家规定，都有10%-30%的升值空间，而我们现在预售的是楼花阶段，也就是说价格最低的时候，以后随着资金的投入的加大，社区的不断完善，现在想必您也已经看到了，社区30亩绿化现在正在做两个亲水平台和欧式拱形门，年底没什么意外就能全景呈现，环境是越来越好，而且最早期我们的现房都是机关事业单位团购的，5年前，2号楼市政公司团购的，3号楼建委团购的，4号楼是设计院团购的他们都是先提前预交20万，参与团购，当时团购价是2800左右，09年三年前中医院团购5号楼他们几乎是全款付清，团购均价是3070元，现在也是团购机会，性价比很高，均价3800左右，后期随着大配套市政配套的不断完善，以及社区配套30亩花园的完善，后期价格越来越高，像8号楼楼王，您就是后期多花钱，准业主们也不会卖啊，再说价格早已不是现在这个价格，所以今天看好了，就可以买套。机不可失失不再来！3.从市场角度来看，需求量大于供应量。需求量的体现：（1从新城的发展来看新城必定要发展成为一个大城市。大小城市最明显的区别就是人口数量的多少，现在经过前几年的积累，凤凰山西区和东区，金地，安桥，世纪凤凰城，等近十个社区，近一两年即将聚集大量人气的社区凯润，四季菁华和中央花城，所以说近2年形成10多万人口指日可待，新城区每年进行人口普查，人数越来越多。这增加的人口，吃可以吃饭店，但住不可能长期住酒店，所以大量人口的进入，迫切需要解决就是住房的问题，有钱的可定是买房子，没钱的肯定租房子，增大了新城房子的需求量。（2政府提出口号农村进城化和城市现代化，所以每天会有部分经济实力好的农村人进入城市，同样的毋庸置疑，高科技人才和陆续搬来的机关事业人势必买房。(3其他：换房的，以小换大的，以大换小的，改善型的，换环境的，换有暖气的，等等等等，因为新城是方向，是未来的cbd，有眼光人士都会在新城定居。
再看看供应量：房子是依附土地而建的，而土地本身有三大特殊属性，不可移动，不可复制，不可再生。这就决定了土地是盖少建少的，尤其是正在发展中，环境优美的，配套完善的土地更是寸土寸金的，可见现在土地的供应量不是年年少，而是日日少的。
由此得出需求量大于供应量，导致供需矛盾加大，解决这一矛盾的唯一方法就是提高房价。这就是为什么国家政府遏制房价，但是三四线城市房价稳步上升的原因，除此之外也是因为房价没有泡沫，都是刚性需求，这一点也是非常重要的原因。所以买房没有绝对低价，只有相对低价，而现在买永远是最佳时机。如果看好了，错过了，就要吃大亏了。相信我，不会错的，直接定就可以啊！
4从成本分析来看，影响成本的因素：土地成本，建安成本，营运成本，这三种成本不断上扬，所以现在买是最低的时候。
（1土地成本：土地的特殊性决定了土地的稀缺。尤其是中心地段的更是寸土寸金，再加上现在土地属政府直上直下管理，所有的土地必须实行招拍挂的形式才能售出，也就是说以前开发商只要有关系，就可以不花钱或花少花钱就能拿到很好的土地，而现在经过拍卖的形式，谁出的钱多久给谁，这也从一定程度上增加了土地的成本，所以说现在的土地不是年年涨，而是月月涨，日日涨。说白了房价不下的原因，就是因为政府卖地才是真正的坐收渔翁之利者，土地经过那么多的措施，但土地成本依然不下。
（2建安成本：随着人们生活水平的提高，人们对居住的质量要求也越来越高。由以前的茅草屋，石头屋到红砖和水泥的砖混屋，再到框架结构的空心屋，最后到现在的框剪结构的防震，防水，隔水，保温的高层；由以前孤零零的房子到现在的园林，绿化，假山，一切智能化；由以前的多层到现在的告别爬楼梯的高层；由以前的视野近的只能看到自己的小院子到现在站在阳台上就可以俯视整个城市的风光；由以前的普通玻璃到现在的双层中空塑钢窗；无论是房子的质量还是房子的整体品质都在不断的提升，再加上钢筋水泥的不断上涨，建安成本必然会不断上扬。（3营运成本：人员工资不断的上扬，20年前工人的工资每月100元就已经很高了，现在工人，一个大老师，一天就就得300元，而且工资不能拖欠，再加上办公宣传等其他费用都在上扬。二：活动配合
最后一套法+调价法+机会活动法
所以，您现在买是最佳时机，来身份证带来了嘛？我帮您填一下协议。。第八步 价格合理
大哥任何商品的价格都是跟它的成本相结合的，而我们消费者都会考虑一个因素：性价比。任何商品的价格没有高与不高，只有值与不值，比如汽车，一辆奇瑞QQ与一辆奔驰都是交通工具，但为什么价格有天壤之别呢？就是因为其中的配置不同，安全系数不同，使用的舒适度也不不同，正所谓：“一分钱一分货”，所以，大哥我们买东西不能只看表面价格，更要考虑内在品质，买房子更应该如此！据数字统计人的一生有70%的时间是在家中度过的，所以你现在买什么样的房子直接决定了你后期的生活方式和你家庭的幸福指数.一、成本分析
枣庄人都知道市政府在大力发展新城区，要把新城区打造成环境优美、配套齐全、功能完善的现代化城市新区，买房子肯定首选新城区，您也看到了新城区的房价参差不齐，因配套和档次不同价格各异，咱们中央花城是新城唯一一家低密度高绿化的社区，你买咱们的房子花的是小高层和高层的价格，但买的却是多层的完美户型和舒适度。我们的成本和别的小区的成本也是不同的。咱可以进行以下简单分析。
首先是地段，大哥，咱们之前都听说过李嘉诚说过这么一句话“买房子，第一看地段，第二看地段，第三还是看地段”可见地段的重要性，地段决定了价格，咱们中央花城是位于枣庄市新城区，政府重点发展的方向，是整个枣庄未来的核心地段，绝版地段，黄金地段，升值潜力巨大。今天你到新城看房子，先不说买不买，就这一点，大哥，我觉得你眼光非常超前，绝对看好了新城未来的发展，也绝对看好新城这边的居住环境。大哥，你应该也听说了，也看到了，光明大道是政府办公的主阵地，也是整个枣庄未来的政治，文化，经济交流中心，并且咱们小区紧邻北边的额黄河路，黄河路是咱们市政府未来发展商业的的一条重要商业主干道，未来的新城可以说是“人聚物，物聚财”绝对让你享受到一站式的购物，一站式的便利。现在市中区房价每平方5000元左右的话，我觉得新城咱们中央花城的房子至少再高上1000元，卖到6000元一平方，再者，近期新城拍卖的低价是每亩地200万，在新城拿地的开发商就比市中区的开发商每亩地光土地成本上就要多花好几十万，这些都是成本，所以说地段决定价格，地段决定了未来的升值潜力。咱们现在可以看看，济南奥体中心旁边的房价是最高的，淄博新市政府旁的房价是最高的，所有一线，二线城市高铁旁边的房价也都是最高的。而咱们中央花城正是出于奥体中心旁，拥有有高铁效应，凤鸣湖、龙潭湖、南方植物园、龙潭公园、巨山公园、九顶山公园等环绕的绝版地段。大哥，我相信新城周边的楼盘你也转了很多遍了，咱们中央花城一共120亩地，就拿出了45亩地来建绿化，斥资3500万打造皇家园林景观设计，咱们在社区是可以亲眼感受到，亲眼看到的，中央的景观绿化，水系，喷泉达到了27亩地，整体为简欧风格，花园有园林花架，有儿童戏水池，亲水平台，羽毛球场。这样的开发商在薛城老城没有，市中区没有，新城区也没有。而且这是咱们开发的二期，重点是打品牌，树口碑，大哥，现在新城的现房一共三家，舜天国际，凯润花园和咱们中央花城，现在我们的二期销售也十分火爆，我做房地产行业也有三年了，从专业角度，舜天国际的景观投入每平方不到10块钱，因为你肯定也看到了，根本不需要来绿化，另外凯润花园的景观开发商也是控制在每平方30-50元，而咱们中央花城共投入3500万元，建面是18万平方米，合计每平方200元左右，按周边每平方50元，那也比周边楼盘每平方多花150元。而且，大哥，现在买房子不仅仅是买一个水泥框架，更重要的是社区以后的居住环境，这也是现在购房者重点考虑的因素之一。还有小区的中央景观占地近30亩，之前有开发商来这边考察参观，说正常情况下，在中央水系的东南，西南方向还可以建两栋小高层，但是咱们开发商从起初策划到后期的备案就早已把这两栋楼给直接砍掉了。因此，咱们中央花城的居住密度最低，这也是很多客户选择在这里购房的原因。
再有，大哥，咱们的户型设计也受到很多好评，为什么呢？因为我们的设计的户型南北通透，间间采光，户户通风，通透性非常好。这种设计在购房者看来是稀缺的，就周边几个社区来说，一方面是公摊大，另一方面是居住的舒适度明显大减。就拿公摊来说，大哥，你应该也知道，现在小高层、高层的公摊一般都是在25%，而咱们的公摊是15%~18%，相差10%，如果现在是买120平方的话，就需要多花12平的钱，周边的社区按每平方4500元算的话，那也多花四五万呢。大哥，四五万可以给家里添补多少东西啊。另外，如果今天周边买140平方的房子，在咱这边买120平方左右的也就可以了，因为咱们的公摊小，得房率高。
大哥，还有一笔账，现在新城区咱们周边的楼盘等到交房时都要收取150元-170元每平方的配套费，凯润花园是一万九千八的配套费，咱们这边是免配套费的，只需要3000元的天燃气和300元的有线电视。今天你看的是120平方米的房子，按配套费15000算的话，这样一合计每平方125元，这个您也省了。大哥，现在买房子不仅考虑地段，环境，户型设计，另外，就是社区居住的物业，买的是房子，住的是物业，因此有一个好的物管十分重要，相信大哥，买房子是要住一辈子的，咱社区是咱至信自己的物业公司，现在小区入住率未达到的情况下大量资金投入，咱们社区的保安每天早晨7:00的时候就已经在训练了，每天晚上11点还有人在巡逻，内部也安装了24小时电子巡更，社区外围设有红外线监控，社区内部内闭路电视监控，保证让你住的安全无忧，让你住的更加舒心安心。
二、楼盘对比
总体来说，大哥，现在买房子重点考虑房子的性价比，现在，你在新城看房子，和咱们中央花城是同个地段，同个档次的就有一家凯润花园，看上去它的外墙做的挺上档次的，咱们社区的外墙也在做成咖啡色的弹性漆，前面我也给你说了两梯四户的公摊至少是25%，公摊比咱们多了10%，多花12平方的钱，多花5.4万，在咱们这里买120平方就可以啦，现在凯润花园小区的停车位，转让费到了一个17万，如果不买的话，相信后期停车都是个问题，楼间距你也看啦，咱们小区楼间距40~41米之间，而凯润花园的是15~20米之间，现在买房子楼间距也是重点考虑的，楼间距大了，肯定采光，通风好，住起来更加亮堂，更加舒适，还有你看的凯润花园的户型是一个“工”字型设计，户型朝向有东南，西南，东北，西北四个方向，这样居住的话户型南北不通透，而且大哥，你应该也看到了南向的客厅和东向的卧室是直接能够窥视的，私密性不是很好，所以说，大哥，对于虽然是同个地段，同个档次的小区，我觉得凯润花园和咱们中央花城是没有可比性的，真的是大哥你在中央花城买的房子绝对让你买的物有所值，今天看好直接定下来，你看你是刷卡还是现金。
与凯润花园对比专题
大哥你说的凯润花园我具体不清楚，但是我有同事的客户之前在那边看过，听同事说他的客户这次来新城买房子最重要的是考虑小区的景观绿化和楼房居住的楼间距，重点考虑后期居住小区的物业管理等等，当时听他这么说，自己都觉得大哥确实是在追求品质，追求生活，追求完美，真是令人十分的惊讶，当然他说了一句很现实的话，买这套房子花钱可不是一笔小数目，因为毕竟自己也到了进入退休年龄段，所以当时来了咱们这里一共看了三趟，才下定决心直接交的是首付款。并且自己当时也对我们说，无论是户型设计，楼间距，小区的绿化，后期物业公司的物管，我都非常的满意，而且买这房子确实为以后省掉了不少钱，也决定让我有需求的好朋友们一起到这边看看，选选。
另外大哥在咱这里买房的客户，等到交房的时候，咱们这里的配套费用全都是免费的，这个就比你说的凯润花园在交房的时候，省掉2万元的配套费用，而你说的凯润花园交房时需要补交19800元的配套费用，我不知道你是否去社区看过他们的房子，听客户讲凯润花园楼间距很小，前面的房子直接挡住到后面的采光，住这样的房子咱们也觉得不舒服，有些阴的感觉，而咱们小区的楼间距是完全符合国家统一标准的，正常情况下，小高层，高层的楼间距是30米~40米之间，咱们4号楼和5号楼的楼间距是40米，就楼间距就比你说的凯润花园多了很多，在建咱们中央花城的房子时开发商充分考虑到后期业主居住的采光问题，因此咱们小区居住的采光是非常好。
大哥你也看过现在咱们小区的景观绿化，这在咱新城也是首家唯一一家开发商斥资上千万元打造的皇家园林景观的高端住宅小区，你想想有那个开发商会在一共120亩，会拿出45亩地来专门建绿地花园的，薛城老区没有，市中区没有，东湖没有，咱们周边楼盘也没有，当然你说的凯润花园也不会有，因为它根本就没有这么多的地让它来建绿地花园，光咱们的中央景观水系就达到了27亩地，充分保证了业主后期居住的环境优美，更加舒适惬意。另外大哥你应该看了周边很多的楼盘，你想想就目前周边现有已交房入住的楼盘，正在建设中的楼盘也好，有那个开发商小区的绿化植物是引进南方昂贵的乔木，灌木啊？没有，给你举个例子，大哥，你应该很早就听说过香樟树这种树木吧，咱们小区后期将会种植这种香樟树，为什么呢？首先香樟树的种植可以防止夏秋两季蚊虫的叮咬，具有很好的防蚊虫叮咬防护的作用，等到夏天自己的家里都不需要挂蚊帐，其次就是它大多是在一线二线城市的高端社区，高品质社区才会种植，它的价格非常昂贵，体现了一个高档次的居住社区，最重要的是这也充分表现出咱们开发商不仅仅是追求利润最大化，更多的是打品牌，树口碑，打造高档社区的决心，因为开发商建的是第一期。
还有一点来咱这里看房子的没有相不中户型设计的，因为大哥你肯定知道，现在周边140~150平方的房子做成三室，但是今天在咱中央花城100平方左右就能做成三室，并且周边楼盘就咱们这一家是这样的，也只有这一家是有小户型的，另外你说的凯润花园最小的户型也在140平方以上，而且公摊非常大，因为他是点式楼，对吧，还有就是很多客户相中这边的另外原因是咱们是新城区唯一一家纯板式低公摊的板楼，户型南北通透，今天在周边楼盘买140多平方的房子，在咱这里买不到120平方就可以了，直接省掉了多花费20多平方的钱，就拿现在一平方的房子是4000元，那也直接是省掉了8万多块钱啊，8万块钱可以在目前的枣庄市买一部中档以上的汽车了，可以买一个车位了，在咱这买房的客户这些都省下了，对吧，其实这还是因为咱们的房子设计成纯板式低公摊的板楼，而且你转来转去也就这一家。至于咱们小区的物业那也是在周边楼盘是最好的，就是因为咱们的物业是自己公司的，不是外聘的，很多客户都非常的认可，这个怎么讲？那我也有听客户说，现在客户出来看房子会去重点考虑小区后期物业的管理，你说的凯润花园现在的物业是外聘的，不是说人家不好，只是我们也做过调查，目前购房的客户大多是会选择开发商自己公司的物业，一方面是后期的管理好，管理跟得上，再有就是现在很多聘请的物业公司会经常出现滥收费，收钱现象，我们也会在电视上，网上，杂志上经常性的见到这样的报道，因此很多客户在买房子时候都会重点考虑物业这一点，最好选择自己开发商的物业，觉得心里面会踏实很多。真的是买的是房子，住的是物业。
总之在同个地段下，无论是楼间距，户型设计，小区绿化，公摊，物业，等等这些，咱都是新城区唯一一家买到的最值，最高档，最好的小区，真的是物有所值，物超所值，所以像你这么有身份，有修养，有品味的大哥就应该住在咱们小区，就应该成为中央花城最尊贵的业主。所以我今天一定要给你推荐一套价格最合适，户型最适合的好房源。看好了没问题的，直接刷卡。
第九步 具体问题具体分析 1.期房问题
大哥，您的担心我理解，确实，咱现在买的是期房，要到14年才能建好。但是，您也要看到，现在整个市场哪有建到现房才开始卖的？不都是从期房开始的么?而且您可以看到，咱们小区一共八栋住宅，现在五栋都是现房了，只有三栋楼在建。现在还有一年半的工期，六九号楼今年年底封顶，八号楼比这两个晚小半年，到14年交房完全没有问题啊。咱买期房还有什么好处呢？就是在工程质量的把控上。买现房吧确实能直接看户型，但看的也都是表面的，真正的内部安装，你是看不到的。买期房就不一样了，你可以随时检查工程进度，施工质量。还能了解一些安装的东西，真正让您住的安心。
而且您现在买期房是花更少的钱没最合适的房子啊。真正到了现房，价钱上去，当然，您可能不在乎，但那时候有没有房子都不一定了。就和我们六九号楼一样，现在多少人想买，可惜都没房源了。而且六九号楼很多客户是在楼花的时候就定的房子，到现在的准现房每平方米升值了四五百呢。所以买房子一定是在期房的时候选好了，然后直接定下来，少花钱买的还舒心。您今天看这个户型看的这么好，没问题的，直接定下来就是了。
2.小推大问题
大哥，您说想买个小的，够住就行，其实以前我也是您这种想法，但现在不是了。从事这行以后才知道，买房子一定得一步到位。您想想啊，买个两室的小平房，两口人住还好些，要是后期有了孩子，加上老人来帮忙看孩子，就很拥挤了。居住舒适度打了折扣，这是咱也慢慢奋斗出来了，肯定得换个好房子了。换房子的时候问题就出现了，二套房了！60%首付，利率上调10%。这是什么概念？一般三室的房子都要40万以上，60%就是24万。说实话，与其那时候再折腾来折腾去买房子，就不如在一开始就一步到位了。咱们现在看到135平方，三室两厅，南北通透，是非常难得的方正通透的户型。而且还有很多赠送面积，是性价比非常高，非常受欢迎的。没问题的，今天看好直接定下来就是了，错过了肯定会后悔的。
3.西山问题
大哥，您说的西山这个问题吧，很多人都说过。但最后还是买了咱们最西户的房子，为什么呢?因为很合适，因为其实所谓的西山，在咱们八号楼其实是不存在的。你可以看到，八号楼旁边很短的距离就是咱们的九号楼，这在光照上就不会有西山这一说。再有，咱现在的建筑结构也不一样了。从前为什么有西山这一说法？其实这个是从多层来的。多层都是砖混结构，防震抗压效果都不好，咱们多层都是剪力墙结构，钢筋混凝土一体浇灌而成，外层更是双层隔热保温防水，做到的是七级抗震，八级抗压。这些咱都做好了，您还担心小小的西山问题？更何况最西户还多了扇窗户，而且西户不管是采光还是观景效果都比中间户好。现在最西户的性价比非常高，同样的户型，更少的价格，咱千万不能错过，不然就太可惜了。大哥，没问题的，看好今天直接定下来就行。
4.沿街商铺对比专题
大哥，您说沿街的商铺好，我理解，相比于社区内街型的商铺，外围沿街还能有过路的行人到店里，人气还旺一些。咱买铺子不管是自己用还是出租都需要人气。但是，相对于社区的沿街商铺的少量行人，咱们N12路沿街的商铺是拥有的是三重人气带动。
首先是社区的带动，社区北门直通N12路，整个中央天街的1000多住户都将是咱N12路的消费人群。再有就是步行街的带动，政府规划新城唯一一条步行街，西起中央花城，连接双子座，东直通枣庄三中。双子座是枣庄政府60亿巨资打造的地标性建筑，以双子组为中心的步行街绝对是新城人气最高的消费街。最后还有中央天街三期商业的带动，咱们三期引进的是家乐福超市，地下两层，地上四层，还有写字楼公寓和酒店，带动的是高端消费群体。只要是走在咱步行街上的人都是来消费的人，远远比过路的人的消费力大得多。
再说说咱的黄河路，黄河路两边高端社区密集，贯穿的是居住中心，南方植物园和双子座这样吸引人气的政府行为也是在黄河路两侧，商业气氛浓厚。现在三中也建设在黄河路路南，由学校带动起来的人流量也会非常大。人流聚物流，物流聚财流，咱步行街的铺子绝对让您即买即赚啊。
投资商铺最重要的是什么？投资回报率啊。您想想是普通社区的商铺租金贵还是贵诚旁边的步行街的租金贵？贵诚还只是区级配套，咱们的步行街是市级规划。一般社区商铺租金也就是4%多点，以后最高也就5%左右，但商圈型商街的租金收益一开始就能达到6%—7%，随着逐步繁荣到达8%以上没有问题啊。现在周边两层的商铺买到12000左右的价格，咱们现在8000多的价格，更有一次性付款6500的秒杀价格。一共还有10套铺子，正是低价买入的好时候！错过了我都替您可惜！我有一个客户定了9号楼158平方的铺子，他住四季菁华，他就说买铺子一定要再新城买，整个新城他也是都转遍了的，最后还是在我们中央花城买的。为什么？因为这边收益看的见啊！极品街那边不就是现成的例子么，赵主任一个客户在那边有四套铺子，每个月光租金就几万块，现在在我们这边也投资了一套大的，因为他吃过甜头，这种机会他绝对不会放过的。
您说想要南向铺子，采光好，我非常理解。可是咱现在毕竟是买铺子，不是买住宅，考虑的肯定也不一样。再说了，步行街的铺子有南北之分么？您想想贵城旁边的财富大道，咱们去逛街的时候不都是南边也看看，北边也看看，全部逛遍了才算完么？所以啊，像这样人气财气都不缺的铺子，机会来了一定要抓住，否则以后肯定后悔，如果那样，以后黄河路、奥体中心、双子座、太行山路都不要走了，因为肯定是走一次后悔一次，所以说今天咱们直接定下来就可以了。
5.期铺对比专题
大哥，您看这是我们这卖得最好的商铺，看好定下来就行。大哥我知道您现在担心我们这是期铺，近期见不到收益。大哥，您说的对，咱们买铺子不就是想即买即收益么。但是大哥，咱们也得这样想，现在赚钱的铺子谁舍得卖啊，是吧，铺子是越久越值钱。咱们这个虽然是期铺，但是咱们是在活动期间以秒杀价格买到的啊，可谓是低价买进。大哥，相信周边您也都转啦，他们的价格您也清楚8000~16000.有的是现铺，可是大哥，他们这些铺子不是在赚钱啊，才刚算是养铺阶段，因为他们都是社区沿街商铺，没有我们社区沿街和大型商圈带动的高回报，客群少，我们是成型即收益。大哥，咱们在新城买铺子，我相信都是看好新城的一个未来发展，新城市政府大力发展中的地区，各项大配套都在建设中，成熟的社区不是很多，但是接下来的一年中，我们社区，周边多个社区步入完善，政府八大局和各大单位的迁进。会形成一股高消费群体。基本上新城商铺的收益时间很统一，所以在新城，期铺是最佳选择。大哥，咱们的商铺你也看啦，户型优势明显，纯商业，商住一体，各需所求。总体上是现在以最合适低价买入，等受益是正好投入使用。
6，期房面积变大专题
大哥，面积变大太正常了，期房嘛，房管局允许在面积上有浮动的，只要是在10平方以内都是很正常的。当初咱签协议的时候的面积是设计院根据图纸计算的，现在咱签合同的面积都是房管局测定的，完全符合实际，也符合国家规定，所以都没有问题啊。
而且您看啊，您以前买的是（*面积）的房子，现在大了（数字）平方，这是什么概念，这说明您住着更舒服啊！我有个客户买的是6号楼132平方的，一直担心四室太挤了，现在知道房子面积变大了放心多了，人家说这才合理嘛，住着舒服。而且我们当初在面积上送阳台，送飘窗，是为了什么？因为我们也想让面积小点啊，这样在税上开发商可以少交。现在您住大面积更舒适了，我们开发商要多交很多的税，不过为了咱业主，也都值。
而且啊，您看您的这个户型（包装户型亮点，淡化问题）
您当初房子买的早，价格非常合适啊，就算多了十来个平方也不过是三万块钱的事情。但是您看看现在的房价是多少？光明路边上的嘉豪都不算是社区，准现房销售4000块钱一平方。咱们中央花园都快建好了，也是准现房了，四千一二一平方完全没有问题啊。您的房子起码升值了五万多。您的眼光是真到位，我都羡慕您，买到这么好的房子。
咱现在马上签合同办贷款了，您当时交了*首付*，要是这样直接贷款的话每个月得还*月供*。从专业的角度我建议您可以多付首付，这样每个月还款压力也小，生活上也能更舒适啊。正好咱手头也有余钱，听我的没错。
第十步 签合同
1、收钱要快，签单要快，送客户要快；
2、签订协议注意书写正确的房价之外，同时与客户约定交款时间，补款时间一定要注明，甚至在此同时让客户签字按手印，以免后期客户拖款现象发生；
3、作为主人销售人员的谈客夹里面是一直放着协议书的，以便在逼定的时候给客户尽快下定签订协议。
观察近年来实施的收紧土地、信贷从紧、稳定房价的房地产新政,政策作为一项非常重要的房地产市场宏观调控手段,包括在20世纪90年代末国家也陆续发布过各项政策来进行房地产市场的改革与调控。而政策的实际作用力究竟如何,是否真正调控房地产价格。为验证政策对房地产价格的实际影响,本文以上海市为例,分析1997—2006年以来的房地产政策与房地产价格的数据。
资料来源:上海市统计年鉴
二、上海市房地产价格分析
从1997年到2006年上海市房地产价格指数(以上一年价格为100)分析看来,上海市房地产市场大体分三个阶段。第一阶段:1997—2001年较为平稳,房地产价格略微下跌,价格波动幅度较小。第二阶段:2001—2003年上海市房地产价格呈明显的上升趋势,尤其是2003年,价格指数为120.1,比2002年增长了20.1%。第三阶段:2003—2005年上涨速度放缓,但是仍然保持一定的增长趋势。直至2006年,房地产价格出现了6年来的首次下跌。
三、房地产政策运行效果分析
根据统计数据可以看出,上海市的房地产价格在不同时期表现出不同的涨跌幅度。建立包括政策变量在内的房地产价格指数变化驱动力模型进行定量化分析,由此可估算出我国近十年来房地产政策参与宏观调控所起的实际作用,对政策进行绩效评估和分析。
1. 变量指标选取
房地产价格是多种社会因素共同作用的结果,选取其中对房地产价格整体水平影响较大的因素作为指标变量,建立房地产价格指标化驱动力模型。选取因素如下:
(1)GDP,影响区域内地价水平高低的一个重要指标;
(2)消费价格指数,物价水平的高低直接影响到居民对房地产市场的消费需求,间接影响到对房地产的投资;
(3)居民收入水平,影响区域内人民对房地产投资能力。收入水平较高的时候,盈余资金更倾向于投资于房地产;
(4)房屋竣工面积,反应房地产的供给量;
(5)人口变化,对房地产价格的影响主要表现在需求方面;
(6)房地产政策,政策参与国家宏观调控对房地产价格起的是直接的全面的作用。主要包括房地产政策,法律体制的改革和重大措施等。对政策采取分级量化的方式:国家法律、管理体制改革和重大举措赋值3—4分,中共中央国务院发文赋值2—3分,原土地管理局和国土资源部发文赋值1—2分。
综合分析1997年至2006年各政策的颁布情况,按照上述分级量化方式得出结果如下:
2. 模型的建立和计算
在建立回归模型前,首先要对各变量数据进行标准化,以此消除不同量纲对模型准确性的影响,在此采用的方差标准化对6个变量进行标准化;方差标准化后的变量具有均值为0,标准差为1的特征。
利用标准化后的数据,通过多元线性回归模型的分析,得出上海市房地产价格指数变化的回归模型如下:
Y=0.2109784741+3.6631*GDP-0.5728*SHOURU^3-0.5140*RENKOU^3+0.17831*GONGJI^2-1.5876*WUJIA-0.6383*ZHENGCE
其中,Y代表上海市房地产价格指数;GDP表示人均国内生产总值,SHOURU表示人均工资收入,RENKOU表示区域内人口数量,GONGJI表示年房地产竣工面积,WUJIA表示居民消费价格指数,ZHENGCE表示房地产政策变量。
模型中各个变量均通过检验。R2=0.99976,F、P检验:F=2109.7012,P=0.000016。从相关数据看出,此模型拟合度高,通过检验,该模型有效。
3. 政策效果分析
从模型看出,政策变量与房地产价格指数呈负相关。政策力度越大房地产价格指数则越低。1997—2000年这一阶段的政策,政策侧重土地的合理利用,并进行了住房制度的改革,此时期房地产价格指数保持微小幅下降的水平,变化幅度不大,价格稳定。2001—2003年,房地产价格指数开始攀升,此时期的政策力度相对薄弱,方向上主要为鼓励房地产市场。直至2003年,上海市GDP上涨速度迅猛,2003年的房地产价格指数也达到120.1,较去年同比增长20%之多,迅速的攀升使其处于巅峰状态。而2003年之后的工作核心则是稳定房地产价格,规范土地出让程序,调控土地供应结构,开始了一轮较为严厉的调控风暴。从2004年开始,房地产价格指数虽然仍然保持增长的势头,但增长速度开始明显放缓,直到2006年,出现了4年来的首次下跌。由此看出政策对房地产价格的影响还是较为明显的。从模型的分析看出,对Y,即房地产价格指数影响最大是GDP,影响指数达到3.6631,其次为居民消费价格指数,第三即为政策,影响指数达到0.6383。
四、结论
通过对上海市房地产价格指数的影响因素建立的回归模型分析来看,房地产政策对房地产价格确实起到了实质性的作用,不同时期的房地产政策目标和力度不同,对房地产价格的影响效果也不尽相同。尤其从2004年开始,面对突飞猛进的房地产市场价格,国家颁布的一系列房地产新政对房地产价格的过快增长的确起到了作用,在一定程度上遏制了增长过于迅猛的房地产价格,稳定了房地产市场。由此可见,国家进行对房地产市场进行的宏观调控是有效的也是必要的,是稳定房地产市场非常重要的一个因素,坚持与时俱进、实事求是的原则颁布各项合理且合时宜的政策,指导房地产市场稳定健康的发展。
参考文献
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【关键词】房地产市场；供求关系；经济
一、前言
目前，我国各地的房价“居高不下”，北上广这样的一线城市更是出现了“天价房”。数据显示，2016年8月，沈阳的平均房价每平方米是7082元人民币，而京沪两地房价近5万元人民币。北京的房价是沈阳房价的7倍之多。更“有趣”的现象是，北京市一间10平米的厕所价格等于沈阳一套70平米房子的价格。因此，基于此种状况对我国房地产市场供求关系及房地产对经济的影响研究有着鲜明的现实意义。
二、宏观经济与房地产市场供求
1.土地要素市场特征
纵观我国近几年的城市规划建设我们可以看出，我国的城市规划建设主要有两种方法：一种是，在原有的城市基础上沿着来老城区向外延伸扩建；另一种是，保护现有城市的经济发展和人民生活方式，在距离城市不远的地方规划区域整合土地，建立新的城区。但是这两种构建方法产生了相同的弊端；一是导致地区经济发展不均衡；二是使得居民的福利没有得到保障；三是由于大大肆的开垦土地使得当地的自然生态环境遭到破坏，第四是大量的城市建设和工业建设超出了环境的承受能力。针对这一现象中央已经出台了相关政策，目的是改良现在的城市规划建设方向，将“增量”建设规划成“存量”建设，以此帮助我国的生态环境和现有的土地资源。
2.住房产品市场特征
根据我国宏观经济政策来讲，现今我国的重工业和制造业正在逐渐恢复，新兴能源的产生和计算机电子网络技术不断发展，这将会影响我国金融经济市场的流动性。因为经济全球的影响，西方资本主义国家的某些经济政策和改革将会进一步限制我们国家金融市场的流动性。面对这一现象， 国内房地产企业采用了短期“薄利多销”的发展策略。而这一现象在三线城市由于突出。
三、房地产开发与市场的供求关系
1.房地产行业的开发现状
自2004年到2013年，可以说我们国家的房地产事业发展历经了10年的黄金期。在此期间我们国家的房地产事业在各方面取得了长足的进步。我们对这十几年的房地产发展进行了认真的分析总结出几点房地产发展的特点：第一，近几年房地产事业发展迅猛，房地产企业增长飞快。第二，房地产开发企业虽然发展迅速，类型众多。但是企业规模偏小。第三，房地产行业的负债率高，风险大。
2.房地产开发行业结果调整
经过大量的市场调研我们发现，我过房产开发行业虽然近几年才兴起，但是已经有发展处很多资质等级较高的企业，这说明了我们国家的房地产行业发展正在稳步的提升，结构也愈来愈完善。在调查中可以看出，我国的房地产行业中别墅、高档公寓的比例基本保持不变，这表明房地产的法、、开发趋于合理性，不盲目的进行开发开发结构越来越优秀。
四、房地产产业对上下游产业经济发展的影响。
1.房地产与上游产业经济
我们了解到，所有的商业发展都是相互关联的，它们靠需求关系直接拉近彼此间的距离。在房地产行业同样是这样的，它靠着市场需求来相互关联。而所谓的房地产上游事业其实是房地产后向关联产业。近年来，房地产的发展日益进步，市场需求变得越来越大这样就使得房地产与后向关联产业联系密切，在房地产行业迅速发展的同时，推动了上游产业紧急的发展。
2.房地产与下游产业经济
根据上面的介绍我们可以得知，房地产的下游行业是前向关联产业。它们之间的相互关联是依赖供给关系而产生的。现今房地产市场早已出现“供不应求”的现象，因此我们可以推测房地产行业在很好的推动上游经济发展的同时，也在推动下游的产业经济的飞速发展。
五、针对现今房地产行业发展问题的对策
房地产行业的发展对我国国民经济的发展有着重要的作用，但是根据近几年的现象表明，它对我国经济建设的贡献度明显下降，过度的发展已经开始影响了我们国家人民的幸福指数，因此饿哦们应该重新审视房地产行业的迅速发展，建立房地产行业与我国国民合理的“经济桥梁”，合理的调控市场经济，建立长期有效的市场经济体制。对房地产市场实施差别化调控，鼓励房产企业重组整合，建立完善的房地产开发行业。
六、结论
在2016年，房地产业的销售已经进入了白热化的阶段。一线城市仍然领跑者整个房地产行业，二线城市的房价也在不断的刷新纪录。我们期望我们国家的房地产行业可以得到快速的发展，但是我们还更期望房地产行业可以进行健康的发展。一切行业的发展与进步都应该“以人为本”。
参考文献：
[1]“新常态下我国房地产市场的供求关系研究”课题组. 我国房地产市场供求关系及房地产对经济的影响[J]. 调研世界，2016，04.
[2]赖纯见. 房地产市场主体行为动力系统及宏观调控政策研究[D].重庆大学，2015.
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