物业服务费收缴通知书（精选11篇）
尊敬的号楼房业户：
根据“物业服务合同”规定，本辖区的业户应于2011年1月15
日前在××物业管理处缴清本的物业服务费。贵户房屋面积为平方米，约定收费标准为元/月·平方米，所以，贵户应缴的物业服务费共计人民币元，该项费用金额不含滞纳金。
过期仍未缴费以及逾期缴费的，每日按总金额的%加收滞纳
金。
敬请贵户收到本通知后于2011年1月15日前缴纳相关费用。贵
户可选择的缴款方式有支票、现金或银行转账。
联系电话：
缴费地址：
开户银行及账号：
××物业管理服务有限公司
××物业管理处（签章）
一、物业服务费收缴困难原因
(一) 物业服务费定价及名目不公开透明
很多地方条例规定, 普通住宅的物业服务费, 由业主大会、开发建设单位与物业企业在政府指导价格范围内协商确定。政府指导价格由价格主管部门会同物业管理主管部门制定, 并向社会公布。尽管如此, 实践中物业服务费的定价过程并不透明, 特别是到底包含哪些服务项目, 服务标准如何, 如何确定的服务价格等问题并未及时向业主公布, 导致在物业管理过程中业主期望过高, 不满意物业企业的工作而拒交物业费。
(二) 物业企业责任不明确
物业企业应当履行其物业服务合同中的约定义务以及一定法律规定下的法定义务。物业企业最基本的责任主要是要保证物业的安全、整洁和正常使用功能。所谓物业服务业企业责任不明确, 实际上是指责任标准的不明确。实践中, 常引发矛盾的问题在于物业企业对于物业安全的保证是否包括对业主人身财产的安全保障, 是否应当设置严格的门禁制度;在小区绿地上出现乱种果树田地的现象是否应归咎于物业企业对物业整洁责任履行的不到位等等。这些疑问都可能导致业主对物业企业的不满, 使物业费收缴困难。
(三) 业主以不缴物业服务费为手段对抗物业企业
尽管在物业管理关系中, 业主作为甲方选聘物业企业为其服务, 但由于业主大会及业主委员会组织的松散性, 不能有效表达业主诉求, 因此, 实践中业主认为最好的也是唯一的表达对物业服务不满的方式就是不缴纳物业服务费。于是有些业主便以各种理由拒交物业费, 但同时享受着物业服务, 这无疑导致业主之间的不公平, 也使物业企业的服务由于得不到回报而陷入困境。物业费问题矛盾激化的后果将是业主与服务企业的两败俱伤。
二、解决物业服务费收缴困境的对策
(一) 提高物业企业服务水平, 解决收费难题
服务收费难一直困扰着众多的物业企业。物业公司应从以下几个方面提高服务水平, 解决收费难题。
第一, 公开服务项目, 增强信息透明度。物业服务收费是直接关系到业主, 使用人和物业企业利益的敏感问题。物业企业要强化管理, 建立规范自身行为的约束机制, 使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督, 加强财务审计和成本核算, 规范收费行为。公开服务项目, 服务标准及收费标准, 定期公布收支情况, 接受业主和业主委员会的质询和监督。
第二, 物业费的收缴应在业主管理规约中明确说明。小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式等, 当事人双方应协商确定, 并在共同遵守的小区管理规约中明确说明, 按照管理规约的约定交纳物业费。
第三, 实施人性化服务, 加强沟通交流。物业企业应对小区业主的基本信息做深入了解, 在制定前期物业管理方案时, 更多地从即将入住的业主利益出发, 充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力, 确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案, 才能为入住后的服务与管理打下良好的基础。业主入住后, 物业企业应进一步加强与业主的沟通与交流, 建立良好的沟通平台, 了解业主所需所想, 以更好地为业主服务。
(二) 加大宣传教育, 转变业主观念
物业管理是一种市场行为, 它与过去的房管所管理有着本质的区别。业主享受物业管理的各项服务是一种市场消费行为, 而消费就要付钱。因此应通过宣传教育, 努力让业主逐渐树立服务消费的观念, 普遍接受花钱买服务的管理形式, 并深刻认识到拒付物业费是违背社会道德规范和国家法律的, 而自觉缴费是一个城市公民的基本素质。
对于业主以拒交物业费为对抗物业企业手段的观念亦应当转变。物业企业服务不完善的地方应当由业主及时指出, 并积极改正, 而业主不应不予理睬, 仅以此为借口拒交物业服务费, 如此做法只能给业主带来违约的诉讼风险, 而于服务质量的改善无益。
(三) 完善物业管理制度, 加大欠费处理力度
对于欠缴物业费的问题, 不同国家和地区作法不同, 有的国家采取的方法比较简单, 比如马来西亚地方政府就计划出台法令, 允许物业管理公司对欠费的住户实施断水, 使用这样的办法的国家还有新加坡, 实行这种措施的小区几乎没有欠费的现象。我国香港和美国对欠费的处理, 主要是依靠律师的作用。欠费是各国共同的问题, 尽管作法不同, 但有一点相同, 就是都要进入法律程序。因此, 国内物业管理行业要借鉴香港等地先进经验, 积极争取法院等政法部门的支持, 实行联合办公, 组建物业管理或房地产专业法庭, 快诉快判, 督促欠费业主及时缴清物业管理费。
参考文献
尊敬的业主∕使用人；
你好﹗
阁下于
****年**月**日接收维罗纳·翡翠山小区___
号楼________室业主_________,根据接房时双方签订的《临时管理规约》以及《前期物业服务协议》业主应按接房日期30日前按时缴纳物业服务费，你第一交费周期
****年**月**日至
****年**月**日，第二交费周期于
****年**月**日，在下一次交费时间逾期
个月
天，共计费用
元，为维护小区物业服务工作正常有序的开展，不影响其他业主的利益，请阁下收到通知函后15日内前来维罗纳·翡翠山小区物业服务中心补交欠费，若你工作繁忙，可联系物业服务中心工作人员上门收取。逾期仍未缴纳物业服务费，重庆市泓辰物业管理有限公司将按照维罗纳·翡翠山小区《临时管理规约》及《前期物业服务协议》的有关约定从欠费之日起按日加收所欠费用千分之三的滞纳金，还将采取诉诸法律在内的措施追缴拖欠的物业服务费，维护我公司的合法权益。
感谢你的配合与支持﹗
物业服务中心电话；52106366
重庆市泓辰物业管理有限公司
维罗纳·翡翠山物业服务中心
各位同志们大家好，今天我要讲解的是第五章：物业费用的管理。
物业公司要维持正常的运转，需要收取物业管理费、停车费等必要费用，因此，必须做好费用收缴管理工作。物业费用的管理主要包括物业管理费的收缴、车辆费的收缴、有偿服务费及拖欠费用的收缴。
我们首先看第一点：物业管理费的收缴。
物业公司依据《物业管理服务合同》为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据《物业管理服务合同》应当支付的费用即为物业管理费。在物业管理费的收缴中我们需要了解以下三个方面：物业管理费的构成、物业管理费的收缴程序、物业管理收费难的应对措施。
根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，住宅小区公共性服务收费的费用主要包括以下几部分。
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，工资标准和福利费的计提应符合国家的有关规定，并结合当地经济水平加以规定。
2.公共设施、设备日常运行、维修的保养费，包含水电费，各类系统维护费、道路维护费，更新储备金，不可预见费等。
3.绿化管理费，包括工具资料费，水费，景观再造费等 4.保安费，包括系统费用，器材费用等
5.办公费主要包括办公用品费用，交际费用，社区文化费用，车辆费用，广告宣传费用等
6.物业管理单位固定资产折旧费
7.保险费，指为小区房屋配套设施、设备所投保险支出的费用等
8.法定税金，指物业管理公司提供小区服务所收取的应计税部分的收入，按服务性行业收取营业税
9.利润，该利润由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定 接着，我们一起看一下物业管理的收缴程序
1.月末物业公司、相关部门对次月应收费用进行计算 2.月初物业公司向业主（用户）发放收费通知单 3.收费部门按照规定时间进行收费
4.月末，收费部门对本月欠费情况进行统计，并在月初向相关部门或物业公司提交欠费明细表
5.物业公司每季对收费情况进行统计分析，并提出相应的改进措施及建议 6.对即时收取的费用，至少需两人以上经手，并保持单据的可复核性
在物业管理费的收缴时，我们可能会遇到收费难的情况，为了更好的克服这些困难我们可以采取以下几种应对措施
1.友善面对业主（用户）的咨询，当业主针对物业管理收费问题进行询问时，物业管理人员要耐心的回答并且做好沟通工作 2.多走访业主，多做沟通工作，因为业主欠费各有原因，物业公司应多走访，了解欠费原因，经过沟通大多数是能改变态度的
3.与业主之间建立和睦的关系，在平时应从各个方面加强联系。例如在节假日时悬挂条幅，向业主表示祝福，或设置其他宣传标识，表达物业公司的服务热情，以便在收费时与业主很好的沟通
4.借助业主公约和业主委员会的力量，按时依约交费是业主公约中规定的每个业主的应尽的义务。物业公司应宣讲业主公约精神，发挥业主公约的基础制约作用
5.改进服务、计费方式和收费办法，物业可以尝试提供弹性服务项目，按项目收取服务费，并公开收支账目，给业主更多、更灵活的选择权和知情权，从而增强缴费主动性。6．物业管理收费公示，物业管理收费公示是为了让业主充分了解收费项目，服务内容，增加缴费透明度。
7.完善物业管理服务合同，严格依约行事，物业公司与业主应制定明晰的合同，详细明确约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等内容，为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下良好基础。
8.弄清业主拖欠原因，密切关注应收账款 的收取情况 当欠费情况发生时应弄清欠费原因和意图，采取相应的应对方式。一般来讲拖欠时间越长，催收难度越大，款项收回的可能性也有越小。
9.选择恰当的收费选择恰当的收费策略，对欠费业主保持足够的压力 10.建立应收款项坏账制度，真实反映应收账款的收取情况。以上部分就是物业管理费的收缴，接着我们看一下车辆费的收缴。
车辆费是停车场管理人员对停放车辆收取的费用，主要包括固定车位和临时停车费。我们会从五个方面学习车辆费的收缴，包括停车场收费的管理流程，固定车位的分类及收费，临时停车费的收缴，对于车主不要票情况的处理，车辆临时性停放服务费收费的核查
停车场收费管理流程包含四方面：
1.领票、领卡，物业公司收款员需到财务部领取停车场发票，到工程技术部领取车卡，两部门要将领取情况登记在案
2.收款、发票（发卡），物业公司相关人员根据车位使用情况收款，按时交接，要求做到票款相符
3.报账、提交报表，每月要及时报账、提交报表 4.核实、统计分析，核实票款，对收入进行统计 在进行固定车位的分类时应该分私家车位和出租车位。
1..私家车位，对于私家车位应 根据收费标准公示牌收取停放服务费。
2..出租车位，依据车主与物业公司签订的车位租赁合同，约定车辆停放的的专用车位为出租车位，并收取停放服务费。临时停车费的收缴
1.临时停放服务费由车管员直接收取，即时开票。2.车管员应于交接班之前点清临时车位停放服务费票款，填写“停车场交接班记录“，一并交给接班人员；次日早班车管员下班后与收款工作的主要负责人结清票款，并填写“停车场临时性停车服务费收款日结单”。
3.收款工作的主要负责人、车管员之间应建立双向沟通机制，掌握车主缴费情况。如果遇到车主不要票，也应分类处理
1.对于临时性停放车辆的车主不要发票的，车管员应首先劝其收票，劝说无效的情况下在发票的业主联上和出入小票上著名“不要票”
2.对于办理固定车位不要发票的，应首先劝其收票，在劝说无效的情况下，应将发票装入信封，投进业主信箱 车辆临时性停放服务收费核查
1.对于未实现智能化管理的停车场客户服务人员应按规定填写好“车辆临时停放服务收费情况核查表”
2.对于智能化管理的停车场，客户服务人员直接从软件中提取统计数据填入“停车场临时性停放服务费收款日结单”
3.核查时发现问题，要及时向经历或客户服务主管反映
以上，是车辆费收缴时的注意事项，最后我们看一下，有偿服务费及拖欠费用的收缴 有偿服务费的收缴的程序如下
1.有关部门工作人员在提供各种有偿服务时，应根据收费标准计费，并请业主在服务单上签字确认
2.各部门主管根据服务单对本部员工的计费项目进行审核，在部门审核栏中签字确认 3.各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计审核保管 4.财务部会计应在2个工作日内填写“收费通知单”
5.财务部会计应在每月28日前将所有的“收费通知单”交财务部主管审核 6.委托银行代收的费用，出纳员应于银行每次托收的2日内，到银行抄录收缴数据 7．出纳员在规定交费期限后的3日内，编制“费用收缴明细表” 报财务负责人审核 拖欠费用的催缴包括管理费的催缴和停车费的催缴，管理费催缴的基本程序有以下4步：
（1）物业公司在进行催缴之前，应核对无误之后再向业主发放通知单（2）物业公司及时与业主沟通，了解原因并根据不同情况，制定缓交期限（3）对欠费大户，物业经理应亲自登门拜访并作解释和劝导工作（4）若业主拖欠一年以上，物业公司可以用法律手段强制收回 在管理费用催缴的同时应在公告栏公布欠费业主名单
对于顽固拒交的业主应联合业主委员会共同做工作，采取行政仲裁或寻求司法解决等途径和手段以求问题的最终解决。
在催缴停车费时 物业公司应每月检查停车费的交缴情况，列出停车费到期的车辆及车主清单交护卫主管，由护卫主管安排车管员口头通知车主，对于未交停车费超过两星期的车主，有车官员通知车主
影响一个项目物业管理费收缴率的几个主要因素：
（1）开发时期项目的整体建设水平；
（2）物业公司的整体服务管理水平；
（3）客户的综合素质；
（4）物业公司与客户之间的客户关系；
以服务促收费，以收费查服务：物业管理费是一项服务性收费，全面提高物业管理公司的服务水平是保证物业管理费收缴率的前提，而要提高物业公司的服务水平并使之保持在高水平状态下运行，必须从以下几个方面入手：
（1）组建一支强有力的物业管理团队。
（2）建立公开透明的财务制度。
（3）建立良好的客户关系：建立健全客户与物业公司的沟通渠道，并使之保持通畅。及时了解客户的需求。
（4）全面提高客户的综合满意度：仅仅完成基本服务是远远不够的，还必须在外延服务上下工夫。要以客户满意度调查为手段，了解客户的个性化需求。
（5）重大问题提请客户参与，尊重客户的意见和建议。
（6）充分利用收费过程中暴露出的问题，来检验所提供的物业服务质量。
对客户群进行细分，根据他们的特点采取差别化方案：
从缴费习惯角度出发，可以将客户分为以下四种情况：
（1）享受服务就自动缴费的客户；
（2）享受服务，但需要提醒才缴费的客户；
（3）享受服务，但需要多次提醒才缴费的客户；
（4）享受服务，提醒多次也不缴费的客户。
对于第一种客户，是我们的优良客户，我们要关注他们的服务需求的变化，及时满足他们需求上的变化。
对于第二、三种客户：作为物业公司的客服人员，要按照缴费周期适时提醒客户，确保其能按时缴纳物业费。
对于第四种客户，要对客户的欠费原因进行细分，针对不同的客户采取个性化措施：
（1）开发原因（主要是房屋质量问题）；要通过沟通了解客户的真正损失，代表客户（或陪同客户）与开发公司进行谈判，最大限度地保证客户的利益不受或少受损失。在这个过程中要让开发公司意识到：开发公司在支付一定的成本满足客户需求的同时，开发公司在社会效益方面所取得的巨大利益。
（2）服务瑕疵；物业管理工作者必须认识到：公司在按照某一标准提供物业服务的同时，必然会忽略一些客户的个性化需求。对于这些个性化需求及物业服务中出现的瑕疵，物业公司要以实事求是的态度去对待并采取积极有效的措施进行及时处理，以消除客户的不满情绪。
（3）收费流程方面：及时调整客户所反应的收费流程方面的问题，对客户在缴费过程中出现的问题，要协助客户积极地想办法
培养客户良好的缴费习惯，建立客户缴费光荣的舆论导向：
在目前物业管理法律法规不健全，许多开发公司追求短期利益，客户的消费意识不够成熟的实际情况下，物业工作者承担着引导客户进行消费习惯变革的重任，物业工作者要通过沟通，使客户了解到在享受服务的同时，必须付出必要的成本，只有广大客户都主动缴费，物业公司才能把更多的精力和财力用到项目所在物业的增值和保值上。
建立预防性措施,加大预收的比例。
公司/项目要建立预防性措施，在通过全面提高物业管理水平的前提下，加大物业管理费的预收比例，确保项目的资金安全，同时对本项目的应收帐款进行滚动统计，并根据实际情况进行任务分解：
（1）作出本期应收帐款收缴计划：将本期应收帐款除以计划收费周期，计算出每天/周/月的应收金额，作为任务下达到各分管区域，由各区域负责实施，并与每天/周/月的实收情况进行比对。
（2）作出累计应收帐款清缴计划：对于前期累计应收帐款，制定清缴计划（周期），作为任务下达到各分管区域，由各区域负责实施，并与每天/周/月的实收情况进行比对。
根据累计应收帐款总额与月物业费总额之比（应收帐款/月物业费总额=0.5－1.5），采取不同的清缴力度。
（１）当累计应收帐款/月物业费总额= 0.5时，清缴力度以月为统计比对周期。
（２）当累计应收帐款/月物业费总额=１时，清缴力度以周为统计比对周期。
（３）当累计应收帐款/月物业费总额=1.5时，清缴力度以天为统计比对周期。
最后，对于坏帐要根据公司的管理规定及时进行处理。这样作的目的一是有利于提高客户的满意度，不使客户的不满情绪进一步扩散；二是有利于减轻一线员工的工作压力，使其始终保持旺盛的工作热情。
总之，物业费的收缴率是一个多方面因素综合作用的结果。物业公司只有在前期协助开发公司努力提高项目的整体建设水平，在后期不断努力提高自身的项目管理水平，同时通过不断与客户沟通提高客户的综合素质，并与之建立良好的客户关系，才能确保物业管理费的顺利收缴。最终实现项目各方权利主体间的平衡与共赢。
物业管理费的收取及催缴程序
（有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业管理合同》为准）
业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日
1.1 预缴半年管理费
1.1.1 物业公司财务部将于每年６月１日及1２月１日起向各业户发出次年〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一个半年的管理费。
1.1.2 每年的１月１日及７月１日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.1.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从１月１日或７月１日欠款的第一天起算）。
1.1.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。
1.1.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。
1.2 预缴三个月管理费
1.2.1 物业公司财务部将于每年３月１日及６月１日、９月１日、１２月１日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。
1.2.2 每年的１月１日、４月１日、７月１日及１０月１日起，财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.2.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从当季度欠款的第一天起算）。
1.2.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。
1.2.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。
1.3 预缴一个月管理费
1.3.1 物业公司财务部将于每月１５日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。
1.3.2 每月的１日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉７日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.3.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从当月欠款的第一天起算）。
1.3.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。
1.3.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出
二、解决收费难的基本思路
解决“收费难”的所有问题将会牵涉到相关政策法规、收费标准乃至整个社会，所以解决“收费难”是一项系统工程。
1.物业管理企业应培育出正确的服务理念，并在实践中加以运用。假如仍以管理者自居，把业主当成管理的对象，那么收费难的问题就不可能根本解决。物业管理企业应把服务理念的培育当成第一要务，只有这样才能摆正位置，做好服务，在培育服务理念的基础上加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、规范化的水平，使物业管理从业人员既有严格的服务理念，又有高素质的服务水准，这样才能为业主提供优质和令人满足的服务。．加强物业管理知识的宣传力度，使业主理解物业管理的内涵和真正意义，树立现代的消费观念和消费意识。物业小区应在政府指导下，开展对业主的“全员教育”，帮助业主了解法律法规及相关政策，不断提升业主的住房消费意识，使业主在小区中更像一名真正的主人。物业管理公司应采取各种方式，帮助业主树立“住房消费观念”，让业主“事先预知”、“内容详知”、“人人皆知”。同时还要想方设法帮助业主克服困难，解决问题。．物业管理行业制定出“质价相符”的收费标准。按照《物业管理条例 》 规定，收费标准应由物业管理公司与业主协商制定，而实施这一举措的要害是“质价相符”。与质价相符的收费标准配套的是物业管理公司提供的“菜单式”服务，即把每一项服务内容都用单价确定下来，使业主在接受服务之前，就能清楚地看到服务的质量和价格。．培育和造就高素质的服务团队。
物业管理行业不同于其它行业，有时它对员工的个人素质的要求要高于专业素质，要不断对员工进行“职工道德、礼仪礼貌”培训，培养员工与人沟通、协作的能力，注重和业主建立良好的关系，切实维护业主的复兴，使业主真正体会到物业管理公司“业主至上”的服务宗旨，日常工作中积极热情地为每一位业主解决困难的问题，点点滴滴见真情，把各项服务都做到让业主满足。．实行收费考核，建立内部激励机制。
各个物业管理企业可根据实际情况制定收费考核办法。超过标准的，则按应收费总额的一定比例计提，奖励给员工；没有达到规定的收费标准则有相应比例的处罚办法。．有条件地开展电子付费，并动员广大业主接受这一科学、便捷、与城市现代化接轨的物业服务电子付费方式。由于物业服务收费难度很大，不少物业管理企业把收费工作当作第一要务，这样一来或多或少地影响了企业的正常运转，影响了服务质量的提高。长此以往将不利于物业管理行业的发展，服务水平也难以提高。采用电子付费方法是简便程序、保证收缴率的一种科学方式。
“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”随着物业管理相关法律、法规的进一步出台和人们对现代化消费意识、消费观念的不断了解和认同，在矢志不渝的物业人的苦苦追求与探索下，在学习国外和沿海发达物业管理经验的基础上，中国的物业管理会一步步走向成熟，到那时“收费难”的问题也许就应刃而解。
物业费催缴各部门联动方案（试行）
针对目前物业费收取的关键阶段，为进一步促进物业费用的收缴，不错过任何欠费业主到物业前台办理业务的机会，发挥各部门服务流程联动机制，本着各部门相互配合、相互支持、相互理解、认真负责、杜绝推诿的工作原则，为实现掌握实情、坚持原则、应收尽收，缓和矛盾、规范服务的目的，特制定本方案：
一、物业部门负责及时更新和核对前台放置的《物业服务费收费明细》；
二、前台人员应根据《物业服务费收费明细》对所有办理业务和咨询的业主和使用人进行费用查询，发现未缴费用应立即进行告知，并协助物业部门进行费用收取；
三、物业部门负责整理和向各部门提供欠费重点户的业主姓名和详细住址；
四、欠费重点户是指：电话联系不上、不接听电话、入户走访无人、无任何理由长期拖欠物业费、买二手房未办理过户手续的欠费业主；
五、当欠费重点户的业主或使用人来物业前台办理业务时，应采取如下服务流程：
前台人员应告知业主应缴纳物业费用，并及时通知物业部相关人员，物业管理员到场后询问有关情况后进行催收，沟通中涉及相关部门须协调解决的问题立即通知部门负责人到场，共同进行研究解决。如经解释业主仍拒绝缴纳物业费用，物业各部门将有权不予办理如下业务，直至业主全额交纳费用为止： 1． 开具任何证明文件； 2． 办理装修手续； 3． 办理停车手续;4． 补办和修复门禁卡等服务；
六、凡有下列情况：开发商前期遗留问题未解决、或因其他物业服务过程中存在问题未解决的欠费业主，属于一般欠费户；相关部门负责人有责任对涉及本部门的一般欠费户所反映的问题予以跟踪，协调各方尽快处理和解决，并及时与业主和物业部门对工作进展进行沟通，便于下一步的催费；
七、如遇其他特殊情况，由主管领导负责处理、解决；
八、本方案自即日起实施，望各部门认真执行。
XX物业管理处
金寨金鑫物业公司：
春节是中华民族的传统节日，为让广大业主度过一个安全、喜庆、祥和的节日，物业公司在节日来临之前要加强管理，完善服务。为加强2013年春节期间各小区（香山名都、香江名都、香江名座、渼树公馆）的环境、安全工作，根据总公司要求及上级领导指导精神，现将相关事项通如下：
一、在2013.1.22~2013.1.27期间针对环境卫生和安全隐患问题进行自查自纠并及时整改。
二、在2013.1.18分公司将安排进行检查督导工作。
三、物业公司各级员工要重视节日期间的服务工作、特别是安全排查工作。
六安市茂源房地产开发有限公司
物业服务中心公寓服务部离校手续办理通知单
学院：学号：姓名：住宿楼栋：寝室号：管理员签章：办理须知：学生持此单至所住楼栋管理员处办理相关退宿手续，管理员审核签章后，以班为单位到物业服务中心学生公寓服务部办理网上离校手续。办理地点：学生公寓服务部（西区学生公寓56栋后面）办理时间：2014年6月23日至25日上午8：00至12：00 下午2：30至5：30 联系电话：67883073
后勤保障处 物业服务中心学生公寓服务部
2014年月日
中国地质大学2014届毕业生后勤保障处
资产管理科离校手续办理通知单
学院：学号：姓名：
住宿楼栋：寝室号：
该生宿舍家具经我部管理员检查确认完好。
管理员签章：
物业中心公寓服务部签章：
办理须知：
1、学生持本通知单，经物业服务中心公寓服务部签章后，携带所使
用方凳（黄色）按规定时间、地点办理网上离校手续。
2、北区住宿学生及西区55栋、56栋、62栋、63栋、新峰公寓住宿学生凭本通知单，经公寓部管理员及公寓部签章后，按规定时间、地点 以班为单位集中办理网上离校手续。
办理时间：2014年6月24日至25日上午8：30至11：30 下午2：30至5：00 办理地点：北区综合教学楼地下室（楼东侧）
中府办〔2009〕89号
火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属有关单位：
根据国务院《物业管理条例》和新修订的《广东省物业管理条例》第三十八条中对物业服务用房的规定，经市政府同意，现就我市住宅小区物业服务用房的配置通知如下：
一、建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房，最低不少于50平方米、最高不超过300平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于10平方米、最高不超过60平方米。分期开发建设的物业，应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
物业服务用房所有权依法属于业主，专用于物业服务管理工作，不得改作他用。
二、市规划行政主管部门在审批建设项目规划建筑设计条件时，明确项目物业管理服务用房的规划要求；在审批《建设工程规划许可证》时，在图纸中明确物业服务用房位置，并在许可证附件“其他面积”一栏中明确面积，并办理规划验收。
三、建设单位应当在商品房预售时将市规划行政主管部门批复的物业服务用房位置和面积予以公布，并在招投标选聘物业服务企业时提交承诺书，承诺移交的物业服务用房面积。
四、市房管部门在办理所有权初始登记时，在房屋登记簿中注明物业服务用房面积和房号（物业服务用房只作登记无需办证也不作公摊）。
五、市建设行政主管部门在办理竣工验收时，严格按照规划建设项目规划建筑设计条件要求验收物业服务用房。
六、本通知发布前没有配置物业服务用房的住宅小区，支持、鼓励建设单位参照以上条款予以配置。正在使用的物业服务用房，由建设单位或物业管理公司代理业主到市房管部门办理所有权初始登记。
七、建设单位未按照本通知要求提供物业服务用房的，由市建设行政主管部门按《广东省物业管理条例》的有关规定处理。
八、本通知从发布之日起执行。
中山市人民政府办公室
京建发〔2011〕571号
各区县住房城乡建设委（房管局），东城、西城区房管局，经济技术开发区房地局，各物业服务企业：
为全面贯彻落实北京市物业管理政策法规体系的各项要求，进一步提升物业管理整体水平，规范物业服务企业经营行为，促进物业服务企业与业主的良性互动，推动物业管理行业健康发展，为迎接党的十八大营造和谐有序的社会环境，市住房城乡建设委决定，在全市范围内开展为期一年的“物业服务质量年”活动，现就有关问题通知如下：
一、指导思想
以科学发展观为指导，进一步深入贯彻落实《北京市物业管理办法》及相关配套政策，全面推进北京市住宅物业服务标准、物业项目备案、物业服务企业和项目负责人信用管理等创新机制，以体现物业管理核心价值为立足点，以规范物业服务行为、提升物业服务质量、树立行业良好形象为抓手，以推动物业管理行业更加专业化、市场化，引导业主与物业服务企业构建和谐互信关系为目标，努力实现我市物业管理整体水平再上新台阶。
二、目标任务
通过开展“物业服务质量年”活动，进一步增强物业企业服务意识，提高服务规范化、精细化水平，推动住宅区物业服务标准全面实施，促进全行业物业服务质量普遍提升，建立业主、使用人与物业服务企业之间的和谐互信关系。
三、活动内容
（一）加强物业管理政策法规学习，提高政策水平。《北京市物业管理办法》及配套政策已全面实施，各物业服务企业要通过开展“物业服务质量年”活动，进一步增强贯彻落实政策法规的自觉性、主动性；各区县要适时对属地企业员工政策法规学习情况进行督促、检查和考核。要通过政府组织、向社会组织购买服务等方式，分层次、有重点地对辖区内的业主大会负责人、业主委员会委员、工作人员轮训一遍。
（二）完善合同、规范管理。《前期物业服务合同》和《物业服务合同》是物业服务企业对物业项目实施管理服务的依据。各物业服务企业所管理服务的物业项目，《前期物业服务合同》或《物业服务合同》未完善的，应当按照有关规定及时完善更新，并按照规定进行备案。各区县要加大检查执法力度，确保属地物业项目全部达到规范要求。
（三）开展企业内部培训、技能竞赛。物业服务企业要根据本企业具体活动安排，加强对员工的岗位技能培训。市物业管理行业协会要组织企业开展岗位技能竞赛活动，为物业服务人员在业务领域搭建一个开拓视野、展示才能的平台，引导和激发他们立足本职岗位，学习钻研技术，争当岗位能手的热情，营造浓厚的竞争和互相学习氛围，促进职业技能水平的提高。
（四）透明经营，主动公示物业项目收支情况。各物业服务企业要按照《北京市物业管理办法》的规定，在3月31日前，以项目为单位，主动公示上一年度物业服务合同履行情况、项目收支情况以及本年度物业服务项目收支预算；业主提出质询的，应当及时答复；业主共同决定或者业主委员会要求进行审计的，物业服务企业要积极予以配合。对未按规定公示物业项目收支情况的物业服务企业，各区县要依法严肃处理。
（五）严格执行住宅物业服务标准，倾听广大业主意见。各物业服务企业要严格执行《北京市住宅物业服务标准》，认真履行物业服务合同约定义务，规范自身服务行为；要通过召开座谈会、发放书面调查问卷等方式，主动开展与业主的沟通交流，认真征求业主对物业服务的建议和意见，及时研究并制定改进措施。
（六）举办共用设施设备开放周活动，突出物业管理核心价值。各物业服务企业要通过制作展板或发放宣传品等方式，帮助业主了解本物业管理区域内共用部位、共用设施设备情况。所有物业服务企业都要开展物业共用设施设备开放周活动，主动宣传物业服务合同的核心内容，引导业主了解物业管理本质内涵。各物业服务企业应当确定所管项目共用部位、共用设施设备的开放时间，指派专人接待业主检查二次供水、电梯、消防安防等设施设备的维护、保养情况。市物业管理行业协会要在开展此项活动的基础上，研究制定本市物业项目共用部位、共用设施设备定期开放制度，逐步将此项活动作为物业服务的一项长期工作内容。
（七）积极推动业主大会建设工作。各区县要把推进辖区内住宅区业主大会的组建工作，纳入社会建设总体规划，整合资源，因地制宜，有计划、有步骤地开展住宅区业主大会的组建工作，积极探索建立业主大会负责人、业主委员会委员和工作人员的准入、考核、评价和培训机制，促进业主大会依法履行职责。
各物业服务企业要积极配合街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会、业主委员会和业主大会筹备组的工作，支持业主大会成立、协助业主大会规范运作。各区县要加大对阻挠业主大会建设的物业服务企业的查处力度，对不配合、不支持业主大会组建和规范运作的物业企业，要逐步清出北京市场。
（八）发挥物业服务示范基地的示范引导作用，提升物业服务整体水平。各区县要结合本辖区实际，分类型各确定3～5个优秀物业项目作为本区物业服务示范基地。同时，要充分发挥示范项目的示范引导作用，组织物业服务企业负责人、项目负责人到物业服务示范基地进行培训，通过对先进管理理念和优秀管理经验的学习，提升整体服务水平。
（九）开展物业服务质量抽样评估活动，促进企业规范服务。物业服务评估监理协会要组织会员单位，在每个区县随机抽取1～2个住宅项目，免费为业主和物业服务企业提供一次物业服务质量评估，并将评估结果在物业管理区域内显著位置公示，帮助业主了解本项目物业服务质量状况，促进物业服务企业规范服务行为。
（十）树立节能环保意识，推广绿色物业管理理念。市物业管理行业协会要大力宣传、推广《北京绿色物业管理导则》，组织开展绿色物业管理模式、现代管理理念、人才培养可持续以及技术创新、节能环保等问题的交流研讨活动，帮助业主和物业服务企业树立绿色消费和绿色服务意识。
（十一）举办物业管理行业发展论坛，研究解决行业发展深层次问题。市物业管理行业协会要围绕现代物业服务业的发展要求，进一步深入探讨新法规体系对我市物业管理市场发展的影响，中国特色世界城市物业管理新模式的构建和发展方向等问题。各区县要积极组织属地物业服务企业参加论坛活动，研究新情况、解决新问题。
四、时间步骤
（一）动员部署阶段（2011年12月至2012年2月）
各区县要结合实际，制定开展“物业服务质量年”活动的具体工作方案，并于2011年12月底前上报市住房城乡建设委。各区县要在春节前进行动员部署，组织辖区内的物业服务企业认真学习领会活动精神，积极营造活动氛围，引导社会各界广泛关注物业管理，积极主动参与活动。
各物业服务企业要制定本企业的活动方案，在所管项目开展各类宣传活动，发动和教育员工结合本职工作，积极参与活动；各物业服务企业可以通过张贴海报、发放宣传册等方式，营造活动气氛、扩大活动声势，发动广大业主、协调业主委员会、社区居委会等支持、参与活动。
各物业服务企业要在元旦、春节期间，积极开展慰问、座谈、联欢等活动，营造节日和谐氛围。
（二）组织实施阶段（2012年3月至9月）
1.各区县要组织物业服务企业对照住宅物业服务标准、物业服务合同内容等开展自检自查，对存在的问题提出改进措施，进一步完善物业项目的服务管理制度。
2.各区县要在物业服务企业自查整改提升的基础上，督促物业服务企业贯彻落实各项活动内容，按月将辖区内活动开展情况上报市住房城乡建设委；对企业的违法违规行为，要依法严厉查处，并作为不良记录记入该企业及项目负责人信用档案。
3.各区县要利用社会调查机构，对本辖区物业服务整体状况进行调查评估，并充分运用调查评估成果，研究解决辖区内物业服务企业服务质量方面存在的问题。
4.市住房城乡建设委将适时组织各区县之间进行物业项目交叉检查，并对检查结果予以通报。
5.市住房城乡建设委将以简报形式，及时通报各区县开展“物业服务质量年”活动的进展情况。
（三）总结评比阶段（2012年10月至12月）
为鼓励物业服务企业、员工及广大业主积极参与“物业服务质量年”活动，树立行业先进典型，提升行业整体形象，市住房城乡建设委将联合相关部门组织评比活动，评选出“北京物业服务名牌企业”20家、“百名物业服务之星”、“十佳业主委员会”，对表现突出、业主满意的物业服务企业、物业服务项目负责人、物业服务企业一线员工和业主委员会进行表彰。
五、工作要求
（一）精心组织，周密部署
各有关单位要加强统筹谋划，切实把“物业服务质量年”活动贯穿到物业管理的各项工作中，广泛发动、精心组织，做到“季季有主题，月月有活动”。各区县要把开展“物业服务质量年”活动，作为提升物业服务质量，营造和谐稳定氛围的重要抓手，加强组织领导，层层落实责任，确保活动取得实效。
（二）加强联动，形成合力
各区县要加强协调配合，及时通报活动开展情况；要互相学习借鉴，开展沟通交流。要注重发动辖区内街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会和广大业主参与活动，增进物业服务企业与业主、社区委员会之间的良性互动，以物业服务质量的提升带动社区管理整体水平的提高。
（三）加大力度，化解纠纷
各区县在开展物业服务质量年活动中，要高度重视解决物业管理矛盾问题，对提前排查的纠纷隐患，要建立台账，落实责任，逐一消除；对长期积累的物业管理矛盾纠纷，各区县建委（房管局）主要负责同志要站到一线，采取包案、定时化解的措施，加大解决力度。
各区县要加大对物业管理市场的监督执法力度，依法查处物业服务企业和项目负责人的违法违规行为；市物业管理行业协会要切实发挥行业自律作用，采取切实可行措施，解决行业内共性问题。
（四）注重宣传，营造气氛
各有关单位要加大对“物业服务质量年”活动的宣传力度，充分利用电视、广播、报纸、互联网等媒体，采取多种形式、多种手段，开展针对性的宣传活动，推广“惟精惟微、至善至美”，“细节决定成败、过程体现质量” 的物业服务理念，努力营造“人人参与物业管理、共创和谐幸福家园”的浓厚氛围。
特此通知。
各县（市、区）房管局（中心）、各物业服务企业、市物业管理协会：
为进一步加强物业服务企业资质管理，完善物业服务企业资质审批工作，依据《中华人民共和国劳动合同法》、《物业服务企业资质管理办法》和《河南省物业管理企业资质管理实施细则》等有关法律法规规定，现就进一步加强我市物业服务企业资质管理有关事项通知如下：
一、物业管理专业人员构成。
1.新设立的物业服务企业，物业管理专业人员不少于3人，其中取得物业管理师资格人员不少于1人。
2.申请核定三级资质的物业服务企业，物业管理专业人员不少于5人，其中取得物业管理师资格人员不少于2人。
3.申请核定二级资质的物业服务企业，物业管理专业人员不少于10人，其中取得物业管理师资格人员不少于3人。
4.申请核定一级资质的物业服务企业，物业管理专业人员不少于20人，其中取得物业管理师资格人员不少于5人。
二、晋升资质等级管理项目构成。
申请核定三、二、一级资质的物业服务企业，应当具有委托的以房屋和设施设备为主的综合管理项目，并具有较好的管理业绩。物业服务企业受聘提供咨询、顾问、保洁、秩序维护、维修养护等单项服务的，不计物业服务的管理面积。
三、资质证书有效期限的处理。1.具有暂定三级资质的物业服务企业，在资质证书到期前1个月应当按照相关条件，申请核定三级资质，逾期未申请核定三级资质等级或不具备核定三级资质等级条件的，予以核销其暂定三级资质。
2.具有三级资质的物业服务企业，在资质证书到期前1个月应当按照相关条件，申请延续资质有效时间，逾期未申请延续资质有效时间或不具备延续条件的，予以降低其资质等级。
3.具有一、二级资质的物业服务企业，资质证书的延续按照住建部和省住建厅的有关规定执行。
四、外地企业进郑从事物业服务。
1.省内其他城市二级以上资质的物业服务企业，可以申请进郑从事物业服务。
2.省外一级资质的物业服务企业，可以申请进郑从事物业服务。3.外地进郑从事物业服务的，在郑的物业管理专业人员条件参照上述相应资质等级条件执行。
五、有关要求。
1.物业服务企业资质注销两年内，主管部门不接受被注销资质企业的资质申请。
2.具备物业管理师资格的人员，实行注册，每人每年允许在一家物业服务企业任职注册。注册后出现离职的，该人员信息当年不计入新物业服务企业物业管理专业人员数量，原注册的物业服务企业物业管理专业人员数量不符合上述要求的，应在内予以补充。3.物业服务企业申请核定资质等级时（包括新办、核定三、二、一级），应当提交物业管理专业人员及工程、管理、经济等专职管理和技术人员的劳动合同和社会保险证明。
4.物业管理专业人员的注册与物业服务企业动态考核相结合，纳入市房管局统一管理。
5.本通知下发后新设立及申请核定资质等级、申请进郑备案的物业服务企业，在申请时应当符合本通知的要求。其他已办理资质的物业服务企业，应当在一年内达到本通知的有关要求。
六、本通知自下发之日起执行，物业服务企业资质办理的其他条件，仍按原规定执行。
二零一二年三月二十九日
津物业〔2011〕4号
各区县物业办、物业企业：
按照中物协《关于开展物业管理改革发展30周年庆祝活动的通知》要求，结合我市实际情况，为进一步规范物业项目服务行为，全面提高物业服务质量，宣传和展示物业服务专业度，增强物业管理融合度，共同推进社区和谐建设，经研究，定于2011年8月至10月开展物业管理优质服务与宣传月活动，现将有关事宜通知如下：
一、活动时间
2011年8月1日至10月31日。
二、工作分工
本次活动由市物业办和市物业管理协会负责组织和指导；各区县物业办负责本辖区各项工作的推动、协调和监督检查；各物业企业负责组织和落实。
三、活动内容
（一）优质服务月活动主要内容
1、对照《物业服务合同》开展自查，及时完善提高。各物业企业要按照与房地产开发企业或业主大会签订的《物业服务合同》约定的服务内容和标准对各物业项目开展全面的自查并做到：
（1）物业项目办公场所、门卫室、监控室、设施设备机房环境卫生整洁，物品摆放规范有序。
（2）生活垃圾日产日清，无满溢现象；装修垃圾及时清理；垃圾桶、果皮箱干净整洁。
（3）绿地及地被植物整齐，草坪适时修剪，适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。
（4）公共秩序维护人员统一着装，仪容仪表整洁规范；立岗值勤期间不倚不靠，站姿规范；夜班值班无睡岗、脱岗和空岗现象。
（5）公共部位、共用设施设备维修养护制度健全，运行良好，有检查、维修、保养记录等，确保电梯、二次供水、消防以及供电等设施设备正常运行。要充分发挥房屋应急解危专项资金的维修保障作用，增强维修及时性和针对性，提高房屋应急解危专项资金使用效率，保障业主住用安全。
2、加强夏季防汛工作，及时排除隐患。各物业项目要按照“时刻准备、常备不懈、以防为主、全力抢修”的防汛原则，加强对屋面和排水系统的检查力度，遇有房屋漏雨、雨水管排水不畅等情况时要立即组织人员抢修。同时，要做好防大汛的各项准备工作，本着“宁可备而不用，不可用而不备”的方针储备防汛物资，保证汛期防汛工作安全、有序开展。
3、积极开展社区文化活动，营造和谐氛围。各物业项目要结合社区业主实际需求，充分利用社区各种设施和资源，开展形式多样的社区文化活动，活跃文化氛围，推动和谐社区、文明社区建设。
4、开展业主满意度调查，提升业主认可度。各物业企业在此次活动中要组织开展一次业主满意度调查，虚心征求业主及物业使用人对物业服务方面的意见和建议，以诚恳的态度对待业主的批评意见并及时改进工作，最大限度的赢得业主、使用人的理解和支持。
5、强化首问责任意识。各物业企业要从建立和完善首问责任制和投诉接待制度入手，采取多种形式加大各岗位员工服务意识和责任意识的教育和培训力度，做到对业主反映的问题不推诿、不扯皮，力争在第一时间研究解决，真正树立“业主至上、服务第一”服务理念。
（二）宣传月活动主要内容
宣传月活动以向社会各界宣传天津物业管理改革发展19年来的主要成就和贡献为主线，通过在物业项目内张贴宣传口号和宣传海报等形式，组织业主和员工开展形式多样的活动，进一步营造行业与业主同乐的庆祝活动氛围。
四、时间安排
（一）动员部署阶段（2011年7月26日—8月5日）
由市物业办和市物业协会联合制定下发通知，召开有关会议，部署物业管理优质服务和宣传月活动安排，明确工作内容，提出具体要求。
（二）制定方案阶段（2011年8月6日—8月13日）
各区县物业办和物业服务企业结合本辖区和企业实际制定具体活动方案，明确部门职责和人员分工及时间安排等。
（三）实施阶段（2011年8月14日—10月31日）
各区县物业办按照工作方案开展好本辖区内宣传工作，同时指导推动物业服务企业认真开展优质服务和宣传活动，对服务不到位、整改不及时的，予以通报批评并在协会网站上予以公开曝光。
五、工作要求
（一）加强领导，确保落实到位。各物业企业要高度重视开展物业管理优质
服务与宣传月活动重要意识，切实加强对此次活动的组织和领导，明确部门和专人负责，切实做到思想认识到位，组织领导到位、工作落实到位。要把提升服务质量作为重点，通过开展优质服务月活动，使物业项目环境和各项服务工作焕然一新，服务质量得到显著提升。
（二）加强指导，确保有序开展。各区县物业办要以此次活动为契机，加强指导推动和监督检查，切实促进辖区内的物业管理项目提升服务水平，不断提高业主对物业服务的满意度。对存在问题整改不到位、整改不及时的要按照物业项目巡查通报制度的规定，在协会网站上予以公开曝光。
