我国房地产投资决策论文

[摘要]本文通过分析房地产投资决策的特点，指出房地产投资决策是属于多目标风险决策问题。鉴于多属性效用理论是解决多目标风险决策问题的一种很有效的方法，本文把多属性效用理论运用到房地产投资决策中，建立了房地产投资多目标风险决策模型。下面是小编精心推荐的《我国房地产投资决策论文 (精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

我国房地产投资决策论文 篇1：

房地产投资决策要素分析

摘要：本文首先概述了房地产投资决策，其次详细介绍了房地产投资的特点及其决策步骤，在此基础上深入分析了影响房地产投资的五个决策要素，最后提出了房地产投资的决策建议。

关键词：房地产投资 决策要素 时机 物业类型 规模

近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。

一、房地产投资决策概述

房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。

房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标—要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案—有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。

影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。

二、房地产投资决策要素分析

（一）时机的决策分析

投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：

环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。

寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。

开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。

产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性，有助于正确选择投资时机。

（二）区位的决策分析

房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。

假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段

竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。

威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。

（三）开发内容的决策分析

在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：

工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。

（四）规模的决策分析

商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。

鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]

（五）质量的控制决策

商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。

表1 房地产投资者和用户的质量观点比较

因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。

三、房地产投资决策建议

(一)做好房地产开发企业的市场定位

房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。

(二)做好房地产项目可行性研究

房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]

(三)做好房地产项目投资风险管理

房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。

参考文献：

[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008

[2]洪开荣.房地产经济学[M],武汉大学出版社,2006

[3]曾力勇.不确定条件下房地产企业投资决策模型研究[D].湖南大学,2006

[4]王建伟.房地产企业持续经营投资决策研究[D].同济大学,2005

作者：丁荣

我国房地产投资决策论文 篇2：

房地产投资多目标风险决策模型研究

[摘要] 本文通过分析房地产投资决策的特点，指出房地产投资决策是属于多目标风险决策问题。鉴于多属性效用理论是解决多目标风险决策问题的一种很有效的方法，本文把多属性效用理论运用到房地产投资决策中，建立了房地产投资多目标风险决策模型。

[关键词] 房地产投资风险效用多目标决策

随着我国社会主义市场经济的发展和改革开放的不断深入，房地产业得到了迅速的发展。房地产作为一种投资工具，其风险性受到房地产投资者越来越普遍的关注。因此本文对房地产投资风险决策方法进行了深入研究。

一、房地產投资决策的特点

房地产投资决策就是运用有效的决策方法在若干个投资方案中选择出最优的投资方案。房地产投资决策同时具有多目标决策和风险型决策的特点。

1.房地产投资决策的多目标性

由于房地产投资者所追求目标有多个：收益 、回收期 、信誉价值、环境保护等。 所以房地产投资决策具有多目标性，属于多目标决策。

2.房地产投资决策的风险性

房地产投资过程中有许多风险因素：土地价格的不确定性、工程建设费用的不确定性、投资收益的不确定性及工期、投资回收期的不确定性等。这些风险因素是客观存在的，但并不是完全不可知的。决策者可以根据自己的经验和科学的方法预先估计和计算出其概率分布，再计算出益损值的概率分布。因此，房地产投资决策应该被认为是风险型决策，而不是不确定性决策。

二、多属性效用理论

现代风险型决策理论已从期望值准则阶段发展为期望效用准则阶段。期望效用准则充分考虑了风险型决策问题的两个基本特点，即后果的风险性和后果的效用。由于风险型决策问题的自然状态是不确定的，所以不论决策者采取什么决策，都可能产生各种不同的后果，因此他要承担一定的风险，但对后果并非是全然不知，可以预测它的概率分布。不同的决策者对风险的态度往往不相同，同样的后果对不同的决策者会产生不同的效用。

基于期望效用准则的效用理论能很好地解决风险决策问题，效用理论已从单属性效用理论阶段发展到多属性效用理论阶段。多属性效用理论可很好地解决多目标风险决策问题。运用多属性效用理论进行风险决策的基本步骤如图所示。

三、房地产投资多目标风险决策模型的建立

下面运用多属性效用理论来解决房地产投资多目标风险决策问题，建立房地产投资多目标风险决策模型。

1.建立多目标分层递阶结构

(1)选定目标

通过询问决策者，选择出决策者关心的三个投资目标：收益、回收期、信誉价值。

①收益最大化。收益(Return)是一个较为笼统的概念，它一方面含有绝对的收益值的意思，另一方面也含有投资收益率的意思，因此将收益最大化具体表述为以下两个方面：

一是净现值最大化。净现值(NPV)是一个反映投资收益的绝对指标，它直接描述了一个投资方案可能获得的利润的现值。其表达式为：

在风险条件下，需要确定净现值的概率分布。

二是内部收益率最大化。内部收益率是反映投资经济效益的相对指标。由于房地产投资者的资金总是有限的，因此投资者总是希望尽可能有效地运用有限的资金，获得尽可能高的收益。

内部收益率(IRR)是使净现值为零的折现率，它反映了项目自身的获利能力，其值可由式(1)中令NPV=0计算得出。在风险条件下，需要确定内部收益率的概率分布。

②回收期最小化。房地产投资资金占用很大，投资者往往利用负债经营，利息负担沉重，因此投资者往往希望尽快收回投资，把回收期最小化作为一个主要目标。回收期是指净收益抵偿初期投资所需要的时间。回收期有静态和动态之分，区别在于前者没有考虑资金的时间价值，而后者考虑了资金的时间价值。动态回收期较为常用，可通过令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在风险条件下，需要确定内部收益率的概率分布。

③信誉价值最大化。拥有地段好、规模大、档次高、性能优异的房地产往往被视为一种荣耀，而且这样的房地产也能够给其拥有者或者投资者带来无形的收益。我们将这种荣耀和无形收益统称为房地产的信誉价值。

信誉价值的估计通常由投资者本人根据自己的偏好确定。通常可由投资者对各备选方案的信誉价值进行打分，分数越高表明信誉价值越高，对投资者越有利。

(2)递阶结构

对于收益这个目标，用净现值和内部收益率作为它的属性。显然，这两个属性具有可理解性和可测性。同时，由于这两个属性分别从绝对值的角度和相对值的角度体现了收益这一目标的两个重要方面——实际收益值和投资收益率，因此它们是完全的。而且它们是非多余的和最小的。

对于回收期和信誉价值这两个目标，分别采用动态回收期和信誉价值的值作为它们的属性。这两个属性具有可理解性和可测性。

对于这些目标所设定的一集属性我们认为它是完全的、可运算的、非多余的和最小的。所有这些目标和属性构成了房地产投资决策的多目标分层递阶结构。

2.建立决策模型

选定房地产投资决策的目标集为：

①收益最大化;

②回收期最小化;

③信誉价值最大化。

为具体表述上述三个目标，我们设定一个完全的、可运算的、非多余的和最小的属性集：

这样，我们就得到了一个表达简单、意义明确的房地产投资多目标风险决策模型。我们只需先求出每个方案的各属性的概率分布，再根据决策者的偏好确定多属性效用函数，进而得出各方案的期望效用值，就可以据此期望效用值进行方案的优劣排序，从而进行有限个方案的多目标风险决策。

参考文献:

[1]彭勇行:管理决策分析.科学出版社,2000

[2]徐水师:预测方法与决策分析.西北大学出版社,1997

[3]杨剑波:多目标决策方法与应用.湖南出版社,1996

[4]张尧庭等:效用函数及优化.科学出版社,2000

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。

作者：王幼荣　张晓辉　刘　韧

我国房地产投资决策论文 篇3：

我国房地产价格影响因素探析

摘 要：

对我国房地产价格的影响因素进行了研究，认为土地价格、宏观经济形势、居民家庭年收入、城市化进程、银行信贷政策、消费者的心理预期、市场投资或投机行为、政府的调控政策等都是房地产价格的影响因素，并针对分析结果制订了相应的关于房地产市场健康可持续发展的政策建议。

关键词：

房地产价格；影响因素；政策建议

F2

文献标识码：A

1 引言

自从1998年我国实行住房制度改革以来，房地产价格不断上涨，特别是2004年土地”招、拍、挂”政策实施以后，房地产价格上涨的速度以及幅度大大超出了居民收入的增长，这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。因此，针对房地产价格影响因素的研究，对于引导房地产业健康可持续发展有着十分重要的意义。

2 影响我国房地产价格因素分析

笔者通过参阅大量的文献资料，认为我国房地产价格的影响因素主要有土地价格、宏观经济环境、居民家庭年收入、城市化进程、银行信贷政策、消费者的心理预期、市场投资或投机行为、政府的调控政策等。

2.1 土地价格

土地作为房地产的载体，从成本因素的角度来看，土地价格是房价的成本要素之一，由供给角度来看，由于房地产开发商需预先一次性支付土地购置成本和投入土地开发成本，而最终要通过房屋销售形式予以一次性回收并获得其相应的利润，因此土地价格的高低会直接影响他们的投资决策并最终影响房屋的供给，其价格走势对房地产销售价格有着直接的影响。特别是从2004年我国开始实施土地的“招、拍、挂”政策以后，政府开始对土地资源的市场供应的进行严格的控制，加上土地本身属于稀缺性资源，使得开发商获取土地的难度大大增加，并且获取土地使用权的费用越来越高，这无疑增加了房地产开发项目的开发成本。而开发商为了追求利润的最大化，则会通过提升房地产价格将土地价格上升导致的开发成本的增加转嫁于消费者身上，最终导致了房地产价格的上涨。另一方面，土地成本下降，开发商仍然会维持既定房屋销售价格以追求利润的最大化。

2.2 宏观经济环境

宏观经济环境的好坏取决于很多因素，包括国民经济生产总值、国民收入总值、物价水平、居民消费价格指数、通货膨胀率等指标。房地产业作为国民经济的支柱性产业，其发展与宏观经济的发展有着一定的相关性，宏观经济环境对房地产项目的市场销售有着直接的影响。从理论上讲，宏观经济形势越好，人们就会对投资的前景比较看好，这样就会吸引更多的资金进行投资，另外加上房地产产品投资的保值增值性，使得进入房地产行业进行投资的资金明显增加，那么由此带来的市场需求的增加在一定程度上会推动房地产价格的上涨。

2.3 居民家庭年收入

家庭的年收入指的是一个家庭的全部成员的年度收入的总和，是反映一个家庭的购买力水平的重要指标。其决定了居民的住房消费能力的大小，通常居民家庭年收入水平越高，对更舒适的住宅和更加优质的居住环境的追求的愿望就越强烈，家庭收入的增加，加上居住价值观的改变会使得房地产市场的需求增加。而在短期内房地产市场需求增加再加上房地产价格又缺乏弹性，从而在一定程度上必然会导致房地产价格的上涨。

2.4 城市化进程

城市化的实质就是农村人口转变为城市人口，而农村人口转变为城市人口必然会带动住宅，商业性用房和工业厂房等各类房地产的发展。因此长期来看城市化是房地产发展的根本动力。据调查目前我国的城市化正处于30%-70%这个阶段，而这个阶段是城市化进程发展最快的一个阶段，那么随着我国城市化进程的不断加快城市人口将会越来越多，房地产业的发展将会面临巨大的机遇，房地产市场将会存在大量的有效需求，房地产市场的供求矛盾将更加突出，并将可能会一度出现供不应求的局面，尤其是住宅产品的市场供给将越发滞后于市场的需求，这种市场供求矛盾最终会推动房地产价格的不断上涨。

2.5 银行信贷政策

目前，银行贷款是我国房地产产品最主要的融资渠道。房价的上涨与银行信贷政策之间有着密切的关系。如果银行信贷政策宽松，消费者较容易获得信贷，那么其购房愿望将会变得强烈，使得房地产市场需求增加，从而导致房地产价格的上涨。反之，房地产价格就会下降。因此近年来，银行信贷政策成了政府调控房地产价格的一个重要手段。

另外，银行存款利率的变动也会对房价产生影响。当银行利率提高，银根紧缩时，更多的居民会倾向于到银行存款而不愿持有房产，从而导致对住房需求的减少，进而会使房地产价格降低；反之，如果银行利率降低，则更多人会倾向于投资房产，短期内会使得房地产市场需求增加，從而带动了房地产市场价格的上涨。

2.6 消费者的心理预期

通常，房地产市场政策或者价格的变化都会对消费者的主观心理预期造成影响，从而改变房地产市场的需求状况，打破原有市场的均衡状态，最终引起房价的变动。消费者预期未来房价会上涨，从而会增加对房地产产品的需求，造成市场供不应求的状况，最终导致房地产价格的上涨。反之，房地产价格会下降。

虽然消费者对于房地产市场心理预期的判断不一定正确，但其对未来市场价格的影响作用却是显而易见的。因为预期价格上升而产生的当期需求增加很可能会促使价格真的上升。

2.7 市场投资或投机行为

房产作为具有良好保值增值投资品特性的一种商品，吸引了一部分人的投资。因此房地产市场存在大量的投资或投机行为，人们买房不是为了居住，而是为了转手卖掉从而赚取差价，这种商品房的投资或者投机行为在一定程度上造成了房地产市场供不应求的假象，这样在市场供给不变或者供给弹性小于需求弹性的情况下，由此带来的市场需求的增加最终会推动房地产价格的不断上涨。

2.8 政府的调控政策

2004年土地“招、拍、挂”政策实施以来，房地产价格一路上涨。因此，我国政府每年都会出台相关政策对房地产市场进行调控。“国五条”、“国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款相继推出，“限购”、“限贷”、“限房价”、“限地价”范围不断扩大，以及2013年“新国五条”政策的出台。这些政策都在一定时期内对我国的房地产价格都产生了一些影响。

3 针对房地产价格的政策建议

3.1 加强土地资源供应，以稳定房地产价格

土地是房地产开发最重要的生产要素之一，近年来随着社会经济的发展人们对土地资源的需求与日俱增。在我国，我国的土地所有制属于全民所有制，土地使用权出让始终是掌握在国家手里的，因此政府应当通过土地资源的供应最直接、最现实的政策来调整控制房地产价格的不合理上涨。以往国外房地产市场价格发展的历史经验告诫我们，在社会经济高速发展时期，政府应当严格控制预防土地价格的过度上涨，以及个别机构对于土地资源的过度投机炒作。另外各级政府应当通过土地资源供应量的调整来控制房地产价格的不合理上涨，严格执行土地利用总体规划和土地利用计划，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间，根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例。按照相关政策规定实行土地招、拍、挂制度；进一步完善土地收购储备制度；监管土地开发使用过程，严厉打击个别企业和机构的囤地和炒地行为，严格限制土地转手频率。加强和完善土地市場信息制度的公开透明化。从而使得我国的房地产市场的能够健康可持续的发展。

3.2 设计合理的税收制度，严厉打击投机性购房行为

目前，我国在房地产财产持有环节上税收的缺失，使得房地产市场上存在大量的投资和投机性需要。为了使这样的市场需求得到有效地遏制，可以采用税收这一“调节器”，即对房地产持有环节征税，以实现对房地产价格的控制。比如，对于家庭已拥有一套住房而进行二套或多套购房者，应建立房地产保有环节的税收政策对投资、投机性购房进行高课税，使其无利可图进而从房地产市场抽出资金。对二手房开征营业税及转让个人所得税；对空置房屋征收高额的闲置税；对低度利用或未利用的私有农地征收荒地税等等。这样有利于房地产投机行为得到一定程度的遏制，使房地产市场的供需状况能够得以真实地反映，最终有利于房地产价格回归到理性的状态。

3.3 加强银行信贷管理，拓宽房地产项目的融资渠道

房地产项目的实施必须要有大量的资金。目前，我国房地产项目的融资主要来源于银行信贷，加强银行信贷资金的管理对于稳定房价是十分必要的。一方面，应加强银行房地产信贷业务管理，控制银行对房地产投资的信贷比例，对开发贷款以及个人住房贷款从严审批。另外，逐步改变目前房地产企业融资渠道单一的现状，大力发展房地产基金和房地产信托业务，鼓励优秀的房地产企业上市融资。

3.4 增大保障性住房的供给力度，以稳定房地产价格

政府应将保障性住房建设作为控制房地产市场价格政策措施之一。加大廉租房、中租房、经济适用房等保障性住房的供给力度，根据不同群众的收入水平的差异，尽可能构造多层次的住房供给体系，以满足不同收入群体的住房需求，从而可以有效地消减房地产市场的刚性需求，对于稳定房价有一定的积极作用。

3.5 持续稳定的实施房地产市场调控政策

房地产市场调控应该绕房地产需求进行整体制度和规则设计。通过进一步深化房地产市场改革，引导公众预期，针对不同区域不同房地产市场的需求制定相应的调控政策，实现房地产市场调控由频繁出台短期政策向注重房地产市场长远健康发展转变。

3.6 加快房地产业信息披露制度建设，完善行业监督体系

目前，由于房地产市场始终存在大量刚性需求，加上市场供给力度的不足，因此上我国的房地产行业属于卖方方市场，房地产行业的垄断地位远远强于其他行业，市场缺乏公平的竞争，信息扭曲较为严重。为了稳定房地产市场的价格，我们完全有必要建立一套完整有效地制度，强制房地产披露信息，对于房地产价格成本信息进行监督控制，对于房地产销售过程中的弄虚作假的行为进行严厉打击。严厉惩处个别企业捂盘惜售、囤积土地、或者开发商之间串通涨价等扰乱市场价格的行为。

参考文献

[1]鞠方，欧阳立鹏.我国房地产价格影响因素及其合理性研究[J].财经理论实践，2008，（7）.

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[11]刘博，周晨丹，刘晓庆，等.土地市场波动与房地产价格的关系分析：基于VRA模型的实证研究[J].数学的实践与认识，2012，（7）.

作者：王雪丽 罗东卫