房地产投资项目案例（精选8篇）
时间：2009-8-5
浙江沪鑫律师事务所 郦煜超
一、基本案情：
上海某房产公司（以下简称“房产公司”）为外商独资企业。2008年1月26日，房产公司通过参加竞买的方式成交，签订了《国有建设用地使用权出让合同》，同年2月9日，与国土资源局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》补充合同，对土地出让金及支付方式等内容做了具体约定，合同签订以后，房产公司即依约支付了全部土地出让金，共计人民币1300多万元。
浙江某投资公司（以下简称“投资公司”）拟与该房产公司合作共同开发该项目，为此，投资公司拟受让房产公司原有股东25%的股权，以参与该项目的开发经营。
二、背景资料：
1.房产公司情况：
股东为5个外国籍自然人，公司组织形式为有限责任公司，总投资2200万美元，注册资本1200万美元，经营范围房地产的开发、建设、经营、物业管理和租赁，经营期限为1年。《外商投资企业批准证书》发证日期2007年11月2日，经营期限1年。
但当时公司实收资本为零，而按照章程约定第一期出资15%必须在公司登记成立之日起3个月内缴足，其余在2年内缴清。
股东仅有一名股东在当地处理事务，其它股东长期在国外。
2.项目情况：
（1）项目用地情况
项目所在地块为F地块，面积为6596平方米，容积率为6.2-7.4，最大建筑面积不超过48810平方米。使用年限40年，用途为商务综合楼，出让价格为140万元每亩，总价为人民币1300多万元。此外，房产公司须缴纳50万元每亩的建设保证金。
(2)项目建设及周期要求;
地下室工程由政府指定的其他公司统一承建，地下工程施工验收合格后移交给各投资商。该项目须在地下工程施工完成后的1年半内一次性建成使用。
（3）项目建成后的使用要求：
商务楼建成后，开发商的自用面积不少于总建筑面积50%，并且须事先确定商务楼自用部分和租售的具体楼层和面积。如要转让自用部分产权，应向区政府补缴大配套费，如需进入二级市场转让产权，不得改变用途，受让方不能再享有楼宇经济的有关优惠政策。
（4）违约责任：
房产公司若未能按期缴纳建设保证金或土地出让金，该协议将被终止；若未能按期开工或超出规定的建设周期，以及未达到规划要求的，政府有权按出让价无息收回土地使用权，同时，房产公司应支付违约金600万元。
3.股权转让情况：
2008年3月16日，房产公司股东会做出同意股权转让的《股东会决议》，2008年3月22日，投资公司与房产公司达成进行股权转让的《股权转让协议书》意向草稿，但尚未签字盖章。
三、法律分析：
（一）本项目合法性是否存在问题？
从上述背景材料来看，虽然房产公司持有外商投资企业批准证书以及工商营业执照，但没有项目核准文件。而根据我国《外商投资产业指导目录》和《外商投资项目核准暂行管理办法》的规定，总投资5000万美元以下的限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核准权不得下放。因此，本项目总投资2200万美元，应由省发改部门核准。
虽然外商投资项目设立审批的一般流程为项目核准、企业设立审批、工商登记，再到海关、税务、外汇等部门办理相应的登记手续。但鉴于外商投资项目在实际操作中的复杂性和灵活性，后一阶段的批准证书和营业执照的取得并不能表明其已经取得了项目核准批文。同时，该项目是否已经通过环保部门、规划部门、建设部门等相关部门的审批，也需要进一步的材料来加以证实。因此，在缺乏上述相关材料的前提下，该项目的合法性还存在疑问。
（二）该外商投资企业的主体是否合法并能否有效存续？
主体的合法和有效存续，是一个企业对外开展民事活动并承担责任的前提。而如上所述，房产公司的项目核准文件及相关主管部门的批文都没有齐备，虽然其已经登记成立，但若没有落实上述批准手续，该企业将有被吊销营业执照的风险。
其次，我们注意到，该企业的批准证书和工商营业执照载明的经营期限均只有一年。根据建设部、商务部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。因此，该企业目前持有的批准证书和营业执照只是临时性质的，而房地产开发经营的周期比较长，有待于该企业付清土地出让金后申办较长经营期限的《批准证书》和《营业执照》。而目前没有进一步资料显示该企业已经缴纳了土地出让金并取得了上述较长经营期限的《批准证书》和《营业执照》。
同时，我们还注意到，该企业自2007年11月2日成立，注册资本虽然为1200万美元，但目前的实收资本为零，且公司章程规定第一期出资180万美元必须在3个月内缴清，其余在2年内缴清；同时，《招商协议》有规定注册资本不低于600万美元，必须在2008年9月底前到位300万美元，2009年9月底前到位其余300万元美元。因此，该公司必须在2008年2月1号之前出资到位180万美元，在2009年9底之前到位300万美元，在2009年9月底之前到位600万美元，在2009年11月1日之前到位全部出资1200万美元。因此，该企业的缴纳注册资本的压力比较大。而根据我国《外资企业法实施细则》规定，外国投资者未能在规定的期限内缴付出资的，外资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照；不办理注销登记手续和缴销营业执照的，由工商行政管理机关吊销其营业执照，并予以公告。因此，如果该企业未能按照上述时间缴纳出资，有可能构成违约或甚至被吊销营业执照，则公司将无法存续。一旦公司不存在，该项目将无法进行，并必然会给合作方投资公司带来损失。
（三）该项目投资大，其股东是否具有相应的经济实力和较好的信誉？
该项目总投资2200万美元，其中公司注册资本1200万美元，资金量需求很大，而目前实收资本是零，公司财产的多少取决于后期股东实际的投入，因此，其股东的经济实力和信誉显得非常重要，否则不但项目最终无法建成，而且公司都恐怕难以存续。但迄今为止，没有任何资料可以反映该外资公司股东的经济实力和资信状况。因此，在未明确其股东情况的前提下与之合作，将有很大风险。
（四）该项目违约责任重，房产公司能否严格履行相关协议？
公司若未能按期缴纳建设保证金或土地出让金，该协议将被终止；若未能按期开工或超出规定的建设周期，以及未达到规划要求的，政府有权按出让价无息收回土地使用权，同时，房产公司应支付违约金600万元。因此，如果因为种种原因，导致房产公司不能履行或不能完全履行上述协议，则投资该项目必定遭受损失。
（五）股权转让的风险
股权转让方式投资，即通过受让目标公司的部分股权，成为该公司的股东，通过行使股东权利来达到投资的目的。该方案目前主要的风险是：
1.股权转让生效问题：
（1）股权转让的交易对象是房产公司的股东，而不是房产公司，而转让股东并不在国内，因此，如果是委托他人代签，为确定委托的真实性及效力，应当经过股东所在国公证并经中国驻该国使领馆认证，而不能由在国内的股东代为签署。（见《民事诉讼法》第240条规定）。
（2）房产公司于2008年3月16日做出的股东会决议不符合《公司法》关于股权转让的规定，根据《公司法》第72条第2款规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。因此，而该《股东会决议》只有两个股东签字，不符合上述规定，也没有任何资料表明该股权转让已经书面通知其他股东，而其他股东既不同意也不购买。
（3）根据工商部门规定，注册资本未缴纳到位的不得转让股权，即无法获得批准，也无法办理股权变更登记。同时，在司法实践中，也有认定此种瑕疵股权转让无效。故在房产公司注册资本到位之前其股权不得转让。
（4）我国《中华人民共和国外资企业法实施细则》第22条规定，外资企业注册资本的增加、转让，须经审批机关批准，并向工商行政管理机关办理变更登记手续。
同时，根据建设部、商务部、发展改革委等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。因此，该股权转让必须由相关部门批准，目前是否具备上述条件，仍不确定。
2.股权转让后因出资不实而产生的风险问题：
若受让股权成为股东后，即负有按照章程规定履行按期出资的义务，以确保该外资企业能否合法存续。如果其他股东未能按期出资，则面临很大风险：
（1）影响到公司存续：根据《外资企业法实施细则》规定，外国投资者未能在规定的期限内缴付出资的，外资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照；不办理注销登记手续和缴销营业执照的，由工商行政管理机关吊销其营业执照，并予以公告。而一旦房产公司被注销登记，则作为股东只能对公司进行清算，故投资目的将从根本上无法实现。
（2）根据司法实践及相关法律规定，转让股东出资不到位，给公司债权人造成损失的，而公司资产不足清偿债务的，受让股东知道或者应当知道转让股东出资存在瑕疵，则该受让股东对未按期足额的欠缴出资部分承担连带补充责任。
3.小股东的不利地位问题：
受让股权成为股东后，必须受到公司章程的约束，同时鉴于所受让的股权只有25%，容易受到其他股东的牵制，按照公司原章程的安排，由于是小股东，在公司决策方面处于的不利地位。
4.股权转让价格及收益问题：
一般股权转让价格需要对公司资产进行评估，然后确定股权对价，当然双方也可以进行直接约定。根据双方《股权转让协议》草稿的约定，股权转让按照25%股权原始价计算。何谓原始价约定不明确，按此理解，应当是注册资本的25%即300万美元。但双方没有直接明确，也没有明确美元与人民币的换算比率。而相对应的，对于土地开发后续资金投入、收益问题没有进行进一步明确的约定。故若对上述问题不做明确约定，日后容易引发纠纷。
四、法律建议：
（一）尽职调查：
鉴于上述背景资料所能反映的项目信息以及合作方房产公司的信息非常有限，而外商投资项目本身极为复杂，仅凭上述材料不足以决定是否投资以及采用何种投资方案，且有的资料本身就具有瑕疵。因此，无论最终决定采取何种投资模式，必须先对该项目和房产公司进行尽职调查，调查的主要内容包括但不限于：
1.项目本身合法性审查：
重点审查项目核准文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证等相关主管部门的批文。
2.企业主体合法性审查：
调取完整的工商登记资料，审查其设立过程中是否瑕疵。注册资本到位情况，以及房产公司资产状况、债权债务情况。
3.股东资信和财产状况审查：
鉴于房产公司目前的实收资本为零，注册资本为分期缴纳，因此其股东的资信和财产状况显得尤为重要。故应当进一步审查股东情况，要求其提供资信和财产状况证明，必要时还可要求其提供相关投资业绩证明。
（二）股权转让的投资方案条件尚未成熟，风险较大，不宜采取，以合作开发模式投资相对比较安全，但仍需谨慎操作：
合作开发是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险的《合作开发房地产协议》为基本内容的协议。
1.合作开发的有利之处
（1）可以避免股权转让条件不成熟问题以及避免审批问题：
《最高人民法院关于审理国有土地使用权纠纷案件使用法律问题的解释》规定合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。因此，只要合作其中一方具备房地产开发经营资质，该合作开发协议就有效，能获得法律的保护，无须主管机关批准。
（2）可以避免小股东没有决策权的问题，以便在协议中对双方权利义务作出有利于己方的灵活安排。
（3）对外仍可以房产公司名义进行开发、销售、租赁，可以继续享有政府给予的优惠政策。
2.需要进一步明确及注意的事项：
（1）要在《合作开发协议》中对双方权利义务作出具体、明确的约定。
（2）鉴于项目合法性和公司的合法设立、存续将关系到该投资项目的根本利益，因此必须要求房产公司作出声明与保证，保证该项目和公司设立的合法性，保证公司合法、有效存续，并承诺公司及股东对此承担连带责任。同时要求其股东提供担保。
（3）在合作模式上，必须是以房产公司的名义对外开展民事活动，而不能以双方的名义对外，以避免承担连带的民事责任；同时，在协议中明确自己的责任范围，以限制己方的责任。
（4）考虑到房产公司有不能按时缴纳注册资本而被吊销营业执照的风险，因此，投资公司应当以其它具有房地产开发资质的企业参与开发。
(5)应当成立项目管理部等共同管理机构，对本项目的实施共同管理，并拟定详细的运作原则、派遣专职的经营或财务人员。
（6）在投资方案上应当进一步明确：
首先，投资额应当进行投资明细划分：如土地出让金，保证金，地下室工程资金，施工资金、管理费用等；在确定投资额后应当明确项目开发进度表及资金投入的时间以及当投资超出预计时，该部分投资的承担。同时，在确定投资方案时必须考虑到该项目不能贷款的因素。（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第七条规定，外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇）。
其次，应当明确约定具体的利润分配方案，应当注意的是：合作开发的本质是共同经营、共担风险、共享利润，因此，利润不能直接约定为固定数量的房屋或固定数额的货币。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第26条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。同时，还应当注意，一方出资不到位时的利润分配调整：在双方没有特别约定情况下，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定：合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。
（7）应当建立投资安全保障机制：
由于合作开发过程中，国有土地使用权及在建设工程都属于房产公司所有，一旦房产公司因其他债权债务纠纷而被起诉，则我方在此项目中的投资即很难得到保障。故房产公司应当提供担保，股东个人担保或者以建成后的房屋作为担保；同时，要设计资金退出机制，即在发生特定条件时，可以退出合作收回资金，以保障投资安全。
五、总结：
一、房地产项目策划在专业中的作用
随着时代的发展, 市场所需专业人才的知识、能力结构已发生重大变化, 尤其是房地产业, 社会分工更加专业细化, 使高校在人才培养方面面临着新的挑战:一方面社会需要高素质、复合型人才;另一方面专业分工的细化要求人才在某一领域专业能力较强。看起来是乎矛盾, 其实质是寻求矛盾对立面的统一体, 社会对人才提出了更高的要求。随着社会经济的发展, 消费者对房地产产品质量要求越来越高, 激烈的市场竞争也使开发企业意识到, 要提高产品的品质、做出优质产品, 必须对房地产项目进行策划。房地产企业急需有策划能力的专业人员, 房地产策划咨询机构应运而生, 房地产策划师已成一种新的职业选择。在这种形势下, 工程管理专业房地产经营与管理方向必须调整知识结构, 适时增设《房地产项目策划》课程, 培养学生的策划能力, 满足市场对人才的需求。
二、引入案例教学法的必要性
房地产项目策划是一门新兴的边缘学科, 是由众多学科理论知识汇集而成。它在工程管理专业学生学过大量的学科基础课和专业课之后开设。以房地产项目为背景, 从策划人的角度形成其知识体系和专业技能, 包括项目策划各阶段具体工作内容、方法、注意问题及运作技巧等。工程管理专业学生虽然在此之前已学过管理学、房地产开发与经营、房地产估价、房地产投资分析、房地产营销、城市规划原理、物业管理等课程。然而, 由于专业是分科目设置课程, 内容上存在着独立和彼此割裂, 学生缺乏对开发项目背景完整的了解和综合性、应用性训练。如何将已学知识融合并转化为学生的应用能力, 使学生将来面对工程项目时, 能够有正确的思想方法和综合解决问题的技能。为此, 本课程对基础理论部分不再过多重复, 而重点是应用部分的提炼, 突出应用性使学生具备较强房地产市场调研、决策咨询、建筑方案策划和营销策划的能力。如果仍沿用传统教学方法讲授很难满足教学要求, 因此深化教学改革, 吸收推广应用案例教学法, 构建新的教学模式成为必然。
案例教学是选择典型的事例, 采用以问题为核心的求解模式, 冲破原有的知识结构和学科体系的界限, 从整体、发展的观点分析各种现象的本质和规律, 由学生独立或合作进行分析与探究, 形成对问题的见解和提出解决问题的方案, 从而得到房地产项目策划能力的基本训练。
三、案例教学应遵循的原则
1.应用性原则。
在案例教学中要突出应用性, 摆在学生面前的案例是一个实实在在的项目, 此时教师重点是引导学生如何将学过的知识灵活地应用于项目方案策划中。一切从实际出发, 对案例宏微观环境、各种资源和条件进行分析, 找出复杂问题中的主要矛盾, 从市场调研中发现商机, 从市场细分中学会定位、从规划设计中进行建筑方案策划、从经营管理中进行项目营销和经营策划, 这一切都反映出如何应用理论知识去分析和解决实际问题, 突显出学科的应用性。
2.能力培养原则。
传统教学中课堂讲授注重理论知识的传授, 学生只是记住了一些概念、原理、原则和方法, 但遇到实际问题就不知从何下手, 往往会束手无策。案例教学法在知识和能力之间构筑了一座桥梁。教师通过精心编制的房地产开发项目策划案例, 把分析、解决问题的空间留给了学生, 让学生面对项目, 身临其境地利用所学理论知识进行分析、判断, 通过独立思考、集体讨论, 倡导多向、发散式思维, 各种观点的相互启发、相互碰撞, 从中寻求解决问题的方法、途径。因此, 能有效地利用所学理论知识去分析问题、解决问题, 实现由理论知识向实践能力的转换和升华。
3.角色转换原则。
在案例教学中, 教师的作用是至关重要的, 与传统教学相比角色发生了根本性的变化。从主讲位置转换为课堂教学的组织和引导者, 通过教师积极的诱导和启发, 学生逐步走向探讨未知、陈述己见、获取真知和提高能力的教学前台, 学生真正成为教学主体, 充分调动了学生学习的主动性和创造性。同时, 教师教学角色的转换也促使教风转变, 关注每个学生的特点, 促进学生的个性培养和发挥。
四、 案例教学法实施要点
1.精选案例。
选择合适的案例是保证案例教学成功的前提, 案例的好坏直接关系到教学的成败, 所以案例选择一定要严谨。优秀案例应具有一定的深度、启发性和创新性, 有足够的空间留给学生去思考、分析、发挥, 以达到举一反三、触类旁通的效果;由于房地产自身的特点, 案例要选择本国、本地区近期案例, 这样有利于学生对宏观环境、项目背景和企业的了解, 减少陌生感、富有感染力, 容易引起学生的共鸣;案例选择要紧紧围绕教学内容中所涉及的理论、原理、方法和观点, 要涵盖大部分教学内容, 让所学理论知识尽可能体现在案例分析中。
2.设计富有思考性的问题。
案例教学必须设计富有思考性的问题引导学生去思考, 设计时应注意:首先, 问题提出由浅入深, 有较强的启发性, 但在教材上没有现成答案, 诱发学生对项目分析的兴趣和欲望, 促使其利用各种方式查找资料, 寻求比较好的解决问题的方法;其二, 结合课程特点, 重点放在项目选择、定位的前期策划和项目营销策划方面;第三要充分考虑普通高校的本科生毫无工作经验的特点, 对实践中的具体运作知之甚少。因此, 尽可能详实地提供项目的背景资料, 让学生了解实际问题的复杂性, 克服缺乏工作经验解决复杂的问题产生脱离实际的弊端, 使策划方案符合实际情况。
3.案例讨论的实施。
案例讨论是学生相互学习、培养合作精神和团队意识的综合训练的过程, 组织好案例讨论是案例教学成功的关键。首先教师要进行方案设计, 综合考虑各种影响因素并将策划项目详细背景资料及有关思考问题事先交给学生;其次要调动学生参与、投入的积极性, 在讨论课前让学生认真阅读、思考, 实地调查、收集准备资料, 仔细分析项目背景, 结合教师提出的问题做好充分的准备;讨论课上教师要注意方向性的点拨, 让多种思路、想法和方案进行碰撞, 将学生讨论引向深入;讨论结束教师对讨论进行总结, 指出策划案例关键点和分析思路, 同时也指出学生案例讨论的长处与不足, 启发学生对深层次问题的再思考, 最后要求学生提交案例分析报告。
五、对案例教学实施的几点建议
1.教师自身素质的提高。
案例教学对教师提出更高的要求, 首先对本学科要全面深刻地掌握, 宽泛的知识面, 参与项目策划实务及科学研究, 把握国内外理论和应用的前沿, 只有这样实施案例教学才能理论联系实际、培养学生创新意识和思维能力。案例教学实质是探求未知的过程, 教师是组织和控制者, 要善于引导、具有较强组织能力与技巧。教师要更新思想观念, 要善于听取、听进学生的不同意见, 尊重学生的创见, 即便在研讨中发现学生的问题, 也应在启发学生的基础上让学生自己通过讨论加以解决。教师自身的高素质是案例教学成功的基础。
2.建立项目案例库。
由于我国房地产业发展时间不长, 项目策划也是近年来才兴起, 典型的案例十分缺乏, 虽然近年出版了一些房地产项目策划教材, 但策划案例仍然很少, 这给教学带来一定的难度, 因此建立案例库尤为重要。
3.完善教学考核制度。
为促使学生重视对案例的分析研究, 积极参与课堂讨论, 在课程的考核制度上应进行调整。重点考核学生运用所学理论分析问题、解决问题和进行项目策划的能力, 因此采用以平时成绩为主, 课堂讨论及案例分析报告应在总成绩中占有较大比重。
4.注意案例教学与其他教学方法的结合案例教学法在能力培养上有着突出优势, 但也存在不足。
它仍然不能取代系统性知识的传授, 学生只有掌握一定的基础理论知识, 才能实施案例教学。另外, 还要创造条件让学生接触社会、了解项目, 实地参观、调研等, 积累感性认识和直接经验作为实施案例教学知识储备。
参考文献
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[4].郑金洲.案例教学:教师专业发展的新途径[J].教育理论与实践, 2003 (3)
关键词：房地产 市场营销 案例教学
房地产市场营销是市场营销学在房地产领域的一个重要分支学科，属于专业的市场营销范畴。它是建立在经济科学、行为科学、现代管理理论基础之上并在房地产业的实践中形成的一门应用性极强的学科，具有全程性、综合性、实践性的特点。近几年来，随着我国房地产业地快速发展，房地产企业之间的竞争日趋激烈。在教学过程中，如何结合房地产市场现状向学生讲授房地产市场营销学课程，是摆在每一个从事房地产市场营销学教学人员面前的一个新课题，而案例教学法对学生学习和理解房地产企业营销方法和策略能起到积极作用。
一、市场营销学案例教学的起源
案例教学法也叫实例教学法或个案教学法，它是在教师的指导下，根据教学目标和内容的需要，利用案例展开教学活动，组织学生进行学习、研讨和锻炼能力的一种教学方法。在教学过程中通过分析案例，可促使学生突破原有的知识范围局限，从中学会综合运用更多的知识与更灵活的技巧来处理问题，弥补机械接受知识的弊病。这种方法不单单指向于“教”，而且也涵盖“学”在内，要求教师与学生有更多的投入和参与。
案例教学早在1870年首先在美国哈佛大学商学院和法学院兴起，今天已经被世界各地的商学院广泛接受，成为管理类课程教学的主流方法，其所用课时一般占总课时的1/3以上，有的甚至达到80%~90%。我国的案例教学始于上世纪90年代，虽然我国案例教学在教学方法，教学手段，教学资源上与西方国家大学相比，还有较大差距，但该方法被引入到中国以来，很快被我国专家学者普遍接受，并在教学过程中广泛采用。
二、房地产市场营销案例教学意义
1.案例教学有利于实现理论与实践的结合
房地产市场营销学是一门实践性很强的课程，如果在教学过程中仅注重理论知识的传授而脱离了实践，忽视对学生运用营销理论分析、解决实际问题能力的培养，那我们培养的学生有可能是纸上谈兵的专业人士，在工作中遇到具体的问题便感到茫然和无所适从。因此，如何在教学过程中实现理论与实践的结合，培养和提高学生实际解决问题的能力，笔者在房地产市场营销学教学过程中经过不断地探讨，总结出案例教学是实现理论与实践相结合的有效方法。
2.案例教学有利于培养学生的创造性思维
采用案例教学法，让同学们在老师的指导下分析典型案例，学生被设计身处在特定的情境中，在不充分信息的条件下对复杂多变的市场形势独立做出判断和决策，不是去寻找正确的答案，而在于寻找处理和解决问题的具体方法。通过案例分析，旨在锻炼学生综合运用各种理论知识、经验分析和解决问题的能力，培养学生的发散型、创造性思维方式和创新技能。
3.案例教学有利于调动学生的学习主动性
我国传统的教学方式是“填鸭式”教学。即教师满堂讲课--学生记笔记--复习考试--考试过后全部忘光，学生在学习的过程中完全是被动学习，为考试而学习，提不起兴趣来。案例教学是互动式的教学，使学生变被动听讲变为主动参与，学生以“当事人”身份去解决问题，做出自己独立的决策，从而不断调动学生的积极性和主动性。
三、房地产市场营销案例教学实施
（一）选取恰当案例
案例教学法的成功与否,案例的选择是关键。
首先，应根据教学目标与教学内容选择与之相适应的案例,它必须能体现营销理论和营销策略的本质。一般情况下，教师可在讲课之前介绍引导案例，提出问题，引起学生兴趣，然后进行课程理论教学，让学生带着问题听课，理论课程讲授完成之后，引导学生用营销理论解决案例中提出的问题。
其次，案例应具有典型性、实践性。要选择那些典型的具有代表性的案例, 因为对于典型案例，老师能提供较充分的材料，教师容易讲解，同时学生也易于理解, 这种案例一般能较好满足教学的要求。
再次，尽量选择本土化案例。目前我们在教学过程中经常采用国外的案例, 由于中国的环境和国外的环境有很大的不同, 学生们在讨论国外的案例时经常会对国外具体情况不了解, 难以理解案例的内容, 总是觉得国外案例中的事情和中国的实际情况相差太远, 实用性不够。因此教师应尽量搜集本土案例，以提高案例教学效果。
最后，注意案例的时间性。所选案例要基本反映当前的房地产市场环境和房地产企业状现状，如果案例时间久远不能反映当前实际情况，案例就失去了意义。比如笔者在最近给学生讲授房地产市场营销环境时，选取了济南一家正在进行房地产开发的企业，要求同学们就现在银行存贷利率连续加息、国家宏观调控措施加紧，将居民购买第二套房首付比例上调提高到４０％、济南市在2007年９月份向社会推出中华世纪城经济适用房，对企业房地产开发的影响时，由于同学们刚刚通过报纸、电视等信息传播媒介对这些环境变化已有相当的了解，因此在课堂上学生讨论热烈。
（二） 分组讨论，激发学生参与意识
教师应将学生合理编组，引导每一组学生在理解案例的基础上采取头脑风暴法进行自由讨论，激发学生强烈的参与意识，在讨论过程中鼓励学生发散思维、逆向思维、异想天开想法，尽可能得出尽可能多的答案，不要重视是否得出正确答案，而应重视得出结论的思考过程。最后，每个小组由代表把小组的讨论进行总结，然后代表小组汇报讨论的情况、得出的结论及想要解决的问题。
（三）教师进行合理的引导
案例教学中教师应对学生进行正确的引导。在实际教学中往往会出现这样的问题:一是学生长期以来处于被动学习的地位,要转变为主动学习思考,需要一个过程。为数不少的同学对书写分析报告及发言胆怯,语言表达能力差,教师要给予鼓励,并找平时大胆、活跃的同学先发言,以带动其他同学。在讨论过程中,要注意调动学生积极思考,形成活跃的课堂气氛。二是学生在讨论中容易走题、偏题或争论不休,此时教师要善于引导,去粗取精、去伪存真、贴近主题、引向深入。
（四）做好分析总结工作
一个案例经过学生分析讨论后,教师应综合同学在案例课上的观点及时做出相应的总结,还可要求每位学生写案例分析报告，做到从现象深入到本质,从感性认识上升到教学目标的理性高度。
四、结语
案例教学是师生互动的教学，既要有教师精心编排案例和恰当引导，也要有学生的积极配合，才能取得令人满意的效果。我相信在教师与学生的共同努力下、不断总结案例教学的经验，不断创新，就一定会使房地产市场营销学课程教学更加生动，更加贴近社会实践，提高学生的实际解决问题的能力。
参考文献：
[1]李英子，周伟忠．房地产市场营销学[M]．北京：中国电力出版社,2007.P15-16．
[2]王砥．市场营销学案例教学法研究[J]．场现代化．2007(4)：P 181．
开发单位：大庆市邮政函件局
二、项目背景
邮政DM是依托邮政品牌及强大的网络资源优势衍生而来的宣传媒体，如何充分利用邮政优势来发挥邮政DM的媒体效应，并且在同类DM竞争中脱颖而出，寻找出一条符合邮政特色的DM发展之路，是邮政企业一直探索和研究的课题。
雅居名苑居住小区位于大庆市大同区，由于房地产行业的竞争日益激烈，所以房产商亟待解决的问题是如何更好的宣传自己的产品，我们的问题是如何让房地产商信任我们的产品，让我们可以解决房地产商的需求。同时正值市局举行邮政DM竞赛，所以产品的宣传需求与自有媒体的发展需求相结合促成了此次雅居名苑房地产的DM项目的谋划和运作。
三、营销策略及实施过程
（一）营销策略
1、产品策略
大庆市雅居名苑是一家专业的地产商，大庆市邮政局函件局欣闻大庆新楼盘即将上市，特为其策划设计宣传产品中邮DM广告，加强宣传，以此更好展现楼盘风貌，使其销售更攀新高。
2、渠道策略
通过夹报向辐射小区内投放，保证信息传递的稳妥性，有丰富的内容和诱因，可以让小区居民完整阅读。另一方面沿街发放，扩大信息的传播范围，让更多的城市居民了解我们的项目。
3、概念策略
以“时尚，实用”为主题，将雅居名苑推广出去，彰显现代最时尚、最前沿的生活理念，让市民在众多的房地产广告中记住我们的产品。
（二）实施过程
目前市场上房地产信息广告层出不穷，通过市场调查，以邮政自有的DM为媒介进行宣传。为避免以往的DM各环节存在的不足，着急函件专业策划、销售人员以及名址、设计和投递人员，进行了项目研讨，分别落实了各自的职责，确保整个环节的顺畅进行。
项目研讨后，确定了“时尚，实用”的主题，诠释了乐在其中，活出精彩的概念意义。严格把关设计和投递两方面，解决了以往DM可读性差和投递质量不高的问题，确立了分别以投递渠道和营销渠道两方面进行投递，多利并举确保投递质量。
项目确定后，对所有参与的营销人员进行项目培训，进一步强化邮政DM发展思路。培训后迅速组织和推进，对每一个环节进行把关，确保本次DM的品质，确保客户满意度，最终实现预期目标。
四、营销效果
本次雅居名苑房地产DM项目形成收入0.2万元，拓展了邮政DM的发展方向，确保邮政DM的可持续发展有效地解决了邮政企业产品的宣传渠道，增强了邮政企业产品的购买力。
五、营销体会
1、坚定了邮政DM的发展思路，陆续会做夸大化的邮政DM或与DM相关的产品。
2、根据不同的客户需求，结合不同的专业产品，策划不同的主题DM，制定适合产品销售的策略，开辟专业产品的销售渠道，带动专业产品的发展。
【北京】养老养生地产政策解读开发运营投资融资及案例解析(2015年3月7-8)
【北京】养老养生地产政策解读、开发运营、投资融资及案例解析(2015年3月7-8)
【课程背景】
养老是一个颇具潜力的投资市场，但其走向规范或许仍然需要比较漫长的时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。“追求最适宜养老地产发展的商业模式”成为政府以及企业各界关注的焦点。是开发养老机构，还是在社区项目中配建养老住宅，抑或是开发以养老为主题的地产项目?是持有运营，还是销售?
——本次课程将一一为您解析
【课程特色】
以政策解读为导引，实现开发企业成功获得国家行业的政策与经济最大力度扶持
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以精彩案例为依托，解读养老养生地产开发中企业取得土地有序开发的成功运营
以项目点评为配合，邀请专家与企业家联合研讨双养地产项目开发过程中的难点
以沙龙活动为穿插，针对学员自有双养地产地产项目成果进行点评，答疑解惑
【课程收益】
快速理解发达国家最先进的休闲度假养生养老地产理念与模式
重新科学评估自己所拥有的土地资源属性和企业的开发模式
重新决策是否进入休闲度假养生养老地产领域
科学决策选择适合自己的差异化开发运营服务模式
【课程对象】
●从事养老养生地产投资开发的企业董事长、总裁、总经理、总
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监、高级经理等高层管理人员;
●与养老养生地产相关和感兴趣的管理以及执行人员;
●养老产业策划咨询公司、相关媒体等上下游企业中高级管理者;
●政府职能部门领导，设计院从业人员。
【课程大纲】
一、战略篇
综述：对中国开发养老地产的基本认识
产业化的条件
市场整体需求
行业开发格局
行业发展趋势
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1、养老产业
1.1养老产业概念
1.2养老产业现状
2、养老地产
2.1养老地产概念
2.2养老地产现状
3、综合养老养生地产
3.1综合养老养生的概念
3.2综合养老养生的问题与路径
3.3综合养老养生的突破
4、开发养老地产目前面临的问题
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4.1开发用地价格与政府土地收益的问题
4.2市场购买力低与产品档次偏高的问题
4.3房地产开发与医疗服务相结合的问题
4.4养老优惠政策与养老地产开发的问题
二、战术篇
1、综合养老养生地产项目定位标准
1.1项目选址
1.2适应政策
1.3配套体系
2、综合养老养生地产项目工程标准
2.1建筑规范
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2.2物业类型
2.3景观设计
3、综合养老养生地产项目服务标准
3.1基本服务
3.2增值服务
4、综合养老养生地产项目经营标准
4.1物业管理
4.2对外经营
5.综合养老养生地产投资融资渠道建设
信贷资金
市场融资
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政策资金
物业投资
三、案例篇
1、许教授领军实操的案例(10选4个案例深度讲解)
1.陕西·天汉水城南湖旅游度假区·养生港
2.广东·河源南越王山生态旅游度假区
3.广东·元生源国际健康经济示范区·养生养老社区
4.辽宁·汤池国际高端商旅服务产业集聚区?养老社区
5.辽宁·同兴村城乡一体化试验区?重点项目
6.广西·桂林芦笛(桃花江)国际养生园·重点项目
7.河南·洛阳鼎盛国际运动养生健康社区
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8.江苏·东方盐湖城文化生态养生旅游度假区·重点项目
9.衡阳·湘江国际旅游度假区
10.天津·武清区·天和城运动养生新城
2、养老地产社会案例的专家解析
1.北京·东方太阳城
2.河北·燕达国际健康城
3.上海·亲和源
4.天津·滨海·云杉镇
5.北京·太阳城
。。。
四、沙龙答疑
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学员可预先提供项目资料，利用互动的时间由授课专家进行深度交流，解决项目遇到的困惑与难题。
【拟邀讲师】
许豫宏 ——被媒体誉为“旅游地产界教父级人物”
盛方咨询集团创始人、盛方咨询集团首席专家、盛方商学院首席讲师;
著名旅游经济学者，教授级高级经济师;
著名的城乡战略与旅游经济发展顾问、旅游地产与养老地产规划专家;
国内数百个城市旅游产业经济顾问(规划)、数千家集团企业战略与投资项目(策划)顾问;
天津商业大学硕士研究生兼职导师;清华大学总裁班、北京大学区域经济班、重庆大学房地产EMBA班、武汉大学EDP中心总裁班、中国传媒大学营销班等多家大学培训讲师;
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国内外多家官方机构咨询专家、划设计院(所)技术指导专家;
……
许教授擅长领域：
文化旅游地产;综合养老地产;休闲商业地产;
区域旅游经济;新型城镇化发展;产业创新整合。。
许教授研究专业：
投资开发路径、商业模式设计、首发项目运作、政府政策导读、策划规划设计、市场营销推广、区域战略谋划。。。
许教授个人著作：
曾经出版旅游行业专著《靖宇蓝图与中国县域未来》、《新沂旅游产业园区与中国旅游产业经济未来》、《旅游规划与开发》、《旅游地产开发概论》、《余庆旅居农家与中国三农经济创新模式》、《旅游项目策
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划教程》等六部。曾经出版长篇小说《欲望潮汐》、《河南人家》、《北京规划师》等三部。
许豫宏教授服务过的客户(摘选)：
(一)政府类：
先后为北京市、天津市、大连市、南京市、无锡市、苏州市、杭州市、济南市、青岛市、泰安市、东营市、宁波市、无锡市、秦皇岛市、保定市、承德市、廊坊市、郑州市、焦作市、洛阳市、信阳市、宿州市、丹东市、西安市、汉中市、阿尔山市、铁岭市、宿州市、巩义市等国内100余个著名旅游城市的城市战略发展与旅游产业经济的咨询专家。
(二)企业类：
先后服务过万达集团、万象控股集团、泛海国际集团、万年基业集团、博大集团、中南控股集团、香港保华集团、象屿集团、利海集团、联想控股集团、龙顺集团、大连港投资集团、陕旅集团、港中旅集团、中国浩远集团、广西旅游文化集团、内蒙古万达集团、泰达控股集团、龙城旅游控股集团、海航集团、泰兴隆集团、博大集团、百事通集团、天房集团、国网新源集团、泰山旅游集团、福兴集团、南
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山集团、福星科技集团、大唐鼎旺集团、绿叶集团、泛华集团、北控集团、克拉玛依旅游文化集团、财京股份集团、国泰集团、国鼎集团、亚太集团、实力集团、华屹置业等1000余家企业集团。
(三)论坛类：
先后为上海市旅游(营销)论坛、中国住交会旅游城市论坛、旅游地产开发(北京)论坛、地产国际(深圳)论坛、中国风景名胜区论坛、三峡汉丰湖保护与发展论坛、深圳市大鹏湾保护与发展论坛、太湖投资论坛、东陇海战略发展论坛、中国休闲城市发展论坛、凤凰网房地产论坛、清华大学总裁班、北京大学总裁班、清华房地产商会、厦门旅游地产论坛、中国旅游地产北京论坛、国际海湾生活论坛、湿地保护与开发论坛、文物保护与应用论坛等300余家论坛(培训)做专题讲座。
李玲——北京昱盛宏方景观建筑规划设计公司总裁
从业近十年，具备扎实的城市规划技术功底与专业的区域经济把握能力，深度涉足文化旅游地产策划规划、空间与景观体系规划、区域旅游经济发展战略规划与开发顾问工作，曾参与天津市、杭州市、宁波市等著名城市旅游发展规划，泰山、西湖、兵马俑等国际知名景区旅游规划。主持国内首个国家公园“汤旺河国家公园”发展规划，精心收集
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主持的“克拉玛依石油工业旅游发展规划”分别获得克拉玛依市科技一等奖。2008年以来，专注于旅游地产领域，致力于打通旅游地产“策划规划、开发指导、教育培训、招商运营”的全程顾问体系，助力盛方咨询构建旅游地产行业领袖地位。
擅长的领域：
文化旅游地产策划规划、空间与景观体系规划、区域旅游发展战略规划、旅游业态策划
张杨——养老地产研究院院长、北京盛方咨询集团副总
先后服务于大型国有旅游企业集团和国内知名咨询公司，深度涉足旅游、养老产业的完整流程运营和管理;掌握各类养老、养生项目的整合、策划、规划、设计、包装、推广及执行流程等规律，通过多个项目实践，熟悉养老产业与旅游、休闲、度假、商业、农业等产业相结合的综合开发模式。深入研究养老相关的政策法规及标准规范，针对目前养老地产开发，总结一套行之有效的配套设施建设规范。并针对目前旅游、养老项目经营难题，打通“产品规划+品牌推广+渠道销售”的技术通道，实现从规划设计到项目落地的完整咨询过程。
擅长的领域：
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养老地产项目规划及全程开发顾问工作;目的地旅游产品构建及落地营销工作...邵春——著名品牌策划与市场营销专家
国家旅游局原巡视员;著名品牌策划与市场营销专家;著名文化专家/品牌中国旅游专业委员会会长;全国高科技休闲委专家委员会主任;国家发改委和中国社科院特约研究员;中国旅游标志——马超龙雀策划的参与者;全球最负盛名的美国费城沃顿学院商务论坛特邀演讲嘉宾;国际著名营销案例《无锡旅情》、“中日樱友谊林活动”的策划者;中国城市营销理论的建树者，宁波经验、焦作现象、栾川模式的培育者和倡导者...擅长领域：
旅游市场营销、旅游景区品牌提升、旅游经济、旅游营销策划...王雨舟——中国泛旅游实战型旅游及管理咨询专家
北京盛方咨询集团总策划师;中国民主促进会会员南京师范大学哲学系法学学士;北京科技大学管理学硕士学位;美国德克萨斯州大学
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阿灵顿商学院高级工商管理硕士学位(EMBA);清华大学首批私募股权基金研修专家;南开大学集团化企业法人治理中心特约研究员;综合性集团战略发展规划、法人治理构建;凯跃集团(综合性百亿集团)副董事长、总裁;泛旅游地产策划专家;旅游投资运营、资本运作实战型专家...擅长领域：旅游投资运营管理、大型产业园规划、多产业链构建、区域旅游规划、综合性集团战略发展规划与法人治理构建...【费用说明】
【组织机构】中房商学院
【专业支持】全国旅游地产专家委员会
【时间地点】2015年3月7-8日 北京
【课程形式】实战案例解读+十年经验分享+沙龙答疑解惑
【课程费用】4880元含培训费、中餐费、场地费等(住宿代订，费用自理)
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它首先勾勒的，是一个概念：元年。它针对的，应该是一个高端的群体，所以完全不用考虑交通啊，物业费啊，周边环境啊等等犄角旮旯的事。
文章的内容，我在这里就不一一复述了，有兴趣的话，每周四都可以关注一下的。首先推出的是“变形记”，一种地域的优越感，一种尊贵的感觉。其次，是对整个地区的规划概念，以及各项落实的规划。这是一种典型的欲擒故纵手法，先不介绍房型，售价等等最实质的东西，先讲一些很虚幻的，很概念的东西，等你上钩了，再套牢你。不过，说实话，对付有钱人，就是要这样。
他愿意花钱买的，绝不是南北通风，经济适用。
右侧的，是一张典型的别墅广告：有效果图，有文案，有设施，有地理位置，有联系方式，很中规中矩的一份案例。
现在看到的左右两侧的房地产广告，比较有特色。上半部分和下半部分是两个截然不同的房地产广告，上半部分是以文字为卖点，下半部分是以图片为亮点。一个是以真情打动人，一个是以好感博得人心。不过，左右两份的模式，真是惊人的类同啊。我特地选取出来，归类整理。
篇二：房地产广告案例分析
房地产广告案例分析
以那些房地产做起广告来，也是大手笔，弄了一个专题，左边的是
专题封页，就占据了整整一个版面。
它首先勾勒的，是一个概念：元年。它针对的，应该是一个高端的群体，所以完全不用考虑交通啊，物业费啊，周边环境啊等等犄角旮旯的事。
文章的内容，我在这里就不一一复述了，有兴趣的话，每周四都可以关注一下的。首先推出的是“变形记”，一种地域的优越感，一种尊贵的感觉。其次，是对整个地区的规划概念，以及各项落实的规划。这是一种典型的欲擒故纵手法，先不介绍房型，售价等等最实质的东西，先讲一些很虚幻的，很概念的东西，等你上钩了，再套牢你。不过，说实话，对付有钱人，就是要这样。
他愿意花钱买的，绝不是南北通风，经济适用。
右侧的，是一张典型的别墅广告：有效果图，有文案，有设施，有地理位置，有联系方式，很中规中矩的一份案例。
现在看到的左右两侧的房地产广告，比较有特色。上半部分和下半部分是两个截然不同的房地产广告，上半部分是以文字为卖点，下半部分是以图片为亮点。一个是以真情打动人，一个是以好感博得人心。不过，左右两份的模式，真是惊人的类同啊。我特地选取出来，归类整理。篇三：新广告法解读： 让虚假地产广告打回原形(最新)新广告法解读： 让虚假地产广告打回原形
1、项目有多远，不得讲时间
解读：“x x分钟直抵大市口”、“与高铁站无缝对接”、“与万达广场零距离相拥”、“距x x区政府仅x x分钟路程”??在过去的楼盘广告中，这种利用耳熟能详的公共建筑、高铁站、机场等重要的交通枢纽、周边地标性建筑作为参照物，表示项目距离的手法屡见不鲜。
不过，所谓的“x x分钟”、“零距离”、“无缝”究竟是以什么方式进行时间计算，是乘公交、步行，还是开车，抑或开飞机？购房者往往一无所知。而且，这个时间走的哪条路线，是否已囊括发生交通拥堵、遇到突发情况等不确定因素所耗费的部分，开发商通常“遮遮掩掩”，购房者则如雾里看花。本次《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》中明确规定，广告中不得发布以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。几分钟生活圈、几分钟到中心区等措辞，以后只能挥手saygoodbye了。
典型案例：一些偏远楼盘为了表明与市中心距离近，几乎都会拿cbd作为参照物表述距离。在镇江，多数在售楼盘基本都会把罗临近万达、大市口卖点。以龙岗某楼盘为例，其宣传资料称，5分钟至大市口，15分钟至万达，事实上，除非深夜或者这些道路根本没人，否则你难以像广告中描述那般飞速抵达各处。
2、房子有多大，不得只讲赠送率
解读：新房产广告法中指出，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。在房价突飞猛涨的当下，以各种名目将房子赠送率、使用率宣传得“天花乱坠”的楼盘不计其数，土地资源稀缺的深圳尤甚。不可否认，这一招对于诸多需要大空间、却无法承担大户型的刚需客户具有一定诱惑力。
然而，楼盘宣传文案中一般多以“买一层送一层”、“使用率高达x x %”、“绝版高拓”、“n +1房”等形形色色的广告语来许诺，却从不明确标注房源的真实面积。新广告法落地之后，这种“坑爹”现象将“销声匿迹”，开发商不能再任性地吹嘘户型，而不标示具体的建筑面积、赠送面积了。
典型案例：无论是广告单张，还是户型图，n +1户型都是众多开发商惯用的宣传噱头。某楼盘，在新品入市之际大肆宣扬针对刚需置业群体设计了n +1的创享空间，轻松实现两房变三房、三房变四房。可是，究竟套内实际的使用面积和赠送面积有多少，开发商并未明示，购房者可能稀里糊涂就掉进“陷阱”里。
3、每年升值x x，不得再承诺
解读：在新广告法第二十六条第一款里规定，房地产广告里不得含有“升值或者投资回报的承诺”内容。并且，不得对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或暗示保本、无风险或者保收益等。销售之后返租曾经在商铺、写字楼和公寓的销售中，是比较常见的做法，其中不少商用物业甚至提出5年回本50%等承诺。但之后随着一些项目返租过程中开发商跑路，或是经营不善清场关门情况的出现，深圳对于返租、承诺保底收益和升值等广告内容早已明令禁止
典型案例：除了“首付10万惠城麦地核心地段，千亿商机产权旺铺10万元/间起”、“月赚3000，即买即回36%”等承诺保底回报字样之外，该广告还极具诱惑性地提出“做暴富老板的机会来了”以及“拿着房产证轻松做老板”，相信新广告法执行之后，这种广告内容首先要调整。
4、开盘销多少，不得乱吹嘘
解读：新广告法第十一条规定，广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。
在过去很长一段时间，“售罄”和“抢房”是可以被制造的。100套房一次性推出，也许只能卖掉60套，售出6成，但是如果每次只推20套，你说现场会不会火爆？开发商通过定价策略来实现市场上所谓的“小步快跑”，也就是分批发售，并且每次都对外宣称，售罄了，又售罄了。
典型案例：某楼盘，这个广告真的是极为典型的案例。当我们看到“四次开盘四次售罄”的时候，再辅以“盛世开盘”的火爆图片，第一反应是，这个盘销售好抢手。可是当仔细观察推盘量的时候会发现，3月28日推出97套，3月29日加推了33套。
5、“最”字头，不得随便列
解读：在新广告法的广告内容准则当中，第九条第三款规定，广告不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语。以往较为常见的情况容易出现在描述项目环境时称“国家级”，或是强调项目品质时称“最顶级”。但这条新规并非针对房地产广告，实际影响并不太大。这主要是因为此前广告法在执行中对房地产行业此类说法的要求就颇为严格，出现这一类用语时往往会审核其来源出处，一旦存疑便不允许刊发。
不过，也有一些原本用“极致”等词汇作为项目推广标签的楼盘近期主动修改了文案，以规避新广告法的雷区。
典型案例：以显眼的字号和颜色凸显“最中央、最好房”，并在文中自称“第一开发商”，显然是与新广告法的规定背道而驰。今后再使用这样的字眼，广告主将可能面临“二十万元以上一百万元以下的罚款”的处罚，严重的甚至被吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件，一年内不受理其广告审查申请。
6、未拿预售证，不得发广告
解读：在新广告法的配套规章《房地产广告发布暂行规定修订稿》第四条当中规定，未取得该项目预售许可证的预售房地产不得发布广告；而第五条则再次强调，发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；房地产预售、销售广告，必须载明开发企业名称、代理销售的中介服务机构名称和预售或者销售许可证书号；此外，预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
由于目前入市的新盘绝大多数处于预售状态，广告也多在取得预售许可证前开始酝酿或发布，因此，该条规定涉及面颇广。由于房地产开发企业取得预售许可证10日内必须开始销售商品房，在该规定施行之后，楼盘的宣传推广期将被大大压缩。
7、买房送学位，不得瞎误导
解读：让孩子入读名校，是许多家长梦寐以求的事情。尤其是在学位紧缺的深圳，许多人购房几乎都是奔着孩子就学去的。许多房地产商以此为“商机”，纷纷打出“买房子送名校学位”、“9年一站式教育”等以教育资源做卖点的广告宣传语。但因其中不少楼盘存在宣传与实际情况不符的情况，加之教育部近年调整“学区”，导致客户购房后无法享受到开发商此前在广告中宣称的教育资源，由此引发的业主投诉和维权事件不断增多。因此《新广告法》写明，房地产广告中规定了不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，并禁止对规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件做误导宣传。这将有效减少客户与开发商之间因此而产生的矛盾纠纷。
典型案例：某高端地产项目当初销售时打出了“买房可以上学”、甚至在楼体上打出“名校为邻，走路上学”的标语，吸引了不少有入学需求的家庭前来购房。可事实上，买了这儿的房并不意味着业主子女就能就近上学。
8、xx元/㎡起，不得再滥用
新规解读：可能我们每个人在拿到楼盘宣传单时，都被那大大的数字吸引过，于是心里暗喜“咦，好像价格还不错，不会是捡了便宜吧？”然而却常常忽略了数字之后还跟着的那小小的“起”字。当你被数字打动，兴奋地去看房时，才发现数字标注的房子基本差到是没法买的，或者已经卖光了，甚至根本就不存在。
新广告法要求，广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。也就是说，“起”字将消失在数字之后，今后在宣传页中涉及到价格的，会明确标注“×× 元——— ×× 元/平方米”。
典型案例：某城一楼盘公然在其广告宣传中打出“3999元/㎡起”的字样，其中以巨大的数字凸显出房屋价格，然后以不易被察觉的小小的“起”字跟在数字后，是地产商吸引客户的惯常做法。另外，记者搜索资料发现，除了“x x元/㎡起”之外，借势营销也成为广告宣传常态。例如，某楼盘借其项目临近一线大品牌项目而在宣传页上打出“万达旁”、“大品牌”等字样，借此为自己的楼盘“镀金”。新广告法明文禁止了此类容易误导准买家的宣传方式，今后此类宣传方式将面临严厉惩治措施。
篇四：房地产营销失败的案例
房地产营销失败的案例
北京玫瑰园是一个卖了十几年的别墅项目，实际上它的规模并不大，除了几经易手，地理位置不佳和公司管理混乱外，营销失策也是很重要的一点。
地产营销人员总是容易犯一个大错，拿玫瑰园来说：为了达到明确目标群体的要求，就把自己定位在了一个过于拥挤和客群过少的市场，这就是过分定位，形象窄众化的表现。玫瑰园所有的报广都给人感觉玫瑰园像是北京最贵的、北京最奢华的、北京最别墅的，以至于“别墅还是玫瑰园”，这句话都蹦出来了，而他们自己还沾沾自喜，以为报广多么成功似的。结果富豪本来圈子人就少，去看的只有一小部分，不满意的又居多，真正购买的富豪自然就少了，而想步入富豪阶层的中产阶级又被吓着了不敢去看，实际上这部分中产阶级才是玫瑰园真正的居住者和购买客户。
真正成功的营销定位，应该是象ipod那样的：“for young people of all ages（为所有年轻人准备）”。实际上真正能买得起ipod那么黑那么贵的产品的年轻人又有几个？或者象阿玛尼一样就定位的“为有品位的人”。什么叫有品位？我还认为我比煤窑大款有品位呢。同样宝马的营销定位也是它畅销的基础，如果它定位为：“为层峰人士定制”，我相信销售就会很悲惨。
实际上在现在的地产营销和广告界，犯的都是这样的错误。比如2004年我参与的北京一个别墅项目“金碧湖畔”。一句“影响那些有影响力的人”和这一句话所衍生出来的主题和定位，就造成了如今形象的窄众，虽然现在卖得不差，但是窃以为是市场的原因，而非我等营销人员的功劳。所幸我在左突右闯中豁然开朗，也算为时未晚。
但是年前去沈阳谈“翔凤国际山水别墅”代理的时候（帮朋友开的代理公司的忙），竟然看到了同样的一句话，大概这家公司或这项目的代理公司和广告公司对我们04年做的“金碧湖畔”非常欣赏，但是却没有深入的分析“金碧湖畔”的销售成功是北京大势所趋造成的，沈阳却不具备这种市场环境，所以错误的定位自然造成了失败的销售，对此我是非常非常的深表歉意的。
本文主要是谈失败地产营销案例的，所以对成功的定位和正确的方向性就不深入描述了，心得这种东西是仁者见仁、智者见智的。
另外，再提两点定位失误，一个是很多地产项目都把自己的产品定位在一个不重要的特点上，比如：“宽house”和“汤house”，宽和汤对别墅产品而言是重要的特点吗？是购买的第一决定因素吗？恐怕没有一个客户会把这两点放到第一位上；另外一个就是定位于并不需要的产品变化上，比如：“大钟寺商业广场--第四代商业广场”，什么叫第四代？如果说前三代是商店、商场和综合shopping mall的
话，他们之间的差别那是非常明显和共识的，第四代是什么？实际上看完后觉得完全就是一个杂烩而已。
对于现在很好的地产市场环境来说，我的这些细微的心得体会实际上等于屁话，但是我一直相信牛顿第三定律：“当有一股力推动的时候，一定会有另一股反力来改变它的方向”。现在你取“朝庭”这么傻的名字，或者定位“银泰--北京第一高楼”都没有关系，反正买单者众，权当茶余饭后的谈资好了。篇五：虚假广告案例
虚假广告案例
案例一：嘉兴市秀洲区华山门诊有限公司发布虚假医疗广告案
院??(共计8家)”的名义以及刊登24位会诊专家照片来对当事人进行宣传。截止查获之日，当事人已使用上述病历卡400本。
嘉兴市工商局秀洲分局认定上述行为已分别构成了《浙江省反不正当竞争条例》第十一条第一款第(四)项之规定，属于利用其他虚假宣传对其经营状况作引人误解宣传的行为、违反了国家工商行政管理局、卫生部令第16号《医疗广告管理办法》第七条第一款第(五)项之规定，属于利用其他医学权威机构名义和医生形象进行宣传的违法行为。根据《浙江省反不正当竞争条例》第二十八条和《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条第一款之规定、国家工商行政管理局、卫生部令第16号《医疗广告管理办法》第十五条和国家工商行政管理局令第99号《广告管理条例施行细则》第二十二条之规定，责令当事人改正上述违法行为，消除影响，并处罚款人民币50000元。
案例二：金华开出首张巨额罚单重罚虚假医疗广告
2006年9月，金华市工商局江南分局开出巨额罚单，对金华同济门诊部发布的虚假医疗广告处以二十七万元的罚款。
案例三：龙泉市“格朗明近视弱视保健中心”虚假广告案
当事人吴某与林某于2006年6月1日起合伙设立“格朗明近视弱视保健中心”，同年6月9日，在龙泉市新闻传媒中心今日龙泉上发布了一则名为《一个事实引发的思考》的广告，主要内容称：格朗明调视膏，其疗效经国内20余所大型医院验证，65000例近、弱视患者三年多药理临床实验，各项指标均达到国际sda领先认证，有效率高达96%，治愈率高达91%。被权威专家认定为目前世界上治疗近视、弱视最先进、最有效的绿色疗法。是经过国家卫生部特别鉴定的国家级新药，并喜获国家专利(专利号为：97108531-5)。同期，两当事人又出资800元擅自印制相同内容的宣传单，通过散发、传递的形式，宣传和介绍格朗明调视膏。
经查发现两当事人宣传和使用的格朗明调视膏系一种保健用品，而非宣传中所称的药品，且当事人对广告中所做宣传亦不能提供事实根据。调查同时查明，从2006年6月3日起至2006年6月22日案发时，当事人在未经工商行政管理机关核准登记领取营业执照，即擅自开业以龙泉市格朗明近视弱视保健中心的名义对外营业，收取营业款7568元，非法获取利润4688元。
龙泉市工商局认为，当事人未经工商行政管理机关核准登记领取营业执照,擅自开业无照从事经营的行为违反了《浙江省取缔无照经营条例》第二条规定，属无照经营行为。其在龙泉市新闻传媒中心“今日龙泉”上发布虚假广告和擅自印制散发虚假宣传单的行为违反了《中华人民共和国广告法》第三条、第四条以及《印刷品广告管理办法》第四条的规定。根据根据《浙江省取缔无照经营条例》第十一条、《中华人民共和国广告法》第三十七条、《印刷品广告管理办法》第十八条之规定，责令当事人改正，没收无照经营违法所得4688元，并处以罚款5500元。经台州市工商局路桥区分局查实，韩国崔起荣院长并没有在该医院坐诊，广告中所称“由韩国崔起荣院长定期坐诊”内容与事实不符。路桥分局认定当事人利用广告对其整形美容医疗活动作虚解宣传，其行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条的规定，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条的规定，责令停止违法行为，消除影响，并处以罚款20000元。
案例五：杭州工商揭穿“一次性吸脂近50公斤世界记录”弥天大谎
2006年6月至7月间，杭州工商局拱墅分局在广告监测中发现杭州艾美整形美容医院先后于6月9日、6月13日和7月26日在报纸上发布医疗广告，广告中称“世界吸脂大师王志军2004年创下一次性吸脂近50公斤的世界纪录”，并把郭同荣、王志军主治医师、潘宝华副主任医师的专业技术资格宣传为主任医师。拱墅工商分局认定该行为违反《广告法》
第四条规定，属利用广告作虚假宣传的违法行为，根据《广告法》第三十七条的规定，责令其停止发布上述违法广告，公开更正消除影响，罚款10万元。
案例六:四川德兴堂保健制品发布虚假保健食品广告案
案例七：义乌阳光美容医院发布虚假医疗广告案
2009年1月，义乌阳光美容医院发布以除痘、祛斑等为内容的印刷品广告，广告中宣称该院“歼灭痔疮不留痕”、“二氧化碳取痣除疣”、“神话c6智能祛斑王美肤系统是黄褐斑的强力杀手”等内容，其行为违反了《浙江省广告管理条例》的规定，属于发布虚假医疗广告的行为，被义乌市工商局责令立即停止发布，并处罚款15000元。
案例八：东阳市华山综合门诊部发布虚假医疗广告案
2009年9月，东阳市华山综合门诊部为吸引病人就医，在东阳城区菜市场周边发放《健康家园》医疗广告宣传刊物。在该宣传刊物上虚构了多名门诊部医生的简介及专家介绍，虚假发布“妇女免费体检”、“权威医疗市妇联免费体检定点单位”、“各项检查费、化验费全免”等信息,违反了《广告法》、《医疗广告管理办法》的有关规定，被东阳市工商局责令立即停止发布，并处罚款10000元。
案例九：林月明发布虚假网络广告案
浦江县玉尔龙饰品厂个体经营者林月明，于2009年3月份起在阿里巴巴建立网站，虚构“浙江玉尔龙饰品有限公司”名称、故意扩大企业规模等相关信息，其行为违反了《广告法》的有关规定，属于发布虚假广告的行为，被浦江县工商局责令改正违法行为，并处罚款5000元。
案例十：天盛塑料五金发布非法性用品网络广告案
金华市天盛塑料五金厂于2008年下半年开始在其自身网站及中华企业录等网站发布性生活用品产品广告，在网站上张贴了本厂生产的成人性生活用品增大器套装、增大器等产品的图片，并在图片下配上介绍产品的文字,违反了《广告法》、《广告管理条例》的有关规定，属于擅自发布违背社会良好风尚内容广告的行为，2009年被金华市工商局金东分局责令立即停止发布，并处罚款3000元。
一、采用案例教学调动学生学习房地产评估课程的积极性
我国《房地产估价规范》明确了房地产估价方法, 从事房地产评估工作必须按照《房地产估价规范》规定的方法评估, 所以必须先让学生学会房地产估价方法, 主要掌握市场比较法、成本法、收益法三大估价方法, 估价方法的讲授最好采用案例教学法, 能够调动学生的学习积极性, 吸引学生学习注意力, 让学生积极参与教学活动, 学习效果显著。案例教学法是主要通过对案例的描述, 引导学生对案例进行分析, 掌握基本原理、方法的教学方法。主要包括以下几个过程:
第一, 教师精心准备教学案例, 案例必须从实际中来。要求教师有丰富的实践经验, 参与房地产项目的评估工作。一方面, 教师要具有丰富的实践经验, 掌握不同项目的评估技术, 能够灵活的应用于教学。另一方面, 这一行业要求评估人员掌握房地产市场价格, 而市场价格是在不断变化中的, 选取案例的评估价格要与市场行情相一致, 这也要求教师经常参与实践活动, 而且在教学过程中必须明确地告诉学生, 一个好评估师必须对你所在城市房地产价格了如执掌, 这一观点应贯穿于教学的每一环节。
第二, 案例要具有系统性。将案例进行编排处理, 讲解每一种估价方法时由简单到复杂逐渐应用案例, 编排案例方法为:首先, 将案例房地产拍摄录像或照片利用多媒体教学手段, 将案例的外部环境及项目内部结构、设备、装修等介绍给学生, 结合学生所学的估价方法, 组织学生根据项目情况介绍对评估项目进行分析讨论, 选用评估方法评估出房地产价格, 撰写估价报告。然后, 教师对学生的估价报告及估价结果进行讲评, 指出学生错误的观点, 引导学生思考, 得出正确结论。
学生通过案例教学, 掌握房地产估价方法和每种方法的操作过程, 将所学知识应用于实践。
二、注重实践能力的培养, 将所学评估技术应用于实际工作
根据《房地产估价规范》将估价方法讲授后, 进入估价方法应用阶段, 具体操作过程如下:
第一, 做好准备工作, 包括设计绘制房屋建筑物评估作业表、房屋附属设备勘察表、房地产评估业务约定书及制定评估计划等。主要指出在评估过程中应注意的问题, 给学生评估思路, 指出此类项目勘察内容及应搜集的资料, 以便学生在实际应用中有一个清晰的思路, 了解每一项工作的目的, 以便学生在实际工作中体会课堂上学会的知识。
第二, 教师先选好项目, 带领学生进行现场勘察, 这一环节主要教会学生实际勘察现场的方法。主要内容有:首先勘察房地产项目, 包括房屋结构、使用情况、新旧程度、建筑面积、楼层朝向等;然后勘察房屋的附属设备、装修情况等;还要指导学生勘察项目周围环境、交通状况等;最后指导学生填写项目勘察表, 列出委托人应提供的房地产权属证明材料。
第三, 搜集与评估项目有关的房地产价格资料, 根据项目勘察情况及所评估房地产项目类型, 让学生明确搜集资料内容和调查的区域范围, 这一环节主要让学生学会搜集交易实例、寻找具有可比性房地产项目价格的方法。这项工作让学生自己完成, 既锻炼学生与人交往的能力又可以熟悉房地产市场情况。
第四, 回到课堂, 学生将搜集的资料整理汇总, 教师指导学生评估项目价格, 撰写估价报告。通过这一过程能检验学生学习的效果, 同时也能将所学知识应用于实践。
房地产评估价格的准确度也取决于学生对市场价格的把握, 还要布置学生做市场调查, 每周布置学生进行一次市场调查, 培养学生良好的学习习惯。同时, 房地产经营与估价专业的其他课程也需要学生充分了解市场, 为学生学好专业课程奠定基础。
三、成绩考核以实际评估项目为主, 考核项目评估技术
房地产评估是一门操作性很强的学科, 教学目的是让学生掌握房地产评估技术, 并应用实践。笔试为主答卷的考试方法只能考核学生对知识的掌握程度, 不能考核学生的实际应用能力, 采用实际评估房地产项目, 撰写估价报告, 教师根据评估项目和学生撰写的估价报告提问, 学生回答的答辩考试方式, 通过答辩考核学生对专业知识的掌握程度, 通过评估房地产项目考核学生对知识的应用能力, 从这两方面综合评定学生学习效果, 给出学习成绩。这种考试方式督促了学生加强实践环节学习, 注重培养学生的能力。
总之, 房地产评估课程教学利用现代化教学手段, 将房地产评估案例展现于课堂, 让学生掌握评估技术, 利用实践教学环节应用所学的评估技术, 培养符合房地产评估行业需求, 上岗就能工作的高素质、实用型人才。
摘要：房地产评估行业急需评估专业人才, 为培养适合市场需要的应用型人才, 教师在教学过程中, 应采用案例教学法将房地产评估过程展现于课堂;采用案例教学方式, 使学生掌握评估技能;改革考试方法, 促进实践教学环节。
【关键词】房地产投资；基金投资；项目财务监管
房地产投资基金属于投资房地产行业的一种投资基金，可以按照是否直接投资到房地产上，将其简单的分为直接投资房地产行业公司发行的股票或者是间接投资房地产产业基金，也是我们常说的房地产抵押金。房地产抵押金主要借助投资房屋或者是抵押贷款的方式进行间接性的房地产投资。早在上世纪六十年代，美国就已经首先进行了房地产投资资金活动，但是由于这项工作风险性比较大以及收益不稳定等特点，美国又出现了房地产投资商开办的房地产信托基金，并且信托基金中，汇集了相当多的消费者的资金，通过这种方式为房地产业的发展提供了机会，使用这种方式进行大量融资。目前我国房地产投资基金行业还处于萌芽阶段，各方面法律政策不仅没有相应的扶植政策，反而在一定程度上会阻碍该行业的发展。本文将对如何提升我国房地产投资资金投资项目方面的财务监管存在的问题进行简要分析。
一、实施整体财务监督的基本原则
目前我国的房地产投资资金投资项目当中，资金投资的总体是开发商、投资的基金以及相关投资者这三方人士，三方人士之间相互配合，运行所有的资金对外进行房地产项目投资。所以作为房地产投资基金以及投资项目的财务监管方面，应该时刻根据时代的步伐走，使用比较灵活多变的监管方式对其进行监督与管理，保证房地产开发工程项目投资基金以及开发商等基本资金来源方面可以有效的沟通。
我国房地产投资行业战略性比较低，房地产投资资金方面，在认定一项开发工程时，会将手里的资金对其无限制投放，并且属于不计代价的投放，适中采用比较单一的投资行为进行投资，并不是为了掌控房地产方面开发的项目而去运营的。
房地产投资基金本身属于金融行业的一份子，自身具有明显金融性，并且基金向外的投资项目不属于直接参与到所在公司日常管理中的一部分，所以必须重视这部分资金的项目外部监督。
在进行房地产投资基金投资项目财务监管的时候，必须要采取适中的原则，首先要保证资金正常使用，在正常使用的情况下还不能够因为要对这部分资金进行监管，就影响这部分资金的正常运行。针对部分资金而排出的监管代表需要和项目决策层相互联系、相互配合，保证基金预算、计划等方向以及范围都在预算之内。在实际工作中，可能会发生超出预算的范围，在发生这种情况的时候，必须要报请项目公司，由项目公司和基金方面进行相互协商，制定相关增补计划之后，再对这部分计划进行签批。整体监管的重点在预算外的部分，并且对大额度的计划外资金使用也要进行严格把关，并且要注意整体工程的回笼资金回收工作的进展。
进行资金对外投资，完全等同于项目自身投资者和项目所在公司进行合作，所以想要相互协调配合，收线要满足监管的需求，但是却又不能过于死板。需要将基金和项目公司以及整体股东们整合到一处，加大他们之间的沟通协调，及时找出问题，并对问题进行解决，保证企业整体的高速运转。
二、房地产投资资金投资项目财务监管工作关键点
在签订投资框架协议之前，要对投资项目公司自己拿出的财务相关的资料进行全方位调查，介入公司进行深入调查，并且对这部分资料进行判断，保证资料的真实性以及严谨性。调查工作最好由中介去做。
派出己方单位比较相信的财务工作人员进入到监督小组内，并且要保证派出人员的通讯随时保持畅通，要做到派出人员和基金管理公司人员随时可以沟通，并且对于重大事件可以不计时对基金经理进行报道，之后由经理组织相关议程，对该问题进行探讨。
想要更好的进行财务监督工作，收线就要明确自身的财务支出审批制度。在进行投资之前要和原股东以及项目公司之间明确基金现场的权限。对大额资金进行收付的时候，必须保证资金可以全额入账或者是出账，对于其中比较不合理的项目可以不予支付。按照日常授权已经支付的款项，对销售款和回笼的资金进行收集，并将这部分资金转移到公司账户中。要加大对重特大财政开支的报道管理制度，对重特大事项进行财务开支之前，作为投资单位必须要无条件的向基金管理公司提交报告，只有报告同意之后才可以进行开支。
资金管理公司每隔两个月左右要到投资公司进行审计监察，基金方面派出的财务代表也可以作审计小组中的一员，参与到实际内部审计工作中去。
在财务监理人员方面，我国基本都使用来自基金管理单位中内部财务部门中，被指派到投资项目上的基金财务代表，作为基金管理单位来说，应该严格按照相应的执行招聘上岗的制度上岗，并且针对已经被录用的人员进行比较系统的教育培训，保证工作人员自身素质可以满足工作的需要。
三、结束语
随着时代不断发展，人们的理财观念发生一定的改变，企业想要稳定运作，充裕的资金是前提。本文主要从目前我国房地产投资基金投资项目财务监管方面存在的问题入手，对如何提升这方面工作质量做了简要分析。
参考文献：
[1]桑宽，荆紫薇，罗玉龙.浅析房地产投资基金项目财务管理中存在的问题[J].经济周刊，2013（14）.08-09
[2]吴春玥.房地产投资基金投资项目财务监管问题探讨[J].价值工程，2012（04）.22-25
作者简历：
