房地产投资案例分析（精选8篇）
反其道购买老公房
王先生一直和父母关注地产投资，但是王先生的选择方法却与旁人不同。早在左右，王先生就把眼光放到了地产投资领域。当时不少人将眼光投向新建商品房，而王先生则反其道行之，打算购买公房。“我最初开始选的时候，看中的是公房价格低，当初做这个决定，还是有不少人觉得奇怪。”王先生告诉记者，不少亲戚朋友看到自己花钱买“老房子”就纷纷提出异议。
“可是我十分坚持。当时，我选择的是市中心的老公房，但是区域还没有选定。”王先生告诉记者，自己当初一口气花钱购买了普陀区两套公房，购入时价格相当便宜。“我看中的并不是现在的价值。因为当时公房离华师大很近，而且普陀区将来的规划前景十分诱人，在规划还没有实施阶段，可以靠华师大来带动。所以我一口气买了2套。”
王先生告诉记者，自己当时的这种做法的确引起了“非议”，朋友坦言，要等到老公房升值，不知道要几时，投资很难快速见效。
楼市大涨房价翻番
“谁想到现在价格已经翻倍了。”王先生告诉记者，自己当时做好了长线投资打算，没想到后来楼市会大涨。“其实我当时倒没有这样投机打算的。”
王先生告诉记者，“现在这样的房屋行情很好，尤其是老公房的租赁十分抢手，每个月的租金收入就不少。”王先生坦言，如果将来购房的话，这两套房源一旦脱手，可以在内环内购买一套不错的两房。
“不过这两套房源的地理位置和周边配套均不错，我还是打算继续出租，收取租金回报。等到整个普陀区规划全部起来，那个时候房价才达到我的心理价位，这个时候再抛也不迟。”王先生的投资方法十分稳健。
后市还是看中地段
尽管已经拥有了两套住房，王先生还是打算在市中心寻找房源。“毕竟老公房是拿来投资收租的。”
选择新房方面，王先生还是看中地段，“跟着规划走，总不会错。”王先生说道。“我对普陀比较熟悉，目前中意的是普陀区靠近中山公园的新房。”王先生告诉记者，他看中的楼盘沿苏州河而建，居住环境好，靠近中山公园和华东师范大学，周边配套较为完善，附近配有多条轨道交通，2、3、4号线站点步行都无需花费很长时间，出行非常方便。
“上海的东部地区发展已经相对饱和，目前整个发展趋势是向西扩张，除了普陀之外，徐汇和闵行也是一个不错的选择。”王先生告诉记者。
关键词：房地产投资信托,REITs,作用机制
房地产投资信托 (Real Estate Investment Trusts, REITs) 概念起源于19世纪60年代, 是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式, 投资者可以通过证券市场购买, 享受投资回报。REITs是房地产证券化的一种典型形式。
1 REITs的IPO和信号传递效应
REITs进行首次公开发行 (Initial Public Offering, IPO) 可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号, 也表明了房地产市场存在投资机会, 需要资金支持。投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人, 这些人可以发现房地产市场的投资机会。因此, 如果REITs通过IPO的方式筹集资本, 那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论。
在对REITs定价研究的基础上, 很多学者研究了IPO的信号传递效应 (Signaling Effect) 。Michaely和Shaw (1994) 、Benveniste et al. (2002) 以及Lowry和Schwert (2002) 认为, IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号。近期的一些研究认为, IPO行为是与市场偏好紧密相关的。这种信号效应可以从以下两个方面来探讨。
1.1 内部效应
非对称信息假说认为, IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号。公司进行IPO后, 在市场逐渐获知公司的真实价值后, 公司进行再融资 (Seasoned Equity offerings, SEOs) 就可以获得比较优惠的价格, 也可以弥补IPO时的损失。因为REITs可以享受税收减免, 所以REITs没有动力去发行债券融资, 又因为REITs必须至少支付其净收入中90%的份额作为红利, 因而REITs不得不通过再融资 (SEOs) 的方式筹集资本。所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要。Chinmoy Ghosh, Raja Nag和C.F.Sirmans (2000) 采用信号传递模型 (Spiess和Pettway, 1997) 进行研究得出结论:IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资;定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的;REITs在IPO时定价过低, 那么它在再融资 (SEOs) 时也会低估发行价格。
1.2 外部效应
REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份, 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应, 在整体市场资金量给定的情况下, 会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力。
因为REITs进行IPO时会披露出有关证券市场的相关信息, 因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券。为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来, Aigbe Akhigbe, Jarrod Johnston, Jeff Madura, Thomas M Springer (2004) 对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究, 发现一般情况下, “竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益。Aigbe Akhigbe, Jarrod Johnston, Jeff Madura, Thomas M.Springer (2004) 选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析, 认为在以下条件得到满足时, 该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显:该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大;市场条件不好时;进行IPO的REITs数量较多时;该IPO不是伞形合伙REITs (Umbrella Partnership REIT, UPREIT) 。总之, REITs进行IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号, 但该信号会随着IPO特点的变化而变化。
2 REITs的规模经济效应
多数研究者认为REITs存在规模经济特性, 认为REITs规模越大, 其运作效率越高, 因而主张REITs进行大规模并购。
Bers和Springer (1997) 使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性, 他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在, 在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济, 实证研究证明, 规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件。Ambrose和Pennington-Cross (2000) 的研究也证明了REITs规模经济的存在。Anderson et al. (2001) 使用DEA (Data Envelopmen Analysis) 方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况。
REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响。现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制, 这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益。Capozza和Seguin (2000) 调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好, 他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆, 债务成本比较高。Bers和Springer (1998b) 的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率。
除了管理类型外, 使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响。一方面, 债务利息的支出会减少现金流, 这会迫使管理层更加节约成本;另一方面, 高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率。Bers和Springer (1998b) 认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率。Anderson et al. (2001) 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关。
总的来说, 认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为, REITs在成本上是有效率的, 并且存在规模收益递增, 也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话, REITs会从中获益。也有证据表明, 在1995-1997年间, REITs行业变得更加有效率。
3 REITs的抵御通货膨胀效应
早期的研究认为, REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系。根据Fisher (1930) 理论, 资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率。在实际收益保持不变的情况下, 更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益, 也就是说如果投资者想要维持同样的购买力, 那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益。Sirmans (1987) , Hoag (1980) , Brueggeman et al (1984) , Miles和McCue (1984) , Hartzell et al. (1987) , Gyourko和Linneman (1988) 认为房地产是很好的通货膨胀的抵御物, 因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀。但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的, Gyourko和Linneman (1988) , Goegel和Kim (1989) , Titman和Warga (1989) , Park et al. (1990) , Chen et al. (1990) , Liu et al. (1997) 认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系。
John L.Glascock, Chiuling Lu和Raymond W.So (2002) 认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响, 所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物, REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具。这些研究结果和Darrat and Glascock (1989) 的研究一致。
4 REITs的低买卖价差提升交易的流动性
较大的买卖价差意味着较低的交易流动性, 较小的买卖价差意味着较高的流动性。由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台, 并且可以为私人投资者提供专业的管理服务, 在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制, 如REITs必须披露其应纳税收入中的90%。严格的披露规定可以减少不对称信息, 可以增加市场上交易的效率, 这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小。
Nelling, Mahoney, Hildebrand和Goldstein (1995) 认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小。与此相反, Below, Kiely和McIntosh (1995) 认为权益型REITs的买卖价差是最大的;John L.Glascock, William T.Hughes和JR.Sanjay B.Varshney (1998) 认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果:抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成, 其买卖价差在所有类型中幅度最小;封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成, 其买卖价差比抵押型REITs大得多, 又比一般股票小得多;一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成, 其买卖价差幅度比基金的大, 但又比权益型REITs的小;权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成, 其买卖价差幅度最大。
Nelling, Mahoney, Hildebrand和Goldstein (1995) 发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化, 在1986-1990年间呈增加趋势。此外, 他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小, 因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs, 具有较大的买卖价差, 其中, 市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小, 这在Huang和Stoll (1994a) 对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证。
5 REITs的投资组合多样化效应
早期的研究表明REITs具有低风险、低回报特点。Howe和Shilling (1990) , Chan et al. (1990) 以及Glascock和Hughes (1995) 研究发现REITs的系统性风险低于市场风险。Glascock (1991) 研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化:在市场处于上升阶段, Beta系数也增高;在市场处于下降的时候, Beta系数也降低。这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响。John L.Glascock, David Michayluk, Karyn Neuhauser (2004) 研究发现, 在1997年10月27日美国股市大跌中, REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半。在当日由于市场不确定性的存在, 所有证券的买卖价差的幅度都增加了, 但是在接下来的一天, 在市场的下降趋势发生部分逆转时, 其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大, 只有REITs的买卖价差在缩小。可见, REITs会为整个投资资产组合带来收益。
6 结论
一方面, 房地产业是典型的资本密集型行业, 房地产业的发展离不开金融的运作和支持。作为国民经济的支柱产业, 房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准。由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备, 大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态。长期以来, 我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道, 中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展。
另一方面, 以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情。大量分散的社会闲散资金、机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具, 难以聚集起来进行房地产业的投资, 导致资本市场与房地产市场的脱节。发展房地产证券化, 利用房地产投资信托基金形式 (REITs) 募集社会资金, 可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力, 并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生, REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势。而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍处于探索阶段, 房地产投资信托 (REITs) 的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用。
参考文献
[1]Chinmoy Ghosh, Randall S Guttery, et al.Contagion and REIT Stock Prices[J].Journal of Real Estate Research, 1998, 16 (3) :389-400.
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【关键词】房地产投资；基金投资；项目财务监管
房地产投资基金属于投资房地产行业的一种投资基金，可以按照是否直接投资到房地产上，将其简单的分为直接投资房地产行业公司发行的股票或者是间接投资房地产产业基金，也是我们常说的房地产抵押金。房地产抵押金主要借助投资房屋或者是抵押贷款的方式进行间接性的房地产投资。早在上世纪六十年代，美国就已经首先进行了房地产投资资金活动，但是由于这项工作风险性比较大以及收益不稳定等特点，美国又出现了房地产投资商开办的房地产信托基金，并且信托基金中，汇集了相当多的消费者的资金，通过这种方式为房地产业的发展提供了机会，使用这种方式进行大量融资。目前我国房地产投资基金行业还处于萌芽阶段，各方面法律政策不仅没有相应的扶植政策，反而在一定程度上会阻碍该行业的发展。本文将对如何提升我国房地产投资资金投资项目方面的财务监管存在的问题进行简要分析。
一、实施整体财务监督的基本原则
目前我国的房地产投资资金投资项目当中，资金投资的总体是开发商、投资的基金以及相关投资者这三方人士，三方人士之间相互配合，运行所有的资金对外进行房地产项目投资。所以作为房地产投资基金以及投资项目的财务监管方面，应该时刻根据时代的步伐走，使用比较灵活多变的监管方式对其进行监督与管理，保证房地产开发工程项目投资基金以及开发商等基本资金来源方面可以有效的沟通。
我国房地产投资行业战略性比较低，房地产投资资金方面，在认定一项开发工程时，会将手里的资金对其无限制投放，并且属于不计代价的投放，适中采用比较单一的投资行为进行投资，并不是为了掌控房地产方面开发的项目而去运营的。
房地产投资基金本身属于金融行业的一份子，自身具有明显金融性，并且基金向外的投资项目不属于直接参与到所在公司日常管理中的一部分，所以必须重视这部分资金的项目外部监督。
在进行房地产投资基金投资项目财务监管的时候，必须要采取适中的原则，首先要保证资金正常使用，在正常使用的情况下还不能够因为要对这部分资金进行监管，就影响这部分资金的正常运行。针对部分资金而排出的监管代表需要和项目决策层相互联系、相互配合，保证基金预算、计划等方向以及范围都在预算之内。在实际工作中，可能会发生超出预算的范围，在发生这种情况的时候，必须要报请项目公司，由项目公司和基金方面进行相互协商，制定相关增补计划之后，再对这部分计划进行签批。整体监管的重点在预算外的部分，并且对大额度的计划外资金使用也要进行严格把关，并且要注意整体工程的回笼资金回收工作的进展。
进行资金对外投资，完全等同于项目自身投资者和项目所在公司进行合作，所以想要相互协调配合，收线要满足监管的需求，但是却又不能过于死板。需要将基金和项目公司以及整体股东们整合到一处，加大他们之间的沟通协调，及时找出问题，并对问题进行解决，保证企业整体的高速运转。
二、房地产投资资金投资项目财务监管工作关键点
在签订投资框架协议之前，要对投资项目公司自己拿出的财务相关的资料进行全方位调查，介入公司进行深入调查，并且对这部分资料进行判断，保证资料的真实性以及严谨性。调查工作最好由中介去做。
派出己方单位比较相信的财务工作人员进入到监督小组内，并且要保证派出人员的通讯随时保持畅通，要做到派出人员和基金管理公司人员随时可以沟通，并且对于重大事件可以不计时对基金经理进行报道，之后由经理组织相关议程，对该问题进行探讨。
想要更好的进行财务监督工作，收线就要明确自身的财务支出审批制度。在进行投资之前要和原股东以及项目公司之间明确基金现场的权限。对大额资金进行收付的时候，必须保证资金可以全额入账或者是出账，对于其中比较不合理的项目可以不予支付。按照日常授权已经支付的款项，对销售款和回笼的资金进行收集，并将这部分资金转移到公司账户中。要加大对重特大财政开支的报道管理制度，对重特大事项进行财务开支之前，作为投资单位必须要无条件的向基金管理公司提交报告，只有报告同意之后才可以进行开支。
资金管理公司每隔两个月左右要到投资公司进行审计监察，基金方面派出的财务代表也可以作审计小组中的一员，参与到实际内部审计工作中去。
在财务监理人员方面，我国基本都使用来自基金管理单位中内部财务部门中，被指派到投资项目上的基金财务代表，作为基金管理单位来说，应该严格按照相应的执行招聘上岗的制度上岗，并且针对已经被录用的人员进行比较系统的教育培训，保证工作人员自身素质可以满足工作的需要。
三、结束语
随着时代不断发展，人们的理财观念发生一定的改变，企业想要稳定运作，充裕的资金是前提。本文主要从目前我国房地产投资基金投资项目财务监管方面存在的问题入手，对如何提升这方面工作质量做了简要分析。
参考文献：
[1]桑宽，荆紫薇，罗玉龙.浅析房地产投资基金项目财务管理中存在的问题[J].经济周刊，2013（14）.08-09
[2]吴春玥.房地产投资基金投资项目财务监管问题探讨[J].价值工程，2012（04）.22-25
作者简历：
2014-2-17 9:05:00商洛统计局
伴随着商州城市快速发展的进程，商州房地产业在国民经济稳步增长的大背景下繁荣起来，在各级政府一系列促进房地产市场健康发展政策措施的综合作用下，商州区房地产开发企业积极适应开发环境、拓展融资渠道，不断提升企业开发优质楼盘的综合能力，一幢幢高楼拔地而起，房地产业的快速发展，为商州区经济增长、城市建设和人民生活水平的提高做出了重要贡献，成为国民经济的支柱产业及经济发展新的增长点。
一、房地产开发投资基本情况
（一）投资规模逐渐扩大，促进了经济发展。2012年房地产开发投资完成6.3亿元，比上年同期增长16.6%。商品房屋销售建筑面积26.57万平方米，比上年增长10.8%。商品房销售额8.03亿元。
（二）带动住宅建设快速发展，改善了住房条件。一是不断调整住房供应结构，满足居民多方住房需求，优先解决多数居民的住房需求。二是近几年以来，高层、复式住宅越来越多，住房面积越来越大，功能也越来越完善，设施也越来越齐全，内、外部装饰也越来越美观，象君诚大厦、晨光大厦、全兴紫苑、利源新都、御园小区、时代华城、威尼斯水城等新楼盘比比皆是。
（三）促进了房地产开发队伍的不断扩大，增加了就业机会。由于房地产基本上属于劳动密集型产业，房地产业的快速发展直接带动建筑、装饰等行业的发展，增加就业机会。房地产开发公司已由初期单一的所有制经济形式发展到了集体、私营、股份制、合资、独资等多种所有制形式，已经形成了一定规模的产业队伍。
（四）拉动了关联产业。房地产业具有很强的产业关联性，对钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等行业都有明显的拉动作用。房地产业的快速发展，不仅仅带动了建材工业和建筑业，更是带动了关联产业的发展。住宅小区的建成，与之相配套的商业、饮食业、服务业等应运而生；居住环境的改变，增加了人们对宅内装修、家电家具的支出，房地产业在自身发展的同时也为社会劳动力提供了大量就业机会。
（五）加快了城市发展进程，提升了城市品位。房地产开发企业抓住发展机遇，积极参与旧城改造和新区开发建设，城市框架在成片的住宅小区建设及高楼大厦的点缀下不断拉大。随着房地产开发商的经营理念由单纯追求效益向效益、质量、环境、品位的转变，房屋质量日益提高，布局日趋合理，居住环境不断改善，城市品位得到提升，房地产开发企业在开发商品房的同时，也积极参与了城市的基础设施建设，特别是近几年来商州开发建设的规模小区，象江南小区、丹江春晓、威尼斯水城、全兴紫苑等楼盘，现代化气息浓厚，已经成为城市建设的亮点。
三、房地产业面临的主要问题及发展前景
（一）房地产业面临的主要问题
1、房价相对较高，社会购买能力不足。
为了优化居住质量和居住环境，单套商品房面积不断扩大，设施不断增多，然而随之而来的是成本高、售价高，与城市居民的实际购买能力形成较大反差。当前房地产投资开发的回报率太高，大多数消费者已经无法接受。
2、房地产企业数量多，规模小，素质良莠不齐。
房地产企业的自身素质直接关系着房地产行业的发展水平和社会效益。前些年受高额利润的吸引，开发企业一哄而起，低水平的资质限制了企业的开发建设业务。
3、房地产作为新兴产业，涉及许多部门。强化行业管理及其快速健康发展具有十分重要的意义。目前房地产开发市场程序不够规范，在开发交易环节，部分项目存在随意变更规划、违规开发、广告虚假、面积“缺斤短两”，中介市场混乱，房屋拆迁和物业不规范等问题。
（二）房地产投资面临的突出问题
一是多因素影响，房地产项目入库难、施工进度放缓。房地产企业入库手续繁杂，时间跨度大，2013年，有两户房地产企业均因相关证件不齐全未能进库，影响了一部分投资数据。二是受“新国五条”政策影响，市场流动资金减少，企业贷款愈加困难，资金来源紧张，市场各方观望情绪较浓，投资动力减弱。三是项目土地证、预售证、竣工验收等相关手续未能及时办理，导致部分项目施工进度缓慢。四是大部分房地产企业规模小，实力不强，市场竞争及抵御风险的能力较弱，开发的项目投资额度也不大，大部分企业在开发一个项目后就常年无新项目，还有个别规模较小的企业有转行的打算。在国家宏观调控政策影响下，行业必将优胜劣汰，一些实力较弱的企业生存空间缩小。
四、几点建议
一是各部门提高项目开竣工所需手续、证件的办理效率，开工项目抓建设进度，保持均衡建设进度。
二是统计与各镇办、部门通力合作，加大项目清查力度，及时搜集有项目但未入库房地产企业相关资料，做到及时申报，增强房地产开发投资较快增长的后续动力。
三是积极引导房地产业实现由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型，建立保障性住房建设管理长效机制，加大保障房建设力度。
四是结合当前企业“一套表”联网直报“三查”工作，加强对企业调研走访，及时了解企业投资、销售现状，同时做好企业统计员网报培训工作。
五、商州区房地产业的发展前景
拱北：供应量少，主要消化积压空置房及二手房，价格从然来的2000~4000元/平方米上涨4000~15000元/平方，租金也由然来的4000元/月上涨到现在15000元/月就是一房一厅在最峰可以租4000元/月相当于2003年的3房的租金。所以很多投资者都比较看好拱北这个旺地。拱北米兰丽都的商铺炒到40000元/平方米。海湾半山预估起价也要8000元/平方米。华发国际花园均价5500元/平方，排队抢购的热闹景象。
夏湾：97年以来开发进进入高潮，人气逐渐旺盛，楼价稳步价格：2500~3000元/平方。夏湾的恒泰河庭也示弱价格也在4000起。与然来的2500相比上涨了1500元/平方。春泽名园也涨6000元平方米。中珠豪庭涨至5000元。吉大：供应不多，消化较快，中档楼宇供应量少，价格3000~4000元/平方。世航洛瑞比利由去年的4400元上涨到现在的6500元平方上涨了将近2000元。
老香洲：老城区改造提供楼盘小区少，质素一般，高层多，但配套方便，价格3300~7800元/平方。华南名宇回迁房也售价4000元每平方米。
柠溪：中档住宅，多层住宅多，近年来供应量主要集中在柠溪西路及迎宾北路开发，二手市场活跃，价格2500~5000元/平方米。岭南世家、锦绣柠溪、御龙山庄、均价都在3500元左右 新香洲：以体育中心为开发热点，前景喜人，升值潜力大，目前仍是生活配套不足，价格2300~5300元/平方米。新香洲的五洲花城从2004年4000元/平方上升到现在的5300元每平方米。
前山：低价多层住宅居多，少量高层烂尾，价格2000~4800元/平方米；漾湖名居售价在本公司前几天以3800元售出一套三楼看前山河的毛坯房。南屏的华发新城是珠海有名的大社区和高尚小区。因小区规划设计好曾被评为珠海最有影响的两大社区。唐家拥有李嘉诚名下的海怡湾畔和旭日湾花园（被评为国际名居奖）高尔夫山庄等高尚小区和别墅。海景：多为高层，分一线海景及二线海景，价格6000~18000平方米。6市场发展趋势（1）品牌化 营销大师科特勒的定义是“品牌是一种你赋予公司或产品的独有的、可视的、情感的、理智的文化的形象”中房集团公司总经理殷友田先生说：“房地产的竞争将是品牌的竞争、规模优势的竞争、专业化程度的竞争、科技含量的竞争”。已经在天津、济南等城市复制“阳光100”品牌的范围中谈到品牌建设时说：“社会分工的日益精细化使房地产企业愈发具备整合、共享、提升资源的能力，产品在很多地方是模块化、标准化的，但是核心是品牌，品牌聚焦的目标客户群体即使在全国也是一致的”。随着越来越多境外地产公司到我市扩展，在未来几年中，品牌企业将成为市场中最活跃的生力军，品牌产品占有及瓜分市场份额会成为市场发展的明显趋向，从而形成一种以优秀品牌带动商品房销售的发展趋势。打造品牌公司，公司品牌形象，走品牌化发展道路，将成为房地产企业的主要营销策略建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾说，对房地产市场的宏观调控将是今年的重要任务之
一。如我市的：中原、安诚、永华泰、一诺、置力等。（2）网络化如正顺、安诚、中原。
养老地产是养老产业的模式之一，是老龄化时代到来形成的特有概念，是市场机制下养老制度创新的结晶。对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产，具体包括老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、托老所、以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的开发和经营过程。本报告中，养老地产专指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。
养老地产作为关注夕阳生活的朝阳产业，缺口巨大，受到各方的关注，这一细分市场的成熟对于众多房地产开发商来说，蕴涵着无限商机。政策的倾斜、巨大的市场、稀少的竞争者这些有利条件使养老地产成为开发商心目中的蓝海。
前瞻网《2013-2017年 中国养老保险行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》主要分析了养老地产行业的市场规模、养老地产行业市场供需求状况、养老地产行业市场竞争状况和养老地产行业主要企业经营情况、养老地产行业市场主要企业的市场占有率，同时对养老地产行业的未来发展做出科学的预测。
房地产业对国民经济有重要的拉动作用，而且它也一直被认为是一种高收益的投资，因此，房地产投资将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。但是房地产投资过程是风险和收益并存的，而且受各个方面的影响很大，尤其在我国当前经济转轨时期，风险更是房地产商必须考虑的方面之一，因此研究房地产投资的风险以及风险规避措施有着重大的现实意义。
2 房地产投资过程风险分析
房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。
2.1 投资决策阶段的风险
房地产投资决策阶段风险主要源于政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面。
2.1.1 政策风险
产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣;政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。
金融政策风险。房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。
土地政策风险。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式(公开拍卖、招标和协议房市)、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。
税收政策风险。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险。
城市规划风险。城市规划导致的布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来重大影响。
2.1.2 经济风险
市场供求风险。任何一项投资都始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。
通货风险。房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。
区域社会环境风险。房地产项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域社会环境风险对于房地产项目投资决策具有更重要的意义。
开发时机风险。由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损。
2.2 土地获取阶段的风险
在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，由于我国法律建设以及个别民众的心理因素，使拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。
2.3 项目建设阶段的风险
2.3.1 工期拖延风险
工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失;另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。
2.3.2 项目质量风险
质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。
2.3.3 开发成本风险
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。
2.4 经营管理阶段的风险
2.4.1 营销策划风险
在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。
2.4.2 物业管理风险
房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理。不良的售后服务以及不合理的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。
3 房地产风险防范建议
3.1 进行充分的市场调查分析以做出科学的项目决策
由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
3.2 采取有效措施转移风险
首先，投资者通过合同，将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如，可通过房地产开发建设合同转移风险。在责任问题中，合同双方可以充分利用它，巧妙地转移风险损失责任。如一般房地产建设工程工期较长，施工期间将面临建材、设备市场价格波动等风险。投资者可在协议条款中载明，若承建方造成工期延误及其他损失时，责任和费用由承建方承担。
其次，可以通过保险进行转移，即参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。不过，不是所有的风险都是可通过保险来转移的。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以，房地产投资风险的转移，部分性地受到限定。
3.3 运用投资组合巧妙减小风险
不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。
3.4 健全监管机制，加强工程建设管理
工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。因此房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。
3.5 风险自留
风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时，房地产开发商采取较现实的态度，在不影响其大局利益的前提下，自身将这种风险承担下来，并承担风险所致的损失。风险自留是一种重要的财务型风险处理手段，其实质是在风险发生并造成一定损失后，房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失，即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段，在某些情况下也是唯一的风险对策。
3.6 创新营销方法来控制风险
目前，房地产商通常采用的方式有分期付款、贷款购房、预租预售等。分期付款是目前大多数国家房地产业销售主要方式。贷款购房也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的30%或40%的存款，以此作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。
摘要：房地产投资过程是风险与收益并存的,尤其在我国当前经济状况下,分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。文中对房地产投资过程的四个阶段包括投资决策阶段,土地获取阶段,项目建设阶段,经营管理阶段的风险进行分析,然后针对风险提出可供参考的对策建议。
关键词：房地产,投资,风险
参考文献
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关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法
中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03
一､房地产投资风险的类型
房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡
1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:
(1)流动性和变现力风险
由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡
(2)购买力风险
指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡
(3)利率风险
指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡
2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡
3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡
二､房地产风险分析方法
经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡
(一)风险调整贴现率法
这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡
1.计算公式
风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q
式中:K——风险调整贴现率
i——无风险贴现率
b——风险报酬斜率
Q——风险程度
2.风险调整贴现率法的计算步骤:
(1)风险程度的计算
首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);
其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);
再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);
最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡
(2)确定风险报酬斜率
首先,计算风险报酬斜率(b);
其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;
最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡
例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:
计算为:
E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21
K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%
NPV(A)=1775
NPV(B)=1375
(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)
(二)肯定当量法
这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡
其计算公式为:
式中:at——t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间
i——无风险的贴现率
CFAT——税后现金流量
在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡
由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡
因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡
(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析
从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:
第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡
对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡
第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡
这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:
第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡
第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡
从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡
三､房地产投资风险的规避与控制
高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡
规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:
1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡
2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡
3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡
4.风险组合｡在风险控制理论中有一个“不要把鸡蛋放在一个篮子里”的观点,应用到房地产投资上,就称为房地产投资组合｡房地产业是一个资金密集型高风险行业,房地产投资组合就是指对不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合｡这里的不同类型可以是住宅､商业用房､写字楼､工业厂房等,也可以是普通商品住宅､高档住宅和别墅等;不同地区则可以是投资既在东部地区,又在西部地区等｡从广义上讲,房地产还可以与股票､债券等金融资产构成投资组合｡由于不同的投资项目的风险､收益等因素不同,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益｡
[责任编辑张宇霞]
