投资性房地产转换问题（共9篇）
借：投资性房地产——××写字楼（成本）95 000 000
投资性房地产累计折旧（摊销）2 700 000
贷：投资性房地产——××写字楼90 000 000
利润分配——未分配利润6 930 000
盈余公积770 000
(考虑所得税影响)甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——××写字楼（成本）95 000 000
投资性房地产累计折旧（摊销）2 700 000
贷：投资性房地产——××写字楼90 000 000
利润分配——未分配利润4643100
盈余公积515900
一、公允价值模式下投资性房地产转换问题
在公允价值模式下, 投资性房地产转换为其他资产时, 应当以其转换当日的公允价值作为其他资产的账面价值, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
转换日, 按该项投资性房地产的公允价值, 借记“固定资产”或“无形资产”科目, 按该项投资性房地产的成本, 贷记“投资性房地产———成本”科目, 按该项投资性房地产的累计公允价值变动, 贷记或借记“投资性房地产———公允价值变动”科目, 按其差额, 贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
需要考虑的问题是:其他资产转为投资性房地产时, 公允价值大于账面价值的差额已计入其他资本公积;投资性房地产再转回其他资产时, 原计入其他资本公积的金额如何处理?
企业会计准则对此没有明确规定。笔者建议:将原计入其他资本公积的金额转为“公允价值变动损益”。
依据:该做法符合企业会计准则的规定, 转回的其他资产按照转回日公允价值计量, 转回日公允价值与其他资产转为投资性房地产前账面价值的差额, 全额确认为公允价值变动损益。
其他资产转为投资性房地产, 再转回其他资产, 相当于其他资产的性质未变, 但确认公允价值变动损益。
例如:20×0年1月10日, 甲房地产开发公司与乙企业签订了一项租赁协议, 将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×0年1月15日。20×0年1月15日, 该写字楼的账面余额为4 500万元, 公允价值为4 700万元。
20×0年1月15日确认:投资性房地产账面价值4 700万元, 其他资本公积200万元。
20×0年12月31日, 因租赁纠纷, 甲公司将该写字楼收回, 开始作为办公楼用于本企业的行政管理。转换日该投资性房地产的公允价值为5 500万元。
20×0年12月31日确认:写字楼账面价值5 500万元, 公允价值变动损益800万元。其他资本公积200万元转为公允价值变动损益。
结果:写字楼年初账面价值为4 500万元, 年末账面价值为5 500万元, 确认公允价值变动损益1 000万元。
另外, 有学者认为, 原计入其他资本公积的金额不予调整。但笔者认为, 其他资本公积将永久存在, 与其他资本公积的性质不符, 故应予调整。
二、公允价值模式下投资性房地产处置问题
在公允价值模式下, 出售、转让投资性房地产, 应当按照实际收到的金额, 借记“银行存款”等科目, 贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额, 借记“其他业务成本”科目, 按其成本, 贷记“投资性房地产———成本”科目, 按其累计公允价值变动, 贷记或借记“投资性房地产———公允价值变动”科目。同时, 将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入, 借记或贷记“公允价值变动”科目, 贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额, 则也需一并转入其他业务收入, 借记“资本公积———其他资本公积”科目, 贷记“其他业务收入”科目。
需要考虑的问题是:是否需要将“公允价值变动损益”转为“其他业务收入”?如果需要结转, 是转为“其他业务收入”还是转为“其他业务成本”?
回顾中国房地产市场演进的历程,在2005年之前,房地产价格与主要金融变量之间保持了微弱的相关性,表明当时的购房者主要是以消费性的自主需求为主,房地产市场的走势总体平稳。但是,从2005年之后,房地产的投资品特性日益显著,直接成为房地产价格显著上涨的重要推动力。从这个意义上说,当前的房地产市场调控,就是更为强调房地产的消费品特征,而试图通过种种政策措施,来抑制其投资品特性。
从房地产的投资品特性角度看,其推高房价的机制有多种表现形式:
(一)城市化和土地供给的低弹性,在投资气氛浓厚的环境下预设了地价与房价上涨的预期
首先,城市化意味着工业、住宅与商业用地需求的增加,这为投资气氛浓厚条件下地价与房价上涨提供了一个重要条件:截至2008年,北京和上海的城市化率分别为84.9%、88.6%,已经达到发达国家的平均水平,全国平均水平也有明显的上升。这至少在三个层面增加了城市用地需求:其一是增加对工业用地的需求;其二是需要更多的住宅与商业用地;其三是加大了对城市公共用地的需求。如果短期内难以形成大量土地供给,那么,土地需求的激增必然产生地价和房价上涨的预期。
其次,土地的所有权垄断决定了土地供给的低弹性,这为投资气氛浓厚条件下地价与房价上涨提供了另外一个必要条件:从近几年的土地供应情况看,2003年土地“招拍挂”制度改革以来,除了2007年土地供应量有所增加外,其余各年几乎没有增加过。在投资气氛浓厚的氛围下,一个相应结果就是地价的上涨预期不断形成并自我强化,并进一步推动房价上涨的预期。
(二)宽松的金融政策是投资特性显著环境下地价与房价上升的充分条件
历史经验表明,宽松的金融条件是资产价格上涨甚至产生资产泡沫的适宜土壤,无论是日本上世纪80年代的房地产泡沫,还是今天中国一线城市的房地产泡沫,都与极其宽松的金融条件密切相关。表现在相关关系上,就是房地产价格与销售额越来越多地受到货币供给量、银行信贷等货币变量的影响。在投资渠道狭窄的环境下,房地产成为重要的投资品,而且是中国现有的所谓投资品中能够合法拥有投资杠杆的少数几个投资品之一。
根据初步的测算:2005年之前,M₂每增加1个百分点,会引致房地产销售额同比1.2个百分点的上升,M₂对房地产销售的解释度为3.76%;2005年之后,这一关系发生了较大变化,M₂与房地产销售额相关性提高了近3倍,而且解释度也增加到48.3%。可见房地产的金融资产属性不断加强,受货币供给量的影响也逐渐显著,宽松的流动性使投机成为可能。
投资主导的房地产需求特征带来经济结构的扭曲
房地产具有一定的投资品特性是可以理解的,但是在特定的市场环境下,过于浓厚的投资品特性必然使得房地产市场充满投机气氛,不仅容易导致房价在短期内的异常上涨,而且也给经济带来结构性问题,例如稀缺资源的无效利用、资产与财富保有的两极分化、家庭收入可承受能力的恶化等。从这个角度观察,以“新国十条”为代表的新一轮房地产调控,正在试图推动房地产从投资品特性主导,逐步恢复到消费品主导。
(一)过于强烈的房地产投资品特性导致稀缺资源的无效使用
房地产过于强烈的投资品特性所引发的第一个结构性问题就是:土地有效供给的减少、低效利用及房屋的空置。
首先是土地有效供给的减少和低效使用。在土地作为资产被保有的情况下,对于土地所有者即政府而言,在希望或急需土地出让收入补充财政缺口之前,会倾向于选择等待最好的时机或最高的价格将其出让。
其次是房屋空置面积居高不下。房地产作为资产被保有的情况下,为了降低资产变现的交易成本,所有者可能不会轻易将其出租,而是选择空置。因为如果出租出去,房客迁入,就会使房地产的权利关系变得复杂,从而增加将其出售时的困难。同时快速上涨的房价也使得投资者忽视租金的收入等。
(二)过于强烈的房地产投资品特性使得资产保有和财富分配的两极分化
过于强烈的房地产投资品特性所引发的第二个问题是资产保有和财富分配的两极分化。
首先是,土地所有者与土地使用者之间财富分配的两极分化。在当今中国,地方政府是唯一的土地所有者。在地价高涨的情况下,这种所有者身份为地方政府提供了源源不断的资产性收入,相反,土地使用者,无论是商业用地还是住宅用地的使用者,都不得不承担土地价格高涨的成本。这一关键性区别成为政府部门与非部门之间财富分配两极分化的一种最重要的机制。
据初步统计,2009年全国通过土地招拍挂实现的出让价款高达1.5万亿元,相对于2008年的9070亿元上涨了65%,这种的财富获取机制造成土地所有者与使用者之间严重的收入分配不公。
其次是不同区域、不同城市之间财富分配的两极分化。由于城市化进程在不同区域、不同城市之间存在巨大的差距,地价上涨的分布在区域性上是极不平衡的。这样一来,并非所有的地方政府都能均等地享受到土地资产溢价的收益。2009年北京、上海、深圳和杭州的平均地价分别是7582、10338、11607、19533元,而武汉、重庆、西安和沈阳等二线城市的平均地价仅为2535、2143、2424和1885元,同时,一线城市的地价上涨率也远远超过二线城市。
这样一来,不同区域的地方政府所享受的土地资产收益存在巨大的差距,考虑到地方政府土地出让收入的大部分用于城市基础设施建设,那么,这种财富分配机制一定程度上恶化了区域之间经济发展的不平衡。
再者是有房者与无房者之间财富分配的两极分化。房价高涨的情况下,在一线城市保有房产的家庭与二三线城市保有房产的家庭之间、有房者与无房者之间,资产和财富的差距被严重拉开,从而在不同家庭之间产生资产保有的两极分化。
(三)过于强烈的房地产投资品特性成为经济结构调整的障碍
扩大内需一直是中国经济结构调整和宏观政策最重要课题之一。然而反观现状,扩大内需的一个最主要的方面就是增加对住宅的消费,以及与住宅相关的市政工程与公共服务投资支出。目前,即使与世界发达国家相比,中国家庭的消费生活水平应该说已有明显进步,然而在居住生活方面,却与发达国家甚至许多新兴国家都存在很大的差距,其中的重要原因是地价与房价高涨。基于此,家庭收入的绝大部分预算不得不花费在购买住宅上,或者将收入的绝大部分用于储蓄以备未来的购房支出,由于多数家庭仍未满足改善性住房需求,因此,房价高涨、储蓄持续增加、消费持续下降成为同一问题的三个方面。从初步的相关性分析结果来看,房价每上涨1个百分点,储蓄率会提高近0.5个百分点。
房地产需求从投资需求向消费主导转型的
基础条件初步显现
从多个层面的情况判断,当前实现这种转变的基础条件已初步显现。
(一)土地推出与成交数量明显上升,地价上升预期得到抑制
土地有效供给的增加是抑制地价与房价上涨预期的必要条件。从中国指数研究院的数据看,近期(6.28～7.04)监测的20个主要城市共推出土地211宗,环比增加115%,推出土地面积1162万平方米,环比增加112%。成交面积480万平方米,环比增加98%。同时,由于土地供给的大幅度增加,这20个城市土地成交均价降幅十分明显,环比下降49%。
(二)房屋供给量上升与成交量下降,抑制房价上涨的预期
从供给方面的因素看,目前北京、上海、深圳和广州的住宅可售套数分别是91412、40551、23060、37655套,按照最近的消费进度,这四大城市的库存消化周期将分别是14、5、17.5、7个月。
从需求方面的因素看,新一轮调控以来,一线城市以及全国各主要城市的成交量已经大幅度萎缩,仅从6月份的数据看,四大一线城市的成交量同比下滑约在65%～75%之间。
因此,从房地产市场供给与需求的基本情况,我们可以判断,一线城市的房价上涨预期已初步得到抑制。
(三)紧缩的信贷政策将严厉抑制投机性需求
首先, 2009年底M₂同比增速创下历史高点,但是2010年以来信贷投放大幅度回落,并且在连续三次上调存款准备金率和公开市场回笼资金的冲击下,M₂增速已经持续、快速下滑,连续6个月累计回落近9个百分点。如果采用“M₂-实际GDP增速-CPI”这个指标来衡量当前货币市场的宽松程度,那么,到目前为止,货币市场持续收缩,已经接近历史平均值即5%左右的水平。
其次,居民中长期消费贷款和个人按揭贷款的减少意味着家庭正在经历去杠杆化,投机性需求可能在一些局部城市会陆续离场。截至5月份,居民中长期消费贷款与按揭贷款保持了一致性下降趋势,其中较4月份新增中长期消费贷款下降330亿元,按揭贷款较4月份累计同比下降了13个百分点。除非三、四季度信贷政策有所放松,否则未来个人按揭贷款将保持下降趋势,投机性需求将持续萎缩。
去库存周期:
投资主导向消费主导转化进程中的估值调整
市场供给与需求结构的逆转、紧缩性信贷政策对价格上涨预期的抑制意味着在当前的情况下,房地产从投资属性主导,逐步转型到消费品属性主导正在成为政策努力引导的目标之一,而去库存是完成这种转化和短周期调控的重要观察阶段。
(一)去库存周期调整下,房地产行业趋势性成长机会降低
首先,去库存的第一阶段通常表现为量缩价滞,估值处于动荡调整期。在当前环境下,去库存是房地产需求向消费主导转化的起步,而去库存的第一阶段通常表现为量缩价滞:在这一阶段,从开发商的角度看,在资金流的紧缩达到临界水平之前,没有降价销售的动力,从购房者的角度看,由于房价下跌趋势没有形成,或者下跌预期不明朗,只有部分自住性需求或改善性需求开始释放。
在去库存调整时期,房地产板块出现巨幅波动,从新一轮调控开始,资本市场上的房地产板块指数已连续大幅度下调。综合来看,板块较2009年的高点,累计跌幅超过50%。从估值水平来看,历史上房地产板块的动态PE一般高于上市A股平均的动态PE,折价的情况很少发生。最近的一次折价出现2008年的宏观调控,使行业趋势发生改变,从而使2008年9～10月份的最高折价高达-7.7。截至目前,房地产板块的动态PE对A股溢价已处于历史低位。
其次,去库存的第二阶段通常表现为量升价跌,房地产上市公司的估值水平处于徘徊调整期。在这一阶段,随着新一轮调控政策的落实引向深入,从开发商的角度看,资金流压力不断加大,降价销售的动力逐渐强化,而且原有库存和新库存的累积(新库存将在2010年四季度初大量增加)使开发商的承受能力不断减弱;从购房者的角度看,基于比较明确的、普遍的降价预期,成本与收益的权衡促使住房的真实需求较快释放,表现在相关指标上,就是可能观察到成交量逐渐见底回升。
更为重要的是,在去库存的最后时期,随着成交量的不断回升,房价也将止跌回调,政策趋于稳定,此时,估值水平在低位经过较长时期的徘徊与盘整后,很可能在一个新的起点上完成动量的切换。
那么,这种徘徊何时会趋于结束?从目前的情况看,2010年第三、四季度是新增库存大量形成的时期,因此,这将会是房价出现最大幅度下调的时期。一旦房价下调的最大幅度已经完成,那么,去库存的速度会大大加快,短周期调整也可能接近尾声,以实际需求推动的消费主导型需求进场,启动新一轮房地产行业发展的增长动力的“换挡”。
(三)房地产上市公司的新一轮估值驱动因素将逐步切换到消费层面
如果去库存与去投资过程逐步结束,那么,房地产需求的投资主导向消费主导的转化就会推进,除非出现极度宽松的货币条件,否则消费主导转移到投资主导将是一个不容易完成的趋势。如果这个判断成立,则房地产行业新一轮的行业价值增长点也将由消费品属性所产生的价值增量空间所决定。
1.总体上,消费驱动下的估值水平将由“量”而非“价”主导。
如果房地产市场需求的主导因素由投资层面转化到消费层面,那么,估值水平的驱动将由“量”而非“价”主导。大量保障性住房的建设,也抑制了总体房价水平的大幅上涨。这意味着行业利润率的上升空间将取决于成交量的上升,而非价格的高涨。
那么,从这个角度看,中长期来看,驱动“量”的最大因素仍然来源于持续的城市化进程,带来坚实的实质性消费需求。这既包括大量保障性住房的建设,也包括商品住宅的建设。
2.结构上,估值水平的价值增“量”来源于多个渠道。
价值增量之一:一线城市郊区化进程带来对住宅的需求增量。
目前,北京、上海、深圳、广州和天津等一线城市的城市化率已经接近发达国家的城市化水平。从国际经验看,这些一线城市将进入郊区化阶段,未来可能将形成以其为中心的城市圈。未来随着郊区化的逐步推进,这些城市中心的人口将不断向郊区分流,同时也将提供潜在的住宅需求。
价值增量之二:二三线城市加速推进的城市化产生的真实需求。
整体上,尽管2009年中国的城市化率已接近46.6%,但是中国的城市化进程在区域之间以及各城市之间存在较大的差距,目前仍有17个省市的城市化率低于全国水平,甚至还有部分省市的城市化率尚不足30%。因此,从区域上看,未来中西部地区,从城市上看,未来二三线城市将会面临更为广阔的城市化空间。这也将为房地产市场的提供相应的发展机会。
价值增量之三:居住条件的标准提高以及家庭的小型化、农民工的市民化等将催生更大的改善性需求。
按照相关规划,未来10年中国的人均居住面积将达到35平方米,而2008年这一数字为28平方米左右。这意味着未来10年全国城市住宅的改善性需求会达到42亿平方米,相当于每年新增4.2亿平方米。如果考虑到2020年中国总体上的城市化将达到55%左右,平均每年提高1个百分点,那么,加上这部分新增城市人口,未来每年产生的真实住宅需求将在8亿平方米左右。另外,家庭的小型化和农民工的市民化,同样会累积新的市场需求空间。
企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。
采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。
采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。
二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（三）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日记入其他综合收益的金额，借记“资本公积——其他综合收益”科目，贷记“其他业务收入”科目。
五、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
①在两种后续计量模式下，企业外购或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，都是按照企业实际取得的成本，借记“投资性房地产账户；贷记”银行存款“、”在建工程“等账户。②在两种后续计量模式下，企业确认投资性房地产的租金收入时，借记”应收账款“等账户；贷记”其他业务收入“等账户。实际收到租金时，借记”银行存款“等账户，贷记”应收账款“等账户。
2 不同点
①采用成本模式，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销。企业按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记”其他业务成本“等账户，贷记”投资性房地产——累计折旧（摊销）“账户。而采用公允价值计量模式，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销；而在资产负债表日企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
②采用成本模式，投资性房地产存在减值迹象的，企业应当按照资产减值的有关规定对其进行经减值测试。如果发现投资性房地产发生减值，应当计提减值准备。会计分录，借记”资产减值损失“等账户；贷记”投资性房地产减值准备“等账户。
③成本模式下，企业只需调整折旧数额影响的所得税纳税调整；公允价值计量模式下，企业既要对投资性房地产的公允价值与账面价值差异进行调整，还要按税法规定的折旧年限重新计算折旧调整数额。同时，还要随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动相应调整利润表纳税数额。总之，采用公允价值后续计量模式所得税纳税调整的工作量及复杂性都比成本模式复杂。
④采用成本模式，企业的投资性房地产账面余额保持不变，因需要对其计提折旧或摊销，甚至可能计提跌价准备，使得资产账面价值减少，费用增加，进而使当期利润减少。而采用公允价值计量模式，不必对投资性房地产计提折旧或摊销，使得当期费用减少，相应增加了当期利润。此外，因近年来房地产大幅增值，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，一方面会使资产账面价值增加，同时因将重估增值计人当期收益，此项收益虽无实际的现金流支撑，但却构成企业利润的一部分，因而大大提升了公司的盈利数额。总体上看，在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。
参考文献：
[1]罗胜强。公允价值会计实证研究[D].厦门：厦门大学，2007.
一、成本模式下投资性房地产转换的会计处理和纳税调整
(一)会计处理。一般应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
(二)税务处理。1.对于投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产的,由于其所有权未转让,因此不确认转让所得。如果已计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价不一致,因此需要进行纳税调整。如果投资性房地产及提折旧或摊销的年限、折旧方法与税法存在差异,应对折旧或摊销进行纳税调整。2.房地产开发企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产时,转换业务在2007年12月31日前发生的,按照国税发[2006]31号的规定,视同销售确认收入,同时按开发产品的公允价值确认投资性房地产的计税基础;在2007年12月31日后发生的,根据企业所得税法实施条例第25条规定,从2008年1月1日起企业将自产产品自用,因所有权未发生转移,无需视同销售处理,不确认转让所得,因此投资性房地产的计税基础保持不变。
例1:甲企业是从事房地产开发业务的企业,2007年3月10日,甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始为2007年4月15日,当日该写字楼的账面余额55 000万元,预计使用20年,未计提存货跌价准备。
甲企业的账务处理如下:
借:投资性房地产——写字楼550 000 000
贷:开发产品550 000 000
其税务处理如下:
1.根据国税发[2006]31号的规定,该项出租业务应视同销售,假定当日写字楼的公允价值为60 000万元,则应调增应纳税所得5 000万元。投资性房地产的计税基础为60 000万元,会计入账价值55 000万元。
2.2007年按准则规定提取折旧=55 000/20/12×8=1 833.33(万元),按税法规定提取折旧=60 000/20/12×8=2 000(万元)(假设直线法提取折旧,不考虑残值),会计上少提取折旧166.67万元,多计应纳税所得额166.67万元,应当调减。
3.2007年终,投资性房地产的计税基础=60 000-2 000=58 000(万元),会计价值=55 000-1 833.33=53 166.67(万元),两者之间的差额4 833.33万元会抵减未来期间应纳税所得额和应缴所得税,属于可抵扣暂时性差异,应确认递延所得税资产。
4.假定2007年的利润总额为90 000万元,则2007年度应纳税所得额=90 000+5 000-166.67=94 833.33(万元),应交所得税=94 833.33×33%=31 295(万元),应确认递延所得税资产=4 833.33×33%=1 595(万元)。
借:所得税费用297 000 000
递延所得税资产15 950 000
贷:应交税费——应交所得税312 950 000
如果该项业务发生在2008年及以后,则该项投资性房地产会计成本与计税基础一致,后续计量也一致,不用作纳税调整。
二、公允价值模式计量的投资性房地产转换的会计处理和纳税调整
(一)会计处理。投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计人所有者权益。
(二)税务处理。1.投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时,其计税基础维持不变,按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的部分应进行纳税调整;对年初至转换的当月应扣除的折旧调减本期应纳税所得额,如果转换后的固定资产或无形资产的提折旧或摊销的年限、折旧方法与税法存在差异,应对折旧或摊销进行纳税调整。2.房地产开发企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的税务处理同成本法下税务处理。
例2:甲为一家房地产开发企业,2008年3月10日,甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为2007年4月15日。2008年4月15日,该写字楼的账面余额45 000万元,公允价值为47 000万元。2008年12月31日,该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。2009年6月租赁期届满,企业收回该项投资性房地产,并以55 000万元出售,出售款项已收讫。假设甲企业采用公允价值模式计量。2008年、2009年实现利润均为6 000万元,采用资产负债表债务法核算所得税。从2008年度起的所得税率为25%,预计净残值率5%。
甲企业的账务处理如下:
1.2008年4月15日,存货转换为投资性房地产:
借:投资性房地产——成本470 000 000
贷:开发产品450 000 000
资本公积——其他资本公积20 000 0002.2008年12月31日,公允价值变动:
借:投资性房地产——公允价值变动10 000 000
贷:公允价值变动损益10 000 000
3.2008年度终了计算企业所得税时的纳税调整与会计处理:
(1)依据企业所得税法实施条例第25条规定,开发产品转换为投资性房地产不再视同销售,因此投资性房地产的计税基础为该开发产品的实际成本,即45 000万元,会计初始成本为47 000万元,差额2 000万元已计入资本公积,不影响本年度的应纳税所得额。
(2)按照税法规定,公允价值变动损益不允许税前扣除,因此,应调减应纳税所得额1 000万元。
(3)税法允许计提折旧=14 250 000(450 000 000×95%/20/12×8)元,按准则规定不允许提取折旧,因此应调减本期应纳税所得额。
(4)写字楼的账面价值480 000 000元,计税基础=450 000 000-14 250 000=435 750 000(元),两者之间的差额44 250 000元属于应纳税暂时性差异,应确认为递延所得税负债=44 250 000×25%=11 062 500(元)。
(5)2008年应纳税所得额=60 000 000-10 000 000-14 250 000=35 750 000(元),
2008年度应交所得税=35 750 000×25%=8 937 500(元)
借:所得税费用20 000 000贷:应交税费——应交所得税8 937 500
递延所得税负债11 062 5004.2009年6月,收回并出售投资性房地产:
借:银行存款550 000 000
贷:其他业务收入550 000 000借:其他业务成本480 000 000
贷:投资性房地产——成本470 000 000
——公允价值变动10 000 000
同时,将投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务收入:
借:公允价值变动损益10 000 000
贷:其他业务收入10 000 000
将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入:
借:资本公积一其他资本公积20 000 000
贷:其他业务收入20 000 000
5.2009年度终了计算企业所得税时的纳税调整与会计处理:
(1)税法允许计提折旧10 687 500元(450 000 000×95%/20/12×6),按准则规定不允许提取折旧,因此应调减本期应纳税所得额。
(2)处置投资性房地产,会计上处置收益=55 000-48 000-1 000+1 000+2 000=9 000(万元),税收上处置所得=550 000 000-(450 000 000-14 250 000-10 687 500)=124 937 500 (元),会计上比税收上少确认处置收益34 937 500元,应当调增本期应纳税所得额。少确认的处置收益包括2008年、2009年按税法规定提取的折旧24 937 500元(14 250 000+10 687 500)和公允价值变动导致利润虚增的10 000 000元。
(3)由于写字楼的出售,该资产的账面价值与计税基础之间的暂时性差异不复存在,因此递延所得税负债期末余额11 062 500应全部转销。
(4)2009年应纳税所得额=60 000 000-10 687 500+34 937 500=84 250 000(元)
2009年应交所得税=84 250 000×25%=21 062 500(元)借:所得税费用10 000 000
递延所得税负债11 062 500
关键词：房地产投资信托；道德问题；税收问题；流动性问题
中图分类号：F832，43
文献标识码：A
文章编号：1672-3309(2009)04-0069-03
近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。
一、我国房地产投资信托的现状
(一)房地产投资信托的概念
房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。
(二)我国房地产投资信托的发展现状
从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。
2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。比2007年略有增长。
2008年12月21日，国家要开展房地产投资信托基金试点，并且可以在上交所和深交所上市。中国大陆地区的房地产投资信托设立的前期筹备工作已经到了最后阶段。虽然在我国推出房地产信托投资基金目前还面临较多创新和突破，REITs的发行时机已经臻于成熟。
二、我国房地产投资信托存在的问题
从1992年信托融资引进至今，房地产信托发展速度很快，发展规模不断壮大。有效解决了房地产企业的融资困难。信托融资为房地产业提供了新的融资渠道，对我国房地产业的发展起到了积极的促进作用。但是，我国现阶段还处在市场经济初期，信托融资的过程中还存在一些问题。
(一)房地产投资信托产品规模小且模式单一
按照《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定，每个信托计划要求普通投资者的资金一般在20-40万元，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划认购起点不低于5万元，对于个人投资者而言。并不容易接受。目前，国内信托公司在房地产开发过程中普遍扮演了一个贷款发放机构的角色，而且通过信托计划募集得到的资金基本上都运用在一个房地产项目上，而且房地产商的开发和投资没有完全分离。信托计划应有的组合投资、分散风险的作用也并未发挥。
(二)信托公司在房地产业务中的道德问题
由于我国缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。
1，职责“转委托”现象
信托公司在行使投资决策的职责时存在“转委托”的现象。目前市场发售的以房地产投资为主体的基础设施建设信托产品中，信托计划中列明由政府发文确认债务，并由人大通过决议，列入财政预算，这实际上属于变相的政府担保，与《担保法》的有关规定不符。而且，信托公司无法控制当地政府的或有负债、后续财政收入、支出情况，甚至无法及时获取准确信息，一旦出现流动性不足，就会引发这类信托产品的延期兑付。或是出现发新还旧的市场道德问题。
2，信息不对称引发的道德风险
信息不对称也会导致道德风险。在信托公司寻找项目的过程中，由于其与项目提供方之间存在的信息不对称，劣质的项目可能会比优质项目提供更高的预期收益率，劣质的信托公司利用投资者的信息不对称，以提供比优质信托公司更高预期收益率水平的信托计划吸引投资者，从而把优质信托公司驱逐出这个市场，导致信托公司与项目提供者之间以及委托人与受托人之间的“逆向选择”问题。
(三)税收问题
目前，我国法律尚未对信托收益的纳税做出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策，这不利于鼓励房地产投资信托的发展。在美国，房地产投资信托只要满足了《国内税收法》第856-858条的法定要求就可以免缴公司所得税，1960年。艾圣豪威尔总统签署了将RElTs作为利润传递的特殊税收条例，一直持续至今。
而在我国，由于《信托法》规定委托人将不动产委托给信托公司进行投资、管理、应用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移。需交纳一定税金。当信托合同终结时，作为委托人的信托公司要将资产还给委托人或信托合同规定的其他人时，再次发生产权转移，又交纳了一次个人所得税。所以，对于信托财产的课税既有对收益的课税。又有对流转的课税。多重征税提高了信托公司的经营成本，影响了投资者的收益率水平。
(四)流动性问题
信托产品的流动性问题是一项难以解决的系统工程。信托产品作为一种全新的金融产品，其相对高收益、低风险的特征吸引了广大投资者。但在流动性方面，却成为制约我国房地产信托融资发展的另一个瓶颈。
1，信托产品认知度低
根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，因此，信托产品的知名度、认可度比银行储蓄、国债、证券投资基金都要差很多。而信托产品的销售，不能公开宣传，不能异地销售，其整体销售计划难免受影响。现行法律规定：信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、代理投资凭证、受益凭证等形式，目前，信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，其本身流动性较差。
2，信托产品缺乏转让平台
房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所。缺少转让平台，绝大多数的投资者只能在认购后一直持有信托产品到产品的到期日，信托产品流动性不足直接影响投资者的购买意
愿，进而制约信托产品的资金募集。由于没有集中竞价交易场所，投资者欲转让所持信托产品，只能通过协议转让方式进行变现，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。
按照现有的转让模式，流通市场发展的滞后已制约了信托产品的进一步发展。信托产品不像有价证券可以随时转让。因此不能进入流通领域，这样就限制了信托产品的活跃程度。尤其是在没有兑现前，其产品的价值无法实现。使得一部分购买者在急需资金时，无法进行等值兑现，会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。这直接导致信托产品的认知程度低、交易成本高，限制了信托流通市场的形成。
三、完善我国房地产投资信托的对策
(一)完善法律制度
我国已经初步建立了信托业的基本法律框架，包括《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等一系列法规，虽然出台了这些法律法规，但是针对性并不强，尤其是关于投资信托的立法仅仅处于初级阶段。虽然有《中华人民共和国信托法》作为我国REITs经营事业的法律基础，但是关于房地产信托的各项实施细则，尤其是投资信托的具体运作、税收制度等细节并没有很清楚的操作法则。最新的规定，信托产品200份上限已经被突破，而且在房地产投资信托运营中的双重征税问题也有待于补充和修改。
(二)培养机构投资者
在美国，无论是权益型REITs,还是抵押型REITs，房地产经纪机构、房地产咨询机构、房地产评估机构等各种专业的房地产中介都发挥着重要的作用。而我国目前的房地产中介市场的发育很不完善，房地产中介机构数量较少，管理也很不规范，在执业过程中时有违法违规情况发生，有时还会发生诈骗等刑事案件。
因此，房地产投资信托必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。我国应建立由房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并由证监会进行监管。
(三)完善信托投资公司法人治理和内控制度
可以考虑引进独立董事制度。独立董事制度有利于强化上市公司内部制衡机制，规范大公司的行为，监督公司经营者：有利于保持董事会的独立性，维护全体股东的利益：有利于公司法人治理结构的完善和上市公司质量的提高，从源头上遏制企业的“内部人控制”现象，提高投资者信心。
我国房地产投资信托公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国目前还有不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱的问题。很多公司股东关联交易严重，个别公司甚至存在挪用信托资金的行为。因此，应加强信托投资公司法人治理和内控制度建设，规范信托投资公司受托行为，为房地产信托创造合格的受托人。这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
(四)改变双重征税制度
从税源上看，信托投资公司创造的收益和投资者获得的收益都来源于信托财产。而信托财产是由委托人所有，房地产信托机构本来就是一个代人理财的机构，该机构应对按一定比例收取手续费或佣金的那部分业务收入缴纳营业税，其对所经营的信托财产并没有真正意义上的所有权。应考虑通过明确界定纳税主体。确认纳税主体是信托受托人还是信托收益人，改变长期以来双重征税带来的弊端。如果信托所得被分配，受益人应为纳税主体；如果信托所得仍在信托财产内，则信托财产本身纳税。当信托公司只是作为资产受托管理者代客理财时，则不应对信托机构征税，应由受益人缴纳信托收益所得税即可。
(五)提高信托产品流通性
年份
单项选择题
多项选择题
判断题
计算分析题
综合题
合计
1分
1分
1分
1分
2分
1分
2分
3分
本章内容在考试中所占分值不多，一般以客观题题型进行考核;作为会计要素核算的基础性内容，本章内容也可能在计算分析题或综合题中出现。
从历年考试情况来看，本章内容常考的知识点有：投资性房地产的范围、与自有房地产的转换，后续计量等。投资性房地产是按照企业会计准则新划分出来的一类资产，核算上应注意区分两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式，其中后者的核算是重点。
一、单项选择题
1. 投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是( )。(20)
A.资本公积 B.营业外收入
C.未分配利润 D.投资收益
【答案】C
【解析】投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与价值的差额应计入留存收益。所以选择C选项。
2.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是( )。(年)
A.计入资本公积
B.计入期初留存收益
C.计入营业外收入
D.计入公允价值变动损益
【答案】A
【解析】本题考核投资性房地产的转换。自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额计入“资本公积其他资本公积”科目，小于的差额计入“公允价值变动损益”科目。
3.企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产时，商品房公允价值高于账面价值的差额应当计入的科目是( )。(20)
A.资本公积 B.投资收益
C.营业外收入 D.公允价值变动损益
【答案】A
【解析】本题考核投资性房地产的转换。作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的差额，计入“资本公积”科目;小于的差额计入“公允价值变动损益”科目。
二、多项选择题
下列各项中，属于投资性房地产的有( )。(年)
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
【答案】AC
【解析】本题考核投资性房地产的概念。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产;选项D，不是企业自己持有的资产，不属于投资性房地产。
三、判断题
企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。( )(2010年)
【答案】×
【解析】本题考核投资性房地产转换日的确定。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租的，应当先将该房地产确认为固定资产，自租赁期开始日起，从固定资产转为投资性房地产。
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法定代表人：_______________________________________ 地 址：___________________________________________ 电 话：____________________________________________ 乙 方：**公司
法定代表人：_______________________________________ 地 址：___________________________________________ 电 话：____________________________________________
经甲乙双方协商一致，就合作投资建设开发甲方位于xx省xx市**路**号土地事宜达成以下合同书。
第一条 合作项目概况
1-1、土地概况
双方合作的土地位于**省**市**路**号，共计约____亩(以下简称为“项目用地”，面积以勘察测绘院最终测量的成果图为准，该图作为本协议的附件一);该土地上现有部分建筑物需拆除。
上述项目用地之土地性质现为“工业用地”，使用期限为40年，甲方为该宗土地的国有土地使用权人。
1-2、合作项目概况及性质
双方拟以项目用地为开发资源，共同投资合作开发商住楼住宅小区，该项目暂定名称为_____(以下简称为“**小区”或“合作项目”)，**小区的容积率及建筑面积以规划部门最终审批核准的批复文件为准。
**小区拟定建设开发期限为自双方合作的项目公司取得国有商住性质的土地使用权证书后_____个月。
**小区拟定投资总额约为___万元人民币(以下简称“项目投资总额”)。
第二条 双方投资合作的条件
2-1、甲方提供的合作条件
甲方以第一条所述土地的国有土地使用权及相关审批手续费用作为双方投资合作的条件。 2-2、乙方提供的合作条件
乙方以该项目所需的建设开发资金及项目开发管理支持团队作为合作条件。
2-3、合作前提
2-3-1、本合同订立后，甲乙双方均应按照本合同之约定诚信全面履行各自的合同义务。双方承诺在项目实施过程中互相尊重、支持和合作;在涉及规划控制、销售控制以及争取政府优惠政策和支持等重要事项甲方应给予乙方大力支持和协助。
2-3-2、本合同订立后____日内，乙方向甲方支付履约保证金**佰万元人民币(￥**万元); 2-3-3、甲方收到乙方支付的履约保证金同日应向乙方出具收据，并将合作项目的《国有土地证》原件交乙方保管。
2-3-4、双方全面履行本条款规定的2-3-2、2-3-3的合同义务后，即各自指派专人共同办理设立本合同第三条所约定的项目公司的相关证照手续。
第三条 项目公司
3-1、双方应在本协议签订后15日内在汉中市注册成立合作项目开发公司，该公司暂定名称为______________(以下简称为“项目公司”，公司名称以当地工商机关最终批准登记的名称为准)，注册资本金不低于_____万元人民币。
3-2、双方应当指派专人负责办理项目公司的工商注册登记、机构代码证、税务登记证等与项
目公司经营项目所必须的各项行政许可审批手续。
第四条 甲方的合作分工及义务
4-1、【a阶段】
甲方的目标任务：将项目用地的土地使用权性质由工业用地变更为商住用地。
目标任务完成时间：项目公司成立后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延，其他情况不得顺延)。
费用承担：甲方承担完成本阶段目标任务所需支付的全部费用。 4-2、【b阶段】
甲方的目标任务：将项目用地之商住性质的土地使用权作为甲方对项目公司的实物投资变更至项目公司名下，使项目公司取得合作项目的《国有土地使用证》。
目标任务完成时间：a阶段目标任务完成后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延，其他情况不得顺延)。
费用承担：甲方承担完成本阶段甲方目标任务所需支付的全部费用。
4-3、【c阶段】
甲方的目标任务：将将项目用地整理至“三通一平”的用地状态。 目标任务完成时间：b阶段目标任务完成后____日内。
费用承担：甲方承担完成本阶段目标任务所需支付的全部费用。 4-4、甲方的其他合同义务 本合同履行过程中，甲方还须承担如下合同义务，甲方履行如下合同义务时所发生的费用均由项目公司承担：
4-4-1、在mm小区建设开发阶段，甲方应负责协调合作项目建设过程中的四邻关系，保证合作项目的正常开发。
4-4-2、负责解决合作项目施工过程中的用水用电事宜，保证合作项目正常实施。
4-4-3、协助乙方办理合作项目的设计、报建、建审、开工、销售等开发过程中所需的相关手续、资料。
4-4-4、负责办理其他合作项目开发期间必须以甲方名义办理的相关事务。
4-4-5、负责办理其他合作项目开发期间若以甲方名义办理将会达到以下目的之一的相关事务：降低处理成本;
节约处理时间;
有利于本合同双方合作。
4-4-6、其他甲乙双方经协商一致确定应由甲方负责办理的事务。
第五条 乙方的合作分工及义务
5-1、【b阶段】
乙方的目标任务：将除甲方出资的土地之外的项目公司的现金注册资本支付至项目公司名下。 目标任务完成时间：乙方完成b阶段目标任务后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延，其他情况不得顺延)。
费用承担：乙方承担完成本阶段乙方目标任务所需支付的全部费用。
5-2、【d阶段】
乙方的目标任务：取得合作项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。
目标任务完成时间：甲方完成c阶段目标任务后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延，其他情况不得顺延)。
费用承担：完成本阶段目标任务所需支付的全部费用均由乙方支付。
5-3、【e阶段】
乙方的目标任务：指派乙方专业的房地产开发管理团队到项目公司进行管理并实施本合作项目的各项与开发有关的工作;通过乙方自篇二：房地产合作开发协议书
房地产合作开发协议书
甲方：海南扶贫工业开发区总公司(以下简称甲方)
乙方：海南善水房地产开发公司 (以下简称乙方)
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“ 海南教师村”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。
一、项目概况
本项目位于。项目用地面积平方米(约 亩)，规划用地性质为 用地，土地使用年限 年。项目总建筑面积平方米，其中地上 层(包括住宅面积平方米、底层商网面积平方米)，地下一层(面积平方米)。
二、合作形式
根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发的合作形式。 甲方出土地，乙方负责投资开发，乙方给予甲方固定回报，承担全部项目开发费用。乙方于合同签订之日起一个月内预付甲方人民币xxxxxx 万元整(￥ 万元)，作为甲方的项目前期补偿与收益。
乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。三、甲方权利与义务
1、甲方负责办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签定之日起 个月以内，取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》，自本协议签订之日起 个月以内，取得本项目的《建设工程施工许可证》(含深基坑手续)。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条的内容一致。
2、乙方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配套费(包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用)、图纸设计费，以及办理施工许可证的相关费用(包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用)。
3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款之日起5日内，向乙方移交项目地块以及现场临时供水、供电，并保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。
4、甲方应按本协议第六条约定的移交方式向乙方移交相关的行政手续与本项目的全部资料与图纸文件。
5、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。
6、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任，以及由此产生的一切经济责任。
四、乙方权利与义务1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方支付本协议第二条约定的项目补偿与收益。
2、乙方在向甲方支付补偿与收益后，对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益。
3、为保证项目开发工作的顺利进行，乙方定员派出一名工作人员协助甲方的规划报批、图纸设计以及申请施工许可等相关工作。
4、乙方承担自己进行项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。
5、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。
五、付款方式
1、自本协议签订之日起一个月以内，甲乙双方在立共管帐户，用于乙方向甲方分期支付本协议第二条约定的甲方项目补偿与收益。
2、自甲方取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》之日起5日内，乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %，即人民币 万元(￥ 万元)。
3、自甲方取得本项目的《建设工程施工许可证》之日起5日内，乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %，即人民币 万元(￥万元)。
4、在项目结构封顶之日，乙方通过共管帐户向甲方支付即人民币 万元(￥ 万元)。
5、甲方应在乙方付款的同时，向乙方提供相应的含税发票。
六、项目相关资料手续的移交1、甲方自本协议签订之日起10日内，向乙方移交本项目前期相关的全部资料影印件，包括项目的相关批文、经审核的方案图纸等，供乙方进行项目的开发准备工作。
2、在乙方向甲方支付第一期款的同时，甲方向乙方移交本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》以及甲方相关的行政手续与项目全部资料、图纸的原件。
3、甲方向乙方移交的相关行政手续包括：甲方的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、协议专用章、财务专用章、银行帐户。甲方所提供的一切行政手续由甲乙双方共同派专人保管，甲方保证乙方在本项目开发工作范围内对甲方行政手续的正常使用，直至项目最后完成由甲方负责收回。
4、在乙方向甲方支付第二期款的同时，甲方向乙方移交本项目的《建设工程施工许可证》及相关资料原件。
七、违约责任
1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿协议总金额的5%违约金。
2、乙方未按协议规定的时间(日期)支付款项，每超过一日，应偿付给甲方未支付款项5‰的逾期违约金。
八、适用法律及争议解决
1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向所在地人民法院起诉。
九、其他
1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。
2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。
甲方： 乙方：
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