物业管理服务分析论文

[摘要]随着现代建筑业的不断发展，我国各地区的住宅楼、写字楼及公用建筑的数量越来越多，促使物业服务得以迅速发展。本文从物业产权角度出发，分析物业管理服务的相关内容，探讨物业产权的形态、界定以及供给方式，以期能为相关工作提供参考。下面是小编为大家整理的《物业管理服务分析论文 (精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

物业管理服务分析论文 篇1：

物业管理服务外包关键问题分析

摘要：伴随着经济的发展，生活水平不断提高，人们对物业管理工作提出了更高的要求，传统的物业管理服务外包已经很难满足现代社会发展的实际需求。受诸多因素的影响，物业管理服务外包仍存在较多问题，这些问题严重阻碍了物业管理行业的发展，对社区的稳定和谐发展也有严重的阻碍，因此，结合物业管理服务外包的实际状况，解决其中存在的问题是物业行业发展的当务之急。

关键词：物业管理外包服务问题

物业管理集管理和服务工作于一身，在物业行业的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。在社会主义市场经济快速发展的大环境下，物业管理工作登上现代舞台，我国针对该行业发展的实际状况出台了一系列相关政策和法规，如《物权法》和《物业管理条例》等，在实际发展建设过程中，物业管理服务外包仍存在较多问题，物业管理公司必须结合实际发展状况采取有效解决措施，为促进行业的发展建设提供动力保障。

1物业管理外包服务的模式

伴随着经济的发展，物业服务物业管理公司取得飞速发展，服务外包管理模式的应用在有效的监控之下完成相关的业务工作，从而达到降低成本，满足了物业管理公司获得经济效益的发展目的。首先，物业管理外包服务模式能够实现专业化管理，在提高物业管理公司整体竞争力的同时，快速提升物业管理公司的服务水平。市场随着需求的产生而产生，实现资源的优化配置必须保障市场经济具有一定优势。目前，绝大部分服务商将各专业服务作为主要的经营业务，不仅可以实现人力资源的优化配置，还能保证资金、设备以及管理技术的合理分配，是强化业主经营效益、提升整体服务水平的重要手段。在上世纪，我国已经开始采用物业服务外包模式，并在物业管理公司的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。

物业管理外包服务还能实现物业管理公司的规模化经营，有效降低运营成本。面临着激烈的市场竞争，物业管理公司要想提高自身综合实力，就必须开展管理外包模式，形成有效的管理方式；最后，物业管理外包模式还能实现物业管理公司化经营，合理规避发展过程中遇到的风险。实施物业外包管理模式首先可以降低物业服务用工风险；其次还能降低经营风险，为提高物业的风险防控能力打下坚实的基础。

2物业管理服务外包关键问题分析

物业管理服务外包中的关键问题要从物业管理外包服务的优点和缺陷着手，只有明确其优缺点物业管理公司才能结合实际发展状况，不断强化物业管理服务外包水平，为物业管理公司的发展建设打下坚实的基础。进入21世纪以来，物业外包以合同的方式发包给相关单位，承担物业服务外包的公司必须具备较强的专业性。目前，绝大部分业务服务外包公司已经将绿化、保洁、餐饮以及设备运动等纳入到外包的范畴。业务外包实质上是资源的外取，在改变传统物业管理公司内部员工负责所有业务的发展模式的基础上，将物业管理公司发展过程中的非服务外包业务转化成服务外包业务，为促进物业管理公司的发展建设速度打下坚实的基础。

2.1物业管理服务外包的优势

物业外包管理的优势在一定程度上促进了物业管理公司的发展建设，是现代社会物业管理公司发展的主要选择之一。笔者结合多年工作经验，对物业管理服务外包的优势做了以下总结：

①降低经营成本。物业管理服务外包在一定程度上能够降低物业管理公司的经营成本，是提高物业管理公司经济效益和社会效益的重要手段。物业管理服务外包以分工服务为发展基础，分工服务的基本模式在提高物业管理公司经济效益的同时，将多种专业性服务有效地结合在一起；随着物业管理服务外包的发展，工作人员数量明显减少，管理费用随之降低；将转向业务以外包的形式承包给具有较强专业性的公司，物业管理公司可以节约大量固定资产，为强化物业管理公司的成本控制打下坚实的基础。

②物业管理服务外包还能有效提高物业管理公司的服务水平。专业性较强的外包承包公司通过物业管理公司内部丰富的资源优势和规模化的发展优势及技术资源，可以全面提高服务外包发展过程中产品的质量，为物业管理公司的发展建设提供动力保障。

③物业管理服务外包还可以增加服务项目，从根本上满足业主的实际需求。伴随着经济的发展，现代社会对各行各业的发展提出了更高的要求，随着社会思潮的多元化和丰富化发展，人们生活环境发生了翻天覆地的变化。因此，物业管理公服务外包必须以多元化的种类面对多元化发展的社会，只有通过服务外包业务实现资源的外取才能从根本上提高物业管理公司的实际经济效益。

④业务外包可以规避物业管理公司发展建设过程可能遇到的风险。伴随着市场竞争的激烈化发展，物业管理公司要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就必须结合实际发展状况不断提高物业管理公司防范和抵御风险的能力。在实际发展过程中，有的项目具有风险高、管理难度大以及专业性强等特点，采用服务外包方式可以有效规避其中存在的风险问题。

⑤物业管理服务外包还能将物业管理公司内部资源集中，从根本上提高物业管理公司的成本效益。如果某项业务具有较高的实际价值，在保障物业管理人员较高综合素质的前提下，可以进一步提高物业管理公司的整体竞争力。

2.2物业管理外包服务的缺陷

在实际发展建设过程中，物业管理服务外包不仅可以提高物业管理公司的实际经济效益，还能减少物业管理公司的成本投入，是提高物业管理公司整体竞争力的重要手段。但是，物业管理服务外包仍存在以下问题。

①外包服务质量难以控制。伴随着经济的发展，我国正处于国家制度转型的关键时期，物业管理服务外包尚处于不成熟的时期。我国物业管理服务外包以招投标的方式为主，在招投标过程中通过对服务质量、价格以及资信等方面的评估，最终选择合适的合作方。一旦确定了合作方，外包服务质量将很难有效控制，主要原因是职能掌控合作方管理者或者代表，实际质量通常很难进行准确掌控。

②物业管理服务外包难以体现物业管理公司的形象和物业管理公司文化。我专业公司与物业管理公司之间存在一定联系，但它们毕竟是两家不相关的物业管理公司，物业管理公司的文化制度、服务理念以及发展目标存在较大的差异，导致服务外包难以实现物业管理公司的形象和物业管理公司文化。另外，外包在提供服务的同时，很难准确把握服务的时间。最后，服务外包还会导致管理物业管理公司协调工作难以顺利开展；物业管理公司对自身业务的控制与洞察能力会随之降低以及物业管理公司从事运营与人员管理作业的相关工作会对外部技术产生较强的依赖等，这在一定程度上制约了物业管理公司的发展建设。

3结束语

总之，物业管理服务外包在物业管理公司的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。物业管理公司应该在明确物业管理服务基本模式的前提下，对其中的关键问题，如物业管理服务的优点和缺陷等进行准确的分析，只有这样才能为提高物业管理公司的实际效益提供保障。

参考文献：

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[3]徐怡，张作祥.基于价值链理论的物业管理服务链策略研究[J].生产力研究，2011（08）：136-137.

[4]汪健，王菲.芻议我国物业管理服务的现状及对策[J].金田（励志），2012（10）：310.

作者：邱珊珊

物业管理服务分析论文 篇2：

从物业产权角度分析物业管理服务

[摘 要]随着现代建筑业的不断发展，我国各地区的住宅楼、写字楼及公用建筑的数量越来越多，促使物业服务得以迅速发展。本文从物业产权角度出发，分析物业管理服务的相关内容，探讨物业产权的形态、界定以及供给方式，以期能为相关工作提供参考。

[关键词]物业；管理；服务；产权；形态

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.10.098

产权是人与人在对稀缺物品进行交易和使用的过程中所衍生出来关于所属性方面的表达方式。在对产权进行讨论的过程中，首先应确定产权的所属者应该获得的相应权利，其次应说明产权在个体活动过程中的作用。因此，基于对产权的描述，就能确定人与物品之间的关系。物业产权指的则是特定经济产物的所属权利，其中主要是住宅房屋所有权等。

1 物业产权的形态

自从我国住房制度改革以来，产权就成为了现代人关心的热门话题，且根据时代的不同，我国的产权业出现了不同的形式。在较早时期，我国还没有明确私人产权的概念，房屋也均是由国家承担建设，分配国有企业职工入住，因此，当时的房屋被称为公有住房，并没有私人产权。而随着房改制度的逐渐发展，国家允许人们通过购买的方式变更产权的所有属性，因此也就出现了部分产权住房和全部产权住房。如今，我国绝大部分住宅已经实现了产权私有化，并为房屋购买者制订了相应的产权合同和房屋产权证明，但还有部分房屋仍然是公有住房和部分产权住房。在实际生活中，产权的所有者并不单单是一个人，也可能是多人，这样就衍生出了产权的3类形态，分别是个体所有形态、共有形态及公共拥有形态。其中个体所有指的就是个人对房屋拥有产权，这类产权结构简单，容易研究；而共有形态则是指两个或两个以上的人共同拥有房屋产权；公共拥有形态则指的是住在小区内的公共设施，包括绿地、公共电力系统、排水系统等，后两种产权形态结构比较复杂，在物业管理服务过程中影响较大。

2 物业管理服务的产权界定

物业管理服务工作主要是针对商品房产权的拥有对象，其主要服务内容包括定期的维护和管理小区内的公共设施，维护和管理建筑内的公共输水管道、电梯等设备，管理绿化地，清理建筑内外的垃圾，在小区内开展治安保卫服务，安全保护地下停车库内存放的车辆，根据房屋用户的要求应急维修房屋内的相关设备，整理和管理整个小区内的住户档案。在实际工作开展阶段，物业企业服务的对象是房屋产权的所属人，但又不是全部所属人，其中由于业主个人原因导致房屋产权所属与房屋使用所属结构之间发生较大变化，致使房屋产权结构复杂，使物业服务发生了转变。根据服务内容的不同，可以将物业服务分为两大类，包括公共性服务和特约性服务，其中公共性服务主要考虑的是对小区内全部产权所属人及其相关人员进行的服务，不需要考虑到产权的结构复杂性；而特约性服务需考虑产权的结构性服务，这也是物业服务管理工作要面对的难题之一。

3 物业管理服务的供给方式

目前，在现代物业服务管理模式中，应用最为广泛的一种是利用业主委员会的委托模式，其主要是利用业主组成的业主委员会选出的代表与物业公司商讨相关服务项目和费用收取情况。但这一模式的开展必须满足两个前提，首先，物业公司必须是该小区内唯一在控制价格内进行服务的服务者；其次，业主委员会也是小区内唯一一个合法的民意代表，并需要全权负责与物业交涉的委托者。但是从产权的角度上来看，这两个前提都有一定的不足之处。

从实际出发，物业公司是以营利为目的的企业，其并没有免费提供公共服务的义务，因此必须要在一定的收费前提下为业主提供相关服务。而从物业公司本身发展的角度来看，其可能会为了节约成本而降低服务质量，使得相应的物业服务目标难以达到。从产权所有者角度出发，由于产权所有者本身的收入情况和偏好存在着一定的差异，因此其对物业公司所提供服务的要求不同，从而会对物业公司收取的物业费抱有不同的看法。当费用收取超过了产权所有者的承受范围，其就会认为费用收取不合理，放弃物业服务的所有权，而同时对于公共区域的维护和清理是物业必须要进行的，物业公司没有强制收取费用的权利，因此当产权所有者拒绝缴纳物业费用时，物业公司就显得非常无奈。为了改变这一情况，政府定期为物业公司提供一定的补贴和优惠政策，并明确了物业公司在服务过程中不需要承担的服务项目，进一步促进物业市场化的发展。

在开展实际工作的过程中，物业公司还要解决公共服务的供给对象问题，因为物业公司提供的公共服务不仅是对产权所有者的，同时也是对来访者的，这就给物业公司造成了一定的损失。此时需要政府介入相关管理制度，可利用基层政府组织服务非产权所有者，节省物业不必要的开支，增加服务工作的预算，进一步提升物业服务的质量。

4 结 语

物业服务是现代住宅小区服务的主要模式，物业公司在为产权所有者进行服务的过程中一定要明确服务对象，及时整理小区内的业主档案。同时，相关政府部门也应给予物业公司一定的支持，通过补贴的方式帮助物业公司提高服务质量，进一步推动我国物业服务市场化的发展。

主要参考文献

[1]郭俊斌.物业管理的服务创新[J].现代经济信息，2010（13）.

[2]黄启雄.解析房地产开发建设中的物业管理与服务[J].经营管理，2012（8）.

[3]刘圣欢.物业管理服务：从物业产权角度的分析[J].经济问题，2011（2）.

作者：郭颖

物业管理服务分析论文 篇3：

新常态视阈下的物业管理服务推动经济高质量发展影响因素分析

摘 要：国企改革已经进入了“深水区”，公共事业管理服务遇到了前所未有的挑战，但是国有企业的改革反过来又能给公共事业服务经济发展提供强大的动力。因此，物业服务部在今后的发展中务必要持续对内部管理体制进行优化、完善和改革用人制度、实行集团化运作与多元化发展并驱，在提高服务高质量的基石上为公共事业管理与经营带来发展利润的生存巨大空间。本文结合当前物业面临的二元化格局，对如何进行管理模式的创新进行了思考和探索，在经济新常态下物业服务部创新物业管理方式，对于公共事业中心建设和谐美丽的新油城具有一定的实践意义。

关键词：新常态；物业管理；高质量发展；集团化运作

目前来看，虽然物业服务改革面临着一些工农关系、人员众多、结构复杂、成本运营困难等亟待解决的问题，但在以往的基础上已经积累了一些成功的经验。在经济下行的新常态背景下，物业服务部要借鉴其他企业的经验，树立长远发展的理念，才能确保公共事业服务经营和发展实现高质量发展。

一、经济新常态下物业改革必须遵循的原则

1、改革方向要具有明确性

尽管物业改革十分复杂，但是其中最重要的一点就是必须要把握住改革的导向，结合油田公共事业经济发展的新情况和油田改革发展的实际状态，借鉴其他国有企业改革的模式和方法，通过改革物业经营管理策略提高公共服务经济收益。

2、物业改革要追求务实性

要对自身物业服务部产业形态管理工作情况进行分析，不断提高工作质量。如在物业服务工作中，对于同类、同处的安全问题却反复出现，甚至产生“事故高发区”，一方面，最主要的原因是监督与治理缺乏同向、同力，对岗位安全职责标准认知程度低，缺少以客户的安全需求为安全服务的正确导向方向，不注重安全的长期实效性，同时对安全问题的全过程也缺乏研究和调查，中途出现偏差避不可避免。另一方面，信息的有效性、协调性差。每个部门遇到各种各样的问题时都会产生很多信息，由于部门众多，在信息传达的过程中难免会遇到传达信息不畅通或者传达不到位的情况。有时还会因为各种原因在各个部门之间的传达效果也不同，导致信息的协调性不好，这样会严重影响物业企业的工作效率，甚至还会造成更大的安全误判失误，应急处置不当，从而给物业企业造成更大的经济损失。

3、物业改革要体现科学性

物业改革工作的内容必须要不断朝着更加科学更加完善的方向

发展，同时要放眼全局以立体化多元化的视域制定，管理与服务标准化体系，以多个角度为出发点同时规划物业未来的发展之路，只有这样“物业“才能成为“企业”，“管理”才能更加“管效”。同时，要以物业企业移交地方时间节点的经营的实际情况为突破点，增强物业技术服务的智能开发力度，不断提高物业企业内部竞争力，吸引更多的业主进驻到服务部，将来长期流动的不是物业服务部门，而是物业的业主们，没有了业主的大量进驻，物业服务自然不会存在。另外，物业在确定改革方针的过程中务必要始终保持科学化的思路，从而确保物业企业现有资源的充分利用以及人力资源的高效调配，保证服务信息的透明和管理的水准，只有做到这一点，物业企业的发展和经营才能长远进行。

二、物业企业集团化运作与多元化发展并驱是油田物业服务部的唯一抉择

1、物业企业集团化运作

对于物业企业来说，集团化运作就是在总公司的领导下，以物业服务为主导，发展与物业相关的业务，如将高档公寓、写字楼等不同类型的相关产品以企业集团联系起来进行发展。集团化运作可以为物业企业节省成本，比如通过集团化运作，物业企业可以雇佣自己的保洁、保安等一系列专业人员，省去了雇佣其他公司的高额费用。同时物业企业集团化运作可以使企业内部各个部门、各个职位之间更好的沟通，找到最有效的解决问题的办法，这样也为提高物业服务的效益提供了很好的条件。就目前油田总体的发展状况来看，物业管理行业实行集团化运作的企业公司并不多。但是在外省市已经走在前头，以辽宁顶杰物业服务有限公司为例。顶杰集团公司成立于一九九七年，集团公司下设辽宁顶杰物业管理有限公司、辽宁顶捷保安服务有限公司、沈阳市顶洁餐饮管理有限公司、沈阳市顶洁清洁工程有限公司四家全资子公司，形成了以物业服务为核心经营领域，同时跨越多元服务和产业链条的综合性服务机构。辽宁顶杰物业管理有限公司是集综合性物业管理、安保服务、保洁服务、会议服务、工程运维、食堂管理、停车场运营管理、高空清洁维修、服务支持等为一体的大型综合性物业服务企业，公司现拥有员工5000余人，强大的人力资源成为了集团公司的经济增长极，光省内外服务项目300余个。通过行之有效的集团化运作战略，顶杰物业服务有限公司成为辽宁物业管理企业20 强、辽宁公众信任的物业公司。

2、树立“不把鸡蛋放在一个篮子里”的经营理念，推进服务部多元化发展

经济下行的形势下服务部要实行多元化发展战略，首要的优势就是能够将市场扩大，可以到更多的领域进行发展。其次，还能够为企业降低风险，即“不把鸡蛋放在一个篮子里”。多元化发展可以充分整合内部优势，运用管理、资金和技术的优势互补，实现企业长期发展。物业企业多元化发展的例子较多。以万科物业管理有限公司为例。万科根据自身实际和发展阶段确定企业多元化战略。在万科物业企业中，做好物业服务的同时，多元化包括很多方面，如全天候餐饮配送、生活用品配送、会所创新、空置房代管、维修项目一站式服务、房屋租赁经营、邮件代收发等。积极发展这些相关的多元化业务，不论对于物业企业的发展，还是对于业主的方便来说都是有益的。物业服务部通过在许多地方发展项目扩大企业规模，增加企业的知名度，也为服务部创造更大的利润、获得更多的经验。

三、结 语

为了管好“物”所以必须介入“人”的管理，而且逐步将社会管理的职能纳入，这就导致物业服务部各种管理方法和管理内容的相互交融、相互共生。并且将物业管理的触角延伸到小区文明建设、文化发展等方方面面。因此，在经济新常态下探索创新服务部物业管理集团化模式，对于建设和谐美丽油城具有一定的实践意义。

参考文献：

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[2]樊静静.从传统建筑到智慧建筑，时代推动行业发展[J].中国建设信息化，2019， 04

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[8] 胡飞凤.社区物业管理策略选择研究[D].宁波大学， 2015

[9]许召元，张文魁.国企改革对经济增速的提振效应研究[J].经济研究，2015，04

[10]袁红.关于当前国企改革若干问题的构想———我国经济体制改革之重点及其推进方法初探[J].中山大学学报论丛，2005，02

作者：王继贞