物业服务项目交接方案（精选8篇）
要点：
★ 站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益 ★ 确保物业具备正常的使用功能
★ 掌握物业的性能与特点为以后的物业管理创造条件
在承接验收前的准备工作应先做如下准备。
一、资料交接：
竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
物业质量保修文件和物业使用说明文件；
物业管理所必需的其他资料。
管理资料：各类值班记录、设备维修记录等各类服务质量的原始记录。
财务资料：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。
合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。
人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。其他需要移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，资料移交完毕后，移交和接收双方须在目录清单上盖章、签名认可。若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。
二、资料交接完毕后是现场交接：
物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间，查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有： 建筑结构及装饰装修工程的状况；
供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；
保安监控、对讲门禁设施；
清洁卫生设施；
绿化及设施；
停车场、门岗、道闸设施；
室外道路、雨污水井等排水设施；
公共活动场所及娱乐设施；
其他需了解查验的设施、设备。
三、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况
各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。
四、其他内容
产权属全体业主所有的设备、工具、材料；
与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。
第一节项目接管验收
依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。
一、接管前期管理工作主要内容
1、管理中心的组建和运作；
2、接管运行方案的制订和仪式安排；
3、移交事宜的处理；
4、接管过程管理工作。
（1）接管仪式的组织和接管手续的办理；
（2）相应安全、防范措施和管理方案。
二、接管期管理工作重点
１、协调各方矛盾和利益，完善管理机制和制度
由于用户对现行物业管理法规制度的认知程度和理解水平的不确切，在接管期以管理中心为主体，引导建立物业管理的新秩序和新格局。对此，“凤凰创意
产业园区”物业项目管理中心、驻园单位、相关部门均存在一个相互适应、磨合、协调的过程。
在此我们应重点做好以下几个方面的工作：
－－建立完善的信息反馈和处理机制，使驻园单位对物业充满信心； －－明确有关各方的权利义务，使本项目成为俱荣俱损的整体；
－－创造理解和宽容的园区，营造高效、整洁、和谐的氛围；
２、营造氛围，创造舒适居住环境
我们将针对本物业项目的特点制订公共关系计划，尤其在接管期内创造各种机会和条件加强与入园单位的交流与沟通，了解用户的需求，创造舒适、安全的办公环境。
３、管理服务措施
我们在接管期将根据不同的阶段和工作内容，主要针对物业功能完善和改造、接管仪式、接管手续的办理几个方面作出以下安排：
－－接管仪式的组织、筹办、举行；
－－接管手续的办理（一条龙服务，现场办公）；
－－交接资料；
二、物业项目接管计划
１、“凤凰创意产业园区”物业管理中心挂牌，正式开展工作；
２、各类管理人员和工程技术人员基本到位，开展岗位培训，完成工作责任和岗位划分。明确各管理岗位的职责和范围，明确工程技术人员的专业分工和专业范围；
３、管理人员熟悉现场情况和相关岗位，修订完善各项管理规章制度，初步磨合管理工作体系的运作；
４、各类员工就位，开展岗前培训，熟悉工作岗位；
三、接管期间的治安管理
１、确立在接管期“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理思路；
２、根据接管期的不同阶段，制订相应的保安编制、岗位布置和巡逻方案； ３、加大接管期人流、物流、车流的有效监控，确保接管期的治安管理工作任务的完成；
４、加强治安消防的宣传教育力度，使广大用户培养起自查的良好的治安消防意识。
四、项目接管验收重点
将重点从一下几个方面出发，切实做好项目的接管验收和移交工作：
1、公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；
2、既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；
3、接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促移交主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；
4、落实物业的保修事宜。
六、接管验收工作目标
1、明确交接双方的责、权、利关系；
2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益；
3、为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。
第二节项目移交接管
一、项目资料及图纸的移交
（一）产权资料
1、项目批准文件；
2、规划用地批准文件；
3、建筑执照。
4、业主资料
（二）工程技术资料
1、地质勘察报告；
2、工程合同及开竣工报告；
3、工程预算；
4、图纸绘审记录；
5、工程设计变更通知及技术核定资料（质量事故处理记录）；
6、工程竣工图（总评面图、建筑、结构、设备、附属工程所有隐蔽管线的全套图纸）；
7、隐蔽工程验收记录；
8、沉降观测记录；
9、地基处理记录；
10、钢材水泥等主要材料的质量保证资料；
11、新材料、构配件的签订合格证书；
12、水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
13、砂桨、混凝土试块试压报告；
14、施工验收证明书。
二、房屋移交接管内容
1、建筑外檐；
2、梁、柱、板主体；
3、公共部位顶棚、墙面、地面、楼梯、扶手、钢窗；
4、室内及楼道配电箱；
5、配电柜；
6、公共部位照明。
三、公共设施接管验收项目内容
1、中央空调系统；
2、高低压配电室设备；
3、锅炉房系统；
4、真空泵房、气泵房、水泵房设备系统；
5、消防中控、监控系统；
6、给排水系统；
7、弱电系统（电话、电视、网络、广播、音响、对讲等）；
8、电梯系统；
9、污水处理系统；
一、物业服务行业的现状和问题
当下的物业服务行业的现状怎样?其中又存在哪些问题呢?
当前物业服务行业,除了法制环境需要改善之外,普遍还存在如下问题:从业人员老龄化趋势比较明显,与之对应的就是年轻人入行意愿相对较低;入职门槛低导致的在职员工专业素质和能力普遍较低,企业在职培训深度和强度不足,企业和年资员工担心“为他人做嫁衣”和“教会徒弟饿死师傅”;从业人员流动性较大,尤其是九零后和零零后年龄段的新一代员工的流动性很大;有效信息流在企业和项目部内部的传输受制于部门和工位产生的间隙甚至鸿沟,甚至出现有效信息流失率与员工流失率大抵相当;无成本中心或成本周期过大;方案、流程、岗位责任制、应急预案不是挂在墙上就是打印成册躺在文件柜里,没有入脑入心;物业服务中心在时空两个维度上远离顾客(服务需求),并没有前瞻性,服务效率较低;薪酬体系不合理导致员工多劳不多得。
具体分析如下:
(一)物业服务费价格和报价
主要以低价策略的恶性竞争为主,优质优价无法真正体现在服务报价中,因此物业服务进入中国大陆也三十多年了,但是物业服务费价格没有与房价同步上涨。
酬金率或利润率普遍较低,导致物业服务企业没有足够的资金在服务技术储备和服务产品研发上投入,只能形成低水平重复的局面,长此以往,随着业主自治的呼声越来越高,物业服务企业存在被边缘化的危险,市场竞争停留在靠关系和拼价格的层面上,物业服务企业资质评选存在寻租空间。
物业服务以服务成本为导向,物业服务企业普遍以赚取人头费差价为生存和盈利方式,从业人员主要以加班维持高于市场工位价格,不利于从业人员再培训可能性。
1、酬金制,当下的物业服务行业,一般以人头作为报价依据,按照招标文件上有关服务内容配置岗位和作息时间,再计算需要包含在内的物料,算上税率和酬金率,便构成了酬金制项目的报价。
2、包干制,不仅需要计算人头费、全部物料,而且还要计算包括电能在内的所有资源消耗费用,算上税率和利润率,便构成了包干制项目的报价。
(二)设施设备分专业维护保养和运行
1、专业数据未被专业分析。
2、机电一体化设备需要综合专业技能实施运行维护。
3、迫于成本压力和预算专业人员配置不到位。
(三)部门与工位存在服务和管理真空
1、驻场项目部还要被细分部门,导致了部门工作界面与间隙。
2、部门还要被细分为工作岗位(简称工位),导致了工位界面与间隙。
3、班组管理人员的管理能力以及员工个性化导致了员工界面与间隙,光靠交接班流程和绩效管理无法消除人与人之间的间隙。
(四)现场服务质量管理最多为抽样检查
1、现场服务基本处于开放状态,服务质量基本没有检查,更谈不上检测和评估现场服务质量。
2、迫于成本和预算压力,或者人员配置不足导致了层级管理失序。
3、日巡、夜巡、突击巡查、神秘访客、顾客满意度调查、内审甚至外审均流于形式,或者形式大于内容,对现场服务质量、企业服务品牌的贡献度较低。
(五)服务方案、岗位责任制流于形式
服务方案、岗位责任制、服务流程和应急预案成为挂在墙上、印刷为文件或者只有年终考核或者年中考核时才会被拿出来对照的文字和框图。
(六)绩效考核形同虚设
绩效考核(KPI),尽管已有很大进步,并且已经有了量化的数据指标,比如顾客满意度、支付能力、欠费率、工伤死亡百分比、员工流失率等等,但均为项目部或职能部门考核指标,仅据此套用在项目部或职能部门员工身上,多少有点牵强附会。如果要进一步将绩效考核指标分解到每一个工作岗位(工位)甚至每一位员工身上时,这就牵涉到一个合适的比例问题,至今尚未有哪一家物业公司或者项目部会这么按比例分解到人。更为关键的是,这种自上而下的绩效考核指标分解模式并不具有自我激励的效果,关键就在于薪酬结构,需要从目前的买岗位和卖人头转变到基础工资与计件工作相结合的模式上来。
其实,项目部现金支付能力指标是一个伪命题,往往形成财务周期末端(年底)突击花钱的局面,此外考核周期与顾客支付物业服务费的周期不尽相同,比如住宅物业中的物业服务费缴付周期一般为一个季度,假如物业公司或其项目部以每月一次来考核物业服务费收缴率或者欠费率的话,那么考核周期的不匹配度将相差2个月。
(七)成本中心的设置问题
用财务部门或者财务岗位来代替公司和项目部层级上的成本中心,或者说,成本中心仅设置在公司层级上,且检讨周期至少以月为最小单位。
总体来说,从物业服务被引入中国大陆之后,物业服务企业的规章制度与记录体系分别经历了如下几个发展阶段(见表1)。
以工程服务为例,暖通空调工一般分为如下几种角色:运行、维修和管理,但绝大多数企业及其项目部里不会严格区分,通常混为一谈,尤其在以成本为导向的经济环境中。除此之外,运行工需要记录和判断如下现场运行参数,在大多数情况下,即便是有经验的暖通空调运行工对于众多运行参数的判断基本也是基于各自工作经验(见表2)。
其实,需要按照判断逻辑,对上述机械参数、电气参数和状态的当前值进行环比、同比进行趋势性分析,并对上述参数和状态进行相关性比较,从而为维持、增加、减少、退出、报修、更新和报废等行动决策提供依据。
然而,由于迄今为止的所有物业公司及其项目部的部门、工位均以专业为配置原则,跨专业工位在中国大陆比较罕见,即便需要持有低压电工安全上岗证的暖通空调工,对于电气参数的判断也只是停留在初级水平。
在物业服务创建早期,该行业的名称并非物业服务而是物业管理,这一名称本身就透露出一种以所谓管理为导向的企业运营模式。企业可以分部门展开经营管理,但项目部也以管理为导向,分部门实施运营的话,部门之间以及工位和员工个体之间的间隙或者称之为灰色地带或将是迟滞物业服务响应时间的最大因素之一,尽管工位和部门给项目部管理带来便利,但受损失的则是物业的业主和租户,因为顾客端的响应无可避免地被迟滞了。
二、解决方案
(一)治标的方法
1、导入并根据所辖物业项目定制化服务方案、岗位责任制、服务流程和应急预案,细化到每一个岗位、每一个设施、每一个空间位置甚至每一个人。
2、由于先天性问题和差异,日夜突击巡查、顾客满意度调查、神秘访客、自检、内审和外审需要在深度、广度上拿捏分寸,自上而下的刚性检查虽然有利于各个项目部到公司层面形成统一的企业服务品牌。
3、由于楼盘项目和客群存在个性化差异,因此需要从品牌和服务质量标准这两个纬度上推行现场服务质量管理。
(二)治本的方法
1、推行和完善“一人多岗”“一专多能”的人力资源管理体系,为最终打破专业、工位和部门藩篱提供人力资源基础条件。尽管现在或许还不存在推行的现实市场环境:现在物业服务市场报价依然以人头费为计算依据,企业品牌和市场占有率或仅体现在酬金率或利润率上;既有物业企业、项目部的管理运营模式与管理技术满足不了这一用人体系。
2、完善基础执照制度,为最终实现“多劳多得”的“计件工资制”提供安全保障,比如有些有经验的项目部会要求从事外墙清洗作业的时候,让蜘蛛人在清洗外墙的同时对外墙实施拍照和检查,以期发现诸如容易被肉眼识别的密封胶开裂、脱落、变色等异常情况,那么为何不把外墙清洗服务岗位和土木工程岗位合二为一呢?保安员为何不能持有登高作业证和低压电工安全上岗证从事更换照明灯胆的工作呢?而事实上,物业服务驻场项目部里的电工日常最多的工作就是替顾客免费换换灯泡和抄抄表,似乎没有多少有技术含量的工作要他们做,但是聘用一个低压电工的薪酬福利要远比聘用一个保安员的成本高的多。
●健康证是入职前有甲等医院出具的有关入职员工不存在影响物业服务工作的健康证明文件,涉及所有与物业服务相关的工作岗位。
●登高作业证,理论上可能涉及登高作业的保洁员和工程人员均需要持有。
●低压电工,无论其从事维修还是运行,需要持有低压电工安全上岗证,此外,从事暖通空调、给排水以及弱电的工程人员也需要持有该证书。
●从事高压运行的电工必须持有高压电工安全上岗证。
●从事污水处理系统运行和维护保养的岗位员工,还需要持有污水处理运行操作工上岗证。
(三)终极方案
谈到这里,问题来了,谁愿意多做?保安员愿意学习并考取登高作业证和低压电工安全上岗证吗?让一位从事外墙清洗的保洁员承担外墙检查的工作,尤其在外墙清洗服务外包给专业保洁公司的情况下,这种两个岗位合二为一行得通吗?因此要实现终极方案,就必须修改目前的报价和薪酬方案,而且要将工作任务与工作实绩直接挂钩!充分实现“多劳多得”的绩效考核体系就必须利用互联网技术(见表3、表4和表5)!
三、物业服务的互联网解决方案与应用
(一)利用互联网技术,就是构建一个可以发出服务指令的平台
1、该平台还能自动匹配服务指令领受人的安全上岗证、执业执照、技术能力,使得服务任务指令与领受工作任务的员工的匹配度、契合度接近理想状态。
2、该平台还能自动记录、互动查询服务工作任务指令的发出时间、响应时间、执行时间、完成时间、顾客确认时间、顾客对其服务工作任务的评价。
3、该平台还可以实时计算每一位领受服务工作任务的员工的劳动生产率(工时利用率)、返工率、服务工作任务的件次、服务工作质量等等。
4、该平台还能够横向比较各员工之间的劳动生产率、返工率、服务工作任务件次和服务工作质量,并可以进行优劣排序,为实现末尾淘汰和自我激励打下数据基础。
5、该平台也能纵向比较同一个员工从入职到现在,历年的工作绩效,并分析出劳动生产率、返工率、服务工作任务件次和服务工作质量随着劳动强度、劳动时间、生理年龄、情绪、团队工作环境等等的变化而变化的状态。
6、随着使用该平台的项目部、物业公司的增多,该平台还可以分析出各个项目部和各个物业公司之间的数据差异,为横向与纵向比对打下数据基础。
7、该平台是一个实时的从公司到项目部再到员工个人的成本中心,实时的成本统计,形成当前事件成本、项目部累计成本和成本效率实时分析。
8、该平台能够对每一项服务工作任务实现实时考评
(1)运行工位对维修工委的工作质量考评。
(2)顾客(业主或租户)对包括接报修在内的所有服务工作任务质量考评。
(3)运行(运作)工位的质量考评来自末端实时数据,其中包括能耗数据、水耗数据、顾客满意度数据、计划工作指令精准度数据、计划与服务需求的完成率数据、顾客投诉率数据等等。
●顾客在驻场当值员工手持移动终端机上点赞、评价和投诉。
●顾客在顾客端(APP或在线网站)上的点赞、评价和投诉。
●上述两种评价与投诉的权重各不相同,并可初始化和中途设定、修改,但需要授权密钥。
9、该平台能够实现员工的自我激励效果:自我激励与自我平衡相统一。
(1)接单量、返工率、响应及时率、完成效率、服务工作任务质量评价均成为驻场当值员工的行为数据模型中的数据指标,员工本人可以查询,并当行为指标落后于平均值或者偏离度较大时,该平台将会发出提示;而当行为指标正向偏离度较大时或者接近最大值的时候,该平台也会发出提醒,以便于人性化管理员工的工作效率。
(2)该平台也将逐年适时调整项目部、物业公司乃至整改行业的劳动生产率等一系列数据指标,以便于实现人性化员工管理。
(3)该平台的所有设置均可人工干预,比如检测时长、循环周期、比例参数等等,但需要有授权密钥等权限。
10、该平台将实现平衡预算。
(二)物业服务的互联网解决方案的实现路径
1、完善物业服务方案、流程、应急预案、岗位责任制。
2、采取模块化设计构建应用程序架构。
3、构建应用数据库和子数据库。
4、编制模块化应用子程序。
5、内测应用程序。
6、同步设计移动端。
7、上线压力测试。
8、公开上线公测。
9、市场推广。
10、市场销售。
1 1、不断完善。
(三)物业服务的互联网解决方案的好处
1、进一步有效降低物业服务成本,从一个楼盘项目为独立核算单位走向区域化服务资源整合,再到互联网解决方案,其中的演进主线就是服务成本,尤其是人工成本日益提高所带来的危机。这里的成本压力来自两方面,一个是市场成本压力,另一个是企业内部的成本压力,企业内部的成本压力主要表现为每年一次至少得升职加薪带来的人力资源成本不断走高,另一个市场成本源于此但更多的是企业之间为了争夺物业服务人才所采取的提高薪酬福利挖人才的。
2、专业化道路以及与之相应的物业公司品牌战略带来的管理团队的人力资源成本急剧膨胀所带来的压力。
3、物业服务的互联网解决方案就是将既有的服务方案、服务流程、应急预案、岗位责任制等文字、表格和框图转变成程序源代码,并通过无线覆盖计划、互联网技术、电脑技术和移动通讯技术,实现实时应用程序。将停留在每一位管理团队成员脑海中的管理经验和思路转化为程序源代码,实现人力资源的共享和互联互通,使得物业服务信息和数据实时传输和在线分析。
4、除了实现实时能源统计之外,还可以建立个人运行操作能耗数据指标,并即时记录每一个巡检周期下的能源控制指标,当该平台感知巡检人力资源不足或者驻场当值员工繁忙时,将向上一级团队成员发送工作请求指令,或放大巡检周期,但除了安全因素需要之外。
(1)每一个工作日的营运时间后,该平台通过无线覆盖向当值并扮演运行角色的员工手持终端机下达开机工作指令,记录开机时间、当时电度表、电压表、电流表、频率表、功率因素表等计量读数。
(2)按照预设开机工作指令,按照开机工艺流程完成开启投运操作,并记录相应系统、设备和组件的运行参数,其中包括压力、流量、温度、湿度、噪音、状态等。
(3)按照预设巡检周期要求,下达巡检工作指令,巡检周期必须具有一定的逻辑关系,比如中央空调水容量与温度变化梯度等。
(4)每一个工作日巡检周期中,需要指令巡查设备及系统状态及其所有相关运行参数,并根据运行参数的变化做出预判,比如增加开机投入或减少机组数量或调整阀门等。
(5)每一个工作日的营运时间结束之前,该平台将根据既有运行参数做出预判,适时调整开机投运数量和关机时间差,并需要当值运行角色工位的员工记录包括电度表、电压表、电流表、频率表、功率因素表、压力表流量表、温度表、湿度表、分贝计、振动仪在内的所有现场运行参数和机组状态参数。
(6)巡检内容包括,但可不仅限于此:
●暖通空调系统水侧管网最高点布设的放气阀(每年检讨一次,或有系统改造是检测评估,或装修施工和水质保养和处理时同步操作)。
●Y型水过滤器(每年不少于2次清洗,并与水质保养和处理同步实施,或当管网改造、管网维修施工后同步实施)。
●环氧干式电力变压器一次接线铜排红外线点温仪测温并与强迫风冷风机控制器显示温度比对。
●低压密集型母线槽接头温度红外线点温仪测温并与负荷电流、历史记录和横向同容量比对。
●电动机外壳红外线点温仪测温,并与负荷电流、历史数据、横向同容量比对。
四、残留的问题
利用互联网提供物业服务整体解决方案的情况下,问题是否依然存在呢?应该说,有几个残留的问题需要我们注意的。
(一)该平台的应用环境需要无线覆盖,目前似乎需要该平台的构建者和使用者自设无线覆盖系统,但未来无线覆盖或许将成为像空气一样廉价甚至免费的公共服务内容之一。
(二)该平台需要存储容量较大和传输速率较高的服务器、存储器和移动终端,但只要采用云技术(云存储和云计算),或许使用成本更低或可控。
(三)该平台需要整合财务软件(用友软件)、接报修服务软件(MMAX或科耐)、采购服务和评价软件(政府采购中心平台)等等,这或许需要更多的投资或者由业内企业组织起来形成类似众筹模式来共同研发。
(四)该平台需要整合电视监控系统、指纹考勤系统、巡更系统、门禁系统、楼宇自控系统、红外线周界报警系统、家居智能系统、消防报警系统,这一部分或许是物业服务企业目前无法左右的,但随着物联网技术的迅猛发展,物业服务或许可以对此有更多的话语权。
(五)移动终端机需要具备指纹扫描、噪音分贝计、500万像素数码照相、第三代无线通讯(G3)、红外线点温仪等功能,目前已有部分功能已经实现或者可以研发和添加,这也是基于安卓系统之上的应用创新的一部分。
1、人员交接
做好人员交接工作，在原来旧交接公司的人员基础上，可遵循人员优劣录用淘汰方法及各人自愿去留原则，做好人员录用工作；
2、设备交接
在进场之前做好各设备设施验收使用工作。如发现有设备异常，需跟原交接方做好审核登记工作，并按设备折旧价做好相关费用计算工作；
3、资料验收交接
项目原始资料：如项目建筑图纸、红线图、平面图、各项设备资格证原件等、客户资料、各类文件档案的接收、检验工作；
4、现场管理交接
包括现场项目管理区域的划分管理工作；
5、物业维修资金管理交接
卖方：___________________联系电话：____________________
买方：___________________联系电话：____________________
买卖双方经中介方（沈阳市广泰房产经纪有限公司）成功介绍，卖方成功售出其名下的物业：沈阳市_________区________路(街)__________号__________房(以《房地产证》为准。买方交接当天该物业水、电设施正常，电表读数___________；水表读数___________；煤气表读数____________；物业费不欠；采暖费不欠；双方确认无误。成功交接上述物业。
现双方共同确认：
1.买卖双方同意交接该物业。
2.买卖双方同意交接该物业无异后，签署该《物业交接确认书》。并视为该物业
成功交接。
3.除权属纠纷导致之外，自交接之日起所发生的一切毁损风险归买方承担。
4.如有剩余房款未交付，买卖双方同意在签署本《物业交接确认书》后，中介方
按照协议约定转交剩余房款给卖方。
5.除剩余房款外的一切费用买卖双方已经结清。
6.备注：___________________________________________
本《物业交接确认书》一式三份，买卖方、中介方各执一份。
卖方（或代理人）买房（或代理人）
签字：签字：
时间：年月日时间：年月日
中介方确认
经办人：
谈前期物业管理交接验收
重庆国土房管局
物业承接验收制度是国务院《物业管理条例》确立的七项重要制度之一，该制度执行的好坏，直接关系到物业能否正常使用及广大业主、使用人的人身安全等业主的切身利益，它的建立和完善，有利于减少物业管理矛盾、纠纷。前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础只有搞好了前期物业管理交接验收，在后期的物业管理活动中，物业承接验收才能得于继续开展。
一、前期物业管理交接验收的重要性
前期物业管理交接验收是物业管理企业承接前期物业管理服务过程中，对新建物业共用部位、共用设施进行查验，接受有关移交资料，代表业主要求建设单位解决新建物业的建设遗留问题，并与建设单位办理物业承接验收手续。
(一)前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础。前期物业管理交接验收主要是对新建物业是否按设计要求建设施工，物业共用配套设施是否完善，物业使用功能是否完备，质量是否合格等方面进行查验。物业管理企业通过前期物业管理交接验收及时了解新建物业的概况，点交新建物业的配套设施设备，发现新建物业的建设遗留问题，并与建设单位就该遗留问题达成解决方案，交接竣工总平面图、物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料，为后期的物业管理服务和以后的物业承接验收打好基础和做好准备。
(二)前期物业管理交接验收是保障业主合法权益的重要途径。目前，新建房屋综合验收已取消，房屋验收由主体结构验收、消防验收等多个专项验收组成，购房人与开发建设单位以是否取得房屋使用说明书和房屋质量保证书作为房屋的交付使用的条件。目前，有许多小区都存在业主取得了上述两书，但小区配套并不完善的情况，如围墙没有修好，道路、绿化工程没有完成，门禁系统没有开通，以及部分房屋存在使用功能和质量问题(如厨房、厕所漏水，排污管道设置不合理等等)。业主在入住后，发现配套不完善及房屋有质量问题，业主往往以此为由不交物业服务费，产生了大量前期物业管理矛盾和纠纷，其实质也就是业主的合法权益受到侵害。物业管理企业通过前期物业管理交接验收，可以发现类似问题，并督促开发建设单位及时解决，对解决难度大的问题，可以明确要求开发建设单位列出详细的整改方案，并监督其完成，同时做好业主与开发建设单位之间的协调沟通工作，维护业主的合法权益。
二、前期物业管理交接验收难的根源浅析
(一)物业管理企业在前期物业管理交接验收中角色尴尬。在物业办理预售许可证前，开发建设单位以一个大业主的身份与物业管理企业签订了前期物业服务合同，在业主入住后，开发建设单位又通过业主临时公约将前期物业服务合同中业主的权利义务让给广大业主，这样对于很多前期物业服务的相关约定履行起到了很好的规范。但是，对于前期物业管理交接验收，就存在交接验收主体错位的现象，即.在前期物业服务合同中，开发建设单位以甲方的身份代表业主委托物业管理企业为业主提供物业管理服务，在交接验收中，又要求物业管理企业代表业主与开发建设单位搞好交接验收。这种主体错位，就使得前期物业管理交接验收难于开展，如果物业管理企业在前期物业服务合同中强调前期物业交接验收，开发建设单位可能就不与之签订服务合同，而使得物业管理企业受制于开发建设单位。同样，在前期物业管理招投标中，开发建设单位也占据主动地位，物业管理企业为了中标，取得物业项目的管理权而对前期物业的交接验收做出让步。虽然，建设部和我市均制定了《前期物业服务合同(示范文本)》，但示范文本只能参照执行并没有强制使用，开发建设单位和物业管理企业可以对此做出修改或者不予采用。
(二)在前期物业管理交接验收中，物业管理企业责任缺失。在前期物业交接验收中，《物业管理条例》要求开发建设单位履行物业的交接验收义务，但对物业管理企业并没用做出强制性的要求，对物业管理企业不认真履行交接验收义务并没有相应的处罚措施，也就是说物业管理企业在交接验收过程中是否履行交接验收职责，完全凭物业管理企业的自身约束和责任心。对于开发建设单位控股的物业管理企业，“儿子”受制于“老子”，前期物业管理交接验收职责履行将无从谈起，对于诚信度不高的开发建设单位，其控股的物业管理企业往往采用“头痛医头，脚痛医脚”的简单办法或者拖延战术来解决开发建设过程中的遗留问题，确保开发建设单位“后院”不起火。目前，在前期物业管理中，业主因物业项目配套不完善或者存在质量问题投诉困难，解决困难(开发建设单位已经完成开发和销售)，业主在无奈的情况下往往拒交物业服务费。大多数物业管理企业认为是开发建设单位的遗留问题，应该找开发建设单位解决，抱怨自己是“代人受过”，从根本上分析，物业项目配套不完善或者存在质量问题是开发建设单位的问题，但物业管理企业也有没有认真履行交接验收职责的过失。
(三)物业管理企业的管理服务水平有待提高。在我市乃至全国，物业管理企业绝大多数是三级企业，其人员的素质和工程技术水平有限，对物业的建设工程质量和配套设施设备的安装及质量不具备验收能力。很多小企业在交接验收时，只知道项目及配套设施设备的有无，对项目及配套设施设备建设是否符合建设安装要求、质量是否合格并不是太清楚，尤其是对物业的消防、电梯、供暖制;令和排污设施是否合格缺乏判断力，我市沙坪坝区燕渝苑小区的化粪池爆炸打死保安的案例，就与化粪池是否通气有关。
(四)业主的知情权没有得到充分体现。业主在购房时，大多关注其专有部位及室内配套的质量，很少关心共有设施设备的配备是否完善合格，缺乏整个物业的概念和责任意识。另外，开发建设单位和物业管理企业也不愿意业主参与前期物业的交接验收，据了解，其原因有三：一是业主不具备前期物业交接验收的能力，二是业主不能正确地对待前期物业开发建设过程中的遗留问题，一个物业项目在建成后总会或多或少地有些后续遗留问题需要慢慢解决，业主知情后，可能就会认为自己所购买的物业有瑕疵，而出现业主哄吵集访现象，使小问题复杂化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少数开发建设单位有隐情，不想让业主知道。
三、建立和完善物业管理交接验收制度的思
考要解决前期物业管理交接验收难的问题，关键要确立前期物业管理交接验收制度，明确物业管理企业的职责，广大业主共同参与，三管齐下，才能切实解决。
一是要确立前期物业管理交接验收制度。严格执行《物业管理条例》(以下简称《条例》，根据《条例》精神，由物业行政主管部门制定前期物业管理交接验收配套文件，明确前期物业交接验收流程，及需要注意的事项，物业管理协会及物业管理培训中心可以组织人员编制物业项目及配套设施设备的交接验收基本标准，搞好物业从业人员前期物业交接验收培训，以提升物业管理企业的整体素质和管理服务水平。同时，加强监督指导，各区县物业行政主管部门应参与物业的交接验收。对前期物业项目质量不合格、配套不完善的开发建设单位，责令其限期整改，对其情节严重的，可按《条例》第五十九条予以罚款处罚，依法行政，使《条例》的精神落到实处。
二是实行开发建设与物业管理分业经营，特别要加大力度推进前期物业管理招投标，减少和杜绝物业管理企业与开发建设单位“一家亲”，而人为有意地不履行前期物业管理交接验收职责的情况发生，一个地区物业管理市场是否规范与此有着较大的关系，因此，应不遗力推进此项工作。
三是规范物业管理市场秩序，提升物业管理行业素质加大物业管理行政监督和指导力度，严格查处各种物业管理违规违法行为，推行优胜劣汰的市场竞争机制，扶优扶强。通过市场运作原则，逐步淘汰那些管理服务不到位，无诚信无业绩的物业管理企业。当前，主城区物业管理企业数量较多，全市发展不平衡，也正由于主城区物业管理企业数量过多，而出现了一些不规范的竞争。因此，在主城区，要大力扶持品牌物业管理企业做大做强，让那些小企业、差企业自动清理出局，以提升我市物业管理行业的整体素质。
四是明确物业管理企业在前期物业交接验收中的职责和义务。在物业管理法规中赋予物业管理企业在前期物业交接验收的主体资格，明确其职责及义务及不履行此项职责的责任，从而对物业管理企业在前期物业管理交接验收行为进行约束。
1中间交接的必要性
1.1工程质量的初步认定
中间交接是工程由基建安装转入业主的中间过渡阶段, 加强工程质量、进度、安全控制, 确保联动试车和投料试车顺利进行。为了完成中交, 认真进行查验工作, 查设计施工项目是否漏项, 施工是否含有隐患, 工程未结束部分。
1.2划清管理责任
虽然中间交接按单项 (单位) 工程进行, 它只是装置 (或单元) 保管责任、使用责任的移交, 不解除工程承包单位对工程质量、交工验收应负的责任。建设项目具备工程中间交接条件后, 业主、监理单位应及时组织工程中间交接工作。也不仅确保了装置实体的安全, 发现问题及时解决对双方都有好处。
中间交接通过动态方式推动工程进度, 认定工程质量, 明确甲乙双方各自的质量责任, 对工程和企业都带来巨大帮助。
2中间交接应具备的条件
进行化工石油建设工程中间交接应具备如下条件:
(1) 工程按设计内容施工完成。 (2) 工程质量初评合格。 (3) 工艺、动力管道的试压、吹扫、清洗、气密完成, 保温基本完成 (由于热紧、裸冷、系统吹扫等原因造成的静密封点保温、保冷等不能完成的, 可甩项待条件具备后完善) 。 (4) 静设备耐压试验、清扫完成、保温完成。 (5) 动设备单机试车合格 (需实物料或特殊介质而未试车的除外) ;具备条件的大机组用空气、氮气或其它介质负荷试车完毕, 机组保护性联锁和报警等自控系统调试联校合格。 (6) 装置电气、仪表、计算机、防毒、防火、防爆等系统调试联校合格。 (7) 随机技术资料、安装专用工具和随机备件清点检查并交接完成。
(8) 对联动试车有影响的“三查四定”项目及设计变更处理完, 其它未完尾项责任、完成时间已明确。 (9) 现场临时设施已拆除, 工完、料净、场地清。
3中间交接的内容
(1) 按设计内容和施工验收规范对工程实物量逐项进行检查、核实并交接。 (2) 对工程质量的初评资料及有关调试记录的审核、验收和交接。 (3) 随机技术资料的交接。 (4) 对安装专用工具和剩余随机备件、材料的清点、检查和交接。 (5) 对工程尾项 (特殊原因造成的) 进行清理和检查, 并确认完成时间。
4存在的几个问题
4.1盲目中交
业主和承建单位未严格执行工程中间交接条件管理规定进行中交, 减少或降低了了工程中间交接的内容和条件。甚至连静态质量评定与考核都不做或是为了应付中交, 临时编制一张工程质量评定表, 这给整个中交过程带来巨大阻碍。
4.2中交尾项清理计划不具体
中交过程往往在工程基本结束时进行, 或多或少都会留有遗留问题, 实际上在这些尾箱问题上, 具体的责任主体, 完成时间, 安全管理等善后计划缺乏, 给以后问题的解决带来困难。
4.3开车现场的安全管理
中间交接之后, 工程现场改由生产单位控制, 各种水、电、汽、气及燃料、原料等都已经进入现场, 但此时施工尚未全部结束, 由于许多漏缺整改项目还在进行, 存在交叉作业现象, 所以需要强化现场的安全管理。
5解决问题的方法
5.1提高对中交重要性的认识
为了保证工程质量和化工投料安全顺利进行, 需要严格按照中交内容与条件对建设装置进行全面的检查, 发现问题, 及时整改。一般按下列原则进行:
⑴属于施工漏项, 施工不符合规范的必须整改;
⑵属于原设计不符合规范, 或原设计存在重大安全隐患的必须整改。
5.2科学划分工程中交的组织程序
工程中间交接应由领导小组直接组织, 对单机设备的交接可由车间负责;对辅助装置可由指挥部门负责;领导小组应对主要装置的中间交接负责, 遵守循序渐进的原则, 在一科学的的中交程序指导下, 高效, 准确的完成交接工作。
为了使整个装置的中间交接简化, 可分批进行单机设备的移交, 亦可一台一台设备进行中间交接, 乙方按照要求向甲方提供所有设备的有关资料, 移交随机备件和专用工具, 经甲方代表确认无误后, 方可在单机设备中间交接表上签字。
5.3树立科学发展观
属于原设计不够合理, 操作不大方便的, 有条件的应尽量整改。但如果整改需要花费大量的人力物力财力或对工程进度产生重大影响的, 可以列项留待试车工程中或投产后检修改造期间逐步整改。或者属于技术上有争议, 一时难下结论的, 可暂不整改, 待通过一段生产实践后再下结论。
6结语
石油化工建设工程是影响国民经济的重大工程, 随着国家对石油化工行业的整体加工结构和布局正在进行调整, 。对三大石油企业批复和兴建了多个大型和特大型的石油化工加工和生产项目。而石化项目的建设是一个高投入的行业, 中间交接工作的顺利高质量完成越发重要。希望本文对石油化工工程建设项目中间交接工作的几点建议对对我国目前正在进行的新的石化项目的顺利建设有一定的帮助。
摘要：石油化工大都为国有或国有控股企业, 且无论是石油化工加工还是生产项目投入很高, 化工石油建设项目工程中间交接的具有十足必要性, 分析通过目前石化行业项目建设和运营中交接工作中存在的问题, 提出了改进方向, 对我国目前正在进行的新的石化项目的顺利建设有一定的指导意义。
关键词：化工石油,建设工程,中间交接
参考文献
[1]魏国越.《刍议石油化工建设工程项目交工技术文件整理》.
一、目的通过对交接班的管理进行细化规定，确保工程部正常运行。
二、适用范围
适用于工程部交接班。
三、主要职责
1.严格按规定执行，确保正常交接班。
a、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不得私自调班、顶班。因故不能值班者，必须征得主管领导同意，按规定办理请假手续，才能请假。
b、交接班双方必须做好交接班的准备工作，准时进行交接班。交接班的准备工作包括：查看运行记录；介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况；清点仪表、工具等交接材料；检查设备状况。交接班人在值班日志签字确认。
2.下列情况不得交接班：
A、在事故处理未完或重大设备启动或停机时；
B、交接班准备工作未完成时；
C、接班人数未能达到规定人数的最低人数限度时；
D、接班人员有酒醉现象或其它神智不清而未找到顶班人时。
值班管理制度
一、目的通过对值班的管理进行规定，确保工程部正常运行。
二、适用范围
适用于工程部正常值班。
三、主要职责
1.严格按规定执行，确保正常值班。
内容：凡在值班岗位工作的职员，必须坚守岗位，严禁擅离职守。
值班工作中要求集中精力，认真负责，按程序工作，完成班上应完成的事。
值班过程中发现问题，要立刻解决，遇有困难可请求帮助，当重大时间发生时，要立刻报告领导，不得延误，不得擅自做主，不得隐瞒不报。
2.当换班时间已到，但接班人尚未来时，不得离岗。
3.严格遵守各项值班纪律及操作规程，凡因违反规程引发的一切后果，其责任均由值班人自负。值班人员要注意接听电话。
4.每天值班情况要逐项认真记录，交班要清楚、全面，一般情况下不得把本班未解决的问题交给下班。
四川长虹物业服务有限责任公司成都分公司
第一部分、交付后物业特色服务内容
本项目的定位为“手工”，其代表着“专注”。而我们认为手工也体现了“限量”“品质”，所以世茂物业管理服务工作要从“量”的追求转变为“质”的追求。根据以上设想我们将推出以下特色服务，即N种做法：
首先围绕着业主入住后“衣食住行”着手打造，具体考虑更贴近业主的出行、生活起居，根据项目雷总指示，以下几条为物业后期管理重点打造对象，1、周末提供有偿“无水洗车”服务，届时物业会跟类似向“车洁士”“汽车人家”这类连锁店合作，只要业主一个电话提前跟物业预约时间，物业会专人陪同安排汽车人员到家服务，具体收费标准按照双方签订的协议提前公示业主可供选择（具体收费会低于奉化市场价10%左右），考虑到洗车的量不稳定，时间有限制（该项服务可能会设计开发商补贴问题，具体根据小区实际运营情况来定，补贴按照每年一次）
租车接送业务：为小区住户量身定制外出车辆接送，主要由物业寻求第三方服务机构签订服务协议，约定车辆派发细节，只要业主有需要提前预定，物业会安排车辆准时接送，（原则：机场、车站需要提前一天预定，其它临时性叫车需要提前2个小时预定），具体收费细则提前做好菜单式选择公示给业主（该项由于量目前只能预估，可能还会涉及开发商补贴，具体已实际运营情况来定）
3、社区文化活动开展：主要突出夏季露天电影播放，露天电影丰富社区家庭业余生活，拉近物业人员与业主之间的距离,营造和谐人际关系以及文明和谐的社区氛围，从而提升业主的满意度，具体实施想法（设备由开发商提供，物业负责宣传组织播放，视屏来源主要网上下载，不产生额外费用支出）
4、有机蔬菜引进：根据奉化小区地理位置考虑，后期会引进有机蔬菜配送，在园区划分指定区域，每周至少确保两天，明码标价，合作单位主要为公司合作供方及奉化周边寻求资源，每周末会安排一次班车采购，主要路线为奉化周边大型超市（如：三江、大润发、世纪联华等）
5、酒店引进：对于业主日常饮食，物业届时会寻求奉化当地资源，主要以酒店预订、用餐预订、商务会议预订为主，同时会跟奉化当地知名酒店合作，主要以高端的（初步意向合作单位:奉化华信国际大酒店、奉化太平洋大酒店、奉化溪口大酒店、奉化大酒店）,一般的外卖（肯德基、永和豆浆、新四方、来必堡等），只要业主轻松一个电话，即可满足业主饮食一切所需，目前由于奉化地理环境因素，这一块内容相对资源缺乏，目前只能确保出来吃，针对厨师到家进行自制、定制这块内容有待物业下一步完善。
以下内容为物业下一步提升方向讨论稿，仅供领导参考，具体营销可以点单式选择相关服务，届时物业会出具详细实施方案：
特色
一、“生活无时限”特色服务 无时限精品酒店服务
无时限生活超市服务 无时限商务中心服务 无时限维修服务 无时限餐饮服务
无时限生活咨询服务 特色
二、“一站式”服务
通过“超前运做方式”，提前接触客户，在业主入伙、装修等办手续时，业主只需面对客服管家，而不需要烦琐的手续办理，客服管家还能提供登门服务。特色
三、贴心“1对1”服务，实现移动办公，随时接受客户诉求。
我们将全方位地实行以人为本的客户服务，为客户专属的“大管家”配备固定的移动电话号码，随时接受客户的诉求，实现“人变号不变，服务不间断”，保证全天候的服务。特色
四、成立“二装管理中心”、提供“贴心工程师”服务。
由客服管家牵头，实施“一站式”服务，针对业主装修工作要求质量、服务、效率并重，同时体现其尊荣身份的特点，在装修管理上将创新设立“二装管理中心”、“贴心工程师”服务，为业主提供装修咨询，甚至监理服务。并通过情理手段、经济手段、法律手段并用，确保园区内无违章装修。
特色
五、扩大安全服务体系范围
加强小区外围安全防范，增加围墙周边秩序维护人员的密度，甚至到区外的市政路口，配合智能识别系统，实现外紧内松，使客户在无意识中体现安全生活的舒适 特色
六、“女安全员”服务
配备一定比率的女性保安员，在为女住户提供服务时，能减少相应尴尬，也能消除住户对服务的抵触和紧张，容易建立与客户的良好沟通。特色
七、引进“园艺师”概念（有偿服务）
为住户提供“园艺师”服务，它区别于传统的绿化服务，除了完成业主私家花园的浇水、除草、施肥、灭虫外，还为住户提供名私家花园设计，名贵物种修剪、养栽咨询、园艺知识讲座等专业绿化服务。特色
八、空置物业代管服务
为已装修入住客户提供空置物业代管服务，当住户遇到出差、旅游、探亲访友等，可委托物业专属管家进行“家务”代理服务，如（浇花、短期宠物饲养、定期巡房等）特色
九、完善的代购、团购服务
考虑到奉化世茂桃园项目周边设施目前并不完善的因素，后期物业会提供健全的代购服务（主要代购为：代定车票、机票，生活用品、日用品、有机蔬菜、绿色食品、水果、鲜花等，届时会将引进单商品位进行价目公示，菜单式选择）特色
十、私家保姆监管及培训服务 ◎ 私家保姆备案登记 ◎ 保姆专用通道监控
◎ 保姆随行的外来人员及物品确认并适时监控 ◎ 定期提供免费的家政保姆培训课程 ◎ 此服务业主可选择性参与，属于无偿服务 特色
十一、归家即住服务
◎ 按业主的要求，提前预约家政服务
◎ 提供特定条件下的绿植养护、宠物代联看管服务 ◎ 业主离家前可对无贵重物品房屋委托定期保洁
◎ 本项服务可供业主选择性参与，属于有偿服务。与业主签订服务协议，明确服务 内容、责任、费用
特色
十二、房屋代租代售服务
◎ 提供房屋代租代售中介服务或推荐社会服务资源代办服务
◎ 自营性房屋代租代售中介服务需具有完备的国家规定手续和条件；推荐代办的社会服务资源需进行严格的资格审查并签订服务合作协议约束服务提供方的行为
◎ 当业主要出租或出售房产时，可委托专属管家联系中介或者有意向的客户，相关 手续按国家有关房产中介服务规定完成，并收取一定服务费用 特色
十三、访客过滤服务来访确认后引领 ◎ 业主提前知会其专属管家或单元门僮，将不愿接待访客的姓名、外貌特征等信息告知，管家或门卫会礼貌地将不速之客拒之单元门外
◎ 非业主家人或朋友来访，管家或门卫会上前询问其是否已预约并通过智能化系统与业主确认，方可让其进入大楼
◎ 对于业主短暂离开期间，好友来访时，管家或门僮会单元大堂内在代为接待 特色
十四、提供医疗咨询和紧急医疗救助
提供医疗咨询、测量血压及紧急医治用品（救心丸、创可贴、医用纱布、红药水、绷带等），后期物业会在奉化找一家资质较好的医疗机构进行商谈签约，主要可以让业主免除排队挂号之忧，凭借业主卡即可享受贵宾服务（条件允许前提下引进医疗机构到社区）特色
十五、装修服务
以“关爱居住环境，共建绿色家园”为主题，优化选择具有资质和知名度高的装修公司、符合国家环保要求的装饰材料供应商和环境监测、检测单位为业主房屋装修提供便利，开展装修服务活动。
特色
十六、社区文体活动
根据小区实际情况，物业公司将定期或不定期的举办棋牌类、球类比赛、音乐（晚）会等文体活动，开展编织、插花、厨艺、美体、老年健身等专题培训活动，丰富业主业余文化生活。
日常特色增值服务项目
一、免费特色服务项目如下：
1、叫醒服务
2、发布重要新闻信息
3、飞机航班铁路客运信息查询
4、各种便民查询
5、天气预报
6、代收发快递信件
7、代订各类报纸杂志
8、代缴水电煤
9、代订火车、汽车、机票
10、代订酒店客房
11、代缴固定电话、手机话费
12、上门收、送服装干洗
13、小件物品寄存
14、电话订餐
15、行李短驳
二、菜单式特色服务（适当收费项目）
1、园艺培训
2、租车服务
3、搬家服务
4、鲜花服务
5、代请保姆
6、钟点工服务
7、邮政服务
8、打字、复印
9、代收发传真
三、家政及清洁服务（适当收费项目）
1、蚊虫消杀
2、地板打蜡
3、家具保养
4、地毯清洗
5、厨具清洗
6、空调清洁
7、开荒清洁服务
8、石材养护
9、晶面养护
四、室内维修服务（适当收费）
1、抽油烟机安装
2、电话线移位
3、电视插座移位
4、更换插座面板
5、灯具安装
6、水管更换维修
7、阀门更换
8、更换室内玻璃
9、维修浴缸、更换配件
10、更换灯泡灯管
11、维修面盘、水箱配件
12、疏通下水道
13、小型家电安装
14、安装窗帘
15、安装晾衣架
16、墙面粉刷
17、电路改造、移位
18、家防系统移位
第二部分、世茂桃园在售阶段定制形服务
为了给世茂集团开发建设的住宅项目提供最有力的服务保障，达到以物业促进营销的目的，不断完善和提升楼盘形象品牌，针对奉化世茂桃园项目“纯别墅”特点，物业公司结合集团制定的“白金式服务方案”“欧洲宫廷式服务方案”的实际运作，本次整合五星级与白金式管家服务的精髓，服务主要针对高端楼盘项目（此方案主要针对大于2万每平米），桃园项目具备“客户管家”服务实施的客户基础和硬件环境。当前，世茂桃园即将步入销售配合服务期，距离首期交付还有相当一段时间，在此期间如何让客户感受“客户管家”服务带来的切身体会，提升楼盘品质，为销售提升做出应有的贡献。我们认为可以从以下几个方面切入，突出与传统物业服务在销售配合期间的显著区别，展现“客户管家”服务的与众不同。
(一)服务形象的打造（参照世茂摩天城）
我们的“客户管家”衣着讲究、态度谦和、气质庄严、高贵典雅，在奉化桃园项目上显得人员的形象和气质尤其重要。在管家人员配备上将对所有员工从身高、相貌、体型、学历等诸多方面进行筛选，引进条件更为优秀的人员加入。如：“客户管家”的身高要求应达到女性：163cm-168cm，男性：175cm-178cm；对外貌要求应达到体态匀称，相貌清秀，语言表达流畅，大专学历以上，具备简单的英语交流能力。
(二)服务细节的深化
最能打动客户的是细节，通过服务的细节来展示我们的专业品质。例如：保洁人员使用 镊子夹起丢落在地上的物品、吧台工作人员用放大镜检查擦拭过的酒杯、秩序人员用微笑和欢迎手势取代传统的军礼、为看房客户的爱车提供车罩彰显私密性等。通过诸如此类的细节深化，无处不在的体现与传统物业服务的区别，留给客户深刻的服务印象，无形中体现了项目的高端定位，为营销加分。
(三)服务维度的多元
传统的销售配合服务提供安全、卫生和茶水等服务，“客户管家”服务在销售配合期间 提供的服务将更加多元，例如：结合项目的特点将虚拟高尔夫引入销售中心、增加咖啡和红酒文化现场品鉴等。通过多元的服务维度构建，体现客户管家服务的细微入至和展现管家的多才多能。
二、“客户管家”服务在销售配合期间的价值和意义
销售配合期间为营销服务，客户并未收房入住，在此期间难以体现管家服务的全面和深 入。但是，为了让客户切身感受到管家服务的精髓，我们经过慎重的思考推出了具有管家服务特征的销售配合服务，其价值和意义如下：
（一）为营销加分；
（二）体现项目的高端；
（三）提升世茂房地产在奉化地区的知名度和影响力；
（四）提升项目的综合竞争力。
三、销售配合服务内容
销售配合服务是指在房屋销售期间，为销售大厅、样板区和其它销售区域提供的服务，“铂金管家”提供的销售配合基础性服务和传统的服务相类似，主要的服务内容有：
（一）24小时全天候安全服务
（二）“铂金管家”深度客户服务体验（详见第四章节）
（三）五星级环境服务（不含室内外绿化修剪和养护）
（四）应急性工程维修服务
（五）其他服务
四、销售配合期间“客户管家”深度客户服务的展示亮点
能够来到奉化现场看房的客户基本上属于时间较为充裕，需求比较高端的群体，注重生活的品味和休闲，具备先享受服务再营销的基础条件。针对这些群体的特性，我们将颠覆传统的营销接待模式和流程，改变传统看房推介模式，先让客户在我们的销售中心感受到优雅休闲的轻松，体验并接受我们的服务和文化，同时在舒适的氛围和优雅的环境中细细体会世茂桃园的尊荣典雅，营销人员伺机介绍和销售别墅，我们称之为“享受型营销”。(一)尊贵陪护
1.营销中心入口处设立高保接待，指引车辆至停车场；
2.1名“客户管家”等候在车场，风雨无阻，手拿遮阳伞迎客下车，引领客人至销售中心。
(二)爱车照料
客户车子停稳之后，由2名安全管家快速检查车辆，手拿车罩以标准的姿势将车辆罩起来，夏日遮阳、冬日挡雨雪，并用车牌罩将前后车牌做好遮挡，更加私密。(三)祝福传递
随着人们生活节奏的加快和高科技产品的发明，现代人越来越依赖于科技型的手机、电脑等通讯手段而忽视了传统的书写信函字里行间表达的亲情、爱情和友情。我们让客户在销售中心现场挑选写有温馨祝福的世茂集团明信片并亲手写上收信人姓名和地址及祝福话语，客户管家将明信片代客寄送。(四)客户管家展示区
大厅一角开辟个独立区域，向前来看房的客户介绍“客户大管家”的服务理念、服务模式和服务内容，并发放带世茂LOGO的小礼品。(五)虚拟高尔夫球场（或体感游戏区）
销售中心开辟一块区域，搭建一个小型室内/室外（依现场布置来决定实际摆放位置）高尔夫练习场，让平时没有机会打高尔夫球的客户现场体验高尔夫的乐趣。(六)咖啡/红酒品鉴
接受了专业人员培训的管家，在售楼中心进行咖啡/红酒历史、文化、种类和品尝方式的讲解。
(七)室内花卉种植和养护
客户管家通过栽种和修剪室内植物，向客户介绍室内植物种植在家居生活环境中的作用和重要性。(八)吧台展示
铂金管家在吧台内，手戴白手套，戴大黑框镜，在服务的间隙或客户使用杯具之前，以专业的手法擦拭玻璃杯和葡萄酒杯。(九)新亚洲风格文化展示 配合会所及样板房新亚洲设计风格，在销售中心开辟个展区，利用精美展板和声讯视频展示新亚洲人文历史和风土人情。例如：从历史、建筑、宗教、艺术、旅游资源、美食、服装、名车等。(十)VIP客户身份确立
在客户正式签订合同后，由置业顾问带客户至“客户管家”签约处，与客户签署“世茂桃园”服务协议，确立“vip客户”身份和服务关系，向客户赠送精致高贵的“管家”服务手册以及镀金服务卡，用精美礼盒包装。
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