经济学理论的房屋拆迁分析论文

摘要:由于相关法律中公共利益界定模糊。目前城市拆迁中拆迁矛盾突出,强制拆迁现象比较普遍。试从拆迁矛盾如何引起开始分析,然后对现行法律有关公共利益界定的现状进行探讨。并对公共利益的界定作一些思考和建议。下面小编整理了一些《经济学理论的房屋拆迁分析论文 (精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

经济学理论的房屋拆迁分析论文 篇1：

法经济学的视角下土地冲突的制度及博弈模型分析

摘要：本文分析了导致我国土地矛盾的历史成因，并通过数据统计分析土地财政对于政府的激励以及导致土地冲突的诱因，探讨了大量的征收与拆迁的制度背景。利用博弈模型分析得出：在征收拆迁中，如政府作为利益主体的情况下，很可能出现无法合作，弱势群体的利益会遭排斥的局面。如果政府仅作为规则执行者，且征收补偿谈判程序公开透明，即使对于群体谈判，也能达成稳定的协议。深圳与香港则是模型的现实参照，在两种类似土地制度下土地市场化的代表，也为我国的土地制度改革提供了参考。

关键词：土地冲突;所有制结构;数据统计;博弈论;香港;深圳

作者简介：张天泽(1992-)，深圳大学法学学士、经济学学士，2015年罗德奖学金终选入围者，目前就职于上海锦天城(深圳)律师事务所，研究方向：法经济学。

Difficulties and Reflections：Analysis of the Policy and Game Model of Land Conflicts from the Perspective of Law and Economics

ZHANG tian-ze

ALLBRIGHT Law Office(Shenzhen Office)，Shenzhen 518060，China

Key words： land conflicts;ownership pattern;data analysis;game theory;Hong Kong;Shenzhen

一、引言

我国的土地冲突主要以强制征收与强制拆迁为代表。前者指的是是国家(征收人)因公共利益的需要，以补偿为前提按法定权限和程序强制取得不动产(主要是房屋)所有权的行为。强制拆迁，是强制征收后的通过暴力为手段强行令被拆迁者搬离的行为，是强制征收的事后处置行为①。2000年以来，强制征收与强制拆迁高频发生集中体现了我国土地冲突。因此，本文皆在探讨如下问题：第一、从历史、法律以及经济学的视角，分析我国目前土地所有制结构以及导致土地冲突的成因。第二，在对目前的数据进行统计分析的基础上，分析激励政府进行拆迁的根源;第三，从博弈的角度探讨目前所有制结构低效的原因。第四、以深圳和香港两个代表性的城市为例，结合笔者进行的实地调查，探讨征收、拆迁有效的制度实践。

二、我国土地所有制结构及土地矛盾的根源

(一)我国土地所有制结构

历史及文化因素的交织共同造就了我国土地城乡二元制的所有权结构。所谓二元制，指的是城市土地国有制以及农村土地的集体所有制。有学者曾用“有意的制度模糊”②形容目前中国的独特的土地所有制结构现状。我国农村集体所有制起源于合作化和人民公社运动③。中华人民共和国成立初期，通过集体化运动，于1958年至1980年期间形成了人民公社、生产大队、生产小队的农村集体土地的行政组织形式。随着80年代的非集体化运动的展开，原先的人民公社被乡镇取代，生产大队则被新的组织形式——行政村所替代，之前的生产队则更替为自然村及村民小组。历史的这种演变使得集体产权属性更加模糊，进而为“村民或者集体的合法权益受到侵害提供了可能性”。④。譬如，强制拆迁及暴力抗法多见于集体土地之上，由于集体土地的不可转让性，及政府对于土地一级市场的垄断，地方政府受激励于土地财政，通过土地储备程序将农民的土地收回，高价转让，赚取其中大量的土地增值收益，但过程本身，并非市场化行为，并没有创造新的社会价值。

(二)城市化进程及分税制改革

城市化的扩张以及对于集体土地立法工作的搁置，集体土地的产权并未得到清晰、明确的界定。90年代初，国务院规定土地使用权可以有偿出让⑤，同期，工业对GDP的贡献率和拉动在1994年达到近20年以来的峰值(分别为8.2%及62.5%)⑥，在这之后的十五年内，工业对于GDP的贡献率及拉动作用趋于缓慢下降，工业增长趋于下降。

分税制改革使得地方政府陷入到财政收入突然减少的困境，进一步深刻地改变了地方政府的经济增长方式，使其更加倚赖土地财政。分税制改革将税种分为中央税、地方税以及共享税三类，其中占财政税源最大头增值税被划分为共享税(中央75%，地方25%)，企业的消费税被划分为中央税种。而土地税收则属于非预算资金，并不受“分税制”所管理。根据《土地管理法》，征收、开发和出让集体用地的权限在于政府，并且通过征收而来的土地价格远远低于通过招拍挂等形式土地出让价格。自此，以土地财政为代表的预算外收费项目以及非预算资金成为了地方政府新的生财之道⑦。分税制改革虽然提高了中央财政收入在财政收入中的比重，但却使得工商企业收入逐渐脱钩于地方政府的财政收入，以土地财政为代表的“非预算资金”逐渐成为地方政府财政及税收的主要来源。

(三)导致土地冲突的其他原因

除土地所有制结构以及分税制改革外，亦有学者提出土地储备制度以及开发商结构性的投机行为诱发了我国的土地矛盾的冲突⑧。储备制度本身，指的是政府通过委托诸如土地储备中心，以“征用、收购、置换”⑨等方式，集中土地，进行初次整理和开发等前期工作，再通过“招拍挂”等形式将土地投放市场，满足城市各类建设用地需求。自1996年上海成立我国首个土地发展中心以来，迄今已有1000多个市县建立了城市土地储备制度⑩。土地储备制度与分税制改革一脉相承，使得地方政府进一步控制了土地一级市场，加剧了地方政府对土地市场垄断。

此外，对于开发商的结构性投机行为，有学者指出，由于利润的差距，开发商过多地投资于别墅及高档住宅，使得用于满足基本需求的中小户型的需求得不到解决，这种投资行为既无法解决住房的刚性需求，也可能引致房地产泡沫。但是报告指出○11，自2011年以来，平均土地成本占销售均价的比重不断增长(甚至在部分一线城市达到了房价的40%-50%左右)。此外，我国增量资本产出比○12从1990年至2000年的3.65增长至2005-2010年的4.97，进一步佐证了开发商从土地中获得的收益比例严重下滑。

三、真实的激励：我国土地问题的数据分析

(一)土地出让收益的分析

土地冲突问题本身涉及面广，从理论论证难以反映其全貌，因此，笔者根据相关数据○13，对包括土地出让收益、土地违法案件查收结果以及国土资源行政复议情况进行了较为全面的统计，对于该统计工作鲜见于其他文献。

国有土地出让收益在1999-2008年间成交价款翻了20余倍(从1999年的5143295万元至2008年的102597987.9万元)，其纯收益也同比显著增加。其中，住宅用地的出让收益为土地出让收益的主要来源并且收益相比于2004年翻了近三倍。2003年的国有土地成交价款同比于2002年(24167925.18万元)增长124.32%，2007年的国有土地出让收益较2005年增长了107.94%(从21839678.33万元涨幅至45414161.11万元)，2008年相比较于1999年单位面积土地成交价款增长了4.46倍(1999年的国有土地土地成交价款总计5143295万元，2008年增长至102597987.9万元)，07年涉及土地面积相比较于1999年的45390.68公顷增长了4.18倍。因此，土地出让的收益的增长主要源于土地涉地面积的增长和单位面积土地价格的提高。

(二)土地征收与违法案件查处统计

在高速增长的土地收益的刺激下，土地征收以及对土地违法案件的查处成为了政府获得土地的两个主要方式。无论是对于土地征收抑或土地违法案件查处而言，2007年和2008年都是非常重要的两年。省级政府征地总面积在2003年至2013年中占全国征地面积的大头，平均占比为65%。2011年的全国征地面积为301937.28公顷，较04年增加了1.64倍，同期省级政府的征地面积增加了1.66倍。其中，2007年全国土地违法案件查处数为92347件，同年年省级土地违法案件查处面积是2006年的32.91倍，达到1447.82公顷(涉及耕地面积为2006年的63.57倍)。06年通过土地违法案件的查处所得的罚款为345021.44万元，是2001年的4.31倍。

(三)高回报激励下的土地冲突统计

鉴于以上，虽然我国对于土地冲突数据有所缺失，但通过对国土资源行政复议情况的统计，2007-2009年为土地冲突发生的高频年份。此外，根据清华大学中国数据研究中心于2013年10月23日发布的《中国城镇化调查的大型数据》显示，征地、拆迁波及16%的家庭，而征地拆迁后提供就业机会和城镇社会保障比例较低○14。建设部2002年1至8月份共受理来信4820件(次)，其中涉及拆迁问题的占28%;上访1730批次。反映拆迁问题的占70%;在集体上访的123批次中，拆迁问题则占到83.7%○15。

四、征收、拆迁与补偿的经济学理论

(一)征收与拆迁的经济学分析

市场交易的前提是发现愿意交易的人，获得其价格信息，通过与之签订具有约束力谈判契约的方式要求双方履行权利与义务。然而，在征收与拆迁领域，往往存在最大的问题是，需要征收的相关房屋的权利人或因价格因素不愿交易，或因其他多种原因不愿意交易。此外，任何市场行为都会产生外部成本，在交易的过程中会产生交易费用，如谈判的成本，执行合约的成本，这些外部费用一方面又压低了价格(或补偿)，又可能导致使得原本希望交易的主体不再希望将交易进行下去○16。

此外，需要政府在征收和拆迁中需要发挥作用的经济学逻辑是，通过行政性的公共权威来支配资源，从而节省市场运行成本。房屋的征收和拆迁区别于其他市场交易的原因在于，房屋的征收和拆迁涉及公共利益，如果是由作为潜在利益获得者的相关所有民众与政府进行谈判，显然不切实际。在强制拆迁领域，传统的法经济学律逻辑是，“钉子户”由于其不愿意搬迁导致有利于更多数公民的公共项目的建设无法实现的行为，很大程度上导致了社会公众的潜在损害，因此，为了保护更多数人的利益，需要牺牲这些少部分群体的利益。但是，“我们正在分析的问题具有交互性质”○17，即避免对一方的损害(或使其获利)往往会使另一方遭受损害。

(二)土地产权与市场效率

毕夏普(Bishop)与凯宁斯(Cannings)1978年提出了消耗战的相关数学模型并得出如下结论：法律若不保护土地的初始产权，博弈的结果就是侵略者总是选择挑衅而先占者选择不战而逃○18。循环往复的战争造成了大量的无谓损失，因此，初始产权必须得到清晰明确规制。

赫维奇(Lenoid Hurwicz)研究了交易成本对于资源(特别是诸如环境、土地等资源)消耗的影响：在无交易成本存在但存在外部性的情况下，对于有形资源(货币除外)的分配的均衡点(包括外部性的均衡点)独立于产权的配置方式。由此引申出科斯定理的存在的前提：(1)产权必须界定予以清晰地界定;(2)实际的资源分配取决于初始产权的分配。在此基础上，赫维奇进一步论证了即使交易成本并不存在，但存在收入效应的情况下，制度导致的权利和责任配置将导致对自然资源配置的显著影响，特别是对于污染问题○19。赫维奇的研究也重新定义了竞争市场下科斯定理的问题。通过以污染权市场为例，他强调了市场对资源配置的重要性，认为外部性程度的大小与责任制度应当相互独立○20。

黄少安和刘明宇二人曾提出在规模报酬非不变的情况下，将收入预期纳入到模型中，论证了对于土地权属稳定的预期对于农民产值的会产生正相关影响○21。饶世权以农村林地权为切入点，探讨了承包经营权与林地使用权之间的不同流转性强弱的产权对交易费用高低的影响，将“农村林地权”界定为使用权(而非承包经营权)更有利流转，也更能实现效益的最大化○22。陈若英论证了当今土地制度所导致的信息不对称所造成的交易成本损失，加之产权的不清晰对强拆悲剧潜在的双重影响○23。

以de Janvry等学者为代表，他们反对土地市场开放。他们曾在联合国粮农组织发布的报告中提出○24“土地市场的放开极有可能导致土地资产的高度集中。从私人的角度来看，土地可能集中在哪些并非是最有效率的生产者手中”。

从救济的维度，袁宏川、李慧民○25，认为中国目前三种补偿办法均有明显瑕疵，崔建远认为，在中国城市房屋拆迁的实际操作中有效补偿机制的缺失增加了中国土地所有权模糊的表征，增加了强制拆迁悲剧发生的可能○26。周其仁认为，“确权”是土地流转的前提与基础○27。张天泽认为，政府亦不应当以第三利益主体的身份过度干涉土地的自由流通，兼顾谈判问题，土地的私有化能够有效地避免强制拆迁悲剧的发生○28。

五、拆迁、征收的博弈模型分析

(一)政府作为利益主体下的三方博弈模型

法律之作用在于界权而非定价。此外，法定“价格”并非市场之价格，市场的价格决定了法定的价格，法定的价格无法完全地折射市场本身的发展甚至会发生扭曲，因而需要以市场的价格矫正法律价格的扭曲。法定的价格之所以会发生扭曲，往往是因为政府的过度干预。

即使对于土地拆迁，按照经济学的“理性人”的及假设，如若人与人之间的合作可以得到“经济剩余”，人们总是会寻找合作的方法，如果双方议价策略的失败原因只能是交易主体间无法发现互利共赢的结合点。因此科斯认为，“交易成本过高”仅仅是外在的表象，而权利界定的低效则是实质问题。

如果我们生活在零交易成本的世界，界权的成本为零，法律也没有其存在的必要。而事实是我们生活的世界界权成本为正。而“法律经济学面对的根本为题在于在这样的世界里实现权属的最优界定”○29。我国对于土地权属界定的低效可以通过如下的博弈模型予以反映。

张天泽在《科斯定理视角下我国土地所有制问题的分析——兼谈农村土地流转低效问题与城市房屋强制拆迁问题》○30一文中论证了在产权分离(所有权与使用权分离)的土地制度问题上，原本由应由双方主体的间的交易如果变成了三方主体之间的谈判。那么三方主体之间的谈判可能低效的。

也即，在一定条件下，在政府作为市场活动的一个主体出现在拆迁的活动中的话，政府、开发商与被拆迁者之间的结盟是不稳定的，进一步而言，对于强制拆迁来说，存在三个(甚至)多个主体时，即使这些主体通过合作(如谈判)所得到的总收益高于其中任何两方以及所有主体都不合作时的收益，依然存在不合作的可能，从科斯的交易成本的视角来看，就是过高的交易成本阻碍了合作的达成。因此，结果是不稳定的，既有的协议会被任何一方提出新的分配方案所打破。

(二)政府作为非利益主体的情况下的多方合作博弈模型

假定谈判主体有三方，即开发商、房屋所有者(房屋所有者为多人)和政府，但政府仅仅对开发商做出的补偿方案在房屋所有者之间进行协商，对于群体性拆补偿问题，存在都接受的利益分配方案的可能性远大于政府作为利益主体的时候。对于群体性的拆迁而言，人们普遍认为，由于每户每个被征收/拆迁者的房屋不一样，每户的需求是异质的，而且在有限的资源产权的情况下，如果公开透明的谈判似乎并不如一对一悄悄谈判地同时，签订保密协议。

笔者采用最高交易循环方法和核的博弈概念来证明对房屋被征收者的公开透明的谈判存在稳定的解○31。博弈论中的“核”是联盟型博弈中一种利益分配的集合。集合中的每一个利益分配方案，均使得没有任何一些局中人能够通过组成联盟而提高他们自己的总和收益，此时，不会有任何成员退出此联盟。在大联盟N的行动即对于任何的被征收人i，当集体谈判时大联盟N所获得的收益v(N)应当大于其他每一种更小的划分所带来的收益时集体谈判才更有效率，即：

在模型中，做如下假设：第一，由开发商向所有被拆迁者提出全部的补偿方案，且补偿方案的数量hi等于被征收者的数量。第二，每个补偿方案在开始时被赋予了某一个被征收者，由被征收者之间进行谈判协商，也即每种方案在不同拆迁者之间可以任意调换。第三，每个被征收人对于每种补偿方案存在严格的偏好，且满意开发商提出的至少一种或者几种补偿方案，即被征收者会对不同的补偿方案进行排序，但不会对几种补偿方案的满意程度完全相等。记最初被分配到被征收人i最喜欢的那个方案的人为ei。

如果至少一个人的最初补偿方案即是其最喜欢的补偿方案，即ei=i时，则保留其补偿方案。其余人的则按照如下的方法进行分配。首先，我们在被征收人的所喜欢的补偿方案中所划分等级最高的作为循环(如e(q)=1;e(w)=k;e(t)=i，那么qwt则是一个三循环)，并且对每个循环中的成员给他最喜欢的补偿方案。然后，将已经如此分配到补偿方案的被拆迁者提出，给余下的成员继续分配，直到所有的被拆迁者已经指派了补偿方案。假设存在四个被拆迁者，他们对于不同补偿方案的偏好(划分的等级)如下表自上而下所示，其中下表表示被征收者初始时被分配到的补偿方案(如下图，被征收者B喜欢补偿方案顺序依次为：

第一步，被征收者A、B构成一个二循环，即首先，A、B的补偿方案互换，即被征收者A获得b补偿方案，B获得a补偿方案。第二不，剔除分配后的A、B两者后，剩下的被征收者C、D构成了一个二循环，即被征收者C分到d补偿方案，被征收者D分到c补偿方案。

可以证明，这样的分配方案是稳定的。即没有一种分配方法可以对该分配方案进行改进。首先，被征收者A、B都分到了他们最为满意的补偿方案，因此不会偏离。因而，C、D不可能在此基础上与A、B合作。再次，C、D二人通过在两人的合作中也较之原来的满足程度有所提高。因此，对于商品化市场下的集体谈判，在补偿公平合理(即参与者至少满意一种补偿方案)、政府仅作为沟通者和规则制定者而非利益主体的基础上，即使对于有限的补偿方案，如果其透明进行谈判，也可以有稳定的合作达成。

六、从模型到现实：深圳与香港的政策启迪

土地作为一种复杂的商品本身，兼具商品的投资属性与空间固定性。笔者认为，良性的规避土地冲突的政策实施应当将土地的性质纳入到考虑中。深圳在我国无论是经济发展抑或土地改革都具有示范价值，而一桥之隔的香港与大陆类似，实行土地的批租制度。笔者曾多次往返于两者土地管理部门之间，力求对如何避免土地冲突问题较为深入地了解。

根据与深圳土地整备局相关负责人的访谈，深圳市在过去的十几年里将集体所有的土地已经通过征收等方式全部转变为国有土地。在此基础上，深圳市城市更新办的内容负责出台相应的宏观规划，如《深圳市城市更新办法》等，但是具体的土地交易细节交由市场主体进行实行、操作，即政府除收取相关税收外，并不参与具体的土地交易和谈判，土地交易已经基本迈入市场化的交易的轨道。深圳市将土地违法问题分为土地违法和规划违法两类。土地违法的，由法院执行，即通过法院在一定程度上约束政府的权力;对于规划违法的，或交由法院，或者由用地部门执行，虽然一定程度上存在职能划分不清的情况，但是从现实的角度来看，也保证了效率。

与大陆类似，香港实行土地批租制度，绝大多数的土地由香港特区政府租出或以其他方式批出。通过内部细致的职能划分与外部的约束来避免冲突实现社会的公平正义。香港的土地职能部门包括屋宇署、地政总署、发展局等多个平行部门，几者权力分立。其中，屋宇署是根据《建筑物条例》所赋予的权力，负责监管位于私人土地上的建筑物及相关工程的规划、设计和建造，以确保符合安全和卫生标准。《建筑物条例》旨在统一管理私人建筑物及建筑工程的规划、设计及建造，并为此就结构和消防安全及卫生等方面订定建筑设计及建造标准○32。有关在私人发展项目内提供公众设施，则属于香港发展局的职责。有关土地业权、土地契约、批出土地及土地用途等事宜属于地政总署的职责。

关于香港土地的外部监督，香港则设有专门的法庭——土地审裁处(Lands Tribunal)来处理涉及土地的争议。土地审裁处的职责包括：在政府或其他人士强制收回土地，或土地因公、私土地发展而致减值时，裁定政府或有关人士应给予受影响人士之赔偿额。审裁处拥有上诉审裁权，审裁涉及差饷物业估价署署长及房屋署署长的决定而提出的上诉。就《建筑物管理条例》指明有关大厦管理事项和纠纷，进行聆讯及做出裁定等。土地审裁处开庭费用低，效率迅速，审判官由区域法庭的法官出任○33。此外，对于土地审裁处的裁判不满，当事人有权向高等法院上诉庭提出上诉。

七、结语

制度安排应当兼顾经济理性与法律理性，对于土地问题也是如此。一方面，数据分析以及制度研究说明，目前制度的安排很大程度上为历史的路径依赖所延续，并且在给政府带来巨大的土地收益的同时也引发了土地冲突，进而影响到了社会的公平。而另一方面，市场自我组织化的过程也是秩序与法律的建构过程，因而必然会形成规范。在高昂且隐形的“交易成本”存在的现实环境里，三方主体在土地博弈中可能难以达成稳定的契约，较为弱势一方的利益很有可能被强势的两方所排斥。同时，如果补偿公平合理且政府仅作为沟通者和规则制定者而非利益主体情况下，即使对于有限的补偿方案，即使采取透明谈判的方式，对于集体谈判，也可以达成稳定的契约。

以深圳和香港为参考，政府不应当作为利益主体，土地的市场化交易在很大程度上避免了土地冲突。另一方面，应当加强行政系统的内部约束，诸如确权、分权等。同时，外部的司法规制、加强司法监督也是我国未来土地改革的方向。

[注释]

①张素华.房屋强制拆迁制度存在的问题及对策——兼评<国有土地上房屋征收与补偿条例>[J].法学评论，2012(3)：102-107.

②何培生.谁是中国土地的拥有者：制度变迁、产权和社会冲突(第二版)[M].北京：社会科学文献出版社，2014.10.

③国务院发展研究中心农村经济研究部，李伟.集体所有制下的产权重构[M].北京：中国发展出版社，2015，8：86

④Ho P.Institutions in transition：land ownership，property rights，and social conflict in China[M].Oxford;New York：Oxford University Press，2005：xii，273 p.

⑤李郇，洪国志，黄亮雄.中国土地财政增长之谜——分税制改革、土地财政增长的策略性[J].经济学(季刊)，2013，04：1141-1160.

⑥孙秀林，周飞舟.土地财政与分税制：一个实证解释[J].中国社会科学，2013，04：40-59+205.

⑦同上.

⑧董经纬.中国房地产市场价格“虚高”的制度经济学分析[D].吉林大学，2013.

⑨张凤和.浅议城市土地储备制度中的难点与对策[J].中国房地产，2002，09：15-18.

⑩田梦现，王胡平.我国城市土地储备制度效益评价[J].当代经济，2005，06：56-57.

○11邵宇军，米建伟.中国土地财政的成因、影响及前景[J].发展研究，2013，08：65-67.

○12增量资本即增加单位总产出所需要的资本增量.

○13本文数据主要来自：中国国土资源年鉴编辑部.中国国土资源统计年鉴，1999-2014.

○14http：///www.chinadatacenter.tsinghua.edu.cn/news.php?id=309，2015-3-23.

○15何清涟.中国现代化的陷阱(最新修订本)[M].香港：博大出版社，2004.

○16<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>(中华人民共和国国务院令第55号)，1990年5月19日.

○17Coase R H，Wang N.How China became capitalist[M].Palgrave Macmillan;xi，256 pages.

○18Bishop D T，Cannings C.A generalized war of attrition[J].Journal of Theoretical Biology，1978，70(1)：85-124.

○19Maeda Y.Comment on “What is the Coase Theorem?” by Leonid Hurwicz[J].Japan and the World Economy，1995，7(1)：75-78.

○20有鉴于此，他将科斯定理归结为如下三个论点：(1)外部性大小的程度对于所有内部帕累托最优的配置是相同的(即博弈内部的主体达至帕累托最优，那么将必定会面对同样程度的外部性).(2)对于任何资金的初始分配存在一个竞争性均衡.(3)每个竞争导致的均衡即是帕累托最优.参见Hurwicz L.What is the Coase theorem?[J].Japan and the World Economy，1995，7(1)：49-74.

○21黄少安，刘明宇.公平与效率的冲突：承包制的困境与出路[J].经济社会体制比较，2008，2：52-58.

○22饶世权.农村林地权改革的法与经济学研究[C].生态文明与林业法治——2010 全国环境资源法学研讨会(年会)论文集(上册)，2010.

○23陈若英.信息公开-强制征地制度的第三维度[J].中外法学，2011.

○24联合国粮农组织于1997年发布的报告[EB/OL].http：//www.fao.org/docrep/meeting/W5021E.htm，2016-3-6.

○25袁宏川，李慧民.对新建商品房定价的思考[J].中国物价，2006(9)：65-67.

○26崔建远.征收制度的调整及体系效应[J].法学研究，2014，4：005.

○27周其仁.确权不可逾越——学习<决定>的一点体会[J].经济研究，2014，01：21-22.

○28张天泽.科斯定理视角下我国土地所有制问题的分析——兼谈农村土地流转低效问题与城市房屋强制拆迁问题[J].学理论，2014(11)：85-7.

○29林毅夫.关于制度变迁的经济学理论：诱致性变迁与强制性变迁[Z]，1994.

○30张天泽.科斯定理视角下我国土地所有制问题的分析——兼谈农村土地流转低效问题与城市房屋强制拆迁问题[J].学理论，2014(11)：85-7.

○31模型有参考：ON CORES AND EWMSIBILITY* Lloyd SHAPLEY and Herbert.Journal of Mathematical Economics 1(1974)23-37.

○32立法会二十题：玻璃幕墙，

http：//sc1.devb.gov.hk/TuniS/www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases/press/index_id_7627.html，2013-3-6.

○33法律制度.香港年报.http：//www.yearbook.gov.hk/2012/tc/pdf/C02.pdf，2016-3-6.

作者：张天泽

经济学理论的房屋拆迁分析论文 篇2：

城市拆迁中公共利益界定的思考

摘要:由于相关法律中公共利益界定模糊。目前城市拆迁中拆迁矛盾突出,强制拆迁现象比较普遍。试从拆迁矛盾如何引起开始分析,然后对现行法律有关公共利益界定的现状进行探讨。并对公共利益的界定作一些思考和建议。

关键词:强制拆迁;公共利益;实体界定;程序界定

一、问题的引出

城市拆迁,是由土地使用人的变更所引起。因土地新使用人需要的是土地的使用权,不是原土地上的房屋。为了行使使用权,新使用人就需要对土地上的房屋进行拆迁。

城市拆迁过程中,目前通行的做法是:房屋管理部门将房屋拆迁的公权通过拆迁许可证的方式,将拆迁权利交由开发商享有。开发商在协商不成的情况下,往往对居民的房屋实行强制拆迁。而此时房屋所有权尚未转移,公民对住房所在的土地具有合法的土地使用权。未经过合理协商和补偿,政府发出拆迁许可允许拆迁人证强制拆迁,是公权力对公民私有财产的剥夺。所以强制拆迁问题也是公权力什么情况下可以介入私权利的问题。

目前在强制拆迁过程中所依据的法律,主要是国务院2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》。依据该条例第1条规定,“为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,制定本条例。”依据此条例,政府部门在管理拆迁事务时既可以是商业性拆迁,也可以是公益性拆迁。不区分公益性拆迁和商业性拆迁,相关部门一律依照《城市房屋拆迁管理条例》进行强制性拆迁,显然不合理。

在法制社会中,公民的私有财产只有为了社会公共利益的时候才可以征收。在城市拆迁中,政府收回城市土地使用权,应依据公共利益代理人的身份来征收,不能以土地所有人的身份来征收,并予以合理的补偿。这就是说在为公共利益而进行拆迁,在协商不成的情况下强制拆迁才有合法的依据。商业行为作为民事法律关系,不应有政府部门介入。

要解决拆迁矛盾,就需要在法律上对公共利益的范畴进行界定。

二、相关法律对公共利益的界定

中国现行法律中,有关拆迁、征地的“公共利益”的相关规定主要有:《宪法》第10条第3款;《土地管理法》第58条第1款;《城市房产管理法》第6条、第20条;《物权法》第42条;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条,以及《城市房屋拆迁条例》第3条。虽然《城市房屋拆迁条例》没有明确表达“公共利益”一词。但从法律渊源上来看,宪法、土地管理法、城市房产管理法、物权法等属于法律,而城市房屋拆迁管理条例属于行政法规。在法理上,行政法规不得与宪法和法律相抵触,因此《城市房屋拆迁条例》第3条的有关规定,应当属于“公共利益”的概念。

不难看出,拆迁中有关规范土地征收、征用行为的法律,对公共利益的范围并未明确界定。王利明教授认为公共利益难以界定的原因是:“即使是商业利益,也会因为涉及税收、就业等问题,从而间接地涉及社会公共利益。”所以,无论是土地管理法、城市房地产管理法还是物权法都难以做出统一的界定。就立法技术而言,立法者最终选择了规避或者放弃。

法律条款不直接规定公共利益的范畴,可能灵活地回避了一些问题,逃避了争议。但从长远来看却带来更大的问题。对公共利益界定的模糊,导致了公共利益的泛化。使政府部门在行使权力的时候,时常以公共利益的名义介入民事法律关系。

公共利益明确界定的缺失,致使在拆迁实践中明显是商业开发,却打着公共利益的幌子,获取拆迁许可证进行强制拆迁,以满足商业开发对土地的需求。遇到拆迁纠纷,拆迁人总以公共利益为由为其拆迁进行抗辩。同时,在处理拆迁矛盾的司法实务中,司法部门对公共利益的判断享有巨大的自由裁量空间。导致在对于城市拆迁中公共利益的认定上,不同的利益群体有截然不同的判定结论。

正是目前相关法律對城市拆迁中公共利益界定上处于一种回避的态度,由此产生了众多的拆迁矛盾。

三、对公共利益的探讨

法律对公共利益界定的缺失,已经引起了学界对公共利益界定的探讨。目前,学界对公共利益的界定一般从实体标准和程序标准两方面来进行。

(一)实体界定

1.公共产品理论。不论对公共利益如何界定,其都需要通过一定的外在客观形式来表现。我们暂且把这个外在的形式称之为公共产品。对于公共产品的讨论,亦存在两种不同的讨论角度。一种从法律概念的角度来讨论范畴,另一种从经济学角度来分析公共产品。因为对公共利益的界定,最终是对经济利益合理分配的界定。所以,从经济学的角度来探讨公共利益,笔者觉得略为恰当。

根据经济学理论,资源的稀缺性和人类的需求产生矛盾。人们希望通过确立资源归属从而维护自己的利益,同时减少社会冲突。但其中有一部分的特殊资源具有排他性的特点,这部分资源只需要少部分人维护,但所有社会成员都可以无差别的分享其利益。这部分特殊的产品就是公共产品。所以公共产品是指:任何人对该产品的消费都不会减少其他人对该产品的消费的产品。作为公共产品应具有非竞争性、反复性和公益性三个基本特征。

非竞争性,是指公共产品在不同的消费者之间不存在竞争性。也就是说,公共产品的可得性与消费者的数量无关。这一产品可以被众多消费者共同消费而不影响其可分享的利益。例如,国防设施、基础设施等公共产品。这类产品对于民众来说不存在竞争性,一定区域内的人都可以享受有其提供的利益。公共产品的非竞争性特征,使其一般需要有政府提供。

反复性,是公共产品非竞争性特征的自然延伸属性。既然公共产品可以被消费者共同消费而不影响其可分享的利益。那么可以从两个不同维度来表现:非竞争性是说在同一时间内,社会中的所有消费者都可以分享其利益;反复性是说同一消费者可以在一定的时间段内重复消费。在城市建设中,提供公共利益的公共产品,应以消费者可重复享受利益为特征。假设某一产品只在很短暂的时间内具有非竞争性,之后便为只有特定的群体所享有,其他人不能再享受此产品的利益。则这个产品具有非反复性,这种产品并非公共产品,所提供的亦非公共利益。

公益性,是指对公共产品提供的利益应当以社会的整体利益为标准,不以某一部门和地区的利益作为标准。同时,要求社会中的个体能够享受公共产品利益的机会均等。不因强势群体而多享受利益,不因弱势群体而少享受利益。相反地,以社会总体利益为判断标准的公共产品,理应让弱势群体在实践中多享受公共产品的利益。此外,公益性也要求公共利益的界定符合特定时期社会公认的基本价值标准。

倘若作为利益外在形式的产品符合以上三个基本特征,这种利益便是公共利益。

2.城市拆迁中的公共产品认定中的问题。虽然作为公共利益表现形式的产品应符合公共产品的三个特征。但是在实践中还存在一些有待探讨的问题。

理论上,在城市拆迁中基于社会公共利益,在协商不成的情况下才允许强制拆迁。也就是在拆迁后原地提供了图书馆、道路、基础性设施等公共产品时,先前的强制拆迁才是正当的。对此,有些学者们提出了疑问:作为公共利益表现形式的公共产品,具体到拆迁中就是拆迁后原地建成的项目,是否必须是非营利性的。也就是经济学所说的纯公共产品。

笔者认为,由于公共利益在语义上的概念非常广泛,既可以是物质的又可以是文化的。但是,作为公共利益表现形式的公共产品,应该严格符合上述有关公共产品的三个特征。不然将陷入范畴泛化的状态。由于商业项目的经营存在风险,同时具有受益群体获益量不对等特点。所以,那些虽然符合一定范围人群需求,具有盈利目的的项目,列入公共利益范畴时一定要谨慎。至少在立法中使用列举法时,不应把此类项目列为公共利益。对于有些确实特殊,同时又反映民意、社会急需的项目。可以在遵守法律程序的前提下,通过公共利益的程序界定的方式,由一定层次的权力机关一事一议来决定。

(二)程序界定

公共利益的概念是一个动态的概念,不同的时期会有不同的理解。同时由于公共利益既涉及物质方面,又涉及文化方面,难以在实体上列举清楚。既然在实体界定时尚存在缺陷,程序控制则成为弥补实体界定的缺陷的重要方式。

程序界定是公共利益不可缺少的形式特征,其本质是关于公共利益的代表主体具有多元化和决策的科学性。公共利益的程序过程,在实践中即为公众参与决策过程。使有关公共利益的决策时,利益相关人有参与和表达意愿的渠道。政府公共决策的透明程序和利益相关者的广泛参与,是决策合法性和正当性的保证。合理的程序可以减少实施阻力,提高政府行政效率。在城市拆迁过程中,当公共利益在实体上难以界定时,通过程序形式对公共利益进行界定,不失为一种理想的途径。

四、对城市拆迁中公共利益界定的建议

针对目前城市拆迁中公共利益界定空缺的现状。笔者提出如下建议:

(一)用列举法明确公共利益的范围

尽管社会不断地发展变化,以及语言天然的缺陷,法律条文难以穷尽列举公共利益的列举。对公共利益的理解也会由于社会经济和价值观念的变化而改变。但是总有一些公共利益是确定的。因此在立法时,可以把那些确定无疑的公共利益用列举法一一列举。列举应以没有疑义为限。

例如,中国台湾地区《土地征收条例》将公共事业规定为,“国防”事业;交通事业;共用事业;水利事业;公共卫生及环境保护事业;行政机关、地方自治机关及其他公共建筑;教育、学术及文化事业;社会福利事业;国营事业;其他依法可以征收土地的事业。列举法的优点在于,使公共利益的界定不再模糊。能够有效防止公共利益的泛化。

(二)列举时取消兜底条款

法条上诸如“国家规定的其他公共利益”的兜底条款,实质上又回到了如何对公共利益界定的议题。目前在为“公共利益”强制拆迁中,对于国防、交通、水利、环保等基础设施的共识上并没有分歧。分歧正是那些界定模糊的法律概念和兜底条款。

作为对于取消兜底条款的补充。笔者建议那些未纳入公共利益列举范围的,同时可能确是符合民众意愿,并能带来福利的特殊商业项目,或者其他社会急需的建设项目。应有省级以上人大或其常委会,在遵守程序性的前提下进行一事一议。这样可以解决因列举法所造成公共利益范畴上的疏漏。同时,由人大或其常委会进行对公共利益的判断,符合中国目前的政治体制。从法理上也说得通,因为人大能够代表民众的意志。这是一个“多数选择成共识,政府再实施”的行为模式。

(三)加强程序控制

政府部门虽然代表公共利益执行事务,但为了避免和防止其滥用权力,应当通过程序方式来约束其权利。在目前法律对公共利益实体界定回避的情况下,根据相关城市拆迁程序性规定的法律,进行程序控制显得更为务实。简单来说,可以从以下几个方面来进行:

信息公示。政府界定公共利益的过程,应向社会及时、全面、真实地披露。使得在利害选择过程中做到程序透明。

论证和听证制度。需要确定公共利益时,应当有各方面的专家综合各方利弊进行论证。同时,对涉及其他人利害关系时,应当组织听证。使各方都有表达自己观点、利益的机会。程序上使利益相对人充分参与,可以有效防止以公共利益为名随意征收土地和拆遷的行为。

人大表决制度。对未属于列举的公共利益范畴的特殊项目,或者公共利益的确定存在疑议项目。由省级以上人大或其常委会在遵守程序的基础上,进行一事一议来确定是否符合公共利益,然后再实施。

(四)不建议司法机关进行监督

一些学者认为,由于公共利益界定存在制度空缺,大量法律规范对公共利益模糊。建议通过司法程序对城市拆迁项目进行公共性审查,做出平息纷争的最终司法效力。

笔者认为,对公共利益以司法界定的模式,不适合中国的国情。在目前的体制下,司法机关在人事上受制于同级党委,经费上依靠于地方财政。在这种现状下让司法机关去对公共利益进行界定,从而监督政府,显然不具有合理性。此外,审判员并非公众的直接代表者,用审判员自己的评判标准去解释“公共利益”,难以保证司法的客观和公正。

参考文献:

[1]王克稳.城市拆迁法律问题研究[M].北京:中国法制出版社,2006.

[2]林少莹:浅谈物权法视角下的拆迁问题[J].长沙大学学报,2008,(7).

[3]黄洁:城市房屋拆迁公共利益法律问题初探[J].法制与经济,2007,(7).

[4]彭小兵,谭亚.城市拆迁中的利益冲突与公共利益界定——方法与途径[J].公共管理学报,2009,(4).

[5]周林彬,何朝丹.公共利益的法律界定探析——一种法律经济学的分析进路[J].甘肃社会科学,2006,(1).

[6]彭小兵,谭亚.城市拆迁中公共利益的界定问题研究[J].甘肃行政学院学报,2008,(5).

[7]张殿军.城市房屋拆迁与公共利益的界定[J].法制与经济,2006,(5).

[8]郭杨.论公共利益的界定[J].法制与社会:中,2009,(9).

[9]李俊.城市房屋拆迁程序合法化思考[J].公会论坛,2009,(3).

Some Thoughts on Public Interest in City Demolition

ZHONG Hua

(Tongji University,Shanghai200092, China)

Key words: forced demlition; the public interest; entities defined; procedure defining

作者：钟 华

经济学理论的房屋拆迁分析论文 篇3：

实物补贴和货币补贴的效用分析

【摘要】住房搬迁工作中最核心的问题在于对住户的房屋补偿问题。采用实物补贴还是货币补贴对于居民的福利水平有着重要影响。传统理论认为货币补贴要优于实物补贴，而本研究结合具体项目数据，考虑了房价变动和利率水平对于住户效用的影响，并进行理论解释和实践分析。进一步，对不同补贴方式选择下，住户与政府的利益博弈关系进行了诠释。

【关键词】实物补贴 货币补贴 效用 住房搬迁

一、引言

(一)问题背景

住房拆迁关系到城市建设和发展，也关系到相关公民的生活保障和福利水平。其中最核心的问题就在于拆迁项目中所涉及住房的补偿问题。在城市建设发展高速发展的现状下，搬迁户与政府之间的冲突不断，矛盾重重。存在着政府、搬迁户、开发商之间激烈的利益博弈格局。因而，对这一问题的研究更具有现实意义。

(二)两种补贴形式的含义

发放补贴是政府重要的经济职能。通过补贴手段可以实现宏观调控、社会保障等目标，增加公民的福利水平。实物补贴和货币补贴是两种经常使用的补贴方式。本文是基于住房项目来讨论这两种补贴形式，它们在此有着具体的含义。

实物补贴：是指在住房拆迁过程中，因拆除相关房屋而以新建房屋等形式提供实体住房，而对房屋所有人进行的所有权补偿。也叫做“补转头”。

货币补贴：是指在住房拆迁过程中，对被拆迁的房屋进行评估后，依照相关法律给予房屋所有人相应数量的货币，以补偿其所有权的损失。也叫做“补人头”。

(三)效用的定义

帕尔格雷夫经济学大辞典中，提到“效用是哲学家或政治经济学家在历史上早就企图用以解释价值现象的一个术语，其最经常的含义为‘期望’，或某种商品或某种服务满足需求的能力而不问其是何性质。”①

经济学家逐渐认识到，就选择行为来说，所有涉及效用的问题，都是一个消费束的效用是否比另一个消费束的效用更高一些的问题。对消费束(x1，x2)的偏好超过对消费束(y1，y2)的偏好，就意味着消费束X的效用大于消费束Y的效用。②

本文中提及的效用是对搬迁项目中，货币补贴或者实物补贴的方式下，居民对获得新住房的满意程度。具体而言，用较少的投入获得较好的住房时，效用更大。

二、住房搬迁中的补偿制度及本项目中补偿办法

为了贯彻依法治国的方针，保证住房搬迁工作以至城市建设的顺利进行，我国立法机构出台了一系列相关法规。对于搬迁户的住房补偿问题，做了明确的规定。

(一)国家层面

2011年1月19日又颁布并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时，废止上述法规，进一步完善了对公民房屋产权的保护，明确了赔偿办法。(1)进行补偿的部分包括，被征收房屋的价值，搬迁临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。(2)对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。(3)被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。③

本文研究的搬迁项目进行时，《征收与补偿条例》还未颁布，该项目仍适用于《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

(二)省级层面上

浙江省政府在2001年11月2日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过了《浙江省城市房屋拆迁管理条例》，并根据2007年3月29日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议进行了修订，其中对于房屋补偿也做了规定：(1)货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。(2)被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定。评估应当采用市场比较法，不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋价格的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中说明原因。(3)房地产评估机构在确定被拆迁房屋的市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格。④

(三)市级层面上

金华市政府2006年实施了《金华市区城市房屋拆迁配套政策》，本文研究项目发生于2009年，适用该政策规定。具体的房屋拆迁补助费用，包括住宅安家补助费，住宅临时安置补助费，水电设施补偿费，电视、电话、空调、热水器拆装补助费。⑤

(四)项目简介

本文研究项目，系2008年金华市婺城区旧城改造项目某段，涉及居民户数64户，我们选取该项目中分别选择实物补贴和货币补贴的居民的补贴数据进行研究，分析其效用状况。该项目于2008年12月底完成搬迁及补助发放。选取产权置换补贴(实物补贴)方式有10户，选取现金补偿(货币补偿)方式有10户，合计20户。根据2008年金华市房屋市场价格及相关拆迁补偿规定进行了补偿。具体统计数据参见下文表格。

三、货币补贴方式中搬迁户的效用分析

(一)货币补偿效用的理论分析

图1 住房货币补贴效用图示

假设搬迁户的效用函数为：U(x，y)=xay1-a，其中x为住房消费量，y非住房消费量，预算线L：m=p1x+p2y，m为收入，p1为住房价格，p2为非住房消费品价格。

目标函数：MaxU(x，y)

约束线：p1x+p2y=m

根据拉格朗日乘数法则，有：L=U(x，y)-λ(p1x+p2y-m)

令■

■

■

解得效用最大化的条件为MRS=Ux/Uy=P1/P2

设图一中预算线与三条无差异曲线的切点分别为E0(x0，y0)、E*(x*，y*)和E’(x’，y’)。

领了货币补贴的搬迁户，考虑其利息在内，到了买房时，其数金额增长为m*=(1+r)m0=(1+r)(p1x0+p2y0)，图中预算线从L0平移至L*，然而因为房价增长到P1’=kp1(k>100%)，则预算线L*在X轴的截据向左移动，预算线变为L’。

即m*/P1’-m/P1=(1+r)(p1x0+p2y0)/kp1-(p1x0+p2y0)/p1=(1+r-k)*(p1x0+p2y0)/kp1，

已知m=p1x0+p2y0>0，kp1>0，则当1+r-k<0，即k>1+r时，预算线L’在X轴的截据小于初始预算线L0在X轴的截据。

由图1知预算线L’穿过初始最优消费束E0，同时与最左侧的无差异曲线相切于点E’，结合无差异曲线的性质，可得UE’

(二)货币补偿效用的实证分析

本项目发生于2008年末，由表一可知，用户购房时长(从领取货币补贴至签订购房合同)约为12个月，而同期银行年利率为r=2.25%，且金华市2009年房价变动如下：2009年金华市新建住宅价格(5214元/m2)比2008年(4543/m2)⑥上涨14.77%。则k=1.1477>1+r.

按照当期平均房价水平和银行利率，对本项目中领取货币补贴的住户购买力变动进行计算情况如下：

表1 领取货币补贴住户住房购买力变动表

综上可得，领取货币补贴的住户效用状况受到房价、利率等因素影响，房价上升迅速的时候，损失显著。

四、实物补贴方式下搬迁户的效用分析

(一)住房搬迁项目中选取实物补贴的住户补偿统计资料

表2 实物补贴方式住户统计资料

(房屋总评估价=房屋评估补偿价+装修补助费+附属物补偿+超容积补偿补助费包括：住宅搬迁补助费、腾空奖励费、过渡费、电表、电视、电话等差价找补中被拆迁人应付款为正，拆迁人付款为负。)

(二)实物补偿效用的影响因素分析

本项目中，选取实物补偿的住户，在2008年末已经根据资产评估状况和自身经济状况，在等价补偿、自愿自主的原则下，与拆迁方签订了房屋产权置换合同，确定了安置房屋面积、安置房屋总评估价、差价找补等数据，供方保证在10个月后住房建好入住，在过渡期间给予发放房租补贴。

由于在补偿实施当期已经签订购房合同，所以有效地规避了货币补贴中必须要面对的房价波动风险。避免了住房价格大幅上涨，及利率变动引发的风险。

然而，直接由拆迁房提供住房，却损失了住房选择的自由度。房屋的结构、区位、设计风格等带有强制性，缺乏自由选择权，影响了福利水平。同时，集中兴建住房容易造成社会阶层分化，甚至于影响到下一代的教育水平、就业收入和被犯罪侵害发生率。这一点在国外学者的研究中得到广泛关注。

五、结论及建议

住房搬迁问题，涉及到公民权利、政府公信力、社会稳定等诸方面问题，且存在着各方利益博弈问题，应当竭尽全力保证搬迁户的合法权利与合理诉求，使资金得到最有效的运用。

在传统的经济学理论中，住房搬迁项目中的补贴方式的选择上，货币补贴被证明是一种高效率的补贴方式。而这种选择模型，是在假设房价和物价不发生变动的前提下，得出的结论。而在实践应用中，必须要综合考虑价格变动，利率等多种因素，在当前商品房价格波动较大的情况下，这种考虑显得尤为重要。本文选取具体项目进行实证分析，运用无差异曲线和希克斯替代模型对于两种补贴方式在实践中的应用效果进行了探讨。

随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，对于住房搬迁和补偿工作将产生重要影响。房屋征收和补贴中出现的新问题需要进一步地调查和研究。

注释

{1}[美]范里安著，费方域等译[M].微观经济学：现代观点第七版，格致出版社，上海三联书店，上海人民出版社，2009年7月，43页.

{2}国务院.国有土地上房屋征收与补偿条例.2011年1月.

{3}浙江省人民政府.浙江省城市房屋拆迁管理条例.2007年3月.

参考文献

[1][美]约翰.伊特韦尔，默里.米尔盖特，彼得.纽曼[M].新帕尔格雷夫经济学大辞典，1996年，第四卷，836页.

[2][美]范里安著，费方域等译[M].微观经济学：现代观点第七版，格致出版社，上海三联书店，上海人民出版社，2009年7月，43页.

[3]国务院.国有土地上房屋征收与补偿条例.2011年1月.

[4]浙江省人民政府.浙江省城市房屋拆迁管理条例.2007年3月.

[5]金华市区城市房屋拆迁配套政策.http：//www.jhjsj.gov.

cn/upsoft/2006626111252.doc.

[6]浙江统计年鉴2010[M].中国统计出版社，2010.

作者简介：宋思扬(1989-)，女，汉族，浙江金华人，浙江工商大学公共管理学院行政管理专业在读硕士研究生，研究方向：政府经济管理。

作者：宋思扬