深圳经济特区房屋租赁合同（通用12篇）
来源：中国论文下载中心[ 06-08-31 08:47:00 ]
出租方：
（简称：甲方）
地址：
电话：
承租方：
（简称：乙方）
地址：
电话：
为了发展特区的经济建设，提高单位或个人房屋的使用率，现根据国家和省、市的有关法规，经甲乙双方充分协商，一致同意签订租赁合同，合同条款如下：
一、甲方将座落在深圳市
区
路（村）
街（坊）号的房屋，建筑面积
M2，（房
厅或间）出租给乙方，作
使用。
甲方将座落在深圳市
区
住宅
幢
号的房屋。建筑面积
M2，（房
厅＿＿或间）出租给乙方，作
使用。
二、租期从一九
****年**月**日起至一九
****年**月**日止（即： 年
月）。
三、乙方每月（季）向甲方缴纳租金人民币
元整，并于当月（季）初
天内交清。
四、房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付三个月房租
元，作为履约保证金，合同期满后退还给乙方。
五、出租房屋的房地产税、个人收入调节税、土地使用费、出租房屋管理费由
方负责交纳；水电费、卫生费、房屋管理费由
方负责交付。
六、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金额20％加收滞纳金；如拖欠租金达三个月以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金。
七、乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方因故意或过失造成租用房屋和配套设备的毁损，应负恢复房屋原状或赔偿经济损失责任。
八、甲方应负责出租房屋的正常维修，或委托承租方代行维修，维修费在租金中折算；若甲方拖延维修或不作委托维修造成房屋毁损，乙方不负责任，并负责赔偿乙方的经济损失。
九、租赁期间房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同则自然终止，双方有关问题可按有关法律处理。
十、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方并取得同意，同时应双倍返还履约保证金；如乙方需退房，也必须提前三个月书面通知甲方并征得同意，同时不得要求返还履约保证金。
十一、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方；租赁期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前三个月与甲方协商，若逾期不还又未续租，甲方可直接向房屋租赁管理部门申请调解或起诉人民法院处理。
十二、本合同如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与合同具有同等效力。
十三、本合同如在履行中发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决；协商不成，可请房屋租赁管理部门调解或起诉人民法院处理。
十四、本合同可经公证处公证，合同一式
份，甲乙双方各执一份，公证处一份，税务部门一份，房屋租赁管理部门一份，均具有同等法律效力。
出租人：
（签名盖章）
承租人：
（签名盖章）
****年**月**日签订于深圳
经办单位：
（签名盖章）
经办人：
合同解除作为一种法律制度, 产生合同效力消灭的后果。通常行使解除权的时间在自合同生效之后、履行完毕前, 解除权可以依双方当事人约定, 也可由一方当事人行使。合同的解除事由有合意、约定、法定之分, 故解除情形依解除事由不同, 有以下分类:1、合意解除, 即双方在合同中未预见可能产生解除的情形, 双方可协商行使解除权;2、约定解除, 即在合同中就预先定好条件, 一旦解除条件成就即可行权;3、法定解除, 即必须按照法律规定行使解除权。我国《合同法》九十三、九十四条规定了约定解除和法定解除情形, 为当事人行使合同解除权提供法律依据。
二、房屋租赁合同解除权的行使主体
《合同法》九十四条规定了法定解除的五项情形, 但在法条表述中, 仅表述为“当事人可以解除合同”, 并未指明该当事人为守约方还是违约方。
普遍看法认为, 约定解除权的主体更为简单, 合同当事人之约定不得违反法律的强制性规定或禁止性规定, 即可在双方合同中予以明确。但在法定解除的规定情形中, 争议主要以谁可成为解除权行使的主体展开, 有主张守约方为天然行权人, 也有为违约方发声的支持者。有些违约为当事人蓄意为之, 但在一些情况下违约方并非蓄意, 为减少自身损失不得已向法院提起合同解除之诉, 法院的处理方式不尽相同。通过对关联案例的分析, 笔者尝试归纳了法院的处理模式:
此表可以看出, 对于违约情况, 救济手段首选合同的继续履行, 违约方因违反约定不享有解除权, 法院据此精神, 作出继续履行或裁定驳回起诉的判决。从合同解除设立的初衷来看, 将解除权仅赋予守约方, 是保护守约方的合法利益。但解除权从性质上来说是一种形成权, 无须相对方配合即可发生效力, 现行合同法只赋予守约一方合同解除权, 有悖平等、公平、效率原则:首先, 合同是平等主体之间设立的法律关系, 双方当事人地位平等, 享有同等的权利义务, 仅凭违约方存在违约行为而罔顾其违约原因、剥夺其解除权, 极易导致守约方借此权利压制对方意志, 谓之不平等;其次, 守约方享有解除权的条件是违约方的违约行为致使合同目的无法实现等严重程度, 不考虑实际履行时现实环境复杂性导致的被动违约, 笼统规定只要符合规定的违约行为即可解除合同, 谓之不公平;最后, 解除权作为守约方的权利, 其可以选择及时行使权利, 亦可随时放弃而改选其他救济方式。若守约方凭借手持的合同解除权, 在合理期限内不行权, 那么解除权会因过了时效而消灭。对于合同来说, 解除未发生, 合同持续有效。对于合同当事人来说, 违约的行为没有及时处理, 即使诉至法院, 法院也因“不告不理”无法处理。于情于理, 于合同涉及的各方都是有害而无益的, 不符合效率。
笔者认为, 房屋租赁合同的现实环境十分复杂, 在合同签订到合同履行完毕这段时间里, 蓄意违约和被动违约情形均应纳入考虑范围, 解除权该特殊权利不应仅赋予守约一方, 作为平衡, 应综合考虑违约的具体原因及违约的效果等多种因素, 有条件地为违约方设置有限的解除权。
三、房屋租赁合同解除权的行使
(一) 房屋租赁合同的任意解除
任意解除权, 指享有权利方无需任何理由, 可以根据实际情况, 在合同成立后履行完毕前解除合同而使合同关系趋向消灭的权利。《合同法》第二百三十二条对租赁期限不明的合同解除作如下逻辑判断:如果当事人没有约定租赁期限, 或者该期限的约定不明, 参考合同法六十一条后还是无法确定期限的, 那么判断该租赁为不定期租赁。在不定期租赁合同里, 双方当事人可以随时解除合同, 但是须在合理期限之前通知租房方。因此对于不定期的房屋租赁合同而言, 租赁双方均享有任意解除权。本文所谓不定期的房屋租赁合同, 结合合同法第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条, 可分为以下三种:租期在半年以上但是没有书面订立合同的, 视为不定期租赁合同;当事人没有约定租期或者租期约定不明的, 视为不定期租赁合同;合同规定了租赁期且租赁期满、承租人没有返还房屋反而继续使用的, 视为不定期租赁合同。
任意解除权作为特殊的解除权, 给予当事人最大意思自治的空间, 但任意解除权利不得滥用。对不定期租赁合同任意解除权, 王利明教授认为应体从如下三个方面进行限制:解除权须附条件、解除权须在合理期限内通知对方以及解除权兼顾诚实信用原则: (1) 附条件。因法律充分尊重当事人的意思表示, 当出租人和承租人均享有任意解除权时, 当事人可根据利益的随时变化, 向相对方提出解除合同的要求, 若不对任意解除权设限, 会导致其滥用, 损害相对方的合法利益, 损害租赁物的使用价值, 不符合物尽其用的原则。 (2) 解除权须在合理期限之内通知对方。该精神在《合同法》第232条规定得以体现。作为租赁人, 随时冒着出租人任意行使解除权的风险, 对于租赁物的利益没有保障, 因此合理期限的通知实为必要。此外, 合同法虽肯定了解约人的通知义务, 对于“合理期限”并未做具体规定。 (3) 解除须秉承诚实信用原则。在纷繁复杂的民事活动中, 当事人应做到诚实守信, 履行义务务必通过善意方式, 滥用权力或者规避法律规定义务的行为不可取。何况任意解除权带来的是更大更广的合同自主权, 该规则在一定程度上会违背合同必守原则。正是基于这种冲突, 诚实信用原则更要突出发挥其指导作用。
因《合同法》分则“租赁合同”一章并未规定租赁合同的解除权行使方式, 按照交易习惯, 如行使房屋租赁合同的任意解除权, 以“解除的意思表示通知到对方”为必要。至于通知的形式, 有口头与书面通知之分。《德国民法典》以“口头形式不宜作为通知的形式, 因为口头通知缺乏证明力”为考量, 规定了“必须用书面形式向对方通知对方, 表达终止租赁关系的意思。”笔者看来, 口头亦或书面, 是当事人行使解除权的自由。书面更为规范, 不必赘述;口头形式在交易习惯中方便快捷, 在效率上更甚一筹。至于口头方式不利于举证证明的问题, 不足以作为限制解除权行使限制的理由, 况且采用口头形式并不会对承租人的利益造成不利影响。
(二) 房屋租赁合同的法定解除
《合同法》第九十四条列举了五种情形, 满足之一即可行使合同解除权。针对房屋租赁合同, 法律还特别规定了出租人和承租人享有解除权的情形: (一) 承租人未经出租人同意的转租, 出租方有理由解除合同; (二) 承租人经出租人催告后在合理期间不支付租金, 出租方有理由解除合同; (三) 若租赁物部分毁损或者全部毁损, 承租人有权提起解除; (四) 承租人的安全和健康遭受质量不合格的租赁物的威胁时, 承租人有权提起解除。以上四种特殊的解除权, 实质是将《合同法》九十四条具体化, 符合法律规定的特定条件才可产生, 同属于法定解除权。
在多数租赁合同纠纷案件中, 由于被告在合理期限内不支付租金, 构成根本违约, 原告无法实现合同目的, 据此提出合同解除。此时原告的解除权属于法定, 即按法律行使合同解除。同时, 现有的房屋租赁合同多在补充协议中对租赁合同的解除进行了约定。在此种情况下, 原告基于法律规定享有解除权还是基于双方合同约定享有解除权?笔者看法和崔建远教授一致, 认为:法定解除在具体适用时, 多为一方当事人对合同约定的违反, 结果造成如合同目的不能实现等严重后果;约定解除不同, 约定解除在适用时不一定以违约作为条件。因此可以把约定解除看作法定解除的一种补充, 假使约定的解除条件无法涵盖全部解除条件的情况, 在未涵盖的领域内, 可以适用法定解除。[1]
我国在立法模式上采用通知解除的模式。享有法定解除权的当事人要解除合同, 只需通知对方自己要解除的意思。对方如对解除的效力有异议, 可请求法院或者仲裁机构来确认。在约定解除和法定解除的情形下, 惯用通知解除作为合同解除的标准。
四、解除后发生的效力
依据合同法九十七条规定, 适用到房屋租赁合同上, 合同解除后当事人的权利义务发生如下变化: (1) 承租人对租赁房屋的返还。合同解除后承租人应当恢复原状, 负有把租赁物返还给出租人的义务。 (2) 承租人欠付租金的支付义务。 (3) 承租人对因使用原因造成的房屋损害进行修缮的义务。 (4) 损害赔偿责任。 (5) 未履行的部分终止履行。[2]
返还租赁房屋时, 返还的房屋除了应符合约定的状况, 房屋内的附属物品也应返还。如果没有经出租人的同意, 承租人对租赁房屋
进行了装修或增设了他物, 增设物和装修费用问题如何解决?A公司诉B公司租赁合同添附物案的审判结果可以作为参考。在此案中, 两家公司租赁合同的解除是A公司一方违约导致的。A公司的装修得到出租方B公司的同意继而作了改善, 因此出租方不得以“未经其同意增设他物”为由提起诉讼。该添附出于使用价值和经济价值的考虑, 不宜拆除, 故归B公司所有。如果因承租人的改善、增设行为, 出租人受有利益的, 为了实现交易公平, 平衡利益, B公司作为受益人, 应当适当补偿A公司。
五、总结
实践中, 对于解除权的主体规定较为模糊, 在不定期租赁合同中赋予当事人任意解除合同的权利等等规定, 致使承租人的住房利益无法得以保障。因此, 解除权的主体不应只限于守约方一方, 违约方在特殊事由下理应平等享有解除权;对于不定期的房屋租赁合同而言, 出租房也不得滥用合同解除权, 应本着诚实信用原则, 考虑承租方的利益, 履行提前告知义务, 从而实现交易安全, 实现资源的优化、合理配置, 达到租赁物的效益最大化。
摘要：租赁合同一旦有效成立, 即具有法律约束力;租赁双方都应严格遵守, 不得擅自变更合同内容, 违约一方须承担法律责任。但客观状况约束着履约者的履约行为, 若情况使然, 合同无法继续进行, 为保护自身利益, 解除合同成为必然选择。租赁合同的解除权由谁行使、如何行使、行使条件如何, 解除后的法律效力如何是本文所探讨的问题。考虑到当事人意思自治原则、合同交易安全的维护以及社会资源的优化配置, 租赁合同解除权的价值不可小觑。
关键词：房屋租赁,合同解除,任意解除权
参考文献
[1]崔建远, 吴光荣.我国合同法上解除权的行使规则[J].法律适用, 2009 (11) :14-18.
您好！我是一位退休在家的老人，1998年5月我把自家一处120平米的门头房出租给了一个远方亲戚做经营使用，租赁期限30年，租金每5年一涨，按市场价格确定，每半年交纳一次。开始几年我这位亲戚还不错，每次都按时把租金给我送来。但是近五六年来，他总是无故拖延，每次收租金都成了我和老伴的心病，往往电话打了几十个，跑上十几趟才能把他堵在家门口，把租金收上来。我们年纪大了，实在没有这份精力了。我听说，法律规定租赁合同不能超过20年，否则是无效的，如果是这样，我是不是可以不再继续履行这份租赁合同了呢？
青岛 赵华闻
赵华闻：
您好！我国现行的《合同法》是1999年10月1日起实行的，其中第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效；在该法实施前签订的租赁合同超过20年的部分，应当适用当时的法律。您签订租赁合同的时间是1998年5月，是在现行《合同法》施行之前，应当适用当时的法律，而当时的法律对租赁合同的期限并无限制性规定，因此您这份租期30年的合同是合法有效的。
对于您所说的，承租人不按时交纳房租的情况，您可以在每次到期之日发出书面的催缴通知，给他一段合理期限交纳房租，通知可以用特快专递的形式寄送，以便保留证据。如果他在合理期限内没有合法理由仍未交租金，您就可以要求解除租赁合同了。
现实生活中，存在各种租赁关系，租金的及时交付总是出租人最关心的事情，建议您先把您的立场和难处向承租人阐述清楚，如果承租人并非恶意拖延，只是因为繁忙疏忽，您可以采用银行汇款等比较便捷的收取租金的方法，以便解决双方的不便，更好地履行合同。
商品房逾期交付 开发商可以免责吗
律师：
您好！我2009年6月购买了一套95平米的商品房，合同约定2010年6月30日之前交房，如不能按时交房，则按日支付总购房款的万分之二的违约金。合同还写上了，如果因为政府原因、不可抗力、其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任。因为购房合同都是房地产公司提前打印好的，也不允许我们购房人改动，我只能一字不改地签订了合同。不想，买房后快3年了，开发商才于最近开始交房。而且，开发商提出不能按时交房是因为这两年夏天气候不正常，雨天过多无法施工造成的，加之小区修改规划无法报批才导致不能交房，责任并不在他们，属于合同约定的特殊情况，所以是不用支付违约金的，只能象征性地补偿业主3个月的物业费。我觉得这样的结果很不公平，请问我是否有权要求开发商支付违约金呢？
济南 吕婷婷
吕婷婷：
您好！您与开发商签订的合同，属于一方提前统一印刷的格式合同文本。对此，我国《合同法》明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。您与开发商签订的合同中，约定的“因其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任”这一条款无疑是免除了开发商自己应负的责任，该条款是无效的。
开发商提出的雨天过多，这一理由属于正常的气候现象，不是自然灾害，不能成为免责的事由。至于小区修改规划未能获批，更是其自己的不当行为造成的。逾期交房的事实，并不能因为购房合同中不平等的格式条款而免除责任，您完全可以要求开发商支付逾期交房的违约金，维护自己的合法权利。
婚内夫妻间借款 离婚后还需要偿还吗
律师：
您好！我和妻子结婚12年，妻子娘家弟妹较多，日子比较困难，多年来我也一直帮助妻子的娘家。可是，什么事情都是有限度的，这些年来，妻子包揽了她弟妹上大学、找工作、买房等相当多的花销，我觉得难以接受。为此，我们两人经常发生矛盾。后来，我要求妻子的弟弟为我给他的10万元买房款写张借条时，妻子表示借条由她来写，算是她借我个人的钱，我们在借条中约定这10万元由妻子在5年内偿还给我个人。其实，当时我们夫妻间财产是一起管理使用的，我同意妻子来写借条，也是想给她一些约束，避免再次发生这样的事情。可是，现在我和妻子感情破裂办理了离婚手续。我想请问，我可以凭这张借条找她要求还款吗？
烟台 刘刚
刘刚：
您好！对于您的问题，我国婚姻法司法解释规定，夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。夫妻间通过借款的方式使部分夫妻共同财产转移属于一方个人所有，用于借款一方个人经营活动或其他个人事务，既可以避免或缓解因双方对财产的处分不一致而对夫妻关系产生不利的影响，又可以使一方通过选择借款的方式来满足其个人的追求和其他需要，也是对夫妻之间的和睦、家庭关系的和谐有益的，因而也是为法律所允许的。您与妻子离婚后，可以凭当时两人达成的借款字据，向她要求在约定期限内还款，您的借条是合法有效并受到法律保护的。
以父母的名义购买房改房
离婚时能作为夫妻共同财产分割吗
律师：
您好！我于1999年10月结婚，婚后住在婆婆单位分配的公有住房里。2001年，婆婆单位推行住房改革，我和丈夫拿出8万元钱购买了我们居住的房子，不过因为是婆婆单位的房改房，房产证上仍然是婆婆的名字，但房子确是由我们夫妻出资并一直居住的。如今，我和丈夫的婚姻出现了裂痕，我想请问，如果我们离婚的话，这套房产是否可以按照夫妻共同财产分割？
平阴 张伟
张伟：
您好！夫妻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方是不能要求按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的。该处房产只能按照房产证的登记，归您婆婆所有。至于您当时出资的钱，可以按照债权处理，由您婆婆来偿还给您夫妻二人。如果出资时，您没有约定这笔钱的利息，而您这些年又一直居住这套房子的话，您婆婆是无需支付利息的。（案例由山东李晓明律师事务所 刘洪涛律师提供）
承租方（以下简称乙方）法定代表人及身份证号：
根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规和本市的有关规定，甲、乙双方在自愿，平等，互利的基础上，就甲方将其合法拥有的门面出租给乙方使用，乙方承租使用甲方门面事宜订立本合同。
第一条
甲方出租的商铺坐落地址平度市新河镇镇海社区大门东3号，建筑面积102㎡.
第二条
租期自20xx年10月1日至20xx年9月30日。
第三条
租金和租金交纳期及条件：
1.20xx年租金为人民币7500元，乙方每年缴纳一次租金。
第四条
水电费、管理费、电话费、卫生费、物业管理费的缴费办法：
1.管理费：甲方每月自行向有关部门交纳；
2.水电费、煤气费：乙方每月自行向有关部门交纳；
3.电话费：乙方自行向有关部门交纳。
4.在租赁期内，因租赁门面所产生的卫生费、物业管理费、债务等，由乙方自行承担。
第五条
1.合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，（亲戚也不例外）
2.租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方。
3.租赁期间，乙方违法行为导致的法律责任及后果，由乙方自行承担。
4.租赁期间若有变动，应提前至少一个月告知对方，做好准备。
第六条
本合同如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与合同具有同等效力。
本合同执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请当地工商管理部门或人民法院裁决。
本合同经过双方代表签字盖章后生效。本合同正本一式两份，甲、乙双方各执一份。
出租方：承租方：
法定代表人盖章：法定代表人盖章：
1、 注册贸易、咨询及其他非生产性公司需注明用途为(办公、商业、商铺)
2、 注册生产性公司需注明用途(工业、厂房)
3 、特殊行业需注明用途喻公司性质一致(餐厅、酒店、仓库、酒吧...)
二、租赁合同时间：最低签租时间为一年，最低有效期为半年。
房屋租赁合同办理程序
出租方
一、单位房屋须提交
1、 产权证明[红线图、《建筑许可证》、购房合同等]复印件(验原件)
2 、营业执照及有关证明文件复印件(验原件)
3、 法定代表人证明书(原件)
4 、法定代表人身份证复印件(验原件)
5、 委托下属单位经营的房出租须提交房屋所有权人书面委托证明(原件)
二、私人房屋出租须提交
1、 产权证明[红线图、 《建筑许可证》、购房合同等]复印件(验原件)
2、 房屋所有权人身份证复印件(验原件)
3、 属共有权房屋，需提供共有人身份证复印件(验原件)，共有人同意出租的书面证明原件承租方.
需要提交的资料：
一、单位承租须提交：
1、营业执照及有关证明文件复印件(验原件)
2 、法定代表人证明书(原件)
3、法定代表人身份证复印件(验原件)
4l、委托他人办理登记的需提交法人代表授权证明书及委托人的 身份证复印件(验原件)
二、个人承租须提交
1、身份证复印件〈验原件)
2、 计划生育证明复印件(女)(验原件)
附注1、己作为资产抵押的房屋出租须提交抵押权人同意出租的书面证明原件
2、未取得合法产权证明的房屋出租，须提供所有居委会以上级别的单位证明才能办理申报(备案)登记手续
3、合同期满或终止租赁关系，出租人需主动到租赁所办理停租手续。
承租方(乙方)：___________________身份证号码：_______________________________________
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。
第一条 甲方出租给乙方的房屋位于________________市________________区，出租房屋使用面积共____________平方米。
第二条 该房屋租赁期壹年。自________________年____________月________日起至________________年________月________日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋。乙方如要求续租，经甲方同意后，重新签订租赁合同。
第三条 该房屋每月租金为____________元(大写____________整)。租金总额为____________元(大写____________________元整)。房屋租金自甲方交房之日起乙方一次性交付给甲方全额租金。并且乙方在租房期间须向甲方交押金________________元(大写____________元整)。如果乙方租房未满一年，押金将不予退还。
第四条房屋租赁期间，乙方应按时交纳自行负担的费用(每月水电费、气费、卫生费、闭路费等其它相关费用)，若未按时交相关费用造成的停电、停水后，需重新开启的费用全部由乙方承担。
第五条未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备;不得转租、转借承租房屋;不得改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动,因此造成的一切损失和后果由乙方承担;
第六条乙方及其家人、雇用人、使用人等应注意安全使用房屋，房屋内的家具、家电不得损坏(家具、家电的清单附在后面)，若有损坏照价赔偿。注意防火防盗，注意用电安全，因乙方之过失造成房屋毁损,乙方应负损害赔偿;
第七条 乙方在合同期限内不得无故终止合同，如有违反，所交房租和押金不予退还。
第八条 本合同未规定者，适用民法相关规定。
本合同书壹式贰份，自签订之日起生效，双方各执壹份为凭。
甲方(签章)：__________________乙方(签章)：____________________
首先, 对身为银行工作人员的曹毅也对金融相关法律研究的必较透彻, 而表示敬佩。同时, 对“租赁司法解释对银行业的影响”中的观点:“今后对于出租人出卖租赁房屋提前通知承租人的‘合理期限’, 应当认定为15日”持反对意见。其理由如下, 原作者在“租赁司法解释对银行业的影响”中, 提出上述观点的依据为:“最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释” (以下简称“租赁合同司法解释”) 第二十四条第三项 (而非原文所称“ (三) 款”) 规定的“出租人履行通知义务后, 承租人在十五日内未明确表示购买的”承租人丧失优先购买房屋权。应当明确此15日即为法律上所称的“除斥期间”, 而非法律上所规定的出租人将出卖房屋的事实通知承租人的“告知期限”。笔者纵观现行法律, 还未有明确规定通知义务的“合理期限”究竟是多长时间, 也推断不出具体的时间来。原先, 唯一出现有3个月通知期限的司法解释, 即1988年4月2日法 (办) 发【1988】6号“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行) ”第118条规定:“出租人出卖出租房屋, 应提前三个月通知承租人, 承租人在同等条件下, 享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的, 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该解释规定的3个月通知期限, 实践中包括司法机关在内的绝大多数人都普遍感到时限太长, 不利于买卖交易的进行, 进而影响发挥物的效用。故在1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国合同法》, 未再明确规定3个月期限, 而是在该法第二百三十条规定了:“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利。”为了与国家法律规定相一致, 最高人民法院于2008年12月8日在《关于废止2007年底以前发布的司法解释 (第七批) 的决定》中, 将上文所提“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行) ”第118条给废止了。所以说, 原作者混淆了出租人履行通知的“合理期限”与承租人享有优先购买权的15日的“除斥期间”, 若不予及时纠正, 很易误导读者。
另外, 笔者认为, 原“租赁司法解释对银行业务影响”一文的另一观点:“抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时, 属于出租人出卖房屋的方式, 按法律及《司法解释》的规定, 承租人有以同等条件优先购买抵押的租赁房屋的权利, 而这种权利的行使不会影响抵押权人实现债权, 而不论抵押权的设立是在租赁合同成立之前或之后”也值得怀疑。笔者的观点是:抵押权与承租人的优先购买权发生冲突时, 应当区分抵押权是成立在租赁合同成立之前还是之后二种情况。若租赁合同在抵押权设定之前的, 原“租赁司法解释对银行业的影响”一文的观点是正确的;但若是抵押权成立之后, 原作者的观点就站不住脚, 因为抵押人将房屋抵押后又将房屋出租的, 则出租人与承租人的“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”, 法律依据为《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权法》) 第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的, 原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的, 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定。同时, 《租赁合同司法解释》第二十条第一项规定的除外情形:“房屋在出租前已设立抵押权, 因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的, 人民法院不予支持。既然先抵押后出租, 租赁关系都不得对抗已登记的抵押权, 且物权变动后承租人也无权请求受让人继续履行原租赁合同, 那么, 后设立的租赁关系的承租人也就不能享有优先购买权。所以说, 在此种情况下, 抵押权人与抵押人协商以抵押物抵债时, 抵押权人有法定的优先权, 而负有抵押负担的承租人则不享有优先购买权。
至于《租赁合同司法解释》第二十二条规定的“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务, 应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的, 人民法院应予支持。”虽然该条未指出租赁关系与抵押权的设立谁在先, 但结合《租赁合同司法解释》第二十条第 (一) 项和《物权法》第一百九十条之规定, 该条规定使用的前提条件理应为先设定租赁而后设定抵押。同样, 对于《租赁合同司法解释》第二十三条所规定的“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋, 应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的, 人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”, 笔者认为其前提条件亦应为存在依法成立的无任何负担的租赁关系, 而不包括事前负担有抵押权的“租赁关系”。因为, 从上边所分析“租赁合同司法解释”第二十条第一项的规定来看, 在抵押权设立在先时, 后设立的租赁关系便不能对抗已设立的抵押权, 即租赁合同都理应解除而对受让人无效, 那么派生的优先购买权当然也随之无效而无法行使。
附带需要提及的是, 作为银行等金融机构面对租赁设定在先而抵押权设立在后时, 如何生法变被动为主动, 即让自己抵押权的行使不受租赁关系的影响呢?笔者作为常年担任南阳市农村信用联社的法律顾问, 一向建议金融机构在办理此类房屋抵押贷款时, 应当结合《中华人民共和国合同法》的规定去寻找答案。也就是使得新签的房屋抵押合同附加一定条件, 若承租人申请用已出租房屋抵押贷款时, 必须让出租人与承租人协商一致同意, 在抵押合同到期时, 承租人放弃剩余租赁权及其优先购买权, 于是抵押权人就享有无负担的抵押受偿权了。否则, 银行等金融机构就不同意发放贷款或让担保人 (债务人或第三人) 另找担保物后再贷。
以上为笔者的个人见解, 如有不妥, 敬请爱好金融法律的朋友们再次指正!百家争鸣, 相互提高!
摘要：作者对《中国律师》发表的曹毅所写的《浅析房屋租赁合同纠纷司法解释对银行业务的影响》一文提出了自己的一些见解。
原告：吴强、孙兵、蔡民(化名)
被告：宜昌HX航运有限公司
2004年6月，吴强、孙兵、蔡民三原告与航运公司股东刘某、李某、郑某签订一份租船合同，约定将建造中的“宜昌HX6号”轮租赁给三原告，期限一年，年租金为人民币138万元。
“宜昌HX6号”轮于2004年12月7日改建完毕。航运公司却未按租船合同的约定将船舶交付三原告。
三原告向武汉海事法院提起诉讼，要求航运公司履行租船合同。武汉海事法院判决三原告与航运公司三股东签订的船舶租赁合同无效，航运公司返还三原告人民币138万元。
判决后，双方当事人均不服提起上诉。
2005年8月9日，湖北省高级人民法院作出二审判决，撤销武汉海事法院的民事判决，判令航运公司于判决生效之日起15日内将“宜昌HX 6号”轮交给三原告，以履行双方所签订的租赁合同，租赁期限为一年，自实际交船之日起计算。
判决生效后，经武汉海事法院强制执行，三原告于2005年12月11日将“宜昌HX6号”轮拖回连云港市灌南县长茂码头。
因三原告不能出具“宜昌HX6号”轮的有关船舶证书，连云港海事局于2006年3月18日出具海事行政处罚证据登记保存清单，对“宜昌HX6号”轮的主机油泵进行保存，三原告将“宜昌HX6号”轮拖回连云港后未能实际投入运营。
三原告认为其与被告签订的租船合同已无实际履行的可能，于2007年2月9日，向上海海事法院提起诉讼，要求解除合同，并判令被告返还租金人民币138万元。
被告航运公司辩称：三原告在该案的执行过程中，没有主张交付船舶证书，是三原告自己的过错。同时湖北省高级人民法院的判决已经执行完毕，涉案船舶交付三原告已经超过一年，故原、被告之间的光船租赁合同履行期间已经届满，三原告无权解除合同。
裁判
上海海事法院经审理认为，本案系光船租赁合同违约赔偿纠纷。本案的争议焦点在于，被告是否实际交付了船舶?三原告是否有权解除合同?三原告与航运公司之间的光船租赁合同经生效法律文书确定了新的履行期限，履行期限一年，自实际交船之日起计算。租船合同履行期间至少应当自航运公司交付船舶及船舶证书之日起计算，因此涉案租船合同并未实际履行。由于出租人未按时交付船舶证书，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。为此，判决解除原、被告之间的租船合同并判令被告返还三原告租船费人民币138万元。
评析
一、船舶实际交付的判定标准
本案中，三原告与航运公司之间的光船租赁合同经过法院生效裁判文书确定，合同的履行期限自实际交船之日起计算，为期一年。那么如何判定船舶已经实际交付给承租人了呢?《海商法》第144条将光船租赁合同定义为：“船舶出租人向承租人提供不配备船员的船舶，在约定的期间内由承租人占有、使用和营运，并向出租人支付租金的合同。”从定义上看，出租人首先有义务要向承租人提供不配备船员的船舶。其次，对于承租人来说，签定光船租赁合同的目的是在一定的期间内占有、使用和营运合同项下的船舶。因此，“向承租人提供船舶”，也就是“实际交付船舶”的含义，应当被理解为提供适航的船舶，并保障承租人能够合理使用和营运该船舶。在本案中，因三原告不能出具有关船舶证书，导致船舶的主机油泵被连云港海事局依法保存，涉案船舶实际上未能实际运营。在这种情况下，不能认定船舶已经实际交付给三原告。
根据《海商法》第146条第1款的规定，出租人应当在合同约定的港口或者地点，按照合同约定的时间，向承租人交付船舶以及船舶证书。交船时，出租人应当做到谨慎处理，使船舶适航。交付的船舶应当适于合同约定的用途。《海商法》确定了出租人的义务不仅包括交付船舶，还要交付船舶证书，同时确保交付的船舶适航且适于合同约定的用途，这是保障光船租赁合同能够实际履行的必然条件。只有出租人完成了上述所有的交付义务，“租赁”才算真正开始。所以，合同双方约定以“实际交付船舶”作为租赁期间的起算点，应当被理解为出租人完成了上述所有的交付义务，承租人自此可以开始对船舶进行使用和营运。
二、光船租赁合同的法定解除
合同的法定解除，是指当事人依据法律的直接规定，依法行使解除权而解除合同。《合同法》第94条规定了4种一般法定解除事由，分别为：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。上述法定解除理由可以适用于所有类型的合同。
对于光船租赁合同，我国《海商法》规定了具有针对性的法定解除事由。
1、承租人的法定解除事由
根据《海商法》第146条第2款的规定，出租人违反前款规定，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。也就是说，如果出租人无法在指定时间、指定地点完成船舶的实际交付，那么承租人当然取得合同的法定解除权。光船租赁合同下，承租人的法定解除事由包括：(1)出租人迟延交付船舶或船舶证书；(2)出租人未能在指定地点交付船舶或船舶证书；(3)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适航；(4)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适于合同约定的用途。
不难看出，法律对于出租人实际交付船舶的义务规定得比较严格，而《合同法》第94条有关获得法定解除权的规定限制性更大一些。在不考虑合同目的是否受到实质影响的情况下，只要光船租赁合同中没有相反的约定，出现上述四个条件中的任何一种情况，法律并没有赋予出租人任何弥补的机会，承租人即刻获得法定解除权。本案中，三原告就是基于出租人迟延交付船舶证书而获得光船租赁合同的法定解除权。
2、出租人的法定解除事由
(1)因承租人未按照约定支付租金超过7日的
《海商法》第152条第1款规定承租人应当按照合同约定支付租金。承租人未按照合同约定的时间支付租金连续超过7日的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。
这条规定就是针对承租人迟延交付租金达到一定天数的情况而使出租人获得合同的法定解除权。支付租金是承租人的基本义务之一，迟延履行支付租金的义务并不立刻产生法定解除权，我国《海商法》给予了7天的宽限期，这种规定可以防止在承租人因疏忽导致租金短暂的未及时支付的情况下，出租人恶意地行使解除权。
(2)因违反船舶航行区域内安全港口的约定而解除合同 《海商法》第134条规定承租人应当保证船舶在约定的航区内的安全港口或者地点之间从事约定的海上运输。承租人违反前款规定的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。
司法实践中法院对无效房屋租赁合同的裁判态度（以民商事审判标兵深圳中院为例）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。在面对一些具体的情形是如何依据该规定认定合同无效，致合同无效后的责任分担比例等，我们以民商事审判的标兵深圳中院为例，整理了深圳中院2015年的房屋租赁案件裁判文书，从中选出七个具有代表性的裁判结论。
一、取得建设工程规划许可证的房屋擅自改变房屋用途的，房屋租赁合同有效【案号】（2014）深中法房终字第1912号【案情概述】2013年8月30日，甲方（出租人）和乙方（承租人）签订《房屋租赁合同补充协议》，乙方租赁甲方的位于深圳市XX广场XX层的铺位并已实际经营。2013年11月25日，由江苏省某星消防工程有限公司深圳分公司出具的《工程施工联系单》，载明承租人承租的物业根据消防要求，达不到消防验收条件。后深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局发出《市规划国土委第二直属管理局关于确认XX广场XX层相关情况的复函》如下：
一、XX广场某XX层擅自将部分设备房和停车位改建为商铺，现商铺面积约3500平方米，涉嫌改变了原部分设备用房及停车位的使用性质。
二、经查，2002年11月核发《深圳市建设工程规划许可证》后，该项目未在我局办理过XX层改变使用性质的施工图修改。【法院观点】深圳中院认为：涉案房屋是否改变使用性质、出租人对涉案租赁物是否享有使用权，并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门批准、涉案商铺在开业前也应当进行消防验收，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。如果上述问题属实，承租人可申请相关行政主管部门就上述问题作出行政处理，至于上述相关问题是否导致承租方产生损失等民事纠纷问题，当事人可另循法律途径解决。
二、出租仅取得了《村民非商品住宅施工通知书》的住宅，房屋租赁合同无效
【案号】（2015）深中法房终字第523号【案情概述】2008年9月1日，深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室向江某某出具了一份《龙岗区某某街道原村民非商品住宅施工通知书》，准予住宅施工。后该住宅由谢某某（江某某的儿媳）出租给某某公司使用。【法院观点】原审法院认为：涉案房屋所有人虽取得深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室出具的《龙岗区某某街道原村民非商品住宅施工通知书》，但未领取县级以上土地管理部门颁发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，未按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门领取施工许可证，某某公司、谢某某签订的《租房合同》应被认定为无效。深圳中院对原审法院的判决予以维持。
三、在《村镇住宅建筑许可证》许可的范围上加盖数层后整体出租的，房屋租赁合同无效【案号】（2015）深中法房终字第1751号【案情概述】2014年7月26日，朱某某、谢某签订了一份《某某房屋承包租赁合同》，约定朱某某将位于深圳市龙华新区XX两栋数层高的自有物业承包给谢平代为管理。后法院查明，租赁房屋并未办理相应的产权登记。根据朱某某提供的租赁房屋的《村镇住宅建筑许可证》，显示许可建设的仅分别为2层和3层的私人住宅。【法院观点】原审法院认为：出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。朱某某、谢某所签订的《樟坑房屋承包租赁合同》所约定租赁的房屋，已超出及其相应的建设工程规划许可的范围，则该合同应当认定为无效。深圳中院认为：涉案两栋房屋均未按《村镇住宅建筑许可证》的规定建设，存在违法加建的情形，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案房屋租赁合同无效，认定正确。
四、将拥有合法产权的房产分割为若干间并出租的，房屋租赁合同无效
【案号】（2015）深中法房终字第1087号【案情概述】位于深圳市罗湖区X号六层住宅X栋X号的房产，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为156.72平方米。X栋X号房产被分割成若干套房产并用于出租，其中的一套被出租人何某将X栋X房出租给承租人。【法院观点】深圳中院认为：涉案房产原来经过了规划验收，在何某将涉案房产改建为11间房屋后，变更了原来的规划，何某应就改建行为另行申请变更规划，获取有关部门的同意。何某在一、二审没有提交经过规划部门同意的变更涉案房产原来规划的有关文件，因此，本院认定涉案房产未按照建设工程规划许可证进行建设，何某与王某签订的涉案房产租赁合同应为无效合同。【延伸】不同的合议庭对此问题可能持有不同的裁判态度，在（2015）深中法房终字第617号判决书中，原审法院认定合同有效，并判决各方根据过错程度承担合同解除的责任。深圳中院认为根据本案已查明的事实，某某公司在装修中将涉案房产分隔成若干小间，而深圳市公安局南山派出所等相关主管部门发出的《整治“房中房”温馨提示》已确认将房屋分隔成若干小间出租、居住的行为违反行政管理规定，应予以整改，并维持了原审法院的判决。
五、取得了《建筑许可证》的村民住宅拆掉重建后出租的，房屋租赁合同无效【案号】（2015）深中法房终字第1905号【案情概述】1987年，深圳市xx管理区城市建设管理办公室出具了x建证第（xx）xx号《建筑许可证》，批准在xx宅基地上建房一栋三层，共计240平方米。后，陈某某拆除了原房屋后重建了一栋房屋，2009年11月23日，深圳市福田区xx街道办事处出具《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》（普查申报编号：xxxxxx），显示：涉案房产所在的建筑层数共七层，用地面积460平方米，批准文号“上建证第（xx）xxx号”。陈某某将重建楼房中的部分房屋出租给了周某某并签订了《房屋租赁合同》。【法院观点】深圳中院认为：陈某某在二审中确认涉案房屋在九十年代重建时，没有办理报批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，陈某某与周某某签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。
六、租赁合同被认定为无效，但造成承租人财产损失的，出租人需承担部分责任 【案号】（2015）深中法房终字第615号【案情概述】2012年6月29日，平某公司将深圳市xx区xx办xx工业区某栋1-4楼的厂房出租给某某公司使用。2012年7月4日，某某公司将xx区xx办xx工业区某栋一楼的厂房租给葛某某，租赁期内深圳市普降暴雨，涉案房产被水浸，造成葛某某财产损失，对于葛某某的财产损失，某某公司拒绝承担任何责任。后，涉案房产被原审法院认定为未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，按照相关法律规定，双方签订的“承租”涉案房产的《合作协议》为无效合同。【法院观点】深圳中院认为：某某公司将未经建设工程规划许可建设的房屋转租予葛某某，而葛某某亦未审慎核实房屋合法产权状况即承租涉案房屋，双方对于无效合同的签订及履行均存在过错。本案中，暴雨水浸导致涉案房屋内设备及物品损坏，系因双方在履行无效转租合同的过程中所发生的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效法律责任的规定，自应由双方当事人按各自过错程度对该损失进行分担。而某某公司上诉称水浸事故属不可抗力，其按约不应承担赔偿责任。本院认为合同法上的“不可抗力”系立法针对合同不履行或不完全履行即违约责任所设的免责事由，而与合同无效法律责任的承担无关，不适用于本案纠纷。本案当事人之间的《合作协议》属无效合同，当事人在该合同中的相关免责约定一并无效，因合同无效后的法律后果由法律直接特别规定，故既不存在违约责任和不可抗力规则的适用，也不应依据当事人在无效合同中的免责约定来判定是否应承担合同无效法律责任。
七、经出租人同意的装修，因合同无效造成的承租人装修现值损失，出租人承担60%的责任【案号】（2015）深中法房终字第484号【案情概述】范某某自以为承租人先后与某某公司签订租赁合同多份，租赁房产多处，因涉案房屋尚未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证的情况下，范某某与某某公司签订的《房屋租赁合同书》违反国家法律的强制性规定，依法被法院认定无效。租赁房产的装修现值经评估合计为354419元。【法院观点】深圳中院认为：某某公司作为出租方，在涉案房产未取得合法产权证明的情况下出租涉案房产，应承担主要过错责任；范某某作为承租方，未尽到合理的注意义务，应承担次要过错责任。原审酌情认定某某公司承担60%的责任，范某某承担40%的责任并无不当。【延伸】在没有其他原因，仅存有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条致房屋租赁合同无效的情形下，对装修现值损失的分担比例，不同的合议庭有不同的分担比例，但出租人承担的限制损失的比例基本都在50%-70%的范围间。法学君打理公众号辛苦
合同编号：
签订地点：
出租方（以下简称“甲方”）：
地址： 电话：
承租方（以下简称“乙方”）：
地址： 电话：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜协商一致，订立本合同。
第一条
租赁房屋及其附件的名称、数量、质量、用途及现状
1.乙方通过甲方组织的公开招租活动获得标的房屋使用权。房屋位臵为，建筑面积约平方米，结构，租赁房屋用途为经营。乙方必须按照房屋设计用途使用租赁房屋，否则造成租赁合同不能履约的，责任由乙方承担。
2.甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前
对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋。
第二条 租赁期限
租赁期限暂定 年，甲方自 年 月 日起将出租房屋交付乙方使用，至 年 月 日收回。
第三条 租金和租金的支付
1.出租房屋年租金人民币
元（大写：）。
2.租金每年支付一次，先付租金后使用。租金全部交入甲方指定账户（开户行：
，单位：，账号：）。款到甲方账户后甲方应向乙方提供有效收款凭证。
第四条 履约保证金
乙方须在签订合同时，向甲方一次性交纳履约保证金人民 币 元（大写： 元）。本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。
第五条 租赁房屋交付和收回
1.甲方将房屋按现状交付给乙方，经双方交验签字盖章后视为交付完成。
2.租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起 3日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向甲方提出任何补偿要求。逾期未搬离的，甲方有权自行处理，涉及相关费用在履约保证金中扣除，不足部分由乙方承担。乙方对房屋的
装修装饰无偿归甲方所有。
3.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及装潢的最终使用状态，不得故意破坏，不得留存物品或影响房屋的正常使用。
第六条
租赁期间费用承担
1.租赁期间，房屋和土地的房产税、土地使用税由甲方依法交纳。
2.租赁期间，租赁房屋发生的水、电、燃气、暖气、通讯、收视、互联网、卫生、物业管理费以及房屋、附属物、相关设施设备的日常维修费等所有费用，均由乙方承担，并直接向有关管理单位交付。
第七条 房屋及附属设施的维护
1.甲方应保障该房屋及附属设施主体结构交付时处于安全适用状态，房屋主体结构由甲方负责维修，其他由乙方负责维修并承担全部维修费用。属于甲方维修范围的，甲方应在接到乙方书面通知后十日内组织维修；属于乙方维修范围的，乙方也应在发现后十日内组织维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方阻拦甲方维修的，视为乙方违约，甲方有权解除合同；房屋及附属设施设备使用过程中的日常维护、安全管理由乙方负责，因之产生的费用由乙方承担。
2.乙方如对房屋进行室内外装修，须事先征得甲方的书面同意后，方可施工。此施工如需向政府相关部门报批，可以以甲方的名义申报，但报批、验收工作及费用由乙方承担，甲方应积极予以协助。对于乙方装修、装饰、改善和增设的他物，甲方不承
担维修义务。
3.乙方应合理使用并爱护房屋及附属设备，因乙方原因造成毁损灭失或发生故障的，由乙方负责修理、更换或按市场价赔偿，具体方式由甲方决定；乙方拒绝的，甲方有权自行维修或购臵新物，费用由乙方承担。
第八条 房屋的转租
乙方不得以任何形式转租、分租、出借所承租房屋。第九条 合同解除
（一）有下列情形之一的，本合同自动解除，双方互不承担责任：
1.该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的； 2.该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的； 3.因自然原因导致该房屋毁损、灭失，或者被鉴定为危险房屋的。
因上述原因而解除合同的，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的，按天计算，多退少补。若因前款第1、2项解除合同，根据政策规定如对该房屋装修、装饰给予甲方拆迁补偿的由乙方享有。
（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同： 1.未按约定时间交付房屋，经乙方催告后20日内仍未交付的； 2.交付的房屋危及人身安全的。
（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：
1.未按约定期限支付租金达20日的；
2.未经甲方书面同意擅自改变该房屋用途的；
3.擅自装修、装饰、拆改变动房屋或改变其主体结构的； 4.转租、分租、出借、转让该房屋或以其他方式将该房屋让与他人使用的；
5.利用该房屋存放危险物品或有违法、违规行为的； 6.逾期20日未支付按本合同约定应当由其承担的费用的； 因上述情形解除租赁合同，乙方在租赁房屋内添臵的装修装饰资产无偿归属甲方所有。乙方有上述情形之一的，自甲方终止合同的通知到达乙方时，本合同立即终止。
第十条 合同期满
合同到期前，乙方若愿意继续承租的，应按照相关规定参加新一轮房屋拍租竞标，在同等条件下享有优先承租权；若乙方未能中标，应按约定及时清场搬离，归还甲方房屋。
第十一条 违约责任
1.甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一天，应按年租金的5‰向乙方支付违约金；乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按年租金的 ‰向甲方支付违约金。
2.乙方有本合同第九条第三款第2、3、4、5项约定情形之一的，除甲方有权解除合同外，还应向甲方支付 个月租金作为违约金；若对方遭受的损失数额超过违约金数额的，还应赔偿该超过部分。
3.乙方有本合同第九条第三款第6项约定情形的，除甲方有
权解除合同外，乙方还应补交齐所有的费用、滞纳金、罚款等款项，否则，甲方有权从履约保证金扣除；给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿。
4.租赁期内，甲方需提前收回出租房屋的，应提前 日通知乙方，退还剩余租赁期对应的租金，并向乙方支付 个月租金作为违约金；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前 日通知甲方，且应向甲方支付 个月租金作为违约金。
5.乙方未在第五条第2款约定期限内返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按年租金的5‰向甲方支付违约金。
6.乙方未按约定支付违约金，甲方有权从履约保证金中直接扣除，不足部分乙方应予以补齐。
7.本条约定不影响违约方按照本合同其他条款应履行的义务与应承担的责任。
第十二条 争议解决方式
因履行本合同发生的争议，由双方当事人协商解决；协商或调解不能解决的，依法向金寨县人民法院起诉。
第十三条 其他约定事项
1.租赁期内，乙方对承租房屋进行装修、改造，应以不影响房屋主体结构安全为准，装修施工前，乙方必须向甲方提交详细的设计方案及图纸，并须经甲方书面同意后方可施工。
2.租赁期内及乙方逾期返还期间，租赁房屋及附属设施设备范围内的消防、防盗等工作由乙方负责，若发生消防事故、失窃
等致甲方或任何第三方人身、财产损害的，一切责任由乙方承担。
3.本合同未尽事宜，经双方共同协商签订补充协议，补充协议内容与本合同不一致的，以本合同为准。本合同和补充协议中未规定的事项，遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
4.本合同经双方负责人或授权代表签字、盖章后生效。甲、乙双方自觉接受财政部门的监督管理。
5.本合同一式叁份，甲方壹份，乙方壹份，省产权交易中心金寨分中心备案壹份，均具有合同法律效力。
出租方（章）： 承租方（章）：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
联系电话： 联系电话：
关键词：店面租赁合同纠纷
1商店店面租赁合同纠纷案件的类型
①非产权人签订店面租赁合同的案件：②家族共同财产尚未析分共有权人之一直接签订店面租赁合同的案件：③产权人“一屋两租”的案件；④租金过高、显失公平的店面租赁合同案件：⑤支付定金要求返还的店面租赁案件。
2商店店面租赁合同纠纷案件审理难点
2.1诉讼主体问题。原告诉状上所列的原、被告只是租赁合同上签字的出租人和承租人。但是，法官犀利的目光要直指诉争店面的所有权人。如果是非产权人签订合同案件则追加产权人为第三人，进而审查产权人对店面租赁合同的态度。但是，如果没有明确的房屋所有权证，对店面产权人的认定就成了一个难点。有一个案件，诉争店面是祖遗业产，并没有办理产权证，继承人内部可能析产完毕，有析产协议，因此案外第三人依据析产协议主张其是店面产权人。对此，审判实践中有两种意见：一种认为根据对证据的初步审查，可直接认定该案外第三人是店面产权人，应该让其参加诉讼：另一种意见认为该案外第三人仅是共有权人之一，如果其同意签订租赁合同，则还要追加其他共有权人，如果其不同意签订租赁合同，则不必追加其他共有权人，因为共有权人之一不同意出租，租赁合同则无效。笔者认为，在这类店面租赁合同案件中，法院只是为了审查合同效力而追加当事人，对于内部的析产协议不宣在租赁合同案件中直接认定其效力，不宜主动将继承析产关系混合到租赁合同案件中审理，将案件处理结果影响的当事人范围扩大。
对于转租案件，即通常所说的“炒租”案件，就不仅仅是查明产权人的问题，还要查明有权转租者的问题。当最后一个承租者与转租者发生租赁纠纷，法院也要追本溯源，查清产权人，追问产权人对第一个转租者转租合同的态度。产权人如不同意转租，则不必再追加层层转租者，穷尽所有转租者：产权人如同意转租，则要再追问第二个转租者，以此类推，一直追问到最后一个转租者。这些工作应通过调查、作笔录完成。一旦产权人不同意或有一手转租者不同意，则可以立即认定租赁合同的效力，应该行使释明权的及时行使释明权，才能减少开庭次数，尽量缩短此类案件审理的时间，提高审判效率。
2.2租赁合同效力问题：
2.2.1合同无效问题。店面租赁合同案件中，租赁合同关系是最主要的法律关系，租赁合同的效力是案件审理的关键。经过审判实践，普遍达成这样的共识：未经产权人同意签订合同或未经全体共有权人同意签订的合同效力待定，未经产权人同意签订合同的是无处分权人处分他人财产的合同，根据《合同法》第51条的规定，如果产权人不予追认同意签订则合同无效。店面是按份共有的，根据《物权法》第97条的规定，签订店面租赁合同应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，否则店面租赁合同无效；店面是共同共有的，如果有一个共有人不同意，那么根据《物权法》第97条和《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第89条的规定，该店面租赁合同也为无效。而对于转租合同的效力问题理论界颇有一番争议。有人认为《合同法》第224条并没有规定未经出租人同意转租的转租合同就必然无效，只要出租人不解除原租赁合同，转租合同就是有效的。笔者认为，对于转租合同，各国主要采用限制主义、自由主义和区分主义三种立法模式。从《合同法》第224条规定来看，我国关于转租合同的规定是承租人要经出租人同意才可以将租赁物转租给第三人，这一规定表明我国采用的是限制主义的立法例。没有征得出租人的同意转租也是无处分权人处分他人财产的表现，同样是效力待定的合同，只要出租人不予追认同意，合同即为无效。
2.2.2“一屋两租”案件的合同效力问题。“一屋两租”案件涉及两个租赁合同。出租方明确表示不履行其中一个合同，拒绝履行另一个合同。这时出租方往往主张其不愿履行的合同是无效的。其实，这两个合同只要依法成立，都是有效的，不因出租方的选择履行而无效。因为，根据合同建立的是债权，债权不是对世权，是一种相对权，不具备对抗性。
2.3合同无效后的处理和违约责任的承担
2.3.1转让费问题。店面租赁不同于普通房屋租赁的一大特點就是店面租赁合同中往往涉及到转让费，出租方一般都向承租方收取一笔不菲的转让费。有的当事人甚至要求对转让费进行评估。转让费的存在成为一种普遍现象，存在即有其合理性吗?转让费的性质在实践中有不同的认定：第一种意见认为，转让费是一种经营管理权的转让费用，因为店面是作为经营之用，承租方承租了店面，也是出租方对经营管理权的让渡。第二种意见认为，转让费是一种装修等费用的补贴。这种转让费发生在层层转租案件中。出租方即转租方装修了店面，但在转租后，装修费用无法收回，体现为转让费。第三种意见认为，转让费是一种除租金外的额外费用，是不应收取的。笔者认为，第一种意见混淆了经营管理权和租赁权的概念。经营管理权指向具体的经营实体。而租赁权指向租赁物。经营管理权是对经营实体的经营管理，其内容复杂，包括人事任免、资金分配等内容，而租赁权的内容仅是对租赁物的占有、使用和收益。两者不可混为一谈。有人认为第三种意见是“一刀切”，不分析具体情况。其实，根据国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十六条的规定，出租人除收取租金外，不得收取押金或其他额外费用。转让费往往是“炒租者”收取高额租金的借口，巨额的转让费也是出租者逃避税收的手段。为了维护交易的稳定，应当遏制”炒租“现象，当事人若主张返还转让费，应依照《城市私有房屋管理条例》的规定，一律判决返还。这样法院的判决才能对当事人的店面租赁行为发挥应有的指导作用。第二种意见将装修补贴等费用归入转让费，笔者认为装修补贴费应另外明列，否则在提起诉讼时不应得到保护。
2.3.2因合同无效或被撤销而赔偿的损失问题。因合同无效或被撤销外应赔偿的损失是包括直接损失和间接损失，抑或是只有直接损失?《合同法》第58条的表述是“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”那么这是否意味着因合同无效或被撤销后赔偿的损失只是直接损失，只能适用《合同法》第58条进行救济?笔者认为，对于因产权人、共有权人或转租人不同意签订合同而无效的情形，损失赔偿可以应适用《合同法》第42条，即归入缔约过失责任应赔偿的损失。出租方隐瞒了产权人不同意签订合同以及无权处分租赁店面的事实，属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”这种违背诚实信用原则的行为，出租人对店面租赁合同的无效应承担缔约过失责任。依据缔约过失责任所主张的损失主要是信赖利益的损失。“信赖利益是
指缔约人合理信赖合同有效有成立而支出财产成本或机会成本，且该成本因合同有效成立而得以回复之利益。”信赖利益损害应包括积极损害和消极损害，即所受损害和所失利益。缔约人放弃其他订约机会正是由于其经磋商、谈判并信赖对方会与其签订合同。对于善意信赖人来说，机会损失确实存在，未获赔偿有失公平。机会损失应结合“第四人”就相同标的与“第三人”订立合同而由此获得的净利润、善意缔约人的履行能力以及同行业的交易行情等因素综合认定。
2.3.3店面租赁合同违约责任中的继续履行问题。在“一屋两租”案件中，起诉的承租方往往主张合同有效且要求继续履行合同，但出租方往往要求解除合同，不再继续履行合同，那么，承租方的要求能否得到支持?店面租赁合同案件中出租方要履行的是将租赁店面交付给承租方承租使用的义务，这是一种非金钱债务。在出租方已经将诉争店面交付给另一份有效合同的承租方的情况下，提起诉讼的承租方所依据的合同已没有了履行的可能，即事实上不能履行，因为，出租人按租赁合同交付租赁物，承租人占有租赁物，其占有是合法占有，应当受到保护。先占有租赁物的承租人，即取得对租赁物的权利，而这种权利具有物权化的特征，有对抗力和排他性。而未占有租赁物的承租人，其享有的是来源于合同约定的请求交付租赁物的权利，是债权，根据物权优先于债权的原则，其不能对抗另一承租人所享有的具有物权特征的权利。所以起诉的承租方要求继续履行合同不能得到支持。
关键词：占线租赁问题,竞争策略,合同,竞争比,占线算法
1 引言
某生产厂家需要某种设备进行生产, 假设采用租赁的方式进行生产, 单位时间内的租赁价格为c;若采用购买的方式进行生产, 购买价格为p, 而且一旦买下了设备就不必再付费租赁。现实中通常无法准确知道使用时间n, 此时需要决策应该怎么组织生产——是租用还是购买设备, 这就是经典的占线“租雪橇”模型。1992年, “图灵奖”得主Karp[1]给出了该问题的最优解决方案, 即当在p/c-1期前的各阶段租用设备, p/c阶段后若仍需要则购买该设备, 并严格证明了这一策略是该占线问题的最优策略。随后许多学者基于这一经典模型展开研究[2,3,4,5,6,7,8,9,10,11], 但这一经典模型的最优解决方案是在假定一旦承租人购买了设备并完成了生产任务, 那么自己拥有的设备就再无剩余价值的前提下给出的。
事实上, 随着租赁业的快速发展, 现实中租赁业务开展都是伴随着承租人与租赁公司签订的某种合同下进行的。作为占线租赁问题, 如果承租人在某一时刻从租赁公司买下了设备并在另一时刻完成了生产任务, 那么此时对承租人来讲, 生产期间所买设备已是无用之物, 当然希望自己手上拥有的闲置的旧设备还可以折价出售换取一定的资金, 从而降低此次投资的生产成本, 提高投资回报。对于租赁公司而言也希望以最便宜的价格购进一部分运转良好或者稍加维修后仍可较长时间使用的二手设备以供再次出租赚取可观的租金, 从而降低公司的运作成本, 提高利润。因此对于占线租赁问题, 租赁公司也愿意从自己的客户手中以相对便宜的价格购回自己了解性能的设备。这样, 承租人与租赁公司最容易签订一份互惠互利的回购合同—如果承租人购买了设备并经一段时间后完成了生产任务, 租赁公司就根据承租人使用设备时间的长短以一定的价格回购该设备。我们把这种承租人与租赁公司签订了回购合同的占线租赁问题叫具有回购合同约束的占线租赁问题。
实事上, 设备回购价格随着使用时间的推移跟设备的损耗或寿命有关, 关于设备的各种寿命分布已有大量的研究[12,13,14,15,16], 如胡必锦[12]文中讨论基于寿命分布类的特性, 研究不同于现有文献的另一类残余寿命熵的特性, 并在一定的条件下得到残余寿命熵的上界。同时, 作为一种应用, 讨论一类依赖于参数的指数型寿命模型的残余寿命熵等。蔡南莲[13]得出了随机时间剩余寿命性质, 并以指数分布进行了详细的探讨。黎子良和郑祖康[14]在其编著《生存分析》一书中对各种寿命分布及其相关性质进行了详细讨论。关于“图灵奖”得主Karp提出的占线租赁问题, 实质上就是寻求最佳停止时间, 即占线人一直采取租赁策略直到某一时刻突然购买使决策活动结束的一类问题。从经典的优化方法来讲, 这是一个典型的最优停止问题, 近半个世纪以来有大量相关的研究成果[15], 也有学者以相关分布为假定给出了相应的最优停止判断法则, 如魏立力和张文修[16]研究了线性指数危险率模型的贝叶斯停止判决问题等等。因此, 从已有的相关文献和资料可知, 设备折旧除了线性损耗或折旧外, 非线性损耗更为常见更贴近现实问题, 正如许多学者以指数函数为例进行了大量的讨论。但运用占线算法与竞争分析理论研究占线租赁决策问题时, 关于设备回购函数为非线性时, 目前尚未有相关文献展开讨论。
本文试图运用占线算法理论研究非线性回购合同约束的占线租赁问题。首先对设备的指数回购函数进行数学刻画并讨论相关的一些性质, 其次讨论存在回购合同约束下的最优离线策略, 进而提出具有回购合同约束的占线租赁策略, 并证明该策略是最优竞争策略, 通过竞争分析得到该策略的竞争比, 并与典型的Karp占线租赁模型进行比较分析, 最后, 给出数值分析验证结论的正确性。
2 指数回购函数
将考虑回购价格函数是指数函数的非线性回购合同结束的占线租赁问题:设某用户或投资者要租赁 (租用或购买) 某种设备在时间t∈[1, n]内进行生产。如果租用设备在每一个租用期的租金是c, 如果购买设备, 购买价格是p;一旦投资者在某一期买下了该设备就不必再支付租赁费用并且当使用结束时还可以将设备以价格p′ (t) 回卖给租赁公司, p′ (t) 是指数函数或对数函数的非线性函数, t是承租人自购买设备后到使用结束时的使用时间。但投资者不知道自己将要使用这种设备多长时间, 即使用期数n是不确定的。此时回购价格完全由价值随时间的损耗决定, 设回购价格函数为
其中, t≥0是承租人购买设备后的使用时间;η是大于零的常数, 我们称其为折旧因子。
显然, p′ (0) =p, 这表明当承租人购买设备但没有使用还可以以原价格退货;而当t>0时p′ (t) <p且p′ (t) 随使用时间的增加而严格单调降, 并有
对于上述定义的指数回购函数约束的占线租赁问题, 若承租人每一期都采用租用设备的方式进行生产, 假定共需要n期设备, 则所花费用为V1 (n) =cn是n的严格递增函数且无界。
若采用一开始就购买设备的方式进行生产, 则所花费用为
一般地, 承租人与租赁公司签订的合约必然使得V1 (1) <V2 (1) , 即ηp> (1+η) c;否则, 一开始承租人就购买设备。函数V1 (n) 和V2 (n) 随使用期数n的变化态势如图1所示。
虽然合同约定V1 (1) <V2 (1) , 但由于V1 (n) 无上界, 而V2 (n) 以p为上界, 因此二者的图像必在某一点n*处相交 (如图1所示) , 即n*是关于n方程
结论1 当n<n*时,
结论2 当n>n*时,
不失一般性, 我们约定, s≥3是正整数且n*≥2。于是由
3 离线问题的最优解
对于回购价格函数是指数函数的占线租赁问题, 其所对应的离线问题是租赁时间n是已知的。由上一节末的分析可知最优离线决策必然是根据n与n*的大小关系分以下两种情况之一作出的: (1) 当n<n*时, 总是租用; (2) 当n≥n*时, 租用t次然后买入, 其中0≤t≤n-1。
(1) 当n<n*时, 投资者在使用设备的n期内都采用租用设备最为划算, 每一期花费的租金是c, 于是在这种情况下, 投资者花费的租用金总额是V1 (n) =cn.
(2) 当n≥n*时, 投资者在使用设备的n期内前t期都采用租用设备而在t+1期再购买设备时, 投资者在前t期花费的租用金总额是ct, 在t+1期付出的购买金是p, 而在第n期结束后完成了生产任务, 投资者共使用购买的设备n-t期, 按照回购合同约定, 租赁公司以价格
下面讨论V3 (n) =U (t) 中当t取何值时可以取得最小值。首先把函数V3 (n) =U (t) 的定义域延拓到t∈[0, n], 对U (t) 关于t求一阶导数, 并令U′ (t) =0解得稳定点
①若t*≥n-1, 则U (0) 是函数U (t) 当t∈[0, n-1]的最小值;
②若t*<n-1, 有
当t*<n-1时, 能够证明U (n-1) >U (0) 。由于当t∈[0, t*]时, 函数U (t) 为单调递增函数, 所以当t∈ (0, t*]时, 有U (t) >U (0) ;而当t∈[t*, n]时, 函数U (t) 为单调递减函数, 所以当t∈[t*, n-1) 时, 有U (t) >U (n-1) 。故, 当t*<n-1且t∈ (0, n-1]时, 有U (t) >U (0) 。
综合①和②两种情况可知, 无论t*≥n-1还是t*<n-1, U (0) 都是函数U (t) 当t∈[0, n-1]的最小值。
U (0) 是函数U (t) 当t∈[0, n-1]的最小值表明:当n≥n*时, 投资者决不会租用设备一段时间后再购买设备, 而是一开始就购买设备而且所花的最小费用为
综合 (1) 和 (2) 两种情况可知, 当使用期数n已知时, 最优离线策略是:当n<n*时, 投资者在使用设备的n期内都采用租用设备而且花费的租用金总额是V1 (n) =cn;当n≥n*时, 投资者从第一期开始就购买该设备并使用到n期结束, 再把该设备按回购合同事前约定的回购价格卖回给租赁公司。这样, 投资者花费的资金总额是
通过上面的分析, 如果用COPT (n) 表示最优离线策略的花费, 可得到定理1。
定理1 对于回购价格函数为指数函数p′ (t) , 每期租用金为c, 购买价格为p的离线租赁问题, 其最优离线费用为
其中,
4 占线策略及其竞争比分析
占线策略S*:对于回购价格函数为指数函数p′ (t) , 每期租用金为c, 购买价格为p的占线租赁问题, 占线人在前n*-1期的每一期都租用设备, 到了第n*期买下设备。
定理2 对于回购价格函数为指数函数p′ (t) , 每期租用金为c, 购买价格为p的占线租赁问题, 占线策略S*的竞争比是
证明 由于当使用设备的时间n<n*时, 最优离线策略与占线策略S*都是从第一期开始每期都租用设备直到第n期结束, 因此二者的费用都等于cn.这样一来, 问题的最坏情况发生于n≥n*的输入时间序列。
而当使用设备的时间n≥n*时, 最优离线策略从第一期开始就以价格p购买设备使用到第n期结束后并把设备按照合同约定以价格
因此, 占线策略S*的竞争比是函数R (n) 的最大值, 其中n≥n*.
对R (n) 关于n求一阶导数, 可以证明R′ (n) >0, 故R (n) 在[n*, ∞) 是严格单调增函数。由于
定理3 对于回购价格函数为指数函数p′ (t) , 每期租用金为c, 购买价格为p的占线租赁问题, 占线策略S*的竞争比是最优的。
证明 用类似于文献[17]的方法证明这一定理, 即运用反证法。假设策略S*的竞争比R不是最优的, 那么必存在一个不同于策略S*的策略具有比R更小的竞争比。设S**是任意一个不同于策略S*的策略, 则策略S**不是在租用n*-1期后在n*购买设备, 于是策略要么一直租用设备;要么一开始就购买设备;要么租用t-1期后在t期购买设备但u≠n*.
(1) 若对于任意使用时间n, 策略S**每一期总是采取租用设备。
令n=2s, 由于2s>n*, 则策略S′所花费用为cn, 最优离线策略所花费用为
(2) 若对于任意使用时间n, 策略S**总是一开始就购买设备。
令n=1, 由于1<n*, 则策略S**所花费用为
对于购买价格远远大于租用价格的情形,
(3) 若对于任意使用时间n, 策略S′租用设备t-1期后在第t期购买设备但t≠n*.
①当2≤t≤n*-1时
令n=t, 由于t<n*, 则策略S**所花费用为
对R′S** (t) 关于t求一阶导数, 能够得到
②当t>n*时
对于n远远大于t的使用时间, 则策略S**所花费用为
令n→∞, 则有
即存在充分大的使用时间n, 使得RS** (n) >R.
综合以上 (1) 、 (2) 、 (3) 三种情况可知, 任意一个不同于S*的占线策略S**具有比策略S*的竞争比R更大的竞争比, 这与必存在一个不同于策略S*的策略具有比R更小的竞争比矛盾, 因此占线策略S*的竞争比是最优的。定理3证毕。
推论1 对于回购价格函数为指数函数p′ (t) , 每期租用金为c, 购买价格为p的占线租赁问题, 占线策略S*是最优占线策略, 它的竞争比小于Karp模型的最优占线策略的竞争比, 即
由定理3和推论1可以看出:我们构建的非线性指数回购合同约束的占线租赁决策模型具有较高的应用价值和实现意义, 因为不但给出了该问题的占线租赁策略, 而且运用竞争分析方法从理论上完美的证明了该策略的最优性。并与经典的占线租赁模型比较发现, 其竞争比小于Karp“雪橇租赁”模型中最优策略的竞争比。同时, 本文具有回购合同约束的占线租赁模型是对已有经典“租雪橇”模型研究中仅考虑新货市场的一个有效扩展, 即考虑了允许二手旧货市场的存在, 由以往假定设备寿命无限长向实现租赁市场中设备寿命有限长更接近了一步, 是对现有占线租赁模型库的一个有益补充。
5 数值分析
根据前面的在线算法对存在二手旧货市场的租赁问题进行模型构建及理论分析, 本节将对模型中参数分别取不同数值进行算例分析, 进一步说明租赁市场中折旧因子的引入对于投资者的决策有着重要的影响。对于本文讨论的非线性回购合同约束的占线租赁问题, 主要决策参数为:购买价格p, 租赁费用c, 折旧因子η.根据租赁问题的实际情况, 表1给出模型参数的若干可能取值, 假设每期租赁费用c为1, 购买价格p分别为20、30和40, 折旧因子η分别为0.08、0.16和0.24, 并计算得到本文模型的最优竞争策略和对应的最优竞争比 (表1最后两列) , 其中第三、四列为Karp雪橇租赁模型[1]对应的最优竞争策略与该策略下的最优竞争比。
从表1可以看出:当购买价格p不变时, 随着折旧因子η的增大, 最优在线策略的竞争比持续增大, 最佳决策日期也随着推迟。当折旧因子η不变时, 随着价格p的增大, 最佳决策日期相应推迟, 且最优竞争比持续增大。但无论折旧因子η取何值, 对于给定的一定价格p, 本文非线性回购合同约束的占线租赁问题的竞争比都小于Karp模型的最优占线策略的竞争比, 且最佳决策日期也比Karp模型对应的决策日期有所提前。进一步发现, 在相同价格下, 随着折旧因子η的不断增大, 本文模型的最优竞争比和最优决策日都逐渐趋近于Karp模型的最优竞争比和决策日。在租赁市场中引入折旧因子对于投资者的设备租赁决策有着显著的影响, 这与推论1的结论分析恰好吻合。
6 小结
本文在Karp[1]及El-Yaniv等学者[2]模型基础上, 从仅考虑新货市场引入设备旧货市场, 探讨分析了回购合同中价格函数为非线性函数的两种典型函数, 即指数函数和对数函数。首先对这两类非线性回购合同进行数学刻画并讨论了其相关的一些性质, 其次对存在旧货市场的离线租赁进行最优分析, 进而提出该问题的占线租赁策略, 运用竞争分析方法从理论上完美的证明了其最优性, 最后结合数值分析, 发现存在折旧因子因素时, 最优决策日期相应提前, 并且改善了最优竞争比。与经典的占线租赁模型比较发现, 本文理论结果的应用价值主要在于:一是突破了已有占线租赁研究仅考虑新货市场, 二是设备价格回购的价格函数更一般化。分析技巧难度上也远远复杂于已有占线租赁模型研究, 如Karp及El-Yaniv等学者模型由于未考虑设备回购函数, 在分析模型的最优性时简单易行。本文回购函数的引入使得旧货市场的存在, 在模型讨论过程中无论是分析离线解还是占线策略最优性时, 均要对多个变量分不同情形进行分析, 并借助相关函数及不等式的性质进行讨论, 使分析问题的处理技巧和难度大大增加。幸运的是, 对于这类非线性约束函数能得到完美的理论分析, 事实上, 关于设备的寿命分布有许多类型, 如常见讨论的线性指数危险率分布及威布尔分布等等, 不同寿命分布会影响到设备的不同类型回购价格。若用这些分布刻画回购价格函数时, 由于分布的复杂, 在占线租赁模型中无法进行完美的数学推理分析, 进而不能获得模型的解析解, 只能从数值解上加以讨论分析, 有兴趣的读者可以自行探讨。
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