我国房产改革面临的制度抉择

摘要：近些年来，经济的不断发展也带动着我国各行各业快速发展，也对房地产行业产生了巨大的冲击。由于在房产税中存在着各种各样的问题，例如纳税人税负不均等相关的问题，我国据此实行了房产改革，也就是所谓的房产税改革。根据目前房产改革的情况来看，房产改革还面临着很多的问题房产改革还需要很长的路来走。尤其是随着近些年来人们买房热情高涨，众多的资金投入到房地产行业，不完善的房产税制度往往会带来一系列的问题。本文旨在讨论在房产税改革中面临的主要问题。并提出相应的有效措施。

关键词：房产改革;政策制度;抉择;

自从2010年4月份国家就提出了有关遏制部分城市房价上涨过快的通知，自从通知发布以后，我国大部分城市的房价都有不同程度的积极好转，一路高涨的房价终于得到了一定程度的遏制，为居民解决住房问题提供了更多的保障。2011年1月份在上海等地实行了房产税改革试点工作，这标志着我国在税收制度方面进行了更加完善的改革。但是直到今天房产税改革也并没有在全国进行普及，而是一直在进行试点工作。房产税改革工作进度如此缓慢真正原因是在房产税改革中面临的问题呈现出多样化，复杂化，针对出现的各种问题，国家都需要进行细致全面的考察以及实验才能确保相关制度制定的完善性以及有效性。

1 房产改革的现状及重要性

就目前房产改革的局面来看，房产改革主要面临着对于单一税改和综合税改两种制度的抉择。针对两种不同税改制度的选择，之间存在着不同的利弊关系。以单一税改为例说明，居民个人原来并不需要缴纳房产税，在实行单一税改后，居民个人也需要缴纳房地产税。通过实施单一税改虽然能够有效增加国家税收，有利于对房价实现有效调控。但是在另一方面考虑实施单一税改会增加居民税收负担。同时，对于在开发转让的环节的制度缺陷也并不能起到很好的正面作用。对于房产改革的实施，一方面可以增加国家的财政收入，同时也有利于维护我国房地产行业的平衡。近些年来有大批的居民在城市中购买房产，此时房产改革的实施则有助于国家进一步提高税收收入。在房地产行业发展过程中，经常会出现房价过高的情况，导致众多民众根本无力负担起高额的房价。因此对于发展改革的实施就显得至关重要，确保房地产行业能够稳定发展，避免出现价格过高的极端现象，维持房地产行业有序发展。除此之外，房产改革还有助于进一步完善我国税收体制。

2 目前房产税中存在的问题

2.1 税收范围过小

在目前的房产税中存在的一个主要问题就是，房产税税收范围过小。其具体的表现主要在于，随着我国人民的生活逐渐富裕起来，农村的开发力度也达到了空前的高涨。这就出现了农村房产大量急剧增加的局面，但根据目前我国税收相关政策的规定，农村的房产并不在房产税税收范围之内。除了农村房产不用进行税收之外，对于行政机关等房产也不用征收房产税。同时在房产税的政策中规定个人住房以及其他个人非经营性房产不需要收取房产税。这就形成了我国房产税征收范围过窄的现象，这种现象造成的具体问题主要表现在，大大降低了我国房产税的税收，不利于我国财政收入的提高。同时又由于农村的房产不进行房产税的征收，而农村又作为目前房产增长需求较快的地区，这种政策将直接导致失去一大批房产税源。因此，对于目前我国房产税中，征税范围过窄的问题要及时进行科学合理的调整，做好税收与居民支出之间的平衡，避免因过高的房产税给人民的生活带来过高的压力。

2.2 税收计算原则不合理

我国房产税在征收时计税依据是根据房产性质的不同，采用不同的方法进行计税。例如对于经营自用的房屋，在税收时是以房产的计税余值作为计税依据。而对于出租的房屋，则是以租金的收入为计税依据。对于投资联营的房产，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。而对融资租赁房屋，一般都是以房产余值计算征收。这就导致在房地产税征收过程中出现了一系列的问题，首先以从租计税为例。在以从租计税方式核算房产税时，要根据房产原值来进行计算。然而，房产原值是指包括与房屋不可分割的各种附属设备的共同价。这就导致了在房产原值计算过程中很难确切地保证数据的准确性。同时对于减除比例定义也没有相关具体的解释，这就导致了在计税过程中往往不能最准确地计算出所需要缴纳的房产税。另一方面，在通过以租计税的方法计算应缴纳的房产税时，由于根据营业税的相关规定房屋出租的收入也在营业税的征收范围内，这就导致了重复征税的情况。因此在目前房产税征收过程中依旧存在着很多不合理的问题。

2.3 房产评估与财产登记制度不够完善

房地产登记制度不够完善主要是由于在进行房地产登记的过程中，需要由房产和土地两个不同的机关进行登记。这就大大地增加了登记过程的复杂性，严重地降低了工作的效率。同时，对于房产评估不够准确的问题，也会严重影响到房产税征收时对于所需缴纳税费的计算。而关于财产登记制度不够完善的问题具体主要表现在财产登记时缺少权威性的申报和登记档案。因此针对房产评估和财产等级制度中存在的相关问题，需要有关部门尽快进行探讨，找到切实可行的解决之道，从而确保在房产税的征收过程中能够准确计算出应缴纳的税费。

3 对于房产改革的建议

3.1 扩大房产税征收范围

针对目前我国房产税征收过程中税收范围过小的问题，尤其是针对农村房产以及居民个人住房免收房产税，这些都直接大大降低了我国房产税的税收，也造成了失去众多税源。面对这样的现状，就需要房产税征收政策中逐步扩大对于房产税征收的对象。同时也不能过快地让众多群体都缴纳房产税，而是要一步一步地慢慢扩大税收范围。这样做是为了避免因快速扩大房产税征收范围导致对房地产行业造成过大的影响，同时也避免了居民因过高的房产税压力降低居民生活水平。在扩大房产税征收范围时可以考虑对农村的房产税征收政策做出改变。例如可以取消对于农村房产的免税政策，由于我国农村目前房产数量急剧增加，通过对农村房产征收一定数量的税额不仅能够有效提高我国房产税收收入，另外也能够吸收一大批良好的税源。同时针对那些拥有多套住房的居民，可以只对其第一住宅免收房产税，对于其他空闲的房产要征收房产税。这样可以有效地使更多的房产流向市场，避免了炒房、囤房等行为，从而达到稳定房产行业的目的，有效解决人们买房难的问题。

3.2 完善税收依据

在房产税征收过程中，不仅仅出现了税收范围过小的问题，同时房产税计算依据也不够合理科学。这主要是由于我国房产的性质分为很多种，同时对于不同性质的房产往往要采用不同的税收计税依据。这就造成了在复杂的计税原则下往往会导致计税不准确的问题。这就迫切要求对我国税收计算依据进行合理的完善，寻找出其中存在的问题，并找到科学合理的解决办法。通过对目前税收计算依据的分析中不难发现，在通过从租计税的方式来计算所需缴纳的税额，根据要求需要对房产原值进行计算，然后根据房产原值来进一步确定其所要缴纳的房产税。但是由于房产原值的计算往往不够准确就导致了所需缴纳的税额不够准确。而对于出租的房屋来说，由于出租的房屋是经营性的，需要缴纳营业税，这就造成了重复税收的问题。为了解决这个问题，可以通过采用统一税收方式的税收计算依据，这样就可以有效避免在税收过程中对于房屋产值的评定以及重复缴税等问题的出现。

3.3 完善房产评估与财产登记制度

目前，在我国房产税征收的过程中，由于需要根据不同的房屋类型采取不同的税收计算依据。因此在计算其所应缴纳的税额时，不仅仅需要税收部门的工作，同时还需要房产评估以及财产登记的相关部门协同工作。但根据目前的房地产评估情况来看，登记过程中需要去不同的机关进行登记，大大地降低了登记的效率。因此这就需要对其相关制度进行有效改善。例如针对房产登记的问题，成立一个由土地和房产两个机关相融合的部门，从而快速地实现房地产登记，大大提高办事的效率。同时也要对于房产评估进行一定的改革，例如对于房产评估时的计算原则，要保证在评估时能够准确计算房产的具体价值，不能产生歧义，同时也要提供相应的权威性的申报和等级档案。

3.4 完善免税条款

在我国目前的房产税征收过程中，对于免税条款的完善也至关重要。这主要是由于目前我国房产税的征收范围过小，需要逐步扩大房产税的征收范围。但是在房产税征收范围扩大的过程中也不能够贸然行动。房产税征收范围过小会影响国家房产税收入，但是如果直接大范围进行房产税的征收，则会直接对房地产行业造成严重的冲击和影响，同时也会对居民买房造成一定程度的困难。因此这就要求了对于免税条款进行一定的优化和完善。以此来平衡在税收范围扩大过程中遇到的各种问题。例如对于学校、医院等公益性事业房产在征收房地产税时可以进行相关的优惠以及免除。同时房产税免税条款在制定过程中也要充分考虑到居民的收入以及各种弱势群体。争取充分保障低收入人群及弱势群体的利益。

3.5 差别化制定起征点及税率

在房产税征收的过程中，对于房产税的征收起点以及税率的制定不能盲目的决定，必须要根据各地的经济发展状况等各方面综合评定。盲目的制定相关的税收起征点和税率，会严重影响当地经济的发展，增加人民负担。因此在制定相关的房产税起征点和税率时要对当地的经济等方面进行深入透彻地分析考察，例如对当地民众的收入情况等进行调查。根据目前的情况来看，所需缴纳的税费往往都是通过当地政府提供的公共服务的质量来最终决定。由于全国各个城市的经济发展水平参差不齐，同时政府提供的公共服务的质量也各不相同，导致了不同地区居民能负担的房产税程度也各不相同。因此这就需要在制定相关的税收标准时要有针对性地依据当地经济发展及公共服务质量来进行综合性评判，从而能够有效地避免出现房产税起征点过低以及税费过高的问题。对于税收起征点的制定要结合当地人均住房面积来确定，同时要保证人均住房面积统计的数据的精准性有效性，从而确保能够计算出合适的征税起点。之后再根据当地公共服务的质量以及经济发展状况等综合评定制定一系列阶梯税率。

4 结束语

根据以上对于房产改革中存在问题的进一步分析可以得知，目前在房产税征收过程中存在着税收范围过小的问题，针对这种问题要通过制定相关的措施逐步扩大房产税征收范围。同时在房产税征收范围扩大的过程中要及时避免对于房地产行业产生过大影响，同时也要考虑到居民收入等问题避免为居民增加更多的负担。同时也需要完善相关的税收依据解决税收计算原则不合理的问题。尤其是对于房产评估与财产登记制度的完善，有利于在税收计算时进行更精准科学的计算，保证了税收数据的准确性和真实性。同时也要完善相关的免税条款，尤其是在农村地区要避免因房地产税的征收对农民的生活造成过多影响。最后需要差别化地制定房产税起征点以及税率，要根据当地的经济发展情况等各方面因素综合评定。只有有效地解决了在房产改革中面临的各种问题，才能够有效快速地推进房产改革。

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