论我国农村宅基地使用权流转制度的完善

一、我国农村宅基地使用制度面临的现实困惑

(一) 农村宅基地闲置现象严重

近年来, 农村人口向城市转移的现象不断增多, 一些人为了满足生活和工作等方面需求, 到城市求学、工作、购房等现象已变得相当普遍。据统计, 我国每年城镇化率至少增长1% , 从1997 年到2007 年, 我国农村人口就减少了13% 。有数据表明, 通过对当前我国近3000 个村庄进行调查, 农村闲置的宅基地比例约为15% , 甚至有的地区达到20% 以上。我国农村宅基地的使用具有无偿性、长期性、流转的限制性的特点, 因而, 由于到城市寻求发展的村民的宅基地依然存在并长期存在以及财产继承等原因, 一户多宅的现象不断增多, 从而就产生了越来越多的农村宅基地闲置的现象。[1]农村宅基地的大量闲置会引发一系列现实问题, 首先, 宅基地的闲置会导致土地资源的严重浪费, 不利于实现土地资源的合理配置; 其次, 宅基地的闲置会引发社会治安问题, 使得盗窃等违法犯罪行为滋生, 引发各种民事或刑事纠纷, 不利于农村地区的稳定;[2]再次, 年久失修的闲置房屋还存在着潜在的安全和卫生隐患, 不利于新农村建设。

( 二) 农村宅基地使用权隐形交易屡见不鲜

我国法律明文规定, 农村宅基地使用权的流转仅仅限于本集体经济组织成员之间。但随着经济社会的发展, 在一些经济发达地区住房需求力度越来越大, 在经济利益的驱动和当前禁止农村宅基地向非农流转的制度下, 农村宅基地使用权流转的隐形交易随之产生并层见叠出。主要表现为三个方面: 一是由于“一户一宅”制度的限制, 一些农民在已拥有宅基地的情况下, 为了拥有更多宅基地而向其他村民购买; 二是将宅基地在不同集体经济组织之间进行买卖, 使得本不具有使用资格的非本集体经济组织成员享受本集体经济组织成员的宅基地使用权; 三是在经济利益的引诱下将宅基地向城镇居民进行流转, 双方通过私下协议规避法律禁止流转的强制性规定和宅基地所有权人从而完成交易。[3]但由于这些交易形式违反了法律规定, 一旦发生纠纷, 农民将不能很好的保护自己的合法权益。农村宅基地使用权的隐形交易严重扰乱了正常的土地管理秩序, 不利于交易市场的长久稳定, 农民的权益也得不到有效的保护。

( 三) 农村宅基地使用权审核监管不严

虽然我国已制定了农村宅基地使用权管理方面的法律制度, 但在实际操作中, 农村宅基地使用权审核存在监管不严的问题。根据我国《土地管理法》的规定, 宅基地使用权的取得大致分为如下步骤: 首先由符合条件的本集体经济组织内部成员提出宅基地申请, 然后由本村村民委员会进行审核, 之后由本村村民代表大会或村民会议对是否同意该申请开展讨论, 最后由乡 ( 镇) 人民政府审核, 由县级人民政府批准。但在现实生活中, 我国的农村宅基地在分配、审核阶段存在监管不严的现象, 存在村委会管理组织滥用职权、越权划拨的现象, 一些村干部在不经过村民代表大会同意的情况下, 代替本集体经济组织对宅基地使用权进行分配, 对宅基地进行擅自处置。[4]同时, 出让宅基地使用权后再次申请宅基地的情况也屡见不止。究其原因, 一方面, 在实际操作中, 行政审批环节的程序不够严格, 管理较为松懈; 另一方面, 缺乏对村级管理组织在宅基地管理方面职责的明确规定, 存在重事前而轻事后监管和重形式而轻实质审查的现象。这会使我国农村宅基地使用权流转制度的问题形成恶性循环。

二、完善我国农村宅基地使用权流转制度的构想

近年来, 农村宅基地大量闲置现象不断增多, 农村宅基地使用权隐形交易现象层见叠出, 农村宅基地使用权监管不严现象大量存在。这是对我国农村宅基地使用权制度发出的挑战, 无疑会不利于我国土地资源的优化配置, 不利于我国房地产交易市场的稳定。为了更好的推进经济社会的进步, 对我国现行制度及时进行重审和反思, 对农村宅基地使用权流转制度进行合理化完善势在必行。

( 一) 确立农村宅基地使用权流转的基本原则

第一, “一户一宅”原则。我国应当继续坚持“一户一宅”的基本原则, 这是保障农村宅基地使用权稳定的根本原则。在该原则下, 如若符合一定条件, 则允许在法律规定的范围内进行流转。

第二, 效率原则。农村宅基地使用权的流转应当以实现其效率为原则。即宅基地使用权的流转应当有利于提高其利用价值, 实现土地资源的优化配置。

第三, 优先受让原则。在改进我国农村宅基地使用权流转制度的过程中, 可以确立本集体经济组织成员在同等条件下享有受让主体优先权的规定。这对于保护农民的合法权益具有重要意义。

( 二) 扩大农村宅基地使用权流转的主体范围

在当前经济社会发展和农村宅基地使用的实际状况下, 若仍然单纯的限制农村宅基地使用权的流转, 必将会继续加重农村宅基地的大量闲置、土地资源的严重浪费和农村宅基地使用权隐形交易的泛滥。而允许宅基地使用权在本集体经济组织成员之间进行流转, 同时扩大流转的主体范围, 允许农村宅基地使用权有条件的在本集体经济组织成员之外进行合法流转, 就可以实现土地资源的优化配置, 疏通当前存在的现实矛盾。因而, 可以适时放开限制, 在保护农民基本居住需求、不改变农村宅基地的用途、不破坏农村宅基地的使用功能的前提下, 扩大农村宅基地使用权的流转对象, 允许农村宅基地使用权向本集体经济组织成员之外的人进行流转, 从而实现土地资源的合理配置, 扩展农民的融资渠道, 推动农村经济发展的进步。[5]这种因势利导、以人为本的做法必将使制度与现实更好的契合。

( 三) 强化农村宅基地使用权的监管

农村宅基地使用权的流转需要规范的制度予以规制, 而政府和各职能部门发挥着举足轻重的作用, 这种程序性的管理恰恰是保障该制度有效运行的标杆。首先, 可以建立专业的机构负责农村宅基地使用权流转的运行, 对宅基地使用权流转的主体资格、适格客体、宅基地使用权的权属、变更登记等信息进行严格审核, 保证农村宅基地使用权的流转与当前我国土地管理法律制度相一致; 其次, 必须强化农村宅基地使用权的审批制度, 重点加强对新增宅基地的行政审批监管, 各地区根据具体情况进行合理规划, 建立农村宅基地申请和审批公示制度, 公示申请建房用户名单和审批结果, 接受公众监督, 避免“暗箱操作”, 形成规范、公平、公开的土地管理模式; 再次, 要对县乡级人民政府和农村基层组织的职责进行更明确的划分, 严格各主体职责, 实行责任问责制度, 提高各管理部门的责任意识。农村宅基地使用权监管的强化可以保障全方位的合法行政和合理行政, 从而更好的保护人民的合法权益, 更好的维护法律的权威性。

综上, 在现行农村宅基地使用权流转制度下, 已经产生了一系列的问题, 这些问题会阻碍我国经济社会的稳定发展与进步。因而, 我们有必要对我国农村宅基地使用权流转制度进行进一步的完善, 从而更好的维护广大人民群众的利益, 更好的建设社会主义新农村, 不断促进我们伟大中国梦的实现。

摘要：农村宅基地使用权流转问题学界争论已久, 关系到新农村建设, 更关系到土地资源的保护与利用。随着我国农村土地政策的调整, 我国农村宅基地使用权流转的现实需求日益凸显, 我们需要立足于当前我国社会经济发展的需求及土地资源保护的实际需要, 构建完备的农村宅基地使用权流转程序, 强化农村宅基地使用权流转监管, 进一步完善我国的农村宅基地使用权流转制度。

关键词：农村,宅基地,使用权

参考文献

[1] 宋才发.农民宅基地所有权及使用权的法律探讨[J].中南民族大学学报, 2012 (07) .

[2] 李志.农村宅基地使用权立法评析[J].学术探究, 2013 (06) .

[3] 方明.农村宅基地使用权流转机制研究[J].现代经济探讨, 2014 (08) .

[4] 韩康.启动中国农村宅基地的市场化改革[J].国家行政学院学报, 2008 (04) .

[5] 江辉.中国农村宅基地使用权流转问题的探讨[J].农业资源与环境科学, 2007 (37) .