农村宅基地建房规范（精选11篇）
《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”由此可见，城市居民到农村购买农民宅基地或租用农民宅基地是违法的，一旦发生产权纠纷，理所当然不受法律保护。
宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。
根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。
在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。
农村村民符合下列条件之一的可以申请使用宅基地：
(1)居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的;
(2)因结婚等原因，确需建新房分户的;
(3)原住宅影响村镇规划需要搬迁的;
(4)经县级以上 政府批准回原籍落户，农村确无住房的：包括批准回乡定居的`职工、离退休干部、复员退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口;
1 宅基地增值保值流转是解决三农问题的钥匙
革除宅基地现行流转价格与城镇建设用地出让价格的剪刀差, 因此引入土地发展权制度[1]并确保收益公平分配, 是构建宅基地增值保值流转制度的关键。土地发展权制度是通过立法规范改变土地用途属性和利用强度所产生的利益分配和权利归属的制度。农村宅基地在政府主导下退出并经整理复垦后, 政府运用复垦土地面积指标获得在另一建设用地规划区域征收并取得该土地出让的权利, 从而获得高额的土地发展权收益。这个过程实际是宅基地发展权和被征土地发展权的增值过程。获得增值收益, 促进宅基地增值保值流转是撬动解决“三农”问题的金钥匙, 解决农民基本生活保障。
2 农村宅基地管理现状
“根据农村宅基地所有权性质与其权利原始取得的主体演变, 新中国农村宅基地制度的历史演变大致分为四个阶段”[2]。丁关良认为, 1997年至现在为第四阶段, 其特点是农民的宅基地所有权属于农村村社集体组织, 准许农户可以原始取得并享有宅基地的使用权。长期以来, 农村宅基地制度改革滞后管理现状堪忧。中国土地勘测院对某村实地调查发现, 村内空置住宅占19.4%涉及468户;空置住宅面积5.58hm2, 占宅基地总面积的14%;村内空闲地17.36 hm2, 占全村居民点用地总面积的30.8%。杨亚楠博士对河南周口、郑州和甘肃酒泉的村庄进行抽样调查:187份有效样本中, 涉及44户居民闲置宅基地48宗, 闲置宅基地户数占调查总户数的22.56%;闲置宅基地共计1.25hm2, 占宅基地总面积的23.84%。有学者通过研究, 统筹测算宅基地潜力得出结论, “中国2020年农村宅基地整理潜力约为200×104hm2”[3]。
3 中央和地方变革宅基地制度的探索
“中国的一切问题都可以归结为农民问题, 中国的农民问题都可以归结为土地问题。”[4]党的十八届三中全会《决定》提出农村土地改革的新任务, 要求推进农村集体土地征收、集体经营性建设用地入市及宅基地制度改革。
3.1 宅基地制度改革的顶层规划
中央高层农村工作会议强调, 土地公有制不能改变、耕地红线不能突破、农民利益不受损害。提出兼顾国家集体个人利益, 建设用地同地同权同价。农业部部署第二批农村改革试验项目, 要求试点:农村土地承包经营权的流转管理、抵押担保和退出改革, 试点农村宅基地制度改革、宅基地使用权退出等项目。国土资源部正着手研究制定农村宅基地管理办法, 赋予农村宅基地转让、抵押、租赁等相关权利。按照目前基本成型的试点方案, 农村宅基地将按照城乡建设用地扩展边界内和城乡建设用地扩展边界外的传统农区分类处理, 设想以不同方式落实一户一宅原则。国务院发展研究中心“中国土地政策改革”课程组指出, 国家应当变革宅基地管理制度, 废除宅基地权利的不公平待遇, 进一步兼顾效率与公平, 既要注重坚持宅基地的生存保障功能, 又要强化保障宅基地的财产属性。
3.2 深化宅基地制度改革的地方实践
近年来, 各级政府创新宅基地流转形成多种模式。主要包括浙江的义乌模式、嘉兴模式, 江苏模式, 天津宅基地换房模式, 广东的宅基地换社保、宅基地入市流转、宅基地换资金模式和重庆地票模式等[5]。
张梦琳博士归结“农村宅基地流转包括农村宅基地使用权流转和将农村宅基地复垦为耕地后, 用于建设的用地指标的交易”[6], 即实物流转和指标流转。实物流转模式:包括农民自发流转模式, 这个模式在城镇近郊适用普遍;浙江联众模式, 该模式是浙江联众农业投资公司与村社集体组织联合建设新农村的一种合作经营模式;宅基地换房模式, 天津滨海新区最早探索制度化的宅基地换房流转模式;新型农村社区模式, 河南新乡、山东诸城等地率先探索这种就地城镇化模式。指标流转模式:指标捆绑挂钩”模式, 成都市于2004年率先试行了城市建设用地增加、农村建设用地减少的用地指标挂钩模式;地票交易模式, 重庆市通过地票交易实现农村宅基地流转制度的创新。地票即与建设用地增减挂钩指标, 指农村宅基地及其附属设施用地、农村公共设施、公益事业用地以及乡村企业用地, 经过整理复垦为耕地后, 用于置换相应面积的城市建设用地指标。
广东省出台的粤府办[2013]8号《广东省城镇化发展“十二五”规划》探索农村集体土地流转有创新突破。《规划》在主要任务第 (八) 项中提出加快异地务工人员入户城镇配套制度改革。提出, 允许转户农民在自愿的基础上通过市场方式流转出让承包地、房屋、合规面积内的宅基地并获得财产性收益。
4 制定农村宅基地流转法, 规制宅基地保值增值流转
4.1 宅基地流转的基本原则和重大事项规定
规制宅基地流转的基本原则:保障农民宅基地用益物权, 农村集体建设用地与城镇建设用地入市同地同权同价, 保持农村土地集体所有权, 强化耕地红线保护和城乡建设用地增减占补平衡, 农民自愿自由流转与产权交易市场流转相结合等。规制流转重大事项:推行广东提出的以市场方式流转出让承包地、房屋、合规宅基地获得财产性收益的做法;扩展国办发[2014]71号《意见》。关于现阶段农户住房和宅基地等流转交易受让对象的限制;修改现行相关法律法规。
4.2 宅基地流转预期收益的规定
宅基地使用权流转价格可以表达为:P=P1+P2= (M-C2-C1) ×a+A×b×C[7]。基础价格P1由地票的市场价格扣除土地整治成本和地票交易费用后形成;保障价格P2以公租房价值为基准计算。通过地票获得建设用地, 其建设用地出让价格主要由4部分构成。一是宅基地发展权价值 (相当于地票价格) ;二是被征收的集体土地发展权价值;三是政府环境整治造成的土地增值利益;四是国家税费收益。革除现行宅基地流转价与建设用地出让价的剪刀差。目前, 一些地方试行的宅基地换住房、承包地换社保方式, 也能使农民收益得到较好保障。
4.3 宅基地流转法律关系主体规定
农民宅基地包括住房宅基地及其附属设施用地。规定宅基地转让方为合法合规取得农村集体组织宅基地使用权, 并另行落实居住保障的农户;宅基地受让方包括转让方本集体经济组织的居民和组织之外的符合购买商品住房条件的城乡居民。异地居民受让农村宅基地及住房不会造成管理混乱, 这正如城镇社区、小区住着来自五湖四海的居民一样。
4.4 规制宅基地流转方式
各地实践探索宅基地流转, 方式多样。有租赁、转让、抵押、赠与、置换、继承、退回、征收、出让、入股、典卖、房屋联建、地票方式流转和宅基地换房换社保等。集体土地出让是指农村集体组织以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 并由土地使用者向集体经济组织支付土地使用权出让金的行为;典卖, 又称活卖, 即出典人通过让度宅基地及其房屋的使用权而向承典人收取部分利益并保留回赎权的一种交易方式, 在典期内, 承典人享有对宅基地及房屋的使用权和转典权、出租权。
通过房屋联建方式流转宅基地。利用宅基地与本乡镇无宅基地的集体组织成员联建或者与其他业主 (包括非农居民) 联建房屋。非农户口业主应按自身联建房屋分摊的占地面积, 缴纳与同地段相当的土地出让金后, 取得宅基地使用权和房屋所有权。黄晓兰撰写的成都市灾后农村住房联建调查研究, 值得研究参考。
通过地票方式流转宅基地获得增值保值收益。“成渝两地推进统筹城乡综合配套改革试验, 逐步探索出了地票制度”[8], 进一步规范地票的产生、交易及落地使用, 制定“地票”实施细则。
4.5 解决小产权房难题
小产权房大多牵涉农村宅基地。当前, 媒体估计全国小产权房存量约7 000万套。对于小产权房, 媒体报道建议通过转正和拆除2种方式处理:一是把部分符合一定条件的存量小产权房, 通过补办相关手续缴纳相应税费纳入公租房、廉租房、经济适用房等保障房之列;二是对违反土地利用规划和城镇建设规划, 非法占用耕地、占用基本农田, 建筑设计施工问题严重的部分, 实行强制改建或者拆除。
4.6 因地制宜实施宅基地增值保值流转
根据宅基地位于城乡建设用地扩展边界范围外的传统农区和城乡建设用地扩展边界内的不同情况, 在符合城乡建设用地规划和土地用途管制以及确保农民宅基地增值保值前提下, 可以对宅基地流转方式进行适当限制。如对规划建设区和扩展区内的宅基地, 鼓励采用征收、“地票”交易、宅基地换房换社保等方式流转, 限制以典卖和房屋联建等流转方式。
摘要：农村宅基地增值保值流转是撬动解决“三农”问题的金钥匙。赋予农民土地发展权, 革除集体土地流转价格与城镇建设用地出让价格的剪刀差;制定宅基地流转法规, 落实农民宅基地用益物权, 切实保障宅基地增值保值有序流转。
关键词：农村宅基地,保值增值,土地流转,规范化
参考文献
[1]黄贻芳, 农村宅基地退出中农民权益保护问题研究[D].武汉:华中农业大学, 2014:87.
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[5]朱朝枝, 范水生, 曾芳芳, 等.宅基地闲置问题内在逻辑及其表达路径研究[J].太原理工大学学报, 2014 (6) :54.
[6]张梦琳.农村宅基地流转模式比较分析[J].现代经济探讨, 2014 (4) :43.
[7]马智利, 冯伟, 蒲婷璐.重庆农村宅基地流转中土地价格形成机制设计[J].安徽农业科学, 2011 (32) :209.
近年来，郴州市汝城县农村经济快速发展，农民生活水平大幅度提高，农民对居住环境特别是住房要求也不断提高，新建住房或翻修住房大规模增加。与住房建设大幅增加形成鲜明对比的是农村土地资源逐年降低，农村村民建房用地供需矛盾突出。
宅基地使用乱象丛生
目前，农村宅基地存在问题主要有以下三个方面：
农村建房布局散乱，土地浪费严重。由于大多数农村发展缺乏统一规划，规划意识薄弱，大多数农户建房在选址和建筑规模上存在很大随意性。
违法占地屡禁不止。一些村民在未取得任何审批手续的情况下擅自建房，破坏了耕地甚致基本农田。此外，一些村民没有按照实际批地面积建房，少批多占，甚至出现很多一户多宅的现象。
此外，对农村宅基地的监督管理也存在许多困难。农村宅基地管理面对广大农村，一般一个国土资源中心所只配备了3-4人，但要管理几个乡镇、2000-3000户的土地违法检查等工作，职能无法得到充分发挥，上级的各项政策也难以全面落实。
多项措施规范使用
针对农村存在的宅基地问题，汝城县国土资源局从多方面入手，对这些乱象进行有效规范。
该县根据村庄的不同情况，对每一个村庄的建设用地进行合理划定。此外，在村庄建设规划的编制过程中，充分听取了群众意见，在尊重当地农民的风俗人情、传统文化的基础上，尽可能考虑了当前农民建房实际需求。
针对废弃老宅、“一户多宅”的现象，该县采取了相应的扶持优惠政策，对利用老宅基地建房的给予奖励或补贴，提高农民拆旧建新积极性。同时要大力倡导“一户一宅”制度，对新建住宅且面积达到省政府规定标准的，要自行拆除老房子，退还老宅基地。或者连房带地无偿交由本集体经济组织进行统筹安排，在进行旧村改造过程中不再给予补偿，降低旧村改造成本。
全面加强土地管理法律法规宣传。如对农村个人建房审批程序，汝城县国土资源局加大宣传力度，使村民充分了解建房审批的一系列程序。另外，充分利用各乡镇每年2次集中执法查处土地违法典型案件的机会，使村民了解违法占地要承担法律责任。通过乡镇和村组干部向群众宣传和解释土地管理法律法规及政策，增强守土有责意识。
此外，汝城县加大了各类土地违法违规行为的打击力度。针对农村宅基地中出现的新情况、新问题，进一步完善动态巡查制，加大监管力度，充分发挥执法监察网络的作用，将违法行为遏制在萌芽状态。对乡镇、村、组非法批地或放手不管的违法行为，加大了责任追究力度。
工程名称：汤泉乡黄岗村村民李泰之新建住宅
工程地点：安庆市太湖县汤泉乡黄岗村李湾组
发 包 人（甲方）：李泰（身份证号码：）
承 包 人（乙方）：（身份证号码：）
根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国建筑法》等有关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚信的原则，发包人、承包人就本工程施工事项协商一致，订立本合同达成如下协议：
一、项目概况：建房屋两层半，建筑面积约为 平方米。乙方按照设计图纸或甲方提出的要求承建新房，甲方房屋主体工程、房屋四周排水沟的改建、围墙、楼顶、墙面 水泥抹平，同时作好防渗处理。
二、承包方式：包工包料、不得转包
甲方责任：提供施工的必要条件三通施工配套场地，乙方必须保证房屋质量，按设计图纸和甲方要求安全施工。由于是农村施工场地有限制请乙方妥善处理屋前屋后邻里关系，有争议事项可先行停工待通知甲方待解决。
乙方责任：1、须严格按图纸设计和要求施工，乙方不得随意改变图纸设计，未经甲方书面同意不得随意增加面积。2、因施工过程中发现设计问题，确实需要变更的，需双方协商一致后方可进行变更。3、主体结构钢筋优质螺纹钢、水泥425、砖的使用要符合国家相关标准不得使用劣质材料。4、乙方在施工中必须接受甲方的监理，并接受合理化建议并采纳。5、乙方自带建筑所需一切可能用到的工具设备材料等，6、乙方施工人员食宿、薪资、意外保险等问题由乙方解决。
三、承包价格及付款方式：合同总价款按照交房后新房面积638元/平方米计算，签订合同后预付人民币 80000 元；封顶后支付人民币 元整付清；
四、质量要求：1、乙方应当按照国家规定的房屋质量标准和要求组织施工，不合格由乙方负责返工返工费由乙方自付。2、房屋建成后甲方发现质量问题主体墙与水平地面不垂直、墙壁凹凸不平。断裂、露筋、横梁断裂、墙面开裂、地面塌陷等乙方必须在第一时间进行免费维修。4、要求房屋主体四角端正、墙面、地面平整，且符合国家相关标准。
五、安全施工:
乙方必须按照安全规范和技术要求，采取严格的安全防护措施文明施工，在施工过程中要特别注意安全，确保人身和财产安全，杜绝一切事故发生。因乙方原因造成乙方人员或第三方人员伤亡等一切安全事故均由乙方承担全部责任。甲方不承担任何责任。
六、工期要求：主体工程工期为 80 天，从签订合同之日起计算，乙方须在 2021年 11月 3日前完成所有主体工程，乙方不能因各种原因拖延甲方建房完工时间。乙方所需材料，应在动工前筹备齐，以便顺利施工。
七、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决，解决不成由房屋所在地人民法院判决。本合同壹式两份，甲乙双方各执壹份，从签字之日起生效。
甲方发包方签字(章)： 日期：2021年8月16日
宅基用地的问题
农村自建房正在大规模建设中，对土地资源需求也与日俱增，导致农用耕地加速流失。由于遗留的封建传统，相应监管制度不尽完善，以及缺少必要的科学指导，相关政策和监管不到位，在用地量加大的同时，农村建房土地使用中存在很多急需解决的问题。主要表现在以下几方面：
超审批用地。受传统思想影响，很多村民将宅基地视为自己的私人财产，不允许任何人染指。在旧房改造时，甚至批少占多，想方设法扩大宅基地面积、多占用土地，致使自建房的实际占地比批准使用土地面积多出很多，直接造成耕地流失。
布局杂乱。很多村庄没有明确的建房用地区，在房屋选址、布局等方面缺少对村民进行科学合理的指导。村民建房选址多选在自己的自留地或便利的道路旁，村庄建设极其没有规划。农村新建房分散过于零星，布局无合理可言。
非法批地。有一些土地管理部门在土地审批过程中，越权审批，存在将耕地视为非耕地、化整为零的审批。同时，土地管理部门中的一些人员思想觉悟较低，法律意识淡薄，常常为一己私利而违反相关规定审批土地。
私自交易土地。部分村民为获得高额的经济收益，不惜将自己的责任田、自留地，甚至宅基地折价卖给他人建房，如此现象在农村一些小镇上层出不穷。因其双方都从中受益，有很强的隐蔽性，很难为相关部门发觉。
原因分析
农村自建房宅基地用地，一直以来都是政府部门关注的焦点，也是一个难点，笔者结合实地考察和参阅相关资料，分析总结出现上诉问题，主要有两方面原因：
规划滞后，法规不完善。国家法律规定乡镇人民政府负责组织统筹对全乡镇建设做总体规划，并报上级政府审批。但是，已经完成的规划绝大部分都只停留在对乡镇中心地带，各个行政村都没有编制相应的建设规划。农户在选择宅基地时，只能根据当地风俗，结合自己情况选择方便的建房场地。由于相关法律的不够健全和宣传不到位，在宅基地的审批过程中，存在大量违规现象，政府工作人员通过批地谋取暴利。比如:未批先用、超额用地等。与此同时，土地管理从业人员的素质良莠不齐，审批住宅用地总是伴随着行贿受贿，导致自建房宅基地审批混乱。
村民自身素质影响。村民受传统思想影响很深，小农意识早已根深蒂固，这给乡镇机关处理建房用地问题带来很多棘手的问题。村民认为，建房用地审批太难，乡村收费太高。与此同时，农村对土地使用的相关法律法规宣传力度不够，导致村民法制观念薄弱。当集体利益和家庭利益发生冲突时，村民往往把自身家庭利益放在第一位，极其容易在村民间产生矛盾。
解决对策
农村自建房土地使用中现今面临的问题亟待解决，这对于农村干部和政府官员都将是一个艰难的挑战。要解决好这些问题，必然需要长久的努力，在此根据自己笔者体会提出以下几点解决对策：
重视宣传。国家对农村土地使用的法规在不断的完善和改进，要加大宣传力度，持续的宣传新的政策法规。在宣传过程中，务必要做到让更多的人，不论是土地管理人员还是村民，准确的接受到最新的法律法规。只有这样才能使干部和群众深刻理解新的政策，营造良好的土地使用和管理氛围。
统一规划，合理布局。要解决好用地问题，必须要编制好村庄建设规划。在编制过程中要使村庄建设规划与土地利用总体规划协调统一，尽全力减少村庄建设规划与土地利用总体规划的冲突，避免产生纠纷。同时，村庄建设规划与当前农民建房实际需求相结合，编制规划时不能忽略了村民的风俗习惯，要循序渐进、因地制宜。
加强监管力度。要使相关规定能有效的实施，相应监管措施是必不可少的，只有监管得力才会对违法行为产生威慑。充分发挥土地执法人员的监管作用，要求执法人员深入农村、进驻一线。建议为巡查人员提供一定的巡查经费保障，配备必要的交通工具。同时，将监管责任纳入对基层执法人员考核内容中，不断完善奖惩制度，强化土地执法工作。
总结
各村（社区）、镇直有关单位：
为切实加强农村建房管理，进一步规范农村建房行为，根据《中华人民共和国土地管理法》和《安徽省城乡规划条例》等法律法规，经镇党政联席会议研究，特对我镇农村宅基地管理工作提出如下意见。
一、指导思想
坚持以科学发展观为统领，按照“规划引领，适度集中，建管并举”的原则，切实加强农村建房申请报批工作，进一步推进我镇城乡统筹发展，社会和谐和新农村建设。
二、编制村庄建设规划，积极推进村镇建设
1．完成所有村村庄布点规划和村庄建设规划，谋划好对规划小空心村实施改造。
2．积极推进农村住房建设，合理引导，支持农民按照“统一规划、统一设计、统一报建、统一施工、统一管理”的原则，依法依规建设自用住房。
3．积极推进村镇建设，创造条件逐步实施市政设施配套化，形成供水、排水、排污、道路硬化、集贸市场、停车场、公厕、路灯、绿化健身广场“十大功能”同步建设。
三、切实加强农民宅基地管理
1．农村居民建房必须符合土地利用总体规划，村庄布点规划和建设规划。在县城规划区内个人建房必须符合县城总体规划和所在区域
控制性详细规划以及县城近期建设要求，申请人必须持有土地使用权证和房屋权属证书。
2．农村居民住宅用地应尽量利用荒山、荒地、原有宅基地和村内空闲地，严格禁止占用基本农田保护区内土地。
3．农村居民住宅用地应认真贯彻“合理布局、科学规划、规模适度、注重实效”的原则。鼓励农村居民住宅向小集镇和中心村集中。
4．农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过160平方米，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。
在城镇规划区内农村村民建房，建筑面积控制在50平方米/人以内；在城镇规划区外农村村民建房，建筑面积原则上控制在50平方米/人以内，层数控制在三层以下，因特殊情况需超过上述标准的，必须经镇人民政府审核，由县城乡规划主管部门批准，但每户总建筑面积不得超过250平方米。
5．县域范围内，在穿过镇规划区的国道、省道、县乡道路两侧建设，必须严格按镇规划的要求退让红线；严禁在河道、干渠两侧等水利设施管护区域内建设。
6．选择新址批准建房的村民必须拆除原房屋及附属构筑物，必须符合村庄布点规划和村庄建设规划的要求，在动工建设前由村委会与建房户签订《复垦协议书》，原址复垦完毕后村委会会同镇建设服务站现场验收并出具《验收通知单》，未按要求复垦到位的，新址一律不准建设。
7．供电所凭镇建设服务站核发的《用电通知书》办理供电手续。
四、严格规范农宅申报程序
1．申请报告：所在村民组2/3以上村民签字同意，村委会签署意见。组与组、村与村之间相互置换面积建房，须经双方所在村民小组户代表签字同意、双方村审核报镇，并符合村庄建设规划。
2．个人建房申请由镇村镇建设管理站统一受理，申请人必须提供户口簿原件及复印件，复印件由镇村镇建设服务站审核后加盖公章并签字确认。
3．镇建设服务站会同城关国土分局审核是否符合村庄布点规划和土地利用总体规划。
4．村委会与建房户签订《复垦协议书》一式四份，村委会、建房户、镇建设服务站、城关国土分局各一份。
5．村委会会同镇建设服务站现场验收并出具《验收通知单》。
6．填写《农民宅基地申报表》。
7．镇建设服务站核发《用电通知书》。
8．供电所凭镇建设服务站核发的《用电通知书》办理供电手续。
9．镇建设服务站会同城关国土分局核查建房用地情况。
破凉镇人民政府
一、农村建房管理存在的问题
近年来, 国家积极探索加强农村宅基地管理的政策措施, 宅基地管理逐步走向规范, 秩序明显好转, 但目前农村宅基地在用地及管理上存在着一些薄弱环节, 农民宅基地问题主要表现是:一是一户多宅、房屋空置现象突出。村中旧房空占土地有增无减, 各村不同程度地存在着一户多宅、房屋空置现象, 加剧了闲置土地盘活的困难。二是村庄布局散乱, 居住不规则, 新房建设见缝插针, 哪里地势好、“风水好”就在哪里建, 造成新房旧宅斑驳错杂, 房子大小、高矮参差不齐, 极为混乱。既影响了村容村貌, 又严重浪费了土地资源。三是村外新宅蚕食农田与日俱增。四是“空心村”现象。五是超标准占地建住宅。这些问题的存在和继续, 使国家土地资源流失严重, 是制约新农村建设的一大难题。
二、当前农村建房存在问题的主要原因
农村宅基地普遍超标, 是由多方面原因造成的, 既有历史的原因, 也有现实的原因, 既有生产生活观念上的原因, 也有法制和经济利益方面的原因。 (一) 原旧宅基地面积过大。当时没有标准, 占多大就是多大, 一般在6分地以上, 个别的达到1亩多。 (二) 村庄建设规划缺乏规范。 (三) 受农村生活生产观念影响。长期以来, 农村建房习惯既建房又圈院, 真正超面积的是院落这一部分, 近年来, 由于庭院养殖业比较发达, 需要一定的院落作保障, 从而形成了圈大院超占地。 (四) 因集体公共利益的需要。为了筹措建设资金, 村干部乱批滥放了一大批宅基地, 够条件不够条件, 只要出钱就给, 面积也不受限制, 导致一部分村民一户多宅。 (五) 法律法规不完善。一是无论是国家土地管理法, 还是地方性法规, 对村民占用集体土地都没有收费规定, 加剧了村民超占面积建房的欲望。二是村庄建设规划缺乏法律地位。国家规定村庄建设人均占地不得突破150平方米, 缺乏约束机制, 目前规划体系在许多地方尚未建立。三是村干部乱批滥放宅基地, 这是造成一户多宅的一个重要因素;四是《土地管理法》规定, 对违法行为, 土地行政主管部门有权制止, 有哪些“权”没有明确赋予。当前农民盖住宅, 3～5天就可以封顶, 土地管理部门对其违法行为下达停工通知书, 违法者不停工, 土地管理部门一点办法也没有, 走完法定程序, 将其移交法院强制执行, 房子早盖好了, 人也住进去了。且农民建住宅倾其多年积蓄, 一旦拆除, 便会激化矛盾, 因此法院接到这样的申请强制执行案, 往往是不了了之。
三、对加强农村建房管理的建议与对策
(一) 进一步完善土地管理法律法规。
加强宅基地立法体系建设, 尽快出台《农村宅基地管理办法》《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等, 明确宅基地产权、流转、收益及宅基地登记发证等问题。对土地管理法律法规不完善的地方, 应从立法的角度去加以完善, 使法律法规的可操作性更强, 不断规范用地行为, 防止利用法律法规不健全而实施违法。
(二) 认真做好村庄建设规划。
有计划有步骤有重点地逐步推进农宅集居化建设。根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要, 科学预测农村居民点的数量和用地规模。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设, 完善乡 (镇) 土地利用总体规划, 安排专项资金编制村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点, 从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。我局已建议由各乡镇政府配合村委会对村庄进行整体规划, 对街道及地基高程、房屋高度、村庄排水等问题进行统筹考虑, 在规划时既要考虑到群众生产生活的需要, 又要考虑到国家的有关法律法规。通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用, 统筹安排城乡存量建设用地, 整合优化农村居民点布局和用地, 从而有计划有步骤有特色地改善农村生活和村容村貌。
(三) 立足内涵挖潜, 推进农村宅基地整理, 推进新农村建设。
土地整理是建立以工促农、以城带乡的长效机制, 是建设社会主义新农村的重要手段。农村宅基地整理潜力巨大, 积极开展农村宅基地整理, 推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作。通过宅基地整理, 改善农民居住水平和生活质量, 加快新农村建设。同时, 明确村庄整治、旧村改造腾退土地的产权界定、处置、使用及土地收益分配关系, 充分考虑农民土地补偿及腾退土地收益, 让农民真正从腾退土地获益。严禁地方政府和房地产开发商借新农村建设、村庄整治、旧村改造的名义, 利用腾退土地从事房地产开发, 规避建设用地指标的审批与管理。
(四) 严格执法, 严厉打击违法占地行为。
针对农村宅基地中出现的新情况、新问题, 本着预防为主、事前防范的原则, 认真做好违法案件的查处工作。一是加强执法监察制度建设。进一步完善动态巡查责任制, 充分发挥执法监察网络的作用, 力争做到早发现、早制止、早查处, 将违法案查处在萌芽状态。二是加大对一些具体问题的研究。要对解决一户多宅、宅基地超标、从村庄迁出转非人员保留宅基地、违法案件的强制执行等问题进行研究、调研, 做出可操作的具体规定。三是要加大对非法批地村干部的处罚力度, 严重的要追究非法批地村干部的刑事责任。解决农民违法占地建房的关键在村组, 但对有些村干部来说, 罚款没有, 处分不怕, 只有追究刑事责任才能制止村干部乱批、乱放、乱划宅基地的有效手段。
(五) 严格宅基地审批。
为规范好农民建住宅, 要严格按土地管理法律、法规规定的农村宅基地审批规定, 严把审批关, 杜绝违法批地现象。在宅基地审批过程中, 要严格执行冻结村界规定, 防止村庄外延。在现场勘察工作中加大工作力度, 请执法队人员进行现场督察, 同时对该宗地填写地籍调查表, 四邻签字并盖章, 严格按照土地利用总体规划图和土地利用现状图审批宅基。
(六) 做好法律法规宣传工作。
2.规避山体滑坡。近些年来，有些地方搞开发时不注意保护环境，森林遭砍伐、植被遭破坏，加上修路、架桥、取土等人类活动，形成了大量的失去支撑的山体。每当暴雨、山洪来临，造成坡体土料被雨水浸泡，山体滑坡或山崩，有的村庄整个被掩埋，有的村庄被滑入江河水库之中，造成房倒人亡的惨重事故。所以房屋不能建在地质结构不良、地层破碎、有滑坡可能的地方。
3.注意规避风灾。现在的房子虽然不是用茅草和树皮盖的，不像古时候那样容易被大风吹去，但是房屋建在风口，不利于保温节能。所以农村建房选址要选择坐北朝南的房屋取向，规避寒风，享受冬日温暖的阳光。
4.注意预防地震。地震多发区要注意防震抗灾，房子不能建在地质板块活动断层或地下结构复杂、洞穴众多的地方。否则，一次小小的地震就会造成房倒人亡。
5.规避磁场异常。地球是一个大磁场，人类已经适应这个磁场。但是由于地下矿藏或地面高压变电场所等原因，局部地区可能地磁场异常，长期生活在地磁场异常地区，人的生命规律将会被扰乱。发现地磁场异常地区的简单方法，就是使用罗盘，罗盘失灵，就表明是地磁场异常地区。
【案情】
农民刘某将自己的一座房屋以包工不包料的形式承包给农民袁某施工。村民赵某则跟随袁某干些小工活，主要负责传递材料。2012年11月15日，赵某在所建房屋二楼的施工架子上工作时，由于施工架子倾倒，不慎从二楼摔至一楼地面受伤，导致左肱骨粉碎性骨折，治疗中花费医疗费两万余元，且经鉴定构成六级伤残。赵某认为自己跟随被告袁某干活，且袁某在施工期间未采取安全防范措施，导致自己受伤，应当承担赔偿责任。刘某作为发包人应承担连带责任。经协商未果，遂将袁某、刘某诉至法院，要求二人共赔偿其各项损失12万元。
【争议】
袁某作为包工头承建刘某的民房，二人之间的建房合同是承揽合同还是建设工程合同，房主刘某是否承担连带责任？如果承担责任，房主刘某、包工头袁某、赵某之间责任如何划分？
【说法】
一、包工头与房主之间的建房合同是承揽合同还是建设工程合同？
我国《合同法》第二百五十一条规定，承揽合同是承揽人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽关系分为一般承揽关系和建设工程承揽关系。建设工程承揽活动一般含有较高的技术含量和很大的执业风险，法律要求建设工程合同的双方必须具有相应的资质，必须有一定的注册资金和抗风险能力的单位，而农村个体建筑一般技术含量相对较低，执业风险相对较小，且民间建筑的承包方和发包方多为个体或个体组织。《建筑法》第八十三条规定，农民自建低层建筑不适用本法规定。本案，房主刘某将房屋完全包给包工头，采取包工不包料的形式，房主不参与建房活动，对建房过程不进行指挥和管理，只要求包工头按照其要求把房屋建成，所以双方的合同属于承揽合同。
二、房主刘某应承担的赔偿责任
既然房主与包工头之间是承揽关系，根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。”本案中，刘某作为定作人，明知道袁某无建房资质，仍将房屋承包给他建造，所以应当承担选任过失范围内的责任。
三、包工头袁某应该承担的赔偿责任
赵某跟随袁某干小工，由袁某支付他工资，原告赵某与包工头袁某之间就形成了劳务关系。我国《侵权责任法》第三十五条规定：“个人之间形成劳务关系，提供劳务一方因劳务造成他人损害的，由接受劳务一方承担侵权责任。提供劳务一方因劳务自己受到损害的，根据双方的过错承担相应的责任。”赵某是在建房工地上干活时从二楼摔至地面导致受伤的，袁某在组织施工时未采取安装防护网等必要的安全防范措施，对于赵某的受伤应负相应的责任。
四、受害人赵某自己的责任
我国《民法通则》第一百三十一条规定：“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”赵某作为完全民事行为能力人，明知自己无相应资质，并且在工作中自我保护意识不强，没有做到安全注意义务而导致事故发生，也应对自己受伤担负一定的责任。
综上，法院审理后作出判决，原告赵某因摔伤所造成的损失，其自身应当承担30%的责任，包工头袁某承担55%的赔偿责任，房主刘某承担15%的赔偿责任。
1.1 以经济性为原则
在新农村社区住宅设计中,要以当地农村的具体情况为依据,以农民的生产生活为原则,不能照搬城市当中的别墅或者洋房,一味的追求舒适性,而不考虑农村的经济状况。在住宅户型设计上还要考虑农村住宅的特殊性,布置一些生产、忙存空间。由于农村生产规模小,家庭作业等特点,在新农村住宅中需要考虑一定面积的生产用房。在垂直分户的住宅中,生产用房的设置可以结合院子设置,并且可独立对外,利于生产交通。在水平分户的住宅中,生产用房可以独立设置,集中设置于公共交通的位置。使农民在搬进水平分户的住宅之后能仍然可以进行生产活动。这样既达到了节约用地的目的,又方便了农民的生产生活。
1.2 合理确定农村居民自建房用地面积
对于那些进行第一产业的农户,和那些家庭手工业的农民对住宅、庭院的需求较高,釆用垂直分户的模式,一户两侧,拥有南向或北向的庭院。每户的占地面积应该统一考虑、在满足使用功能的前提下,要做到用地最小。对于水平分户的农户,这种分户方式本身就已经达到了对土体节约使用的目的。比垂直分户节约更多的土地。在满足使用的前提下,尽可能多的使用水平分户,以节约土地资源。
2 新农村自建房建设规划与设计的缺陷
2.1 没有统一规划设计的思想
(1)长期居住风水思想的禁锢。由于农村很多地方都很重视居住风水思想,因此自建房都是各搞各的,虽然看似农村面貌发生了很大变化,但是没有统一规划和设计,所以自建房横七竖八与贫困人口的旧房屋夹杂而立,失去了新农村建设的意义,规划和设计无法展开。而这种传统的思想对于乡村旅游业的发展更是沉重的打击。
(2)房屋设计没有统一的样式。农村很多建房中,都是按照户主的思想和意愿进行房屋设计建造的,导致农村房屋样式千奇百怪,平顶、砖瓦、彩钢、平顶彩钢混合等都有,虽然是按照各自所需建设的,但是不利于房屋样式的规划和设计,这种混合的房屋建造一方面不利于自建房排水功能,采光设计,另一方面也给左右邻居带来了矛盾。
(3)农村下水道建设严重不足。由于习惯了房前屋后或者庭院随处泼污水,所以有了新房但没有良好的生活环境,新农村垃圾污染生活污水污染正日益严重危害着新农村发展的方方面面,路面粪便随处可见,损害了新农村建设的形象。这样生活方式更为严重的是污染地下水源,破环生活环境影响农民身体健康。很多新农村建设中只顾了房屋道路的规划设计,对给排水管道的规划没能引起足够的重视。
3 新农村自建房建设规划与设计的要点
3.1 做好自建房图纸规划设计
要做到统一规划首先要有施工图纸,农村房屋建设规划图纸包含了以下方面:(1)给排水系统,在进行建设前,必须明确给排水开挖路线、管道大小、进户管道、水井房等,也可是看作是地下工程,给排水系统的完善有利于新农村厕所、生活用水、污水处理等,是建设新农村必不可少的条件,而且厕所干净程度、污水处理程度都是新农村文明进步的重要标志。(2)房屋地基、结构设计,包括自建房的面积、防震程度、采光程度等,一般新农村房屋结构采取二层楼房标准,因为二层楼房有利于节约用地面积,进行太阳能采光设计和安装太阳能集热板,实现农村采暖向清洁能源迈进,大大提高了新农村自建房的干净程度,而且农民可实现天天洗澡的愿望,是新农村进步的又一重要体现。(3)道路建设,自建房屋不能就只搞房屋建设,如果仅仅建造房屋,那么新农村规划设计就没有必要了,所以道路设计规划是新农村自建房的重要环节,而且道路的规划设计厚度和宽度,严重影响着农村经济的发展和邻居矛盾的产生,因此对道路规划设计必须统一进行,有条件的地方还可以在道路规划设计中加入太阳能路灯的设计,从而更加完善新农村建设。
3.2 严格控制自建房材料
现代房屋建设中大量钢筋混凝土的使用,大大提高了房屋建设的质量,能有效应对地震带来的损坏,因此现在的材料远远超过传统的石头、泥土等材料。但是在建设中我们还要对钢筋水泥进行严格控制,特别是水泥质量,混凝土的另一个缺点就是容易发生裂缝和风化,导致房屋建造质量下降,所以必须严格控制水泥质量。其次控制砂石的干净程度,使混凝土搅拌质量更加高效。
3.3 做好房屋结构设计
二层楼房设计一般采取框架结构进行,框架结构有很好的稳定性能,而且建设速度快质量高,只要做好钢筋框架即可,然后浇筑混凝土砌筑成房屋横梁和墙柱,在混凝土框架中嵌入砌砖构成完整的墙体和屋面。若是一层建设则只需砌筑横梁和墙柱,或者用砖混结构进行建设即可。其次在进行房屋结构设计中要分清厕所、厨房、卧室、洗澡间,因为厕所、洗澡间、厨房关系到地下给排水管道的埋设问题,所以既要做到给排水系统的正常运转,又要保证厕所、厨房、洗澡间的安全,以免发生断水或者下水道堵塞的问题,影响农民的生产生活。
3.4 做好建筑节能尤为重要
新农村建设需要我们不断的提高和改善,需要从可持续发展的长远角度出发,建筑在使用的过程应尽量减少能耗因此农存建筑节能设计成为了关系重大的问题之一。对农村自建房进行合理的规划设计,增强建筑围护结构的保温隔热性能,减少开窗面积,提高门窗的气密性,使用环保节能型建筑材料及设备等措施。此外采用节水型洁具、节能灯具、节能电器都是行之有效的节能措施。农村需要建设,需要进步,需要改善,需要提高,农村建筑的节能,就是一个良好的开端。
4 结束语
新农村房屋规划建设与建筑设计是一个系统工程,涉及到方方面面,但在政策倾斜、资金支持下,新农村建设的好坏主要由高水平的规划与建筑设计来决定。因此重视新农村建设的规划与建筑设计研究,生态环境建设,建筑节能,加强管理,提高农村绿色竞争力,打造美丽乡村是行之有效的。
参考文献
[1]葛丹东,华晨.城乡统筹发展中的乡村规划新方向[J].浙江大学学报,2010,(3):148-155.
[2]张尚武.乡村规划:特点与难点[J].城市规划,2014,(2):17-20.
一、小港镇农民建房现状
小港镇位于丰城东大门，属平原地带，全镇总面积84平方公里，辖30个村委会、1个居委会，168个村民小组，现有人口8.2万余人。该镇农业资源充裕，耕地面积6.4万亩，非耕地面积1.3万亩（其中水养面积5940亩），主产水稻、蔬菜、甘蔗，水禽、水产养殖业发达，是丰城市重要的粮食、蔬菜和养殖业基地。
小港辖区内村庄密布，人口密集，近年来原有的废弃地、空闲地利用殆尽，2014年全镇用地户数为363户，用地面积64000平米，其中拆旧建新131户，占耕地户数232户。2015年，小港镇用地计划为180户，结合小港实际，该计划数远远不够。年初以来，镇党委、政府进一步加强农民建房管理，严格控制下田建房现象，目前用地户数106户，均属于拆旧建新，无一起下田建房。从近两年农民建房的样式和选址来看，初拆旧建新外，无大面积规划现象，而农民建房多选择公路沿线等交通便利的地方，而部分老村庄旧房拆除后新建运输不便，给拆旧建新带来一定瓶颈。
二、主要做法
1、高度重视，加大宣传。近年来，小港镇党委、政府高度重视土管建房管理。在人员配备上，由两名副科级干部主管，下设规划办、土地执法大队，配备10余名骨干力量配合国土所做好建房规划、土地巡查、土管执法等工作。在政策制定上，经过集体讨论酝酿，制定符合小港实际的《关于加强农民建房管理和土地防控工作实施方案》，明确建房管理办法、考核奖惩措施及打击力度等，堪称史上最严土管方案。在政策宣传上，由镇到村再到组，逐级开会宣传动员，提高村民对严控违规建房的认识，同时通过宣传车、横幅、标语、宣传栏等进行地毯式宣传，做到家喻户晓。
2、强化巡查，防控先行。小港镇建立了以村委会为主体的建房管理机制和以土地巡查员为主体的巡查机制。村书记作为建房管理第一责任人，组建土地协管员队伍，协管员由镇政府统一备案统一管理，每月另外单独考核发放责任奖200元，村书记发挥邻近现场、信息灵活的优势，承担起土管巡查第一人的职责。土地监察员分片分点定人定时组织巡查，做到违规建房早发现早报告早制止，并形成巡查日志，每周交政府主要领导审阅，确保取得实效。
3、严格考核，严厉打击。一方面第一时间处理巡查报告的信息，从严打击、绝不姑息，实现打击一个点、带动一条线、震慑整个面 ；另一方面，开展建新不拆旧专项整治，严控一户一宅。同时对因村干部和协管员渎职导致下田建房、违法取土、非法买卖土地等现象，而未及时发现、报告和处置的，取消协管员200元/月的补助并处罚200元/次，取消村委会年终评先评优资格并由纪检部门介入给予村主要干部免职处理。对全年未下田建房的村委会则由镇奖励2万元/村，且该村年终评优评先总分加10分。
4、统一规划，分类处理。一般情况下，不进行大面积规划，如若村民确需建房则严格按照审批程序批准。首先村民签订承诺协议交由村小组长提交至村委会，由村委会全体干部签字并盖章，再交由包领导审定把关，包村领导则会同土管部门进行现场勘查，确定是否可建，可建则由包村领导签字、土管部门发放建房协议，由镇长签字同意，方可建房。针对老旧房较多但新旧房屋插花的村，无任何空闲地可建，则鼓励动员村民拆旧建新。比如今年以来的建房全部是拆旧建新，无一下田建房。针对旧村规模较大，征得村民同意的村，则积极向上争取项目，进行空心村改造。比如今年我镇启动了下埠、青周两个村的空心村改造，计划拆除面积38000平米，拆除户数170户，其中下埠村属土地复垦性，列入土地增减挂项目，现已基本拆除，可新增耕地面积20余亩，青周属于改造型，计划新建面积5400米。
三、存在问题
1、村民法律意识淡薄，政策宣传不够。上级对于保护耕地、杜绝违规建房的宣传力度不够，许多农民法律意识淡薄，认为在自家田里建房不违法，还有一部分进行耕地互换，撂荒若干年后当做空闲地进行建房，建房管控的空间较大。
2、农民建房需求大，严控压力大。小港镇村庄密集，没有任何山地，除了村庄就是耕地和湖塘，而近年来，随着人们经济条件的好转、生活水平的提高，人口增长较快，而对住房的要求也越来越高，许多老旧房屋已接近危房，旺盛的建房需求和有限的土地形成了僧多粥少的矛盾局面。据目前各村初步摸底，目前存在建房刚需的户数约600户，严控压力非常大。
3、传统观念根深蒂固，老旧房拆除困难。由于农村传统的思想观念根深蒂固，认为旧房子是老祖宗留下的家业，都不愿意轻易拆除，导致拆旧建新推进速度慢，农村面貌难以改善。
4、农村经济条件所限，统一规划难。有些村老旧房连片存在，但苦于经济压力，村集体不敢轻易进行统一规划，急需上级政策、资金、技术指导。
四、意见建议
1、加大宣传。可通过电视等媒体加大对农民规范建房、拆旧建新和空心村改造的宣传，特别是对一些好的做法、村容村貌明显改善的可树立典型进行轰炸式宣传，解放村民的思想意识，让他们看到村容村貌改善带来的实实在在的好处，发挥华西村效应，让群众愿意去效仿好的做法。
2、鼓励整村规划，加大政策扶持。如旧村改造涉及到公共部分需用大量资金，需要上级一定的资金补助。镇、村两级都是吃饭财政，属于巧妇难为无米之炊，若设立相关政策基金，加大资金扶持力度，很多难题也可迎刃而解。
3、科学考评，调整问责机制。针对当前的一票否决制和行政问责制，有其积极的一面，但也有一定的局限性。管得好是职责，管的不好则要丢饭碗，如此严厉的处罚措施导致乡镇土管无人敢管，土管分管领导心里很受伤。特别是像小港这样无任何山地丘陵和空闲地的地方，土管压力非常大，分管领导每天犹如踩钢丝，战战兢兢。
4、完善法律法规。国家法律明确规定，农民非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。但实际操作中这常常引起官民矛盾的导火索。建议完善有关法律法规，加大农民违规建房成本，明确处以相应的较大数额的经济处罚。
五、下步做法
1、继续加强巡查，严格管控。当前小港镇土管形势比较好，群众的传统观念逐步扭转，我镇将继续严格遵行史上最严土管措施，加强巡查、兑现奖惩、坚决打击。
2、加大空心村改造力度。目前2个空心村改造点进展顺利，将择条件较好的村逐个实施空心村改造，盘活现有的土地资源来解决确需建房的农民用地需求。
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