农村宅基地政策

农村宅基地政策（精选8篇）

农村宅基地政策篇1

农村土地属于集体所有，集体将农村的绝大多数的土地承包给农民耕种，一部分土地分给农民作为宅基地安家。这是村集体应该分给村民最基本的福利。但是由于各种原因，农民在宅基地的使用过程中往往会出现纠纷，而有的纠纷竟然在亲兄弟间发生。农村宅基地新政策出台，这三种情况的农民要注意了!

农民固然看重自己占有的宅基地，但是也应当清楚一点，那就是，从理论上讲，农民只有宅基地的使用权，并无所有权，所有权在村集体一方，当然集体无权将宅基地分给其他村集体的居民。一般情况下，农民在获取宅基地后，就拥有了相应土地的产权，可以作为资产传给下一代。

但是，鉴于农村土地的性质，在下面这些特殊的情况下，集体有权将农民的宅基地收回。

一、农民宅基地闲置的

当今社会农村城镇化快速发展，很多农民纷纷选择进城务工，而农村就有很多的房屋闲置下来，无人居住。为了提高土地利用的效率，国家出台新政策，农村凡是闲置两年以上的房屋都要收归集体，重新分配，当然对于由此造成的农户损失，集体会给与经济补偿。20农村宅基地新政策出台，这三种情况的农民要注意了!

二、宅基地超标，一户多宅的

很长时间以来，农村都存在着这样的现象，面对这样的问题，国家颁布了法规，超出范围的宅基地将被集体收回，由于各种原因不能交还集体的，可以通过经济回补集体的方式解决。

三、宅基地位于国家规划建设用地的范围内2017年农村宅基地新政策出台，这三种情况的农民要注意了!

这些年，国家有很多跨地区的建设项目如西气东输、南水北调等等，在建设的时候难免要占用农村土地和宅基地。遇到这种情况，国家会和农民商量让农民退出，当然，国家给与的补偿肯定特别优厚。

还有，农民的宅基地如果在不可抗力的影响下无法使用的，可以向村集体重新申请宅基地，毕竟，这是农民生活的基本保障，也是村集体应该给与农民的最基本的福利待遇。

农村宅基地政策篇2

一、农村宅基地的基本特征

宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地,〔2〕其中生活附属设施包括住宅基地面积以外的厨房、厕所、畜禽舍、农具房、院坝等农户院墙以内的其他用地。新中国成立以来,在不同的历史时期,随着我国土地制度的变化,农村宅基地制度也不断进行相应调整。宅基地制度主要是对原有计划经济体制的依赖,城乡二元户籍管理制度、二元劳动就业体制、二元社会保障制度等与宅基地制度形成相互依赖的关系,〔3〕也使农村宅基地资源呈现出三大基本特征。

1. 农户无偿获取

自合作化时期实行农村土地集体所有以来,集体经济组织的成员需建新房又没有宅基地时,由本户申请,经社员大会讨论同意,可以无偿给予宅基地使用权。而且,为实现“耕者有其田,居者有其屋”的目标,农村宅基地一直按集体经济组织成员身份被作为一种福利供给,不仅无偿,而且在使用权期限上具有无限期性。也就是说,只有集体经济组织成员才有资格申请和得到农村宅基地,非集体经济成员不具备申请的资格,而且严格规定农村宅基地不允许在集体经济组织之外进行交易和转让。因此,农民宅基地使用权具有成员属性、无期限性以及取得的无偿性。

2. 产权权能残缺

农村宅基地由于无偿获取而具有福利特征,集体经济组织拥有宅基地所有权,农户只拥有占有权和使用权,以及宅基地之上住房的所有权。一方面,农村宅基地在法律上的产权主体界定为“集体”,然而,关于谁为“集体”法律上并未做出明确界定。宅基地虽明确属农村集体所有,但这一形同虚设的产权主体并未能对农村宅基地的使用形成有效约束。在城镇化加速推进的背景下,农村住房建设用地需求不但没有减弱,反而更加强劲。另一方面,随着经济发展和农民收入水平提高,土地不再是农民维持生计的主要方式,也不再是增加家庭收入的唯一途径,相对而言,由于农民财产意识逐渐苏醒,土地对农民的财富功能正在逐步强化。但因农村宅基地处置权和收益权仍然被严格管制,严重漠视市场经济给予农民的平等机会和完整的市场经济主体地位,农村宅基地因此至今仍表现出突出的权能残缺的产权特征。

3. 空间布局散乱

由于农村住房建设规划滞后和法律约束不力,农民未批先建、批少占多、建新留旧的现象十分普遍,不仅如此,为扩大院落面积,挤沟占道、非法建房的现象也层出不穷,农村宅基地整体呈现出布局散乱、用地浪费、违章强建的特征,不仅导致农村宅基地及其分散,而且农村建房乱占滥用耕地的现象严重。四川作为农业人口大省,而且地形地貌复杂,平原、丘陵、山区兼有,在宅基地总体布局分散的情况下,区域特征也较为明显。平原等较为平缓的地区宅基地布局相对紧凑,院落聚集规模较大;低山丘陵边缘区域,宅基地布局零散,居住点数量多,而且由于人口相对较多,因此宅基地分布密度较高;山区农村宅基地布局存在垂直分异的特征,坡度越高的山地,宅基地集聚规模越小,分布越分散。同时,农民的劳动方式对宅基地空间分布也表现出明显影响。以传统农业为主的区域农民的宅基地与自家承包地紧密联系,住宅分布相对分散;而以劳动低密度农业生产为主的区域,其农村宅基地的分布正由分散居住缓慢向集中居住演进。而且近年来外出务工农民返乡建房的趋势仍有增无减,在选择新建住房的宅基地时一般倾向于交通和区位条件较好的地区建房,选择在老宅基地上新建住房的农户较少。因此,在交通和区位条件较好的地区,具有更好基础设施和公共服务配套的新的聚居点快速扩张,而在村内的旧宅院因长期无人居住形成空心村,到处残垣断壁、污水横流,与新聚居点形成鲜明反差。

二、四川农村宅基地利用矛盾突出

四川省总面积48.5万平方公里,占全国国土总面积的5.1%,居全国第5位。但由于人口多,人均土地面积低于全国平均水平,人多地少的矛盾十分突出。土地利用以林牧业为主,林牧地集中分布于盆周山地和西部高山高原,占总土地面积的69.2%;耕地则集中分布于东部盆地和低山丘陵区,占四川省耕地总量的85%以上;园地集中分布于盆地丘陵和西南山地,占四川省园地的70%以上;交通用地、居民点及工矿用地集中分布在经济较发达的平原区和丘陵区。随着工业化和城镇化的快速发展,四川土地资源供求矛盾日益尖锐,特别是农村宅基地资源总量较大,利用率低,突出地存在着以下需要高度关注的五大问题。

1. 福利性分配导致农村宅基地“只增不减”矛盾突出

由于我国农村一直采用无偿提供、无期限使用的宅基地供给模式,让宅基地成为农村居民的一种社会福利。宅基地的无偿分配必然导致农户对宅基地持“不要白不要”和“多多益善”态度,加上宅基地管控不到位,致使农村宅基地“只增不减”。一是自然增长。随着人口的自然增长和分户,对农村宅基地的需求也随着增加。虽然这种增长属于正常的宅基地需求增长,但对于农村宅基地的增加具有极为重要的推动作用。二是超标建设。在传统观念之下,农村住房不仅有基本的居住功能,同时还具有财富和身份符号的显示功能,为显富而盲目攀比超越实际需要新建住宅的现象比比皆是,由此不合理地放大了宅基地占用需求。三是恶意分户。由于我国宅基地实行“一户一宅”制度,因此一些地区出现现有住房可以满足居住需求而以无偿获取宅基地为直接目的的农户分户现象,尤其是在可能面临土地征占的区域表现尤其突出。因此,农村宅基地总量在农村集体建设用地中占比高,不仅“只增不减”,而且在多重因素的综合作用下快速增长。为了控制宅基地过快增长,一些地方采取停止审批宅基地的方式,这又导致部分农户必需的合理宅基地申请需求得不到满足,在一定程度上激化宅基地的供需矛盾。

2. 普遍的“一户多宅”现象造成土地资源浪费严重

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但是,由于宅基地的福利性供给,加上缺乏规划指导和布局控制,农民建房随意,违章建筑多,尤其是“一户多宅”现象严重,〔4〕导致严重的土地资源浪费。这主要表现为三种形式。一是建新不拆旧。在“一户一宅”制度下,一户只能拥有一处宅基地,但一些农户新建住宅后并未按规定拆除原有旧房,特别是近年来随着经济的发展和农村交通设施的大量建设,改善性的住房建设较多,加上监督执行不力,由此形成了较为普遍的占新不拆旧现象。二是配套建房。农民除住房建设需求外,还因为生产生活需求,占用集体建设用地甚至是耕地修建用于存放农具、养殖牲畜等配套用房,从而形成居住用房宅基地之外的宅基地实际占用。三是房产继承。农村因子女长大成家后分户建房并与父母分开居住现象较为普遍,但在父母去世后,其作为子女继承其房产而一并继承其宅基地,在这样的家庭就会拥有至少两处宅基地,实质上也造成一户多宅现象。以上三种类型的“一户多宅”,以建新不拆旧为主,而且建新不拆旧与配套建设造成的“一户多宅”属于违法性质,相较于普通农户而言,历任村社干部等强势群体在其中占比较高,在一定程度上加大了农村宅基地有效管控的难度。

3. 农村宅基地闲置现象突出

户籍制度的松动和城镇化进程的加速,使大量农村劳动力流入城市,农民非农收入增加导致建房需求旺盛,但是农民长期在外务工,实际住房需求其实并不强烈,结果是农村新建宅基地面积连年增加,空巢闲置的房屋也越来越多。大量调查发现,农村房屋闲置率普遍达到15%~20%,一些偏远村庄的农房闲置率甚至达到30%以上。这主要表现为几种形式。一是季节性闲置。随着农村劳动力进城务工和子女进城就学不断增加,这部分人平时在城镇工作、学习和生活,在农忙或者假期、过年过节日短暂返回农村居住,从而形成宅基地季节性闲置。二是常年闲置。一些农民工常年甚至是多年不回家,而且随着农村转移人口中在城镇购买房屋甚至是将户籍转为城镇户口的不断增加,部分农村宅基地处于长期闲置状态。三是隐性闲置。当前,农村人口空心化现象严重,加上“一户多宅”、超标建设等因素,人少房多,大量农村房屋、宅基地利用效率低,实质上相当部分处于闲置之中。以邛崃市为例,全市目前16.5万户农户拥有宅基地57270亩,其中季节性闲置约5万户,闲置宅基地约17100亩;长期闲置约0.9万户,闲置宅基地约3000亩。季节性闲置和长期闲置宅基地占宅基地总量的比例高达35%。2014年5月,我们在四川省内江市中区、资阳市安岳县和乐山市井研县三个具有代表性的农区进行实地调研中发现,218户受访户中目前有32位被访农户已外迁,农村宅基地和房屋长期处于闲置状态,仅长期闲置率就高达14.7%。

4. 农村宅基地隐形流转市场普遍存在

在经济较发达的农村特别是具有区位优势的城乡结合部,因土地蕴含着巨大的经济利益,催生了宅基地隐性交易市场,不合法的灰色交易较多。宅基地隐形流转不仅有农民的参与,而且更多的是越来越多的村集体参与其中。当前,宅基地隐性交易主要表现为三种形式。一是直接非法出售土地。由于监管不严,在条件较好的区域特别是城郊结合部,一些农户将宅基地甚至是耕地出售给外来人口用于修建住房,以非法方式直接转让宅基地使用权。二是以租代售。由于农村宅基地不能流转给非集体经济组织成员,因而在一些条件较好的农村区域,尤其是已经进行新农村建设的区域,农户往往通过长期出租农房的方式事实上出让宅基地使用权。三是集体交易。除了农民个人参与的农村宅基地隐形流转,村社集体组织也经常以各种方式变相流转农村宅基地,由此导致“小产权”房的广泛存在。农村宅基地隐形流转不仅过程混乱无序,也导致形成一些严重的后续隐患问题。在信息不对称条件下,不仅私下交易过程中土地价值往往被严重低估,而且交易行为得不到法律的保护。

5. 农村宅基地退出机制严重缺失

现行农村宅基地制度是基于集体经济组织成员身份建立起来的,本村村民以其集体经济组织的成员身份,通过申请方式无偿取得和长期使用宅基地。一方面,宅基地取得的无偿性、使用的无限期性以及无留置成本性,使得农民更倾向于尽可能多的占有宅基地,而不是集约高效利用土地。〔5〕另一方面,严格限制农村宅基地流转,这使得许多已经或准备移居城镇的农民不能通过让渡宅基地使用权而将宅基地使用权的财产权益变现,加剧这部分宅基地的长期闲置。以上两大因素的共同作用导致农户缺乏退出宅基地的内在动力,不仅使部分长期在外不需要宅基地的农户的原有住宅及宅基地处于闲置状态,而且导致新的占地仍在继续,由此形成农村宅基地只增不减、城市和农村两头住房占地的情况。宅基地退出机制的缺失,至少造成两个方面的严重缺陷。一方面是造成土地资源浪费。大量闲置宅基地未能得到有效利用和及时复垦,导致可利用耕地减少,而且宅基地退出机制的缺失还导致散乱分布的农村宅基地夹杂于耕地之间,导致耕地“插花”现象严重,难以开展高效的土地综合整理从而形成集中连片经营的格局,对于培养新型农业经营主体发展适度规模经营的现代农业极为不利。另一方面是阻碍新型城镇化发展进程。农村宅基地缺乏有效的退出机制,不仅造成土地浪费,而且也导致农户的财产权利无法实现,减弱了农户进入城镇就业创业的自有资本支撑,从而在一定程度上加大了转移农民市民化的难度,对以人为主的新型城镇化进程构成障碍。

三、农村宅基地自愿有偿退出现实可行

通过宅基地有偿退出提高土地利用效率是深化农村改革的重要内容之一。虽然农村宅基地有偿退出仍然面临着现有法律法规的障碍,但十八大以来的系列改革思路已为宅基地有偿退出明确了基本方向,并提供了政策创新空间。

1. 从需求方面来看,建设用地需求和耕地保持需求快速增加

一方面,我国正处于工业化和城镇化加速发展阶段,建设用地的有限性、城镇建设和产业发展对建设用地需求增加的长期性与农村宅基地现有制度下“只增不减”之间的矛盾将日益尖锐。另一方面,在当前农村耕地不足矛盾日趋加重的情况下,执行最严格的耕地保护制度要求集约利用农村宅基地,其中,对闲置和超标宅基地进行复垦是保证耕地资源数量和质量“双平衡”的重要途径之一。

2. 从供给方面来看,宅基地闲置率攀升和农民退出意愿增强

一方面是宅基地闲置率攀升,潜在利用空间较大。据统计,即使按照10%的闲置率计算,全国两亿亩农村宅基地中至少有近2000万亩处于闲置状态。〔6〕以四川省邛崃市为例,季节性闲置和长期闲置宅基地高达20100亩,占村庄总面积145016.6亩的13.9%。另一方面,部分农民潜在的宅基地退出意愿趋于增强。农村宅基地不仅存在着大量现实的隐形流转市场,而且更多的是潜在的流转市场。调查证实,如果对退出宅基地给予合理补偿,多数宅基地长期闲置的农户均表现出较强的退出意愿。我们在四川省内江市中区、安岳县和井研县的实地调研中发现,218户受访户中有127位被访农户明确表示愿意有偿退出宅基地,占比高达58.3%。

3. 从供需平衡来看,地域差异性和主体差异性决定着有偿退出农户的有限性

未来从事农业生产的人口和在农村居住的人口还将大幅减少,有偿退出宅基地将成为越来越多农户的理性选择。但是,由于未来就业、收入和社会保障预期具有不确定性,加上土地征占补偿预期上升和“回乡养老”等预防性需求的综合影响,农村宅基地自愿退出近期内只会成为部分农户的现实选择。

4. 从探索实践来看,农村宅基地自愿有偿退出已纳入改革试点范围并取得初步成效

自《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》颁布以来,河南省长垣县、浙江省义乌市、云南省大理市等许多试点县(市、区)已将农村宅基地自愿有偿退出纳入试点范围,四川省泸县、郫县以及邛崃市也开展了农村宅基地自愿有偿退出试点。从试点地区的情况来看,不仅进行了农村宅基自愿有偿退出的制度设计,而且取得了实质性突破和成效。此外,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》和《深化农村改革综合性实施方案》也明确提出要积极探索宅基地自愿有偿退出机制。已有的探索实践和制度设计均为推进农村宅基地自愿有偿退出提供了支撑。

综上,从宅基地供给和需求的变化趋势来看,构建农村宅基地自愿有偿退出机制具有必要性,而且从探索实践来看不同区域均有成功案例,构建农村宅基地自愿有偿退出机制具有可行性。但是,从近期来看,选择农村宅基地自愿有偿退出的农户将是有限的,这些有限的农户主要是已在城镇拥有住房的农户、已购买城镇企业职工养老保险的农户和已将土地流转出去的农户三大类型。

四、建立农村宅基地自愿有偿退出机制的政策构想

根据城乡目前及未来的经济社会发展态势,支持和鼓励长期外出或户口迁入城镇并有稳定职业的农民自愿放弃农村闲置宅基地,具有现实可行性和政策创新空间。因此,推进农村宅基地自愿有偿退出不仅具有促进农民增收、盘活土地资源等重大的现实意义,而且具有加速城镇化及城乡要素流动等积极的深远影响。但由于农村宅基地退出利益关系极其复杂,涉及现有法律和政策的重大调整,事关城乡经济社会的基本稳定,因而决不能冒然推进,必须先行试点,探索和完善宅基地退出机制,待取得成熟经验后循序推进。四川省郫县、泸县等试点地区已将农村宅基地自愿有偿退出纳入试点范围正式启动,为了有序推进试点工作并取得预期成效和经验,特提出以下几点政策建议。

1. 优化农村宅基地自愿有偿退出试点纵深推进机制

鉴于宅基地有偿退出目前必须以授权方式获得试点资格,因此目前不宜未经批准大范围推开。建议在《关于第二批农村改革试验区和试验任务的批复》授权试点的四川省成都市、内江市市中区、巴中市巴州区、眉山市彭山区和《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》授权试点的郫县、泸县进行农村宅基地有偿退出封闭试点。当务之急是必须加快细化方案、选准区域、抓紧实施、加强总结,形成农村宅基地自愿有偿退出的纵深推进机制,待形成成熟经验之后再以获取试点授权的方式拓展试点范围并加以推广。一是优化方案。在已有批复试点方案基础上,对试点方案进行细化,将改革“路线图”转化为实施“时间表”和“任务书”,为有序推进农村宅基地自愿有偿退出提供科学指引。二是选好区域。为了避免改革出现“改不动”、“推不走”,获得试点资格的县必须选好试点镇村,确保风险能控制、试点有成效、经验可复制。试点镇村应该具备几个基本条件。首先是产权改革等前期基础工作较为扎实,宅基地产权关系清晰;其次是农村宅基地闲置率较高,农民退地意愿较强;再次具有强有力的农村宅基地管理能力,确保不引发新的矛盾和问题。在基本条件基础上,优先选择拥有土地综合整理项目、利用集体建设用地的产业发展项目或者集体经济实力较强等条件的镇村开展试点工作。三是抓紧实施。针对目前试点工作推进不够理想的实际,根据试点方案抓紧推进相关试点工作,并强化试点督促机制,确保试点主要任务按预定时间节点顺利推进。四是加强总结。一方面,加强对试点中出现的困难和问题进行分析研究,以便及时有效予以解决;另一方面,加强对试点中的好做法和好经验进行总结提炼,以便提高试点成效和积累改革经验。

2. 建立农村宅基地自愿有偿退出机制

农村宅基地自愿有偿退出是一项系统工程,要保证试点取得预期成效和经验,必须建立完善的退出机制。一是以产权明晰为退出基础。通过农村产权确权颁证工作,在锁定集体经济组织成员权和明确退出基本条件的基础上开展自愿有偿退出,对于产权归属有争议的一律不得进行有偿退出。二是以必要条件为退出门槛。为了防止农户退出宅基地之后失去安生立命之所而影响社会稳定,在确权颁证和自愿申请的基础上,既可以采取提供所有家庭成员签署的已有房屋证明或新购房屋合同作为退出要件的硬性规定,也可以采取基本条件、优先条件和特殊情况相结合的柔性条件,建议以“三有”为基本条件,即有非农稳定就业、有固定收入来源、有基本养老保险;对“三具备”的农户优先考虑,即具备非农收入为家庭总收入主要来源、农村房屋长期闲置、在城镇拥有自购住房;对于无劳动力且难以通过自我劳动获得维持生计收入来源的农户作为特殊群体允许退回宅基地使用权,并为其提供保障性住房。三是以所在集体经济组织为接收主体。由于农村宅基地归集体所有,因此,农户退出宅基地的唯一合法接收主体是给予其宅基地使用权的所在农村集体经济组织。四是以科学程序为实施支撑。农村宅基地自愿有偿退出至少需要这样几个程序:农户自愿申请并提供相关佐证材料;集体经济组织进行资格审查;固定拟退宅基地面积及四至界限;公示,接受群众的监督;签署宅基地使用权自愿有偿退回协议,并报县级国土部门备案;按照协议对宅基地及地上附着物进行处置;按照协议兑现补偿。

3. 构建农村宅基地自愿有偿退出补偿机制

在合理确定补偿标准基础上,采用多元化的方式筹集宅基地退出补偿资金。整合土地整理等项目资金或由县级政府设立农村宅基地自愿有偿退出资金,为试点镇村自愿有偿退出宅基地垫资进行补偿、退出宅基地整理利用后归还的方式循环利用,同时鼓励金融机构和社会资本参与,探索农民宅基地自愿有偿退出的市场化运作机制。对于宅基地补偿可根据实际情况选择多种补偿方式。第一种是现金补偿,可以一次性支付补偿现金,也可以采用年金化方式长期支付以减轻短期资金压力;第二种方式是利用宅基地使用权置换集中修建的厂房、住房等固定资产,促进宅基地资产化;第三种方式是宅基地换社保,提高农民的社会保障水平。可根据实际情况提供以上部分或全部方式供退地农户选择,抑或是与进城购房补助、购买城镇职工基本养老保险补贴等形成多种方式的组合方案。

4. 探索农村宅基地退地多元利用机制

在宅基地有偿退出的基础上通过多种形式加强对退出宅基地的利用,确保资源有效配置和充分利用。一是改造利用。对于退出宅基地上可以居住的房屋,可由政府收购后以廉租房形式或定期免费方式安置无房户、危房户、地质灾害搬迁户等农村住房困难群体。二是复垦为耕地或轮作休耕。对于难以就地利用或者是难以整理为集体建设用地进行开发利用的,原则上进行复垦,对宅基地复垦形成的耕地,其使用权归集体或确权给原宅基地使用权人;也可以探索与轮作休耕制度相结合,通过一定期限的休耕增强地力,缓解耕地资源面临的过度利用压力。三是整理利用。对于退出宅基地有条件整理利用的,根据实际情况开展必要的土地整理转化为农村集体建设用地,经批准可作为村内规划的公共设施、公益事业和集体经济发展用地,也可重新安排给经批准的本集体经济组织内符合宅基地申请条件的农村居民使用。同时,也可以由村集体通过创新集体自营模式或者通过流转、合作经营等多种经营模式进行开发利用。利用退出宅基地所得收益优先用于弥补收回宅基地使用权所支付的补偿成本。

5. 建立全面深化农村改革协同推进机制

在全面深化农村改革的大背景下,要提高农村宅基地有偿退出改革的成功率,必须建立全面深化农村体制改革的协同推进机制。一是建立城乡一体的户籍制度。建立户口在居住地登记、随居民流动自由迁徙的统一户籍制度,对于退出农村宅基地的农户,凭借合法固定住所证明进行户口登记,在教育、医疗卫生等方面享有户籍所在地居民同等权益。二是综合推进农村产权制度改革。在宅基地自愿有偿退出试点区域优先开展土地承包经营权、林权退出等改革试点,尤其是要先期启动或同步推进集体资产股份量化改革,促进产权明晰化、资源资产化,为有效推进宅基地自愿有偿退出提供支撑。同时,加强对新型农业经营主体开展适度规模经营的培育和扶持力度,引导农民自愿将土地承包经营权、林权、集体资产股份等通过租赁、入股、转让以及合作经营等多种形式实现产权价值,解决宅基地退出之后的资源、产权经营之忧。三是加强集体建设用地入市改革。允许试点地区以乡镇为单位收集农民自愿有偿退出宅基地意愿,集中打捆申报开展土地综合整理,对项目复垦验收后新增建设用地指标可在本乡镇或县域范围内交易并使用,通过市场化运作机制引导资源实现优化配置和有效利用。四是完善社会保障体系。构建自愿退地补偿与社会保障功能联动的机制,在优先实施具有较强自我保障能力农户自愿退地机制的基础上,尽快建立城乡一体的社会保障体制,并引导退地农户强化“个人保障”能力。

6. 强化农村宅基地有偿退出潜在风险防范机制

虽然农村宅基地的自愿有偿退出为部分农户提供了新的发展空间,也有利于提高农村土地的利用效率和推动转移农民的市民化,但由于牵涉到利益的重新分配,加上存在多种复杂因素制约,从而导致农村宅基地有偿退出的改革进程可能产生一系列潜在风险,其中尤其需要注意并防范三大风险:一是因补偿资金不足导致宅基地自愿有偿退出缺乏资金保障的风险;二是因外部要素进入冲击原有乡村治理机制诱发或者加剧乡村矛盾的风险;三是因乡村强势力量强制干预导致部分弱势农户“被退出”而利益难以有效保障的风险。以上风险必须在改革试点中高度重视,准确预判,前瞻性地制定防范风险的对策措施,确保农村宅基地自愿有偿退出的改革探索能够平稳推进并达到预期目标。

摘要：土地资源供求矛盾日益尖锐,特别是农村宅基地资源总量较大,利用率低。一方面是建设用地需求和耕地保持需求快速增加,另一方面是宅基地闲置率攀升和农民退出意愿增强,因此,构建宅基地自愿有偿退出机制势在必行,但地域差异性和主体差异性决定着有偿退出农户的有限性。农村宅基地自愿有偿退出是一项复杂的系统工程,需要在构建农村宅基地自愿有偿退出及补偿机制的基础上,形成退地多元利用机制、农村改革协同推进机制等配套机制,并构建潜在风险防范机制。

关键词：宅基地,自愿有偿,退出机制

参考文献

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农村宅基地政策篇3

【关键词】农村经济宅基地使用管理原因分析

随着社会主义市场经济的发展，各方面对土地的需求都在增加，土地管理面临着严峻的形势。认真贯彻《中华人民共和国土地管理法》第三条：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”是每个公民应尽的义务。为了加强对农村宅基地的管理，促进农村经济健康发展，以利于社会主义新农村建设，就必须正确引导农民节约合理使用土地兴建住宅，严格控制占用耕地，深入开展人多地少、节约用地的国情教育。所以建立健全宅基地管理保护制度，具有重要意义。对此，农村基层领导干部一定要有历史责任感。

1. 改革开放以来，农村经济有了很大发展，农民在收入增加，生活水平提高之后，出现了兴建住房热，造成宅基地不断扩大，致使大量的耕地被占。据统计2005年至2008年的四年间，全国农村建房占用耕地415万亩，占同期全国各项建设占用耕地数量的三分之一。部分地区，农民更新住房和年限越来越短，面积越来越大，标准越来越高。少数干部以权谋私，违法占地建私房，群众意见很大。不少地方经常发生宅基地纠纷，这些都是农村中不少干部和群众，在思想上存在着集体土地可以自由支配的错误观念。①随着城市建设的不断发展和户籍制度改革，举家进城居住、务工或经商的农民日渐增多，而落户于城镇或在城里建房居住，出售农村宅基地。②农村宅基地使用中不搞规划，不履行审批手续，有些领导干部我行我素，今天这样搞，明天那样搞，随意占用，毁坏耕地，村干部重大问题未经村民大会讨论通过。村干部利欲熏心，交钱就划，建房后再补办手续。出现了农民不经批准，占耕地建房，超标准或占多处宅基地的现象也相当普遍。“一個儿子三间屋，盖新房要娶媳妇”，有几个儿子就占几处宅基地。许多农民弃旧房建新房，造成农村内闲置旧房和空闲地不断增加。“一道巷一半空，烂门上锁”，“土墙土房，椽断瓦破，院落杂草丛生。”村庄占地不断向四周扩大，且量大面积广。既浪费了土地，又影响了田间耕作，这些现象加快了耕地减少的速度，加剧了土地资源的破坏和浪费。对村容村貌，综合治理也带来了困难。

2. 强化土地管理的大气候还未真正形成。近几年来，尽管国家颁布了不少土地管理法规，但学法用法还未形成风气。有些领导干部对加强土地管理，严格控制非农业建设用地的重要性、紧迫性认识不足，管好用好宅基地措施不力。一些土地管理人员多为兼职，管理水平和专业技术不能适应土地管理工作的需要，常常兼而不管。因而在维护土地所有制，调整土地关系，保护土地资源，制止乱批滥用土地，合理组织土地利用和贯彻土地法规等方面存在许多问题。造成村干部个人不按照法律规定履行用地审批手续，乱圈乱占的行为时有发生，特别是有些领导只管捞钱，不管种田，只管当前，不顾长远，以权代法，以言代法，越权批地，甚至违法占地建私房的现象不能得到有效制止。同时，广大群众对人地矛盾的严峻形势也没有引起足够的重视。对土地资源还缺乏正确认识。很多农民在土地国情观念上仍存在着“地大物博，取之不尽，用之不竭”，宅基地“私有”等旧观念，没有树立新的土地国情观念、国策观念，缺乏人均耕地贫乏的忧患意识，加之法制观念淡薄，不学法，不懂法，以致乱用耕地，浪费耕地，抢占多占宅基地在农村普遍存在。目前流传的“农村工作两台戏，计划生育宅基地”这句话就说明了节约土地保护耕地尚未形成气候，依法管好用好土地的任务仍很艰巨。

3. 土地管理执法难、查处难、处理亦难。土地管理法规是为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地而制定的。它是土地管理方面的权威性文件，与其他法律一样是有强制性的。但是至今仍有一些领导干部置土地管理法规于不顾，在执法中有很大的随意性，甚至有法不依、执法不严、违法不究，个别的还干扰执法，突出表现在一些地方越权批地屡禁不止，而且形式和手段多样化，有的政府领导默许或口头同意越权批地，使非法行为合法化。特别值得注意的是，一些领导对所属下级越权批地问题，有的不闻不问，有的查处不力，有的甚至袒护。目前土地管理执法难还反映在土地管理执法手段太弱，执法水平不高，因而对违法占地等行为不能及时处理，处理罚款常常是罚而不纠。制止违法占地当事人不听，解决土地纠纷，有理的天天告，无理的叫不来，找不到。特别在制止和查处违法占地过程中，知情人，违法人常常不提供情况和材料，有的到处托人说情想不了了之。少数违法人甚至围攻、辱骂、欧打土地管理人员。尤其是查处涉及到少数领导干部的宅基地案件更是难上加难。这些问题给土地管理带来了很大困难，不仅直接影响了查处违法占地的质量、数量与速度，而且还诱发了其它土地违法案件的发生。

《土地管理法》第十条指出：“已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理”。但在农村宅基地、房屋买卖中，甲组的买丙组的或乙组的卖丁组宅基地及房屋，这就牵涉到影响村民小组经营管理。在变买卖宅基地、房屋上没有法律依据，有的仅只有土管部门的“登记表”，无单位负责人签名或盖章。事实依据空缺：①没有编号；②没有批准用地机关(批准文号)；③没有土地权属来源（批文号）；④没有经办人，没有审核人；⑤没有村民小组意见。在司法实践中土地使用登记申请表，不是权属证书，不能证明土地使用权属，不具有法律效力，不能做为定案的依据，故农村的宅基地及房屋不能随便买卖。虽然在农村宅基地使用权上甲乙立有买卖字据（契约）“且早已履行了各自的义务”，双方没有任何纠纷，但必须在农村宅基地使用权合法下，依照《土地管理法》第十二条：“依法改变土地权属和用途的应当办理土地变更登记手续”。第十五条第二款：“农民集体所有土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。”农村宅基地使用，我国法律对此交易没有严格的登记过户要求，只对城市商品房和城市私房作了要求严格登记和过户规定。就房屋买卖，长期以来，有一种误解，按照民法理论中就房屋买卖这样讲的“房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同，这是所说的房屋买卖，是指完全意义上的商品房买卖”。所谓商品房，一般包括由开发商综合开发建成后出售的住宅，商业用房以及其它投入市场买卖的建筑物和城市私有房屋。前者是农村宅基地使用权或者农村宅院，属集体土地，后者是全民所有制土地。《土地管理法》第六十二条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”但常常是差地买了要好地，并美其名日：在买卖中是宅基地上的附着物（房屋），不是地皮。那使用权作如何解释，确值得深思。没有合法的宅基地使用权证，权属不清，凯觎非分，所涉土地使用权尚存争议的事实，影响村民生产经营管理，也容易激起村民上访，带来不稳定因素。

综上所述，全面贯彻落实农村土地管理使用制度，特别是管好用好农村宅基地失控问题刻不容缓，广大农村基层干部对此一定要十分重视，全力抓好，以促进社会主义新农村和和谐社会的建设。

农村宅基地政策篇4

结论与建议要点

—北京农村宅基地权属确认政策研究成果汇报

北京市农村宅基地权属确认政策研究，是市国土资源局委托市农村经济研究中心组织课题组完成的一项课题。从2007年4月开始，历时一年九个月，取得四项成果。

1、进行访问调查和抽样调查（58个村、1.2万户，均超过总体的1%），形成了《北京市农村宅基地使用现状调查报告》。

2、对国家和北京市有关农村宅基地法规政策从历史沿革和专题两方面进行整理，并收集本市区县具体规定和外省市管理法规，编印了《农村宅基地法规政策摘编》一书。

3、完成了《北京市农村宅基地权属确认政策研究报告》。

4、形成《关于北京市农村宅基地使用权登记发证有关政策的若干意见(代拟稿）》。

现将此次宅基地现状调查和政策研究得出的结论和建议要点汇报如下。

一、农村宅基地制度的演变与评价

1、现行农村宅基地制度框架起源于农村高级社时期，形成于计划经济时代；农村改革后管理机制强化，经济转轨中农宅流转政策逐步收紧，当今面临深层次的新问题。

2、现行农村宅基地制度的要点是：一宅两制，房地分离；无偿使用，长期不变；政府管制，不准流通【1】；强调福利，漠视产权【2】。

3、现行农村宅基地制度的评析。

（1）现行宅基地制度使农民获得了基本公平的住宅用地保障，实现了农村居者有其屋；严格的审批程序，避免了农地的乱占滥用，节约了土地；使宅基地管理大体有序有效，有利于农村稳定。

（2）现行宅基地制度虽然在计划体制时代维护了公有制和集体经济，在社会转型时期却导致了一系列新问题新矛盾的发生，例如，乱占滥用几度大量发生，闲臵房在积累，宅基地难以收回，农宅流转难以实现，致使资源资产浪费，等等。

（3）现行农村宅基地制度具有集体成员的福利性质，奠定了农村住房保障的基础。但却没有反应出宅基地的商品价值和财产性质，也成为当今农村宅基地使用问题的症结。

（4）现行宅基地法规政策发育不成熟，一是法规自身存有缺陷，许多规定难以执行，二是法规政策调整过于滞后，不能适应环境的变化和地区的差别。

（5）农村宅基地管理权高度集中于政府，宅基地集体所有者的权益被边缘化，基层的积极性难以发挥，致使问题成堆，久拖不决。

二、北京郊区农村宅基地利用人群变化与功能改变

1、郊区农村宅基地总面积没有大增加，违章数量有限，【1】政府管制，包括宅基地的用途管制，宅基地计划指标和申报审批权、农房流转权等。1963年在《中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》中规定：“社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主。”1998以前，法律法规允许某些城镇居民经过批准可以无偿或有偿取得农村宅基地盖房。1999年5月国务院办公厅39号文则规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅”。不仅宅基地流转，连农民房屋买卖的权利也受到严格限制。【2】《物权法》虽然把宅基地列入用益物权，但只赋予农户占有和使用两项权利，把一般用益物权具有的收益权抹掉了，在《物权法释义》中只强调宅基地是福利保障，不讲财产权。（见《物权法》117、152条；人大法工委《物权法释义》第336-337页）管理有序有效。

自从1962年宣布农村宅基地归集体所有，至今已经46年。改革以前农民温饱没有解决，农村新盖房数量少，村庄扩展不明显；上世纪80年代，郊区农村出现建房热。农村居民点用地1981年土地概查为 116.72万亩； 1992年土地详查为127.74万亩，2001年二次土地详查为133.43万亩，20年农村居民点占地增加16.71万亩，增长14.32%，年均递增0.67 %。由于城市扩张使一批村庄消失，2007年农村居民点用地比2001年还减少了1.39万亩。

上述数据表明，北京郊区贯彻执行国家宅基地法规政策是认真的，管理是有效的，宅基地管理没有失控。农村居民点占地稍有扩大，但不是造成耕地减少的主要原因。农村宅基地管理保持有序有效局面。违章建房占用宅基地并不是当今郊区宅基地管理的突出矛盾。

2、郊区村庄已经成为本地农民、城乡居民和外来人口共同利用的居民点，居住人口大量增加，村庄占地节约潜力有限。

京郊农村人口结构发生重大变化，已成为农民与居民、原住民与外来人口集聚地，村民就业多样化的社区。据北京市第二次农业普查，2006年末，居住在行政村地域内（村庄）的人口中本市农业户籍人口占52 %，本市非农业户籍人口占16.6 %，外来人口占31.4 %。近郊区村庄的外来人口已超过本地人。边远的集镇和旅游地也有不少的城市居民和外来农民工。

1990年京郊农业户籍人口达到392.0万人，为高峰值，此后不断下降，2006年降至292万，16年减少100万人。减少２５%。同时,2006年农村本市户籍的从业人员中，有50.8万人离家到乡镇外就业，占26.5 %；本市农业户籍人口已有31.8万到城镇居住，占农业户籍人口的10.9 %。

但是村庄常住人口没有减少，反而不断增加，2006年末，居住在行政村地域内（村落）的常住户为143.6万户、501.6万人。比1996年第一次农业普查多出121.8万人，增幅32.1%。

另有调查数据显示，在北京居住半年以上的流动人口从1997年的146.3万增长到2006年的383.4万，九年间增加了237万。在北京居住5年以上的流动人口从1997年的16.4%上升到2005年的33.9%。纯外来人口家庭户97.6万户，接近北京市家庭总户数的五分之一。在北京流动人口中存在三分之一以上的‛不流动‛人口，已经成为事实上的‚新移民‛。

京郊农村村庄的人口结构及总量的变化，是对传统观念的颠覆。从中可得到这样的启示：其一，农村宅基地不再为农民专用，使用人已趋向多元化，‚农村宅基地使用人‛应予以新的概念；其

二、城市化不意味着乡村的消失，在一定的时期，还表现乡村人口的增长。因此，按乡村人口将大量减少为指导思想编制的农村土地利用规划计划，应该予以调整修正。

《北京城市总体规划（2004～2020）》安排，规划期内城镇建设用地增加500平方公里；与此相对应，要求村镇建设用地则由８４２平方公里减至３００平方公里，减少５４２平方公里、节省64.4%。这样的安排根据不足，恐怕难以实现。【1】

3、世界城市和绿色北京的定位，使郊区农业农村的生态服务价值日益重要，农家院与山川大地空气人文等资源结合在一起，成为城里人向往的好去处

市统计部门与有关单位研究提出了农业生态服务价值的计算方案。初步测算，2006年北京市农业生态服务价值为5813.96亿元。其中，一是来自农林牧渔业生产的经济价值269.97亿元，二是将农业特有的生态优势向二、三产业延伸所产生的农业生态经济服务价值为42.92亿元，三是农业范畴中的自然资源为人类的生存和生活环境带来涵养水源、保育土壤、固碳制氧、净化环境、生物多样性等功能，按一定系数贴现后的农业生态环境服务价值为5501.07亿元。生态服务总价值已经和京郊地区生产总值（2006年为5935.4亿元）不相上下。这个计算,使人们对郊区农业农村（包括农宅）的功能地位刮目相看。

2006年末，全市实际经营的农业观光园1230个，从事民俗旅游的村630个，民俗旅游接待户8726户，观光园和民俗旅游从业人员7.11万人；接待人数达到2193.13万人次，总收入14.15亿元。城里人看重【1】规划编制者做出这样的安排，依据的是两个判断；一是“农村居民点比较分散，宅基地超标严重，大部分为平房，土地集约利用程度低。2003年，北京村民委员会3975个，北京农业人口为318万人，人均建设用地面积约为265平方米，远远高于国家标准150平方米的高限。”二是预计农民减少，2020年农民200万人，按人均150平方米计算，农村只需300平方公里就够了。实际情况是，农村并非只是农民居住。2006年行政村地域内常住人口501.6万人，以此计算，人均建设用地只有168平方米，并没有严重超标。村庄占地有节约的潜力，主要是平原地区，而那里居住的并非只是本地农民，必须考虑大量外来人口居住用地的因素。

的就是乡村和农户体现的生态环境与人文价值。

4、市场化、城市化和生态化，引起农村宅院功能的变化，生产资料的功能、环境功能和财产性功能突出出来，需要承认和保护。

主要表现为四个方面：

一是房屋出租。近郊最突出，成为农民财产性收入的主要来源。2007年郊区农民人均租金收入487元，其中近郊1439元，朝阳区达2228元，占人均纯收入13284元的16.8 %。同时为大量外来人口解决了居住问题，为企事业减低了人工成本，为社会营造了基本有序和谐的环境，实现多方共赢。不能以‚瓦片经济‛加以蔑视。

二是经营‚农家乐‛，发展观光休闲农业。市场很大，收入可观。三是住宅出卖。上世纪80--90年代城镇居民在农村卖房或申请宅基地建房逐渐增多，并为法律法规所允许。1999年国务院办公厅的一个通知才予以制止。据农业普查，2006年行政村常住人口中有户籍为村外市内（含村外乡内、乡外县内、县外市内）的人口31.7万人；外来人口157.5万人。合计189.2万人，占村庄常住人口的37.7%。他们在村内租房或买房常住。其中在农村购买农宅的至少有几万户，几十万人。

四是在拆迁时获取高额补偿。市政府2003年124号令确认了农宅拆迁补偿包括宅基地区位补偿价和房屋重臵成新价，等于承认了宅基地使用权是农民的财产权，有权获得级差收益。

目前，随着土地价格攀升和补偿标准提高，农宅价格上涨，农民对宅基地的重视已经到了‚寸土必争‛的程度。在城乡结合部的农院几乎全都建成房屋，用来出租，并等待拆迁获得尽多的补偿。一些农民卖房多年又反悔，以农房不能卖给城里人的政策为由要求法院宣布‚合同无效‛，也是受拆迁补偿利益吸引诱发的。农村存有闲臵农宅不愿轻易处理，主要成因也是房主看重宅院的财产性质，储备积蓄以追求更大经济利益。

5、郊区农村宅基地利用的未来演变趋势

生产方式决定生活方式、居住方式。宅基地与住房要为人类的生存繁衍与经济社会发展服务。在可预见的未来，郊区农村的演变，大体有三种类型，城镇化地区，农村将变成城市，大部分农民将上楼，过城市生活；乡村化地区，以二三产业为主，保留一些农业，变成城乡居民、本地与外来人口混居的社会；生态化地区，基本保留农村的风貌，不断提高生态服务价值和城市后花园的功能【2】。

不论哪类地区，宅基地使用权的财产功能都将保持，居住功能和生产资料功能会有差别。

现行宅基地制度必须顺应时代，进行改革与创新，以适应我国特色社会主义制度与市场经济体制和城乡一体化新格局。其演变将趋同城市住宅，建立农村住宅保障制度，同时继续在一般农村和生态发展区注意保留农村的居住方式和文化特色。

三、几个突出的政策处臵问题

【】• 2张强：《郊区化与非农化进程中村庄演变趋势及对策》，载《北京城乡发展报告（2007～2008）》

1、面积超标和一户多宅成因复杂，需要实事求是对待。据抽样调查，农村宅基地实际面积超过4分地的，占现有宅院的39.37%。而形成原因复杂，一是合作化前的祖产老院，当时不存在‚宅基地标准‛。二是社队批准同意形成，利用的是非耕地，或避免土地切割零碎,提倡发展民俗旅游形成接待大院，等等。三是房主长期劳动投入，通过劈山填坑拓展宅基地，多发生山区零散村落。四是违章占地，包括少批多占、挤街占道等，多是个别发生。由此来看，绝大多数面积超标事由，是客观造成的，宅基地使用者在超标形成中处于被动地位，不应承担超标责任。

法律规定‚一户一宅‛，实际上农村存在‚一户多宅‛，并在发展。据我们的抽样调查,‛一户多宅‛占7.53%。据农业普查数据，2006年末拥有2处住宅的11.81万户，占8.22%；拥有3处以上住宅的0.78万户，占0.55%。一户多宅的成因，一是接受继承和赠与必然发生；二是购买农宅或建新不拆旧、为子女预先建造而没用等。在确权时即使不确定其使用权，也难以依法收回。‚一户多宅‛既有在一地多宅，也有异地多宅，前者容易查清定性，后者不易查清定性，而且难以确权。由此看出，‚一户多宅‛的出现和积累，是农村人口消长和人口结构演变的必然，是叠加宅基地政策的缺陷造成的。

据此，对现有农宅确权登记工作，在宅基地面积上不宜用一个面积标准论是非；不能以适用于新申请划拨宅基地的‚一户一宅‛的硬约束，否认多数现存‚一户多宅‛的合法性、合理性。在对待面积超标和一户多宅问题上，应以稳定民心、和谐社会为大局，适当放宽政策，尊重历史，维持并认定现状宅基地面积的合法性，确认合情合理形成的‚一户多宅‛的宅基地使用权；对个别的少数的违法占用的宅基地可暂缓接受登记，等待处臵。确认超标占用宅基地和‚一户多宅‛，确实有失公平，可在今后宅基地制度改革中解决。

2、转非转居农民数量大，其宅院处理政策性很强。

计划经济时期，农民只有在国家招工转干时才能户籍农转非，发生数量有限，没有与农村宅基地使用形成矛盾。改革开放后，城乡人口流动放开，农转非条件放宽，农转非人员骤然增多。其后果也不再都是时来运转步步登高，转非不转工者有之，转居失业者有之，转非仍在农村居住者有之，还不同程度地依赖原有农宅。

农户变成居民户，大多进城定居，但多数保留原地的农宅。农转非后的农宅不再居住，继续保留宅基地，与农村宅基地用于村民（社员、农民）的原意相抵触。对此，北京市政府1989年《39号令》规定：‚由农业户口转为非农业户口以后另有住房的，其原有宅基地由集体经济组织收回。宅基地上的房屋和其他附着物应由原房屋所有人自行拆除；也可以经乡政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民。‛有的区县政府还作出了‚一年之后必须自行拆除房屋‛的强制性规定。但是。由于规定脱离现实，无法实施。原来处臵规定不了了之。

据推算，至今，北京农村农转非累计人数100多万人。农村宅基地使用登记确权工作必须正视这种状况，并作出相应政策规定。历史实践证明，采取‚收回‛一刀切的政策行不通。其实，农转非使用农村宅基地之所以能成问题，根源在于宅基地制度的缺陷，症结是‚房‛‚地‛政策分离和宅基地无偿使用，也只能通过制度创新来解决。以宅基地使用登记发证而言，如同对待面积超标，可以对农转非宅基地先确认其使用权，在制度改革中再解决农转非居民与农民使用宅基地的区别性政策。

3、城镇居民和非本村农民购买农宅的处臵问题，需要慎重研究。（1）农宅买卖是发展趋势，情况多样。

农村改革初期以前，农宅买卖是个别的，多在村民‚内部‛发生。由于社会发展，居民购买农宅逐渐增多。现状调查显示，农宅买卖约占农户的４%左右，买卖情况多样，多数为私下交易。城镇居民和非本村（特别是外省市）农民购买农宅触及了政策红线，是宅基地确权必须慎重对待的问题。

（2）居民和外来农民购买农宅是社会发展的必然，正面社会效应明显。

农民买房的原因多是对空余住宅的处臵，是主动地将固定财产变现的经济行为，并非迫于贫困危难变卖家产。绝大多数也是另有住宅才肯出卖原住宅，房价一般也高于本地农民之间的交易。

在京郊购买农宅的城镇居民绝大多数是中低收入人群，外来农民也是在京打工就业者，为居住、工作而买，图的是环境和低价，调查中未曾发现一个富翁大款房地产商为经营房地产购买零散的农宅。

居民购买农宅产生了积极的社会经济效应；个别的毁约纠纷官司也是政策缺陷导致的，司法处臵不当纵容的。因此，禁止居民购买农宅令，受到城乡群众和基层干部的质疑，卖房毁约案件的不当判决造成恶劣后果，引起国内外的广泛关注。

城市居民和外地农民购买农宅，确实存在无偿使用集体成员共有宅基地的不公平问题，这只能通过宅基地制度改革来解决（可规定非本集体成员买农宅，宅基地使用有偿、有期限），不能因噎废食一刀切。

（3）对居民和外来农民购买的农宅，宅基地确权应区别对待。一是，按照‚法不溯及既往‛的原则，应以禁止居民购买农宅政策颁布为时限，之前的不应视为‚违规‛，并应纳入登记发证范围之内。

二是，对于非本集体成员与本村集体成员的房屋买卖行为，只要属于双方真实意思所为，宅院用于自住自用，其交易行为应予维护。

三是，考虑到《物权法》有关宅基地取得、行使和转让的规定，是基于‚从全国范围看，放开宅基地使用权的转让‛‚条件尚不成熟‛，为了维护现行法律和政策，并为今后修改有关法律，调整有关政策‚留有余地‛做出的，建议北京地区法院对于农民卖房反悔、要求宣布‚合同无效‛的诉求，‚暂不受理‛。以利维护买卖双方正当权益，保护诚实守信的交易规则，保障社会的和谐稳定，四、农村宅基地制度改革的大思路与有偿使用实验

1、农村宅基地制度改革创新的必要性

目前，农村宅基地使用与管理中积累了大量的涉及深层次的矛盾和问题，依据现行法规政策难以解决。矛盾、问题的根源，在于计划经济体制下形成的制度和政策没有随着社会主义市场经济和城乡一体化的发展加以改革反而予以强化。在北京郊区，由于市场化、工业化、城市化和生态化的推动，农村居民点成为农民与居民、本地人与外地人共同利用的社区，农宅的生产资料、环境和财产功能日趋突出，而宅基地政策法规和管理依然故我，与实际严重背离，因而导致矛盾重重，官司激增。必须率先改革，寻找新的出路。如果久拖不决，可能使问题积累、矛盾激化，贻误社会发展。

2、宅基地制度改革创新的思路

继续保持宅基地集体所有、农户长期使用的性质，同时引入市场机制，实行有偿使用，促进农宅流转。改革创新应遵循这样的原则：

（1）正视国情，维护土地公有制；

（2）保障农村村民居住并有利于居住质量的不断提升；（3）引入市场机制，体现土地及房屋的商品价值，增加‚房‛‚地‛内在联系，有利房产有序流转，促进城市化和城乡一体化；

（4）维护土地所有者的权益，增加土地的经济收益，使广大农民收益；

（5）有利于我国形成一元化的城乡住宅制度；

（6）具有可行性，便于操作，有利于行政管理职能转变。

3、宅基地制度改革创新的突破口——实行宅基地有偿使用。宅基地无偿划拨和使用是现行制度问题的症结，改革就应对症下药，从实行有偿使用入手。一旦宅基地实行有偿使用，大部分问题将迎刃而解。——宅基地使用将开放，消除了向使用多元化转变的障碍，人们就不用为界定使用人和条件再绞心费脑；

——有偿使用体现了宅基地的商品价值，使用有价将成为人们使用宅基地酌量的重要经济因素，消除‚不用白不用‛‚不占白不占‛的心态，能有效地遏制多占乱占宅基地、大量农宅闲臵的现象，有利于土地的合理利用。同时，实现土地收益，有利于增强集体经济实力和增加农民收入；

——密切‚房‛‚地‛联系，可为实现‚‘地’随‘房’走‛奠定基础，从而促进房产健康流转；

——实行有偿使用可提高集体管理宅基地的积极性，减少行政管理的负担，有利于管理体系的职能转变。推行宅基地有偿使用的原则和政策的要点：

（1）维护宅基地集体所有，保持宅基地用于居住的基本属性；（2）保持农村宅基地使用的福利性质和公平原则，农民（集体经济组织成员）无偿使用宅基地；

（3）宅基地使用费标准要符合地价原则，但要适应农村经济水平，起步要低（远低于地价），缓慢提高，始终使绝大多数使用人能够承受；

（4）政府规定使用费原则和标准，使用费标准应既有区域差异，又要体现使用人的户籍身份、土地质量、使用性质、房屋取得方式、人口户型等差别，区别对待；

（5）宅基地土地所有者是使用费的所有者、管理者，宅基地使用费实行专用，用于村庄建设和对农民（集体经济组织成员）无偿使用的补贴；

（6）实行宅基地有偿使用后，农宅房产可以继承、赠予、租赁买卖，按‚地随房走‛的原则予以变更登记，同时变更使用费标准。

五、宅基地使用权登记发证与政策的逐步调整

依据北京市农村宅基地使用与管理的现状和社会经济水平，以及国家政治经济环境，课题组就推行农村宅基地使用权属确认工作提出三个可行的方案，一是暂缓启动，积极准备；二是按照决策者的决定，适度放宽现行政策规定，实现登记发证，稳定民心，也能把握更确切翔实的现状，为制度改革提供依据；三是积极改革，先行实验，创新制度基本形成后，全面展开。并认为第三方案适应国家大环境，比较积极主动，可节省社会成本。

国土资源部于2008年7月14日下发《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，要求‚力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作‛。无疑，按照文件要求，北京市也要启动此项工作，并按《通知》提出的政策规定行事。《通知》提出的政策规定难以涵盖现实中的种种复杂情况，故就研拟北京市农村宅基地使用权登记发证政策规定提出几点建议。

1、确立尊重历史、面对现实、实事求是的原则，依据现行政策，适度放宽；

2、采取登记发证与制度改革分离，与越线处臵分离，以实现登记发证为主要目标，轻易不改变宅基地使用现状，确保社会稳定，将矛盾与问题臵于改革中解决。

3、面对宅基使用已多元化的现实，明确登记发证的范围是村内现有的合法建造或取得的宅院（含居住兼经营的农宅），不包括以生产经营名义审批的生产厂房用地；申请宅基地使用权登记发证的主体为合法取得农村住宅的所有者。农民户籍转为居民户口，对原籍农宅存续的农宅仍保留其宅基地使用权。

4、《通知》对宅基地面积规定有了重大突破，淡化了‚面积标准‛，无疑是一大进步。对三条面积规定应作必要的补遗修正。

5、‚一户一宅‛的政策适于新申批宅基地，不适于对现有宅基地登记确权。现有‚一户多宅‛形成原因是多样的，多是合法合情的，应予以登记发证。因此登记发证政策规定要有明晰的是非界限，明列不予登记的类型。

6、对城市居民购臵的农宅的登记发证应慎重，在禁令颁布前购买，又用于居住（或兼工作）的农宅应视为合法，予以登记发证。

7、严格审查农村新发生的现代豪宅大院的宅基地取得来源，集大家庭成员原来使用的宅基地建造的，应确认为多人共有共用，不能只列入具有农业户口的一人之下。

8、长期出租的农宅，申请登记时必须出具有效的租赁合同文书，以避免以租代买产生的纠纷。

9、集体开发的‚小产权房‛、农村集体住宅楼列入暂缓登记之内；

10、房主持有的种种宅基地证件，是登记的重要依据，但应依现状和新测量的数据重新登记。

农村宅基地的所有权属于农村集体篇5

乙方应当在签订合同后（）天之内支付甲方费用（）元。

甲方将位于（）号的（）平米的土地使用权和房子转让给乙方。如果以后政策等有什么变动乙方需要甲方协助配合的，甲方应协助配合乙方。

转让后甲方享有（）号（）平米土地的完全使用权、完全收益权和法律法规规定的其他权利。转让后甲方享有（）号房子的完全使用权、完全收益权和法律法规规定的其他权利。

本协议受国家相关法律法规保护，任何单位或者个人不得侵害甲方权益。

农村宅基地纠纷篇6

对宅基地使用权纠纷应按下列原则妥善处理：

原则1：依法保护国家、集体的宅基地所有权。

我国土地分别属于国家和集体所有。

根据《土地管理法》的规定，土地改革前的旧契约不能作为土地权属的依据。

处理宅基地(土地)纠纷，应切实保护国家和集体的土地所有权。

属于国家或集体所有的宅基地，集体组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。

原则2：依法保护公民、法人合法取得的宅基地使用权。

根据《土地管理法》的规定，使用国有土地的单位或者个人，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

土地使用权受法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。

农村居民建住房，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。

使用耕地的，由乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准。

未经批准的，不予保护。

法人、公民合法继承的宅基地使用权除经统一规划或个别调整外，长期不变。

另外，宅基地使用权包括合法取得和合法使用两个方面。

对非法扩大、抢占宅基地甚至耕地的行为应依法宣布其无效，并可给予法律制裁。

在使用宅基地过程中，妨碍公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通风、采光等相邻权的，应依法承担民事责任。

原则3：宅基地使用权随房屋转移的原则。

农村房屋发生买卖、继承、赠与等法律事由的，其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。

1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”关于办理农村房屋宅基地使用权转移手续问题，实践中应注意掌握一个时间界限，即在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前，农村房屋买卖中宅基地使用权均随房转移，无须办理批准手续;但自该《条例》之后，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移。

未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买方，房屋买卖亦无效，但买主可将房屋拆走。

村民迁居或者拆除房屋后腾出的宅基地，由集体收回使用，另作统一安排。

但在农村合法继承的房屋，其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。

原则4：尊重历史、面对现实，有利于生产、生活的原则。

我国对土地、山林大体上进行了四次确权，即土改、合作化、1962年“四固定”、1982年《宪法》颁布前后土地权属的重新登记。

在处理土地、山林纠纷时，一般应以“四固定”确定的权属为准，任何以其他理由而否认“四固定”时的确权均不予以支持;如果“四固定”时未确权的，发生纠纷应参照合作化或者是土改时确定的产权处理。

在解放后，已通过双方协商并达成合法协议或经上级处理决定或经人民法院裁决了宅基地的权属，具有法律效力。

经过统一规定的宅基地，如果对宅基地的使用权发生纠纷，一般应以规划确定的使用权为准。

未经规划的宅基地，对地界有争议的，可以参照土改时的确权情况处理。

土改确权是对房屋宅基地的确权，但自1962年《农村人民公社工作条例修正草案》公布后，土改时确认的农村个人宅基地所有权即丧失法律效力，但宅基地的使用权仍归原所有人。

依照最高人民法院解释的规定，如果原来四至明确的，应以四至为准;四至不明确的，应参照长期以来的实际使用情况，本着有利于生产、方便生活的原则合理地解决。

原则5：促进经济发展，维护社会稳定的原则。

土地的使用和经营管理情况直接影响到生产和经济发展。

及时、正确地处理好宅基地纠纷，能够促进经济的发展。

农村宅基地政策篇7

随着城市化进程的进一步加快, 大量农民涌入城市, 很多地方出现了“空心村”, 若继续限制宅基地使用权流转, 则必然会导致土地资源严重闲置和浪费。

长期以来, 我国处于城乡二元结构中。农民可以进行融资的只有宅基地, 让宅基地在土地市场自由流转, 变为可以流通的财富, 既能提高宅基地的价值, 又能扩大农民进行融资的财产范围, 有助于农村经济发展水平的提高, 有利于缩小城乡贫富差距。当务之急, 不是限制农村宅基地流转, 而是在允许其合理流转的前提下, 完善农村社会保障体系。

二、目前我国农村社会保障体系现状

我国农村社会保障体系包括农村社会养老保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助、合作医疗六项制度以及与之相配套的社会保障服务网络。

我国农村社会保障体系格局已基本形成。农村社会养老保险2009年试点覆盖面为全国10%的县 (市、区、旗) , 且在逐步扩大, 2020年之前基本实现对农村适龄居民的全覆盖。农村社会救助有了明显改善。截至2010年5月, 已有4984.1万人 (2389.5万户) 得到了农村最低生活保障;农村五保供养制度进一步规范;农村医疗救助制度初步建立, 截至2005年底, 累计救助贫困农民1112万人次;自然灾害救助也有所改善。农村社会福利、社会优抚、社会互助制度也基本建立。从2003年开始, 新型农村合作医疗试点地区不断增加。2009年参合农民受益7.59亿人次, 住院补偿受益面为7.44%, 政策性住院费用报销比例已达到55%。

总之, 我国的农村社会保障体系的建立取得了一定的成绩。但其制度在实施过程中也存在一些问题。

(一) 制度不健全, 保障项目较少, 社会化程度低

社会保险制度严重缺位。农村社会养老保险主要是农民自己缴费, 大多数地方集体补助无着落, 政府没有投入任何保险基金。传统的农村合作医疗制度步履维艰, 而新型农村合作医疗制度筹资额度低, 保障水平不高, 且只保大病住院, 使相当部分参保居民由于交不起首次入院费而不能住院, 无法享受医疗保障。而工伤、生育、失业三大社会保险制度至今尚未在农村建立, 社会救助体系不完善。目前农村主要局限于基本生活救助, 即最低生活保障制度和自然灾害救助, 医疗救助制度基本没有建立, 教育救助、住房救助等不普遍。自然灾害救助基本停留在生活保障, 对灾民的生产、灾后遗留问题缺乏救助渠道。五保供养制度也只是以解决基本生存为目的。社会福利体系残缺不全。农村敬老院和残疾人福利院受资金供给渠道制约而设施、条件及生活水平逐年下滑甚至瘫痪。而且, 由于村民的思想道德觉悟和知识文化素质不高, 农村社会互助缺少主动性的、精神方面的、集体组织的互助行为。农村社会保障体系不健全, 难以为广大农民提供防范各种社会风险的有力保障。

(二) 农村社会保障资金管理水平低, 资金来源不足

我国没有设立管理农村社会保障基金的专门机构, 城乡分割、条块分割、多头管理情况十分严重。而且, 当前我国财政对农村基本社会保障投入严重不足, 从而造成整个农村社会保障资金不足。

(三) 农民工和失地农民的社会保障问题突出

随着市场经济的发展和农村剩余劳动力的转移, 非农产业群体人数迅速增长, 而现有的农村社会保障的规定仍局限于城乡分割的旧体制框架中, 使大部分非农产业人员, 特别是进城务工经商人员, 陷入了社会保障的“真空地带”。这种具有排他性和区域封闭性的社会保障制度脱离了实际, 固化了非农产业群体在社会地位、就业、经济收益和福利待遇等方面与城市居民的较大差距, 引发了较多的问题。

(四) 农村社会保障法律体系不健全

我国至今没有一部社会保障方面的专门性法律, 农村社会保障立法滞后。社会保障性的条款只是散落在相关的法律中, 而未形成健全的体系, 且不具备较强的操作性, 许多规定和具体实施办法, 都是通过各种行政性文件发布, 缺乏法律权威和制度刚性, 制约了社会化、规范化的农村社会保障体系的建立。

三、与农村宅基地流转相衔接的农村社会保障制度设计

社会保障是社会安定的重要保证。建立和完善农村社会保障体系, 既是解决我国“三农”问题和我国经济社会持续发展的迫切需要, 同时也是广大农村居民的迫切期待。

(一) 改革户籍制度

对于进城经商务工, 且在城里买了房子的农户, 其本人及直系亲属自愿转为城镇居民的可办理城镇居民户口, 享受同城镇居民一样的社会保障, 其在农村闲置的宅基地由政府征收。充分利用“城乡建设用地增减挂钩”政策, 采用货币或实物补偿形式, 帮助农户解决城镇居住困难。优先解决自愿放弃农村闲置宅基地农户的城镇社会保障问题, 社会保障金没有落实的, 不得批准征用, 但自愿出让了宅基地的农户, 不能再申请新的农村宅基地。随着经济的发展, 建立城乡统一的户籍制度, 城乡居民享受同等的政治经济待遇, 在房籍、政治权利、社会保障和人员流动等政策上对城乡居民一视同仁, 逐步消除城乡差别, 建立统一的宅基地流通机制。

(二) 开征农村社会保障税

开征农村社会保障税, 是为了建立一个专门的管理农村社会保障基金的机构, 做到专款专用。进一步提升基金的统筹层次, 确保基金的安全运行, 使农民都能得到实惠, 充分体现社会公平。而且, 要根据不同地区的经济情况, 制定不同的政策措施, 做到因地制宜, 并且逐步与城市接轨, 建立城乡一体化的社会保障体系, 真正实现“应保改保”。

(三) 加快完善农村社会保障体系法律体系

加快出台《社会保险法》《社会救助法》《慈善法》等相关法律, 制定农村社会养老保险条例、农村社会医疗保险条例、农村社会保障基金管理条例等法规, 同时要严格执法, 提高农村社会保障工作的效率和质量, 加大对违法行为的打击力度。

(四) 积极发挥商业保险的补充作用

商业保险投保水平可高可低, 多投保多受益, 能够满足农户更高层次和多样化的社会保障需要, 有利于提高我国农村社会保障的整体水平。提倡大力发展商业保险, 完善人寿保险、补充医疗保险、人身意外保险等险种, 为村民提供更多更好的服务。

参考文献

[1].杨翠迎、黄祖辉, 《建立和完善我国农村社会保障体系——基于城乡统筹考虑的一个思路》[D], 浙江大学农业现代化与农村发展中心

[2].孙东安, 《我国农村社会保障现状及区域性差异研究》[D], 河南农业大学

浅析农村宅基地管理问题篇8

农村宅基地管理是农村发展中的一项重要工作。如果这项工作做得好的话，会在很大程度上促进农村社会的发展和进步。随着城镇化进程的快速发展，农村宅基地管理中出现了许多问题。本文主要分析了农村宅基地管理现状，并给出了解决这些问题一些对策。

关键词：农村宅基地管理；现状；问题；对策

引言

农村宅基地管理是农村社会管理中较为重要的一项工作，它直接关系社会主义新农村建设，逐步缩小三大差别，全面建设小康社会的大问题。所以解决新的时期出现的农村宅基地管理的新情况和新问题对切实保护农民合法权益有密切关系。

一.农村宅基地现状

（一）一户多宅的现象

在当今社会的发展形势下，农民生活水平有所提高，对住宅的要求也越来越高。原有的住宅面积无法满足当今人们的需求，想要将住宅面积扩大。但是有没有充足的地皮。只好又寻觅其他的地方建立新的住宅，进而形成了一户多宅的问题。在管理方面也增加了难度，无法对我国农村宅基地进行有效的管理。

（二）村庄“空心村”问题严重存在

现在空心村现象在农村较为普遍，在我国这种现象更为严重。通过在几个农村的调查后，我们发现，几乎一个村子里就有10处空着的宅子，浪费了大量的土地资源。现在这个问题已经得到了高度关注，并且有很多地方已经开始了空心村改造工作。但是改造结果却不尽如人意。因为空心村改造都完全依靠政府的资金扶持，空心村较多，资金不够，所以只有部分获得政府资金帮助的地区得到了一些改善。然而还有很多地区的空心村现象依旧存在。

（三）宅基地流转出现问题

在一些农村地区，有很多宅基地和房屋私自买卖现象。因为这些地区靠近城市，经济较为活跃，所以宅基地买卖已经在这里形成了自己的市场。很多农民因为缺少法律知识，或者是在经济利益的驱使下，将宅基地非法转让，随意出租，等等。在买卖宅基地的过程中，没有通过合法手续，没有走正常程序，就将宅基地转让了。因为一些村干部法律意识缺乏，规划能力差，使得空闲的宅基地被闲置下来，对村民们旧宅基地进行不合法交易也不加组织，导致这种现象愈演愈烈。

（四）耕地受到严重破坏

随着农村的快速发展，农村人口数量的逐渐增加。原有的住宅面积已不能满足当今人口的发展趋势。然而，对我国农村宅基地管理专门出台了基本农田保护机制。虽然能够有效地避免农村滥用农田建房的现象！，但是这也是治标不治本的局面。很多农户为了在农田建房，又怕违反农田保护机制受到政府的制裁。先将田地变为荒地，再对荒地进行开垦建房。造成我国农村土地的大量破坏。

二.农村宅基地管理对策

（一）严格宅基地面积标准。

宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地的原则，严格确定宅基地面积标准。要充分发挥村自治组织依法管理宅基地的职能。加强对农村宅基地申请利用的监管。农民新申请的宅基地面积，必须控制在规定的标准内。

（二）权利分离

在现有法律允许的范围内，让宅基地的所有权和使用权分离。也就是说宅基地是属于集体的，在使用期限内属于村民个人。只有在这个使用期限内村民才可以按合法程序进行宅基地转让。如果在这个使用期限之外，进行买卖的话，法律是不允许的。村干部和相关部门要将村民的这项权利告知村民，让他们明白他们行使权利的范围。

（三）政府要高度重视“空心村”治理改造问题

对于一些闲置宅基地和废弃地，政府应着重进行管理和开发。加大资金扶持力度，将废弃地进行改造，赋予空心村活力。将闲置地和废弃地盘活，增加建设用地，同时保护耕地面积。具体措施如下，政府鼓励村民在建新房使用闲置宅基地，如果使用闲置宅基地的话，就给予村民一些政策，经济上的优惠。对于闲置宅基地的村民，也采取一些经济惩罚政策，比如按年头来收取一些闲置宅基地管理费用。

（四）加强农村宅基地的监督管理，降低耕地破坏。

首先，要加大用地查处的力度，对于农村出现的占用耕地建房、违规建房等现象。一旦发现，必须对其采取相应的处理。为了保证农村住宅用地规划，应严格按照相关法律法规执行。对于要罚的用户、要拆的房屋不可姑息，严格执法。其次，加强对农户的用户宣传工作，尤其是住宅用地法律法规的宣传。让农村居民全面认识到乱开垦占地建房造成土地资源浪费的严重性，提高农村居民的自觉管理意识，提升我国农村宅基地的管理水平。

总结

农村宅基地管理存在着一户多地、空心村、宅基地不合法买卖和耕地受到严重破坏等现象，这些问题不仅制约着农村经济文化的发展，也严重影响着国家土地资源的健康发展。笔者就这些问题给出了一些建议，希望这些对策能有效解

决农村宅基地管理中出现的问题，使农村土地得到更好地利用。

参考文献：

[1]诸培新，曲福田，孙卫东. 农村宅基地使用权流转的公平与效率分析[J]. 中国土地科学，2009，05：26-29.

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[3]宋伟，陈百明，杨红，陈曦炜. 我国农村宅基地资源现状分析[J]. 中国农业资源与区划，2008，03：1-5.

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[5]张振勇. 农村宅基地制度演化研究[D].山东农业大学，2013.

[6]张振勇. 农村宅基地制度演化研究[D].山东农业大学，2013.

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