城市房地产市场泡沫问题研究

1.城市房地产泡沫形成的原因分析

1.1土地价格的上涨。可以说土地价格的逐年上涨是房地产泡沫形成的直接原因。土地价格包括土地资本价格和土地资源价格两部分, 其中土地资本价格指的就是投入土地所产生的收益, 土地资源价值指的就是所说的地租。社会经济的不断发展使得土地资本价格随着对土地的高效频繁利用而不断上涨, 土地的稀缺特性则使得其边际生产力提高, 如此一来收取的土地租金越来越高, 土地资源价格上涨也是理所当然的。另外, 就城市的房地产市场而言, 土地的数量毕竟是有限的, 当城市的规模和人口的数量不断加大的时候, 其对城市土地的潜在需求将会越来越多, 这种情况下有限的土地数量毫无疑问是难以满足需求的, 从而导致土地价格不断上升, 房地产价格也随之上涨。

1.2流动性过剩。近年来, 全球范围内普遍存在着流动性过剩的现象, 所谓的流动性过剩指的就是对货币的供应量远超过对货币的需求, 这种情况决定了少量的商品将会被较多的货币所追逐, 从而导致商品价格上涨幅度巨大。而房地产价格的节节攀升其实就是货币流动性过剩的直接产物, 和国外相比国内的投资渠道相对较为单一, 在货币流动性过剩的情况下大量的社会资金流向了房地产市场, 从而导致资产价格迅速膨胀, 加剧了城市房地产泡沫的产生和经济过热。此外, 国际金融资本通过各种手段融入房地产市场也是加剧房地产泡沫问题的一个重要原因。

1.3消费预期的变化。所谓的消费预期指的就是消费者根据自己所掌握的相关信息对未来的变化进行评估和预测, 并以此来进行经济活动的一种心理行为。消费者的消费预期变化将会直接影响他们的决策, 以房地产为例, 在2008年之前石家庄的房价明显低于其他省会城市的价格, 当地政府为了支持房地产业的快速发展, 适时出台了一系列政策措施《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》中规定城市基础设施配套费减半征收、个人购房可享受契税额50%的补贴、无公积金职工, 有担保也可申请公积金贷款等。但是消费者根据自己所掌握的信息产生了预期心理, 很多消费者对这些政策持不以为然的态度, 普遍认为省下的钱毕竟是小数, 感觉不到有多大的实惠, 他们认为房价降低对于老百姓来说才是最大的实惠。他们还将继续观望房价的走势, 并不急于买房。从而导致了房地产市场出现跟风观望现象, 使得2009年房地产市场的施工面积远远超过销售面积, 推动了泡沫的膨胀。

1.4制度与政策性因素。推动城市房地产泡沫不断膨胀的制度和政策性因素主要体现在以下几个方面:首先是住房保障制度不够完善。虽然说为了保障弱势群体的住房, 很多城市建立了廉租房制度, 但是由于相对较少的廉租房资金来源, 因此效果并不是很理想, 导致商品房价格不断上涨;其次是银行的贷款制度不够完善。房地产业属于典型的资金密集型产业, 其发展是离不开金融机构的支持的, 当前普遍存在的问题是金融结构盲目的追求信贷规模, 无视信贷过程中的潜在危机, 很多银行贷款行为是在违反规定和约束政策情况下进行的, 金融机构的非理性扩张导致了房地产泡沫的产生。

2.城市房地产泡沫的治理以及预防措施

2.1改革土地出让制度。土地属于房地产市场的一级市场, 是国家垄断的, 但是土地收益分配不合理、土地投机行为以及土地交易管理的粗放式等现状刺激了房地产泡沫的进一步膨胀, 因此欲要有效地抑制城市房地产泡沫的进一步膨胀, 首先要做到的就是对现有的土地出让制度进行改革, 对此笔者认为应当从以下几个方面着手:一是重新调整土地出让金的收益分配, 在中央政府、地方政府和个人之间建立一种合理的收益分配方式;二是将土地出让金的管理公开与透明化, 以此来减少地方政府寻租得利、降低土地拍卖成本等;三是改革征地农民的补偿制度, 减少因征地引发的农民和政府之间的紧张关系, 为农民的收入提供固定来源。

2.2完善住房保障制度。当前我国的住房保障体系结构的不完善是商品房价格不断上涨的一个重要原因, 对此笔者认为一方面应当坚持商品房在整个住房供应体系中的主体地位, 加大中小户型和中低价位的普通商品房的供应量, 以此来满足人们的住房需求, 另一方面政府应适当扩大经济适用房、 廉租房、公共租赁房、两限商品房等保障性住房在住房供应体系中的比例。当然, 对于廉租房等保障性住房中的一些问题如保障对象不清楚、管理不规范等问题也要给予足够的重视, 合理的确定保障性住房的供应对象, 加强管理, 维护社会公平正义。

2.3利用税收杠杆调节房地产市场。分析当前我国的房产税收我们不难发现, 房产税收体系中关于商品房开发和销售的税收额度是较高的, 而对于居民投资性的房产持有则征收较少的税收, 从而导致了居民的投资和投机需求不断扩大, 刺激了房产价格。对此笔者认为一方面应当对现有的开发和销售税收进行整合, 以此来降低房产的开发成本, 控制房价, 另一方面应当适度的加大对处于持有期的房地产的税收力度, 以此来提高居民保有房产的成本, 减少其投资和投机需求。

摘要：随着我国房地产业的不断发展, 各大城市的商品房价格持续上升, 房地产投资过热、房地产市场供求不平衡等问题日益凸显, 关于房地产泡沫问题的研究成为众多业界人士关注的重点。文章从房地产泡沫的基本概念出发, 深入地分析房地产泡沫问题产生的原因, 并有针对性地提出一些解决措施, 以期对房地产业的健康发展有所帮助。

关键词：城市,房地产泡沫,问题

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