房地产开发业财务管理若干问题的补充规定（精选10篇）
为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，暂按如下规定处理：
1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付帐款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付帐款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。
2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。
合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理。并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：
1．出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。
2．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。
出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并开据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。
合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60％预计营业收入。并在下列限额内据实列入待摊费用：预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的千分之五；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的千分之三；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的千分之二；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的千分之一。
房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的开始，应将待摊的业务招待费，在3～5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有关机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能, 或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地整合各种经营资源的基础上, 对特定项目一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。房地产项目前期策划是指开发项目详规之前, 对房地产项目进行综合性设计和计划, 其内容以土地价值最大化策划为核心, 包含市场风险研究、土地综合利用研究、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面, 时间跨度自开发商委托日至规划批准确定之日止。
房地产项目前期策划是一种前瞻性预测活动, 需要对国家宏观政策趋势进行分析, 对项目规划要点及项目背景资料进行分析, 对市场进行认真细致的调查, 对各种数据、参数进行科学归纳和处理, 以分析论证为出发点, 对开发项目可行性进行总体评估。因此, 前期策划工作成功与否, 关系到项目开发的成败, 下面结合实际进行阐述。
2 房地产开发项目前期策划应注意的问题
2.1 降低项目开发经济风险
一个好的前期策划方案, 至少在市场调查分析、项目投资分析、项目规划建议、项目可行性总评估分析等四个层面为开发商提供项目决策依据。因此, 认真做好开发项目前期策划工作, 科学指导项目开发, 能够降低项目的开发风险。做好前期策划工作, 首先, 要寻找高水平的专业策划公司, 要求公司有先进策划理念, 要明确策划主题, 力求做到策划方案具有独创性、先进性、可操作性。其次, 要收集好项目的基本情况, 包括获得开发土地的成本、开发地理位置、政府主管部门对开发项目规划控制指标、市政配套设施状况, 自筹资金规模、建设规模等等。数据、资料越全面, 越有利于项目科学分析。第三, 注重调查数据的来源和依据, 注重资料的综合分析。分析论证要有科学性, 对正式提交的方案要及时组织专家进行审查和评定, 使前期策划方案对开发项目真正起到指导作用, 从而降低风险。
2.2 避免虚假指标对项目的经济影响
房地产开发商为了最大限度降低投资风险, 往往寻找多个专业策划公司对开发项目进行前期策划。在同一个项目中, 不同的策划公司采用不同市调方法得出的数据和资料大相径庭。笔者发现有些策划公司自认为已经有一套成熟的市调方法和获取数据的有效途径, 其实他们在项目区域市场背景分析、宏观环境分析、城市概况及当地经济发展状况等所采用的数据并不是通过市调获得的, 而是抄袭来的, 或从相似项目的策划文案抄袭, 或套用别的公司在当地项目报告的数据。在获取城市年生产总值 (GDP) 、财政收入、城乡居民收入指标、城镇居民人均可支配收入指标的数据时, 主要去当地政府有关部门摘抄。如果盲目抄袭和使用这些数据, 不进行调查验证, 它反映出来的消费水平和消费能力可能是虚假的, 据此分析购房能力也是假的, 这就不利于对购房消费群体的确定、房价的定位及户型设计。因此, 开发商对前期策划市调数据要严格把关, 多方论证, 必要时组织自己的调研队伍, 避免虚假指标对项目的不良影响。
2.3 在项目实施过程中应不断修正、充实、完善前期策划方案
所有的房地产开发项目都必须有前期策划方案。方案根据内容和规模, 一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等。无论采用哪种策划模式, 再好的策划方案, 也只是一种前瞻性的预测, 其结论性的东西属于咨询性的意见, 它具有许多不可预测和不确定的因素, 对项目开发只具有指导性的意义, 并不能起到决定性的作用。因此, 开发商要正确理解前期策划的性质, 不要陷进“策划万能论”的误区, 更不能被策划方案牵着鼻子走, 要在项目事实过程中要根据实际情况, 不断修正、充实和完善前期策划方案的内容。
如贺州某房地产开发公司在开发远东国际城项目时, 决定采用深圳某策划公司提交的房地产前期策划方案。在实施过程中, 开发商根据策划方案总原则审视自身资金筹措情况, 适时调整开发节奏, 调整和修正有关数据。在项目建设期, 重点抓住项目投资有关数据和投入产出分析数据的调整和修正;在产品定位上, 根据实际情况对项目整体平面规划、功能分区、单体主力户型组合等内容和数据进行休整;特别对项目SWOT分析中的优势、劣势条件转换做到及时发现、及时调整应对方法;在项目开盘销售时, 则重点抓住价格定位数据进行修正和调整, 把前期策划方案与整个项目开发结合起来, 获得较好的经济效益。
需要指出的是, 只有在确认策划方案和理解策划方案理念的前提下作出对数据的修正、充实和调整才有意义。应该注意修正、充实、完善前期策划方案的过程要有一定超前性, 要注意阶段性的衔接, 以期达到最佳经济效益。
3 结束语
国家政策的调整, 房地产市场激烈的竞争, 人们购房的理性回归, 压缩了房地产的利润空间, 更加理性和稳健地开发房地产项目是整个房地产业新的趋势。因此, 加强前期策划有关问题研究, 避免不必要经济损失, 是提高房地产经济效益的有效措施。
摘要：随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整, 房地产开发门槛提高, 加大了房地产项目开发的风险。如何加强房地产项目前期策划, 降低开发风险, 适应房地产市场竞争, 把有限的土地资源价值最大化已成为房地产业的最大课题。本文结合房地产开发项目前期策划的工作经验, 就遇到的一些问题从经济角度进行探讨。
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。
二、合资与合作开发经营房地产的区别
根据《城市房地产管理法》第27条的规定，土地使用权作价入股可以合资、合作开发经营房地产。通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种合资企业通常以项目公司形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的，应当依照《公司法》的规定成立。非公司形式的企业，依照有关法律、行政法规的规定执行。
通过土地使用权的作价入股，以合作方式开发经营房地产，同合资形式一样，也是一方提供土地，另外一方或几方提供资金，但是合作开发与合资开发最大的区别在于合作方式是合同型的，合资开发则是股权式的。在合作方式下，各方在开发经营活动中的权利与义务完全由合作开发合同约定，在合作开发合同中特别要约定，提供土地方的责任与提供资金方的责任，各方的收益分配比例，这个比例完全由各方商定，而可以不论其投入的多少。合作开发的经营，可以双方组建项目合作机构，也可以由一方负责项目的开发建设。如果是与外国投资组建中外合作经营企业合作开发，还应当遵守《中外合作经营企业法》的有关规定。
三、合作开发房地产合同中对合作行为的界定
由于现行立法没有对合作行为作出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，多数观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。笔者认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作的条件。当事人可以在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，也不承担亏损和风险。
四、供地方以土地使用权为条件合建房屋，是否视为土地使用权转让
关于这个问题，在我国的理论和实践中，多认为供地方以土地使用权与他人合建房屋，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质。笔者对此持不同看法。这是因为：第一，在合建合同中，供地方之所以以土地使用权作为条件与他人合建房屋，主要原因是因开发资金不足所致。而建筑方之所以要与土地使用权人合建房屋则主要是因为没有土地使用权。所以，房屋合建合同主要是在一方有地而无钱，另一方有钱而无地的情况下产生的。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得的土地使用权，在转让时，属于房屋建筑工程的，应完成开发投资总额的25％以上。因此，如果将用于合建房屋的土地使用权视为转让，则必须要完成开发投资总额的25％以上。而要达到这一法定条件，土地使用权人也就没有与他人合建房屋的必要了，他完全可以通过预售房屋形式筹集资金。如此，合作合同也就失去了存在的基础。第二，《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合作开发房地产。这里并没有将用于合建房屋的土地使用权视为转让。尽管最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，但这只是对《城市房地产管理法》颁布以前的房屋合建合同发生效力，而对该法颁布之后的房屋合建合同并无意义。
（2004年11月12日）
深府〔2004〕193号
《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》已经市政府三届一三五次常务会议审定通过，现予印发，请遵照执行。
深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定
第一条 为妥善处理房地产登记历史遗留问题，保障权利人合法权益，根据有关法律、法规规定，结合深圳市实际，制定本规定。
第二条 《深圳经济特区房地产登记条例》实施前建成或竣工的房地产，申请人申请房地产权初始登记时，如不能提供《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定文件的，可以提交下列文件：
（一）补办的土地使用权出让文件
凡1982年7月前建成或竣工的房地产，用地单位至今占有使用，但土地权属证明资料不全或没有土地权属证明的，由用地单位向国土部门申请，经调查、测绘后，国土部门对拟核定的土地权属进行公告。公告期满无异议的，国土部门依法补办土地使用权出让手续。
特区内在1982年8月至1988年1月3日《深圳经济特区土地管理条例》实施之前，宝安、龙岗两区在1993年7月14日《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前建成或竣工的房地产，用地单位有报建资料但无土地权属证明的，经用地单位申请，国土部门对
拟核定的土地权属进行公告。公告期满无异议的，国土部门依法补办土地使用权出让手续。
补办土地使用权出让手续时，年期不得超过国家规定的最长使用年限。年期从土地开始使用时起算。原行政划拨土地使用年期，从开始使用时计算。1982年7月以前已建成竣工的，从1982年7月起计算。
（二）补办规划确认文件
特区内在《深圳经济特区房地产登记条例》实施前建成或竣工的房地产，宝安、龙岗两区在《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前建成或竣工的房地产，用地单位有土地权属证明但无报建资料或报建资料不齐的，经用地单位申请，规划部门核实建筑物现状功能、面积，除严重违反规划外，应补办规划确认文件。
（三）工程质量合格证明
申请办理竣工验收的房地产工程由建设单位自行委托有资质的工程质量检测机构对房产进行检测、鉴定，并由工程质量检测机构出具建筑质量合格证明。工程档案管理部门根据收集的工程档案现状出具归档证明文件。
（四）消防安全证明
对未进行消防报建的建、构筑物，经检查、整改，符合消防技术规范要求的，由公安消防机构出具具备消防安全条件的法律文书；对已报建的建、构筑物（包括已报公安、消防部门审批并经消防验收但未合格的），只要满足原审核意见，经验收基本合格，由公安消防机构出具具备消防安全条件的法律文书。
第三条 申请补办土地使用权出让手续的，申请人应按规定补交市场地价。按规定程序批准改制立项的市、区国有企业，其应补地价的80%转国家资本金，但符合《深圳市到期房地产续期若干规定》补交地价条件的，其应补地价的50%转国家资本金。
第四条 土地权属公告应在公开媒体上刊登，同时在该房地产的出入口张贴，公告期为30日，公告费由申请人支付。
第五条 已核发房屋所有权证的房地产，经登记部门核实其房屋所有权与其土地使用权权属相符的，可办理换发房地产权证手续。
第六条 未经初始登记已核发房地产代用证的房地产，经登记部门核实，权属清楚的，可办理抵押、转移等其他相关房地产登记。
第七条 《深圳市土地交易市场管理规定》实施前在合法的建设用地上进行合作建房或转让房地产的，按规定补交地价后，可以办理房地产登记。
第八条 购房者因房地产开发企业被吊销或注销营业执照无法登记但具备其他法定条件的，购房者可向登记机关申请房地产登记。
第九条 已批准预售并已竣工验收的房地产，房地产开发企业与买受人已签订房地产买卖合同，因房地产开发企业欠缴地价但具备其他法定条件而不能办理初始登记的，可为合法房地产买受人办理房地产登记。
土地管理部门应对房地产开发企业欠缴的地价进行追缴；在本规定发布之日起六个月后仍拖欠地价的房地产开发企业，不得从事新的房地产开发经营业务。
第十条 经市房改主管部门批复办理了房改手续但未办理房地产登记的安居房，按本规定可以办理房地产登记的，应提供市房改主管部门核实文件。
第十一条 纳入《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》调整范围内处理的房地产从其规定。
资质管理规定》的通知
发布时间: 2006-8-04 05:29作者: mepu来源:
【题注】
现将中华人民共和国建设部令第２８号发布的《房地产开发企业资质管理规定》（下称新规定）印发给你们，并根据我区的实际情况，提出如下实施意见，请认真执行。
一、认真贯彻建设部令第２８号，严格资质审批。凡１９９３年１２月１日后开办的房地产开发企业，一律按新规定资审办证。
二、切实做好原有房地产开发企业资质等级达标工作。１９９３年１２月１日前取得房地产开发公司资质证书的企业，都要按新规定要求，核定资质等级，换发资质证书。原则上先套级，符合条件者再升级：即原二级企业相当于新规定三级企业；原三级企业相当于新规定四级企业；原四级企业相当于新规定五级企业。考虑到新老规定的衔接和我区县（县级市）以下企业的实际情况，对自有资金超过１００万元的原四级企业，暂按新规定四级企业核定，但要求在１９９５年底前必须达到新规定条件。外商独资、中外合资、合作（下称“三资”）房地产开发企业原则上按项目公司办理。套改后凡符合升级的企业予以升级，换证时按升级办理。
三、办理升级的房地产开发企业应提交如下资料：
１．企业升级报告和开发经营总结；
２．近三年的房地产开发统计年报、资产负债表（资金平衡表）；３．房地产开发经营手册；
４．企业资信证明；
５．房地产开发企业资质申报表；
６．专业管理人员职称证书等有关材料。
四、内资房地产开发企业一般按专营企业申请资质等级。“三资”房地产开发企业原则上以项目带开发，以项目为单位办理项目资质证书，项目完成后该项目资质证书作废，如需继续进行房地产开发，应换取新项目资质证书；办理资质证书时，凭外商企业批准证书和有关资料进行资质登记，领取初审资质证书，在规定的时间内（三个月）办理工商注册登记、银行开户等手续，落实土地及开发项目，外商投入相应资金后，由建设主管部门确认资质，换发全国统一的资质证书；外商
投入的资金应与开发项目规模相适应，但一般不得少于５０万美元，具体申报按区建委、区外经委、区计委、区工商局文件桂建房字〔１９９４〕第７号规定（即《外商投资房地产开发企业办理手续程序》）执行。
五、“三资”房地产开发企业进行资质登记时应提交如下资料：
１．合资、合作章程、合同或独资公司章程；
２．外商企业批准证书；
３．合资、合作中方公司房地产开发资质证书；
４．董事长、总经理任命书、身份证和专业管理人员职称证书和聘书；５．开发项目意向书。
６．外商房地产开发企业资质申报表。
确认资质，换发资质证书应补充如下资料：
１．自治区计委下达的商品房预备项目计划；
２．开发建设用地批文及有关资料；
３．“三资”企业中、外方资金投入的银行进帐单和会计师事务所的资信证明；４．按要求增加的专业管理人员的职称证书和聘书。
六、房地产开发企业的资信证明，内资房地产开发企业由其开户银行出具；“三资”房地产开发企业由当地会计师事务所出具；资信证明需附有开户银行进帐单或银行对帐单，方可视为有效。
七、房地产开发企业资质审核和审批权限。
二、三级企业、兼营企业、“三资”企业由所在地、市、县建设行政主管部门初审，自治区建设委员会审批、发证；
四、五级企业由地、市建设行政主管部门审批、发证；资质证书由自治区建设委员会统一编号、盖章。
八、各级房地产开发企业的开发经营范围：
１．一、二、三级和兼营企业可在全区范围内从事房地产开发经营，不需重办资质证书，但须经当地建设行政主管部门批准并进行工商注册登记，其中三级企业仅限于从事建筑面积１０万平方米以内及相应配套设施的房地产开发经营。２．四级企业仅限于所在地、市、县行政区域内从事１２层以下，建筑面积２万平方米以内及相应配套设施的房地产开发经营。
３．五级企业只限于所在村镇（不含县城）范围内从事七层以下，建筑面积１万平方米及的相应配套设施的房地产开发经营。
九、房地产开发企业资质年检由自治区房地产综合开发管理站统一组织，由原资质审批部门负责办理，年检合格，盖审批部门公章和自治区统一的“年检合格”专用章有效。
企业资质年检应提交如下资料：
１．开发统计报表和经建行审定的企业资产负债表；
２．房地产开发经营手册；
３．资质年检申报表；
４．企业开发经营总结；
５．资质证书副本。
十、区外企业到我区从事房地产开发经营，应按新规定和本实施意见申报资质等级，已在当地取得资质证书的还应提交证书复印件。
十一、各地、市、县建委（建设局房地产管理局、所）应严格执行新规定和本实施意见。凡过去规定与新规定和本实施意见不一致的按新规定和本实施意见办理。
十二、原有房地产开发企业（１９９３年１２月１日前）套级和换证工作从１９９４年７月１日开始，１９９５年年检前结束，９５年工商年检一律凭新颁发的房地产开发企业资质证书进行。
第一条 为加强对房地产开发企业的管理，规范房地产开发企业经营行为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）、《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 市建设行政主管部门负责全市房地产开发企业资质管理工作。
第三条
在本市注册登记并从事房地产开发经营的企业均应遵守本规定。
第四条
在本市从事房地产开发经营的企业，实行信息登记制，登记的信息包括公司股东构成、持股比例及关联企业等情况。
第五条 境外投资者（含台港澳）在本市投资设立房地产开发企业，应当按照国家和本市关于外商投资房地产的有关规定，经有关部门备案并办理有关登记，取得房地产开发企业资质后，方可从事房地产开发经营业务。涉及外资并购房地产企业的，按国家现行规定办理。
第六条
外埠房地产开发企业应在取得本市国有建设用地使用权前在市建设行政主管部门登记信息，提交书面报告，填写进津开发告知表。
职文件，专职技术人员的职称证件；
（五）已开发经营项目的有关证明材料；
（六）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告。
第十条 房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级。各资质等级企业的条件如下：
(一)一级资质：
1.从事房地产开发经营5年以上；
2.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
3.连续5年建筑工程质量合格率达100%；
4.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
6.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8.未发生过重大工程质量事故。(二)二级资质：
5.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
6.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
7.未发生过重大工程质量事故。(四)四级资质：
1.从事房地产开发经营1年以上； 2.已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
3.具有中级以上职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于6人，其中持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
4.工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，配有专业统计人员；
5.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
6.未发生过重大工程质量事故。
第十一条
房地产开发企业下列事项发生变化，应当在变更30日内，持相关证明材料到市建设行政主管部门办理变更登记手续：
（一）企业名称、住所、法定代表人、注册资本、公司类型、营业执照注册号（社会信用代码）等资质证书记载的事项；
（二）企业股东、股权结构、主管部门等与资质管理相
开发建设；三级、四级资质房地产开发企业可承担建筑面积20万平方米以下的项目开发建设。
第十七条
分期实施的项目，分期情况由所在区建设行政主管部门进行登记，在项目开发建设方案中予以明确，报市建设行政主管部门备案。配套的非经营性公建和其它公共服务设施应超前安排，原则上安排在首期实施建设或与首期住宅同步建成投入使用。
第十八条
未取得资质证书从事房地产开发经营的，销售许可主管部门不得为其办理相关建设手续。
第十九条 企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由市建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由市建设行政主管部门提请市场监管部门依法吊销营业执照。
第二十条 企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由市建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由市建设行政主管部门提请市场监管部门依法吊销营业执照。
第二十一条 企业有下列行为之一的，由市建设行政主管部门进行调查取证，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处1万元以上3万元以下的罚款：
（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；
一、房地产开发管理的重要性
随着社会的不断发展, 房地产开发项目的种类以及数量越来越多, 提高房地产开发项目的管理水平, 可以避免开发项目工作混乱的情况发生, 还可以有效提高企业的工作效率以及竞争力。房地产开放管理工作包括多项内容, 比如施工进度、施工质量以及施工成本控制等等。加强房地产开发管理, 可以保证建筑工程顺利完工, 还可以降低施工成本, 提高建筑工程的经济效益。在建筑施工的过程中, 有时会出现资源浪费或者偷工减料问题, 这也说明工程监理工作不到位, 严重影响着房屋建设的质量以及安全性, 可能会威胁业主的生命财产安全, 而加强房地产开发管理, 可以防止此类问题的发生, 有助于提高建筑工程施工的质量, 还可以延长建筑的使用寿命, 所以, 相关工作人员一定要采用有效的方式提高房地产开发管理的水平。
二、房地产开发管理中存在的难点问题
房地产行业虽然发展比较快, 但是相关制度并不完善, 很多开放项目管理制度存在较大的漏洞, 这也使得房地产开发管理水平很难提升, 而且增加了管理的难度。下面笔者对房地产开发管理中存在的难点问题进行简单的介绍。
1城市规划不够合理。有的房地产企业, 为了追求利益最大化, 忽视了施工质量以及安全性, 选择成本比较低廉的土地, 这可以节约成本, 但是却影响了城市规划的整体性以及合理性。很多开发商盲目的囤积土地, 但是却没有提高土地的利用率, 阻碍了社会的发展, 造成了土地粗放利用的发展形势。在开发土地项目时, 不能投机取巧, 也不能一味的追求经济利益, 这样会出现适得其反的现象。
2旧城改造缓慢。在房地产开发的过程中, 旧城的改造工作往往速度比较慢, 这主要是因为很多居民守旧思想比较严重, 不愿意搬离旧宅, 对多年居住的环境有着深厚的感情, 所以, 一些旧城改造计划一再出现延缓。有的开发商为了让居民尽快搬离住所, 还采取了断电断水的措施, 这引起了很多居民的抗议, 激发了住户与开发商之间的矛盾。还有的住户不愿搬离住所的原因是对搬迁费不满意, 种种原因导致了旧城改造缓慢问题的出现。
3基础设施无法满足住户的要求。社会在不断的发展, 人们的生活水平也在不断提高, 很多住户对建筑工程提出了更高的要求, 开发商除了需要保证住宅房屋的质量, 还需要加强基础设施的建设, 为住户提供免费健身的场所, 营造出良好的小区环境氛围。这也可以提高房地产企业的竞争力, 现代社会, 人们的生活压力以及工作压力比较大, 提高小区的环境质量, 可以达到释放压力的效果, 还可以提高业主的满意度。但是我国很多房地产开发管理工作都存在基础设施建设无法满足业主要求的问题。
三、提高房地产开发管理水平的措施
1根据市场需求制定房地产规划设计。现代社会, 人们的物质生活得到了极大满足, 对住房的质量也提出了更高的要求, 所以, 房地产开发商一定要针对业主提出的要求, 对开发项目管理制度进行改进与优化, 解决当前管理工作中存在的问题。在制定开发项目时, 要从实际出发, 不能盲足的追求经济利益, 一定要提高开发的质量, 为业主营造出舒适的居住环境, 还要加强对周围环境的改善, 增加植物的数量, 这也可以净化周围的空气。在对开发项目进行设计时, 要严格按照国家相关规定进行设计, 避免出现违法行为, 这样才不会使开发项目出现不必要的经济损失。所以, 房地产开发设计人员, 一定要做好知识储备工作, 提高开发设计的质量, 这样才能吸引更多的购买者, 才能有效提高企业的竞争力以及经营利润。
2加强质量管理, 加快旧城改造速度。针对我国房地产开发管理中, 旧城改造进度缓慢的现状, 开发商必须采取有效的措施改善这一问题, 要缓和与业主的关系, 为业主谋取更多的福利, 使其可以自觉自愿的搬离旧宅。在开发项目的过程中, 要做好住房保障工作, 住房如果无法得到保障, 业主肯定不会搬离旧宅。开发商在管理时, 抓好监督工作, 处于整个工程的最高层, 非常容易出现民情体察不真实的情况, 犹如古代的皇帝, 如果不微服出访, 根本得不到准确的消息, 因此作为管理人员, 更加应该抓好各项工作, 监督施工过程中的材料、技术是否符合标准, 检查施工现场的设备安全、工艺、账本记录等, 时刻注意施工现场的动态, 保证质量, 这样才能够得到好的收益。
3增加资金投入, 加强基础设施建设。资金是工程发展建设的首要条件, 没有资金作为保障, 基础设施的建设则无法顺利展开。房地产比较特殊, 如果出现任何变动, 相应的合作单位就会采取中断措施, 投资资金以及受益则会大大减少。因此, 房地产行业必须加强资金管理, 防止资金利用不当或者流失给企业带来致命伤害。在施工中仔细记录资金去向, 合理安排资金用处, 统筹资金, 只有建立严格的资金监督和管理体系, 才能使企业获得更大的收益。房地产开发企业加强财务人员与技术人员的配合, 对造价预算、合同谈判、工程招标、进度款、造价分析和竣工结算等进行监督和管理, 使得资金有保障。
结语
本文对房地产开发管理中存在的难点问题进行了介绍, 还提出了改进的措施, 希望可以对房地产企业的管理者制定发展战略提供重要的参考依据。我国人口数量比较多, 近年来也出现了买房热的现象, 这对房地产开发单位来说, 是一次重要的发展机遇, 所以, 房地产企业一定要解决开发管理中存在的问题, 这样才能有效提高自身的竞争力。
摘要：近年来, 房地产行业发展较快, 而且成为了我国重要的经济产业支柱。在房地产开发项目管理的过程中, 存在较多的难点问题, 为了促进房地产行业的健康发展, 必须针对这些问题采取有效的措施进行改善, 还要对房地产开发管理机制进行完善, 这样才能促进该行业的可持续发展。本文作者结合自身工作经验, 对房地产开发管理中存在的难点问题以及改进措施进行介绍。
关键词：房地产,开发,管理,难点,措施
参考文献
[1]蒋先春.论房地产开发工程的管理[J].黑龙江科技信息, 2010.
[2]李奕弦.对房地产开发工程管理问题综述[J].中国房地产业, 2012.
国务院法制办公室网站今日对《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业应当按照本规定申请核定房地产开发企业资质等级，企业资质共分4级。意见稿明确，房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，经有关行政主管部门查实，可处以1万元以上3万元以下的罚款。征求意见截止日期为9月10日。以下为《意见》全文。
房地产开发企业资质管理规定(征求意见稿)
第一章总则
第一条(立法目的)为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，制定本规定。
第二条(主体定义)本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格，从事房地产开发经营的经济组织。
第三条(资质功用)房地产开发企业应当按照本规定申请核定房地产开发企业资质等级。
第四条(管理机构)国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第二章一般规定
第五条(资质功用)未取得房地产开发企业资质证书(以下简称“资质证书”)的，不得从事房地产开发经营业务。
房地产开发企业名称应当体现房地产开发经营行业特征，不得使用容易引起歧义的用语。
第六条(资质级别)房地产开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级四个资质等级。
新设立的房地产开发企业(含新增设房地产开发经营业务)应当申请暂定资质。
第七条(分级审批)房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级资质由省级人民政府住房和城乡建设主管部门初审，报国务院住房和城乡建设行政主管部门审批。
其余资质等级企业的审批办法由省级人民政府住房和城乡建设主管部门制定。
第八条(开发范围)一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省级人民政府住房和城乡建设主管部门确定。
第九条(异地开发)以本企业名义从事跨地区开发经营的，应当在项目开发地县级以上房地产开发主管部门办理资质备案手续，并将异地开发项目和异地工作的主要负责人员情况报企业注册地县级以上房地产开发主管部门备案。
第三章资质条件
第十条(资质条件)申请房地产开发企业资质的企业，应当满足以下基本条件：
(一)具有经房地产开发主管部门备案的房地产开发项目手册；
(二)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
(三)未发生过重大工程质量事故；
(四)近3年内无以下违法违规行为：
1.超越资质等级从事房地产开发经营，情节严重的；
2.发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的；
3.在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的；
4.其他应被追究法律责任的严重违法开发行为。
第十一条(一级资质)一级资质等级条件如下：
(一)以货币形式实缴注册资本不低于2亿元；
(二)开发过3个以上房地产开发项目，获得二级资质3年以上；
(三)近3年房屋建筑面积累计竣工60万平方米以上；(四)连续5年建筑工程质量合格率达100%；
(五)在建房屋建筑施工面积30万平方米以上；
(六)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
(七)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
第十二条(二级资质)二级资质等级条件如下：
(一)以货币形式实缴注册资本不低于1亿元；
(二)开发过两个以上房地产开发项目，获得三级资质2年以上；
(三)近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上；
(四)连续3年建筑工程质量合格率达100%；(五)在建房屋建筑施工面积10万平方米以上；
(六)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
(七)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
第十三条(三级资质)三级资质等级条件如下：
(一)以货币形式实缴注册资本不低于5000万元；(二)从事房地产开发经营2年以上；
(三)近3年房屋建筑面积累计竣工10万平方米以上；
(四)近3年已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
(五)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(六)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。
第十四条(四级资质)四级资质等级条件如下：(一)以货币形式实缴注册资本不低于100万元；
(二)从事房地产开发经营1年以上；
(三)近3年房屋建筑面积累计竣工2万平方米以上；
(四)已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
(五)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(六)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
第十五条(暂定资质)申请暂定资质的企业应当以项目存在为原则，以货币形式实缴的注册资本、管理和技术人员等条件应当与所承担的开发项目规模相适应，且不得低于四级资质企业的相应条件。
新增房地产开发业务的企业，其净资产应符合本规定相应资质等级的注册资本要求。
第十六条(业绩认定)房地产开发企业申请评定资质等级时，申报的业绩事项应当与房地产开发项目手册记载的事项一致。
母公司控股超过50%之后子公司开发的项目，其业绩可以按照母公司控股比例计入母公司业绩。发生在控股行为之前的子公司业绩不得计入。该子公司在核定资质时，已计入母公司的业绩不再重复计算。
临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十七条(鼓励条款)国家鼓励房地产开发企业积极参与保障性住房建设、开发省地节能环保型住宅。企业承担的保障性住房及省地节能环保型住宅建设项目的业绩认定办法，由国务院住房和城乡建设主管部门另行规定。
第十八条省级人民政府住房和城乡建设主管部门可以根据本地实际情况，对二级资质及二级以下资质的房地产开发企业资质审查标准中的注册资本、管理和技术人员的条件作出高于前述条款的规定。
第四章资质申请和受理
第十九条(暂定资质申请)新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案并申请暂定资质；
(一)企业法人营业执照复印件；(二)企业章程；
(三)验资证明；
(四)企业法定代表人的身份证明；
(五)企业董事、监事、经理及其高级管理人员的身份证明；
(六)企业控股股东或实际控制人的身份证明；
(七)专业技术人员的职称资格证书、身份证明、劳动合同或社会保险缴纳凭证；
(八)法律法规规章要求的其他文件。
新增房地产开发业务的企业除前款规定要求提交文件外，还应当提交上一财务审计报告。
第二十条(异地备案)增设分公司的，应当持分公司营业执照、税务登记、资质证书副本等资料向项目所在地房地产主管部门办理备案手续，申领房地产开发项目手册。
第二十一条(资质等级申请)申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
(一)企业资质等级申报表；
(二)房地产开发企业资质证书(正、副本)；
(三)企业法人营业执照副本；(四)企业章程；
(五)企业验资报告和上财务报告(附审计报告)；
(六)企业法定代表人、高级管理人员的任职文件和身份证明，企业工程技术、财务、统计等业务负责人的任职文件、职称证书、身份证明，符合规定数量的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员的职称证书(执业资格证书)、身份证明、劳动合同或社会保险缴纳凭证；
(七)近3年房地产开发统计年报基层表、房地产开发项目资料等已开发经营项目的有关证明材料；
(八)房地产开发项目手册，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》执行情况报告；
(九)其他有关文件、证明。
第二十二条(提交申请文件责任)房地产开发企业应对其提交的申请文件的真实性、合法性与有效性负责。
第二十三条(受理期限)房地产开发企业资质审批部门应当自收到申请文件之日起20日内核定资质等级。
第二十四条(公示公布)资质核定结果应当向社会公示。公示期不少于7日，公示时间不计算在前条规定的期限内。
公示期如有举报，经核实确属在资质申报中弄虚作假或存在重大问题的企业，不予核定，并根据本规定实施处罚。经资质审查合格，公示期满无异议或经核实异议不成立的企业，由资质审批部门核发相应等级的资质证书并予以公布。
第二十五条(资质证书)资质证书由国务院住房和城乡建设主管部门统一监制。资质证书分为正本和副本，正、副本具有同等法律效力。
第二十六条(资质有效期)房地产开发企业一级资质证书有效期为5年。二级及二级以下资质等级证书有效期限由省级住房和城乡建设主管部门规定。
暂定资质有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质有效期，但延长期限不得超过2年。
第五章资质延续、变更、重新核定和注销
第二十七条(资质延续)房地产开发企业需要延续资质证书有效期的，应当在资质证书有效期届满60日前，向原资质审批部门提出延续申请并符合受理条件。需要初审的，初审部门应于该资质证书有效期届满60日前完成初审。
房地产开发企业申请延续资质证书有效期，应按原资质证书审批程序提交该企业及原资质等级评定时计入业绩的子公司的相关证明文件。对符合第十一条规定，且基本符合对应资质等级人员、业绩等条件的，应予以延续。不予延续的，应按照分级审批原则，由有相应审批权的房地产开发主管部门重新核定相应的资质等级。
房地产开发企业资质证书有效期届满未延续的，自动失效，由原资质证书审批机关予以注销，并按照分级审批原则，由有相应审批权的房地产开发主管部门重新核定相应的资质等级。
第二十八条(资质变更)企业变更名称、注册资本、法定代表人等，应当在变更后30日内，持以下材料向原资质审批部门办理变更手续：
(一)资质证书变更申请；(二)企业法人营业执照复印件；
(三)房地产开发企业资质证书正、副本原件；
(四)与资质变更事项有关的证明材料。
企业主要股东发生变化、主要管理人员、技术负责人发生变化的，应持相关证明材料到原资质审批部门备案。
由国务院住房和城乡建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书，涉及企业名称、注册资本、法定代表人变更的，应当向企业工商注册所在地省级人民政府住房和城乡建设行政主管部门提出变更申请，省级人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当自受理申请之日起15日内将有关变更证明材料报国务院住房和城乡建设主管部门，由国务院住房和城乡建设行政主管部门在15日内办理变更手续。
涉及前款规定以外的资质证书内容变更手续，由企业工商注册所在地的省级人民政府住房和城乡建设主管部门负责办理。省级人民政府住房和城乡建设主管部门应当自受理申请之日起15日内办理变更手续，并在变更后15日内将变更结果报国务院住房和城乡建设主管部门备案。
第二十九条(资质重新核定)企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
国有房地产开发企业改制的，除提供第二十七条规定资料外，还应当提供改制重组方案、上级资产管理部门或者股东大会的批准决定、企业职工代表大会同意改制重组的决议。
第三十条(资质注销)有下列情形之一的，资质审批部门应当依法注销房地产开发企业资质，房地产开发企业应当及时将资质证书交回资质审批部门：(一)资质证书有效期届满，未依法申请延续的；
(二)房地产开发企业依法终止的；
(三)房地产开发企业资质依法被撤销、撤回或吊销的；(四)自领取《暂定资质证书》1年内无开发项目的；
(五)法律、法规与本规章规定的应当注销资质的其他情形。
第三十一条(遗留项目)房地产开发企业出现应被吊销资质证书的情形，或者暂定资质不再延长，但项目开发尚未结束的，可由原资质审批部门核发《暂定资质证书》，并注明仅用于解决未结束项目的遗留问题。该《暂定资质证书》每年核定一次，直至该项目开发结束。
第六章监督管理
第三十二条(资质证书管理)任何单位和个人不得涂改、倒卖、出租、出借、或者以其他形式非法转让资质证书。
企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
第三十三条(动态管理)房地产开发主管部门应当在房地产开发企业资质有效期内结合房地产开发项目手册、企业信用等实际情况对相关许可条件及开发经营活动进行定期、不定期或临时检查，实施资质动态管理。
房地产开发企业应当按照房地产开发主管部门的要求报送房地产开发项目手册、企业信用档案信息等相关资料，并作为企业升级和延续的主要依据。
第三十四条(人员管理)在房地产企业开发经营过程中，企业法定代表人、控股股东、企业的董事、监事、经理等高级管理人员应当遵守业务规则和行业规范，诚实守信，履行房地产项目开发中的相关职责。
第三十五条(资质检查)房地产开发主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：
(一)要求被检查单位提供营业执照、资质证书、企业章程、验资报告、相关业绩、质量管理、档案管理、财务管理等房地产开发经营相关材料；
(二)要求被检查单位提供主要负责人员及技术管理人员的任职文件、职称证明、资格证书、参加社会保险情况等证明材料；
(三)进入被检查单位及其项目现场进行检查，查阅相关资料；
(四)纠正违反有关法律、法规和本规定及有关规范和标准的行为。
房地产开发主管部门依法对房地产开发企业从事房地产开发经营活动进行监督检查时，应当将监督检查情况和处理结果予以记录，由监督检查人员签字后归档。
第三十六条(网上管理)有条件的地区应当运用计算机和网络技术，积极推行资质审批和房地产开发项目手册、信用档案、从业人员管理等电子政务工作。
第三十七条(资质处罚)企业取得房地产开发企业资质后不再符合相应资质条件的，房地产开发主管部门根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，原资质审批部门可以撤回其资质。被撤回房地产开发企业资质的企业，可以根据企业实际达到的资质标准，申请重新核定资质。
第三十八条(资质撤销)有下列情形之一的，原资质审批部门根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销房地产开发企业资质：
(一)资质审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产开发企业资质许可的；
(二)超越法定职权作出准予房地产开发企业资质许可的；
(三)违反法定程序作出准予房地产开发企业资质许可的；
(四)对不符合许可条件的申请人作出准予房地产开发企业资质许可的；
(五)依法可以撤销资质证书的其他情形。
以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产开发企业资质证书的，应当予以撤销。
第七章法律责任
第三十九条(材料虚假)申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产开发企业资质的，不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产开发企业资质。
第四十条(转让资质)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书的，由县级以上地方人民政府原资质审批部门吊销资质证书，并依法处以2万元以上3万元以下罚款，该企业3年内不得再次申请房地产开发企业资质。
第四十一条(无资质开发)企业违反本办法第六条规定未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十二条(超资质开发)企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十三条(处罚行为)房地产开发企业在开发经营过程中出现下列情形之一的，有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出警告、责令限期改正、暂扣资质证书、降低资质等级处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：
(一)未按照本规定办理备案手续的；(二)未按照本规定办理资质变更手续的；
(三)向工商行政管理部门办理注销营业执照后，未在规定的期限内到原资质审批部门注销资质证书的；
(四)未按规定报送房地产开发项目手册及企业信用有关文件，或在报送上述材料过程中隐瞒有关情况或者提供虚假材料的；
(五)未按照规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；
(六)因存在严重不良行为应被追究法律责任的其他情形。
第四十四条(开发经营行为处罚)房地产开发企业在开发经营过程中出现下列情形之一的，有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：
(一)发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为，经有关行政主管部门查实的；
(二)开发建设的项目工程质量低劣，出现重大工程质量安全事故的；(三)在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的；
(四)因存在严重违法开发行为应被追究法律责任的其他情形。
第四十五条(行政主管部门人员责任)各级房地产开发主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章附则
第四十六条(实施细则的规定)各地可以根据本规定制定实施细则。
贵州省房地产开发企业资质管理规定实施细则
第一条
为了加强房地产开发企业资质管理工作，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》(建设部第77号令)，结合我省实
际，制定本实施细则。
第二条
本细则所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。
第三条
房地产开发企业应当按照本细则申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第四条
贵州省建设厅负责全省房地产开发企业的资质管理工作，县级以上地方人民政府房地产(建设)行政主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第五条
房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。其中，一级资质由建设部审批，二级以下资质由省建设厅审批。二级以下的各级资质等级企业的条件如下：
(一)二级资质：
1．实收注册资本不低于5000万元；
2．从事房地产开发经营3年以上；
3．近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；持有资格证书的统计人员不少于1人；
7．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9.《房地产开发项目手册》记录完整，核验合格；
10．未发生过重大工程质量事故。
(二)三级资质：
1．实收注册资本不低于2000万元；
2．从事房地产开发经营2年以上；
3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；
5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类的专业管理人员不少于6人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于3人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
6．工程技术、财务等专业负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级以上职称；
7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8.《房地产开发项目手册》记录完整，核验合格；
9．未发生过重大工程质量事故。
(三)四级资质：
1．实收注册资本不低于800万元； 2．从事房地产开发经营1年以上；
3.房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类的专业管理人员不少于3人，其中,持有资格证书的专职会计人员不少于1人；
6．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
7．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8.《房地产开发项目手册》记录完整，核验合格；
9．未发生过重大工程质量事故。
第六条 对新设立的房地产开发企业设“暂定资质”级，按不低于四级资质企业的条件核发(暂定资质证书)。《暂定资质证书》，有效期为一年。新设立的房地产开发企业须于期满前一个月内向省房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门可以视企业经营业绩核定企业资质等级。也可视企业经营情况延长(暂定资质证书)有效期，延长期限不得超过两年。自领取(暂定资质证书)之日起，一年内没有开发项目的，不再延长有效期。
第七条 房地产开发项目为合作开发建设的，其开发经营业绩可按股权或投资比例分别计入房地产开发企业的经营业绩
第八条
临时聘用或兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第九条
各级资质等级的房地产开发企业可承担的建设规模。
1．一级资质的房地产开发企业承担的建设规模不受限制，可在全国范围内承揽房地产开发项目；
2．二级资质的房地产开发企业可以在全省范围内承担建筑面积25万平方米以内的房地产综合开发建设项目；
3．三级资质的房地产开发企业可以在全省范围内承担建筑面积20万平方米以内的房地产综合开发建设项目；
4．四级资质的房地产开发企业可以在全省范围内承担建筑面积10万平方米以内的房地产综合开发建设项目；
5．持《暂定资质等级证书》的房地产开发企业只能在企业注册地承担建筑面积5万平方米以内的房地产综合开发建设项目。
二级以下的各资质等级企业的注册资金和管理人员达到上级资质企业要求的，且项目资本金达35%以上的，经项目所在地房地产开发主管部门审查并报省建设厅备案后可承接上级资质等级的房地产开发企业承担的建设规模。
各资质等级企业应在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
第十条
申请新设立房地产开发企业资质申报程序：
1．向工商行政管理部门申请企业法人营业执照；企业名称中的行业表述应为房地产开发或置业；
2．向所在地房地产(建设)行政主管部门申请资质初审；
3．向省建设厅申请资质审批，领取相应的资质证书。
第十一条
申报和核定房地产开发企业资质须提交下列文件：
1．按规定如实填写的《房地产开发企业资质申请表》；
2．工商行政管理部门审定的企业营业执照复印件；
3．企业章程；
4．固定经营场所(办公地点)所有权或使用权的合法证明文件(所有权证书或租赁备案登记证)；
5．验资报告；
6．企业法定代表人的身份证复印件；
7．专业技术人员的资格证书(复印件)、身份证(复印件)和聘用合同、与原单位脱钩证明、社保证明；
8.如被聘人员系下岗、失业人员的，可用原单位已缴纳社保的证明； 9.如企业聘用离退休人员和省外人员作为专业技术人员，离退休人员数量和省外人员总数不得超过专业技术人员总数的50%。
10．外商投资企业除上述条件外，还应持有依照外商投资企业法律、行政法规的规定办理的有关审批手续。
11．核定房地产开发企业资质时，还需提供企业经营业绩证明材料，《贵州省房地产开发项目手册》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度执行情况报告。
第十二条
审批权限
1．一级房地产开发企业资质由省建设行政主管部门初审，报建设部审批；
2．二级以下企业资质由企业所在地（州、市）房地产(建设)行政主管部门初审,审查合格后,由地(州、市)房地产（建设）行政主管部门在申请材料复印件上加盖原件已审章后报省建设厅审批。
3、一级资质的省外房地产开发企业在本省从事房地产开发的，应将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地房地产行政主管部门审验并报省建设厅备案后才能从事开发业务。一级资质以下的房地产开发企业不能进入本省从事房地产开发。
第十三条
企业资质年检要求和申报年检程序：
(一)年检要求：
1．房地产开发企业的资质实行年检制度，视情况每年或每两年年检一次；
2．年检分为合格与不合格两种。对不符合原定资质等级条件或有不良经营行为的企业，由资质审批部门予以降级或注销资质证书。年检结果由省建设厅公布；
3．对不符合原定资质标准、有不良经营行为或未按规定参加资质年检的企业，由企业所在地房地产(建设)行政主管部门提出审查意见，报原资质审批部门审定后给予降级或吊销资质等级证书，并提请工商行政管理部门办理变更或吊销营业执照；
4．不按时报检的企业，按自动放弃资质处理。
(二)年检申报程序：
1．向所在地房地产(建设)行政主管部门提出资质年检申请，领取并按要求填写年检申报表和准备其它附件；
2．由建设行政主管部门逐级报送审批。
(三)申报年检条件：
1．按要求如实填写的《房地产开发公司资质年检申报表》；
2．有效的企业法人营业执照复印件(复印件须加盖工商管理部门印章)；
3．企业统计年报资料；
4．企业经营业绩证明材料，《贵州省房地产开发项目手册》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度执行情况报告；
5．省建设行政主管部门要求的其它有关文件、证明。
第十四条
企业资质证书遗失，必须登报申明作废后，方可补发。
第十五条
企业发生分立、合并、名称变更、法定代表人和主要负责人变化时，应在向工商行政管理部门办理手续变更后30日内，持新的工商企业营业执照、企业法人证书及变更申请，继续履行企业债权债务、建设工程质量保证的书面承诺书，向原资质审批部门申请办理注销或变更手续。
第十六条
企业破产、歇业或终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照 后15日内，到原资质审批部门注销资质证书。
第十七条
企业在经营过程中以及房地产开发企业资质管理部门在资质审批和管理过程中，凡有违规行为的，按照《房地产开发企业资质管理规定》(建设部第77号令)中第十九条至二十五条的规定执行。
第十八条
本实施细则由贵州省建设厅负责解释。
第十九条
关于印发《对<工资支付暂行规定>有关问题的补充规定》的通知
劳部发[1995]226号
各省、自治区、直辖市及计划单列市劳动（劳动人事）厅（局），国务院有关部委、直属机构劳动人事司、解放军总后勤部劳动工资局，国家计划单列企业集团：
劳动部“关于印发《工资支付暂行规定》的通知”（劳部发［1994］489号发布后，各地区、各部门在贯彻执行中遇到一些具体问题。为此经研究，我们制定了《对<工资支付暂行规定 >有关问题的补充规定》，现印发你们，请结合实际情况贯彻执行。
劳动和社会保障部
二OOO年三月十七日
对《工资支付暂行规定》有关问题的补充规定
根据《工资支付暂行规定》（劳部发［1994］489号），以下简称《规定》确定的原则，现就有关问题作出如下补充规定：
一、《规定》第十一条、第十二条、第十三条所称“按劳动合同规定的标准”，系指劳动合同规定的劳动者本人所在的岗位（职位）相对应的工资标准。因劳动合同制度尚处于推进的过程中，按上述条款规定执行确有困难的，地方或行业劳动行政部门可在不违反《规定》所确定的总的原则基础上，制定过渡措施。
二、关于加班加点的工资支付问题
1．《规定》第十三条第（一）、（二）、（三）款规定的在符合法定标准工作时间的制度工时以外延长工作时间及安排休息日和法定休假节日工作应支付的工资，是根据加班加点的多少，以劳动合同确定的正常工作时间工资标准的一定倍数所支付的劳动报酬，即凡是安排劳动者在法定工作日延长工作时间或安排在休息日工作而又不能补休的，均应支付给劳动者不低于劳动合同规定的劳动者本人小时或日工资标准150%、200%的工资；安排在法定休假日工作的，应另外支付给劳动者不低于劳动合同规定的劳动者本人小时或日工资标准300%的工资。
2．关于劳动者日工资折算。由于劳动定额等劳动标准都与制度工时相联系，因此，劳动者日工资可统一按劳动者本人的月工资标准除以每月制度工作天数进行折算。
根据国家关于职工每日工作8小时，每周工作时间为40小时的规定，每月制度工时天数为21.5 天，考虑到国家允许施行每周40小时工作制度有困难的企业最迟可以延期到1997年5月1日施行，因此，在过渡期内，实行每周44小时工时制度的企业，其日工资折算可仍按每月制度工作天数23.5 天执行。
三、《规定第十五条中所称“克扣”系指用人单位无正当理由扣减劳动者应得工资（即在劳动者已提供正常劳动的前提下用人单位按劳动合同规定的标准应当支付给劳动者的全部劳动报酬）。不包括以下减发工资的情况：
（1）国家的法律、法规中有明确规定的；
（2）依法签订的劳动合同中有明确规定的；
（3）用人单位依法制定并经职代会批准的厂规、厂纪中有明确规定的；
（4）企业工资总额与经济效益相联系，经济效益下浮时，工资必须下浮的（但支付给劳动者工资不得低于当地的最低工资标准）；
（5）因劳动者请事假等相应减发工资等。
四、《规定》第十八条所称“无故拖欠”系指用人单位无正当理由超过规定付薪时间未支付劳动者工资。不包括：
（1）用人单位遇到非人力所能抗拒的自然灾害、战争等原因，无法按时支付工资；
（2）用人单位确因生产经营困难、资金周转受到影响，在征得本单位工会同意后，可暂时延期支付劳动者工资，延期时间的最长限制可由各省、自治区、直辖市劳动行政部门根据各地情况确定，其他情况下拖欠工资均属无故拖欠。
五、关于特殊人员的工资支付问题
1．劳动者受处分后的工资支付：
（1）劳动者受行政处分后仍在原单位工作（如留用察看、降级等）或受刑事处分后重新就业的，应主要由用人单位根据具体情况自主确定其工资报酬；
（2）劳动者受刑事处分期间，如收容审查、拘留（羁押）、缓刑、监外执行或劳动教养期间，其待遇按国家有关规定执行。
2．学徒工、熟练工、大中专毕业生在学徒期、熟练期、见习期、试用期及转正定级后的工资待遇由用人单位自主确定。
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