刍议甲方建筑工程前期管理的重点
摘 要：甲方建筑工程的前期管理将有利于实现整个建筑工程的全过程管理，从而有利于建筑工程管理体制的不断完善及发展。只有做好工程的前期管理，才能够为工程项目建设质量提供可靠保障。
关键词：甲方;建筑工程;前期管理
甲方建筑工程前期管理工作主要包括整个工程项目的前期沟通与立项、建筑工程可行性研究、建筑工程勘察设计、工程项目招标以及总包合同簽订等环节。只有充分抓住各个环节中的重点工作，然后再结合相关部门的管理要求，才能够有利于建立良好规范的建筑工程前期管理体系，进而为工程项目建设的质量提供更为可靠的保障。
1 甲方建筑工程前期管理中沟通交流管理环节的重点
建筑工程项目前期策划指的是在工程项目建设的初期，工程项目策划人在充分了解建筑工程最终目标的基础上对有效资源所进行的系统性规模策划，以便于更好的寻求工程质量、工程造价以及工期之间的平衡点，从而争取从最大程度上获得良好的经济与社会效益。
建筑工程前期策划的工作在整个建筑工程项目中占有非常重要的地位，整个建筑工程前期策划工作均需要甲方单位进行严格的反复论证以及系统深入的调查与分析，此项工作工作量巨大。在整个建筑工程前期策划过程中需要通过对整个项目的构思、定义、调查、科研、评估以及确定等步骤，提出工程项目策划、工程情况分析、工程中所涉及的问题以及工程目标体系建立，从而推动工程项目定义的形成。建筑工程项目的定义是指对整个工程项目构思以及目标系统设计工作的总结以及深化，在建筑工程项目前期策划过程中占有重要的位置。除此之外为了能够有效的保证工程项目定义的科学合理性，还应该对其进行相应的审核与确认，进而由此提出相应的建议书。
2 甲方建筑工程前期管理中工程立项及可行性研究管理的重点
建筑工程项目定义完成之后，还需要进行相应的审核和确认，也就是需要提出相关的建议书，建议书批复后便可以进行工程项目的可行性研究，项目可行性研究报告完成后再经过项目评估环节便可以进行项目工程的最终确定。
建筑工程项目建议书就是指针对项目定义中存在的一些问题所作出的一个较为客观与实际的反映，这就需要对建筑的规模、功效以及周边的环境进行相关调查研究，同时还需要在现阶段国内外建筑工程项目的水平基础上对国家关于建筑工程项目相关规章制度及整个工程的把握进行全面细致的分析研究。
建筑工程项目的可行性研究又被称为可行性分析策划，其主要是指对多拟建的建筑进行技术以及经济的统筹分析，从而尽可能的研究出最小成本投资所获得的最有效的科学技术措施。建筑工程项目的可行性分析在整个建筑工程管理中具有关键的基础性意义。可行性研究可以通过对项目工程相关影响因素的分析，工程项目的有效鉴赏评论以及项目的计算估量，对每个可行性影响因素之间的相互关系进行研究。项目可行性研究的主要目的是实现甲方对拟建项目在施工之初通过相应的研究分析来确定其经济效益，同时可行性研究也通过对建筑技术以及经济可行性的研究来进行工程项目设计方案的选择，只有最先进、经济最合理以 及操作更安全的设计方案，才能够为工程建设的前期投资决策提供更为合理及可靠的依据。
3 甲方建筑工程项目管理中勘察及设计阶段管理的重点
在建筑工程的勘察及设计阶段管理中，设计管理是尤为重要的环节。工程项目设计是在工程项目前期策划、工程管理策划基础上，通过设计文件的方式来将项目策划中项目定义及相关要求进行更为具体化以及明确化的规范，同时也为下一阶段的项目建设提供更为具体指导性的依据。由此来说，工程项目设计是有效实现工程策划、工程建设以及工程运营三者衔接的关键性环节。只有项目策划的内容达到了充分的表达，才能够保证最终交付的工程项目的运行效果。工程设计管理不仅直接关系着工程功能质量的有效控制，同时更为重要的是其掌握着将近70%的工程总投资。因此，在甲方建筑工程项目管理中应该对工程设计阶段的管理工作给予高度的重视。
3.1 做好工程项目深入调查工作 甲方首先应该主动的带领设计人员对相关使用部门进行细致深入的调查，积极主动了解特殊使用工程的需要情况，同时还需要进一步落实相关的技术参数，从而确保设计人员进行工程设计之前对整个工程项目有更为感性的认识，避免设计仅仅依据相关文件。
3.2 确保文件内部审查的准确度 设计文件的内部审查是实现工程项目需求的关键所在，同时也是进行建筑总投资控制的关键。在进行设计文件内部审查时，应该对其建筑功能与投资进行对比，同时审核人员在审查过程中应该以实现使用功能与设计规范良好结合，实现资金效益最大化为设计文件审核的目标。只有通过对工程项目的方案以及施工图等的设计进行高效管理，才能够做好功能需求的满足，才能够在节约建筑投资的同时为下一步施工单位的招标打下坚实的基础。
4 甲方建筑工程项目管理中工程项目招标管理的重点
由于受地方行业管理部门对建筑工程招标管理的相关规定及程序的影响，甲方在进行建筑工程项目招标管理中应该注意以下几点：
4.1 对施工单位进行相应考察 工程项目招标管理中，除了对施工单位进行相应的考察外还需要派项目经理驻扎施工现场。通过对施工工程的考察，可以对整个施工技术、施工人员组成以及施工进度有更好的掌控，从而便于发现施工中存在的薄弱环节，进而发现问题的本质以便进行更改。通过对已完成的工程的考察可以对整个工程的投资、质量等进行详细的了解，特别是对于工程投入使用后所暴漏的问题可以进行及时的修正，并为后期工程建设提供经验。
4.2 工程项目招标文件的起草 工程项目招标中，首先应该根据工程的项目特点进行招标文件的编制。招标文件是投标人进行投标文件编制以及报价的有效依据，因此来说招标文件中应该包括招标项目的所有实质性的条件及要求。尤其是在工程项目调价范围、工程风险分担方式、工程质量要求以及工程进度要求等方面进行明确说明。
5 甲方建筑工程项目管理中施工合同签订阶段管理的重点
虽然在招标文件中对施工合同的专用条款已经进行了明示，但是还需要与中标的单位进行工程施工合同的细化，这需要对其中所遗漏的问题或者是概念性问题进行相应的明确解答。
6 结语
现阶段我国的建筑工程项目管理中存在各种各样的矛盾，这主要是因为工程前期工作的不准确以及不合理。充分把握好建筑工程项目前期管理工作，确保其管理的规范科学化，紧抓各工作环节重点，从而确保建筑工程项目前期管理水平的提高，进而确保工程缺陷最大程度的减少。
参考文献：
[1]宋艳茹.甲方建筑工程前期管理的重点[J].中华建设，2011，11：90-91.
[2]颜兴中.中国公办普通高校基本建设项目前期管理研究[D].中南大学，2011.
[3]黄志挺.建筑工程前期阶段造价的控制与管理[D].浙江大学，2013.
作者简介：
林敏，1989年03月，男，福建宁德人，大学本科，助理工程师，研究方向：建设工程管理。
李金荣，1988年08月，男，福建泉州人，大学本科，助理工程师，研究方向：建设工程管理。
作者：林敏 李金荣
摘要：建筑工程前期管理实践主要由建设方完成，主要任务是进行安全、投资、进度与质量控制，重点完成项目策划、可行性报告研究、确定投资目标、编制设计任务书、相关手续办理和对外协调等工作。工程项目前期管理水平直接影响后续工程能否顺利实施。只有合理的前期管理才能为工程项目的后续建设打下坚实的基础。建设方还要对建设工程前期管理进行充分的分析，提高工程项目的宏观控制水平，明确前期工程项目管理的重点，为工程项目奠定良好的基础。
关键词：建工工程;建设方;前期管理;优化措施
建设方建筑工程前期管理的主要任务是做好沟通与立项工作，对工程项目的可行性方案进行研究，跟踪做好工程项目的勘查设计工作，优化工程招标文件，并且完成与签合同订立有关工作。建设方还要建立完善的工程管理体系，进而为工程项目的实施提供可靠保障，促进工程项目顺利进行。
一、前期沟通交流的重点
建设方为了保证工程项目的顺利实施，更好的实现建筑工程项目目标，应当保持与各方面的协调沟通，在工程项目立项阶段就广泛的收集信息，充分论证建筑工程项目的可行性。例如，了解建筑工程的质量要求，分析设定建筑工程规模所需的资金，以及工程项目质量、规模、资金与效率之间的矛盾，从而找到建筑工程项目的均衡点。建设方应当在工程项目立项前不断的讨论和论证，与设计部门或其它职能部门充分的交流，对原本的工程方案进行修改和完善，最后将建筑工程项目形成文字资料以及最终的工程项目报告。前期策划对工程项目能否顺利实施有深远的影响，建设方应当收集同类型工程信息，对工程项目相关数据进行分析对比，总结有助于推动工程项目顺利实施的经验，从而对各类资源进行系统化的规划，保证工程项目取得更好的社会效益与经济效益。前期策划对于保证工程质量，促进工程项目的顺利实施有重要的意义，还要加强工程建设的深入调查与分析，对工程项目的构思、定义、科研与评估进行充分研究。
二、立项与可行性管理重点
在拟定建筑工程项目定义以后，还要对相关的确认工作，提出具体的建议书，在建议书批复后进行工程项目的可行性论证工作，项目可行性研究报告完成后再进行项目的评估。建议书主要对项目定义中的漏洞进行反馈，需要对建筑的规模、功能、周边环境进行分析，同时还要分析国内外建筑工程的基本水平，把握国家相关的建筑工程管理法规，全面分析项目的可行性。建设方应当把重点放在建筑技术与经济统筹分析方面，尽可能的研究出最小的投资成本与最有效的科学技术措施，可行性分析在整体建筑工程管理中处于关键地位，通过可行性研究可以找出影响建筑工程项目的因素，并且对工程项目进行鉴赏评论，对工程量进行全面的估算。项目可行性主要对实现建设方拟建项目来确定经济效益，可行性研究还包括建筑技术与经济可行性的研究，从而选择最合理的施工方案，为建筑工程项目的决策提供更可靠的依据。
三、勘查设计管理的重点
1.加强工程调查研究
勘查设计工作水平对于工程项目的风险控制，强化工程管理实践，有效消除施工隐患具有重要的重要作用。工程项目的前期 策划与设计都要以勘查设计为基础。为了保证工程项目的顺利实施，做好必要的施工准备，还要足够重视勘查设计工作。建设方应当主动带领设计人员进行深入的调查研究工作，积极主动的了解工程项目的实地情况，同时还要进一步研究相关的技术参数，从而在工程项目设计之间对工程项目形成正确的感性认知，避免设计的盲目性。
2.加强设计文件审查
为了解决建筑工程实施中的问题，还要保证内部审查的准确性。设计文件的内审是工程项目管理的关键点，也是进行工程项目建设总投资控制的关键，建设方应当对建筑工程投资与功能进行对比分析，审核人员重点对工程功能与设计规范性进行综合分析，实现资金管理的最大化。具体通过工程项目方案与施工图设计进行工程的全面管理，从而满足工程管理的实际需要，有效的节约工程投资，为工程招投标打下坚实的基础，达到进一步节约工程项目成本的效果。
四、建设方招投标管理重点
1.考察施工单位
招投标管理的主要目标是选择优质的施工企业，为建筑工程项目选择的最佳施工方。为了保证建筑工程项目的顺利进行，减少后续施工作业风险，降低工程成本，还要全面加强施工方考察工作。包括了解施工方的资质，施工方以往施工项目，调查施工方的口碑等。进一步了解施工方的技术水平，包括技术设备配置水平，现有施工人员资质情况，以及施工团队是否具备环保施工技术方法。建设方还需要了解施工方的管理机制，以及团队内部管理的运转体系，团队内部人员配置情况等。为了保证建设方考察施工方的有效性应当派遣项目负责人或专业技术负责人进行沟通，或者与其它建筑工程企业人员进行接触，获得项目开发方面的信用评价信息。还可以从施工单位承建项目的物业公司或业主委员会等获取工程相关的一些数据信息。只有全面的收集施工方的数据信息，才能了解建设方基本情况，保证工程项目的顺利有序进行，保证建筑工程项目的整体质量，有效减少因施工方专业技术能力不足给工程项目造成的影响。
2.起草招标文件
招标文件对于保证建筑工程项目的顺利进行有重要的指导作用，建设方在确定施工方的基本要求以后，还要及时起草招标文件，为后续投标工作奠定良好的基础。很多建设方为了保证招投标的科学性，往往将招标文件起草外包给专业的招标中介管理机构。但是，建设方还要由专门人员负责参与招标文件的起草工作。它不仅囊括了建筑工程项目的基本要求，而且还包括了建设方的投资情况。其中涉及一些具体的资金使用方面情况。建设方在指定招标代理机构以后，还要参与资金来源、招标人、招标语言、开标与评标方式、建设与承建方的责任进行细化，包括工程验收方式，合同修改、招标文件的附件等的修改提出一系列的意见或建议，
五、工程合同管理的重点
1.融入全过程管理
建设方对工程合同的管理应当采用全过程管理的方式，强调建筑工程项目立项、施工到竣工的所有经济行为都要符合合同的要求。首先，应当围绕合同约定的履行来有效约束双方的权利和义务，保证建筑工程项目的施工、结算、风险控制、索赔均按照合同约定进行，基于强有力的合同管理提高工程建设的效率。能够按照合同约定的方式全面提高建筑工程项目施工管理有效性。
2.加强条款的修订
为了发挥合同在工程前期管理中的重要作用，还要加强招标文件的管理，应当对施工合同的条款进行明确分析，进一步保证合同信息的细化与表述规范化，需要对合同中存在遗漏信息及时进行补充。合同管理应当对概念性问题给予明确或及时解答，对特殊内容要求给予适当的分析和说明。合同签订时应当注重体现合同的功能性价值，保证约定内容准确，注意合同的时效性和特殊性。合同内容应当提出对建筑工程项目的明确、具體、全面要求，这样有利于工程项目后期的顺利实施。准确性要求合同的标准每一条都清晰可见，尤其要标明合同的每一个数据、每一个技术环节。合同管理应当具有周期性，强调合同签订的过程中明确违约条款惩罚措施。合同管理时还要考虑施工是否细化，施工过程中具体情况，从而保证工程的整体质量。
结论
我国对建筑工程的前期管理重视还不足，未能构建科学的前期管理体系，前期管理没能引起建设方的高度重视，这为建筑工程项目的后期管理带来了较大压力。当前，建设方还要高度重视前期工程项目管理，强调工程技术人员采用科学的管理方式，进一步明确建设方前期工程管理的要点，创新前期管理的方式方法，提高前期管理的效率，从而保证工程项目顺利实施。
参考文献：
[1]沈军.建设工程中建设方工程管理的实施策略分析[J].绿色环保建材，2019(9)：220.
[2]尹宏宇.建筑工程管理控制水平优化措施研究[J].工程技术研究，2019，4(13)：126-127.
[3]孔卫国.建设工程中建设方管理的重要环节探讨[J].工程经济，2014(10)：7-9.
寰裕置业(深圳)有限公司 广东省深圳市前海深港合作区 518027
作者：王俊杰
摘 要 近年来，社会发展速度越来越快，农业基础建设水平也日益提升，规模也不断扩大。所以，为了可以更好地提升建设项目整体质量，在今后的农业基础建设项目进行阶段，应该不断提升对项目甲方前期管理的重视程度，明确前期管理的重点以及难点，合理制订前期管理方案，以确保在有效解决项目管理问题的同时，进一步提升前期管理质量。
关键词 农业基础建设项目;甲方前期管理;重点;难点
在新形势下，我国农业基础建设规模不断扩大，建设水平也不断提升，但由于受一些主观因素以及客观因素的影响，在开展建设项目管理工作的过程中还存在一些弊端和问题。所以，为了可以从根本上推动我国农业基础建设的发展进程，应该根据甲方前期管理期間存在的难点以及重点，制定针对性的管理对策。
1 农业基础建设项目甲方前期管理难点
1.1 前期准备与设计阶段存在的难点
农业基础建设甲方在项目管理工作开展阶段，经常受多方面因素的影响和干扰，导致管理工作无法顺利开展。比如：在农业基础建设项目的准备阶段，由于准备不够充分，设计阶段缺乏规范性以及计划性，不仅导致工程管理效率不断降低，还不利于开展后续建设工作。一方面，在建设项目具体的施工作业阶段，设计人员的水平以及素质不高，并且在招聘人员时不能严格依照相关流程和标准，导致一些设计人员无法胜任相关工作，造成设计出来的图纸与甲方要求存在很大的差异，从而不利于顺利开展农业基础建设工作。另一方面，当参与项目设计的单位较多时，各个单位之间就会出现缺乏沟通的情况，由于没有明确各项职责，经常出现重复设计的现象，导致农业基础建设项目衔接不到位、出现差错的情况频频发生[1]。此外，在开展工程项目设计图纸审核工作的过程中，甲方相关人员对其不够重视，在施工期间不对施工现场进行分析和考虑，经常随意更改施工设计图纸进，从而导致实际施工情况与设计图纸存在不一致的情况。
1.2 招标与合同签订阶段存在的难点
在农业基础建设项目招标阶段，也会存在很多问题和弊端，如投标价格远远高于控制价格。并且，在具体招标阶段，一些单位为了最大程度地提升中标率，经常会采取不正当行为。一些企业为了获得更多的利益，甚至还会出现不重视工作质量的情况，从而不利于开展项目建设工作[2]。同时，在完成项目竞标后，承包人与发包人会签订项目合同，并且在项目合同中会明确双方应该履行的义务，也会阐述双方应该享受的权利。一般情况下，农业基础建设项目甲方在签订合同的过程中，经常会出现两方面的难点。一方面，针对建设项目的工期以及工程造价等一些关键条款项所给出的术语不够恰当，存在很多出入，具有较大的争议。另一方面，针对农业基础建设项目对工程进度拨款与竣工后的结算工作等相关内容，并没有进行详细说明，针对性不强，从而导致农业基础建设项目受到很大的影响。
2 农业基础建设项目甲方前期管理的重点
2.1 农业基础建设项目甲方前期管理的工程立项管理
当农业基础建设项目定义结束后，应该根据实际情况开展相应的审核以及确认工作，并且需要提出相关建议书，待建议书批复完成后，相关人员需要进行下一步的项目可行性研究，当研究工作结束后，应该经过项目评估环节对项目工程进行最终明确[3]。一般情况下，所谓的农业基础建设项目建议书，主要客观反映定义中存在额的不足和问题。因此，在这种背景下，应该对农业基础建设项目的规模以及周边环境等进行充分分析与考虑，并在当前国内外工程项目建设水平不断提升的前提下，对农业基础建设项目相关规章制度进行合理分析，研究建设项目的整个过程，严格把控，以便顺利开展后续工作。
在农业基础建设项目甲方前期管理阶段，还应该加强项目的可行性研究，对拟建的建设项目进行技术以及经济分析，确保可以最大限度地降低投资成本，进一步提升甲方前期项目管理水平。
2.2 农业基础建设项目甲方前期管理的勘察以及设计阶段管理
在开展甲方前期管理工作的过程中，勘察以及设计是比较重要的内容，良好的设计管理可以有效提升建设项目的整体水平。通常而言，建设项目的设计工作，主要在工程项目的前期阶段以及工程化管理阶段的基础上，以设计文件为手段，对项目策划中的定义或者相关要求等进行严格规范，同时结合具体的建设项目现状，制订具有一定可行性的建设方案。从整体的角度进行分析和研究，做好建设项目的设计管理工作，不仅可以控制项目的整体质量，还能有效节约建设成本[4]。所以，在前期项目管理进行阶段，甲方一定要做好项目设计期间的管理工作。一方面，应该深入调查。在具体的管理期间，甲方应该主动带领设计人员对相关使用部分进行仔细调查，明确施工需求，进一步落实技术参数，保证设计人员在设计前能够对工程有一个简单了解，提升设计的可行性，促进甲方前期管理工作水平不断提升。另一方面，提升内部文件审核的精准度。在开展管理工作的过程中，内部审核也是重点工作内容，对提升建设项目质量意义重大。所以，在进行审核期间，应该加大项目方案以及图纸管理力度，确保其可以满足工程需求，以便可以为后续招标工作提供依据。
2.3 农业基础建设项目甲方前期管理的招标阶段管理
为了进一步提升农业基础建设项目甲方前期管理的整体水平，还应该做好招标阶段管理工作。1)应该做好建设项目的招标文件起草工作，依照建设项目的实际特点，合理编制招标文件，以便可以有序提升建设质量[5]。2)应该对施工单位进行严格考察。在具体的项目管理阶段，为提升建设效果，甲方应该与施工单位的管理人员以及主要技术人员进行沟通，明确建设项目的现场情况，制订科学的管理方案。
3 结语
目前，虽然我国农业基础建设水平不断提升，但是项目管理问题以及矛盾也逐渐暴露出来。通过进一步分析和研究得知，农业基础建设项目管理出现问题的主要因素就是甲方前期管理不到位以及不合理。所以，在开展建设工作的过程中，应该重视前期管理，能够站在整体的角度明确前期管理的难点以及重点，有效提升甲方前期管理水平，进而最大限度降低出现管理问题的概率。
参考文献：
[1] 林文喜.建设工程中甲方项目管理存在的问题及应对措施[J].江西建材，2017，25(6)：275，281.
[2] 武崇晓.小议甲方建筑工程前期管理的重点[J].建材与装饰，2016，28(4)：178-179.
[3] 林敏，李金荣.刍议甲方建筑工程前期管理的重点[J].中小企业管理与科技，2018，23(7)：1131-1132.
[4] 宋艳茹.甲方建筑工程前期管理的重点[J].中华建设，2018，28(11)：190-191.
[5] 孙建军，郝志华.甲方管理建设项目的基本要点[J].建筑，2019，23(8)：134-135.
(责任编辑：刘昀)
作者：王陈
浅谈物业管理的前期介入
(发表于《中国住宅设施》、《首都房地产》)
众所周知，房地产开发的市场机制一般由生产、流通、消费三个基本环节组成，而物业管理是房地产消费环节的主要活动。因此，人们习惯地将物业管理称为房地产开发的后期工作。
既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽视，在工作程序上也往往跻身于后排的位置。更有甚者，开发商在前期工作中根本未顾及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失误，往往导致后期纠纷的产生，不但给物业管理带来极大不便，处置稍有不当，还会损伤开发商的信誉和利益。
实际上，物业管理是房地产开发的延续和完善，是房地产开发的最后一道关口，在房地产开发的全过程中起着重要的作用。随着房地产市场的日趋成熟，消费者不仅关注开发商的品牌、地段的繁华与便利程度、房屋的性能及价格，还越来越重视入住后的物业管理。
笔者在房地产及物业管理行业工作多年，深切地认识到，物业管理提前介入房地产开发活动，已成为市场的必然。
一、物业前期介入的必要性
打开报章、浏览网页,纠纷、纠纷、还是纠纷…… 纠纷，已成为房地产市场见怪不怪的一道特殊风景。
我们的客户怎么了?我们的开发商怎么了?我们的物业公司怎么了?“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，面对接二连三的纠纷，当事者往往是一头雾水。这时，通过第三只眼睛来看问题，常常会透过表象而现其本质。
第三只眼睛看问题，就是站在不同的角度对事物进行冷静的观察和辨析。在讨论物业前期介入问题之前，我们先请看下面的三个案例：
案例一：在北方地区的砖混结构多层住宅中，经常会出现因温差变化引起的温度裂缝，严重者可裂透墙体，尤以顶层为甚。裂缝的出现，常常令业主深感疑虑和担心，进而引发一系列复杂的纠纷。在甲小区处理类似问题的过程中，物业人员曾走访过一些专门处理工程裂缝的资深专家，并从中学到了如何预防裂缝的宝贵经验。在甲小区二期工程的前期设计时，就此类问题，物业人员曾主动向开发商提出了具体的预防性建议。可惜的是，该开发商习惯地认为物业人员不是专业的工程技术人员，在工程专业问题上不如设计师，对物业的意见重视不足，而是采取了设计师提出的只在墙体及窗口部位增加钢筋砼的做法。结果工程完工还不到一年时间，顶层温差裂缝就普遍出现，成为开发商和物业公司不得不面对的头疼问题。
案例二：在乙小区的施工中，销售人员及物业人员无意中发现各户卫生间内没有暖气，于是赶紧找开发商交涉。而开发商过分依赖工程技术人员，坚持认为通过热工计算，卫生间内可以不安装暖气，对物业人员的合理化建议没有采纳。结果乙小区竣工三年以来，卫生间没有暖气始终是业主投诉的热点之一，甚至个别业主因此拒缴供暖费，给小区物业管理及开发商的形象造成了一定的影响。
案例三：丙小区竣工后，在进行物业接管验收时，物业人员发现该小区的围墙低矮，不利于安全防范，于是提出了加高围墙的要求。开发商错误地认为物业人员小题大做，没有立即采取整改措施。但时间不长，就发生了窃贼翻墙而入的事件，小区居民意见很大，纷纷抗议，开发商这才“亡羊补牢”。
上述三个案例，已从前期规划设计、建筑施工、后期接管验收三个不同的阶段，印证了物业管理提前介入房地产开发活动的必要性。物业管理专业人士介入房地产开发活动的时间越早，就越有可能更多地规避一些不应发生的失误，最大可能的减少后期不必要的纠纷。
无庸否认，在众多的房地产纠纷中，的确有个别物业服务不到位的，也有个别业主行为过激无理取闹的，但更多的纠纷是因规划的不合理、设计的失误、施工的缺陷等等前期遗留问题所致。
开发商聘请的设计单位、施工队伍也许是十分优秀的，设计师、工程师也许是十分尽职的，但再优秀的技术人员也有他一定的局限性。稍有经济学常识的人都知道，在市场经济中，需求决定市场，市场决定一切。而所谓需求，是客户内心对所需商品和服务一种心理上的诉求，不经常地、深入地和客户接触，任何人也很难真正地了解其心理。
物业管理人员每天面对的广大的购房客户，处理的是客户形形色色的投诉和方方面面的问题，最了解客户想什么?需要什么?也最了解客户的家中经常出现那些使用功能和质量方面的问题?
物业管理如能早期介入房地产开发活动，可在前期工作中充分吸收客户的意见，弥补技术人员的局限和不足，有效地避免常见错误的重演，使开发产品的品质更符合市场的需求。
概言之，物业早期介入，具有如下作用： 有利于优化设计，完善规划设计细节; 有利于提高工程质量;
有利于保证物业的使用功能;
加强对物业的全面了解，便于后期管理服务。
二、物业管理前期介入的时机与阶段
既然物业管理在房地产开发活动的前期介入十分必要，那么，物业管理究竟在什么时机或说在房地产开发的哪个阶段介入最为适当呢?
因物业管理在我国起步较晚，而最早又是房地产的附属产业，所以，物业管理的介入时机也有一个逐步发展、逐步提前的过程。
最开始的模式，物业管理往往是在业主入住前才匆匆介入。开发商完成征地、拆迁、规划设计、建筑施工、竣工验收、销售出租等一系列前期工作后，在业主办理入住手续之前，才将建成的物业移交物业公司。此时，木已成舟，物业介入后即便发现不如人意的地方，也为时已晚，不可能再做大的改动，只能维持现状。在此境况下，物业管理的主要工作之一往往是为开发商处理遗留问题。、
随着房地产业的发展与成熟，人们对物业管理工作日趋重视，物业管理的介入阶段逐步前移至房地产销售阶段。政府有关规章(京国土房管物[2003]1060号文件)也明文规定：“建设单位销售物业时，应将前期物业服务合同中的物业管理服务内容和质量要求、服务费用和收费方式作为房屋买卖合同的内容。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”物业管理此时介入，可对销售人员进行一些必要的物业服务专业知识培训和指导，避免在销售中经常出现的乱承诺、虚假承诺现象，减少业主入住后的纠纷。但在房地产销售阶段，工程施工也往往进行到了一定程度，一些前期的隐患已然无法避免。
在工程建筑施工阶段，有些开发商的习惯作法是聘请一家较好的监理公司，再派驻几个好的工程技术人员即可，往往认为物业管理人员不是专业的施工技术人员，对物业管理在施工阶段介入认识不足。
其实，施工技术人员更多关注的是照图施工，而一个项目在竣工交付使用后的几十年甚至上百年的漫长过程中，只有业主和物业管理企业来直接面对有可能出现的各种问题。物业管理人员在长期的工作实践中，对各种质量问题有着更直观、更深刻的了解，他们更关注使用功能方面的问题，而绝非仅仅是表面的垂直平整度。
物业管理在工程建筑施工阶段介入，无疑为开发商的质量控制增加了一份力量，使工程质量多了一份保障，可最大程度地防止一些质量通病的出现。
随着房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多有远见的开发商已不再止步于请物业管理人员介入施工管理，而是将物业管理的介入时机提前至了前期规划设计阶段。规划设计是一个项目的灵魂和前提，对项目建成后是否完整、舒适、宜居、合理有着先天性的制约作用。一般的设计人员往往习惯于从技术角度考虑问题，而对以后的管理和使用问题却很难完全预料和估计。物业管理专业人员此时介入，可从业主、使用人和管理者的角度，针对日常使用管理中容易发生的实际问题，提出合理化建议，完善设计细节，进一步优化设计方案，从源头上减少项目的“先天性疾病”。
近年来，又有专家提出了“超前介入”的说法。所谓超前介入，源自于超前意识。一些优秀的开发商为提高自己产品的竞争力，从高起点起步，充分考虑人们对居住环境和房屋产品的不断变化的更高需求，在房地产项目的可行性研究和策划阶段，就预先考虑到以后的物业管理问题，请物业管理专业人士对项目论证发表意见，提出建议。
物业管理提前介入房地产开发活动，已成为业内的共识，而且介入时机越早越好。介入越早，就越能提高产品的品质;介入越早，越能赢得市场。
三、物业管理前期介入应注意的问题
物业管理前期介入，主要是发挥物业管理专业人员的经验和特长，弥补房地产开发前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物业管理活动。想做好物业管理的前期介入工作，就应注意以下几个问题：
(一)加强业务学习和积累，不断提高物业管理人员的自身素质。物业管理工作，涉及规划设计、建筑施工、法律等不同领域的专业知识。在日常工作中，必须加强自身的业务学习，不断用知识来充实自己。工作中遇到疑难问题，应当及时向有关专家请教。对平时常见的质量、使用功能问题，要分析其产生的原因、预防和处理的方法。只有做到“打铁先须自身硬”，才能在前期介入的过程中发挥应有的作用。
(二)了解业主的呼声，虚心向业主学习。我们直接的服务对象就是广大的业主，没有人比我们更具深入接触业主的先天优势。业主可以不懂建筑学，但他们做为房地产产品的最终使用者，往往比专家更深知产品的优缺点，更了解产品应该改进的方向。业主是最好的老师，只有不断深入地听取业主的意见和呼声，并将其条理化、系统化，在前期介入的过程中，才能真正站在业主的角度用第三只眼睛来观察问题、分析问题、解决问题。
(三)调整好自己的心态，摆正自己的位置。物业前期介入，只是在房地产开发活动的前期进行参与，应该说是一种参谋的角色。在实际工作中，要想当好参谋，首先要协调好同各个部门的工作关系，不要越俎代庖，更不能搞越权指挥。但搞好关系，不是不谈问题。对前期发现的有可能影响后期使用、管理的问题，应及时找有关人员交涉，要据理力陈，切实发挥物业前期介入的作用。
(四)抓住重点，保证使用功能。物业管理前期介入，重点要确保开发产品的使用功能和质量。物业管理人员应根据以往的经验和日后使用、管理的需要，对诸如配套设施的完善、水电气暖的供应、安防系统的布局、质量通病的预防等，有针对性的提出意见和建议。
(五)加强对项目的全面了解，为后期接管做好准备。在物业管理前期介入的过程中，物业管理人员应尽可能全面地收集相关资料，如图纸发生变更、增减，特别是管线的节点、走向与图纸标注不一致时，更应做好详细的记录。如能对项目的土建、水电、供暖等各种情况了如指掌，就会给后期的物业管理工作带来便利，既能提高物业管理企业的工作效率和工作质量，也能提高业主的满意度。
物业管理的前期介入，是市场的选择，更是新观念对旧观念的撞击。所谓以人为本，关键是以产品的使用者(业主)为中心。通过物业管理在房地产开发活动中的前期介入，必将使房地产开发行为日趋规范，使房地产开发产品日益符合广大业主的需求。
总体来说，物业管理的前期介入工作分为以下几个时段和内容：
● 施工期物业管理
● 设施设备调试期物业管理
● 竣工验收及物业接管验收期间物业管理
● 前期物业管理人员安排与工作进度
一、 施工期物业管理工作
1. 熟悉施工现场和各类施工图纸。
2. 跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。
3. 了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接
口等。
4. 对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。
5. 对影响小区(大厦)功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发
商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。
二、 设施设备调试期物业管理
1. 工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。
2. 工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案
3. 从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。
4. 参与设备调试，对小区(大厦)的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录;编制设施设备操作维修规程
和各项操作指导书。
三、 小区(大厦)竣工验收及接管验收期物业管理
1. 小区(大厦)竣工验收
2. 物业企业接管验收
物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管
验收注意事项等四个方面
3. 现场验收
(1) 土建工程：
■ 屋面排水坡度
■ 伸缩缝、地面有无滲水
■ 地下室墙面有无滲水
■ 地面有无空鼓及滲水 ■ 进出口坡道防滑 ■ 消防门、通道、楼梯等
(2) 装饰工程
■ 各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰
■ 门和门框及附件 ■ 护栏及扶手 ■ 灯具及其他小电器设施
■ 外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙
■ 公共区域设施设备的外装饰 ■ 各种标识及区域图示
■ 公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等
(3) 供配电系统 ■ 正常供电设备 ■ 应急供配电设备 ■ 油箱及油库 ■ 各配电房的防鼠 ■ 各强电检查井内管线及电箱
■ 避雷装置 ■ 公共照明 ■ 用电器具等 (4)给排水系统 ■各供水、消防水泵及电机等 ■各水箱、给排水管网、接头及阀门等
■检查井内管线、水表及阀门等 ■化粪池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管网、接头、阀门等
■人防工程及相应供水系统等
(5)电梯系统
■各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等
(6)空调系统
■空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口
■空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统)
■各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。
(7)弱电系统
■消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等)
■弱电检查井内管线、接线箱等
4、资料交接
(1)产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。
(2)技术资料：竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的
试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
(3)验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用
电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。
5、其他交接
(1)设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。
(2)具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。
(3)公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。
6、接管验收注意事项
(1)在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等)，同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。 (2)接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。 (3)针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可;属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。
7、设施设备试运行
为保证小区(大厦)启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开
始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
一、 其他前期准备工作
1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入
根据小区(大厦)室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物
业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。
2、清洁卫生与环境卫生前期介入
在小区(大厦)启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、
清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。
3、消防及安全管理前期介入
小区(大厦)的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第
一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，
及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。
4、外部公共关系建立
为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在小区(大厦)全面启用前，与相应的政府及公用
事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。
5、业主全面进驻准备
小区(大厦)业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，
保持良好秩序，减少对其他业主的影响。
二、 前期物业管理人员安排计划与工作进度
1、人员安排计划
根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。
(1)施工期人员安排及职责
① 成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任;组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的小区(大厦)《物业管理前期介入方案》。 ② 派长驻小区(大厦)施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密
切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。
(2)设备调试期人员安排与职责
成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作
维修规程和各项作业指导书等。
① 接管验收前3个月，物业管理公司派往小区(大厦)的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业
管理的筹备工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。
② 此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定小区(大厦)
《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。
③接管验收前1个月，管理处全部人员到位。
2、工作进度
根据小区(大厦)实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15
天后开展前期管理。
★小区(大厦)前期介入工作进度表
月份
5月底
项目
签定《物业管理委托合同》施工管理方的初次会晤 熟悉施工情况、隐蔽工程记
6-9月
初
10月
底
11月
底
12月
录，制订《物业管理前期介入方案》
参与设施设备的调试 盆艺摆放
岗亭、道闸与标识系统方案竣工验收
物业接管现场验收(包括备品 备件)
物业各种资料交接 返修、复验及试运行 清洁开荒
公众文件送审并发布 准备迎接全面进驻 物资装备的准备 外部公共关系的建立 全面进驻并开始正式运行
注：筹备期具体工作时间视施工进度调整
开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站的角度不同。由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。
工作内容：
一、土建工程问题：
1、 建议设计单独的排烟道和厕所排气道。对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。容易引起业主的意见。
2、 建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。
3、 建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。
4、 楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。
5、 阳台设计要考虑到花盆座架。(底部向里倾斜)以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。
二、电气设备
1、 水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统
一、集中(便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。
2、 空调安装，统一位置，统一排水。市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大;留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”;连接外机的空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安装空调影响美观等问题。
3、 建议设置楼宇门警报系统和监控系统。很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。(中控室能及时关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可关闭。)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻。
三、 泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便。
四、环境绿化配置
1、 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分部均衡，集中绿地位置适中，绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护。绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
2、 高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。
3、 建议园区公告栏位置。物业公司可以在公告栏发布各种信息
五、物业管理用房
要考虑住宅物业管理用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业主娱乐活动室、公共秩序员岗亭、中控室、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。
六、装饰工程
外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水做整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面做防水，故外墙低层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满。楼道侧墙，应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦、防污渍)
七、门窗工程
木门和墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
有经验的物业公司在多年的服务工作中总结了即实用又有价值的见解，避免遗留问题的发生，减少工作中的差错与脱节。因此物业公司先期进驻，熟悉物业，了解情况。准备、推敲和制定相应的入住手续，做好组织协调工作，顺利交接。特别是在销售过程中，起到不可估量的作用。真正成为开发商的好帮手。
物 业 前 期 介 入
方
案
(2)
陕西金源物业有限责任公司
2010年月日
由于房屋因部分原因未达到交房条件，部分业主自愿提前进场装修，为便于管理，物业公司提前进入，其管理方案如下：
一、 人员配备：管理处设经理1名、电工(电梯操作工)1名、维修(收费)人员1名、保安2名。
二、 管理制度：严格按物业管理条例及住宅室内装饰装修管理办法(建设部令(2002)第110号)进行管理。
三、 前期费用标准：管理处经理每月1000元，电工每月800元，维修工每月800元，保安每月1600元，共计每月4200元。
备注：
1、前期管理费用由开发补助给物业公司，补助时间从2010年6月15日至工程备案登记证上时间为止。
2、业主的物管费用计算时间从工程备案证上时间开始计算。
物业管理有限公司
年月日
一、 前期介入工作：
1、结合物业管理的需要及业主的需求，利胙已有的管理经验和技术，就物业的规划设计、环境、景观、结构、功能、公共配套设施设备、管网、安防系统，室内设施、环境、道路交通等诸多方面，向开发商提出合理化建议：
(1)了解需要提出建议所涉及到的范围与深度。
(2)熟悉所涉及项目的技术、规划等资料。
(3)注重项目的个体特征。
(4)确保建议的切实可行。
2、检验设备设施安装及运转质量，跟踪了解工程状况，为随后的物业管理打下坚实的基础。
(1)设备安装。
(2)附属设施施工。
(3)隐蔽管网。
(4)智能化安防系统。
(5)物业管理服务装置。
(6)景观。
(7)建筑结构与建筑配件等。
3、根据物业的使用要求以及物业的特质制定物业品牌计划：
(1)开发商的开发战略。
(2)项目的设计理念。
(3)建筑特色。
(4)地理环境。
(5)业主群体的共性。
(6)物业管理公司的品牌效应。
(7)物业的品牌目标。
4、全面了解物业的性能、功用及构造，初步拟定物业管理服务实施方案：
(1)物业管理服务纲要。
(2)物业管理服务实施细则。
(3)物业管理服务标准。
(4)物业管理费用预算。
5、从物业管理的角度，为楼宇标识系统提供意见：
(1)办公室、设备间、洗手间等门牌。
(2)招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。
(3)幢号、房号等。
(4)火警疏散指示图、消防设施标识等。
(5)设备设施名称牌、供配电模拟图等。
(6)小区平面图、宣传栏等。
(7)注意事项、按钮提示等。
(8)导向牌、限速牌、停车牌等交通标识。
(9)绿化标语牌、花木名称牌、小品牌等。
(10)员工服务牌、价目牌、工作流程与制度牌等。
6、在物业正式入伙前制定物业管理服务的各种公约守则：
(1)业主公约。
(2)业主需知。
(3)物业使用指南。
(4)公共设施使用规定。
(5)卫生通则。
(6)文明公约。
(7)消防守则等。
7、为售楼部营造良好的氛围提供帮助，如：
(1)礼仪门卫。
(2)导引体系。
(3)保洁服务。
(4)泊位与泊车服务。
(5)物业服务咨询。
(6)物业管理展板：向客户推介物业管理人、说明物业管理服务特色、介绍本企业所具有的物业管理服务模式、理念、方法等。
(7)办氛围控制。
(8)环境美化等。
8、相关人员物业管理知识培训：
(1)楼盘销售人员的物业管理知识培训，基本内容：
①物业管理常识----物业管理基础知识。
②项目物业信息----本项目物业管理服务硬件概况。
③项目物业管理信息----本项目物业管理服务方法与质量目标。
④物业管理服务内容、承诺、入住与装修相关规定，公众制度等。
⑤物业管理风险规避。
⑥物业管理企业信息等。
(2)前期介入期间物业管理人员基础知识与技能培训，基本内容：
①服务知识-----员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。 ②物业管理服务知识与技能-----物业基础知识、物业管理服务方法与技能，物业管理服务内容及其标准、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的处置等。
③物业管理基本法律知识----物业管理有关政策法规、公司规章制度等。
④房屋及其相关知识---物业管理有关政策的设备设施管理维护专业知识、环境维护、物业智能化专业知识等。
⑤安全消防知识----物业治安、交通、消防的基本知识，防范不良有因素的方法，安全意识等。 ⑥项目物业信息----本项目物业管理服务硬件概况。
⑦项目物业管理信息----本项目物业管理服务方法与质量目标，物业管理服务内容、承诺，入住与装修相关规定，以众制度等。
⑧物业管理风险规避。
⑨物业管理企业信息等。
9、在售楼处设立物业管理咨询台，并安排专人值守，提供现场咨询服务：
(1)回复顾客的物业管理服务咨询意见。
(2)收集顾客意见，解除顾客疑虑。
(3)配合售楼人员引导顾客消费意向。
(4)配合解决销售过程中出现的工程及与物业管理有关的问题等。
10、配合开发商开展相关活动：
(1)项目推介活动。
(2)各类座谈活动(沙龙)。
(3)装潢知识讲座、装潢展示。
(4)邻里联谊活动等。
(5)根据开发商的整体策划要求，尽一切能力积极协助、参与筹备项目开盘仪式。
11、样板房管理：
(1)采取规范的物业管理方法将样板房纳入日常物业管理的范畴。
(2)保障样板房的日常参观活动正常进行。
(3)保证样板房内物品的安全、完整。
(4)确保其长期保持外观整洁、簇新，动转功能正常，满足楼盘销售工作的需要。
12、收集、归纳各类信息、资料并提出意见和建议，及时分送相关部门进行处理：
(1)业主、用户反馈信息。
(2)研究业主、用户所馈信息。
(3)工程建设信息。
(4)开发商信息。
(5)物业管理公司内部信息。
(6)其他信息。
(7)对已经签定购房合同的业主，须及时建立档案，并在一定程度上保持比较密切的联系。
13、参与相关竣工验收，协助开发商与承建商交接物业：
依据相关条例和工程竣工验收标准，协助开发商与承建商交接建筑工程，了解工程状况，提出意见与建议。
14、其他约定的事宜。
二、前期介入人员配备：
物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企 业或全体业主 / 使用人提供服务。
从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用者的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何一个项目都离不开“策划定位、规划设计、施工管理、营销策划 / 销售、竣工验收、接管验收(物业)”等环节，物业管理企业要想全面深入了解项目的特点及做好后期物业管理服务工作，必需充分了解项目开发过程的每一个环节，并就每个开发环节的特点，从物业后期管理及使用过程中遇到的问题，降低风险。
概括地说，物业管理对项目开发的介入是全程参与，同时根据项目开发 的不同阶段制定阶段性工作目标，具体如下：
※项目策划定位阶段
物业管理的工作目标是：充分了解项目的市场定位、项目定位，并据此 进行市场调研，确定物业管理服务在后期物业管理中的服务档次及标准，初步设计物业管理方案，为后期物业管理做好前期铺垫。
※规划阶段
物业管理的工作目标是：从设施设备的完善、建筑设计中美观耐用和后期维保服务相结合、建筑物功能设计的完善、细节设计的完善等方面，物业管理企业可以根据物业管理服务的经验，结合业主的意见反馈，提出设计方面的经验性建议，一定程度上可以使设计更为合理和人性化，这些合理化建议一旦被采纳，将有利于日后业主的使用和物业管理企业的管理服务，可以有效避免由于设计上的缺陷给后期业主使用和物业管理服务带来不必要的麻
烦。
※施工管理阶段
物业管理的工作目标：从物业管理和使用的角度对施工、设备安装的质量进行监管，及早发现问题，提高业主在后期使用过程中的满意度，减少维修成本，一定程度上可以提高项目建设单位的知名度及信誉度，同时可以避 免给物业管理企业的后期管理及服务带来不必要的麻烦。
※营销策划/销售阶段
物业管理的工作目标是：与项目开发企业商讨制定合理的物业管理相关 项目的收费标准(主要是管理费)、协助制定业主公约及管理制度、协助做好房屋销售和宣传推广、做好物业管理形象及物业管理品牌的展示、售楼处及样板房的接待、管理及服务、就客户提出的物业管理方面的问题现场答辩等等。
※竣工验收阶段
物业管理的工作目标：协助开发企业做好物业及其设施设备、管线等使 用功能的验收，对各种设施设备逐一检查，并建立验收档案。这样可以从后期使用和管理角度帮助开发企业发现可能存在的施工隐患及遗漏工程，并提出整改意见和建议，规避由于施工监管不力导致的工程缺陷。
※物业接管验收阶段
物业管理的工作目标：从后期使用和管理的角度对新建物业竣工验收是 再验收，不仅包括主体建筑、设施设备，还包括道路、休闲游乐场地、环境绿化等，验收过程中如发现问题，要求逐一记录，并约定整改期限，要求开发企业协调施工单位限期整改。同时协调开发企业落实工程方面的维保事宜。
以上简单概述了有关物业管理前期介入的思路及阶段性工作目标，鉴于每个项目的情况各异，物业公司会根据项目的具体情况，遵循上述思路及阶段性工作目标编制具体的实施方案，以上谈到的几个阶段，除了在物业接
管验收阶段，物业公司占主导外(主角)，其他几个阶段物业公司要充分发
挥好辅助作用(配角)，配合开发企业做好相关的工作。
推荐阅读：
前期物业管理服务质量标准09-15
物业管理重点难点分析06-21
《前期物业服务协议》09-27
前期物业服务收费标准备案报告07-09
项目前期管理总结06-23
项目前期管理试题09-18
集团公司煤矿项目前期工作管理办法09-24
高校管理物业管理规定09-29
物业管理表格06-20
物业管理标准06-20
