住宅物业管理方案

住宅物业管理方案（共8篇）

住宅物业管理方案 篇1

1、地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2、项目主要经济指标

二、物业管理资料

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

1、1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理职责人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1、2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1、3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。

1、4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2、1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2、2环境管理

jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3、绿化管理

绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体带给的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

住宅物业管理方案 篇2

关键词：住宅,设计,方案,探讨

1 概述

1.1 现代住宅发展趋势

我国人口数量已逾13亿，人口的剧增与土地资源的不可再生已成为尖锐的矛盾。据有关资料显示我国人均土地面积仅12亩，不到世界的1/3，城市土地更少。如何在有限的土地上更好的解决居民的居住问题，已成为中央及地方各级政府机构面临的头等大事，也是建筑工程界建筑师们思考的重大课题。就住宅发展状况而言，现代住宅更注重“适用、安全、经济、美观、环保和可持续发展”，住宅形式由原来的低层、多层，向中高层、高层，甚至超高层发展，房屋结构也逐步由混合结构向钢结构、钢筋混凝土结构发展。

1.2 高层住宅结构形式比较

10层及10层以上的住宅为高层住宅，100 m以上的住宅为超高层住宅。高层住宅结构形式上可分为:塔楼、板楼及塔连板楼。不同的结构形式优缺点如下:

1)塔楼，整栋楼以电楼及楼梯竖向交通体系为中心，每户环绕竖向交通体系布置。根据塔楼外形分为:方形塔楼、蝶形塔楼、T形塔楼、塔连板式塔楼等。塔楼的优缺点:

方形塔楼:每层8户～10户，优点:户数多，每户分摊的公用面积少;缺点:楼体方正，户型沿竖向交通体系布置，1/2的户型朝向不好，居住环境差，有“空中大杂院”之称。

蝶形塔楼:优点:户型的采光、通风均较理想;缺点:外墙面积大，保温隔热要求高，节能差;异型房间多，不利装修及家具摆放;结构受力不好，存在“瘦腰”问题，需增加部分抗震结构，增大了建造成本。

2)板楼，又称单元组合式住宅，一般由多个单元组合成一栋建筑，每单元以电梯及楼梯为核心布置。优点:采光、通风效果俱佳，舒适度高;环境比较安静，住户私密性较好;尺度适宜，节约用地面积;结构方正，受力较好。缺点:电梯服务的户数少，分摊的电梯运营费用高。

2 现代住宅区规划设计及设计重点考虑的问题

2.1 现代住宅区规划设计方案

中国建筑有着悠久的历史，我们自古以来就在不断的建造，起初是为了解决我们的住宿，以及风雨寒暑对我们的压迫，但是现阶段在高度文明的时代，建筑便承担了精神上、物质上更多的任务。现代的住宅方案应从安全感、适用性、经济性、建筑容积率与居住环境等等多方面综合考虑，规划设计方案多采用塔式与板式住宅相结合的方案，使住宅区线与线、点与点、线与点组合更加灵活。

2.2 现代住宅区方案设计应重点考虑的问题

现代住宅区应根据城市规划和功能要求，按建筑与环境关系原则，对建筑布局、道路、竖向、绿化及工程管线等进行综合性的设计[1]。

现代住宅方案设计应考虑的问题有:

1)功能的适用性。

在规划设计中应充分考虑住宅的使用功能，力求做到公共空间与私密空间，活动空间与安静空间分区明确，使用得当。

2)室内空间的可改性。

随着家庭规模的变化，生活水平和科学技术的不断提高，住宅空间的可改性是可持续发展的需要。

3)环境景观的均好性。

尽可能使各家都获得良好的居住环境。

4)住宅配套设施的便捷性。

完善的配套设施与相关服务设施是满足居民方便与舒适生活的需要。

5)住宅的安全性。

安全性是形成良好居住环境的前提，不同的住宅结构给人不同的心理感受，塔楼性格内敛，板楼具有可伸展性，在住宅规划设计时应将其有机结合，同时，在居住区各组团内设置半公或半私密的可防卫空间。

6)满足国家及地方规划设计法规要求，满足日照、通风、视野和住宅间距的要求[2]。

3 住宅区规划设计方案实例比较

3.1 地形概况

该住宅区位于重庆市合川城区西南角，为山地丘陵地貌，北侧背靠山地公园，南侧紧邻涪江及滨江路，西侧为大学人工湖及学校校园，东侧为在建住宅区。该住宅区用地形状不规则，东西方向长约350 m～450 m，南北方向长约215 m～370 m。规划范围内部分为南北两个台地，北侧台地比南侧台地高约25 m，北侧台地与其后部山体高差约45 m。用地红线占地160亩，依山傍水，自然环境优美，视野开阔。下台阶地坪标高214.000，区域中部有一由北至南的排洪沟，斜向横穿住宅区。

3.2 总体规划

该住宅区主要是为了满足学校教职工住宿的需要而修建的，为定向量身建设，为满足不同群体的需要，住宅区采取双拼及连排专家楼、小高层及高层多种结构组合形式。按可持续发展及绿色建筑的建设理念，结合校区人工湖补水需求，将涪江水引入小区，北侧山坡设高位水池，通过人工循环系统使水体贯穿整个小区，最后汇流入人工湖。结合行洪需求，采取雨洪综合收集处理系统，将雨洪水收集处理后用于植物灌溉及人工湖补水。本住宅区用地规划容积率不大于2，建筑密度不大于40%，绿地率不小于45%。

3.3 规划设计方案比较

1)规划设计方案一见图1。

此方案专家楼为双拼及叠拼形式，高层为11层小高层及蝶形塔楼和风车状塔式结构，共设专家楼42户，高层1 062户。总建筑面积23.4万m2，计容面积21.2万m2，容积率1.99，建筑密度22%，绿地率45%。此方案平面总体布置规整，分区明确，除专家楼外全部采取塔式住宅形式，在容积率一定情况下，占地面积较少，建筑密度低。住宅功能基本满足使用需要，配套设施上商业布设在小区临滨江路一侧，围合内部空间，满足了动静分区的原则，南北主景观轴上设大面积水体中庭，环形步道围合水体，与小区步行道滨江路出口相对应，气势宏大。交通组织上采取人车分流形式，在东西两侧设车行道入口与滨江路相连，住宅区南北主景观轴设步行道出入口与滨江路相连。充分利用了小区的自然环境资源，住宅由南向北分台阶布置，将北侧的山体与南侧的涪江融入其中，小区内部结合水景，造就良好的景观效应，令人感到小区环境舒适、安宁。不足之处是，此方案高层住宅形式全部为塔楼，部分户型异形，不利于使用;需增加部分抗震构件，不够经济，外墙面积大，不利节能控制;风车状住宅构造，北向户型日照、通风、视野都较差;使用功能及环境资源不能实现均好性。

2)规划设计方案二见图2。

此方案专家楼采取双拼及联排形式，高层采取11层小高层及板楼和方形塔式高层，专家楼数量与方案一相等，高层1 431户，比方案一增加369户。总建筑面积26.1万m2，计容面积21.1万m2，容积率1.98，建筑密度19.55%，绿地率45.5%。此方案在前方案基础上进行了全面优化，小区的总体布局没有大的调整，但更加人性化，强调使用性功能和均好性，在满足容积率的前提下采取被动式自然采光、通风、开阔的视野等。在涪江水体引入造景的基础上更好的利用了自然景观资源。

具体优点有:

a．南北景观主轴将涪江、建筑景观及山体公园景观联系在一起，东西次景观轴使进入住宅区内部更加通透，视野更加开阔，将校园人工湖与小区景观连在一起，使住宅区成为山水相融，人居和谐的生态小区。

b．护景造景，合理利用上下台阶坡地，在南北主轴线上将上台阶向前延伸，与中庭景观相呼应，打造主景观轴休闲观景平台，人在平台上方，涪江景观一览无余。平台两侧布置两栋高层，平台下方结合地形采取吊脚楼形式布置社区用房及上台阶住户竖向交通电梯及楼梯，直通休闲平台，既处理了坡地又解决了社区用房，同时打造出了社区高品质休闲广场。

c．均好性环境景观住宅，住宅区背山面水，前有波光粼粼的涪江水，背靠秀丽的山景，加上小区内水景，层叠的树景，实现了住宅区内环境资源均好与共享。弱化宏大的中心广场，重视实用性归属领域的均好，强化围合性强，安静、环境要素丰富的半私有院落，拉近“绿色”与住户的距离。同时，户型设计上设置大阳台与空中庭院，强化竖向“绿化”，将绿色引入每户。

d．楼型结构上采取“板楼”与“方形塔楼”相结合的形式，既满足了容积率的要求，又最大限度地利用了土地。同时，将“塔楼”的内敛与“板楼”的伸展有机结合，给人一种“安全感”。楼栋南偏西朝向，与滨江路呈角度布置，整体布局采取“错置式”，每栋楼前方均没有遮挡，最大限度的满足了视野的需求，实现了真正意义上的“江景房”。“板楼”结构满足了被动式采光和“穿堂风”的要求。

e．住宅配套设施便捷，商业设施布置于住宅区南侧与东西两侧，围合整个小区，实现动静分区。文教设施合理利用学校体育场地，小区内仅设置部分小型体育场地。交通组织采取人车分流，下台阶设地下车库，车库与下台阶每栋楼电梯、楼梯连通，并与上台阶休闲平台相连。同时，为满足防洪安全要求，车库在原地面向上建设，将下台阶±0.000标高抬高，车库顶面覆土绿化，周围商业屋顶修建休闲广场及绿化屋面，用于住户观景休闲。

3)两个方案从功能、适用、经济、美观、节能、环保等方面比较，方案二明显优于方案一。

4 结语

据预测我国2050年人口将增至15亿，土地资源的缺少与我国人口增长的矛盾，尤其是我国城镇化的快速发展，使得今后一定时期居住问题仍是我国社会发展的大事。开发土地成本的剧增，决定了发展高层住宅势在必行，对此，建筑工作者们，只有采取积极的态度，依据政策法规，积极研究探索更加合理的规划设计方案，促进我国高层住宅的发展[3]。

参考文献

[1]GB50352-2005,民用建筑设计通则[S].

[2]GB50378-2006,绿色建筑评价标准[S].

住宅区园林的规划方案探究 篇3

关键词：住宅区 园林 规划

一、住宅区园林景观的效益

1.经济效益。加快住宅建设,不仅是解决人民住房问题的需要,也是开拓住宅市场、形成消费热点、培植国民经济增长点的需要。好的住区环境有助于提高住区的市场竞争力,增加销售速度与入住率,提升开发利润。随着人类对环境问题的日益重视,良好的社区内外环境已成为房产市场中的有利因素。

2.景观环境效益。由于地处住宅区内,小区园林景观以其自然、宁静的环境而成为那些钢筋水泥丛林的金融办公环境的缓冲器。亲近、宜人的居住环境是城市人内在的需求。环境是人创造的,又反作用于人的性情、心理和和为。住宅区园林景观环境质量直接影响着人们的生理、心理以及精神生活。良好的住宅区园林景观环境可以给居民以美好的感受。

3.生态效益。城市住宅区本身就是一个完善的生态系统,住宅区园林景观是住区构成要素中非常重要的一个系统,对住宅区以及整个城市带来良好的生态服务功能。随着城市化的快速发展,环境问题日益严重,人们愈来愈渴望找到一个舒适健康的良好的居住环境。近几年一些“绿色小区”、“生态小区”不断涌现,“生态”二字成了房地产的一大卖点,这充分反映了人们对住宅区生态环境的需求。

4.社会效益。住宅区园林景观环境既可以向住户提供开放的公共活动场地,也可以满足住户个人的私密空间需求。住宅区园林景观不仅可以通过美好的环境吸引住户走出家门,为住户提供与自然界万物的交往空间,还可以就近为住户提供面积充足、设施齐备的软质和硬质活动场地,使之加入公共活动的行列,提供住户之间人与人的交往场所,同时增强居民的家园归属感,提高生活文化品位,进而从精神上创造和谐融洽的社区环境。

二、优秀住宅小区规划设计四大要素

1.以迂回的设计增强空间层次感。优质住宅小区的规划与一般的城市规划是截然不同的。从密度方面讲,内地由于人口密集,社区发展并非相等于西方国家的规划密度标准,但仍然可以在多方面做到几乎相等的规划价值。这些规划价值包括清新的空气,没有罪案的街道,高素质的室外空间和环境,及居民对本身居住生活小区的认同感、自豪感。对此,社区规划设计应尽量采用次城区或郊区的规划手法,区内主干道采取迂回而不是打格子形式,为路面景观提供变化及惊喜。区内小路则以幽径为主,以减低汽车流量、噪音及保持空气清新。建筑设计方面,着重空间层次,令生活小区具备其特有个性,居民也因此对其生活小区具有特色而感到骄傲和认同。

2.采取封闭式保证居民的居住生活优越感。封闭式小区当然重要考虑的是安全因素。此外加以封闭的另一原因是为了尽量避免小区内提供的绿化及园林环境、休憩及居民会所等设施被外来居民占用或破坏。

3.注重不同社会阶层居民融合混居。在西方社会,利用土地规划法规去隔离不同社会阶层为常见的政策,故此西方规划法规连每个居住小区的住宅模式也作限定,主要目的还是将人口按社会财富阶层而做出分隔。但西方认为此种规划概念会为社会带来分化,造成不同阶层之怨恨或不和,甚至引致社会动荡不安。目前内地所见到的社区社群的规划,同小区内有各种户型住宅,最大的住宅单位面积可以是最小单位的10倍,这种形式发展与中国古乡镇发展形式相类似。居民阶层分布方面,有出入名贵汽车的富豪名士,也有依靠公用交通工具早出晚归的小康之家,这规划模式令不同阶层及财富家庭在生活中可交流认识,富家子弟也可与其他普通小孩同环境下长大,令社会纵有财富不均现象,也不致于造成社会动荡不安。

4.规划和设计模式注意承接传统文化。中国的建筑设计文化与艺术明显受儒家思想影响,中国历来之建筑物都是工整严肃,讲究对称、有条理,因此中国的建筑设计及规划布局,都有明文规则,有凡事可预见之安全感,但缺少未可预见之惊喜。中国的园林设计有完全不同的概念,其概念源于道家思想。所以,中国园林为不工整的、不对称的、随意的,及完全不可预见的。

三、注意事项

1.注重景观和空间的完整性,合理安排公共配套设施。公共服务设施是为满足居民生活基本所需而配建的,但若设置不当,将会给居民带来不便或不同程度地影响居民正常的居住与生活。现在的住宅小区临路的通常建成首层为商业用房的商住楼,本来商业网点对小区来说是需要的,但由于售出后大多数没有作统一要求,于是,本来是高雅的商住小区变成小贩成群的杂市区;小区设公厕是为了服务大众,但建成后没有做好管理,并且规划时将公厕刚好设在上风位,造成对住宅区的不良影响。公建的布置一般应与住宅独立开来,或在临小区入口处设一综合楼以解决管理及使用上的要求;或在小区观景绝佳之处设一小区会所以求配套设施与环境共存。

2.注意公共活动空间的环境设计。不注重户外空间,特别是宅间庭院的完整性,是目前居住区规划中经常忽略的问题,如用自行车棚、变电室等小建筑塞满了宅间庭院,既影响住户,尤其是老人、儿童户外活动,又使空间面貌极不美观。因而,宜将车棚等小建筑结合住宅或公建安排,或利用地下室或组织在楼内或附帖于楼侧设置,以及力求管线地下埋设等,以保持户外适宜的活动空间及良好景观。从国内房地产界开发的趋势来看,空间环境设计的作用越来越重要,而景观设计又是环境设计中重要的一环。其实,这个时候已经无法做好统一的景观设计了——建筑吹箫,景观打锣,充其量叫做有设计的绿化而已。

参考文献：

[1]王立红.绿色住宅概论[M].北京:中国环境科学出版社,2003:3-7.

[2]吴人韦.城市绿地的分类[J].中国园林,1999,15(66):59-63.

[3]徐永荣.城市园林植物配置中的生态学原则[J].广东园林,1997(4):8-11.

[4]欧静.生态园林的植物配置[J].山地农业生物学报,2001(3):20-30.

[5]张吉祥.居住区绿地种植设计[M].北京:中国工业建筑出版社,2002:5-35.

优秀住宅小区物业管理方案 篇4

1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全文明（优秀住宅）小区标准；

2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准；

3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准；

4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全；

5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁；

6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区；

8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%；

9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上；

10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人；

11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。

二、分项指标：

1.房屋完好率： 100％

2.房屋零修、急修及时率： 99％

3.维修工程质量合格率： 100％

4.管理费收缴率： ≥98％

5.绿化完好率： 99％

6.清洁、保洁率： ≥99％

7.道路完好率及使用率： 100％

8.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％

9.排水管、明暗沟完好率： 100％

10.路灯完好率： 100％

11.汽车场完好率： 100％

12.公共文体设施、建筑小品完好率： 100％

13.小区内重大刑事案件发生率： 0

14.小区内治安案件发生率： ≤1／年

15.消防设施、设备完好率： 100％

16.火警发生率： ≤1％

17.火灾发生率： 0％

18.违章发生率： 2％

19.违章处理率： 100％

20.用户有效投诉率： ≤2％

21.有效投诉处理率： 100％

22.管理层员工专业培训合格率： 100％

23.特种作业员工持证上岗率： 100％

24.维修服务回访率： ≥30％

25.业主（住户）对物业管理综合满意率： ≥98％服务特色（“菜单式”服务模式）

一、实行“菜单式”服务模式

即物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。

二、快速、完善的服务形式：首按责任制+三分钟服务承诺

1、首按责任制

每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。

接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1 ~ 2天，一般不超过一周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。

2、三分钟服务承诺

第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户提供相应的服务，这一过程不能超过三分 钟。若有特殊情况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。

三、突出、贴心的文明礼貌：三米微笑服务+站立式服务

1、三米微笑服务

管理处人员见到客户必须微笑示意，具体做法是：在距离客户三米时，必须自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时，也必须遵守三米微笑服务原则。

2、站立式服务

站立式服务表现在：（1）各固定岗（道口岗、门岗护卫员）根据接待客户的不同，应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务，早班和中班在工作 服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾，时间为：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。（2）接待员或办公室人员在接待客户时，在客户进门时，也必须站立并微笑致意，客户离开时，也必须站立微笑送别，并目送客户出门为止。

四、全天候的服务时间

1、护卫班实行24小时专人服务，客户有任何需求可以得到最及时的服务。

2、维修班实行24小时专人服务，客户普通维修事项可以得到是及时的服务，有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

3、客户服务中心实行16小时专人服务，并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话，以便客户在无水值班的情况下可以找到相关的人员。所有不值班人员在接到客户求助电话后，若不能在电话中处理了客户的问题，应第一时间赶到事故现场，给予客户最及时的关怀与帮助。

4、管理处全体人员非特殊情况都必须留守小区，随时待命，以便为客户提供服务。

五、丰富的社区文化活动

丰富的社区文化活动不仅仅表现在举办多次的大型活动，还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来，变客户被动接受管理处提供的文化活动，为客户主动参与各种活动，并在整个小区中形成一种独特的文化氛围，一种有别于其他小区的文化氛围。

六、多种多样的特约经营服务

常规的物业服务内容仅是对公共设施设备进行维修、保养，对公共场所进行管理，对全体客户提供共同的服务，而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中，因此开展多种多样的特约服务，不仅仅是物业服务内容的深入，也大大方便了客户的生活，同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务内容。

七、实行完全的封闭式管理

传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理，并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理，而我们实行的完全封闭式管理，是除了客户和拜访人 员能进出小区外，其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区，而由我们的人来完成这些服务，进而在做好服务工作的同时，把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。社区文化

一、社区文化宗旨

提高社区文化工作质量，增强社区居民综合素质！

二、社区文化理念

增强邻里交流，复古朴素民风。让丰富多彩的文化活动成为沟通心灵的桥梁！

三、社区文化最终成果展望：

1、当人们走进小区的时候，就能听到从空中传来悠扬的背景音乐、看到优雅的自然景观、呼吸着清新的空气，仿佛置身于世外桃园之中，心神为之一振；

2、小区的每一个成员都能自发、定期地融入到各种活动中来，让小区每个成员都能从中寻找到自己的兴趣、爱好，并乐在其中，乐此不疲。

3、不管走到那里，都可以欣赏到各种各样的山水画、名人字画，仿佛置身于美术馆中。

4、生活在这里的人们脸上挂满了满足、快乐的笑容，忧愁与这里绝缘。

四、社区文化的硬件建设：

社区文化可分为硬件部分和软件部分。社区文化的硬件部分，是潜移默化影响人们心理素质的重要因素，从所周知，现代文明的建设是由具备良好素质的人来完 成的，而良好的居住环境，可以促使人们自觉地养成良好的生活习惯。环境对于一个人的心理影响是相当重要的，当一个人长期处在良好的环境当中，便会不知 不觉地提高自身的素质，而如果每个人的素质都得到了提高，那么整个社区文化氛围自然而然地也就体现出来了。总的来说，社区文化的硬件部分应该包括：

1、会所，包括篮球场、网球场、羽毛球场、健身房、清吧、茶艺馆、棋牌室、游泳池、乒乓球室、阅览室等；

2、公共场地，包括公共绿地、道路、大堂、走廊等；

3、室外健身场所，包括室外健身器材、健身路、室外操场等；

4、公司配置一整套专业的音响和舞台，这样可以提高管理处社区文化活动的专业性。

对于会所应该尽可能利用其功能，并加强现代化管理；对于公共场地则宜挂一些名人名画，营造一种浓郁的文化氛围；对于室外健身场所，则应该加以适当引导，形成正确的、自发性的健身氛围。总之，对于社区文化的硬件，应该重在利用，我们的工作重点应该放在社区文化的软件建设上。

五、社区文化的软件建设：

软件建设是社区文化建设的中心组成部分，它包括一系列的活动计划、实施效果及相关管理制度、管理处人员的服务精神、各项活动筹备人员的组织协调能力、居民的参与配合及对公益活动的热心程度。

根据社区文化的活动形式、活动风格，社区文化软件的内容可概括为以下五大部分：

（一）体育类

体育类社区文化目的在于通过倡导体育健身的精神，利用小区的各种资源引导小区全体住户参与体育锻炼，进而形成各种自发性组织，从而形成积极、健康、活泼、向上的小区精神。体育类的社区文化适合任何的住宅小区，而且效果明显，影响面广。具体的体育类社区文化活动，包括：

1、成立各种体育俱乐部，定期组织训练、比赛

（1）球类：篮球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、网球等；

（2）棋类：围棋、象棋、跳棋、军棋等；

（3）牌类：桥牌、扑克牌；

（4）游泳：游泳培训班，游泳比赛；

（5）拳类：太极拳、太极剑等。

2、每年一次，以小区为单位，由公司组织大型体育活动比赛

3、在社区公共场所设置室外健身器材

4、利用国内国际各种体育比赛做体育锻炼的宣传，如组织集体观看重要比赛，挂宣传标语等，增强民众体育健身意识。

（二）文学类

文学类社区文化的定位比较高，主要是利用小区中素质较高的人来组织一些兴趣小组，在这些兴趣小组的带动下，不定期举办一些文学活动，从而吸引更多的住 户前来参加活动，通过举办各种文学活动，提高参加者的文学素养和兴趣，最后形成富有特色的小区文化氛围。由于这类社区文化操作比较困难，而且效果很难预测，所以只适合那些住户文化素质较高的小区。具体的文学类社区文化活动，包括：

1、组织互换藏书活动；

2、文学写作兴趣小组；

3、各种兴趣小组：红学会、水学会、西学会、三学会等。

（三）艺术类

艺术类社区文化是内容最广泛，也是实际工作中运用最多的形式，主要通过各种俱乐部的活动来带动全体住户参与到社区文化活动中来，并形成若干自发性组织。这类社区文化适合任何住宅小区，其主要活动包括：

1、成立各种兴趣小组，定期组织训练、汇演、竞赛，可先以各小区为单位，成熟后可加以联合，组成精英团体：

（1）声乐：民乐团、合唱团、独唱团、各地戏曲团

（2）舞蹈：民族舞、街舞、交谊舞、秧歌、腰鼓等，并定期举行训练、比赛

（3）书法、绘画：成立书法、绘画兴趣小组，并将其作品在小区各处展览，年底还可举办免费写春联、画年画活动

（4）摄影：以公司已成立的摄影俱乐部为基础，定期组织成员进行外拍、作品交流展示活动

（5）外语兴趣组：引进外语培训机构进入小区，定期举办外语角、外语沙龙、外语培训等

2、营造社区艺术氛围

（1）将小区各艺术团体成员的优秀作品（书法、山水画等）加以装饰后，在社区公共场所（大堂、会所等）展示，一方面可增加各团体成员的积极性，另一方面可增加小区公共场的艺术氛围；

（2）定期组织社区家庭读书活动；

（3）周末露天舞会、音乐会、歌会；

3、节假日举办大型联欢会、文艺汇演、卡拉ok比赛等。

（四）康体类

从意义上说，康体类社区文化是最具有社会效应的活动，不仅可以带动小区住户参与各种社区活动，进而形成一种生活模式，还可以对小区的周边带来一些服务，正因为有良好的社会效应，康体类活动犹如异军突起，在社区文化中占据了一席之地。这类活动个体包括：

1、提供健身、娱乐场所（室内室外），为小区成员长期开放，并加以必要的辅导

2、定期组织爬山、游园、自驾游活动

3、定期组织美容、健身讲座

5、定期组织集体体检（最好是免费体检）

6、暑假组织少年夏令营活动

6、筹建社区健康站，请专家定期或长期提供健康咨询、急救等

（五）经济类

经济类社区文化的目的在于让小区内的住户相互帮助，形成一些商会，定期组织活动，在小区范围内形成一种浓郁的商业气息，并使小区中的每一个住户都能从中受益。这类活动的目的性较强，比较适合以商业为主的商住小区。这类活动具体包括：

1、定期邀请成功人士到小区做创业心得报告

2、成立各种商会

3、定期邀请房地产专家做房地产租售交易介绍，并提供现场咨询

4、定期邀请证券专家做投资、理财报告，并提供现场咨询

住宅物业管理方案 篇5

页）

目录

前言……………………………………………………………………………1 第一部分：费用测算……………………………………………………3 第二部分：物业管理业绩表………………………………………………5 第三部分：物业管理实施方案…………………………………………6

第一章 概况……………………………………………………6

第二章 物业管理服务构想………………………………………7

第三章 工作计划…………………………………………38

第四章 物业管理目标承诺……………………………………44

住宅物业管理方案 篇6

为了更好地贯彻集团公司关于小区建设重心下移指导意见，在2013年度小区建设基础上结合“三百活动”和行风建设工作，重新构建小区经理相适应的住宅小区物业管理体质和机制，推进小区经理对住宅小区全方面管理。物业管理重心下移，建立条块结合，协同配合形成合力的物业管理新机制。小区经理对管理处人员分工明确，落实检查，公司管理部分责任移交给小区经理全面管理，为业主及使用提供更好服务，为此特定以下实施方案与操作办法。

一、管理处建设方面

共有12大块，分别为：创建资料、经营资料、小区概况、各类合 同、服务计划、经济台帐、岗位职责、考核制度、应急预案、管理记录、管理手册、小区安全运行管理。

二、小区经理应掌握的情况

1、物业基本信息。管理区域、小区幢数、总面积、总户数，其中居住面积、户数，非居住面积、户数，居住中售后房户数、面积，公、私房比例。产权归属情况，商品房，有限产权房，系统房，直管房，售后房。房租，管理费和各种规定上交费用的收费标准，回收率，欠费，欠费原因。本管理处，小区内公共道路，绿化面积是多少？上下总管多少米？化粪池几个？位置？供水的凡尔？水箱个数，上人口在哪里。水泵房、电梯情况。街坊路灯，楼道灯数量，情况。小区的居委干部，民警，业委会成员的情况，电话。

2、住户的家庭基本情况。产权人姓名、年龄、职业、单位、人 1

口、电话。管理范围内居民构成的情况，居民的层次，房屋保留单位，居民的经济状况。小区的有关领导（居民）二会代表，高级知识分子，新闻媒体的人员。

3、控制小区居民的投诉率，投诉处理率，居民满意率，房屋完好率，完成各项经济指标。做好小区的安全防范。

三、小区管理日常工作

1、小区巡视

通过小区巡视，及时发现制止违反业主公约的不允许现象，加强小区的动态管理，巡视的主要内容为：

（1）小区内是否有违章行为（乱搭、乱建、违章装修、乱设摊）。

（2）向住户宣传自我防范，小区内是否有不安全隐患（房屋外墙、公共部位窗、水落管等是否完好，小区内有无可疑人员活动）。

（3）小区内的环境与卫生是否符合标准。

（4）公共设备、设施是否完好（消防泵完好、道路有无损坏、下水道是否堵塞等）。

（5）小区内的四保工作是否正常。

（6）根据绿化养护作业单位上报的绿化养护计划表巡视绿化养护情况，检查绿化中有无垃圾。

2、走访住户

（1）通过走访住户，掌握住户家庭的基本情况，听取住户对小区四保服务的意见和建议，了解住户对物业服务的需求。

（2）对小区住户报修的完工的维修任务单进行回访，掌握维修质量、及时率、服务态度等。

3、走访居委

每月一次走访居委会，主动接受居委会的领导，经常听取居委干部对小区物业服务的意见和建议，听则改之。对一时难以解决的问题，作耐心细致的解释，争取谅解。

4、走访业主委员会

对业委会成员每季度进行访问，沟通汇报物业管理工作的情况，争取业委会对物业工作的支持。

5、走访知名人士

对两会代表和知名人士半年访问一次，征求意见，汇报工作。

6、住宅小区公共区域安全防范

（1）电梯：应设有安全使用和故障注意事项的标识，维修养护时应设置维护措施。

（2）电表箱、消防箱：应保持箱体、插销、表具和器材完好，设置警示标识。

（3）水箱、水池：应加盖或加门并上锁。

（4）窨井、污水处理池：应保持盖板完好，维修养护时应设置维护和警示标识。

（5）垃圾堆放：应规定生活和建筑垃圾分类堆放，建筑垃圾实行袋装化。

四、经济台帐操作办法

1、租金、管理费、保洁保安费、停车费、协议租金等报表由公司 统一出报表，隔月第一个星期三交小区经理。小区经理做好上述费用缴费记录并知晓每月收缴各项费用金额。

2、票据领用要有记录，人员领用票据要签名，上交票据要销号，规范有序，一目了然。

3、电表、水表台帐原来由公司统一登记，现操作办法如下：洋泾范围等小区供水、电表账单统一交公司，公司工程部人员分类到各管理处，管理处人员根据账单登记。登记中如发现电表、水表有异常，小区经理上门查勘，及时处理，无法处理报工程部。小区经理根据水电费账单填写报销凭证。分管领导、总经理签字并复印一份留存，交财务部托付。

五、考核费用考核登记台帐

1、保安人员机动车提取费用及时做好记录，每月考核费用做好登记记录。

2、保洁保安人员工资发放，由小区经理统一填写，一式二份，一份交人事部分管人员签字，一份小区经理留存。

附件一：物业基本信息

附件二：管理处住宅楼公灯电费清单

附件三：小区停车费台帐

附件四：小区固定停车费台帐

附件五：小区管理处水电费、电话费支出台帐

附件六：小区建筑垃圾收支台帐

附件七：小区保洁保安支出台帐

附件八：小区零星支出台帐

上海洋泾物业公司

老年住宅小区建设方案研究 篇7

关键词：老年住宅,公共服务设施建设,生态环境建设

由于我国老年人口基数过大,同时由于计划生育政策的执行,养老问题更加突出。目前我国的养老模式仍以传统的家庭养老为主,但在社会服务系统完善以前,这种养老方式已越来越难以适应未来社会发展的需要。而“社会养老”又存在明显的不足,同时很难设想政府能够拿出一笔巨大的资金建立众多的养老机构。

为了提高老年人的生活质量:1)要发挥社会各界力量,调动社会各界的积极性,通过各种方式建立完善的服务系统,通过良好的社会服务帮助老年人在原有住所内安度晚年;2)建设适合老年人居住的住宅,或对现有住宅进行改造,以适应老年人需要,使家庭养老成为可能。

1 老年住宅小区建设要求

1.1 选址要求

老年人居住区环境是保证老年人居住生活质量的首要条件。老年人居住区应位于交通方便、基础设施完善、临近医疗设施、地势平坦、自然环境较好、阳光充足、远离噪声和污染源的地段,并应着重考虑以下方面:1)必须避开严重大气污染、水污染和有地震灾害隐患的地区;2)要远离噪声源和高噪声区;3)避免交通干线邻近穿越,以使居民免受严重的交通、噪声干扰和工农业有害排放物的污染与侵害。

1.2 小区规划要求与住宅设计要求

1)建立完善的社区服务体系和社区文化设施。2)居住区规划和住宅设计中应注重老年人户外活动空间的设计。3)在居住区中大力推广“两代居”房型,同时也要设计符合青年居住的房型,为儿女成家后可与父母就近居住提供方便。4)住宅建设上应考虑老年人的生活需要。5)满足安全性要求。6)确保有充足的日照时间。

2 老年住宅小区建筑设计方案

2.1 老年住宅小区设计设想

为促进老年人的广泛交流,形成独特的社区文化,在规划上把房型、小区道路、广场组织为两单元一小院,六单元一大院,大院套小院的格局。各单元开敞有序,有利地促进老年人在各单元的穿梭交流。整体布局采用中国传统四合院式,青年公寓、服务设施、老年社区围合形成一个中心广场,为整个社区提供一个共同的交流平台。

2.2 总体规划布局

为了给老人提供可以健康养老的优美环境,我们综合考虑以上众多因素后,模拟设计了老年住宅小区。如在规划时,我们力求创造出让三代人穿插交流的空间组织流线,让整个小区充满活力、激情和慈爱。把幼儿园放在公共广场的内部,广场成为年轻父母接送子女的“必经之路”,儿童玩耍的乐园,老人休闲的集散之所。小区总体规划方案如图1所示。

2.3 道路交通设计方案

老年人行动缓慢且视力不佳,因此我们就需要设计一套适合老年人的便利的交通系统。社区内人车分流,采用不同的入口。车流在绕过前部青年公寓后驶入地下停车场,对后部老年区不造成影响。人流在小区中心形成聚合后再分散到各自单元,增加户主见面机会,达到交流的目的。道路交通设计方案如图2所示。

2.4 户型设计方案

1)老年独居型。此户型专门为老两口居住而设计的小户型。这个户型是中等收入,生活完全可以自理的老年人的首选。阳光室的设置可以使老人在清晨醒来,透过卧室就可以享受到充足的阳光。2)子女辅助型。有些老年人由于身体状况不是很好,我们特意设计了这类户型,这类户型是由子女住房和老年人住房两部分组成,我们将子女和老年人设置在同一楼层上,这样子女可以随时对老人进行照顾,而且又解决了年轻人与老年人房型居住需求不同的问题,对于不能完全自理,需要照顾的老年人是个不错的选择。同时我们还设计了两代同居的跃层式房型。3)三代居住型。这种户型主要是针对一些大家庭所设计,能够体现大家庭三代同堂的幸福感,又各自有自己的独立空间,具体见图3。

3 小区公共服务设施建设方案

3.1 老人休闲活动区设计

1)中心活动区。一般是居住区内最大的老人活动场所,分成静态和动态两个活动区。中心活动区是开放的、提供多人停留的地方,为使尽可能多的老年人得到户外活动的机会,中心活动区位置和道路考虑到老人的可及性,设置到小区的边缘部位,这样可以避免车辆对老年人活动的干扰。2)小型活动区。有些老人出于心理与习惯原因,喜欢小范围的三五个人一起活动,小型活动区设置在地势平坦、背风、阳光充足的地方,大约为羽毛球场大小,场所的四周应有一边以上有遮阴及坐息处,供老人观赏、坐息。3)私密性活动区。许多老人出于性格、爱好等原因,喜欢独坐而不愿意被人干扰,所以我们也提供了这样一块个人的、具有私密性的场所来满足老年人私密性的活动要求。同样,该活动空间位于小区的边缘部位,宁静幽雅,并与视线遮掩或隔离。

3.2 公共服务设施项目

根据调查中老人经常从事的活动项目,按照小区规模合理规划建设公共服务设施,包括:游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球场、棋牌室、幼儿园、妇女俱乐部、卫生服务站、健身房及书屋等项目。

4 小区生态环境建设方案

4.1 绿地环境设计

1)中心绿地设计。老年社区的中心绿地设计要与一般小区有所区别,实用性更强。老年社区中心绿地坚持不做喷泉、雕塑等景观抢占用地。中心绿地的一侧还要配置一些简单的适合老年人的健身设施。这样亲切、实在的绿地才有可能成为老人们闲暇时间舒缓心情、锻炼身体的适宜场所。2)贯穿式“绿脉”。根据老人们的生活方式,增大楼间的绿色空间。楼间的贯穿式绿地可以做到让老人一开门就可以在树下散步,一开窗户就能闻到绿草的清新,让他们的生活更贴近自然。在青年公寓的入口广场布置水池,通入到中心广场,结合了年轻人的心理。3)创意“篱笆小院”设计。随着老年人年龄的增大,很多老年人在退休之后都迷上了养花、种蔬菜这样的活动,渴望自己拥有一片土地。在规划上围合出一片土地,用通透的篱笆划分出不同的院落供老人种植自己喜爱的花草植物。这样的设计让老人们不经意间产生交流,使得老年人之间产生共鸣。

4.2小区路面设计

为方便雨后老年人出行,小区路面应具备渗水保水能力,尽量减少混凝土覆盖面积,在地面铺设渗水率极高的渗水砖,采用自然排水系统,以利于雨水的渗透。有条件的小区还可以设计雨水利用系统,保证地下水的有效补充和水资源的充分利用。

5结语

面对人口老龄化问题的日趋严峻,如何解决养老环境问题已经成为全社会关注的焦点。本文中提到的老年住宅小区的建设为解决这一问题提供了一条全新的思路与方式,通过这种介于亲情小区与养老机构之间的新型居住模式,老年人能够得到切实的利益,解决养老环境问题的同时又使社区精神文明建设、提高老年人晚年生活质量以及中老年人再就业问题得到不同程度的解决。

参考文献

[1]吴伟.上海老年住宅开发建设研究[J].住宅科技,2006(11):47-51.

[2]于富昌.老年住宅户型设计分析[J].山西建筑,2005,31(14):7-8.

住宅物业管理方案 篇8

【关键词】消防车荷载；顶板结构方案；主梁加大板

1、工程概况

某住宅小区，位于浙江省杭州市。地上有6栋高层单体，地下为一层大底盘地下室（主楼下局部设夹层），地下室顶板为上部结构嵌固端，总建筑面积约7.50万m2。高层为22～25层，结构高度63.80～70.20米，功能为住宅。高层之间局部设一层裙房商铺。地下室平面尺寸约为120.mx150.0m，总面积1.70万m2，层高为4.700米。地下室设置双层机械停车位，设备区域等。地下室采用框架结构，高层住宅采用剪力墙结构或者框架-剪力墙结构。结构安全等级二级，抗震设防烈度 6°，场地类别 Ⅲ 类，地震分组第一组，设防类别为丙类。基本风压0.45kN/m2。建筑平面见图1。

图1 建筑平面

2、顶板结构方案及荷载

2.1结构布置方案

地下室主要柱网尺寸为8.40x6.60米。小区为拆迁安置房，顶板平均覆土1.5米，中部设小型车停车场，局部设小型花坛，其它为景观草坪。消防车通道环绕各主楼。因无法设置消防车限行措施，整个顶板均考虑为消防车作业区域。考虑机械停车位的净高要求，梁截面高度最大为1米。依据《地下工程防水技术规范》，顶板最小厚度取250mm。本着结构性能良好，经济合理，施工方便的原则，提出了以下三种顶板方案：a.十字交叉梁，主梁尺寸500x1000，次梁300x950，板厚250。b.单向单次梁，主梁尺寸550x1000，次梁350x950，板厚250。c.主梁加大板，主梁尺寸400x1000，300x900，板厚280。

2.2顶板荷载计算

取柱网8.40x6.60米研究。恒荷载计算时考虑路面面层做法及板底悬挂荷载，近似将土自重取为20，即恒荷载：1.5x20=30kN/m2。平时活载：5 kN/m2。

根据《建筑结构荷载规范》5.1.3条，应考虑覆土对消防车荷载的折减。折算覆土厚度s'=1.43stanθ。θ取为35°。则s'=1.43x1.5xtan35°=1.5米。根据附录B表B.0.1（2），按照跨度及折算覆土厚度线性插值，得到各方案考虑覆土的折减系数：a方案：0.826；b方案：0.803；c方案：1.00。

当双向板板跨介于3～6米之间时，消防车等效均布活荷载按跨度线性插值确定。规范中仅给出正方形双向板的等效均布活荷载。本项目双向板为矩形，可按短边和长边边长分别确定相应数值，并取其平均值作为矩形双向板的等效均布活荷载。按此原则，根据荷载规范5.1.1，5.1.2条得到各方案计算各构件时消防车活荷载取值如下：

（1）计算板，a：0.826x31.25=25.82kN/m2；b：0.803x35=28.11kN/m2；c：1.0x20=20.0kN/m2；消防车荷载的准永久值系数为0，在板设计时，平时荷载下弹性计算并控制裂缝不大于0.3，消防车荷载下塑性设计，仅做强度验算，最终板的配筋按两种计算的结果包络设计。

（2）计算次梁，a：0.826x31.25x0.8=20.65kN/m2；b：0.803x35x0.8=22.49 kN/m2。

（3）计算主梁，a：0.826x31.25x0.8=20.65kN/m2；b：0.803x35x0.6=16.86kN/m2；c：1.0x20x0.8=16.0kN/m2。

3、顶板结构方案分析

按上述荷载，采用pkpm2010V1.3版程序分别计算。计算参数：框架结构，四级抗震，混凝土C35，钢筋HRB400，自动计算楼盖自重。根据计算结果进行施工图配筋见图2～图4。

图2 a方案：十字交叉梁配筋结果

图3 b方案：单向单次梁配筋结果

图4 c方案：主梁加大板配筋结果

3.1内力分析

a和b方案楼盖中，次梁在主梁的跨中施加了一个较大的集中力，导致主梁在这里产生了较大的弯矩峰值，主梁的底筋变大。对次梁，a方案十字次梁可协同受力，且梁的受荷面积较小，内力分配较为合理；b方案则受荷面积变大，次梁弯矩急剧增加，次梁的面筋及底筋都相应变大。c方案的主梁近似承担均布荷载，受力均衡，无次梁带来的集中力，弯矩值小且变化平缓。

从板来看，a方案，板内力均匀，配筋由平时荷载下弹性控制，为构造配筋。b为跨度较大的单向板，由消防车荷载下的强度控制，其配筋是以塑性设计的结果确定。c方案，充分利用了板自身的承载能力，板的跨高比23.6，厚度与配筋均十分合理，板的配筋由平时荷载下弹性控制。

3.2经济性分析

通过上述三种方案的比较分析可知：单位面积含钢量，单向单次梁方案最大；十字交叉梁次之；最节省的是主梁加大板方案。单位面积混凝土含量，则是十字交叉梁方案最大；单向单次梁方案次之；最节省的也是主梁加大板方案。

本项目最終选择了c方案主梁加大板作为地下室顶板方案。此方案不仅受力合理，经济性好，在施工方面也有相当大的优势。其钢筋绑扎简便，模板拼装简单快速，施工质量易控，进度明显加快。

4、结语