土地规划管理存在的问题与对策
【摘要】土地利用的基础就是土地的规划，是为了加强对土地的宏观调控，一方面能够提高土地的利用率，另一方面还能增强对土地的科学管理，推动城市化建设更好的发展下去，具有非常重要的价值和意义。本文就对土地规划管理中存在的一个重要的问题进行了分析，并提出了相应的解决对策，希望能对我国土地规划工作提供一些帮助。
【关键词】土地规划管理;土地利用;对策
土地资源是人们赖以生存的一项重要生存要素，随着经济发展越来越快，土地资源也日渐短缺，土地规划管理中存在的问题也就越发凸显。很多地区对土地的开发和利用没有进行深入的研究和分析，也没有经过合理的安排，导致土地资源的浪费现象非常严重，因此当前完善土地规划管理是一项非常重要的内容，必须要重视起来。
1、土地规划管理体系问题
1.1管理體系不够全面
目前来看，土地的规划存在相当多的漏洞与不足，在详细规划和专项规划方面没有较为完善的行政体系支撑，只是作为总体规划的附属而存在，这容易导致土地规划管理出现偏离的情况，使得土地规划的难度加大。还有些地方即算是有相应的规划管理条例，也很难认真严格的执行，这更加剧了土地利用与规划的不充分性等问题，使得有关土地权益问题矛盾重重。土地规划管理体系的不完善、规划的碎片性等都体现出土地规划管理体系的不足与缺失。
1.2建立完善的规划管理体系
建立完善的规划管理体系主要工作就是完善规划管理信息系统。规划管理信息系统从总体上来说，就是将全国的国土资源管理业务实现信息化管理。实现土地规划管理的信息化有利于提高规划管理的效率，减少管理费用;有利于社会和政府加强对土地规划的调整和实施管理;有利于提高土地规划的作用，让人们重新认识到政府为人民服务的理念;有利于促进地方政府和国家财政的发展。而且在建设管理信息系统时，要处理好内网和外网之间的关系，构建全国统一的管理网络。
2、土地规划管理人员的问题
2.1管理人员的能力欠缺
对于土地规划管理来说，其直管部门工作人员的管理能力是一个重要的因素，如果工作人员的胜任能力不强的话，那么很难将土地规划管理工作落实和做到位。目前来看，国土管理部门的工作人员专业知识能力、服务态度水准等方面还亟需提升。
2.2提高管理人员的专业能力和个人素质
土地规划管理人员是保证整个规划质量的最重要的人员，要招收具有施工经验的管理人员进行土地规划管理工作。管理人员是否具有高的综合素质决定着这个土地总规划的质量是否合格。拥有一个高素质的管理队伍，有利于保证土地规划能够加快开展，让地方政府能够彻底执行土地总规划的要求。这是因为土地规划的管理工作要求管理人员对有关土地规划的法律、经济、行政、技术都要有一定的认识，要自己形成一个完整的知识体系。管理人员还要全面参与到土地规的全过程中去，管理土地规划建设的每一个环节。对于管理人员要进行定期的培训，提高他们的专业知识。
3、土地规划方法问题
3.1土地规划方法落后
在日常的土地规划与开发利用过程之中，土地的总体规划方法主要是采用计划经济时期传统的规划方式，主要以土地使用的经验判断为主要基础，对城市发展的客观事物做出基础性和综合性的判断，制定出土地规划方法与指标，实现城市化的土地规划发展方案现阶段主要欠缺通过各种数据推算，达到综合化发展的日的，要对客观事物有定的了解和认识，清楚的意识到土地问题与经济问题的联系。我国土地规划部门还没有清晰的认识到土地规划必须要与社会发展和经济发展联系，还要考虑静态数据与动态处理方式的结合，规划的年限较长，缺乏灵活应变的能力，误差也随之增加，规划脱离现实礼会情况的发展，背道而驰。
3.2改进土地规划方法
一是改定性分析方法为定性定量相结合的分析方法，二是改静态分析方法为动态分析方法。以往人们常采用的规划方法虽然采用了数据来说明问题，但其实质仍然是定性分析的方法。如果把对一些问题通过分析做出的判断用数学关系式，数学模型等展现出来并进行推算分析。这就变成了定量分析的方法。定量分析方法是以定性分析为基础的，实质上是定性与定量相结合的分析方法。静态分析方法是对某一事物在某个时点、某一特定空间上的状况进行分析并做出判断，以此为依据进行规划的方法。而土地利用是一个不断发展变化的过程，所以土地利用总体规划本身也应该是这种动态变化过程的反映。土地规划必须要加强现代化土地规划方法的改进，要保证土地规划的科学、合理、有效性，要走可持续发展道路，保证土地规划的未来发展具有对突发问题的应对能力，土地规划过程中所建立的定性分析必须与现实情况紧密结合，形成有效的发展规划，保障土地规划的科学价值。因此，要想求得具有动态特点的规划方案，必须采用动态的规划方法。当前的规划，由于只有一个规划期末的数据，无规划期间内每一个进程的数据，因而缺乏可操作性。如把规划期划分成几个时段，每个时段有明确的指标要求，对实施者来说就容易把握。规划也就容易落实。
4、土地的专项计划的问题
4.1专项计划有待加强
我国的大部门土地资源规划管理部门都将注意力放在了对土地的宏观规划上对于许多细节之处的研究并不是特别的深入。换句话来说就是我国曾经出台过一系列相关的规划指导，但是对于专项的规划却未颁发具体的规章制度所谓的专项规划只是对总体的规划起到一个补充说明的作用。这种专项规划一般是由于行政命令等情况而出台的。正因为如此导致我国的土地资源规划管理部门在对土地进行规划管理的时候有失偏颇，整体的战略性不够强极易造成规划不得当的情况发生。
4.2完善土地规划管理的计划和目标
土地是我国一种宝贵的财富，因此在建立土地的规划目标的时候，一定要在兼顾国家利益的同时将广大人民群众的利益也考虑进去综合考量两者之间的关系。对于土地规划而言并不只是短期而言更需要做长远打算的。在对土地进行规划的时候，要依据一定的规律科学的进行土地开发和使用不可一次性将所有土地都进行开发。除此之外对用于现有的改造的资金要真正的用到实处抽出其中一部分投入到资金土地规划的相关设施上从而保证土地规划和管理的顺利开展。
土地管理规划工作是一个很繁琐的工作，如果缺乏计划性的话那么土地规划管理工作就很容易失去方向。当前应该完善土地规划管理的计划，不论是土地管理的专项规划计划还是整体宏观的规划计划都应该有一个科学合理、具有战略性的规划。协调商业用地和耕地的平衡关系不盲目进行开发特别是对于一些农用耕地不足的区域应该保证应有的农用耕地，实现生态、经济、人文环境的和谐发展。与此同时对于土地规划管理来说很多时候由于缺乏有效的监督管理机制导致土地规划管理中出现了一些违法违规的现象。在目前的监督水平上进一步加大监督的力度，坚决惩治任何违背土地规划管理工作的行为为土地规划管理的顺利实施保驾护航。
总结：
综上所述，土地规划管理工作完成的好坏一方面关系到人们的生产生活，另一方也会对我国的发展产生极大的影响，所以必须要重视起来，这对推动我国和谐发展有着重要的价值。因此必须要真正落实土地的管理工作，优化土地管理制度，不断改进土地规划的方法和策略，树立科学的规划管理意识，尽最大的可能避免土地浪费的问题出现。
参考文献
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[3]田立峰.我国土地规划管理问题及对策研究[J].科技经济市场，2014，04：56.
作者：杨劲松
摘 要：在西方许多发达国家，早已形成了成熟的土地储备管理制度。目前随着我国社会经济体制的进一步改革和完善，对土地储备管理也进行了一系列的改革和完善，从而可以更加高效的缓解土地问题，也能使政府对土地储备的管理更优化，并能最大程度地发挥出土地的资产价值。本文主要针对现阶段政府土地储备管理存在的问题进行了探究分析，并在此基础上制定了科学有效的解决策略，旨在为政府对土地进行良好规划储备奠定良好的基础。
关键词：政府土地;储备管理;存在问题;管理策略
引言
同西方发达国家相比，我国编制实行的土地储备管理制度还处于起步阶段，在理论研究和实际工作经验上还存在很多的缺陷和突出问题，各个地区的土地储备管理模式也不尽相同，实际效果也相差甚多。土地资源是稀缺的自然资源，是社会生产的主要要素之一。自改革开放30多年以来，随着改革的不断深入推进，国家及地区政府同土地管理部门一起，开始积极探索土地储备管理的新思路，经过不断的实践摸索建立起适合我国发展的土地储备管理制度。
一、政府土地储备管理存在的问题
(一)没有健全的土地储备法律体系
我国现有的土地储备管理制度是经过地方政府长期实践摸索中形成的一种城市管理制度，没有较为系统全面的理论基础，也缺乏相关的法律保障，各个地区对土地储备的管理力度也都参差不齐，具体运作模式也各不相同。在2007年11月19日，我国政府首次出台了关于土地储备的行政管理法规，对现有的土地储备管理中存在的问题作出了统一规定，但没有将其上升到国家法律的高度，而且法规中主要强调的对象是经营性土地，对于工业建设用地、农村种植用地等却丝毫没有提及，导致许多土地储备没有可以遵循的法律依据。另一方面，国家没有明确土地储备管理机构的法律地位，所以在实际管理中这些机构对自身所处的法律地位模糊不清，经常错用法律法规，失去了原有法律依据的准确性。
(二)土地储备的分配制度不完善
土地储备管理涉及到土地所有人、土地储备机构等多个主体，当前由于土地储备的分配制度不完善，给实际管理工作带来了诸多问题。现阶段我国实行的全民土地所有制管理制度，地方政府依法行使土地所有权，即政府是最大收益者，部分地区的土地收益竟然高达政府总收入总额的百分之60甚至更高。现阶段这种管理制度下，各级政府的财政权利分配极不匹配，争夺个人利益现象严重，严重制约了土地储备管理制度的正常实施。另外，土地储备管理工作的一个客观事实就是对土地权进行重新分配，政府通过收回、征购等方式把分散的土地集中起来，并给予被征购者一定的经济补偿，但补偿金额具有较强的政策性。现有的土地储备管理制度的理论基础还很薄弱，没有明确认识到收购价格的实质，也没有规定一个统一标准，直接影响了多方利益。
(三)土地储备的管理效率低下
从我国相关的法律规定中可以看出，土地储备管理也是政府行为之一，是通过政府力量对土地进行重新有效整合。当然，土地储备管理实施前也要有计划、建设、财政、国土等与之相关部门的全力配合。各个部门的协调配合直接影响着土地储备管理工作的推进，大多数地方政府在设置土地储备管理部门时往往不能根据实际需要，不利于土地储备管理工作的衔接，大大降低了土地储备的管理效率，并也在一定程度上增加了土地储备的运作风险。现有的土地储备管理机构在协调工作上仍然需要耗费大量的时间和精力，比如规划部门对各项建设用地的发展规划等都影响了土地原有的开发价值。
(四)加剧了土地储备的金融风险
土地储备管理具有资本密集型特点，当前我国政府土地储备的主要资金渠道还是商业贷款。据部分调查数据显示，我国目前的土地储备已过亿，如此庞大的贷款额应该引起社会的高度警觉，再加上土地储备进行的周期长，贷款利息的不断上升一定会使土地储备的成本急剧增加，甚至出现零收益的后果。另一方面，金融风险也不容小觑，近几年国家对各行各业的宏观调控不断加大，土地市场也定会受到冲击，土地储备机构还款能力也势必会有所降低。
二、加强政府土地储备管理的策略
(一)明确土地储备的法律属性
为了使土地储备管理制度更加完善，从而确保政府可以合法行使管理权利，国家政府应该加快明确土地储备管理行为的步伐。当前关于土地储备管理行为的法律属性有三种不同的观点：民事行为、行政行为、民事和行政的折中定位。将土地储备管理定位为民事行为和折中行为，严重违背了土地储备管理制度建立的初衷，政府对于土地储备管理的首要目标是社会公共利益，是为了规范土地使用、高效落实城市发展规划等。政府是拥有土地所有权的代表，也是国家的行政管理部门，所以享有土地储备管理权是毫无疑问的。由此可以将政府土地储备管理定位为行政行为，政府在进行土地储备管理时即使存在买卖行为具有合理性和必然性，随着社会经济的发展，大量经济纠纷也随之产生，也就使得政府在行使土地储备管理权利的方式也发生了较大的转变，特别是在社会主义市场经济体制下，政府通过对土地的宏观调控来约束土地储备行为，但其行使权利的本质并没有发生变化。
(二)选择合理的土地储备管理模式
目前，我国各个地区尚没有合理的土地储备管理模式，再根据土地储备行为的主体实施者是政府，所以以政府为主导的土地储备管理模式为首选。实践充分表明，这种管理模式尽显优势，土地储备管理是政府优化土地结构的重要手段。另外，土地储备管理的主要对象是土地一级市场，而土地的所有权属于政府，导致土地一级市场被完全垄断，所以结合这种实际情况，我国的土地储备管理制度不能以市场为主导，而是应该以客观实际为出发点，也要遵循合理的市场规律，这样才有可能实现预期目标。
(三)规范土地储备管理制度
政府进行土地储备管理工作的前提是有完善的法律体系，土地储备管理制度是规范权利和义务的重要法律依據，全面系统的土地储备管理制度，对土地储备管理工作的进行影响重大。具体可以从以下几个方面规范管理制度，一是所有土地收购行为应该严格遵循合理定价原则和强制性原则，通过明确政府进行土地储备管理工作时社会公共利益需要，以此来确立政府的主导作用，有利于实现土地储备管理的宏观目标;另外，根据《物权法》规定，政府在进行土地储备管理时要考虑到多方的合法利益，考虑市场经济体制下的利益分配问题。二是土地管理利用要遵循市场化原则和可持续发展原则，土地管理利用具有周期性长、资金投入大等特点，紧靠已有的管理制度会大大降低土地储备效率，也影响了土地资源的可持续利用，所以要通过建立科学的市场化管理制度和土地收益分配制度，从而可以提高土地储备的管理效率，有效促进土地资源的可持续利用。
(四)完善土地储备的监督机制
当前，为了土地储备管理制度的运行有所保障，完善的监督机制是必不可少的。重点强调以下几个方面：一是提高政府进行土地储备管理工作的透明度，并定期向社会公开具体管理信息，使政府的各项措施都能受到群众的有力监督;二是全面规范土地储备管理的工作环节，要注意的是每个环节都要公开，严格按照公开环节具体实施;三是加强监督管理部门的执行力度，明确规范各个监督机构的职责分配，建立起相应的考核制度，定期对相关责任人进行评议。
三、结束语
近年来，我国逐渐加快市场经济体制改革的脚步，政府对于土地储备的管理也有了一定的进展，也更加受到了社会各界的广泛关注。但是由于多方因素的影响，我国仍没有完善的土地储备管理制度，土地储备管理制度仍然处于改革创新的发展阶段，还需要土地专业人士深入研究分析，不断更新管理理念，深入总结实践中出现的具体问题，加强政府对城市建设用地的宏观调控，规范城市建设用地的市场机制，从而可以更加高效地推进土地资源节约利用。
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作者简介：陈利群，江苏省响水县土地储备交易中心。
作者：陈利群
摘要：土地资源紧张的直接后果是导致农用地难以扩大，并且直接危害环境，影响经济发展，甚至影响和谐社会的构建，加剧民间矛盾的产生。我国是农业大国，9亿农民支撑着我国的农业发展，特别是农用地的管理涉及国民生存和发展。如何管理好农村土地，保证农民的利益，保证经济的发展，促进社会的和谐，是摆在各级政府面前的一个紧要问题。
关键词：农村土地 管理使用 法律法规
中国幅员辽阔，但是山地和水面占去四分之三，所以土地依然是稀缺资源。国家提出很多关于土地管理和保护的政策，但是还不能从根本上解决土地的问题。土地资源紧张的直接后果是导致农用地难以扩大，并且直接危害环境，影响经济发展，甚至影响和谐社会的构建，加剧民间矛盾的产生。我国是农业大国，9亿农民支撑着我国的农业发展，特别是农用地的管理涉及国民生存和发展。如何管理好农村土地，保证农民的利益，保证经济的发展，促进社会的和谐，是摆在各级政府面前的一个紧要问题。本文就农村土地管理中存在的问题和管理策略谈谈自己的看法。
1、农村土地管理中存在的问题
1.1土地管理机构不健全
随着城乡经济一体化的进程不断推进，我国农村土地的问题也日益多起来，各级政府相继建立了土地管理机构，由中央到地方，普遍建立了土地五级管理网络，但是在组织建设和机构设置等方面还存在着不够完善的地方，比如机构的生存问题，人员的编制问题，经费来源问题等，都困扰着管理工作的开展，尤其是面对的工作对象是知识水平不高的农民，土地管理人员的素质和职业道德都成为影响管理工作的重要因素。人员素质不高，机构不健全，是农村土地管理工作中一个重要的问题。
1.2各级政府违规征用土地引发的问题
第一，管理工作中没有很好地执行《土地管理法》，没有按照法律规定对征收征用土地做好赔偿。以租代征、私买私卖土地的现象是农村土地管理中的一大毒瘤，利益驱动政府和一些单位大力开发建设，农民赖以生存的土地被征用而得不到补偿，引发一些群体性事件发生。
第二，土地征用形式不规范。由于经济建设和经济发展的需要，被征用的土地在审批手续方面存在不规范的现象，政府默许一些不合理的征收行为，对于那些逃避监管，采取土地置换、以租代征、先建后报和私买私卖的违规行为采取睁一只眼闭一只眼的做法，纵容了其违规行为的发展。
第三，对农民失地补偿不足。《土地管理法》对征收农民土地有规定的补偿标准，但是这个标准没有与时俱进，和当前农民安置的需要相差很远，更有人为因素的作用，导致农民的补偿不足，不能满足农民安置所需。或者有征收补偿款不及时到位的现象，损害了农民的利益。
第四，不能足额发放征地补偿款。在征用土地中，农民的补偿款不能足额发放，土地补偿款的分配和管理不规范。土地补偿款应该在集体经济组织及农民个人之间进行合理的分配，而在实际中，存在集体经济组织甚至是一些县区、乡镇政府截留、挪用、挤占乃至私分补偿款的情况，侵犯群众利益。
2、做好农村土地管理的策略
2.1健全农村土地制度
没有规矩不能成方圆，农村土地管理需要与时俱进地创新管理制度，用规定和制度去约束政府和一些部门的行为。健全相关的制度，完善相关的规定，更进一步地约束政府行为，特别是在政府获取增量土地时容易出现的一些不规范行为。农村土地管理是个复杂的问题，涉及到国计民生，涉及到和谐社会的构建，因此必须要用制度约束行为。约束征用权，强化规划权等，这几项工作如果不在制度约束下，很有可能出现违规行为和不规范操作，所以需要用制度明确界定公益事业的范围，在制度上强化和完善征地的规程；科学和长远地考虑土地的规划问题，保证土地规划在科学性的前提下实施的强制性。
2.2加强土地管理的监督制约
加强监督管理是规范土地使用的有效措施，强化管理力度要实行“村级财务公开”和“村务公开”。在农民的监督下进行土地的征用和管理。尤其是征地款的监管、使用、审批等事宜，更要在农民的监督下实施。发挥乡镇政府农经和财政部门的作用，做好征地款的核算工作，保证征地款专款专用，从而保证农民的利益，避免挤占挪用私分的现象出现。
2.3严格管理加大惩治力度
强化管理是保证土地科学规划和使用的又一条重要措施，政府机关要制定国土资源动态巡查方案并严格执行，从县、乡镇、村等三级政府中入手，联合巡查，形成一个有效的监督网络，随时发现违法用地的行为，及时采取有力措施消灭在萌芽状态；另外还要严肃查处在土地权转让、使用、批租中的违纪违法行为，根据相关法律管理和监督，一经发现违规违法现象，立即移送有关部门追究法律责任。联合纪律检查和监察机构，从严管理、从严处理，保证农村土地在合理、科学、可持续发展的状态下进行。
2.4加强对管理人员和农民的法制教育
这个教育对象，包括兩方面，一个是对工作人员的法律教育，一个是对农民的法律教育。执行管理者的法制教育，应该包括土地审批权、管理权、执法权的相关业务内容的教育，以及国情和政策法规的教育。提高管理者的业务素质和法律修养，从而提高土地管理的效率。
做好农村土地管理工作，不仅是保护国有土地、保护民众利益，而且也是促进和谐社会建设的有效途径。土地与国家、与政府、与农民都是极其重要的资源，管理不好，影响子孙后代，这是我们肩负的历史使命。
参考文献：
[1]刘权莹.探究农村土地管理制度的新改革[J].技术与市场. 2012（02）
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[3]何磊石.城乡一体化建设中土地管理问题探究[J].科技创新与应用. 2012（01）
作者：李国英 卢雅薇
我国土地管理中存在的问题及对策
唐发荣
(扬中市国土资源局，镇江 212200)
土地是稀缺资源，自国家加强土地调控以来，各级国土资源部门继续严格土地管理，严控建设用地总量，积极推进节约集约用地，有力地支持了经济社会持续、稳定、快速发展。但土地问题并没有根本解决，新《土地管理法》实施以来的7年中，也就是1999年至2005年，全国共发现土地违法行为100多万件，涉及土地面积近500多万亩，比2004年全国新增的建设用地总量402万亩还要多出近100万亩。
1 当前我国土地管理中存在的主要问题
1.1开发区总量失控，且布局不尽合理
原国家土地管理局进行的非农业用地清查结果显示,全国共有各类开发区4210个,规划占地12356.8平方公里,实际占地2322平方公里,其中实际占用耕地1283平方公里,占耕地比例高达55%。在4210个开发区中,国家级开发区139个,省级开发区989个,省级各级政府批准设立的各类开发区3082个。各类开发区总量过多,面积过大,不少开发区在建设开发过程中,过分地追求“大而全”,用地上存在着扩张心态,基本上走的是数量扩张的外延开发道路。全国开发区实际占地面积仅占规划面积的20%,扩张心态由此可见一斑。有些开发区以“滚动开发”为由,把自己的范围滚得很大,造成了土地和财力的浪费。
特别是省级以下政府批准的所谓开发区,不进行科学的可行性论证和规划就一哄而上,匆匆上马,是目前开发区数量偏多的一个重要原因。为了地方的局部利益,圈占一片土地,即赋名为开发区,至于开发区选址是否恰当、规模是否合理、有无开发前景,开发区主办单位则心里没谱。一些开发区虽然编制了土地利用总体规划,但没有按照实事求是的原则,把开发的规划建设与当地的经济发展水平联系起来,过于超前,缺乏科学性,结果造成开发区规模过大,总量失控。
1.2土地违法行为屡禁不止
2004年全国立案查处土地违纪违法案件7.06万件，已结案6.07万件，占立案数的86%，共收缴土地6125.5公顷。按法律规定，哪怕占用一亩基本农田都需报国务院审批。然而，在实际操作中，一些地方政府往往先调整规划，将农田改为建设用地，就可以规避审批，且大多未受到严格处理，这使得一些地方党政干部敢于屡撞耕地保护“红线”。“先上车后买票”，是时下一些地方发展地方经济冠冕堂皇的理由。“为公不算违法“的思想根深蒂固，因此，置国家土地管理法律、法规于不顾，对违法用地不在乎，不怕查，法律失去应有的监督职能。
1.3土地资源浪费严重
改革开放20多年来，我国GDP年均增长9.4%，在经济快速发展的同时，我国成为世界上单位GDP能耗最高的国家之一。据资料显示，江苏省的GDP每增长一个百分点要消耗2.4万亩土地。经济发展速度与资源消耗已失去正常的平衡关系。建设“宽马路”、“大广场”、“花园式工厂”已成为目前的一种“时尚”。大量耕地被占用，直接威胁粮食安全。
1.4乡镇企业土地利用率低
从20世纪80年代开始，乡镇企业在我国蓬勃兴起，推动了我国经济的增长。由于缺乏统一规划，多数农民把工厂建在自家的田里，不仅带来了严重的污染，而且浪费土地的现象十分严重，造成土地利用率低。
1.5农民合法利益受到侵犯
一些地方不顾农民长远生计，强行征地，造成农民失地失业，不仅引发上访和群体性事件，而且给农村稳定埋下隐患。而且拖欠征地补偿款的现象时有发生，生活保障体系建立不完善，导致失地农民长期生活得不到保障。
2 我国土地管理问题产生的根源
2.1土地集约利用意识淡薄
土地粗放利用和闲置浪费土地现象严重，土地利用结构极不合理。一些地方在城市建设中，不顾实际搞“宽马路”、“大广场”，大量建设高尔夫球场、别墅式住宅，贪大求洋，大搞形象工程和政绩工程;相当一部分领导认为当前首要任务是招商引资、发展经济，外商来了必须保证用地，要多少就得给多少，土地利用率和单位土地投资强度严重偏低，使得原本就十分紧张的建设用地供需矛盾更加突出。
2.2招商引资形成的地价恶性竞争
一些地方发展的心情急迫，为了形成所谓的政策“洼地”，推进招商引资，不论项目大小、好坏，通通降低地价，甚至公开宣称免收地价，严重违反了国家协议出让土地最低价的规定。地方政府无钱征地，又要搞基础设施配套建设，还要给投资商优惠，于是就只好向农民打白条，农民利益被严重侵害。这些问题的存在不仅严重扰乱了土地市场秩序，而且低地价在相当程度上又进一步诱发用地单位圈占浪费土地，形成恶性循环。
2.3规划执行缺乏严肃性
一些地方对规划工作仍然认识不足，重视不够，存在规划“编制时不重视、实施中较随意”、“说起来重要、用起来不要”的现象;规划的权威性不高，“规划跟着项目走、规划跟着领导走、规划跟着外商走”的现象屡见不鲜;缺乏科学合理规划，违背城镇发展正常规律，随意扩大城镇建设用地范围;不依规划办事，擅自或变相修改规划，不少地方2010年的规划用地指标已经全部用完，都希望通过规划修编追加指标;同时，由于规划实施的保障措施和监督机制不够完善，影响实施的效果。
2.4土地管理体制中的缺陷，形成管理“真空”
上个世纪80年代初，我国乡镇企业异军突起，大量耕地悄然流失，1986年3月中共中央、国务院发出7号文件，即《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，明确提出了“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，同年6月出台《土地管理法》，实现城乡土地统管制度; 上个世纪90年代初，我国掀起房地产热、开发区热，“炒”地之风盛行，1996年，江泽民同志就耕地保护工作作了重要批示，1997年年初，中央领导同志三次听取耕地保护问题的汇报，最后下达了对非农建设占用耕地的“冻结”令，即1997年的11号文件，并将土地用途管制等内容写进了新的《土地管理法》;2003年1月12日，温家宝总理批示：一些地方土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重，2月20日，国土资源部召开电视电话会议，就贯彻温家宝同志批示精神，部署在全国进一步治理整顿土地市场秩序工作，11月3日，国务院再次下发紧急通知，要求加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序。回顾18年的土地管理史，尽管中共中央、国务院制定了许多政策，但并没有取得明显的成效，同时由于土地管理还没有形成成熟、完整的政策管理体系，自身体制中的缺陷造成管理流行于形式，没有从根本上解决实质问题，形成管理“真空”。
2.5现行干部考核机制的缺陷
以前我国对地方政府官员的评价主要以地方完成的总产值和国民生产总值等数字指标为标准，而这又得依靠企业才得以实现，因此，以损害土地所有者收益为成本换取城市经济总量的高速增长，成为地方政府的理性选择。这些干部不再仅靠直接抓企业来带动GDP以及就业的增长，而是更多地瞄准了“经营城市”的理念，通过政府集中土地再公开招标拍卖吸引投资的方式，不仅使自己所在的城市短时间内“旧貌换新颜”，而且直接增加本地政府的财政收入和GDP，形成了占地——收入——再占地——再收益的循环。在一些地方官员眼中，为了展现本届政府的形象和政绩，形成了“政绩是硬道理”，什么法律政策和农民利益可以先放一放的错误观念。
3 进一步做好我国土地管理工作的对策
3.1防止以建设新农村为名非法占地
国土资源是新农村建设的重要物质基础，各级部门既要充分运用国土资源政策支持社会主义新农村建设，又要坚持实行最严格的国土资源管理制度不动摇。耕地资源关系国家粮食安全和农业可持续发展，在新农村建设中，应该把保护耕地作为土地政策的首选目标。严格控制非农建设占用耕地，始终把保护基本农田作为一条不可逾越的“红线”，杜绝新农村建设中先用后批、边用边批、批少用多等违法违规用地行为。严肃查处土地违法案件，坚决制止“以租代征”、以预审代替审批等违法违规用地行为。严格落实耕地占补平衡制度，确保基本农田总量不减少，质量不降低。严格执法监察，防止以新农村建设的名义，违法违规盲目圈占土地、侵占基本农田。一经发现，坚决查处，公开曝光。
支持新农村建设，就要把政府各类土地收益重点用于基本农田保护及土地开发整理的政策落实上，就要积极稳妥地推进农村土地制度的几项重大改革。当前，主要是征地补偿安置制度改革和农村集体建设用地使用权流转。通过征地制度改革，探索建立和完善与市场经济相适应、让被征地农民长远生计有保障的公正补偿安置办法和途径，建立征地补偿安置争议的裁决机制。
防止新农村建设出现重复建设、浪费土地等问题，必须规划先行。在新农村建设中，有条件的地方可以引导农民住房向中心村镇集中，农业向适度规模经营集中，提高村镇建设用地利用率。但这是一个长期的过程，一定要尊重农民的意愿，严防盲目大拆大建，侵占耕地，损害农民利益。
3.2严格执行土地利用总体规划，实行最严格的耕地保护制度
3.2.1全面落实中央关于严格保护耕地的规定。实行最严格的耕地保护制度，是由我国人多地少的基本国情决定的，是由农业的基础地位决定的，更是由土地对于维护社会长治久安的重要性决定的。因此，全面落实最严格的耕地保护制度，首要的任务是：进一步提高认识，着力解决当前我国耕地保护中存在的突出问题，将保护耕地的重点放在保护和提高粮食生产能力上。要切实落实保护耕地的各项措施，尤其要全面落实保护基本农田的“五个不准”，即一不准除法律规定的国家重点建设项目之外的非农建设占用基本农田;二不准以退耕还林为名，将平原(平坝)地区耕作条件良好的基本农田纳入退耕范围，违反土地利用总体规划随意减少基本农田面积;三不准占用基本农田进行植树造林，发展林果业;四不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼和进行畜禽养殖，以及其他严重破坏耕作层的生产经营活动;五不准占用基本农田进行绿色通道和绿化隔离带建设。要坚决保住这条红线不能逾越。同时，还要从严控制建设用地规模，坚决落实对非农建设用地的“六个一律不批”，即要求严把建设用地审查关。要求各省级国土资源部门督促各市(地)坚决收回各地违规下放的土地审批权。对土地市场秩序治理整顿工作验收不合格的，未按规定执行建设用地备案制度的，一律停止建设用地审批;对城市规模已经达到或突破土地利用总体规划确定的建设用地规模的，计划指标已用完的，未依法及时缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，已批准的城市建设用地仍有闲置的，一律不受理新增建设用地申请;对未按国家有关规定进行建设用地预审的，未按预审要求完善相关内容的建设项目，一律不受理建设用地申请。申报城市建设用地必须说明具体建设项目或详细规划用途;对不符合国家产业政策的项目、不切实际的“形象工程”、“政绩工程”项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不得报批用地。“五不准”和“六不批”是从基本农田保护和建设用地审批这两项制度的层面，推出的新的管理措施，对于促进最严格耕地保护制度的落实，也将起到巨大的推动作用。但是，仅从制度层面看，它们显然还不能涵盖“最严格的耕地保护制度”的全部内涵。
3.2.2严格执行土地利用总体规划，不断优化土地利用结构，提高土地利用效益。第一，坚持科学的、合理的规划，强化土地利用规划的约束作用，规划确定的各项指标都必须坚决执行。第二，要坚持集中利用和节约利用的原则，严格执行土地利用总体规划和土地计划，严格控制新增建设用地总量，严格控制占用耕地;积极采取措施，鼓励和引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，调整优化城乡建设用地结构，发挥土地资源集聚利用的效应;城市建设应从经济社会发展的实际需要出发，合理确定建设规模，禁止建设脱离实际的宽马路、大广场建设，交通、水利、电力、学校等公益性基础设施建设，要优化方案设计，尽可能节约用地。
3.2.3严格把好集约用地关，实行供地目录制。认真落实国家产业政策，从土地供应上制止盲目投资和低水平重复建设;实行项目用地控制指标制度，在建设项目审批、项目用地预审、供地预审时，依据规定行业、产业用地控制指标及单位面积的投资强度等因素，综合确定建设项目供地数量;强化对建设用地项目的审查，坚持按照项目审批和供应土地，坚决杜绝假借项目建设名义圈占土地。
3.3改革现行的干部考核体制
我国目前对地方政府官员的考评指标主要基于国民生产总值、引资额等数字指标，而且在当前的税收体制下，地方税收收入多来自于生产领域。在这种考评制度的激励下，“短视”的地方政府不惜以浪费土地等资源为代价追求地方经济增长。为了减少以牺牲土地等资源促进地方经济增长的诱因，需要改善对地方政府官员的考评制度。为了尽快遏制土地市场中的问题，在短期内，要将土地管理绩效这一指标纳入政府官员的考评指标之内，对土地管理不力的官员给予一定的惩处，而对土地管理过程中的违法行为依法给予严厉处罚。治本之策是，在长期内建立另外一套对政府官员考评的指标体系。这套指标体系要充分体现科学发展观的要求。除此之外，还需要对财税制度进行改革，如减少生产领域的税收，代之以消费税和财产税等，这一方面能够降低政府低地价吸引企业定位的激励，维护土地价格的公正性，另一方面也能够加快政府职能的转变。对政府官员考评制度的改革，能够减少以牺牲土地换取地方经济增长的诱因。
3.4加大土地监察力度, 切实盘活存量土地
通过土地监察,清理项目,清理土地,清理拖欠土地款。针对用地的不同情况采取相应的清理整顿措施。1签订土地使用合同后,对己付清地价款,迟迟不开工的,通过收取土地闲置费等手段,限期使其开工。自批准占地之日起2年之后仍闲置不用的,收回土地使用权,原所交的出让金及闲置费不予退回。2对未付清地价款的投资商,使其限期付清地价款,对土地出让金迟迟不能到位、不按规定开发的应当依照合同规定予以处罚。3对于一些未批先用项目,符合开发区土地利用总体规划的,应督促其办理相关手续和补交出让金;不符合规划的,予以取缔,依法收回土地。4对于新征用地,无力开发而造成的闲置用地,没有破坏土地的耕作条件的,应坚持退还农民,让农民继续耕种;已破坏耕作层的土地,在规划区范围之外的应通过土地整理和复垦,使土地恢复耕作能力,然后退还给农民使用,不可复垦或是复垦成本过高的,通过规划修编,纳入建设用地规划区的范畴。5对于其他闲置土地,结合项目,能利用闲置土地的,尽量不新占用地,能利用原有厂房的,尽量不新建厂房。6对于一些多占少用,用地粗放,建设容积率和规模不达标准的用地单位,通过经济和法律手段,使其提高土地利用率,让出多余用地。
与此同时,对清理出来的闲置土地应优先安排那些有资金、有技术的大项目、好项目,避免土地的再次闲置与浪费。对己经投入大量资金开发而又无力再进行投入开发的半截子工程项目,在审批新的类似项目时可以利用原有项目进行再投资,这样既可以盘活半截子工程,又能缩短新项目建设周期。今后新的建设项目用地审批之后,应加强批地后的用地跟踪管理,建立档案,及时跟踪反馈情况,然后及时地采取措施,促使企业合理合法利用土地。
3.5改革现行的土地征用制度，保障农民的合法权益
3.5.1推行新的征地补偿安置方法。随着经济社会的不断发展，用地需求的日益加大，失地农民已成为一个不容忽视的群体。努力为广大被征地农民提供基本生活保障，既是解决农民后顾之忧、维护广大农民根本利益的现实需要，也是保持农村社会稳定、实现全面小康的重要保证。
3.5.2严格按照征地补偿标准进行补偿，坚持“两公开一登记”制度和《国土资源听证规定》，提高依法征地，依法补偿的自觉性，充分保障群众的合法权益，自觉接受社会的监督;加大对征地补偿费用支付情况的检查和监督，确保补偿费用按时足额发放到被征地农民手中。对克扣、侵占、截留等不按规定支付补偿费用的，一律依法进行严肃查处。
我国土地管理事业的风雨十八年，是我们以耕地保护为核心的土地管理制度和认识在探索中不断前进的十八年。回顾与展望都让我们感到，只要真正树立和落实科学发展观，认真研究和探索进一步加强土地管理工作的新思路、新途径、新方法，进一步提高理论素养，培养战略思维，更新行政理念，才能解决好土地管理中存在的问题。
谈谈新农村建设与土地管理
林永兵
(赵集镇国土资源管理站，淮安 洪泽 223100)
中国是一个农民占多数的发展中大国，“三农”问题是我国建设的根本问题，解决好“三农”问题是全党工作的重中之重。让广大农民群众都过上更加殷实的小康生活，是全面建设小康社会的重点和难点所在。经过改革开放，我国实现了由温饱向总体小康的历史跨越，市场化、工业化、城市化进程加速。党的十六届五中全会明确提出了推进社会主义新农村建设的伟大历史任务，这一重大决策，是关系到国家长治久安的重要战略举措。以“生活发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”为方针建设社会主义新农村，是全面实现小康社会的必然要求，也是实现中华民族伟大复兴的必要保障。推进社会主义新农村建设这一伟大历史任务的提出也表明，我国经济社会的发展水平已经具备了“工业反哺农业，城市支持农村”的条件和能力。
“三农”问题的核心和本质是农民问题。建设新农村必须坚持以人为本，把落脚点放在富裕农民、造福农民上，让农民共享发展成果，共享现代文明，通过新农村建设来给农民以实惠，来富裕农民。新农村建设的主体是农民，农民这一头不热，新农村建设就会缺乏持久动力。因此，建设新农村，就要采取“多予少取放活”的方针，提高农业附加值，大力发展家庭工业，加快农民致富步伐。做到惠民利民先行，为农民办实事、办好事，让农民一开始就得到实惠、尝到甜头，增强新农村建设的信心和主动性，国土部门在新农村建设中应发挥重要作用。
国土资源，特别是土地资源在经济社会发展中发挥着基础保障作用。要建设社会主义新农村，转变土地利用方式，是促进经济结构调整、转变经济增长方式的重要途径;科学合理的经营好土地，是加快基础设施建设、统筹城乡发展的有效载体;保护农民利益、关注民生、依法监管，更是构建和谐社会的重要组成部分。就国土部门而言，在新农村建设当中，我觉得必须抓好几个方面。
1加强农村用地规划和管理，促进依法规范用地
土地利用总体规划和计划，是统筹城乡发展、协调各业用地的重要依据，是调控用地总量、结构和布局的重要手段，也是支持社会主义新农村建设的基础工作。当前，要抓住新一轮土地利用总体规划修编的有利时机，我们国土资源管理站要进一步摸清所辖区域的农村用地现状，明确农村居民点的数量、布局和规模，为规划修编提供基础数据。要积极介入新农村建设的各类相关规划工作，争取主动，加强协调，确保村庄和集镇等规划与土地利用总体规划相衔接。要依据乡(镇)土地利用总体规划，制定土地利用计划，计划要合理安排新农村建设用地。在加强建设用地总量控制的基础上，对符合土地利用总体规划和计划的新农村建设用地，特别是安排的重点生产、生活公共基础设施等急需的基础工程建设用地，要及时予以保障。进一步简化规范程序，提高审查报批效率和服务水平，促进农村用地的依法规范。
2搞好土地整理，促进农业增效和农民增收
土地整理是通过基础设施的新建、整治和改良，把闲置、低效利用的土地进行综合整治和利用结构调整，建成成片成方、路相通、渠相连、林成行的标准农田，达到地块连片、结构改善、设施配套的要求，有效地改善农地的硬件条件，实现排灌自如，旱涝保收的目标，从而有效提高耕地质量、增加耕地面积、提高土地综合利用效益。
通过土地整理，改善了耕作条件，有利于推进机械化作业，为促进农业现代化生产方式提供了基础。从实践中，有些土地整理项目结合农村康庄工程建设，也往往可以促进农村路网建设，开通了当地村庄对外交通的致富路。通过土地整理，为推进农业发展、促进农业产业结构调整和现代化生产提供了基础，从而有效地增加了农业的效益和产值，方便了农民生产生活，也促进了农民增产增收，深受农民的欢迎，提高土地综合收益。
3注重新农村建设和宅基地复垦的结合，做到重点突出
为确保工作有序推进，我们充分注重多个结合，做到重点突出、方向明确。一是与新农村建设相结合，通过重新科学规划村庄布局，整治“脏、乱、差”现象，来改善村容村貌。通过宅基地整治示范村建设，有效地与新农村建设结合起来，极大地改善了整治村的村容村貌;结合农村厕改、坟改，实施村庄整治、拆旧建新，也有力地改变了农村的“脏、乱、差”状况。二是与拆乱拆违相结合，对农村一些应拆未拆、非法搭建以及一些旧房户、危房户实施拆除，统一调剂使用宅基地，盘活存量土地，解决农村住房困难户建房难题。为确保工作落到实处、取得实效，我们积极创新工作机制，扎实推动工作进展。首先是加强政策化引导，兼顾政府、村集体及农民三方利益，实施指标回购政策与使用倾斜政策，建立了强劲的工作动力机制和合理的利益分配机制。保障了农村宅基地整治和建设用地复垦工作的顺利推进。
4严格保护耕地，提高粮食生产能力
耕地是农业最重要的生产资料和农民最基本的生活保障。严格保护耕地特别是基本农田，是提高粮食生产能力、保障农业生产的必然要求，是对新农村建设最大的支持。要进一步落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，坚持实行最严格的耕地保护制度，落实好各项耕地保护措施，确保基本农田总量不减少、质量不降低，为全面加强农村生产力建设提供坚实的基础。一是保护耕地，严格控制占用耕地建房数量。在农村村民建房用地审批工作中，要积极倡导拆旧建新、节约集约和保护耕地的用地观念，对占用基本农田和在农田中开“天窗”的坚决不能审批，鼓励支持村民建房利用旧宅换新、村内空闲地、闲置宅基地和荒地。要加强执法监察巡查，坚决查处违反规划侵占基本农田的违法用地行为，坚决制止用“以租代征”等形式擅自将农用地转为建设用地，特别是要及时查处突击占用基本农田和在农田中开“天窗”建房的违法行为，及时制止，拆基还貌。二是坚决防止以新农村建设等名义盲目圈占、违法批占土地特别是农用地。在新农村建设中，农用地转为建设用地，必须符合规划和计划，必须依法报批，必须搞好补偿安置工作。各类建设项目用地预审或农用地转用审批时，凡涉及占用基本农田的，项目性质必须符合法律的有关规定，对占用基本农田的要进行充分论证，在预审时应说明不能避让的理由;在农用地转用报批时，应提交补划到位质量数量的有关情况。
5健全土地供应机制
新农村建设必须坚持“开源与节流并举、把节约放在首位”的原则，立足挖掘存量土地潜力，通过盘活存量，内涵挖潜，优化农村建设用地布局和结构。对新农村建设中的基础设施、公益事业、地质灾害搬迁安置等建设项目用地，凡符合土地利用总体规划及相关政策的，可以在建设用地复垦指标盘子中切出一部分来专项用于项目建设，在用地上予以重点支持和保障。村民用增量土地新建住宅的，或利用村内老宅基地建设新宅的，我们可以将规划新建住宅用地征为国有，同时设置一定的前置条件(如必须是本村村民，人均住宅面积低于多少等)，将拟新建的住宅土地使用权挂牌出让给农民，实现农村土地使用权价值的最大化，同时显化挂牌竞得土地使用权的农民土地资产，进一步实现产权的自由入市流转。通过土地使用权挂牌所得的收益，专项用于新农村建设。要严格执行国家的产业政策和用地标准，农民住宅建设要充分体现用地指标的刚性约束要求，对用户住宅占地面积和人均建筑面积(包括地上和地下部分)实行“双控”标准。工业用地也必须符合相关的用地指标控制要求。要充分运用土地置换政策，积极引导乡镇企业向工业园区集中、农民住宅向中心村镇集中，提高农村建设用地集约利用水平。要用足用好农村宅基地整理政策，在原先已有的建设用地复垦指标回购、用地指标优先安排新农村建设的基础上，根据实际适当提高指标回购价格和补助标准，同时加强对农民宅基地的管理和农村环境的治理，促进新农村建设。
6严格征地管理，维护被征地农民的合法权益
全面落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定的关于征地改革和管理的各项政策措施，切实维护被征地农民的合法权益。一是在农用地转用、土地征收的审查报批中，要严格控制征地数量和范围，加强对征地补偿标准、被征地农民安置措施的审核。对补偿标准不合法、安置措施不落实，不能有效保证被征地农民生活水平不降低的，不得报批用地。二是进一步规范征地程序，维护被征地农民的知情权、参与权、监督权和申述权。加强农村集体土地所有权、使用权的登记发证工作，依法明确农村集体土地产权。认真执行征地告知、确认、听证、公告、登记等规定程序。对新制定的统一年产值标准和区片综合地价，经批准后要公布实施，实现同地同价。征地补偿标准、宅基地审批程序等要向村民公开。要按照缩小征地范围、完善补偿办法、拓展安置途径、规范征地程序的要求，稳步推进征地制度改革。
7深入开展“完善体制、提高素质”活动，提高支持新农村建设的能力和水平
深入开展“完善体制、提高素质”活动，是进一步做好国土资源工作、支持社会主义新农村建设的重要保障。要重点加强我们基层国土资源站的建设。按照国土资源管理站为区国土资源主管部门派出机构的规定，进一步理顺管理体制，进一步加强我们国土资源管理，加大我站工作人员的政治理论和业务知识的培训力度，提高工作人员的综合素质和业务能力，充分发挥我站在支持新农村建设中的作用。在深入开展“完善体制、提高素质”活动中，进一步转变观念、树立起正确的世界观、人生观和价值观，自觉实践立党为公、执政为民的要求，筑牢拒腐防变的思想防线。只有思想境界提高了，权为民所用、情为民所系、利为民所谋的意识增强了，才能把党的事业和人民的利益放在第一位，才能挡住各种诱惑，不犯错误，才能带出一支好队伍，不断提高为社会主义新农村建设服务的能力。
摘要：“三农”问题作为国家关注的重点，直接关系到农民的切身利益，特别是在农村土地资源管理方面。分析了农村土地资源管理存在的问题及成因，提出了农村土地资源管理的具体措施，希望给农村土地资源管理带来一些实质性帮助。
关键词：农村土地;资源管理;问题措施
一、导言
土地是农民生活来源的基本保障，近几年为了加强对农村的建设，政府对农民种植的土地推出了相应的优惠政策。但是，土地管理方面还存在一些问题，为了解决农村土地管理方面的问题，从发现问题及解决问题两方面入手，争取找到合理的方式解决土地管理现存问题，使得农村土地整治工作健康有序的开展。
二、加强农村土地资源管理的意义
随着国家提出新农村建设的发展目标，建设新农村成为人们重点关注的问题。而农村土地资源作为农村经济发展的重要组成部分，有效促进了农村经济发展。因此，加强农村土地资源管理具有重要意义。其中具体的作用可以表现为以下三个方面。首先，加强农村土地资源管理可以实现农村土地资源合理分配，保证农村土地资源最大化利用，避免土地资源的浪费。其次，土地资源是农村发展的基础，处理好农村资源管理问题，可以加快新农村建设进程。最后，加强农村土地资源管理可以有效避免建设用地和农村耕地的矛盾，实现两者合理规划和发展，从而促进和谐农村的发展。
三、农村土地管理存在问题
(一)土地闲置及占用问题严重
在农村土地闲着的情况比较常见，可耕种的土地被闲置下来得不到有效的利用，因此造成了土地资源的浪费。在占用土地时出现了强买强占的现象，这时候政府就应发挥作用，对土地进行管理，合理地规划与使用土地，在商业用地中应充分考虑农村未来发展的情况，合理地占用土地。
(二)住宅基地土地使用问题
在农村一家多宅现象及随处建设住宅现象比较常见。住户在建立新的住宅时会遗弃原有的住宅区，重新选取土地进行建筑，造成大量的土地被住宅基地占用。有的人还会随处选取土地进行住宅建设，根本不经过政府的同意，这种做法会造成住宅基地的土地浪费，浪费的土地得不到收回，不能够再次有效利用。农村住宅基地的使用应有严格的土地管理规定，保证土地的充分使用。
(三)违反土地使用规定的问题
在农村，由于人们缺乏对土地管理条例的了解，最终造成土地管理的困难。人们违反规定建房的行为比较常见，通常表现在土地未进行批准使用或者批准文件还未下发就对土地进行使用，或者扩大使用面积等。这给管理部门的治理带来了很大的问题。同时，土地买卖和转让只是人为地双方进行协定，不经过上级部门的认定而私自进行交易;而且部分地区的土地管理部门还出现对土地支援款进行拦截及挪用等现象，这对土地管理都造成了一定的影响。
四、农村土地资源管理出现??题的原因
(一)土地资源管理体制不完善
现在农村土地资源管理存在这么多问题是由很多原因造成的，其中土地资源管理体制不完善作为其中重要的原因之一。在现在农村土地资源管理方面，政府对于国内的土地资源管理部门是采取半垂直的管理方式，即基层国土资源局是属于条线直管。这种管理方式给农村土地资源管理造成了巨大的困难，不利于农村土地资源管理。在规定和决策上与国土部门自身的工作部署存在较大的矛盾，因此给国土资源管理工作带来了麻烦。此外，地方政府还会给国土资源管理局安排一些职能之外的工作，因此会增加国土局工作量，从而不利于农村土地资源管理。
(二)政府相关部门监督力度不足
除了上述管理体制不完善的原因外，我国农村土地资源管理出现问题的原因还有政府等相关部门监督力度的原因造成的。现在市面上农村土地资源管理出现的很多问题都是政府相关部门监督力度不足造成的，如现在的耕地土壤质量下降问题。因为相关部门没有进行有效的监督，从而导致了现在农村耕地质量不断下降。因为没有正确的引导，从而导致了农田土壤的污染。此外，针对现在农村耕地土壤质量不断下降的问题，政府等相关部门也没有采取有效的土壤维护和养护等措施，从而加剧了农村土壤质量下降。
(三)相关法律法规不健全
相关法律法规不健全也会给现在农村土地资源管理带来阻碍，因此在这方面，国家也要根据现在农村土地资源管理状况，对其中出现的问题进行相应分析，从而促进土地相关法律法规的完善。法律法规不健全可以从以下两个方面体现出来。
五、农村土地资源管理问题应对措施
(一)完善土地资源管理体制
完善的土地资源管理机制对于农村土地资源管理具有重要意义，因此相关部门的应该多注意这方面的改善。要完善土地资源管理体制，可以从以下三个方面进行。第一，改变现在政府半垂直管理体制。第二，建立以相应激励制度。通过激励制度的建立可以提高土地资源管理局员工的工作积极性。可以通过深化绩效考评制度来提高员工的工作的积极性，具体的可以将考核结果跟员工发展空间、奖金惩罚等联系起来。这样才能给员工带来一定的压力，从而促进土地资源管理工作的顺利进行。
(二)政府相关部门加大监督力度
为了提高政府相关部门的监督力度，可以从以下三个方面采取相应措施。首先，可以建立一个专门的监督调查小组。通过专门调查小组可以实现对农村土地资源管理工作的实时监督和调查，这样就可以确保土地资源管理工作得到有效的落实，从而保证土地资源有效管理。其次，建立相应监督机制。要建立相应的责任追究制度，通过相应的责任追究可以明确管理工作的范围以及所承担的责任，这样就可以提高管理效率，避免事情发生时无人问津的情况发生。最后，政府相关部门应该建立信息反馈制度。通过信息反馈可以及时知道农村土地资源管理的现状，从而及时做出相应的管理措施，保证管理工作的顺利进行。
(三)健全土地相关法律制度
要健全土地相关法律制度，具体做法可以从以下三个方面进行。首先，要完善农用地保护制度。对农村土地资源利用要进行统一规划，实现功能区域的细分，从而保证管理工作有序性。其次，健全土地资源补偿激励机制。针对现在土地资源补偿机制进行相应的分析，提高土地补偿的比例。通过提高土地补偿的比例来调动农民和政府的积极性，从而更好实现农村土地资源管理。最后，对于土地用途转用许可制度进行相应改进和优化。对于那些闲置或荒废等建设用地进行土地用途转变，保证土地资源得到充分利用，避免土地资源浪费现象发生。
(四)加大政府部门资金投入
针对现在国土资源管理局基础设备比较落后的情况，政府相关部门应该加大资金投入，保证国土局管理局基础设施完善。政府部门对于土地资源管理方面，应该提高自身的认识，知道农村土地资源管理工作对于农村发展具有重要作用。只有在思想上有了足够的认识，政府等相关部门才会在这方面投入更多的资金，从而加强国土资源管理局基础设施建设，才能保证土地资源管理工作顺利进行。
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班级：023091
姓名：侯郡培
摘要：记过对几篇文献的阅读和总结，本文就我国土地利用管理所存在的问题分析及对策，以及土地管理制度需要解决的问题进行讨论，文中有个人的心得体会，并非作者原意。
土地管理的内涵和基本内容：
所谓土地管理是国家根据统治阶级的意志，用来维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护等方面的决策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综合性措施。土地管理内容十分广泛，包括基础管理、土地利用管理、土地经济管理、土地法制管理四个方面的内容。其中土地利用管理是土地管理的核心，他的任务是通过土地利用总体规划和土地利用计划，实行对土地利用的宏观控制，通过非农业建设用地的指令性计划管理实现对占用耕地的微观控制等一系列措施，达到合理组织土地利用的目的。土地利用管理是实现“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”这一国策的保证。
一.我国土地利用管理中存在的主要问题
1.建设用地使用不合理：
从全国情况来看，普遍存在建设用地粗放利用、土地利用布局不合理、建设项目重复建设等问题。城区建设用地状况看，土地利用基本上属于粗放利用阶段，存在的问题主要有旧城区土地利用低效、闲置严重与城市规模不断扩大、外延扩张发展现象并存;农村宅基地建设中闲置土地是十分严重。
2. 土地征收工作矛盾突出：
征地补偿问题：
土地征收是政府强制性取得集体土地所有权的一种有偿的方式。此种转移是一种行政行为，而不是一种市场行为。集体土地一旦被征收为国有土地则无法再变为集体土地，此时农民集体土地所有权表现为一种不完全的所有
权，与国家所有土地所有权处于不平等的地位。因此，集体土地被征收过程也就是其处分权被剥夺的过程。
征地补偿分配和管理问题：
征地补偿款因为通过行政渠道被层层截留，结果农民只能得到很少的一部分，掌握在集体经济组织手中的那部分补偿费，也往往被少数村干部侵吞。加之社会保障体系不健全，大多数农民未被纳入社会保障之列，被征地农民往往“因征地而失地，因失地而致贫”。
政府主导的违法用地情况严重：
多年来，土地违法案件屡查不止甚至愈演愈烈，特别是政府违法。据统计，各级地方政府主导下的违法用地约占60%以上。原因之一，就是违法用地责任追究制度中缺少行之有效的政府领导问责制。土地违法大多是政府部门因片面追求政绩、“引资项目急于落地”造成的“因公违法”。
地籍管理理基础工作落后：
地籍管理工作任务重，技术性强，但领导部门一般将建设用地管理工作列位重点职责，一直没有把地籍管理这项工作提到应有的高度加上管理人员的综合素质低下，导致地籍管理基础薄弱，土地家底，尤其是城镇地籍资料欠缺，导致旧城区建设用地流转难以有效监督，甚至出现失控。
二.加强与改善土地利用管理措施研究
促进建设用地集约利用：
要挖潜盘活存量城市用地，首先，应结合正在进行的城镇地籍调查，摸清城区建设用地家底，建立存量土地信息库，将所有建设用地权属、所处位置、利用状况、适宜功能登记。。其次，根据城市规划、工业区域规划将闲置、低效利用土地有计划、有步骤地投入土地市场。再次，利用经济手段，促进城区土地集约利用。
合理分配土地征地补偿：
财政、审计、国土、监察等部门对补偿费的拨付、发放和使用情况进行监督指导，对农民进行培训，提高再就业水平和能力，帮助农民引进先进的农业科学技术，更新品种。总之，土地补偿收益必须进行合理的分配和使用，真正实现农民的权益。
实行政务公开，接受社会公众和媒体的监督：
在今后的管理工作中，应严格执行国家规定，建立土地市场信息发布制度，做到公开土地出让计划，公开土地出让信息，公开竟价，公开出让结果。同时将违法用地情况进行公告。出让成交结果、违法用地信息、土地登记发证、基准地价等信息可随时公开查询，实现资源共享，减少公众的信息获取成本，有助于提高土地管理工作的透明度，接受社会公众和媒体的监督。
提高土地地籍管理工作人员素质：
首先，加强业务培训和学习，提高业务水平和依法行政能力。。其次，培养和树立正确的“权力观”。土地管理部门是国家的行政机关，行政机关及其工作人员应切实转变行政观念，摒弃过去那种管人即治人的官僚政治思想，树立“服务行政”的理念。
三.土地利用管理制度要解决的主要问题
转变土地利用管理模式, 克服路径依赖。
所谓路径依赖如同惯性一样，一旦具备较大的惯性，短时间内无法改变其现时的状态。长期的计划经济体制下,土地利用管理从属于社会经济计划, 而且是为实现计划服务的，这种土地利用管理制度最大的问题是不能控制土地供应总量, 难以抑制耕地占用。虽然自国土局成立之后曾为此做出相应的政策调整：第一, 在全国范围内组织编制土地利用总体规划; 第二, 对非农占地实行总量控制。换言之, 国家土地局成立以来, 我国开始建立一种以总体规划与占地计划相结合的管理模式, 试图把土地利用分区与总量控制相结合。但是, 用一种严格的指令性计划方式, 取代另一种计划管理模式, 显然不可能彻底完成市场经济条件下土地利用管理模式的转变。土地利用分区也经常是“墙上挂挂、纸上画画”。各项对策几乎都围绕落实计划这样一个核心, 不难看出土地利用管理改革没能完全克服计划经济条件下土地利用管理的路径依赖。
合理配置土地权利
土地利用权是土地所有权以外的土地权利的总称。我国目前立法虽然对土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、农村土地承包经营权等土地利用权作了规定, 但在以下几个方面仍需要进一步完善。第一, 对国家利益保护不力。主要问题是对国有土地代理人的行为, 特别是政府向用地者授予(出让或划拨) 使用权的行为处于失控状态。第二, 对土地使用者的利益保护不够，主要是土地使用年限一到，国家会无偿收回土地及其上的建筑物和附着物。第三, 对农村土地承包经营者的保护不够。
健全土地法律责任制度
土地法律责任制度表现出以下不足。第一, 土地法律责任体系缺少土地宪法责任。第二, 法律规定过于模糊, 缺乏可操作性。第三, 法律规定存在空白。第四, 法律规定的部分条款内容抵触。
改革土地管理体制
我国现行土地管理实行“块块为主”的领导体制。五级政府管理并以县级政府管理为主, 土地管理部门隶属于同级政府。实践证明, 这种体制难以满足合理利用土地、保护耕地的全局和长远利益要求。耕地被大量占用主要问题不在于审批权, 而在于体制。长期以来为什么耕地占用这么严重, 多次大清查总解决不了问题, 关键是地方利益、部门利益作怪。“块块为主”的领导体制阻碍了统一有序的土地市场的形成。土地作为重要的生产要素,也必须进入市场, 通过市场机制的作用达到优化配置的目的。然而, 要实现市场优化配置土地资源的作用, 离不开统
一、有序、健全的土地市场体系作保证。在以“块块为主”的领导体制以及地方政府作为土地市场主体所带来的利益驱动等因素的作用下, 土地市场的发展是畸形的。其表现, 一是土地市场被现有的行政区划分割, 限制了市场机制作用的发挥, 使得土地资源难以实现最优配置; 二是土地市场带有浓厚“地方”色彩, 规划不统一, 影响了“公平交易”的实现; 三是在市场结构中, 难以形成全国统一的土地市场或者区域性市场,使得国家对土地市场的调控政策难以实现。
摘要 对新农村建设中的土地流转问题进行了探讨，包括发展现代农业所面临的矛盾、新农村建设中土地经营权流转问题以及影响土地流转的制约因素，提出了创新土地流转机制的对策和建议，旨在为新农村建设过程中土地流转问题的解决提供借鉴、参考。
关键词 新农村建设;土地流转;思考
中图分类号 F321.1文献标识码A文章编号1007-5739(2008)16-0319-0
2农村土地流转指的是在保持农村土地集体所有制和家庭承包制不变的基础上农用地经营权的转移，其实质是除所有权外的其他产权主体的易位。不同产权主体通过产权调整，优化土地利用结构与农业生产结构，体现农村土地的资产价值，实现土地资源的优化配置。随着社会主义市场经济的发展，家庭经营制度之下的小生产、小流通、分散经营等低市场化程度的经营方式已经成为农民的增收和农村经济发展的瓶颈。在坚持家庭承包经营、统分结合的双层经营体制基础上，发展以标准化、商品化、集约化农业经营模式为特征的现代农业，同时建立健全与之相配套的机制已成为当务之急。
1发展现代农业面临的矛盾
1.1主要矛盾
发展现代农业面临的主要矛盾是小规模分散经营与市场化、产业化、集约化经营(以下简称“三化经营”)之间的矛盾。农业“三化经营”是一套完整的农业生产、加工、销售体系，其以市场为向导，在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量，同时配之以一套完整的农产品加工、销售产业链，以实现农业的效率化、效益化经营。但在现行农业制度及我国人多地少、工业化、城镇化水平低的基本国情下，农业的小规模分散经营将在相当长一段历史时期内存在。
1.2矛盾双方的效用分析
1.2.1小规模分散经营。首先，小规模分散经营造成农产品产量低、商品率低，农户产前生产要素的积累、产中新技术的运用、产后产品的加工销售等没有为之提供有效服务的完整、健全的体系或组织机构，形成“小生产面对大市场”的局面，因而产销脱节，常遭受巨大损失。其次，农产品属于生活必需品，需求弹性小，可替代率低。农产品相对于其他商品，供求波动所造成的市场风险更大;加之农业生产受自然因素影响较大，供给稳定性差，这更加剧了的市场风险。“小生产”的农户只能被动接受这种市场风险，任何价格波动损失都由农民单方面承担且无力化解。
1.2.2三化经营。只有实行农业市场化、产业化、集约化经营，才能促进农业生产与市场经营的有效对接，使农产品标准化、现代农业技术才能得到更有效的利用，专业化经营与社会化分工才能得以实现，才可以降低农业生产的成本，并规避价格波动风险，逐渐形成生产、加工、销售一体化的农产品产业链，最终实现整个农业生产效率、产出效益质的飞跃。在现有制度下小规模分散经营已经严重阻碍了农村生产力的发展及财富的创造，但小规模分散经营又有其存在的客观性及合理性。因此，需要在坚持农村现有的家庭联产承包、统分结合的双层经营制度前提下，对农业经营制度进行创新，大力发展现代农业。
2新农村建设需要流转土地经营权
社会主义新农村建设的提出是对我国工业反哺农业、城市支持农村以及统筹城乡发展的进一步诠释，其最终目的是解决“三农”问题，实现农业现代化。建设新农村主要围绕3
个重点进行，即富裕农民、改善农村生产生活条件和提高农民素质。现代农业建设是新农村建设的关键，而与城市化同时推进是新农村建设之本。因为我国解决“三农”问题的出路在于减少农民，而新农村建设也应该是一个农民逐渐减少、城市化水平逐步提高的过程。要真正缩小城乡差距，最重要、最可持续的就是减少农民，将农村大量劳动力转移出来。让原来农产品的生产者变为农产品的需求者，一方面可减少农产品供给;另一方面可增加农产品需求，农产品价格就会提高，农民的收入就能不断增长。因此，强化农民工就业、促进农村剩余劳动力向城市转移与推进现代农业建设是新农村建设的当务之急，这两方面是通过土地经营权流转实现联系的。
一是农村土地经营权流转是我国农业现代化的必由之路。人多地少导致小农经济与现代农业不相容。按照古典经济学中农业微观经济模型，小农经济因其规模偏小存在着自身的局限性，如经不起风险、不能吸纳机械技术等现代生产要素、无法实行企业化管理等。小规模经营对实现农业现代化是一种障碍。因为农业现代化包括农业机械化和集约化，都离不开土地集中规模经营。建立在狭小规模基础上的农业，其技术进步的速度是非常缓慢的，因为土地经营存在有效使用现代生产要素的最低临界规模。在土地承包地块分散的情况之下，虽然可以通过外部联合的方式实现成片经营，推行机械化生产，但终究由于交易成本过高而导致综合效益不高。规模经营要么靠土地私有化，进而流转土地所有权;要么靠流转土地经营权。土地经营权流转是指将土地经营权转让给别人，但不能改变农用土地的用途。在农村土地集体所有制下，流转土地经营权是扩大我国农业土地经营规模必然选择。
二是农村土地经营权流转是农村剩余劳动力向城市转移的推力形成的基础。农村剩余劳动力向城市转移离不开推力和拉力，其大小决定了农村剩余劳动力转移的速度。拉力有赖于农民工就业环境的整治，如统一劳动力市场、建立涵盖农民工的城镇社会保障体系、农民工的市民化等一系列城乡统筹的制度建设。同时，注重农村剩余劳动力转移推力的形成，主要是提高农业劳动生产率，而走规模化、机械化和产业化道路是提高农业生产率的根本途径。推拉力共同作用的结果是，随着非农产业的发展，对劳动力需求加大，导致劳动力价格上升，从事农业生产的机会成本提高，而各种机械的规模生产导致其价格相对下降，使用成本降低，机械化替代劳动成为必然，农村剩余劳动力流向收入更高的城市非农部门，实现资源的优化配置。
三是农业小规模经营与日益提高的农产品质量安全需要极不协调。一旦出现农产品质量问题，面临的是数以万计的小生产者，危机难以控制，这与农业生产现代化内涵背道而驰。土地流转及规模经营对我国现代农业发展极其重要，推动土地流转是新农村建设中迫切需要解决的问题。
3影响土地流转的制约因素3.1农村土地产权虚位是限制土地流转的根本原因 产权清晰是市场机制正常动作的基本保证。然而，当前农村土地产权关系的权能较混乱，主要表现在：一是承包地的产权主体不明确，虽然《土地管理法》规定农村土地属于集体，但集体所有的范围又包括村集体、集体经济组织和乡(镇)集体，产权主体不明确，土地所有权实际上归行政负责人掌管，农民处于无权状态;二是土地的各种权益模糊，没有明确土地承包经营权的物权属性及土地使用权流转合同的债权属性，如承包权、使用权、出租与买卖权、继承权、抵押权、收益权和转作他用权等权益，以及如何在集体和农户之间具体划分等;三是土地承包权的性质界定是以政策为主，土地权利的规定还没有被完全上升到法律高度。因此，承包土地的各项权能还不能完全受法律保护，权利边界模糊，弹性较大。
3.2农村社会保障制度严重滞后
对于大多数农民来说，土地在为农民提供就业岗位和收入的同时，还承担着重要的社会保障职能。农村社会保障的缺失，在一定程度上限制了土地流转，阻碍了农业、农村产业结构的调整，导致农民收入增长乏力，农业现代化进程也相对缓慢。
3.3农村土地市场不完善，监督机制不健全
一是土地流转缺乏中介服务组织，信息服务滞后。目前，全国大部分地区没有专门的土地流转服务机构，中介服务体系不健全，使得土地供求双方的信息流动受阻，信息辐射面狭小，在一定程度上影响了土地流转的速度、规模和效益。二是管理监督薄弱。农户间的土地流转多为口头协议，根本没有明确双方的权利和义务。农户与业主间的土地租赁合同多数是双方自行草拟，合同具体条款不具体，权利义务等事项设定不规范。部分草签了书面合同没有报告村社集体经济组织，更没有到主管部门备案，合同监督执行不力。
4创新农村土地流转机制的对策和建议4.1加强国家的宏观调控和管理 通过政策调控对农村土地利用的方向和结构，确保农村的耕地不流失和农村的可持续发展，健全农村土地流转的监督体系，保证非农建设用地流转符合国家的公共利益和不侵害农民的经济利益，充分利用各种舆论媒体开展有针对性的宣传发动工作，大张旗鼓地宣传开展土地流转和规模经营的意义。
4.2加大政府支农的力度
由于土地流转困难最根本的原因不在于土地流转的供给方面，而在于流转方面有支付能力的需求不足。也就是因为农业经营的经济效益差，缺乏能带来规模效益的种田能手和科技型农民。因此，应大力培育企业家型的农民和种田能手。对那些对农业有兴趣、有能力从事农业的生产者，要在各方面给予支持，将其培育为农业经营的主体，增强对土地流转的需求。在耕地的流转中，要建立有效的激励机制，可采取促进农业劳动生产率提高的政策，如每年中央财政可安排一定资金，地方再配套一定比例，补贴给购买有利于促进农业结构调整、保护农业资源、节本增效的大中型农业机械和先进适用农具的农民。尝试给予种田大户和规模经营的组织以奖励，促进土地向种田大户手中集中;可借鉴国外实行离农奖励金的措施鼓励其离农就业，加速土地流转。加大金融支持力度，为农地使用权流转创造优越的条件。
4.3法律上进一步明晰土地产权
立法改变土地权的契约性质或债权性质，以具有严格物权法意义的土地使用权取代土地承包权，即承包权物权化，使农民的土地财产权在独立性和明确性上有所保障，使农民真正享有占有、使用、收益和处分四权统一的承包经营权。另外还要制定土地使用权流转的相关法规，明确规定流转的原则、形式、期限、工作程序、使用权的确认、管理机构及其职责，以及各方面的权利、义务、纠纷处理及法律责任，并对出让费管理、流转合同文书、档案、鉴证等做出明确要求，真正使土地流转走上法制化、规范化轨道。
4.4要建立畅通的土地流转渠道，完善土地流转的市场体系
继续鼓励农村基层组织在土地流转中发挥作用。大力培育土地流转的中介服务组织，由该组织从事土地信息收集、整理、广告、政策咨询、信用担保，开展土地资产评估。建立委托代理机构，接受不愿种地的农户或经营能力差的农户委托，代为出租、转租或转包给那些经营能力强的业主，从而促进农地的流动和集中，其形式可以是土地经营公司、土地评估事务所、土地银行、土地保险公司、土地证券公司等。
4.5逐步建立农村的社会保障体系
弱化农地保障功能，真正为农民解除放弃承包地的后顾之忧，促进农业劳动力的彻底转
移，实现农地资源的高效配置。农村社会保障体系包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助，以及发展和完善农村合作医疗制度等。
5参考文献
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[4] 王志文，支万宇.论现代农业经营制度创新[J].沈阳师范大学学报(社会科学版)，2007，(3)：21-23.土地是农村经济发展中的基本生产要素。在坚持农村土地承包经营的基础上，加快土地流转，促进土地和其他生产要素的合理配置和优化组合，是转变农业生产方式，推进农业产业化、现代化的客观要求。当前，全国各地都在积极探索和实践加速土地流转的有效形式和途径，这既顺应了现代农业的发展趋势，也对进一步规范农村土地流转提出了新要求。20世纪90年代以来，温岭市一直把推进土地流转，发展规模经营作为深化农村改革，发展农业产业化经营的重要举措来抓。特别是近几年来，市农林局因势利导，根据农业向区域化布局、基地化生产、专业化管理、市场化营销、品牌化开发转轨的新形势，围绕打造“效益农业大市，品牌农业强市”和建设“三个温岭”的战略目标，切实采取措施，加大工作力度，加速农村土地承包经营权流转进程和土地资源的集聚，推进了农村经营体制创新。但土地流转机制与现代农业还有许多不相适应的地方，成为农业发展新跨越的一个重要制约因素。为此，笔者对温岭市的土地流转作了一次调研，摸清了土地流转的基本情况，分析了全市土地流转趋势、基本状况和存在问题，并就如何规范、有效地推动农村土地承包经营权流转进行了一些思考。
1 当前农村土地流转的现状
土地流转呈现形式多样化、运作规范化、机制市场化、经营规模化的新格局。目前，全市农村承包土地经营权流出户1.1万户，占家庭承包经营农户的42%，土地流转面积1.4万公顷，占家庭承包耕地面积的41.4%。具体有以下几种流转方式：
1.1农村土地承包经营权转包
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定的期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营，转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行土地承包合同规定的权利和义务，接包方按转包时约定的条件对转出方负责。经调查，全市转包面积2 986.67hm2，占土地流转面积的21.2%，主要是一些外出打工或务工经商的农户，因缺乏劳动力，将承包的土地部分或全部委托亲朋好友代耕。
1.2农村土地承包经营权出租
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给本集体经济组织以外的单位或个人从事生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务，承租方按出租时约定的条件对承包方负责。经调查，全市出租面积8 498.2hm2，占土地流转面积的60.5%。
1.3农村土地承包经营权互换
互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行更换。同时，交换相应的土地承包经营权。经调查，全市互换面积共有76.67hm2，占土地流转面积的0.55%。
1.4农村土地承包经营权委托
委托是指承包方将其土地承包经营权以书面形式委托发包方或者合法的中介服务组织流转，委托方与受委托方应当签订书面委托协议书，载明委托事项、委托权限、流转期限与流转费支付方式等内容，并由双方当事人签字盖章，受托方在委托权限内将相应的土地承包经营权以一定期限转给农户或单位从事农业生产经营。委托后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务，流入方按流入时约定的条件对受托方负责，受托方按委托协议书对原承包方负责。如箬横镇浦岙村在2005年土地整理后，村集体接受承包农户委托，将全村约86.67hm2承包田由村统一转包给种植大户，成片种植早稻、西兰花、豆类等作物，村集体每年向接包方收取承包租金4 500~6 000元/hm2，村向承包农户支付7 500~9 000元/hm2，差额部分由村集体经济补足，使广大农户有稳定的土地转包收入。经调查，全市委托面积1 746.47hm2，占土地流转面积的12.4%。
1.5农村土地承包经营权入股
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或有合作社等，从事农业生产经营，入股后原承包方与发包方的承包关系不变。经调查，全市入股面积共有300hm2，占土地流转面积的2.1%。
1.6其他形式
面积438.53hm2，占土地流转面积的3.25%，主要是户与户之间以代耕等形式进行的流转。
2农村土地流转的特点
2.1流转规模稳步提高
第二轮土地承包后，确立了农户承包经营权30年不变政策，广大农户吃了承包土地的政策“定心丸”，一些长期从事
二、三产业或向
二、三产业转移，并有稳定
二、三产业收入渠道的农户，逐步放弃承包土地经营权，专心致志经营
二、三产业，从而在社会的分工分业中获取更大的利益。随着农村
二、三产业的社会化分工的进程加快，农村土地要素不断被激活，土地流转步伐加快，流转规模不断扩大。近几年来，全市农村承包土地农户流出率、面积流转率稳定在40%以上，达到了较高的水平。
2.2流转机制逐步完善
全市各地在充分尊重农户自主选择流转方法、流转形式的基础上，积极引导农户从自发流转向镇(街道)村土地流转服务组织、村集体经济合作组织委托流转及土地股份合作社入股等形式流转转变。全市已建立土地股份合作社8家，加入土地股份合作社农户3 080户，入股土地193.6hm2，委托流转面积从2007年8月的837.13hm2，发展到目前的1 746.47hm2，增长了108.6%。
2.3流转方向日益凸显
在土地流转中，流入主体逐步从农户之间的分散流转为主向企业化生产经营主体方向流转转变。在市场机制的作用下，由于工商资本、农业企业、农民专业合作社及专业大户参与农产品生产基地建设的积极性不断提高，而且它们通过实行规模经营、专业生产、品牌开发，能获得较高的经济效益，从而能高回报给发包农户。因而土地流转向农业企业、农民专业合作社及专业大户等现代农业生产经营主体集中的趋势明显加快。目前，全市流入农业企业、
农民专业合作社、家庭农场及专业大户的经营面积达8 556.53 hm2，占土地流转总面积的60.9%，促进了农业向企业化、基地化、专业化、现代化方向的发展。
2.4规模经营不断扩大
通过土地流转和土地资源要素的集聚，全市土地规模经营面积不断扩大。全市已实行规模经营的耕地面积为8 650.93hm2，占耕地总面积的25.5%，其中经营0.67~1.33 hm2的为1 842.00hm2，占规模经营的21.3%;经营1.33~3.33 hm2的为2 098.47hm2，占规模经营的24.3%;经营3.33~6.67 hm2的为1 158.33hm2，占规模经营的13.4%;经营6.67~13.33 hm2的为512.60hm2，占规模经营的5.9%;经营13.33hm2以上的为3 040.73hm2，占规模经营的35.1%。
2.5异地流转蓬勃兴起
由于温岭市人多地少，而且台风等自然灾害频繁，为了实现“有限土地，无限发展”，温岭市的一些工商企业、农民专业合作社、农业龙头企业及专业大户积极实施“走出去”战略，异地流转土地，到市外、省外接包土地建立农产品生产基地。如温岭箬横西瓜合作社分别在海南、广东、广西、江西、云南等地发展“玉麟西瓜”生产基地约1 333.33 hm2，并跨出国门在缅甸建成了约333.33hm2西瓜基地;温岭联树果蔗合作社在成都建立了约66.67hm2“温联”果蔗生产基地，全市参与异地转包土地发展走出去农业达2.47万公顷之多。
土地督察存在问题整改工作方案
为切实解决和纠正国家土地督察北京局对我市例行督察中发现的问题，全面促进全市国土资源管理工作上水平，特制定如下整改方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，紧密结合国家土地督察北京局的督察意见，认真贯彻市政府各项安排部署，采取有效措施，慎密推进“双保行动”，认真纠正和解决我市土地管理及利用方面存在的问题，建立和完善土地管理的长效机制，为更好地服务全市赶超发展战略做出新贡献。
二、整改重点
对区、开发区、县、县四县进行例
行督察发现并需重点整改的问题共3大类18个小项，涉及132个卷宗：
土地审批类
1.审批方式不准确9个卷宗;
2.先批后补1个卷宗;
3.核减面积未在图上标注2个卷宗;
4.出让人、受让人为同一人1个卷宗;
5.未批先供1个卷宗;
6.组卷不规范2个卷宗;
土地供应类
7.不符合经济适用房条件，按划拨方式供地7个卷宗;
8.应招、拍、挂，按协议方式供地8个卷宗;
9.不符合占用审批方式2个卷宗;
10.土地用途定性不准1个卷宗;
11.组卷不规范5个卷宗;
12.协议出让容积率低3个卷宗;
13.低价出让2个卷宗;
土地执法类
14.案件内容不详实16个卷宗;
15.未对村委立案查处49个卷宗;
16.未履行听证程序7个卷宗;
17.未立案查处5个卷宗;
18.执行不到位11个卷宗。
其余8个县，虽未接受例行督察，但在以往例行检查中，发现上述问题也都不同程度的存在，因此全市所有县均要对照上述问题，举一反
三、自查自纠、自觉整改。
三、方法步骤
全市整改工作分三个阶段进行:
第一阶段:宣传发动阶段
各县要成立整改工作专门机构, 排查梳理本县在土地管理工作中存在的主要问题，制定本县整改工作方案并报市政府审核。要适时召开整改动员大会安排部署整改工作，利用各种媒体广泛宣传,营造良好的整改工作氛围。
第二阶段:集中整改阶段
各县要严格按照整改方案，比对整改标准，按照“既处理事、又处理人”的
原则，组织实施整改工作。期间，市政府将适时对各县整改工作进展情况进行督察，对整改工作进展缓慢及问题突出的县进行通报。
第三阶段:检查验收阶段
市政府组织整改工作验收组，对各县整改情况进行全面检查验收，分析总结。对整改工作认真、问题整改到位的县通过验收;对整改工作不力、问题整改不到位、走过场或在整改过程中依然发生类似问题的县给予严肃批评,责令延长整改期限,实行区域建设用地限批，并追究有关责任人的责任。
四、主要措施
1.立即行动，全面部署。各县政府要把思想和行动迅速统一到市委、市政府的整改部署上来，根据市政府动员会精神，结合各自的工作实际，尽快组建领导机构，成立以县长为组长，分管副县长为副组长，相关部门负责人为成员的整改工作领导组，制定详细的工作方案，并召开本行政区域的整改动员大会。
认真履行职责，加强组织领导，建立工作机制，准确把握政策，全面部署整改。
2.部门联动，严肃查处。各县政府要认真排查本行政区域内土地违法违规行为，严肃查处土地违法违规案件。在查处各类土地违法违规案件过程中，要启动部门联动机制。政府一把手负总责，领导组负责具体协调工作，组织县国土、监察、公安、检察、法院、发改、财政、劳动、建设、规划、农业、林业、环保、工商、供电等部门及各乡的执法人员，组成联合执法队伍，通力合作，加大执法执纪力度，对违法用地者形成高压态势，严厉打击违法行为。
3.依据法规，整改完善。各县政府及国土管理部门，要认真比对土地管理法律、法规及规章，对排查出的违法、违规问题，特别是两县、两区对例行督察指出的132个卷宗，要逐一进行认真整改：低价出让的，要追缴出让金;征用按占用审批的，要重新办理征用手续;非法批地、以租代征未对村委立案查处
的，要立即立案查处;档案不完善、程序不规范的，要重新完善规范。必须做到件件有整改，案案有交待。
4.分清责任，严格问责。各县政府对各类土地违法、违规、违纪行为，特别是例行督察中提出的132个卷宗，要分清责任，明确主体，按照“既处理事，又处理人”的原则，依据中华人民共和国监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部《违反土地管理规定行为处分办法》及有关规定严格问责。严肃追究违法批地、违法供地、违法管地、违法用地责任人的党、政纪责任，触犯法律的追究法律责任，使全市广大干部确实树立起依法管地、依法用地的观念。那一世范文网
5.建章立制，规范管理。各县政府要切实发挥政府在土地管理中的主体作用，建立完善纵向市、县、乡三级政府，横向市、县相关职能部门共同参与的土地管理共同责任机制，明确各级人民政府和有关部门在土地管理中的职责和分
工，形成政府领导、国土部门牵头、有关职能部门密切配合、社会各界广泛参与、齐抓共管的土地管理共同责任体系，有力保障全市社会经济又好又快发展。
五、工作要求
高度重视，加强领导。各县政府和市直相关部门的主要领导对这次整改行动要高度重视，切实站在讲政治、促“双保”的高度，抓在手上，放在心上。要切实把思想和行动统一到严格土地管理、加强宏观调控的要求上来，在市整改工作领导组的统一领导下，加强协调配合，落实责任目标，完善工作制度，确保整改工作取得实效。
行动迅速，周密组织。这次整改工作，时间短、任务重、要求高。一个月的有效工作时间，就要给国家土地督察北京局交一份满意的答卷。因此各县政府和相关部门都要按照本方案的要求，结合实际，突出重点、快速行动，细化整改方案，制定工作措施，明确任务分工，严格工作标准，按要求、分步骤、
高标准，有条不紊组织推进整改。
加强督查，严明纪律。市整改工作领导组要对各县整改工作加强督察指导，重点督察排查梳理问题是否全面准确、整改措施是否落实到位、长效机制是否建立健全等。对整改不到位、效果不明显的，要追究相关责任人的领导责任。
六、组织领导
为搞好本次整改工作，市政府成立土地例行督察整改工作领导组。整改工作领导组主要负责制订整改工作方案和有关工作制度,对全市整改工作进行统一领导,统一安排,统一部署。领导组不定期召开专题会议,研究解决整改工作中存在的突出问题,协调各县及相关部门的整改工作。整改工作领导组组成如下：
组长:
副组长:
领导组下设办公室，办公室主任由赵春雷兼任，负责日常联络和统筹协调工作。
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土地确权中存在的代征地问题
土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权。是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地(或称一宗地)的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。确权的狭义含义是指在土地登记过程中的权属审核阶段对土地权属的来源、权属性质的确认。
《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。即国有土地使用权人以不动产登记内容为准享有权利。在国有土地使用权出让过程中，部分地区行政主管部门将代征地，道路用地，城镇绿化带等市政公用设施用地确权到出让土地使用权面积中，笔者认为这种行政行为存在不妥，代征地不能确权。理由如下：
1、 《物权法》规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。对于已经确权的土地，土地使用权人享有排他使用的权利，即使是土地的所有者——国家也不得干涉。从理论上讲，土地使用者对已经确权的代征地也享有占有、使用和收益的权利。
2、 代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地，就不得授予某个单位，或个人使用，取得公路代征地确权的建设用地使用权人也无权独立占有、使用、收益该土地使用权。上述事实与第1条的授权性的行政行为是相互矛盾的。代征地费用负担则应该按照以事实为依据 以法律为准绳-上海陈光律师
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“谁收益，谁投资”的原则，合理分摊代征地土地取得费用。代征地费用的直接受益方为沿道路.绿化带等分布的建设项目以及政府，因此代征地费用亦应由这些直接受益各方来合理分担，其中政府应分摊部分代征地费用，那么这部分不属于国有出让土地，也未交纳相应的出让金，如果给予确权，显然不妥。
3、 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律的规定：地下资源、埋藏物和市政公用设施不得作为城镇国有土地使用权出让、转让，而城市道路及其设施(包括城市机动车道、人行道、路肩、护栏、街路标牌、道路建设及道路绿化控制的用地及道路的其它附属设施)属于市政公用设施。将代征地予以确权的行为违反了法律的强制性规定，应属于无效。
以事实为依据 以法律为准绳-上海陈光律师
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