北京市土地管理规定

北京市土地管理规定（精选8篇）

北京市土地管理规定篇1

《北京市房屋拆迁单位资质等级标准》的通知（１９９５年１２月２０日京房地拆字〔１９９５〕第５６号）

各区（县）房屋土地管理局、各房屋拆迁单位：

为加强对本市房屋拆迁行业的管理，促进拆迁单位管理工作的规范化、标准化，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和建设部《城市房屋拆迁单位管理规定》，我局制定了《北京市房屋拆迁单位资质等级标准》，现印发给你们，请遵照执行。

北京市房屋拆迁单位资质等级标准

一、接受委托从事房屋拆迁业务的单位分为三个等级，即：一级房屋拆迁单位、二级房屋拆迁单位、三级房屋拆迁单位。

二、一级房屋拆迁单位须具备以下条件：

（一）有２０人以上的拆迁专业人员（含正式聘用人员，下同）；

（二）有工程技术、经济、财务高级职称的管理人员；

（三）有２００万元以上的自有资金；

（四）受托完成过５０户以上的拆迁项目２０个。

一级房屋拆迁单位可以受托２００户以上的房屋拆迁业务。

三、二级房屋拆迁单位须具备以下条件：

（一）有１０人以上的拆迁专业人员；

（二）有工程技术、经济、财务中级职称的管理人员；

（三）有１００万元以上的自有资金；

（四）受托完成过２０户以上的拆迁项目２０个。

二级房屋拆迁单位可以受托２００户以下的房屋拆迁业务。

四、三级房屋拆迁单位须具备以下条件：

（一）有正式职工８人以上，其中拆迁专业人员须占７５％以上；

（二）有３０万元以上的自有资金。

三级房屋拆迁单位可以受托１００户以下的房屋拆迁业务。

五、房屋拆迁单位等级将注记在《北京市房屋拆迁资格证书》上。

六、各级房屋拆迁单位必须严格按照《北京市房屋拆迁资格证书》确定的等级接受相应的房屋拆迁业务。

北京市土地管理规定篇2

北京市镇村产业聚集区是指建立在乡镇或村地域内的二三产业集中地, 是镇村企业聚集发展的空间载体, 包括“十五”时期后陆续建成的村工业大院和乡镇工业小区, 以及2005年北京市农委确立的农民就业基地。镇村产业聚集区一般位于城区边缘的城乡结合部, 聚集发展了相互关联的企业和机构, 是一种通过聚集作用带来积极意义的外部经济的产业体系。北京镇村产业聚集区既有利于企业的自身发展, 又能带动地方经济发展。据不完全统计, 2012年, 北京市工业总产值的一半以上是由各级开发区以外的工业企业完成, 其中绝大部分的企业位于镇村产业聚集区内。

但北京市镇村产业集聚区尚未纳入市里统一管理, 存在着发展参差不齐、集聚效益较差、土地利用粗放、产业同质化程度高、配套设施和服务不完善等问题。同时, 北京市市级以上开发区产业用地开发程度已近90%, 发展的空间明显不足, 土地资源的限制已经成为制约首都产业经济发展的瓶颈。充分利用镇村产业集聚区土地是解决这一瓶颈的最好方式。

土地集约利用是粗放利用的对称, 均指土地的利用方式。随着社会经济的发展, 土地利用的方向是逐渐由粗放走向集约。对土地进行集约利用评价成为土地学术研究的重点内容之一。如Richardo和Von Thunen以地租理论为基础, 将自然因素和人文因素相结合的土地利用模型用于城市土地研究;国内对用地集约利用评价的研究中, 大多数学者采用模糊理论评价法、主成分分析方法、层次分析法、BP网络模型、基于RS的人工神经网络模型等。谢敏等采用层次分析法和模糊综合评价法分别对居住用地、商业用地、工业用地3种用地类型的土地集约利用程度评价方法进行了探讨和实证分析;白云涛等采用层次分析法和多因素综合评价法对婺源工业园区土地集约利用情况进行了评价;刘庆青等以广东省某开发区为例, 采用模糊综合评价法评价了开发区土地集约利用情况, 从而验证模糊综合评价法在开发区土地集约利用评价中的有效性和准确性。本文参照学者研究方法, 构建土地集约利用评价体系, 以北京市个典型镇村产业集聚区作为评价单元, 采用模糊综合评价法对镇村产业集聚区进行土地集约利用定量评价, 以期对北京市农村地区工业产业发展, 土地潜力释放提供依据。

2 北京市镇村产业集聚区土地利用现状

北京市镇村产业集聚区大约有200多个, 土地开发总面积约为16000hm2。为了进一步了解镇村产业集聚区土地利用情况, 我们对昌平、怀柔、顺义、密云、延庆的31个镇村产业进行了调研, 截止到2011年, 31个产业聚集区规划面积为6007.81hm2, 共计开发利用面积为4263.91hm2, 占规划面积的71%。入驻企业964家, 实现产值534亿元, 为地方提供就业岗位63896个, 取得了较好的经济和社会效益。

调研的产业聚集区从土地性质上看, 可以分为三种情况一是有少量集聚区基本上已经完成了征地手续, 土地性质为国有土地, 如延庆的康庄农民就业产业基地、顺义区北小营镇宏大二三产业基地等;二是国有土地与集体土地各占一部分, 如顺义高丽营镇金马工业区, 已开发土地中有一半为国有土地三是土地性质全部为集体土地, 如昌平阳坊镇工业北区、怀柔桥梓镇农民就业产业基地等。总体看来, 镇村产业集聚区中大约一半为集体建设用地, 10%左右为国有土地, 除此之外还包括一部分的农用地, 有极个别的产业聚集区中还包括农村居民点用地。

3 北京市镇村产业集聚区土地集约利用评价

为了定量了解镇村产业集聚区土地集约利用情况, 构建评价指标体系, 从31个镇村产业集聚区中选择发展较好, 数据较为齐全的大兴区瀛海镇工业园区、通州区星湖农民就业基地、顺义区彩园产业基地、昌平区北京国际信息产业基地、大兴区黄村镇工业园区、顺义区北小营宏大二三产业基地、顺义牛栏山工业区、通州食品工业园区8个典型集聚区进行土地集约利用评价。

3.1 评价指标体系及权重

北京市镇村产业集聚区土地利用集约度评价指标体系从土地投入水平、土地利用效率和土地监管绩效三个方面开展, 评价指标体系包括目标层、准则层、因素层和指标层四个层次, 共选取14个指标进行评价。采用群体层次分析法来确定各评价影响因素因子的权重, 具体见表1。

3.2 评价标准

为促进产业结构调整和产业结构升级, 在2004年颁布的《工业项目建设用地控制指标 (试行) 》基础上, 2008年国土资源部出台并正式实施新修订的《工业项目建设用地控制指标》, 将投资强度标准普遍提高15%。北京作为二等地区, 在31个行业中, 木材加工及木、竹、藤、棕草制品业、非金属矿物制品业、工艺品及其他制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业等4个行业投资强度要求最低, 至少要达到1555万元/hm2, 通信设备、计算机及其他电子设备制造业则要求最高, 最低投资强度要达到4400万元/hm2, 其他行业的要求介于两者之间。

北京市的土地资源供需矛盾大于其他地区, 对工业用地的要求也更为严格。在《北京城市建设节约用地标准 (试行) 》中规定:在中心城地区, 工业用地容积率一般为1.0~2.5;在中心城外地区, 工业用地容积率一般为0.8~2.0。

本研究中的用地标准, 是在充分考虑国家及北京市的标准基础上, 参照北京市级以上开发区相关数据制定。具体见表2。

3.3 评价结果

本研究采用模糊综合评价法进行镇村产业集聚区集约利用评价。设有2个有限论域U={U1, U2, ……, Um}, V={V1, V2, ……, Vn}, 其中U是影响集聚区土地集约利用的m个因素组成的论域 (因素集) , V是由n个评价级别所组成的论域 (评价集) 。分别对每个评价因子的m个影响因子Ui={Ui1, Ui2, ……, Uik} (i=1, 2, …, m) 进行一级综合评判, 即设Ui的诸因子权重系数集为Ai={ai1, ai2, ……, aik}, 模糊评价矩阵:

则按下式可求得综合评价结果:

上式中的Bi为Ui的评价等级集, 是多层次综合评判中U与评语集V的模糊关系矩阵R中的第i行元素。

设B为U的评价等级集, A为Ui对U的权重集, 则再次进行二级综合评价, B=AR= (b1, b2, …, bn) , 根据隶属度最大原则, 得出综合评价结果 (见表3) 。

根据最大隶属度原则可知, 瀛海镇工业园区、星湖农民就业基地以及彩园产业基地的土地集约利用情况为粗放, 其他镇村产业集聚区土里利用在集约性上均为适度。

4 北京市镇村展业集聚区土地粗放利用类型及原因

4.1 镇村产业集聚区土地粗放利用类型

一是土地占而不用。镇村产业用地中占而不用情况一般可分为三类, 一类是处于城市规划变更而得土地在出让后无法按期进行开发利用的现象。例如延庆大榆树镇农民就业产业基地近年来发展的不太理想, 与原有的设想相差甚远, 除科教园区的133hm2土地已成规模, 其他的200多hm2的工业园区和休闲度假区没有落实, 且原有的工业企业也成萎缩状态, 没有明显的形成主导产业。其主要原因是由于大榆树镇农民就业产业基地未形成完整的规划, 根据市级所要求的“两规”, 即:镇域总体规划和镇域控制性详细规划未得到批准或未修编, 错失了基地土地储备和发展建设的大好时机, 致使基地只有约4.7hm2的工业储备地;第二类是土地受让人基于地价上升预期, 为了换取日后地价, 以及开发项目价格上升, 而将土地暂时闲置现象。第三类是由于土地大面积出让, 致使土地使用者凭借现有开发能力或资金实力无法对土地进行开发利用现象。

二是土地利用粗放。2004年, 国土资源部参照国际标准, 提出了中国先进开发区的土地投入产出标准。从产出强度来看, 应达到7.5亿美元/km2, 即60亿人民币/km2。从实际数字来看, 中国的54家国家级开发区地均工业总产值在2007年才基本实现这一标准, 对于镇村产业集聚区来说离这一标准还差得很远, 有些集聚区甚至还未形成产业规模, 如延庆旧县农民就业产业基地规划批准面积150.07hm2, 现已转为国有土地面积35.33hm2, 其中仅开发利用15.02hm2, 闲置土地20.31hm2, 而入驻的两家企业均因资金不足, 主体建筑于2004年停建, 至今未能动工, 园区土地基本处于闲置状态, 根本谈不上投入产出强度。即使发展较好的镇村产业集聚区, 像牛栏山二三产业基地2012年单位产业用地产出水平也仅为39亿元/km2。

4.2 镇村产业用地粗放利用的原因分析

镇村集聚产业区用地粗放利用可从制度层面、规划层面、经济增长方式三个层面进行分析。

从制度层面上看, 镇村产业聚集区开发政策在统一性和连续性方面存在问题, 各乡镇的开发政策也并不统一, 并且在不同的时期政策变动调整较多, 政策前后不一致给镇村及农民带来较大困扰, 对镇村的积极性造成一定程度的负面影响。如2000年1月21日北京市农委出台了“关于乡镇工业小区工程的实施意见”, 对符合条件的乡镇工业小区基础设施建设和招商引资择优奖励, 2000年2月, 市委、市政府出台了《关于大力推进乡镇企业二次创业的意见》, 提出加快乡镇企业经济体制和增长方式的根本性转变, 这些政策极大地促进了镇村企业的发展。但是2004年4月市政府发布“关于公布撤销各类开发区名单的通知”, 442个“乡镇工业小区”和村“工业大院”被取消或者撤并, 许多刚刚形成规模的一些产业聚集区又被取缔, 造成了大规模的用地浪费。制度层面第二个原因, 是由于土地成本约束机制的不完善, 使用地者缺乏集约利用土地的有效激励;第三个原因是现行土地管理制度助长了地方政府的“卖地”冲动, 使建设用地短时期呈现大规模供给。土地供给的宽松对于土地使用者来说, 即使土地粗放利用, 利用效率低下, 也可以通过土地面积不断扩张来实现自己的生产经营活动;同时投资商预期现阶段的土地大量供给很可能导致日后的用地稀缺, 从而引发地价飞涨, 于是将尽可能圈地, 而且占而不用, 等待日后升值。

从规划层面来看, 无论北京市土地利用规划, 还是城市规划、产业布局规划, 都涉及到北京市城市发展空间、经济发展空间问题, 因此这些规划直接影响到土地利用状况。由于镇村产业集聚区还没有纳入到北京市政府的统一管理中, 其产业发展没有在全市的范围内统筹考虑。因此, 在制定各层面规划中, 由于土地指标平衡的影响, 对镇村产业集聚区的发展关注不够直接造成与北京市整体发展协调度不够, 限制了镇村产业集聚区发展的良好态势。在现有条件下, 为了与北京市各项规划协调一致, 急切需要对镇村产业集聚区的空间布局进行研究, 为纳入到政府的统一管理中做准备。

从经济增长方式来看, 北京市镇村产业集聚区经济增长很大程度上依赖于生产要素的数量投入, 而不是生产要素使用效率的提高。特别是在投资领域, 经济增长更多依赖资本的数量投入, 而不是资本使用效率的提高, 即投资效率的提高, 正是由于生产要素投入规模大而使用效率低, 进而使全要素增长率无法成为经济增长的主导力量, 最终导致粗放经济增长方式的形成, 对于承载要素投入与产业活动的土地来说, 则意味着粗放利用的同步发生。

5 北京市镇村产业集聚区土地集约利用政策建议

5.1 加强政府对产业集聚区的支持和管理

纵观镇村产业聚集区的发展历程, 每一个辉煌的阶段都离不开政府的政策支持。政府出台包括管理、税收到资金支持的优惠政策是刺激镇村产业聚集区发展的重要方面。另一方面, 镇村聚集区也可以积极通过各种方式寻求政府的扶持, 为产业的发展提供良好的生存空间。

针对现有镇村产业集聚区良莠不齐现象, 可以尝试进行分类指导, 开展规范化管理。结合全市产业发展和产业空间优化, 对于发展质量较高、潜力较大的镇村产业聚集区进行规范化管理, 由北京市主管部门进行统一认证, 制定相应的镇村产业聚集区管理标准, 由各区县因地制宜进行有效实施。对于得到认证的镇村产业聚集区, 协调相关政府部门分配适当的用地指标, 以保障聚集区的健康发展。

5.2 科学编制北京市镇村产业聚集区发展规划

为了实现产业聚集区的预期目的, 精心设计、科学规划非常重要, 先进的理念和思路是通过高层次的规划来实现的, 只有科学规划才能实现科学布局。北京市镇村产业聚集区发展规划首先要优化产业发展的空间布局, 要符合土地利用总体规划和镇域发展规划, 在此基础上, 确定好产业聚集区的空间位置, 这就要求必须选好位置, 解决好地的问题, 因为土地是经济发展的载体, 土地问题不解决, 招商引资、产业聚集区发展、城镇建设都将受到制约。其次, 镇村产业聚集区规划要与北京市产业整体发展相适应, 目前全市工业空间已基本形成以国家级开发区和市级开发区为核心、以各类镇村产业基地为补充的工业空间承载体系。北京市可供开发的工业用地资源已经非常有限, 发展空间不足已经成为限制市级以上开发区发展的瓶颈。经过长期建设, 有些基地已经具有良好的发展基础, 成为城市产业转移的重要空间载体, 镇村产业聚集区在发展过程中要注意与开发区在产业链条上的整合。

5.3 采用多种开发形式促进产业用地升级

可以通过单独项目土地一级开发, 就近并入中关村等市级以上开发区合作开发, 镇村集体土地“腾笼换鸟”二次开发、镇村集体招商引资合作开发等多种形式提升镇村产业用地活力。筛选区位较好、集中成片、符合规划要求的镇村产业聚集区, 上报作为一级土地开发整理项目, 由各区政府、储备机构及相关单位提出, 由土地储备中心统一进行土地一级开发招投标, 报市政府审定批准后实施;针对临近于国家或者市属开发区的镇村产业聚集区, 可以就近并入园区, 或者作为园区的储备用地, 由区属国有开发公司统一开发建设, 制定相关标准, 给予镇或村相应面积的产业建筑面积, 或由镇村回购产业建筑面积, 自主运用管理;也可以以土地入股投资, 由国有的公司作为经营主体, 镇村获得分红收益;对于有好的产业发展, 并且镇村经济实力较强的聚集区, 继续保留作为集体产业用地, 由镇村集体经济进行自主开发建设与运营管理;对于产业发展尚可, 但是镇村经济实力较弱, 依靠自身开发存在困难的产业聚集区, 可以通过与成熟的园区联合管理或引进大型的企业共同开发, 开发后的利益共享。

5.4 制定切实可行的节约集约措施提高土地利用效率

因地制宜, 根据聚集区的现状制定切实可行的节约集约措施, 提高土地利用效率。一是对于鼓励发展的聚集区, 通过在原有厂房基础上扩容加层, 提高建筑系数、容积率, 提升企业产能, 达到增资不增地, 占空不占地。二是通过改造产出率较低的用地项目及将效益不佳的项目置换引进优势品牌, 退出低效益、高污染、高能耗企业, 腾出土地用于引进高新技术与高附加值产业, 切实提高土地利用和投资效益。三是对于因规划控制、建设时间差和建成区框架扩大形成的边角地块, 尽可能推荐给地块周边企业用于原料堆场、成品周转仓库, 或因地制宜改建为园区绿地、社会停车场等, 根据城市规划和市场供应需求综合开发利用现有资源, 努力实现土地利用的最大效益。

创新土地利用管理, 提高土地利用效率。一是以节约集约和调整挖潜为重点, 严格产业聚集区土地使用管理, 防止圈占土地, 提高入驻项目的单位土地产出强度、容积率等指标;二是优化配置土地资源, 可以因地制宜划定产业聚集区起步区、发展区和控制区范围, 既满足近期发展的用地需求, 又为长远发展留足空间;三是创新土地管理方式, 针对土地不断升值“笼比鸟贵”的现象, 逐步建立企业优进劣出的机制, 通过“腾笼换鸟”, 让效益更高的企业置换原有企业;对于产业聚集区发展较好的地方, 可以采取建设用地增减挂钩机制, 减少农村建设用地用于产业聚集区建设保障。

5.5 尊重历史, 解决遗留问题

从历史来看, 发展政策改变造成了目前镇村产业聚集区土地利用不合规等历史遗留问题, 现有的产业聚集区是在各级政府和有关部门的支持下建立起来的, 经过长期建设, 投入了大量资金, 促进了当地农村经济社会发展。从现实来看, 镇村产业聚集区已经成为当地主要的经济来源和农民就业增收的重要途径, 有些聚集区发展基础良好, 可以成为承接城市产业转移的重要空间载体, 即使那些发展质量较低的镇村产业聚集区, 也大多已经不具备恢复农用地的条件。各级政府和有关部门应该在承认历史的前提下, 基于区域经济社会发展的现实需要, 结合镇村产业聚集区发展实际, 制定和完善相关的政策和措施, 创新管理机制, 促进聚集区产业转型升级, 不断提升聚集区整体发展质量, 提高土地利用的综合效益。

摘要：通过调查建立了土地利用空间数据库, 并从土地投入、土地产出、土地监管三个方面选取了14个与集聚区土地集约利用相关的指标, 设计了一个由总目标层、准则层、因素层和指标层4个层次组成的评价系统。通过建立镇村产业集聚区土地集约利用评价标准, 运用模糊数学评价方法对瀛海工业园区、星湖农民就业基地等8个镇村产业集聚区土地集约利用状况进行评价, 结果表明, 瀛海镇工业园区、星湖农民就业基地以及彩园产业基地的土地集约利用情况为粗放, 其他镇村产业集聚区土里利用在集约性上均为适度。针对镇村产业集聚区集约利用评价结果, 分别从制度层面、规划层面, 经济增长方式层面, 对镇村产业用地粗放利用的现状进行分析并提出土地集约利用相关建议。

关键词：镇村产业集聚区,土地集约利用,评价

参考文献

北京市土地管理规定篇3

在这种政策环境下，北京市土地出让市场增加土地供应，创新土地出让方式。本文拟通过分析北京市土地资源利用现状，2013年北京市土地出让市场交易数据，分析该市土地出让市场的现状特征、地价高企的原因和后果、房企拿地状况，并在此基础上对2014年北京市土地市场的走势进行分析和展望。

一、北京市土地资源利用现状分析

（一）特殊地形导致建设用地供应长期紧张

北京市山地多，平原少。山地占全市面积的62%，且环绕市区，这不利于北京市城市的扩展和建设用地的开发。城市大，郊区相对较小；人多地少，耕地更少。随着北京市郊区城市化进程不断加快，城市用地不断扩大，农业用地迅速减少，耕地也随之锐减。土地利用率高达85.5%，其中近郊区和平原区土地利用率达95%以上，造成后备资源不足容易导致建设用地供应紧张。

（二）存量土地的开发利用受到较大限制

北京市是我国的首都，中央、国务院各部委、各直属事业单位、下属企业单位、部队大院都无偿或低偿占用了大量的城市用地。此外，北京市是举世文明的历史文化古城，拥有一批具有传统历史风貌，民族风格和地方特色的历史文化街区。在旧城区，大片的四合院、平房住宅占据着黄金地段，人口稠密，土地成本很高，因此旧城改造受到限制。

（三）征地拆迁难度加大，项目推进缓慢

随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的深入实施，当前征地、拆迁等土地前期开发工作难度进一步加大，项目推进速度放缓，开发成本呈现上升态势。自2005年开始，北京市每年制定年度土地供应计划，对土地供应总量、用途结构、空间布局及具体执行等情况进行了明确安排。从这几年的供地计划可以看出，土地总体供应有逐年减少的趋势，其中住宅用地所占的比例较低，尤其是普通商品住宅用地供应紧张。2012、2013年普通商品住宅用地仅计划供应850公顷，较2006年减少了47%。

二、2013年北京市土地出让交易情况分析

（一）土地成交规模大幅增加，土地收益创新高

2013年北京市土地市场共成交214宗土地①，总成交土地面积2082万平方米，其中建设用地面积1314万平方米，规划建筑面积2377万平方米，与去年全年163宗地，共1693万平方米的规划建筑面积相比，规划建筑面积比上年同期增加40.4%，略超2011年。

商品房用地成交面积为近六年次高。2013年北京市共成交131块商品房用地，规划建筑面积1836万平方米，同比增长一倍，在近六年中仅低于2010年。其中居住用地61块，规划建筑面积1088万平方米，同比增长132%。综合用地成交面积同比上涨，全年共成交综合用地40宗，规划建筑面积517万平方米，比上年同期增长90%。

全年实现土地收益1822亿元，同比增长181%，比创纪录的2010年还增加了186亿元的收入。商品房用地土地出让金收入同比增加近两倍，创历史新高。2013年，北京商品房用地土地出让总收入1768亿元，同比增加194%，比2010年还高出216亿元，创历史新高，其中第四季度土地出让收入647亿元，11月单月土地出让收入407亿元，占全年的23%。平均单幅土地的总价高达13.5亿元，与前几年相比大幅提高，而居住用地的平均单幅土地总价已高达16.73亿元。

（二）土地成交结构中居住用地比重有所增加

2013全年成交的214块土地中83块是工业用地，建设用地面积382万平方米，规划建筑面积512万平方米，占总成交土地规划建筑面积的22%。居住用地共成交61块，建设用地面积608万平方米，规划建筑面积1088万平方米，与前两年相比大幅增加。居住用地成交规模占所有土地的比重为45%；占商品房用地的比重为59%。居住用地占商品房用地的比重呈缓慢增加的趋势。

（三）商品房用地成交楼面价大幅提高

2013年，北京土地出让市场共成交131宗商品房用地，其中56块土地配建了保障房或异地建设保障房、医院。但即使在这种情况下，商品房用地平均成交楼面价9632元/平方米，首次逼近万元，同比上涨45%。其中12块土地底价成交，114块土地溢价成交，另有5块招标出让的土地底价未知导致溢价未知。在这114块溢价成交的土地中，有10块土地溢价率超过100%，最高达242%；10块土地溢价率在50%—100%；28块土地溢价率在40%—50%；34块土地因土地成交价格达到政府设定上限而竞投保障房面积或异地建设医院。

（四）居住用地供应量少造成地价高企

2013年，北京市居住用地成交楼面价9380元/平方米，创历史最高，而起始楼面价也达到7213元/平方米，比2012年的成交楼面价还高。土地起始楼面价大幅上涨，决定了成交楼面价也不得不涨。从土地价格来看，房价的上涨也是一种必然趋势。

其实，居住用地的成交楼面价和溢价率均低于实际情况。居住用地在出让时都被政府设定了合理土地上限价格，溢价率最高不得超过50%，当达到上限价格后，转为在此价格基础上竞报保障房面积或异地建设专项资金，人为限制了成交楼面价。2013年北京出让的商品房用地共配建保障房面积443万平方米，与2012年（150万平方米）相比多出了293万平方米保障房，有53块土地需要建设或配建公租房、限价房、经适房或自住型商品房，另有3块土地异地建设保障房或者医院，这种异地建设方式其实就是一种变相的增加土地价款。endprint

居住用地地价涨幅如此之大，主要还是供应量少造成的。最近5年来，居住用地土地供应缺口达到了1565万平方米，特别是2009年和2012年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了803万平方米和828万平方米。房企销售状况好，资金充足，土地需求旺盛，同期的土地供应不足就造成房企逢地必抢。因此，2009年和2012年下半年，北京的土地市场最为火爆，地王频出。2013年北京土地供应虽然有所增加，但房企对土地的需求尚未满足，且二三线城市市场风险较大，众多房企回归北京这种一线城市，对优质地块一掷千金，地价迅速上涨，平均成交楼面价近万元。

选取2008—2013年的居住用地成交楼面价与住宅销售均价作比较发现，2013年土地成交楼面价占住宅销售均价的比重已达45%，是近六年来最高的一年。土地成本增加，房价的上涨也是一种必然趋势。

（五）成交土地以城市发展新区为主

城市发展新区是供地主力，生态涵养发展区供地比重逐步增加。2013年北京市成交的商品房用地主要分布在城市发展新区，规划建筑面积1154万平米，占全市的比重为62.85%；城市功能拓展区成交的规划建筑面积仅358万平米，仅占全市的19.52%；生态涵养发展区的土地供应量呈逐年增加趋势，2013年已经达到315万平米，占全市的17.17%。

三、2014年北京市土地出让市场走势

（一）供应量方面，住宅用地供应将相应提速

自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。“国五条”要求各地加大住宅用地供应，国土资源部也强调要保持城市地价平稳，切实稳定土地市场，要求各城市特别是一线城市要调增并公布住房用地供应计划。2012年下半年以来热点城市土地市场持续火热，高价地块的频繁出现明显推动了后市房价上涨的预期，而增加住宅用地的供应或将在一定程度上缓解该局面。2013年，北京市政府积极增加土地供应，预计2014年仍将加快推出住宅用地，向社会释放土地供应增加、后市预期稳定的积极信号。但由于北京市特殊的土地利用现状，整体土地资源稀缺，优质地块基本开发殆尽，因此，可增加的供应有限。同时，所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升。

（二）供应结构上，加大居住类用地尤其是保障房、自住房用地供应

配建保障房的住宅用地比例将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出。“京七条”提出，2013年北京市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，2014年计划推出5万套自住型商品住房供应。2013年，北京共成交配建自住型商品房的地块超过14宗，“2万套”目标已实现，其中部分地块全部建设保障房和自住型商品房。自住型商品房地块的不断增加，有助于平抑房价上涨预期。2014年北京仍将加大自住型商品房的供应，将继续加大全市住宅用地供应，同时进一步优化供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房，因此，用于保障房和自住房建设的土地共占住宅用地供应总量的70%。这些计划如能充分实施，可在一定程度上缓解开发商扎堆竞价的现象，并通过加大面粉量进而抑制面包价格的调控机制对房价的过快上涨起到一定的调控作用。

（三）需求方面，品牌房企将延续上年的拿地态势，下半年热度有所消减

2013年，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。同时，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，万科、绿地、万达、保利、中海、恒大、碧桂园7家房企跻身“千亿俱乐部”。品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，2014年拿地的积极性有可能会继续高涨。虽然北京拿地成本高，但从投资风险的角度考虑，一线城市整体市场环境规范且市场预期看好，楼市需求旺盛，依然是企业首选。2013年品牌房企一线城市拿地占比明显提高，对一线城市优质地块不惜重金争夺。预计2013年北京土地市场的热度可能将延续到2014年。2014年上半年，由于惯性的作用，土地市场的这种热度不会减弱，很多房企土地储备还不够。下半年，土地成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计2014年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。

（四）土地价格上，优质地块依然可能出现地王

由于北京土地资源稀缺，土地一级开发成本过高，房企拿地热度高涨，从短期看，土地市场有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺，预计地王依然会出现，影响市场的价格预期。2014年，如果宏观政策依然平稳过渡，由于土地财政和土地一级开发成本高企等原因，政府设定的土地起始楼面价较高，因此，如果消除保障房和远郊区县土地的影响，就同一区域同一用途的土地来说，土地成交楼面价有可能继续上涨。但由于配建保障房比例继续增加，且设定“合理土地上限价格”，以及政府抬高了土地起始楼面价，可能会使土地溢价幅度有所下降。

注：

①本文中“土地”含工业用地、加油站、商品房用地；商品房用地含住宅用地、综合用地、商业用地、办公用地，不含工业用地和加油站。

北京市土地管理规定篇4

管理办法）

2009-08-10

北京市人民政府令

第 124 号

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》已经2003年5月27日市人民政府第9次常务会议通过，现予公布，自2003年8月1日起施行。

代市长王岐山

二〇〇三年六月六日

北京市集体土地房屋拆迁管理办法

第一章总则

第一条为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。第二条在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。

第三条本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。

本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。

第四条市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。

第五条区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。

第六条拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第二章拆迁管理

第七条用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

第八条用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项：

（一）新批宅基地和其他建设用地；

（二）审批新建、改建、扩建房屋；

（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投*直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；

（四）核发工商营业执照；

（五）房屋、土地租赁；

（六）改变房屋、土地用途。

区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。

暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。

第九条用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件：

（一）用地批准文件；

（二）规划批准文件；

（三）拆迁实施方案；

（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。

区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。

第十条征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。

占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。

拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不少于10日。

第十一条拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。

第十二条在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。

裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。

第三章拆迁补偿和安置

第十三条宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。

第十四条拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。

按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。第十五条拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。

农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡（民族乡）、镇人民政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照本条第二款的规定执行。

第十六条农村集体经济组织或者村民委员会在集体土地上建设安置房屋的，应当符合城市规划、土地利用规划和计划，依法取得用地和规划许可。

第十七条农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋，有条件的地区，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定，另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。

其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照前款规定执行。

第十八条拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。

经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。

每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。

第十九条拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。

本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。属于征地拆迁房屋的，补偿标准由乡（民族乡）、镇人民政府根据当地实际情况确定，报区、县人民政府批准后执行；属于占地拆迁房屋的，补偿标准由农村集体经济组织或者村民委员会确定，报乡（民族乡）、镇人民政府批准后执行。

本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。

第二十条农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的，拆迁人应当按照区、县人民政府的规定给予适当补助。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。

第二十一条占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。

第二十二条对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

第二十三条拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁房屋的搬迁补助费，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的搬迁补助费，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

第二十四条拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

第四章法律责任

第二十五条违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。

第二十六条市和区、县国土房管局违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第二十七条因进行水利水电工程建设、绿化隔离地区建设、贫困山区农民搬迁以及因地质灾害移民涉及集体土地房屋拆迁的，不适用本办法。第二十八条本办法自2003年8月1日起施行。

本办法施行前已发布拆迁公告的，不适用本办法。

关于《北京市集体土地房屋拆迁管理办法（草案）》的说明

一、立法工作的情况

近年来，随着本市城乡结合部地区建设和农村村镇建设步伐的加快，集体土地上房屋拆迁量越来越大，由于现行的房屋拆迁法规仅使用于国有土地上的房屋拆迁，对集体土地房屋拆迁缺乏相应的法律制度，实践中出现了很多问题，拆迁成本无序上升和随意侵害农民利益的现象都不同程度地存在，亟需通过立法进行规范。郊区县政府特别是远郊区县要求立法的呼声很高，市人大代表也多次提出立法建议案。对各方面的呼吁，市委、市政府领导非常重视，多次对立法工作提出具体要求。

据此，市政府法制办会同市国土房管局、市农委等部门进行了10个多月的调研论证、反复征求意见，起草了北京市农村房屋拆迁管理办法(草案)》。今年4月1日笫6次市政府常务会议经讨论原则同意了该草案。4月以来，根据会议的决定，牛有成副市长三次组织市农委、市国土房管局和市政府法制办对草案进行进一步修改，并再次书面征求了14个郊区县政府的意见，面对面听取了朝阳区、通州区部分乡、镇、村基层工作同志的意见，同时将草案的修改情况向市人大常委会有关领导同志作了专门汇报。在广泛听取意见修改的基础上，形成了现在的《办法（草案）》。5月27日第9次市政府常务会议第二次讨论并通过了《办法（草案）》。

从征求意见的情况看，郊区县政府对立法确定的基本思路是赞同的，对《办法（草案）》将征地与占地统一进行规范，实行房地分派，以地为主进行补偿的原则是肯定和支持的，并希望尽快颁布实施。同时，也提出了一些意见和建议，主要是：对征地特别是占地补偿安置政策灵活一些，赋予基层政府根据本地区实际情况适用法规的更多一些权力，增加对特殊的住房困难户补助的规定，增设法律责任以及进一步明确宅基地面积和房屋面积的认定标准等。有一些近郊区的同志也表示出担心，怕新政策确定的补偿水平与城市拆迁水平相差太大，给拆迁工作增加难度等等。

对各方面提出的意见特别是区县和基层提出的各种意见我们反复进行了研究，有的区县同志担心的问题先后提出几套方案进行比对测算。现在的《办法(草案)》我们认为比较好地考虑和吸收了各方面意见，是比较成熟的。

二、《办法(草案)》确定的基本原则和主要内容

《办法(草案)》贯彻了以下原则：一是在《土地管理法》的法律制度框架下规范本市集体土地房屋拆迁的政策和管理，并注意与城市国有土地房屋拆迁政策相衔接；二是拆迁补偿采取房地分开、以土地为主的原则，使补偿和安置更具有普遍的公平和合理性；三是确定补偿标准，要兼顾拆迁人和农民双方的利益，既要降低拆迁成本，保障城市和郊区建设的需要，又要让被拆迁的农民搬得走，维护他们的合法权益；四是充分考虑集体土地房屋拆迁的复杂和多样性，适当放权，发挥区县和乡镇政府的作用，确保拆迁政府因地制宜地得到实施。关于《办法（草案）》的主要内容：第一、关于适用范围

《办法（草案）》规定的适用范围，包含了征地拆迁房屋和占地拆迁房屋两种情形。2001年11月1日以前，本市征地拆迁的补偿安置政策一直按城市（即国有土地上的）房屋拆迁政策执行。2001年11月1日国务院城市房屋拆迁管理条例和本市城市房屋拆迁办法明确规定，城市房屋拆迁不再包含国家建设征用农村集体所有土地中对农民房屋的拆迁。在实际征地工作中，部分农民为多得补偿款在宅基地上无限制自建住房，使征地成本不断上升，沿用城市房屋拆迁补偿政策的不合理性也日渐突出。因此，从实际情况出发，针对集体土地征地和占地房屋拆迁的特点，制定相应规章，统一规范和管理征地和占地拆迁工作，十分必要。第二，关于拆迁补偿安置方式和计算依据。

《办法(草案)》从集体土地房屋拆迁的实际出发，规定了三种补偿安置方式，即货币补偿、房屋安置和另行审批宅基地安置。

关于补偿款的计算，《办法(草案)》采取了房地分开、以地为主的原则，即对被拆除房屋按照重置价结合成新补偿、对宅基地按照面积结合不同的区位价补偿。以地为主和按照宅基地面积计算补偿，更具有确定性和普遍的公平性，较好解决了按房屋建筑面积计算补偿的不合理因素，同时补偿水平和区位价的确定考虑了土地不同区位的补偿水平、农民的承受能力与城市房屋拆迁补偿标准相衔接等因素，具有较大的适应性。具体计算公式授权由市国土房管局负责拟定作为配套文件与规章同步实施。第三，关于对集体土地房屋拆迁的管理。

由于郊区经济和社会发展的不平衡，农村集体经济组织的经济实力和农民居住状况的差距较大，根据有关领导、市农委和多数区县政府的意见，《办法（草案）》在对集体土地房屋拆迁制定统一管理规范的同时，又兼顾不同地区的实际情况，充分发挥当地政府的作用，给了他们根据本地区实际适用法规的一定权力。主要有：审批占地拆迁实施方案，批准以集体土地上的房屋进行安置，规定长期自住房的拆迁补偿标准，规定宅基地超过标准面积部分的补偿办法，规定停产停业经济损失标准和搬迁补助费标准，以及对住房困难户的补偿办法等事项。同时要求市国土房管局要加强指导和监督。第四，关于房屋拆迁的法律保障措施。

北京市土地管理规定篇5

京政办发[2001]97号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

市国土房管局制订的《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》已经市政府领导同志同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

北京市人民政府办公厅

二00一年十二月三十日

北京市绿化隔离地区土地置换管理办法

第一章总则

第一条为加快本市绿化隔离地区建设，规范土地利用，加强新村建设中的房屋销售、出租和权属管理，根据国家及北京市的有关规定，制定本办法。

第二条本办法所指的绿化隔离地区是指城区中心大团与10个城市边缘集团之间的环状地带，以绿化建设为主，绿化配套及新村建设为辅的地区，涉及朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、昌平区、大兴区，中关村地区及其周边涉及绿化环境建设的地区，也适用本办法。绿化隔离地区建设涉及土地置换审批、土地房屋登记发证以及房屋销售、出租的，适用本办法。第三条绿化隔离地区建设应当确保实现绿化用地125平方公里，其中非农业建设用地规模不得超过经认定的原有用地规模。

第四条绿化隔离地区建设应当符合土地利用总体规划和有关专项规划。在绿化建设中，应当按原农用地置换周转计划实施。农用地置换周转计划由各有关区国土房管局会同有关部门共同编制，报市国土房管局批准。农用地置换周转期服穿得超过两年，周转期满后应当实现农用地总量不减少。市国土房管局应当会同有关部门，根据全市住房建设计划和农民搬迁、商品房销售情况，每年安排一定比例的土地，用于绿化隔离地区新村建设。

第五条各有关区政府、市政府各有关部门要加强对绿化隔离地区土地置换工作的领导，保证土地置换的顺利进行。各有关单位和个人应当服从绿化隔离地区建设的需要，积极支持和配合土地置换工作的实施，确保土地置换工作的正常进行。第二章土地置换的审批

第六条符合下列条件之一的，可以申请土地置换。

（一）新村建设以及乡镇企业向工业小区集中时，符合农用地置技周转计划的，经所在区国土房管局审核，区政府批准后，可利用整理旧址复垦的农用地（绿化用地）与需占用的耕地进行置换。

（二）国有企业用地或者其他国有建设用地与农村集体土地进行置换的，经双方同意，报市国土房管局审核，经市政府批准后，可利用整理国有建设用地复垦出的农用地（绿化用地）与需占用农村集体耕地进行置换。

第七条申请土地置换的建设单位应当向所在区国土房管局提供下列文件：

（一）土地置换申请书（呈报表）；

（二）项目建议书的批准文件和规划批准文件；

（三）置换土地附图（图中应当注明建设用地、绿化用地及新村建设自用或开发用地的范围）；

（四）土地置换协议书或土地置换方案。

第八条区国土房管局在受理置换申请之日起10个工作日内完成审核，上报审批。其中需由市政府批准土地置换的，由区政府报市政府审批；需由区政府批准土地置换的，要同时报市国土房管局备案。土地置换经批准后，原土地所有权、使用权作相应变更，置换双方要尽快实施置换方案，并保证农用地总量不减少。

第九条农村宅基地、乡镇企业用地及其他农村集体土地，置换后需要征为国有的，由区国土房管局在受理置换申请之日起15个工作日内，在办理土地置换手续时一并办理征地申报手续。经区政府同意，持下列材料报市国土房管局审核；

（一）项目批准文件和规划批准文件；

（二）建设用地申请表、呈报说明书和有关方案；

（三）项目投资单位与农村集体经济组织签订的明确双方权利与义务的合同；

（四）有关图件。

第十条市国土房管局收到上报的土地更换和征地材料后，对符合条件的项目，应当在5个工作日内上报市政府。土地置换和证地经依法批准后，市、区国土房管局应当在收到批件后3个工作日内下发批复，并及时颁发《建设用地批准书》。

第十一条绿化隔离地区建设中按农民自住房1∶0.5比例开发的商品房用地按规定到土地行政主管部门办理土地有偿使用手续，签订《国有土地使用权出让合同》。可以接划拨方式供地的，由市国土房管局向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》。

第十二条在实施旧村改造和新村建设时，农民按1∶0.5比例建设的商品房部分所缴纳的土地出让金，应按即缴即返的原则办理，作为市政府的投资，主要用于绿化隔离地区大市政配套设施建设。

第十三条征用土地用于新村建设涉及农业劳动力安置的，由乡（镇）、村农村集体经济组织负责，主要通过农业内部结构调整和发展第二、三产业等形式实施。

第十四条市绿化隔离地区建设总指挥部审核同意的经营性绿色产业项目，计划部门批准项目建议书后，由土地和规划部门确定项目用地范围。

第十五条经营性绿化产业项目以及与绿地相适宜的建设项目使用土地，按照下列规定办理用地手续：

（一）绿化用地按农业内部结构调整的有关规定办理。其中，本农村集体经济组织以外的单位和个人投资开发建设的，应当与该农村集体经济组织签订租赁经营合同。绿色产业项目建成后，区土地行政主管部门可以根据有关规定，向投资者颁发农村集体土地使用证或者他项权利证。经营租赁的最高年限，参照国有土地使用权出让最高年限确定。

（二）与绿地相适宜的建设项目用地，由农村集体经济组织或者其他参与建设的单位或个人，按照本办法规定的土地置换和征地程序办理相关手续。其农用地转用计划列入区农用地置换周转计划内。

（三）利用经营性绿地以及利用与其相适宜的配套建设用地进行国家限制项目建设的，要按程序单独申报。

第十六条本办法实施后，绿化隔离地区范围内不得占用绿化用地用于非农业建设。确需占用的，必须严格按照国家有关法律、法规及农用地转用和土地征（占）用的程序审查报批。

第三章房屋搬迁

第十七条依据京政办发〔2000〕20号文件有关规定，自2000年4月1日起至绿化隔离地区建设完成以前，除有关部门另有规定外，在绿化隔离地区暂停办理下列事项：

（一）入户和分户；

（二）新批宅基地；

（三）在原宅基地范围内房屋的新建、改建、扩建；

（四）现有房屋买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产。暂停限期内，擅自办理上述事项的，房屋搬迁时不予认可。

第十八条住户房屋搬迁的，可按下列不同情况分别予以补偿。

（一）在搬迁范围内有本市常住户口和正式住房的住户，可以按用建安造价购买新建楼房，住户原有正式住房由农村集体经济组织按照建筑面积重置价格结合成新予以补偿。经乡（镇）政府批准，也可采取产权对换、差价补偿等形式取得新建楼房，购买及以其他方式取得的房屋数量由乡（镇）政府确定，但不得超过人均建筑面积50平方米。在搬迁范围内有正式住房，但是户口在本市其他地区的住户，由农民集体经济组织按照腾退房屋重置价格结合成新予以补偿，也可按照原房建筑面积采取产权兑换、差价补偿的形式取得新建楼房。取得新建楼房面积由乡（镇）政府确定，但每处宅基地取得的新建楼房面积不得超过100平方米。]

（二）申请自行安置的住户，可以领取腾退费。腾退费由农村集体经济组织按其原有正式住房的建筑面积重置价格结合成新的2倍计算。

（三）申请外迁安置的住户，其原有正式住房，由农村集体经济组织按重置价格结合成新予以补偿，同时按每人1万元的标准发放搬迁安置费。接收迁入的乡（镇）、村应当按照当地农民的用地标准安排生产和生活用地。

第十九条不宜在隔离地区发展的企业（含中央、市属企业），经其所在地区的区政府认定，应当搬入指定安置地区。接收搬入企业的区、县政府应当合理确定用地规模，对按原用途使用土地的，可以接划拨方式办理用地手续；改变原企业用途的，应依法办理土地有偿使用手续。在开发区进行建设的，按开发区有关规定办理。

第二十条乡（镇）政府可根据本办法的有关规定，根据本地实际和农民意愿，制定房屋搬迁具体方案，并报所在区政府备案。对房屋搬迁的具体方案有争议的，由所在区政府协调解决。第四章土地房屋登记发证

第二十一条占用耕地用于绿化建设或者利用拆除宅基地、乡镇企业及其他企业的建筑物腾退出来的土地实现绿化的，农民集体经济组织及有关单位应当及时申请办理登记或土地变更登记。区土地行政主管部门应在登记文件、证书和图件上注明土地类型变更情况。属于经营性绿化产业项目的，由农村集体经济组织到区土地行政主管部门办理土地登记或变更登记手续。

第二十二条占用耕地用于非农业建设的，在批准土地置换后15日内，建设单位应当申请办理土地变更登记。区土地行政主管部门应当自受理申请之日起30个工作日内按程序予以登记。

第二十三条置换中涉及征地和供地的，用地单位在领取《建设用地批准书》后，应当按以下要求申请办理房屋、土地登记手续。

（一）有偿供地的，在土地使用者全部缴纳土地有偿使用费后15日内申请办理土地变更登记。

（二）划拨供地的，土地使用者在领取《国有土地划拨决定书》后15日内申请办理土地变更登记。

（三）在建设项目竣工验收合格后，产权单位应当在30日内申请办理房屋产权登记。土地、房屋行政主管部门应当自受理申请之日起30个工作日内按程序予以登记，颁发土地证书或房屋所有权证书。

第五章房屋的出租、销售

第二十四条出租新建楼房的住户，应当到所在区房屋管理部门办理房屋租赁登记备案手续。

第二十五条购买新建楼房的住户，可以依有关规定将所购房屋上市出售。

第二十六条按住户自用房1∶0.5比例开发的商品房，需要内销预售的，由建设单位按有关规定到市国土房管局办理内销商品房预售许可证。商品房需要外销预售的，经市涉外建设项目国家安全事项审查办公室批准后，由市国土房管局办理外销商品房预售许可证和立契过户、产权登记手续。第六章附则

第二十七条绿化隔离地区建设涉及国有农场的，可参照本办法规定的乡（镇）政府职能，由国有农场组织项目的呈报和实施。

北京市海淀区土地利用总体规划篇6

海淀区土地利用总体规划(2001-2010年)

前言

海淀区位于北京市区西北部，东与西城区、朝阳区相邻，南与宣武区、丰台区交界，西连门头沟区、石景山区，北与昌平区接壤，土地总面积430.73平方公里（64.61万亩），约占全市土地总面积的3%，人

口（户籍）平均密度为3760人/平方公里。

海淀区是北京市发展以知识经济为方向、高新技术产业为核心的首都经济的主要基地。新世纪前二十年，是海淀区全面建设小康社会，力争率先在全市、全国基本实现现代化、率先基本建成中关村科技园区海淀园、率先完成奥运行动规划目标的发展新阶段，全区将实施“园区带动、区域发展”总体战略，建设“三大板块”“四大区域”和“八大功能区”，加快经济结构的战略调整，促进高新技术产业化，打造海淀环境品牌，全面推进农村城市化，基本建成世界一流的高科技园区。在这重要时期，各行各业对土地资源尤其是建设用地的需求量进一步加大，经济建设与土地资源可持续利用的矛盾会更加突出。为此编制《海淀区土地利用总体规划（2001～2010年）》，明确规划期间海淀区土地利用的战略重点，统筹安排各类用地，促进土地资源集约、高效利用，为经济社会的持续、稳定、健康发展提供用地保障。总则

1.1 本规划根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》以及国家有关法规、政策要求编制。

1.2 规划贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，遵循《北京市土地利用总体规划》下达的调控指标，按照保护生态环境、实施土地资源可持续利用方针，积极落实海淀区经济和社会发

展“十五”计划及中关村科技园区规划的用地需求。

1.3 规划适用范围为海淀区行政辖区的全部土地。凡在海淀区内进行的一切土地利用活动均应符合本规

划。

1.4 规划基期年为2001年，近期规划至2005年，规划目标年2010年，远景展望至2030年。

1.5 规划编制除符合土地管理法规定的原则，还遵循下列原则。

1.5.1 处理好城市建设和经济发展与农地保护的关系，保障中关村科技园区发展用地，按照规划控制协

调非农建设用地规模。

1.5.2 注重城郊生态环境建设和保护，保障城市绿化隔离带的用地，坚持土地利用经济、社会、生态效

益的统一。

1.5.3 以供给制约和引导需求，促进北部地区城乡一体化发展和小城镇建设，以利于加快城市现代化进

程，提高土地利用率。

1.5.4 实现土地资源的集约利用和结构优化，落实上一级土地利用规划下达的耕地保有量、基本农田保护面积和非农建设占用耕地等控制指标，统筹安排各类用地。

1.6 规划期间，区内各乡行政建制和辖区范围将有所改变，划入城市规划建设范围的玉渊潭、四季青、东升、海淀各地区(乡)可依据城市规划实施本行政区的土地利用规划；北部地区温泉镇及现有的东北旺乡、永丰乡调整合并后为西北旺镇，北安河乡、苏家坨乡和聂各庄乡调整合并后为苏家坨镇，上庄乡调整改为上庄镇，四个镇可依据本规划下达的控制指标，实施本行政区土地利用总体规划。

1.7 各行业部门、单位制定规划、计划涉及土地利用的，应符合本规划。编制城镇规划、村镇规划应与本规划相衔接，新增建设用地不得超过本规划确定的规模。在河流、水库管理保护范围内的土地利用，还应

符合其综合治理规划，符合河道行洪要求。

1.8 根据土地用途管制要求，规划按照土地的主导用途划分土地利用分区，明确各分区用途管制规则，用地单位和个人必须按照分区的用途管制规则使用土地。

1.9 本规划经北京市人民政府批准后具有法律效力，必须严格执行，任何单位和个人不得随意改动。规划实施过程中因特殊情况确需调整、修改或修编的，应按照法定程序申报、审批，调整或修改后的规划须经

原批准机关批准。

规划目标和重点布局

2.1 规划指导思想

按照全面建设小康社会、率先在全市、全国基本实现现代化、率先基本建成中关村科技园区海淀园、率先基本完成奥运行动规划的目标，以中关村科技园区“五年上台阶”为中心，围绕建设“三大板块”“八大功能区”的部署，坚持可持续发展战略和土地基本国策，统筹规划，合理安排各类发展用地，追求土地资源的优化配置和高效利用，实现经济、社会、生态三效益的高度统一。

2.2 规划目标

2.2.1 城乡建设协调发展，通过调整基本农田保护区，完善以绿色生态环境建设和高科技农业园区为主的农用地格局。2010年全区耕地面积保有3247公顷（4.87万亩），其中基本农田保护面积2987公顷（4.48万亩）；园地面积保持1487公顷（2.23万亩），林地面积保持7884公顷（11.83万亩）；农用地总面积保持14318公顷（21.48万亩），占全区土地总面积的33.24%。

2.2.2 保障中关村科技园区海淀园、北部地区小城镇、交通及市政基础设施、旅游开发等重点建设用地，为全区经济社会发展提供建设用地总量达9176公顷（13.76万亩）,其中占用耕地3487公顷（5.23万亩），占用其他农用地2747公顷（4.12万亩）。随着城市化水平提高，北部地区小城镇建设逐步完善，现有农

村居民点用地相应减少51.8%。

2.2.3 实施土地资源可持续利用战略，以改善土地生态环境和城乡绿化美化为目标，开展土地开发整理复垦，增加可耕地1174公顷（1.76万亩），提高土地利用率0.32%。

2.3 规划重点

2.3.1 依据中关村科技园区总体规划，落实海淀园各项规划建设用地，主要有上地二期、软件园、生命科技园、航天城二期、永丰产业基地、新医药科技园、环保科技园、农林科技园、中关村国际学校和文化教

育基地等高新技术园区及部分城市居住用地。

2.3.2 结合城市绿化隔离带建设，如第一条绿化隔离带中的四季青“绿谷氧吧”、万柳绿化区、东升绿化区及沿水系、路网形成的绿色走廊和规划中的第二条绿化隔离带，落实绿色生态办公区（EOD）用地、绿色生产经营用地和稻香湖旅游风景区、皇家园林旅游区及凤凰岭、阳台山旅游风景区等的休闲度假设施建设

用地。

2.3.3 以经济、社会、人口、资源、环境协调发展为目标，依据北部地区总体规划重点安排四个小城镇建设、新农村建设、现代化农业产业基地、交通路网及市政基础设施的用地，为北部地区实现城市化跨跃式

发展提供用地保障。

2.4 规划布局

2.4.1 在土地利用布局上，五环路以内为中关村科技园区中心区建设用地，主要方向是调整、改善现有用地，综合整治环境，更新和发展信息网络和基础设施，完善服务和支撑体系。

海淀北部地区是中关村科技园发展区，土地利用方向主要是：全面建设高新技术专业园和产业基地，包括建设现代化的高科技农业示范园区；建设集旅游、休闲、度假为一体，人居环境优美，生产、生活、生态

协调发展的智能化新社区。

2.4.2 北部地区要大力推进农村城市化进程，加快建设温泉镇、西北旺镇、上庄镇、苏家坨镇，以发展具有海淀北部地区特色的园区经济、现代化农业和服务业为依托，加强现有耕地和其它农用地保护，划定基本农田保护区，加大生态林、经济林保护和土地开发整理力度。

北部地区的西侧地带，要依托绿色屏障、自然景观、名胜古迹、特色果林，大力发展旅游休闲度假业；加强荒山、荒坡治理，强化生态环境保护，促进旅游、养殖、果林及第三产业全面发展。

土地利用结构和布局调整

3.1 农用地调整

农用地调整优先安排绿化隔离带和现代农业园区用地，以满足农业生产结构调整需要。通过发展设施农业、精品农业，并向加工、旅游观赏等功能延伸，实现优质、高效，适应市场需求。

2001年全区农用地面积合计20175.9公顷（30.26万亩），占土地总面积46.84％，规划到2010年为14318.2公顷（21.48万亩），占土地总面积的33.24％，规划期内减少5857.7公顷（8.79万亩）。

3.1.1耕地 2001年全区耕地面积6072.7公顷（9.11万亩），占土地总面积的14.10％，规划至2005年耕地面积4176.4公顷（6.26万亩），占9.7％，按照市级规划要求，全区2010年耕地保有量应为3247公顷（4.87万亩），占土地总面积7.5％。市级规划下达全区规划期间各项建设占用耕地的指标为4000公顷（6.0万亩），由于从严控制，依据实际情况已安排指标3486.7公顷（5.23万亩），因此规划2010年耕地保有面积达到3760.16公顷（5.64万亩），超出规定的耕地保有量指标513.3公顷（0.77万亩），此部分超出量为规划余留的占用耕地指标，可在规划期间出现新项目需要占用耕地时使用。

规划期间通过调整部分可耕地（原来是耕地，在农业结构调整中种植果、林的耕地）和实施土地开发整理，新增耕地面积计1174.1公顷（1.76万亩），增减相抵，净减少耕地面积2312.6公顷（3.47万亩）。

3.1.2园地 2001年全区园地面积3144.5公顷（4.72万亩），占土地总面积7.3％，规划期内有部分可调整园地改为耕地或为建设占用，规划2005年园地面积1785.1公顷（2.68万亩）, 占4.14％，2010年园地面积1486.73公顷（2.23万亩），占3.5％。规划期间主要是要通过现有果品生产结构调整，建设并

北京市土地管理规定篇7

如何让整个社会正视这片人类赖以生存的土地?如何制定切实可行的有关土地的科学规则和决策?如何提高科学管理土地的能力和技术, 以满足人类自身的需求?如何直面应对随之而来的土地问题, 都将是未来全社会尤其是那些“土地人”必须面临的考验。

“土地人”就是那些在土地、农业领域第一线深耕多年的工作者们。未来对土地的要求无疑更高, 而要让土地适应这种高要求、高标准, 必须是这些有着深厚土地管理经验、技术的人来当操盘手。他们经年累月对土地的深厚情感和思考, 是前行征程上最宝贵的财富;他们对农民需求、土地的了解, 正是“官”与“民”互动和对接合适的桥梁之一——聆听他们的见解, 让全社会都参与到保护土地、善待土地、科学地利用土地中来。

上篇认识土地

脚下这片坚实的土地, 无时无刻不在提供给我们生存的各种给养。我们是否真正地了解过它呢?比如说“田”这个字, 长久以来人们就引申为好日子, 因为不管怎么看, “田”字上下左右拆分来看都是“日”。

五大世界性问题土地是核心

本刊记者:目前, 人类面临哪些问题?对于土地问题, 您是如何看待的?

赵永志:现在世界所面临的问题已有共识, 从大的方面来说是五大问题:一是人口, 二是资源, 三是能源问题, 四是环境问题, 五是粮食问题。

粮食问题并不仅仅在中国, 全世界都面临这个问题。因为现在是经济一体化, 如果大的地区像中国、印度这样人口众多的大国, 如果粮食出了问题, 全世界都会有问题。中国这么大的人口量, 靠别的国家供给确实很难。粮食对于中国来说, 实际上是关乎到稳定的重要问题。

其实, 环境问题从根本上来说也是跟土地有关系的。土地和人历来都是一个矛盾体, 人口要增加, 方方面面的发展都需要土地, 可土地就那么多, 不可再生。

日连日圆满成了一个“田”

本刊记者:在您的眼中, 田地是什么样的?

赵永志:从古至今, 土地对于整个民族、对于每一个人来说, 都有着密不可分的渊源。从历史来看, 土地、吃饭问题就暗含着一个朴素的思想, 比如陈胜、吴广的农民起义, 与其说他们是缘起被迫修长城, 但根本问题、根本矛盾还是土地问题、吃饭问题。所以, 历朝历代对土地都特别重视, 往往一些有名的改革文献都涉及到土地问题, 比如井田制、均田制、天朝田亩制度等。

再从造字来看, 比如说“田”这个字, 长久以来人们就引申为好日子, 因为不管怎么看, “田”字上下左右拆分来看都是“日”。这就代表了普通老百姓心中那个朴素的思想, 日连日, 圆满成了一个“田”字;从时间的纬度看, 日复一日, 就连成了一年的365天, 这就是岁月。所以, 不管缺了哪一个“日”, 就不是“田”了。“岁月”与“田”相互之间暗含了如此精妙的联系, 可以看出这个田的重要, 所谓家家有其田, 太重要了。

再说另一个字“男”, 上面一个“田”, 下面一个“力”。为什么要这么组字, 就是说男人的力量, 一定要用在田上;你有田, 男人的力量才能有用武之地, 田地是男人用武的一个舞台。这是一个理解, 第二个理解, “田”一定要把“力”压住, 就是说要把男人给固定住。过去我们的社会不讲究流动, 社会形态就是要守一方土地。用什么来守, 也是田, 田是男人的舞台, 只有你守住了田, 才能守候在家, 把这个力量发作在田这儿, 固定在田这儿, 社会才稳定。

本刊记者:原来一个普通的字还有这么有趣的解读, 看来我们造字都暗含了很多的社会意味。

赵永志:没错。我们再看土壤的“壤”字。地是怎么写的?土也, 但不是所有的地都可以种食物, 一定得是“壤”, 只有土地上面那层“壤”, 才能种植。从“壤”的构字来解释就清楚了, 过去我念大学的时候, 把“壤”写成一个不规范的简体字, 我们土壤方面的老师就解释, 说你们一点不懂土壤, 这个字不能随便改。为什么?右边这部分是有讲究的, 一横是表示一个大地, 大地上有了一点, 就是说土壤其实很少, 就那么一点土才可以种植食物的, 所以这种土是很宝贵的。再看一点一横的下面, 为什么这么组字呢, 就是想表明土壤和土地是有结构的、分层次的, 而且包含了多层含义。农业上我们管土壤叫团粒结构, 团粒结构越好, 保水、保肥性就越好, 供肥供水性就越好。下边你看相当复杂, 但也很讲究, 道理更深刻, 就是说土壤是水、热、气、生物组成的一个有生命力的生物体, 它知冷知热, 需要有包裹, 是一个完整的生物系统。每一个组成部分其实都有它独特的含义。

土本身包含的东西也很博大。外行抓起一把土, 它就是一个土, 但像我们这样研究土的人要抓起一把土, 就不能简单说这只是一个土, 我一定告诉这个土壤的质地、性状、肥沃程度, 乃至物理、化学、生物性状等, 我还要告诉你, 它是个活体。现在很多人不认识土壤是个活体, 土壤是有生命的。为什么有生命?土壤里有很多微生物、真菌、细菌, 这个太重要, 为什么要这么详细地说这个“壤”, 其实我下边还有其他的含义。只有你理解土壤这个含义了, 你才能知道怎么来科学地建设、管理、利用土壤以及科学地保护土壤。

中篇问题与应对

对土地的认识, 不仅仅是为了了解其社会基础和渊源, 更是为了在当下和将来, 更好地呵护、善待土地……我们的专业部门, 尤其是涉农部门, 无论政府, 还是科研、推广机构, 还是全社会都应该有一个共识, 我们现在耕地质量是个什么状态——哪些是“亚健康状态”?哪些有“三高”?

农业先行早已是国家发展的共识

赵永志:土地的重要性不言而喻, 它跟人类各种活动都息息相关, 可以说土地就是基石, 它是国民经济、社会发展的基础。我们所说的中国梦就是和平发展、和谐共赢。那么只有首先解决好中国的农业问题, 才能打好实现中国梦最根本的基础。为此要特别保护好耕地、利用好耕地, 因为耕地是农业的基础, 没有耕地, 整个农业包括其它的发展就失去了基础。它不仅是基础, 而且是关键, 它必须得走在最前沿。

当然, 国家需要科技的竞争力, 一个国家需要有“卫星上天、蛟龙下海”, 因为在国际竞争当中, 如果没有这些科技力量, 一竞争就会垮;对于农业而言, 如果农业不稳定, 不竞争也会自垮。如今大形势比较好, 对农业高度重视, 对土地也高度重视。

其实历朝以来, 对土地的态度、制度与管理都有很多重要、重大的经验教训。从历史上的均田制来说, 它改变了土地和人的一种关系, 土地的重要性可见一斑。其实到现在还是要重视土地, 因为现代社会土地依然重要, 甚至比过去还重要。孙中山的三民主义, 其“民生”里头其中就有一个“平均地权”, 这体现了一种最基础、最朴实的观念。当年咱们的十一届三中全会, 邓小平同志搞的经济改革的第一项重大改革, 也可以说是震惊世界的重大改革, 就是农业改革——“联产承包责任制”。

不久前十八大所确立的思想和发展思路, 其中有些内容强调的特别好, 要实现中国梦, 或者说要实现“中国美”, 中国的农村就得必须美;要实现中国的国家强, 农业必须强;要奔小康, 要国家富, 首先农民得富。

农业先行, 早已成为国家发展的一个共识, 我觉得应该是全世界的共识。尤其对我国来说, 因为我们是农业大国, 还不是农业强国, 农业就更显得重要。更早提出的四个现代化, 其中农业现代化就是之一, 所以说这种共识早已有之。从国家每个阶段的发展来看, 农业、土地问题的重要性, 我们都能清晰地感受到。

本刊记者:国家的重视是基于哪些迫切问题?

赵永志:土地为什么这么受到国家层面的重视, 土地为什么这么重要?先说一个现实问题, 首先是耕地, 耕地数量上我们提出要坚守十八亿亩耕地红线, 这个数字是基于粮食安全提出来的。但要守住这条红线, 客观现实告诉我们还相当艰巨。因为随着城镇化、工业化不断推进, 沙漠化日趋严重, 既要兼顾经济、社会发展, 又要防止自然、人为污染诸多因素的存在, 使得保住这个红线的确艰难。

数量是一个重要的问题, 质量也同样是一个重要的问题。我早在2012年就发表文章, 提出耕地质量也要确定红线。数量和质量同等重要, 而且从某种意义上讲, 我认为质量比数量更重要。因为数量减少的趋势不可避免, 怎么办?我们只能用提高质量来弥补, 提高质量促进它的生产能力, 而且质量也是保证生态安全、食品安全和可持续发展的关键。十八大提出生态文明, 就农业而言, 我的理解一是保证耕地数量, 第二是要给这个农业一个恢复的空间、修复的空间, 就是说已经有污染了, 或者说利用强度太大了, 它太“累”了, 你得让它稍微歇一歇。土地也跟人是一个道理, 长期加班超负荷工作肯定不行。

摸清家底掌握土地病灶

本刊记者:您上面提到的土地的数量和质量所面临的问题, 具体的情形是怎样?

赵永志:我对农业、对土地可谓是情有独钟, 因为这么多年就一直跟土地打交道。生在农村, 长在农村, 工作后这些年也一直扎根于基层土地事业, 还是农业部耕地专家组成员。可以说对土地有深切的感悟和感情, 所以说也有责任和义务来呼吁方方面面, 提高我们的耕地质量, 建设好我们的耕地, 保护好我们的耕地。

首先, 土地的质量问题亟须科学评价, 我们现在耕地质量是个什么状态——哪些是“亚健康状态”?哪些有“三高”?首先, 我们农业专业部门要摸清家底, 统一认识, 达成共识。像水土流失、耕层变薄就是土地的一个病症, 东北的黑土地过去非常肥沃, 腐殖酸非常多, 耕层可达五、六十公分。但现在很多都在减少, 减薄一、二十公分甚至更多, 这是个很可怕的事情。

污染也是土地主要的病症之一。现在已经公布了有5000万亩耕地被工矿、生活垃圾严重污染, 不少也受到化肥、农药、农膜等投入品的污染。受污染严重的土地几乎不适合耕种了, 当然还有不少耕地虽然受到的污染不太严重, 但已处于“亚健康”状态。

亚健康是说什么?好比人的“三高”, 突出为酸化、盐渍化、沙化、板结化、生物弱化等等。现在我国土地酸化比较严重, 尤其在南方。酸化或碱化就意味着土壤生物环境遭到了破坏, 很多有益菌被杀死了。再就是变酸后, 那些适合酸性环境的有毒物质被激活释放出来, 特别是重金属释放。有些重金属通常时候处在一个惰性状况, 一旦遇到酸性环境就成活性了。而对于北方的土地盐渍化问题, 是什么原因呢?就是因为使用了大量化肥, 和土壤酸性发生反应, 产生了大量有害性盐, 特别是磷酸盐这类东西, 从而造成了盐渍化。

再一个就是荒漠化。这就好比人, 如果营养不良、消化不良, 人的皮肤就会非常干燥, 皮肤干燥的结果就是掉皮。土地营养不良就造成了沙漠化。大家一定要理解土地同样是个生命体系, 假如干燥了或者变成负营养了, 就意味着土地结构被破坏了, 里边的那些生物被杀死了。用人体打比喻来说, 这些有益生物存在的时候, 起到促进血液循环的作用, 生物有活性才能正常新陈代谢, 如此土壤状况就会好。假如生物死了, 土地就自然地板结了, 这就形成了亚健康状态。土地免疫系统功能下降, 可能就容易得病, 生产能力就会降低。

另外, 还会引起其他一系列的连锁反应。因为土壤如果健康的话, 它本身是有自净能力的, 它会吸收消纳有害物质, 比如现在我们提倡的低碳环保, 土壤不健康后非但不能吸收消纳污染物质, 反而自身变成了释放污染的源头。

本刊记者:除此之外, 还应注意哪些问题?

赵永志:城镇化的问题, 也是一个需要重新被认识和重视的问题。城镇化中一个关键的点仍是土地, 我们要真正认识土地和人的关系。要知道人的生存发展是要靠土地的, 人类要靠它来养活, 所以我们不能只知道去摄取, 而很少去保护它。

只知索取, 不知付出, 违背伦理, 违背自然规律, 应该深入地去反思。追求现代生活的同时, 我们应该打一个问号, 好好地想想我们的自然和谐、社会和谐以及人类幸福指数等问题, 这就不可避免地涉及到人文学、社会学和伦理学。

目前我们对土地缺乏足够的认识和重视是客观存在的, 尤其缺乏保护意识。对于这些问题, 我们必须分清哪些是人为的, 哪些是客观存在的?在这一点上, 北京做得还不错, 这些年市委、市政府高度重视土地, 从2009年到现在, 相关部门拿出40多亿元进行现代农业基础建设, 仅我们土肥方面就投入十多个亿, 力度可谓是非常之大。即便如此, 不少人质疑为什么土地质量还没上去啊?这就是刚才我说的, 我们利用强度太大了, 仍旧是入不敷出。

完善土地制度制定农业自己的“宪法”

本刊记者:这些矛盾, 这些现状, 未来如何挑战应对

赵永志:上述提到的种种问题, 与我们的制度和管理不健全有很大关联。在土地管理上, 不能说管数量不管质量, 也不能说管质量管不了数量, 现实中这是一个脱节, 是很严重的问题。

建设主体也不明确, 建设主体应该是谁?应该是农民。但建设是要有大投入, 目前的现状是多头投入——国土有投入, 有土地修复金;财政部门有投入, 涉及到综合开发;农业部门也有投入, 有高产田建设;还有环保部门等。所有这些政策并不聚焦, 着力点太分散。由于各自标准不一致, 很难充分协调, 一方面造成公共资金的效果难以充分发挥出应有的效率和效益, 另一方面弄得地方、农民也无所适从。政出多门、政策不统一, 不仅效率低, 而且成本高, 还会产生许多不必要的矛盾与问题。

监督主体方面也存在弊端。谁来监督谁?土地部门管数量, 自己管自己, 农业部门管质量, 也是自己管自己, 没有第三方监督。我们都知道这样一种质疑——既当运动员, 又当裁判员, 自己管自己能管得好吗?这是一个老生常谈的问题, 对土地而言也是存在这样弊端的。

制度保障尤其涉及到政策的稳定性、投入的稳定性以及体系建设、人才队伍建设的保障都十分必要和重要。我们说要实现农业大国向农业强国转变, 首先要从观念上、方式上、机制上转变, 归结到一点, 农业大国走向农业强国一定是一个长期的过程、艰巨的过程, 制度保障与推进即制度化管理才更有效、更稳定, 加之与其它有效管理办法措施相结合, 才能保证不仅在一个项目、一个工程上从规划、投入、实施、监督等各个环节从始至终科学合理有效, 而更重要的是要保障农业现代化整个实现过程管理的标准化、规范化、稳定化、长期化、科学化。

本刊记者:这次十八届四中全会提出“依法治国”, 您刚才提到了制度化, 您觉得土地、农业方面的法规建设和执行上有哪些需要注意的问题?

赵永志:我特别希望实施依法治国首先从农业开始。农业是基础, 法治化也应该走在最前头, 如此才能使依法治国的目标更加真实丰满, 如此才能够使国家真正长治久安, 如此才能在实现中国梦的征程上更加踏实有力。十八大总结多年改革成果强调, 我们要有理论自信、制度自信、道路自信。自信来源于什么?来源于我们多年经验积累和辉煌成就。如今我们有理论了、有模式了、有制度了, 农业制度规划更应采取顶层设计, 而且一定要上升到战略的高度来设计。国家有宪法, 农业也应该有一个“农业宪法”, 也就是说农业顶层设计应更具高起点、更具战略性、更具全局性、更具权威性, 当然也要更具实践性。

现在农业上有《农业法》、《农业推广法》、《土地法》、《基本农田管理条例》、《环保法》、《食品法》等一系列的法规, 但由于我们的体制问题, 让这些法规在制定实施时容易出现条块分割的弊端。现实的利益博弈过程中, 这些分散的法规没能上升到一个综合大法即我讲的“农业宪法”的高度。强调“农业宪法”, 不仅要从农业发展出发, 更应从国家发展战略角度出发, 建立一部系统全面、高瞻远瞩、统筹全局的大法, 就是要解决长期条块分割、制约发展弊端与瓶颈的大法。站在国家的角度, 不仅立足于农业, 更要立足于整个国家社会、经济、生态、文明的发展;不仅要解决当下, 更要规划美好未来, 这才是顶层设计。

只有这样, 我认为才能够实现土地政策对农业的支撑, 才能够全面、系统、长期、稳定、科学、规范地利用好、建设好、保护好土地。作为一个长期从事基层工作的农业工作者, 我深切地体会到, 只有一部权威的农业大法, 才能让政策更聚焦, 资金更聚焦, 作用更有效, 管理更科学, 农业发展才更快、更现代化、更可持续。

下篇交流与学习

保护土地、呵护土地, 除了有的放矢、对症下药外, 农业科技的发展在其中起到了至关重要的作用。这就需要与其他国家和地区的交流。而台湾地区人民是我们血浓于水的同胞, 更需要加强合作和交流。海峡两岸虽然体制不同, 但科技无界线, 从这个角度来说, 加强科技合作与交流对相互间农业的发展有着重要的意义。

科技无界限开放交流才能纳新

本刊记者:您如何看待农业科技交流, 特别是海峡两岸间农业技术的交流?

赵永志:农业本身是一个大系统, 它需要很强的科技支撑。当今世界是竞争的时代, 当然也是合作的时代, 尤其是科技交流与合作尤为重要, 占据世界经济发展重要地位的农业当然也不例外。

科学无边界, 只有开放才能纳新, 开放了才有足够的胸怀吸引人家的先进技术与经验, 才能拿来发扬光大, 才能与时俱进地推动创新, 才能共赢发展。开放合作的大潮无时不刻地在推动你前行, 否则就被淘汰了。我觉得合作特别重要。特别是从习总书记说的“亚洲梦、世界梦”的核心价值来看, 未来交流、合作将更加重要, 更要达到一种前所未有的高度与广度。

这是从大环境、从理论层面来说交流的重要性。再从整个农业的学习交流上来说, 这些年国家精准农业的发展比较快。比如节水, 我们北京土肥工作站就从国际上很多地方像以色列学到了节水技术与管理经验, 从荷兰、西班牙、德国等国家学习了水肥一体化高效栽培技术等。其实英国的人均耕地和我国差不多, 但人家科技发展好, 区域种植模式好, 所以它就不需要用那么多化肥。荷兰地虽少, 却是农业出口大国, 它搞的就是高效栽培, 他们的水肥一体化技术、智能化调控技术、物联网技术就非常先进。比如我们现在的智能温室、物联网都是通过交流来跟人家学的。就我们自身而言, 我们跟德国有不少合作, 向德国学习植物快速营养诊断、农业废弃物资源利用等技术与管理模式;我们还与英国合作, 学习交流区域栽培管理, 以及西班牙水肥一体化温室自动化控制等。当然还参加研讨会, 不少时候我也会做报告展示我们的水平与成果, 否则交流合作就没基础, 就不可能长久。

从这些学习当中我有很深的体会:第一, 科技首先要进步, 自身要有基础, 要自强不息;第二, 不断创新, 发达国家确实科技水平高, 值得我们学习。我们自身必须要有创新意识, 当然创新也离不开国家的政策和投入。这些年我国在科技上投入比较大, 但相比一些发达国家来说, 我们的投入可能还是不够, 所以我们还是呼吁国家尽可能地给予更多的投入, 特别应鼓励基层一线科技创新。

本刊记者:和台湾地区的交流, 您觉得有哪些不一样的基础和特点?

赵永志:台湾地区人民是我们血浓于水的同胞, 更需要加强合作和交流。海峡两岸虽然体制不同, 但科技无界限, 加强科技交流与合作对相互间农业的发展有着重要的意义。

为什么这么说?首先从大环境而言, 我们同是炎黄子孙, 有共同的文化、共同的语言, 实现中国梦当然是我们共同的事。其次就农业而言, 从政治环境、经济环境、生态环境有极高的相似性, 为什么这么说?看台湾的选举, 不管是谁, 都在努力争取南部的农民, 争取到南部农民就争取到了大票仓, 这个政治因素十分明显。他们也知道谁不重视农民、不重视农村、不重视农业, 就会影响其执政。我们大陆这边为什么连续12年的中央一号文件都是“三农”问题, 因为我们的“三农”问题比台湾地区还重要。

另外, 对于生态环境, 台湾比大陆做得好, 这些年不管是生态环境、食品安全、土壤保护等都有先进的经验, 大陆在这些方面应该和台湾相互学习、取长补短。从专业土壤的角度, 台湾虽然土地不多, 但土地类型几乎涵盖了整个大陆的土地类型。这些共同的特征, 非常有助于两岸相互之间的交流。另外, 台湾还有很多独到的地方, 他们生产水平确实很高, 特别在稻米、蔬菜、水果的培育上有独到之处。另外, 他们非常注重绿色农业、有机产业的发展, 也非常注重生态保护和食品安全问题以及农业合作组织发展等, 这些都是值得我们学习借鉴的。

对于土地管理方面, 也有很多值得交流的东西。现如今我们要推进农业现代化, 一定要扭转过去不合理的管理理念和模式, 倡导推动适度规模经营, 多发展大的集体农场、大的合作组织、大的家庭农场、大的种植业户。这是农业现代化发展方向, 否则在推进现代化过程当中, 付出的成本就会过高。这方面台湾地区做得比较好, 我们应更多学习和借鉴他们的一些成功经验与做法, “拿来主义”不失为一种快捷高效的方法, 这当然需要跟台湾多多进行交流合作。

对此, 政府应该多些支持和引导, 比如相关部门应该多搞一些科技交流、文化交流、民间交流会, 推动两岸共同发展。在这种交流互动过程中, 两岸人民会积聚更多的共识与认知, 而这种在实践中交流得到的共识, 也必将惠及深远。

本刊记者:在交流学习的过程中, 您觉得我国农业有哪些优势?

赵永志:中国农业在国际上有不少方面都是响当当的。首先, 有机农业有得天独厚的渊源和优势。中国几千年来的传统农业都是有机农业, 土壤培肥主要靠有机培肥, 化肥应用不过是近几十年的事;其次, 精耕细作这种良好的习惯一直都保持着, 中国历来有精耕细作的传统和经验;再者, 水肥结合方面我们做得也不错。传统农业尽管大肥大水, 但也知道水肥的作用、水肥结合的效果, 当下十分重视节水农业发展。可以说, 我们这个民族是有着很深的农耕文化与文明的。

不可否认, 我们现代农业科技发展正在逐渐向上赶, 但还是落后于国际先进水平。我们最缺什么?最缺集合配套和广泛推广应用。其实这跟我们的体制有很大关系, 比如农业领域的推广部门, 种子说种子的, 植保说植保的, 土肥说土肥的。为什么在农业改革当中我特别提倡多样化服务体系, 因为农民的需要是全方位的, 所以理论技术指导也要全方位。

再者, 我们的标准化落实差距很大。实际上我们的很多技术也很先进, 只是真正的标准化实施不够。标准化实施为什么难?首先, 农民的整体水平不高, 在落实上他们对技术掌握实施不到位, 尤其是农户分散经营, 不是集约化、规模化生产, 给技术推广带来很大难处, 应用成效也大打折扣。说一个很简单的道理, 比如说治病虫害, 不能你家地块打农药, 我家地块不打, 虫子是会动的, 病也是会传染的。可见规模化、集约化的重要, 改变土地经营管理方式的重要, 我们确实需要更多地学习、引进、推广和研发适合我国国情、农情的机械化、信息化、智能化技术及管理经验与模式, 更好更快地推进现代农业发展。

本刊记者:具体到北京农业的特点, 您有哪些看法?

赵永志:对于北京的农业特别是北京的土肥来说, 走过了很多历程, 也发生了很大变化。首先, 由传统农业到城乡农业, 再到都市型农业, 每个阶段都有每个阶段的特点。现在的北京农业已经完全进入到都市型现代农业阶段了。

所谓都市型现代农业, 就是多功能性、多样性、高端性。从功能上讲, 不仅传承着生产功能, 同时延伸拓展出更多的生态功能、生活功能与社会功能等。其实对于都市型现代农业而言, 现在的生态功能更为突出和重要, 而生产功能在下降。但它们的关系还是相互依存的, 没有生产功能也体现不出它的生态和生活功能来。

另外我们强调多样性。北京农业尽管很小, 发展空间不大, 但还是要多样性一点, 不能老种玉米、小麦, 也不能只种萝卜、白菜。得有多种生物、多种农作物、多种模式, 一定是五颜六色、多彩缤纷、形式多样的, 而且还要兼顾传承更多社会、经济、历史、人文精神、文化与文明的历史使命。

还有一个突出特点, 就是高端性。北京农业一定要突出高端、特色、精品的发展思路, 要打造品牌, 成为社会的一张重要名片。北京农业资源很有限, 但北京又有其得天独厚的优势与禀赋——不仅有政治上的重视, 更主要的是有科技的支持、政策的支持、投入的支持和良好的发展环境与氛围, 更有良好的市场需求与拉动。所以, 北京农业没有道理不走高端路线, 因为北京市场需要高端, 北京农民也需要高收入, 只有高端才可高效, 所以北京农业十分注重品牌和品牌效应。所谓品牌性就是要在全国做引领、做垂范, 在国内外两个市场竞争中有话语权、有竞争力;所谓品牌效应, 就是品位, 就是影响, 就是效益。作为首善之区, 北京当然也应成为中国现代农业发展的典范和品牌, 应具有中国现代化农业的品质、品位与影响。

总而言之, 我认为北京农业的发展一定要走集约化、高端化、精品化、高效化、安全化的道路, 在这个发展道路上, 土肥不仅是基础, 更是前沿;不仅是支撑, 更应是引领。

专家简介:

赵永志, 研究员, 现任北京市土肥工作站站长, 农业部耕地质量建设与管理专家指导组成员, 中国品牌农业产业联盟专家顾问委员会副主任, 《农民日报》三农改革与发展研究院研究员, 北京土壤学会、北京农学会副理事长等。主持试验示范推广了利于农业产业提升、农业增效、农民增收等重点技术项目30多项。以葡萄等高效经济作物反季节栽培技术为例, 创造了北方地区冬季生产葡萄的历史;其中“圣诞玫瑰”品种葡萄栽培技术, 在圣诞期间采摘上市, 延续到第二年1月份, 2003年每亩增效就高达万元以上。

针对北京耕地资源紧缺的现状, 赵永志提出提高耕地质量, 弥补耕地资源不足, 大力发展低碳农业促进农业可持续发展的理念, 每年确定10多项具有先进性、实用性和高效性的土肥技术加以示范推广, 为都市型现代农业发展提供了很好的技术支撑, 有效地提高了北京农业科技水平。一是破解了粮食增产与环境保护的两难课题, 以测土配方施肥为例, 2006~2013年累计推广应用3170.97万亩, 农作物增产119.5亿公斤, 增收节支27.58亿元, 节肥8.5万吨, 减排二氧化碳27.8万吨, 专家称之为发展低碳农业的重要技术之一;二是让农民从盲目施肥转向“精准施肥”;三是实现了农业技术服务方式的创新;四是探索出农业技术推广新机制;五是探索出在法律薄弱情况下的肥料管理方法;六是初步建立起“北京数字化土肥”;七是提升了基层科技推广能力。