基于社会学分层理论提升保障性用房的物业服务的建议
摘要:随着大量保障性住房的产生,物业服务企业及时、配套的物业服务,将为中低收入阶层在住房问题得以解决的基础上解决其居住环境和生活品质问题,这对于构建社会主义和谐社会具有重大意义。在就北京市保障性用房的物业服务进行调研统计分析的基础上,结合社会学中分层理论进行了理论解析,对提升保障性住房物业服务方面从政府、企业和业主三方给出了不同的建议。
关键词:保障性住房;物业管理服务;社会学分层理论
住房问题从来都是各国民生问题的重点。住房保障制度的建立和完善是为了尽快解决中低收入者住房困难的问题,真正实现“住有所居”的目标。随着中低收入人群住房的保障体系的建立,大量保障性住房的产生使中低收入人群的生活看到了希望,在很大程度上解决了其居住条件的问题。
随着保障性住房的大量产生,不同年龄、不同文化背景,有着不同习惯、不同方言、不同职业和不同受教育程度等的人们聚集在一起,形成了新的居住群体,必然产生文化碰撞。这对物业服务企业而言既是机遇,也是挑战。应充分地了解这类群体的价值观和需求层次,相应地提供最优和最有效的服务,使业主满意,使社会认可;抓住机遇,承担社会责任,树立企业品牌;面对挑战,提高服务效率,增强品牌知名度。
一、社会学分层理论概述
社会分层理论是社会学理论所研究的地位、身份等存在差别和不均等的现象。利益、地位的差别和不均等是一种客观事实,对于它可以有不同的观察和判断角度。不同的分层理论家也有着不同的研究视角。比如,考察收入、权利、教育水平、职业、声望等方面的差别,由此便形成了社会分层的多重标准。社会的分层旨在调和各种利益群体或阶级,并且为社会问题分析提供基本参考。其划分标准较为宽泛且相互有所交叉,不同阶层之间并没有本质的区别,而是按社会资源在各群体中的分布情况来划分的。如生产资料资源、财产或收入资源、市场资源、职业或就业资源、政治权利资源、文化资源、社会关系资源、主观声望资源、公民权利资源以及人力资源等十种主要标准[1]。从阶级的分层到阶层的分层是一个历史的变迁过程,分别适用于不同的社会变迁阶段[2],客观的分层结构构成了社会关系的基本分界线和不同社会群体的利益基础,构成了社会集体行动的基本组织原则和社会矛盾及冲突的基础,也就是说,构成了集体行动的基础。在我国构建和谐社会的主旋律下,阶层的划分是以市场经济为导向的有利于政府决策、协调各阶层利益的基本依据之一。
二、社会分层和保障性住房的关系
社会分层的不同使得不同阶层的人在住房产权、住房面积及住房质量上面有明显的不同。市场体制下,住房是商品,住房分配本质上是一个阶层分化现象:收入、职业和其他一些阶层变量决定着人们的住房产权、面积大小和居住质量[3]。比如高等收入人群一般可以拥有高档住宅(豪华别墅、高档小区等),中等收入人群一般可以拥有中等住宅(较高档公寓、中档小区等),而中等收入以下人群以及最低生活水平线以下的人群却只能租赁房屋甚至无正式居所(保障性住房出台以前)。
按经济收入为标准而划分的阶层中,中低收入阶层往往没有足够的金钱购买合适的住房或者没有能力购买住房,居住区远离市中心,且居住条件相对一般或较差。而中低收入阶层却占整个社会总人数的绝大部分,他们在社会中处于重要地位,无论是构建和谐社会还是促进经济发展,这一阶层的利益都是需要重点考虑和研究的。作为以经济收入为基础划分的中低阶层具有:(1)经济上处于就业或半就业状态,职业多样化的特点;(2)消费心理较为保守但同时又具有极大的消费潜力;(3)生活上渴望安定、充实,希望通过努力获取更多的经济利益和社会地位,阶层流动性强;(4)容易产生一系列社会不满情绪,如失望、愤怒、嫉妒、不安等。正是这类人群的特点赋予了保障性住房出现的重要意义,保障性住房政策是对社会中低收入人群住房保障权利的认同,是一项动态工程,是符合我国国情需要的创新之举,也是基于社会分层理论的正确实践。保障性住房政策有助于改善民生,完善社会保障体系,同时能有效地拉动社会经济指数、社会稳定指数和社会信任指数[4]。
三、保障性住房物业服务存在的问题和相应的对策
保障性住房的出现为中低收入者的居住环境提供了优惠的政策条件,无论是在房价、租金上,还是在物业费上,这一阶层的人群都享受着极大的经济优惠,但其中也显现出了不少问题。对于保障性住房的物业服务来说,中低收入人群有着自身的需求特点和需求层次。下面从政府、企业、社会方面分别提出建议。
(一)政府方面
保障性用房和商品房不同,保障性用房的购买有一定的条件限制,更多地承担着社会责任,是稳定房地产市场、保障中低收入公民住房的必要手段。保障性用房的特殊地位和作用决定了它的物业服务也有其特殊性,尤其体现在物业费上。保障性住房的物业费须严格实行政府指导价,这在市场经济条件下限制了企业的利润,更多地强调了社会责任。因而政府对这类企业要更多地给于支持和关怀,不同于其他物业企业,政府做得更多地是监督和规范其市场行为。 同样,保障性住房领域的法律法规很不健全,政府应更好地建立健全法律法规,并且加大执行力度。而普通商品房的历史深远,法律法规众多,政府更需要做的是完善和执行。
首先,政府要完善物业服务内容,加大政策执行力度。政府首先在保障性住房问题上处于主导地位,所谓保障性住房,是指政府为解决社会中低收入阶层居住问题而投资兴建的具有保障性质的政策性住房。在我国,保障性住房具体包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房三大部分。政府为解决中低收入人群的居住问题而提出并执行了这一住房政策,并在2009年以来的发展中取得了不小的成就。然而,在关于保障性住房物业服务这一部分的内容上,虽然出台了一系列诸如有关经济适用住房物业管理服务办法的条例,但是在政策的执行力度上却不够深入,缺乏完善的执行机制和监督体系,使很多政策法令成为一纸空话,没有真正落实到提升保障性住房的物业服务的实际中来。经过长期调查,我们发现大多数业主对于政府的政策和立法等方面的工作是表示满意的,特别是对物业费政府指导价这一项内容表示十分支持,但同时,业主并没能享受到政策实际带来的优惠和产生的成效,因而更加期望政府能够加大政策的执行力度,督促和规划物业服务企业的各项管理。比如不定期地对物业企业管理服务状况进行调查监督、监管小区门口环境状况(如打击不法商贩)等,都是业主所期望的,真正让法规政策落到实处,切实保障业主的权益。
其次,要对物业企业和业主加大关怀和支持力度。保障性住房的物业服务,利润空间十分有限,承接项目的企业更多的是承担着社会责任,政府在给予一定的政策支持的前提下,要对这类企业给予更多的照顾和支持。同时,由于保障性住房的购买者有一定的限制条件,业主大多为中低收入者,政府应给予他们更多的人文关怀和精神慰藉,让他们心态平和地共建和谐社会。
(二)物业服务企业方面
为保障性用房提供物业服务的企业更多的是考虑社会责任和社会意义,经济利润不是他们唯一的追求。因而,在有限利润限制下,企业应该更好地了解业主的需求,而不是盲目地套用一般小区物业管理的模式,更好地为业主提供服务。与普通商品房的物业服务相比,保障性用房的物业服务有其一致性,更有特殊性。一般的服务商品房的物业企业立足于在提供常规性服务的前提下,更多地考虑扩展业务,提供特约服务、多种经营,从而获得更大的经济回报;而保障性用房的特殊性要求企业在有限的资金支持下,更好地了解业主需求,更好地提供常规性服务,满足业主的基本生活需求。立足点、着眼点的不同,必然使企业在提供服务的内容、形式和标准的侧重点不同。
企业应当在基于实际情况的基础上适当调整物业服务的内容和服务的标准。承担保障性住房物业服务的企业应当充分认识到自身服务对象的集体特征性和人群特殊性,如中低收入阶层的人群在安全保护、基础配套设施等方面的急切需求。企业应通过实际的业主调查来调整各项服务所占的比例、内容和相应的标准,多与业主进行沟通,了解和及时反馈工作情况。在调查中我们发现,保障性住房的居民对于小区安全问题十分重视,其次是关心设备维修问题和环境卫生,然后是社区的康乐设施。物业服务企业应当按需调整服务内容、标准,提高服务效率,在有限的资源的情况下,尽最大的努力使业主满意。
安保问题是小区业主关注的重中之重,这主要是由于大多保障性住房建在郊区或比较偏远的地方,安全本身就存在着很大的隐患,又由于利润的有限,许多物业企业为降低成本,敷衍了事,没有注重安保人员的选聘、培训和安保基础设施的配套建立,使小区处于裸露的状态,安全问题便时常发生,小区业主对此都提心吊胆,因而,格外希望企业在安保方面下足工夫。
当然,企业都是追求利润的,毕竟企业家不是慈善家,再大的社会责任和社会意义也不能使企业长期在负利润的情况下超负荷工作。那么,企业可以在经济能力可以接受的范围内在重要位置安装监控设备,必须的安全设备是必不可少的,对于小区的安保工作起着至关重要的作用;同样,物业企业的保安雇佣要严格审核和选聘,不能为了一点蝇头小利,就放弃原则,选聘不合格的保安队伍和保安人员,弃广大业主的生命财产安全于不顾,还要严格培训保安人员,合格才能上岗;同时,企业要制定严格的人员登记和车辆出入条例,尽最大努力保障业主的生命财产安全。不仅如此,物业企业要更加重视细节的管理,在尽最大努力下减少任何可能对业主造成损失的机会,增加保安队小区的巡视次数,实行保安轮班制,24小时监控小区安全;对于小区的紧急安全通道,要定期清理和检查,不能让任何物品挡住重要通道。
在配套设施设备方面。由于保障性住房的利润少,开发商在有限的利润下最大可能地榨取剩余价值,从而尽量减少成本投入,因而,小区的配套设施设备很不完善,导致业主很不方便。既存的仅有的设施设备也没因有专项维修资金对其进行定期养护和维修,使其损坏严重、利用效率降低,削减了其使用年限,导致更大的费用支出。
首先,物业服务企业在接管验收时应及时与开发商沟通,完善小区的基础设施设备,以方便业主的日常生活,为业主闲暇时间提供一个娱乐、休闲的去处。同时还可以适当组织小区业主参加集体健身活动,如组织业主跳集体舞、召开小区运动会,这样既不需要很多设备支持,减少了资金支出,又能丰富业主的日常生活。
其次,公司可以联系银行,在小区内多设立ATM机;与通讯公司联系,完善小区的通讯、网络设施设备。这些举措都能为小区业主带来便利,提高业主对企业的满意度。
当然,对于所有的设备设施,保养、维护是最重要的。加强设备设施的养护,可以有效地延长其使用寿命,提高使用效率,长久而言,能节省很多的设备更新的费用,同时也能方便业主,使企业和业主达到双赢的目的。
在物业费方面。物业费的使用应透明化,要定期公示物业费使用情况。作为中低收入者,居民对经济利益方面的重视度很高,虽然小区居民对政府指导价格持满意态度,但是却对其他一些收费情况存在不同程度的不满,同时期望能得到物业公司的费用透明化信息。因此,在此基础上,物业公司应该坚持定期进行物业服务费公示,且保证公式内容的清晰和公示形式的公正合理;对于其他收费项目一定要事先说明,且表示清楚收费的理由和标准,让小区居民能够放心地“购买”服务。
(三)业主方面
作为社会的中低收入人群,面对不断拉大的贫富差距,生活的压力使这类人群变得敏感和脆弱,因而这类人群应该摆正心态,社会应该对这个阶层的人群给予极大的鼓励和重视,减少歧视和不公平现象。在调查中我们发现,少数人一听到保障性住房小区就带有偏见,主观认为其居住环境较差而缺乏实际的了解。在这样的情况下,业主要保持积极的心态,不能因为少数人的不理解和歧视就产生诸如“仇富”之类的心里状态,要乐观努力地生活和工作,改变自身和家庭的环境。
同时,业主要积极配合物业企业的工作,理解企业在提供物业服务过程中的困难,与企业建立平等、互信合作的关系。应通过成立业主委员会,更好地行使自己的合法权利,保障自身的利益。当然,凡事都需要磨合,企业为业主提供物业服务同样也需要一段磨合期,在这个特殊时期,业主要给以企业更多的信任和支持,与企业一起更快地了解小区情况,以提供最好的服务。不断地更换物业企业是需要成本的付出,加快更换企业的频率也不能从根本上改变小区物业服务的境况,从长远来看,了解小区实际需求的企业正是业主所需要的企业。所以,业主要以更多的包容和理解来对待物业企业,帮助企业更快地走过磨合期,更好地为业主提供物业服务。
然而,保障性用房业主的自身维权意识以及知识水平不足的客观现实使得业主们无法自主地选择反映大多数业主愿望的管理模式、争取自己的合法利益。所以,各地房管部门要大力推动保障性安居小区的业主召开代表大会,成立业主委员会,积极维护社区以及业主的权益。通过业主的民主协商,使得保障性用房社区业主们能够更加自主、积极地向物业管理企业提出问题或疑义,以保证他们的合法权益
随着社会的发展,社会学理论已经渗透到生活中的方方面面,影响着每个人,其在物业服务行业中的作用是巨大的。社会学分层理论对保障性住房物业管理的服务工作起着指导性理论的作用。将理论与实际紧密联系,政府、企业和业主三方共同努力,更好地推进物业服务向前发展,将提高业主生活的幸福感,增强其对企业的认同感,提高其对构建和谐社会的支持力度。
参考文献:
[1]李强.试析社会分层的十种标准[J].学海,2006,(4).
[2] 马克斯·韦伯.经济与社会[M].林荣远,译.北京:商务印书馆,1997.
[3] 韩朝,陈凯.物业管理社会学[M].北京:清华大学出版社,2007.
Suggestion about promoting property service of the security house based
on the sociological delamination theory
HUANG Xin,ZHANG Meng
(Economy management college,Beijing forest university,Beijing 1000083,China)
Key words: security house; property service; sociological delamination theory
作者：黄 馨,张 萌
摘 要：简要介绍中国石油科技创新基地建设用地位于中石油科技创新基地东北部，东起八达岭高速公路绿化带，西至原京包快速路绿化带边界。从项目背景、项目需求、工程技术方案、热水系统的原理及控制运行方式和设计中需要注意的问题等简述了太阳能热水系统设计。
关键词：创新基地;热水系统;设计;问题
1 项目背景
中国石油科技创新基地建设用地位于中石油科技创新基地东北部，东起八达岭高速公路绿化带，西至原京包快速路绿化带边界。本项目用地面积2.3万平方米，总建筑面积约4.2万平方米，地上约3.54万平方米，地下约0.66万平方米，由物业综合楼、科技员工餐厅、物业员工餐厅、物业员工宿舍、北石厂员工倒班公寓五大部分组成。本工程属多层民用建筑。
2 项目需求
本工程有热水需求的项目比较零散，分别如下：地上三个餐厅(物业员工餐厅、科技员工餐厅、北石厂员工餐厅)、三栋宿舍楼(物业男/女宿舍、北石厂员工宿舍)及地下洗衣机房。其中，洗衣机房设备需要的热水温度各不相同，考虑到洗衣设备自带加热设备，故只需给洗衣机房预留冷水接口，由洗衣机房设备自行加热。由于热水使用方为三个不同的单位，在后勤管理上要尽量做到分开管理，但由于造价的原因不能分设三套系统，必须采用一套系统统一供水，分开计量。
3 工程技术方案
3.1 热水量计算
热水量计算以60°热水计算，食堂只提供午餐、晚餐，按一日两次计算。用水定额的取值，按照《民用建筑节水设计标准》(GB 50555-2010)的标准选取。各单体建筑热水需求量计算表如下(表1)：
3.2 热水系统
根据《北京市太阳能热水系统城镇建筑应用管理办法》【京建法(2012)3号】，考虑经济因素，以及项目市政条件，最终确定采用强制循环系统、直接换热系统。
由于后勤管理尽量分开，集热器与供热水箱采用分离式设计。在物业男/女宿舍、北石厂员工宿舍这三栋建筑物屋顶安置集热板，供热水箱设置在地下一层热水机房内。本项目采用燃气锅炉，作为太阳能热水系统的辅助热源。
3.3 太阳能热负荷计算
3.3.1 太阳能集热系统
因真空管集热器具有保温性能好，低温热效率高，其吸收系数可达到94%～96%，辐射系数小于6%，适合在北方地区使用，故本项目采用真空管集热器。
依据上述规范，具有多个不同使用热水部门的单一建筑或具有多种使用功能的综合性建筑，当其热水由同一热水系统供应时，设计小时耗热量，可按同一时间内出现用水高峰的主要用水部门的设计小时耗热量加其他部门的平均小时耗热量。本项目主要用水部门为宿舍用水，用水时段为18-20时，此时其他部门均为非用水高峰时段，故设计小时耗热量为宿舍用水设计小时耗热量加餐厅平均小时耗热量。计算得设计小时耗热量Qh=2.6×106kJ/h。
3.3.3 储热水箱容积计算
根据《太阳能热水系统施工技术规程》DB11 T 461-2007，供热水箱Vgr=1.5×2.6×106/(60-15)*4.187*0.9863*1000=21m3，由于Vgr<0.4Vrx，且本項目使用人数较多，使用时间较集中，故采用单水箱供热系统，减少造价。
水箱总容积取75m3，5m(长)×5m(宽)×3m(高)，有效容积55m3。
4 热水系统的原理及控制运行方式
太阳能是绿色清洁环保的热源，本工程选用太阳能集热系统与燃气锅炉共同组成热源。热水控制系统设计优先考虑太阳能热水利用，太阳能制热不足的情况下开启辅助热源补充供水。系统在不同监测点的设备上安置了流量、温度、湿度传感器进行实时信号采集。
太阳能集热系统采用温差循环供水方式，当太阳能集热器顶部温度与出热水箱温度差Δt≥8℃时，启动热水自动循环泵;当Δt≤4℃时，循环泵停止运行。冬季寒冷季节，当管道温度低于5℃时自动启动防冻功能，热水循环泵启动，当管道温度升至10℃时，循环泵停止工作。系统原理见图1。
5 设计中需要注意的问题
①太阳能热水系统的设计中，管道供水的热损失通常被忽略。集热管道或热水管道输送距离较长的情况下，如果管道损失过大，可能导致热水循环泵全天启动，增加耗能。本项目以DN50的管道，250米计算，因设计热水供水温度60℃，回水温度50℃。管道输送60℃热水250米损失的温度约为2℃，故现有设计供、回水温度设计合理。
②对规范中公式的正确选用。全日制热水供应系统并非特指24小时供水，而是指用水部门在用水时间内需要随时供应热水。规范中全日制热水供应系统与定时供应热水系统的设计小时耗热量，在某些情况下，计算结果相差很大。
③集热器总面积定义。目前世界上的测试太阳能集热器的标准为欧盟的EN12975，我们中国采用GB19141等标准，里面含有多个面积的定义。所以在设计和应用的时候需要分清楚，集热器总面积是太阳光投射到集热器的最大有效面积(包括了真空管间距，不包括边框部分)，有时称为轮廓采光面积。
④管道的合理设计。管道的设计特别重要，如果系统管道设计不合理容易出现水头阻力太大，出水量小，热水供应量不足，有时可能出现热水短路等问题。严重影响了系统的正常运行，管道设计上尽量要求水路平衡，管道口径要求与系统设计匹配，计算管道合理流量。
⑤控制系统的设计。控制系统是太阳能热水系统正常运行的重要因素，通过它可以对热水工程进行智能化控制。合理设置系统的信号采集节点，能优化系统控制，从而降低故障率。另外，电气系统具有一定的不稳定性，而选择合适的控制方式及生产厂家，可有效减少系统故障率。
作者简介：
田森，1982年出生，中国建筑科学研究院，主任工程师，中级职称。
作者：田森
大连市城市住宅小区物业管理办法
大连市城市住宅小区物业管理办法
总 则
第一条 为加强住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家和省的有关情况，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指在大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内，以住宅房屋为主，并具有相应配套基础设施及非住宅房屋的居住区。住宅小区物业管理的范围由大连市房地产管理局会同有关部门划定。
本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。 本办法所称住户，是指住宅小区内房屋产权人和使用人。
住宅小区内的市政公用基础设施的管理，按照《大连市市政公用基础设施管理条例》的规定执行。
第三条 大连市房地产管理局是市人民政府负责全市住宅小区物业管理的行政主管部门，其派驻中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和各县(市)、区的房地产管理部门是本行政区域内住宅小区物业管理的行政主管部门(以下称小区主管部门)。 小区主管部门的职责是：负责住宅小区管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定有关住宅小区管理的具体政策和管理标准，对住宅小区管理委员会和物业管理公司的管理和服务工作进行监督、检查。
各级规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮电、爱卫会等部门和单位以及住宅小区所在地人民政府，应当按照各自职责分工，协助小区主管部门加强对住宅小区的管理工作。
第四条 住宅小区物业管理以住户自治与专业服务相结合，实行社会化、专业化管理。住宅小区制定的住户公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。
第二章 住宅小区物业管理机构与职责
第五条 住宅小区交付使用且入住率达50%以上时，由小区主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设和经营单位组织召集第一次住宅小区住户代表大会，选举产生小区管理委员会(以下简称管委会)。
第六条 住宅小区住户代表大会由住宅小区内房屋产权人和使用人及居委会推选的代表组成。住宅小区住户代表大会代表数额及产生和罢免方法，由小区主管部门根据住宅小区规模等情况确定。
住宅小区住户代表大会行使下列职权：
(一)选举、罢免管委会的组成人员;
(二)监督管委会的工作;
(三)听取和审查管委会的工作报告;
(四)决定住宅小区内涉及房屋产权人和使用人利益的重大事项;
(五)制定和修改住宅小区住户公约;
(六)改变和撤销管委会不适当的决定;
(七)批准管委会章程。
第七条 住宅小区住户代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次，管委会负责在会议召开前15日将日期及内容通知住宅小区住户代表大会各位代表。
经有20%以上代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区住户代表大会。
第八条 管委会向住宅小区住户代表大会负责并报告工作。
管委会每届任期3年。
管委会可根据需要向政府社团登记主管部门申请法人登记。
第九条 管委会委员人数根据住宅小区的规模等情况而定，一般为5～15人。管委会委员由住宅小区住户代表大会在代表中选举产生，管委会也可聘请居民委员会、有关管理部门和服务单位的人员担任管委会委员，但住户代表不得少于管委会委员总数的60%。
管委会设立主任1名(由房屋产权人代表担任)，副主任1～2名(街道办事处1名)。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
第十条 管委会在住宅小区住户代表大会的监督下，代表住户的合法权益行使以下职权：
(一)召集和主持住宅小区住户代表大会，讨论确定住宅小区物业管理重大事项;
(二)制定管委会章程和小区管理目标;
(三)以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同;
(四)监督物业管理公司对本住宅小区的管理工作，接受住户对物业管理公司的投诉;
(五)审议物业管理公司制定的物业管理计划和管理措施及重大的工程项目计划;
(六)审议住宅小区物业管理服务费收费项目和标准;
(七)审议和决定住宅小区管理费用的收支情况。
前款其中第
(二)、
(三)项须经住宅小区住户代表大会批准。
第十一条 物业管理公司必须依法登记，取得法人资格，并持有市房地产管理局颁发的《物业管理企业资质证书》，方可从事住宅小区物业管理业务。
第十二条 物业管理公司应与管委会签订住宅小区物业管理合同，并可根据需要与市政府公用基础设施专业管理单位及房屋产权人签订有关委托维修养护合同。上述合同须报小区主管部门备案。
住宅小区物业管理合同文本由市房地产管理局统一印制。
第三章 住宅小区物业的使用及维护
第十三条 住户应爱护和正确使用住宅小区物业，任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动;
(一)未经房屋产权人同意和小区主管部门批准擅自改变房屋使用用途;
(二)超过设计负荷使用房屋或拆动房屋承重结构;
(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
(四)占用公共场所，损坏公用设备和设施;
(五)随意停放车辆和鸣喇叭;
(六)践踏、占用绿地，攀折花木;
(七)乱抛垃圾、堆放杂物;
(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;
(九)、饲养禽畜;
(十)聚众喧闹;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)市人民政府规定的其他禁止行为。
第十四条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理：
(一)接受房屋产权人的委托，有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理;
(二)接受市政公用基础设施专业管理单位的委托，有偿进行上述设施的管理维护;
(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁，园林绿化;
(四)车辆行驶和停放;
(五)维护公共秩序;
(六)保管物业管理档案;
(七)小区主管部门及物业管理合同规定的其他事项。
物业管理公司可根据物业管理合同的约定，选聘专营公司承担专项经营业务。
第十五条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的，责任人应及时修缮。经物业管理公司通知后，责任人在期限内未进行修缮的，经管委会同意后由物业管理公司修缮，所发生的费用由责任人承担。
第四章 住宅小区物业的验收与接管
第十六条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。小区主管部门应向规划土地行政主管部门提出住宅小区规划建议，并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。
第十七条 住宅小区竣工后，城市规划土地行政主管部门应会同小区主管部门及其他有关部门对小区物业建设严格按规定进行验收，验收合格的方可进住。
第十八条 管委会未组建前，在小区主管部门的监督下，由开发建设和经营单位或其委托的物业管理公司负责住宅小区物业管理，管理费用由开发建设和经营单位承担。管委会组建后，开发建设和经营单位应将住宅小区物业移交给管委会管理，并提供下列资料：
(一)住宅小区建设各项批准文件;
(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图;
(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图;
(四)地下管网图;
(五)其他必要的资料。
在同等条件下，管委会应优先选聘住宅小区开发建设和经营单位委托的物业管理公司承担住宅小区的物业管理工作。
第十九条 开发建设和经营单位办理出售、出租或分配房屋手续时，应在房屋出售或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。
第五章 住宅小区管理费用和专用房屋
第二十条 住宅小区的开发建设单位，应按房屋成本造价的0.5%标准向市人民政府交纳住宅小区管理启动基金，该项基金计入建设成本，由市房地产管理局设立专帐，接受财政、审计部门的监督管理。
住宅小区管理启动基金用于购买住宅小区经营用房和重大工程维修项目。
第二十一条 开发建设和住宅小区经营单位应按住宅小区总建筑面积0.5%的比例，以成本价一次性提供住宅小区经营用房，其产权归国家所有，由小区主管部门划拨给管委会，并由管委会委托物业管理公司经营使用，其收入用于补充住宅小区的管理费用。
第二十二条 开发建设和经营单位移交住宅小区时，应按下列标准一次性无偿向管委会提供管理用户，其产权归国家所有：
(一)小区建筑面积5万平方米以下的为100平方米;
(二)小区建筑面积5万平方米以上的为150平方米。
第二十三条 住宅小区内的公有房屋及附属设施，由房屋产权人委托物业管理公司代管，房屋租金由物业管理公司代收。代管费标准由市房地产管理局会同市物价局制定。
第二十四条 物业管理公司可根据物业管理合同和住宅小区住户代表大会及管委会同意的标准，向住户收取住宅小区管理服务费。
物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。
第二十五条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用基础设施，其维护费用从委托费用中支出。
第二十六条 房屋租金，公共部位、共用设施维修基金，供水(二次加压)费，电梯费，采暖费等费用的收取和使用，仍按有关规定执行。
第二十七条 房屋需大、中修的，由物业管理公司提出修缮计划及工程预算，经房屋产权人同意后实施，工程费用由产权人承担。
公共部位、共用设施维修基金不足时，超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。
第二十八条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。
住宅小区各项管理费用的收支情况，每半年向住户公布一次，接受住户的监督。
第六章 法律责任
第二十九条 违反本办法第十三条规定的，物业管理公司有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失。
前款违章情节严重的，由小区主管部门及其他有关部门按照有关规定给予行政处罚。 第三十条 对借故拒交各项应交费用的住户，物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金;逾期仍不缴交的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。
第三十一条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的，由管委会制止，并责令其限期改正：
(一)物业维修养护不及时的;
(二)管理制度不健全、管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的;
(四)擅自将管理费用挪作他用的;
(五)乱搭、乱建，改变房屋和配套设施、设备用途的;
(六)违反物业管理合同约定的其他行为。
对无《物业管理企业资质证书》从事物业管理的，由小区主管部门给予警告、责令限期改正、没收非法所得、赔偿损失和取消物业管理资格的处罚。
第三十二条 当事人违反规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮政等管理规定的，由有关主管部门依法处理。
第三十三条 开发建设和经营单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区，未提供专业用房和拒交小区管理启动基金的，由市房地产管理局责令其限期履行。逾期仍不履行的，市房地产管理局可申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第三十四条 办公、商住、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。
第三十五条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。
第一条 为了规范物业管理用房的规划、设计、建设和使用活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业管理项目的正常管理服务，根据国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域物业管理用房的规划、设计、建设、登记和使用等活动。
第三条 物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，主要用于物业服务企业物业服务活动和业主委员会办公。任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。
第四条 规划行政主管部门负责物业管理用房规划的监督管理。
建设行政主管部门负责物业管理用房建设的监督管理。
物业管理行政主管部门负责物业管理用房使用活动的监督管理。
第五条 新建物业的建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房，并符合下列要求：
(一)两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米;超过两万平方米至二十万平方米部分，按照千分之四的比 例配置;超过二十万平方米至三十万平方米部分，按照千分之三的比例配置;超过三十万平方米以上部分，按照千分之二的比例配置;
(二)总建筑面积在5万平方米以下的，物业管理用房应当全部配置在地面以上;总建筑面积在5万平方米以上的，可以在地下配置一定面积的物业管理用房，但地下配置面积不应高于物业管理区域全部物业管理用房面积的百分之二十;建设工程规划全部位于地面以下的，物业管理用房可以全部配置在地面以下。
层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;同一物业管理区域采用分期开发建设的，物业管理用房应当主要安排在首期建设。
第一款第
(二)项规定的“地面以下”是指规划设计中建筑标高“正负零”以下。
第六条 建设工程规划许可证于2018年1月1日之前取得的，物业管理用房按照修订前的《河南省物业管理条例》和当地规定的标准执行。
建设工程规划许可证于2018年1月1日之后取得的，物业管理用房按照修订后的《河南省物业管理条例》标准执行。
同一物业管理区域内建设工程规划许可证于2018年1月1日前后分别取得的，物业管理用房按照本条第
一、二款的规定分别计算。
第七条 业主委员会办公用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米。
第八条 设计单位应当按照本办法和设计规范设计物业管理用房，在规划设计图纸上标注物业管理用房的具体位置，并在经济指标中注明建筑面积。
第九条 规划行政主管部门审批建设工程规划时，应当按照本办法规定的标准和要求核实物业管理用房规划情况，同时应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。
规划行政主管部门对物业管理区域、物业管理用房配建面积有异议的，应当征求物业管理行政主管部门意见后确定。
第十条 建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：
(一)上下水、供电、供热、供气等设施应当具备正常使用功能，并独立计费;
(二)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;
(三)物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。
第十一条 建设行政主管部门应当监督建设单位按照规划设计的要求和质量标准建设物业管理用房。
第十二条 新建物业的建设单位，应当在物业管理用房所在建筑外墙悬挂物业管理用房公示牌。
已经交付使用的物业管理区域，物业服务企业或原建设单位应当在物业管理用房所在建筑外墙悬挂物业管理用房公示牌。
第十三条 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入可销售范围。
物业管理行政主管部门应当按照《河南省物业管理条例》和本办法的规定，对建设单位提交的物业管理用房情况进行核实。
第十四条 建设单位与物业服务企业办理承接查验手续时，应当对物业管理用房进行交接查验，并对查验过程进行记录，存档备查。
第十五条 建设单位和物业服务企业在办理物业管理用房移交手续后十日内，物业服务企业应当将物业管理用房交接验收清单报送县(市、区)物业管理行政主管部门。
第十六条 建设单位在申请办理不动产登记时，应当将物业管理用房一并申请登记。
第十七条 物业管理用房日常维修、养护由物业服务企业负责，大中修及翻新改造依法从维修资金中列支。
第十八条 物业服务企业发生更迭的，原物业服务企业应当与建设单位、业主委员会或新物业服务企业对物业管理用房进行交 接。
第十九条 建设单位未按照规划、设计要求建设物业管理用房的，由规划行政主管部门按照有关规定予以处理。
建设单位未按规定向物业服务企业移交物业管理用房的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门按照有关规定予以处理。
第二十条
本办法自发布之日起施行。
杭州市人民政府令 第209号
《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》已经
2004年9月22日市人民政府第51次常务会议审议通过，现予公布，自2004年11月1日起施行。
代市长 孙忠焕 二00四年九月二十八日
第一章 总则
第一条 为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，维护业主和使用人的合法权益，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 杭州市市区范围内(不含萧山区、余杭区)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，适用本办法。
本办法所称的物业维修基金，仅指商品房物业维修基金。
第三条 本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备，不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。 第四条 新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)。物业维修基金属于业主所有。
物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。
第五条 杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
各区物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责，负责协同实施本办法。
第二章 物业维修基金的筹集
第六条 新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内，双方另有约定的除外。
前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算,并定期公布。 第七条 建设单位应在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构;未售出的物业，由建设单位垫付相应的物业维修基金。
前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
第八条 物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹维修基金。
续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金,按其建筑面积比例,由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。
第三章 物业维修基金的管理
第九条 物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户，并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。
第十条 物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行,严禁挪作他用。
第十一条 市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度，接受业主查询。 第十二条 市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体，公布上一物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结余情况等。
第四章 物业维修基金的使用
第十三条 物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外,应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上(含中修)的维修和更新，禁止挪作他用。
第十四条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的，由物业管理单位提出使用方案，经三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管理机构审定。
第十五条 物业维修基金的使用应当履行下列程序:
(一)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构;
(二)市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用;
(三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后，拨付维修费用的余额:
1、经审计的工程决算单;
2、业主委员会审核签章的施工承包合同;
3、维修、更新工程的发票;
4、业主委员会验收合格证明。 第十六条 经房屋安全机构鉴定为危险房屋的，以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即进行维修的，在征得业主委员会同意后，市物业维修资金管理机构可先予拨款，确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
第十七条 物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取：
(一)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支;其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。
(二)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
第十八条 使用物业维修基金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
第十九条 物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
第二十条 物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用，从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支，不得在物业维修基金中列支。
因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担，不得在物业维修基金中列支。 第二十一条 物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况,接受业主的监督。
第二十二条 物业转让时，原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。
第五章 物业管理用房的配置
第二十三条 建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房)纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工。
第二十四条 物业管理用房的具体位置，由规划行政主管部门在规划图纸中确定。
建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置，并不得擅自转让、抵押物业管理用房。
第二十五条 建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前，按照规划图纸中确定的位置，提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房(含公共活动用房)和总建筑面积4‰的物业管理商业用房，由市物业管理行政主管部门代为接收。
市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后，将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门，由其负责日常监督管理。 建设单位办理物业管理用房交接手续时，应提交物业管理用房测绘成果文件。
第二十六条 建设工程竣工时，规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足;规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后，在不影响物业管理用房合理使用的情况下，可对剩余部分面积进行处置。
第二十七条 因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理商业用房的，建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。
经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第六章 物业管理用房的管理
第二十八条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
第二十九条 业主委员会成立之前，物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后，由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会，业主委员会在保留必要的办公场所后，全部提供给物业管理单位使用和经营。 第三十条 业主委员会成立之前，前期物业管理单位出租物业管理商业用房时，其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
业主委员会成立之后，物业管理单位出租物业管理商业用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。
第三十一条 物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第三十二条 物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。
第三十三条 物业管理服务合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房(含公共活动用房)和物业管理商业用房移交给业主委员会。
第三十四条 因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。
第七章 法律责任
第三十五条 业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
第三十六条 建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。逾期仍不代收或代缴的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
第三十七条 物业管理单位违反本办法规定，不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的，由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的，可处以500元以上2000元以下的罚款。
第三十八条 建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。
第三十九条 建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的，可处以5000元以上50000元以下的罚款。
第四十条 建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置，或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的，由市物业管理行政主管部门责令其限期改正，并可处以10000元以上50000元以下的罚款。 第四十一条 物业管理单位擅自改变物业管理用房用途的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。
第四十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十三条 物业管理区域内的单一产权物业，在变更为两个或两个以上多元产权时，应当按规定缴纳物业维修基金。
第四十四条 萧山区、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，可参照本办法执行。
第四十五条 本办法自2004年11月1日起施行。
一、物业服务中心
(一)屋顶：
吊顶，灯具为格栅灯。光源为T8管，8W，60公分长。
(二)地面：
铺装600mm×600mm或800mm×800mm浅颜色地砖。
(三)墙面：
粉刷白色乳胶漆涂料。
(四) 前台及背景墙：
依据广告公司提供并经核准后的方案，并安装网线面板、电源插座面板及电话面板。
(五) 电源：
具备使用容量不小于10KW，按原建筑设计提供插座面板、电话面板及网线面板。
(六) 门：
均采用深棕色木门(与物业总部样式相同)。
(七) 卫生间：
墙面铺装白色墙砖，地面浅色防滑地砖，蹲便并加装隔段板(独立空间)，男卫加装小便器，男女卫共用盥洗盆，盥洗台上加装镜子一面。卫生间及盥洗处，均有独立照明，且卫生间内安装排风扇。卫生间内设置墩布池一个，具体位置不限。
二、中控室(监控室)
(一)、屋顶：
吊顶，灯具为格栅灯。光源为T8管，8W，60公分长。
(二)、地面：
铺装防静电地板。
(三)墙面：
粉刷白色乳胶漆涂料。按原建筑设计提供插座面板、电话面板及网线面板。
三、消防监控室
(一)、屋顶：
吊顶，灯具为格栅灯。光源为T8管，8W，60公分长。
(二)、地面：
铺装防静电地板。
(三)墙面：
粉刷白色乳胶漆涂料。按原建筑设计提供插座面板、电话面板及网线面板。
关于物业管理用房选址及装修要求的请示
公司领导：
根据物业管理介入时间节点，我项目管理中心将于8月份开始为接管验收工作开始，界时将按正常期的架构进行人员配备。现销售中心及项目指挥部临时借用员工生活区已不能满足此阶段的办公需求。鉴于此，应尽快确定物业管理用房选址以便设计部开展相关的工作。
经与设计部工程设计师沟通，一致认为物业管理用房应按照方便业主、便利服务的原则，且用房应相对集中，具备自然通风、采光的条件，建筑标高宜在正负零以上等要求。而员工生活区应与办公区分离原则，减少对日常干扰的原则来选址。经过深思熟虑后，决定最后选址及具体情况如下：
1、物业管理用房、交楼中心遵循原规划选在G1栋3楼(纵：1-4轴左侧全部，见附图一红线范围)。此位置情况为：建筑面积约540平米，但靠东侧柱子较多，使用率很低，实际能够使用空间约300平米左右。
2、员工生活区应选在销售中心负一楼(纵：DA轴-DC轴，横：D7-D11轴，见附图二蓝线范围)。此位置面积约550平方左右，因位于负一楼，采光条件不够理想。
3、管理用房的功能划分及装修建议：
1)按照业主服务中心功能设计，能容纳三人工作的接待前台和有适当面积的接待大厅;
2)要求有经理办公室一间，财务收费一间，洽谈室两间，资料室二间(业主资料和行政办公资料各一间)，大办公区一间，仓库一间、具有男女卫生间;
3)地面铺砖，吊天花，刷墙漆，通水电、电话、网络等。对财务室、前台及重要区域加装监控探头;
4)公共通道、电梯梯间、公共卫生间应按设计装修于交付用房时同时启用。以上功能设计及装修要求。于2013年7月30日前交物业使用。
4、员工生活区用房功能划分及装修要求：
1) 为保证居住环境质量，应设置保安宿舍8间，每间居住人数控制在7人左右;客服行政人员宿舍 7 间，每间居住人数控制在4人;工程人员宿舍2间，每间居住人员为8人;行政人员宿舍1间，能居住8人;其它管理层宿舍3间，每间居住3人左右。以上宿舍应考虑设置空调电源及空调安装空间，每间单间装独立电表。 2) 宿舍需有配套的淋浴间和卫生间，淋浴间应尽量与卫生间分开，卫生间应为蹲厕，不宜采用坐厕。男卫生间应设置小便斗。淋浴间内设置有洗衣槽供员工洗刷衣物、餐具等使用。 3) 宿舍应有晾晒衣物的场所。
4) 休息区：员工休息室主要是员工交接班更衣、饮水、休息处。 5) 娱乐区：设电视及网络端口。
6) 食堂：设100平方员工就餐区及30平方厨房区。
以上建议妥否，请批示!
2013年3月9日
附图一：
说明：红线范围为选址地点，位于G1栋3楼西北角。
附图二：
根据市委、市政府年初制定的社区服务用房建设要求，办事处及时成立了以办事处主任为组长的社区服务用房建设领导小组，及时推进社区服务用房的建设的各项工作。现将办事处四个社区建设工作进展情况汇报如下：
一、城关社区：城关社区已经开工建设，基坑已经开挖完毕。
二、北庭新村社区：北庭新村社区选址选在北园村村委会西侧，南北方向10米×东西方向20米，共建三层面积600平米。北庭新村社区服务用房方案已经确定，现在已进入施工图的设计阶段，修建性规划详图、地质勘查工作也都在紧张进行中。争取在5月28号前到规划局进行报建。
三、公园社区：公园社区服务用房扩建方案已经确定，在现有的办公室北侧扩建两层，南北方向9米×东西方向16.5米，两层扩建面积共：297平米。扩建部分已进入设计阶段，修建性规划详图、地质勘查也都在进行中。5月28日前和北庭新村社区方案一起到规划局进行报建工作。
四、水电巷社区：接到市政府行政办公用房使用权调整的通知后，办事处及时对市公安局北配楼及东配楼进行了实地查看，及时的制定了改造方案，下一步将对改造方案进行核算，核算后将对改造方案进行实施。
五、西街社区的棚户区改造工作也在有序的进行，修建性详细规划正在进行修编。
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