物业服务是随着现代化房产开发方式而产生的一个新兴产业, 其消防安全服务的主要任务是对管理区域内的共用消防设施进行维护管理, 提供消防安全服务。但由于物业服务行业在我国起步较晚, 物业服务单位的管理水平参差不齐, 相关法律法规滞后等原因, 导致物业服务企业的消防安全管理流于形式。本文将在法律的层面分析物业服务企业消防安全管理作用不能发挥的原因及解决对策。
《中华人民共和国消防法》第十八条第二款、《浙江省消防条例》第十六条对物业小区的消防安全职责进行了明确的规定, 但对物业服务企业不履行相关职责的处理上都是规定责令限期改正, 逾期不改正的对有关责任人员依法给予处分或者给予警告处罚。由于对物业服务企业不落实消防安全管理处罚的弱化, 消防监督执法人员对物业服务企业不履行消防安全职责的情况也有些束手无策, 使消防监督人员对物业服务企业的检查流于形式。
消防安全服务只是物业服务的一部分内容, 从实际情况来看, 物业服务企业将工作重心放在水电、清洁、绿化等工作上。由于物业服务企业在我国起步较晚, 物业服务企业的水平参差不齐, 很多物业服务企业不具备消防安全管理能力, 在日常监督检查过程中发现, 物业消防安全管理人不知道自身消防安全职责, 消防控制室值班人员无证上岗, 不懂操作等现象十分突出。
很多物业小区的消防设施损坏, 是因为维护经费无法落实而无法整改。在目前物业小区的消防安全管理体制下, 消防安全管理经费初期来自开发商提供的一定比例的物业管理维修资金, 后期由物业管理公司向业主或物业使用者收取物业管理费。开发商的维修期限期满后, 维修经费在物业管理经费中提取, 但由于业主和用户受传统住房消费观念的影响, 往往将物业管理理解为无偿服务或低偿服务, 拒缴或拖延现象严重, 物业运营几年后消防设施设备因缺少维护, 形同虚设。
法律能够有效运行, 很大程度上是因为法律制裁的威慑作用。因物业服务企业的特殊性, 目前消防法律法规体系内对单的罚款条款不适用于物业服务企业, 而责令改正、处分、警告的处罚不足以推动物业服务企业严格遵守消防法律法规。在物业小区消防安全管理问题上仅仅依靠消防部门很难解决问题。物业管理的行政主管部门应配合公安消防部门、公安派出所对物业服务企业消防安全行为进行监督检查和工作指导, 对于物业消防管理差、存在消防安全隐患或造成消防事故的物业服务企业, 依法取消其经营资格或及时向有关上级部门提出降低或取消经营资质及经营资格的建议, 并在物业服务合同备案时, 向聘用物业服务企业的单位提出警示或依法不予备案, 对违反相关规定, 不移交有关设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料的, 应当依法进行处罚。消防部门应建立物业服务企业消防工作档案, 对物业消防管理差, 存在消防安全隐患或造成消防事故的物业服务企业, 及时向物业管理的行政主管部门提出降低或者取消经营资质及经营资格的建议。
物业服务企业在承接业务之前, 物业管理部门要联合消防部门对物业服务企业进行考核, 考核的内容主要为物业服务企业消防安全管理人、从业人员是否经过培训, 是否具备消防安全管理的能力, 消防控制室从业人员是否取得从业资格证, 消防安全管理经费是否落实等。对考核不达标的, 不准承接物业管理工作。通过行业准入制度, 发展扶持独立经营、拥有专业人才队伍、具备先进管理和服务经验的物业管理企业, 并引入市场公平竞争机制, 充分发挥行政监督职能, 引导其合法、规范经营。督促物业管理单位建立企业消防安全管理制度, 并通过一系列的学习和培训, 使物业管理人员增强消防安全观念, 树立起消防安全责任主体意识。消防部门要对物业服务企业的消防安全问题进行年度考核, 每年向物业主管部门通报, 对年度存在消防安全违法行为的物业服务企业给予扣分, 对本年度存在消防安全违法行为较多的物业服务企业, 物业管理部门要对相关物业服务企业降低资质等级或吊销从业资格。
维护经费是物业服务企业进行日常消防安全管理的保障。《浙江省消防条例》第三十二条规定物业服务企业管理区域内的共用消防设施和器材的维修、更新、改造所需经费, 保修期内由建设单位承担;保修期满后, 按照国家和省有关规定在物业专项维修资金中列支。未设立物业专项维修资金或者专项维修资金不足的, 前款规定的经费由业主按照约定承担;没有约定或者约定不明确的, 由业主按照房屋权属证书登记的面积占建筑物总面积的比例分摊。目前, 大部分物业服务企业是从房地产开发企业派生出来的, 这种体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发商, 他们之间的诸多权利义务关系不清, 以及在经济利益的驱使下, 使得物业服务企业在接管建筑消防设施的时候把关不严。物业服务企业承接物业项目时, 应当查验共用消防设施的完好状况, 做好查验、交接记录, 并将查验结果书面告知业主委员会。物业服务企业一定要确保接手的消防设施完好有效, 对消防设施不符合要求应不予接手, 对物业服务企业不严格把关, 接手不符合要求的消防设施, 物业服务企业应承担由此而造成的维修费用。物业服务合同终止前, 物业服务企业应当在 (前期) 物业服务合同终止时将消防设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 (移交) 交还给业主委员会, 未成立业主委员会的, 应当向街道办事处或者小区所在地的社区居民委员会办理移交手续。业主委员会或街道办事处、小区所在地的社区居民委员会应认真检查消防设施的完好情况, 并对接手情况负责。
摘要：物业服务企业的消防安全管理作用的发挥, 很大程度上决定了社区的消防安全形式。本文阐述了物业小区消防安全现状, 分析了物业服务企业消防安全管理落后的主要原因, 并在法律的层面上提出了具体的解决对策。
关键词：消防,物业服务,法律,对策
[1] 中华人民共和国消防法, 2009, 5, 1.
[2] 物业管理条例, 2007, 10, 1.
[3] 公安部消防监督检查规定, 2009, 5, 1.
[4] 浙江省消防条例, 2010, 9, 1.
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