住宅小区物业管理现状与问题分析

住宅小区物业管理现状与问题分析（共9篇）

住宅小区物业管理现状与问题分析 篇1

来源:物业管理师考试网

住宅小区物业管理现状与问题分析

一个行业要发展，首先要做到本行业的经济运作符合客观经济规律，服务的内容要符合广大消费者生活需求的内涵，管理运行的机制要有规则，并不断发展完善，物业管理行业的发展也是如此。随着社会经济的发展和社会消费水平的提高，物业管理作为服务行业有很大的市场需求空间，而且这个空间在不断扩大。但是，这个扩大的过程不是必然的，如果经营管理不善，这种扩大就可能停止，甚至被其他的经济模式所取代。随着我国住宅商品化的发展，物业管理服务已经逐步被社会广泛的接受，城市化进程的加速也促使物业管理的步伐加快。与此同时，物业管理也暴露出来由于体制的不完善而引发的各种问题，对于住宅小区实施的物业管理就更为突出。

在一些地方，物业管理首先是靠一种垄断的方式介入，是以一种半强加的形式出现和存在；许多物业管理企业服务的责任心不强，遇事扯皮推诿，不能让业主满意；由于一些体制的欠缺，使一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来，责任关系混乱；一些物业管理企业缺少管理规范和规则，把过去针对公有住宅的那一套管理方式用到住宅小区的物业管理服务当中去。总之，物业管理还没有完全实现社会化、专业化、市场化、规模化和法制化。其问题的根源在于：

1、机制的非竞争性。

物业管理缺乏竞争，从企业之间到物业管理企业内部之间都是如此。企业作为经济组织却对竞争的信号不敏感，岗位对员工的竞争要求不明显。在缺乏竞争机制的情况下，造成物业企业漠视业主需求，工作效率低下，浪费很多资源。先天的、难选择的物业公司与业主的关系阻碍了市场机制的发挥，同时使物业管理企业生存发展也受到限制。

2、管理的无规则性。

物业管理服务质量的标准不清晰，住户对物业管理普遍不满。2000年建设部曾下发《全国物业管理示范住宅小区标准及评分规则》以及2004年中国物业管理协会出台了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。但是，行业缺乏一个承诺性的文件，示范小区标准对一般的物业管理企业缺乏约束力，形成一个企业一个管法的局面。业主对物业管理公司的服务没有表扬、批评或评价的机会，也难以对物业管理服务表达自己的愿望。物业管理的服务水平与规范化要求相距甚远。

3、组织的分散性。

物业管理公司利微，企业发展困难。由于实施物业管理时要对治安、环境、车辆、公用设施等进行管理，支出较大，单靠企业收取的服务费用不足企业运营开支，企业开展服务的积极性受到影响。与此同时，企业本身缺乏规模、缺少品牌、自建自管，也违背和破坏了“优胜劣汰”的市场规则。

4、市场的不健全性。

住宅小区物业管理现状与问题分析 篇2

一、我国小区物业管理的现状

1. 形成了初步的物业管理法律框架

根据《城市新建住宅小区物业管理办法》的规定, 必须广泛地推行物业管理制度。进入二十世纪以来, 我国各地地方政府也制定了物业管理的地方性法规。国务院于1998年颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 提出物业管理的新体制应该是物业管理企业专业管理和业主自治的结合。国务院于2003年下发了《物业管理条例》, 使我国的物业管理行业的发展更加规范化和法制化。2007年对该条例进行了修订, 进一步强调了物业服务和业主的自治管理[1]。可以说我国已经形成了初步的物业管理法律框架。

2. 物业管理行业不断发展

进入二十世纪以来, 我国的城市住宅小区物业管理格局逐渐向市场化、专业化和社会化的方向前进。随着城市化进程的加快以及城镇住房制度改革的深化, 我国的物业管理行业得到了长足的发展。当前在经济发达的城市, 物业管理已经覆盖了50%以上的住宅小区, 在全国范围内这个比例已经达到38%。

二、小区物业管理的问题

1. 物业管理企业的经营模式单一、市场化程度低

大部分的物业管理企业仍然是房地产开发公司直接委托或者自己组建的, 这也造成了业主委员会无法自由地选择物业管理企业, 形成了一定的行业垄断。当一个物业管理企业得到了某小区的管理权之后, 其他物业管理企业就难以获得公平竞争的机会。这也导致了物业管理企业的经营模式单一、市场化程度较低[2]。

2. 存在物业乱收费情况

由于物业管理企业和业主之间缺乏对等的关系, 一些物业管理企业没有制定统一的收费标准, 存在着乱设收费项目、随意提高收费的行为, 造成业主对物业管理企业的不满, 甚至拒交物业费, 加剧了物业管理协会业主之间的矛盾。

3. 小区治安问题没有得到解决

物业管理企业的一个重要职责就是保卫小区的安全, 然而小区治安的问题却没有得到有效地解决。尽管物业管理企业也采取了一定的措施, 但是却没有得到相应的效果, 物业保安没有发挥应有的作用, 入室盗窃、摩托车和汽车的被盗案件时有发生, 造成了业主的不满。

4. 服务质量得不到提高

由于物业管理行业的市场化程度低, 一些物业管理企业没有树立竞争意识和服务意识, 导致服务质量得不到有效地提高。根据相关调查, 有超过40%的受访者对于物业管理服务表示非常不满意, 而表示满意的受访者仅占12%。这也可以体现出我国的物业管理企业普遍具有较低的服务水平, 存在着小区污水满溢、下水道堵塞、绿化破坏、垃圾堆积、公共道路和楼梯被占用的问题。

三、小区物业管理问题的解决对策

1. 对物业管理行业进行规范, 对小区物业管理企业、业主委员会和业主之间的责权进行明确

要解决小区物业管理存在的问题, 最重要的措施就是对物业来管理领域的各种关系进行理顺, 对我国物业管理法律体系进行完善[3]。首先, 必须做好物业管理的立法工作, 也就是制定相应的物业管理法律法规。其次, 要在物业管理法律法规中明确的界定物业管理公司的权利与义务、业主委员会的成立和运作程序、业主的权益以及开发商的权限等问题。第三, 要充分尊重无业管理企业和业主的意见, 在《合同法》的框架下, 物业管理企业和业主可以本着公平协商的原则签订物业服务合同, 在合同中明确双方的权利义务, 对物业管理企业和小区业主的权利和义务关系进行理清。

2. 引入市场竞争机制, 提高, 物业管理, 企业的竞争意识, 和服务意识

造成小区物业管理问题的根本问题在于缺乏相应的市场竞争机制, 没有建立起完善的物业管理市场体系, 物业管理企业具有较低的市场竞争意识和服务意识, 不能为小区居民提供满意的物业服务。因此必须打破垄断现象, 引进市场竞争机制。首先, 要建立起物业管理企业的等级申报和评选制度, 将物业管理企业的准入门槛提高。相关部门要定期考评物业管理企业, 并对其进行资格认证和管理。其次, 要将完善的市场竞争机制建立起来, 对物业管理招投标的操作程序和基本要求进行明确。这样一来可以保障物业管理招投标的公平、公正和透明。物业管理企业必须提高自身的竞争意识, 为了在激烈的市场竞争中站稳脚跟, 就必须不断提高自身的管理和服务水平, 为居民提供更加优质的服务, 加大力度整治小区的治安问题、环境问题, 自觉接受小区居民的监督, 杜绝物业管理行业中存在的乱收费问题。只有这样才能使我国在小区物业管理行业走上健康、稳健的发展轨道。

四、结语

根据当前我国小区物业管理发展的现状, 尽管我国的小区物业管理行业获得了一定的发展, 然而其中仍然存在着很多问题, 总体上而言我国小区物业仍然存在着较低的管理水平, 加剧了小区居民和物业管理企业之间的矛盾。因此, 为了促进我国物业管理行业的健康发展, 必须采取有效地对策来解决这些问题, 使我国的小区物业管理行业踏上正轨。

参考文献

[1]李思滢.城市新建住宅小区物业管理现状及影响因素探析[J].科技创新与应用, 2015, (12) :269-270.

[2]段淑娟.城市新建住宅小区物业管理发展现状与原因分析[J].生产力研究, 2012, (1) :148-149.

住宅小区物业管理现状与问题分析 篇3

关键词：寄宿制 管理 教师角色 学生自主管理

一.寄宿制管理模式已经成为我国高中学校管理的主要模式。

2001年，《国务院关于基础教育改革与发展的决定》中最早提倡兴办寄宿制学校，2004年公布的《2003年-2007年教育振兴行动计划》强调“以实施寄宿制学校建设工程？为突破口，加强西部农村初中、高中建设”。随着教育的发展，关注的层面复杂了，期望值增加了，其复杂性可想而知。

二.寄宿制学校管理中存在的问题

（一）学生管理方面管理水平滞后。寄宿制学校由于学生全员住校.从而增大了生活管理和教育管理的难度。秩序问题、安全问题经常困扰着学校管理者和生活老师。为了解决这一难题，大部分学校采取了“封闭”式的管理办法。寄宿制管理的内容很多，范围很广，特别是小学寄宿制管理更有其特殊的方面。

表现为：1.制度执行不到位。对于寄宿制学校的负责人来说，要保证学校的有序运行首先要制定相应的制度，根据制度责任到人。在寄宿生的日常管理中，从每天休息和上课时间的班主任与生活管理教师交接制度，学生宿舍卫生、安全管理制度，食堂卫生和后勤人员的保障制度，到每周寄宿生放假回家时的家长接送签到制度，农村寄宿制学校在管理制度制定中涵盖了各个生活细节。2.管理工作重表面，轻实际。在寄宿制学校，学生的安全、日常秩序的安宁是学校工作中的首要任务。对于寄宿制学校的教育来说，确保学生的校园安全本应是学校管理的基本要求和初级目标，这个目标使得学校在管理中带有强烈的目的性，过于追求结果使管理过程中暴露出了很多问题。从表面上看，学校安静有序，学校所追求的结果的确是实现了，但是这种过于极端的方式完全忽视了学生的自身感受。3.学校的教育思想决定了它所采用的管理模式和方法。寄宿制学校学生人数多且自律性较差，因此学校往往将自己的角色定位在“看管学生”的低层次上，确保学生“不出事”。这种角色定位和“无为”的教育思想使得学校在工作中倾向于选择机械、保守的管理方式，不愿或不敢做一些对学生成长有利但管理成本较高的尝试，寄宿生得到的是看管而不是真正的教育，更谈不上享受素质教育了。

（二）教师管理方面寄宿制学校在教师管理方面存在的问题主要集中在任课教师和班主任的评价考核体系和激励机制方面。寄宿制学校对任课教师的评价标准仍然与学生的学习成绩挂钩，不同地区对教师和教育的评价体系普遍是围绕着“考试”这根指挥棒转。相对于走读部来说，高中寄宿部的任课教师与班主任需要为 学生付出更多的耐心、爱心和责任心，而这些现有的评价体系都没有涉及，学校和有关教育部门对寄宿制学校任课教师考察的只是实在的可量化的业务水平。寄宿制学校对任课教师还缺少足够的激励机制。

三.寄宿制学校管理中教师应当扮演的角色尽管寄宿制办学模式存在很多问题，但是作为国家教育方针的执行者、学生管理的直接实施者，他们肩负着更大的责任、面临着重重的困难和严峻的考验，也承受着更大的压力。新形势下的学校管理需求决定着寄宿制学校中的教师将扮演着多重的角色。所以，教师要有职能转换的准备，要由“授课型”转换为“生活辅导型”。本人认为新形势下寄宿制学校的教师应当扮演以下角色：

1.传统角色保持不变：不管办学模式如何改变，教师的传统角色是不变的，仍然是：（1）课堂上的管理者、组织者、引导者。（2）学生人生航船的导航者、学生心灵的朋友。（3）学生行为的楷模。教书育人是教师永恒的角色。

2.先进管理理念的学习者。面对新的形势，教师必须加强管理意识和服务意识。要通过专门培训，把部分教师培训成具有专业知识的后勤管理人员，围绕学生生活和学习，切实提高管理水平。通过管理培训，掌握管理要领，了解做法，交流、积累经验，增强管理水平。

3.学校教育教学、学生管理问题的研究者。教师在教育实践中获得了大量第一手珍贵的资料和经验，从资料中分析、在经验中反思----所以，教师可能成为教育理论的创造者和验证者。

4.学习、生活能力的培养者。在寄宿制学校的管理中，教师的工作再细致也不可能面面俱到，所以培养寄宿制学校学生的学习生活能力至关重要。在学生养成教育方面，可以坚持每学期一次全校性的养成教育主题讲座，对学生行为习惯进行引导和指导。

四.寄宿制学校学生自主管理模式以学生发展为本的学生自主管理模式，将学生推上自主教育、自主管理的舞台。教育者通过暂时的“隐退”而张扬了学生的主体性，与此同时，教师自身也获得了超越与自我实现。“教是为了不教”。教育的目的，就是使学生摆脱监护，运用他们自己的智慧，在能动的活动与实践中走向自律，实现自我的自由。这才是寄宿制学校管理的长久之计。

住宅小区物业管理现状与问题分析 篇4

2.1 管理理念认识误区

早期智能化住宅小区的物业管理都是照搬智能大厦的管理模式，过于强调电视监控、电子巡更、车辆出入楼宇对讲等园区智能管理。住宅小区的物业智能化最应该体现在生活的智能上，而非硬件设施。特别是管理层对质量管理投入意愿较为薄弱，质量管理经费投入不足，只重硬件投入，轻视软件建设，没有考虑到智能化设施在现实生活中的实用性和后期管理。

2.2 大量设备的日常维护耗费过高

目前中国的建筑能耗约为欧洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所带来的污染也很大。智能建筑的设施管理日趋高性能化、自动化、信息化及城市化联网管理，在其寿命周期中运行与管理的费用约占寿命周期成本总费用的85%。在硬件设施管理方面，也存在多表远程计量存在差异，系统配置与控制室建设不合理问题。

2.3 人员优化问题

高水平的物业管理，不仅要靠法规、资金、设备、服务手段等，更要靠掌握现代化物业管理知识的人。智能小区拥有大量的电子设备、高新技术设备，但是从业人员素质参差不齐，质量意识欠缺，拿物业管理费低当挡箭牌，不愿多渠道寻求服务质量的提升，普遍存在服务行为被动、服务质量不高的现象。

2.4 隐私安全问题

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案情介绍：

去年年底的一天清晨，枫丹丽舍护卫班马立宏巡查到某楼2单元时，忽然发现101室的防盗门上插着一串钥匙。这一定是业主一时疏忽，开门后忘记把钥匙取下来了，楼上还有好几家正在装修，万一被进进出出的人拿走„„想到这里，小马走过去按响了101室的门铃。

轻轻按了几遍，都没有动静。小马有点急了，最后按的一下时间稍长了一点。这一次铃响还没有响完，就听到里面有一个人大声问到：谁啊，大清早，干什么?业主有些发脾气了，但还是打开了门。小马简单说明情况后，把那一串钥匙双手递给业主。或许业主还没有摆脱被惊扰的不快，不冷不热地说个谢谢就回房里去了。想一想，小马心里挺不是滋味的。

第二天巡楼的时候，小马又与这位正在家门口锻炼身体的业主期而遇。您早，先生！小马想打个招呼就离开。这位业主却快速走了过来。塞给小马一百元钱，还说昨天还没有醒过神来，没有好好谢谢你，不好意思，这是我的一点心意，别嫌少，以后帮我多盯着点。小马把钱硬塞回去，说声关注和保障您的安全，是我们应该做的，就转身跑开了。

点评：

人们都说办了好事，终有好报，但办了好事后一时受到怠慢甚至误解，在现实中也是经常有的。这时，我们要多想这是自己应当做的，没有必要去计较人家怎样，心态就不会失衡了。

2、早期免收部分费用 后期正常收取产生纠纷

案情介绍：

东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。

入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。

为了突破阻力，管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴，并说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。

针对仍有个别业主客户不理解这一情况，管理处继续深入做工作。一方面强调办公室工作人员耐心接受业主客户的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量，同时加强与业主客户的思想沟通（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员工嘴里讲出的道理，往往更容易为业主客户所接受）。

与此同时，管理处还公开户内维修的收费标准，并告知业主客户选择服务商的权利。这样，就逐步理顺了所有业主客户的情绪，有偿进行户内维修也就容易落实下去。

点评：

俗话说“强按牛头牛不喝水”，物业管理的许多实践都证明，没有业主客户的理解和支持，即使依法照章办事，也难为之。从这个意义上讲，一个好的物业管理者，首先应当是一个好的思想工作者。

3、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办

案例介绍：

去年9月18日，海富花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可证，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确实发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。处理结果：

海富管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。

时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。

点评：

执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来。

4、缓兵之计——无法实现即时维修怎么办 初冬的一个星期一下午，某物业管理分公司维修电话响起。值班人员轻柔地应答和问询还没有落音，A座G户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里说”你们知道吗，现在天气这么凉了，我这暖气还不热，你们管不管呀?”说完“啪”的一声就挂上了电话。

这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身。约过了五、六分钟的时间，本身是电工的维修班长巡视回来了，值班人员立即将刚才的报修情况向其汇报。班长说：“这个业主性子比较急，用电话解释恐怕不行，我替你一会，你先上楼看下。”(充分了解自己服务对象的情况，包括他们的脾气秉性，才能因人而宜地开展工作)。值班人员来到业主家，一位中年男子一开门便大声问：“你能修理吗?”“先生，我是负责接待报修的，我们的维修人员现在正在别的业主家处理问题，做完之后马上来您家，您可以现在告诉我是怎样的情况吗?”值班人员和颜悦色的回答，使业主的态度有些缓和(树怕剥皮，人怕见面，面谈往往比电话交流更具亲切感，因而也就更容易沟通)。

征得业主同意后，值班人员戴上鞋套，察看了不热的暖气位置，马上用对讲告知维修人员，让其做完后直接到该住户家维修。周到的服务令业主转怒为喜，业主说：“好吧，你先忙你的去，只要一会儿来给修修就可以了。”值班人员走后个把小时，维修人员上门处理好了该问题。

下午快下班的时候，值班人员又给该业主家打了个电话，询问暖气情况，他说：“已经热了，谢谢您们。”

点评：米卢先生调教中国足球队有句名言，叫“一切看态度”。客户对物业公司工作的要求，大多也是这样。有些事情他们希望物业公司马上办而物业公司由于种种客观原因又马上办不了，此时你只要有个积极去办的态度，他们也就满意了。

5、业主房款未还清 物业公司有权停水停电吗？

案情介绍：

某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活。

案例分析：

在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有的权利。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利应一致。

上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。

但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。

开发商要求物业管理公司用停水、停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。

6、因新买房屋漏水 业主拒交物业管理费

案例介绍：

胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。

物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。

由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。

律师分析：

胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外.开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。

开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务；

胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务；

关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务；

开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。

判决结果：

最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。

本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。

点评：

经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。

7、业主在小区道路上摔倒 状告物业公司 案情介绍：

小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，安全员发现后立即将李老太送进医院。

经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。

几经交涉，物业公司未做承担，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。

审理：

物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。

点评：

案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。

1、《中华人民共和国价格管理条例》是物业公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。

2、《民法通则》，民法细则中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害（除工作范围内）其责任自负。

3、李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业公司的本职工作没有延误，“雪后路滑，请当心！”的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。

4、物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。

8、提前预收物业管理费是否合理

案情介绍：

汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。

汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。

案情分析：

汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题：

一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？

购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。

开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。

二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？

考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了，对此，北京市小区办《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》中专门规定，物业管理公司“不得一次性预收多年的物业管理费。”

点评：

1、《商品房销售管理办法》中规定，“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”

2、开发商既然“选聘了物业管理公司”，就要将物业管理公司的情况和收费的标准，“在订立商品房买卖合同时”告知购房人，以便购房人对选择的物业管理公司和收费标准做出判断。

3、由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施、设备还无法确定，因此“有关物业管理的协议”的签订，还是要放在交房时，至少是在“订立商品房买卖合同”后。

对于购房人来说，如果开发商在订立商品房买卖合同时“，就提供了”有关物业管理的协议“文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。

4、如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后、甚至在入住时，才提供”有关物业管理的协议"，并以此作为房产交付的条件，您则可以按前述的内容，据理力争。不过，最好的办法是，在签订买卖合同时，无论开发商如何做，您都应该将有关物业收费的标准、收费方式以及房屋交付的程序，作为补充内容，要求开发商写进补充协议。

9、误把业主当访客怎么办——谦恭礼让

一天晚上，某大厦一位到职刚两个月的大堂护卫员接到一位小姐的电话，小姐声称要给某家送预订的家私，但电话联系不上，求其用对讲查实这家是否有人。护卫员打通了对讲，业主得知是位小姐来电，便让回话说他不在。原来他和这位小姐有矛盾，一直避而不见，而小姐想通过护卫员查证他在不在家。如此这般，护卫员就更不敢有丝毫大意，用警惕的眼睛注视着每一位陌生的来访者，特别是女性。

凌晨两点多，一位小姐目不斜视地走到大堂门口拉门，护卫员立即起身询问：”小姐您好，请问您到哪一楼?”小姐扭头用冷冷的目光盯了护卫员一会儿，命令道：”给我开门!”护卫员再次发问，小姐有些愤怒了，高声道：”我是业主，你，马上给我开门!”护卫员又说：”请小姐告诉我您的楼座好吗?”小姐拒绝回答，只是使劲摇晃门。

这时，小姐身后回来一位业主。大堂护员只好开门，决定先观察一下她到哪一楼，再进行核实(在确保安全的情况下，．如此变通处理，总比僵持顶牛要好)。从电梯监视器里看到小姐到了某楼，便马上核对业主登记表，排队筛选，初步断定了座向。随用对讲核对，小姐果然是这户的业主。护卫员连忙向她道歉，言明自己新来不久，请多关照，先消了她的火气，便于进一步交谈。接着，又向她解释这样做是为了确保大厦安全，不妥之处欢迎批评。

或许是护卫员的诚恳态度感动了她，小姐说起话来也和气多了：”其实不该怪你，我已有几个月不在家了，你当然不认识，我今天心情不好，也请你不要往心里去。”一场不快就这样冰消云散了。

此后，这位小姐每次见到这位护卫员，都要友善地微笑点头。

住宅小区物业管理现状与问题分析 篇6

为了解当前的养分管理措施对桃生产的影响,采用300 m×300 m的网格取样法,对京郊平谷区大华山镇桃产区的205个桃园进行了肥料投入和土壤养分状况调查.结果表明,大部分所调查的`桃园氮磷养分投入严重过量,平均投入量分别为桃树养分需求量的4倍和3倍;钾素的平均投入量为K2O 226kg/hm2,与桃树的养分需求量接近.各个桃园的施肥量和施肥时期变异较大.土壤养分呈累积趋势.与1981年土壤主要养分的平均水平相比,平谷桃园土壤有机质、碱解氮、速效磷及速效钾含量均有明显提高.因此,京郊桃园应合理调控氮磷养分的投入,适当增加钾素用量,以提高桃的品质,降低成本,实现桃产业的可持续发展.

作 者：孟月华 李付国 贾小红 何跃东 郝红梅 张志刚 陈清 MENG Yue-hua LI Fu-guo JIA Xiao-hong HE Yue-dong HAO Hong-mei ZHANG Zhi-gang CHEN Qing  作者单位：孟月华,李付国,陈清,MENG Yue-hua,LI Fu-guo,CHEN Qing(农业部植物营养学重点实验室、教育部植物-土壤相互作用重点实验室、中国农业大学资源与环境学院,北京,100094)

贾小红,JIA Xiao-hong(北京市土肥工作站,北京,100029)

住宅小区物业管理现状与问题分析 篇7

关键词：住宅产业化,发展现状,标准体系,产业链

随着住宅产业现代化的全面推进, 各地住宅产业化的发展呈现了欣欣向荣的态势。目前国家已批准建立了47个住宅产业化基地, 其中同为东北地域的沈阳市人民政府和黑龙江宇辉建设集团均在列。相比而言, 吉林省的住宅产业化发展滞后于兄弟省市, 整体发展缓慢, 住宅的建设仍以“粗放型”的手工操作为主。为改变现状应加速推进吉林省住宅产业化发展。推进住宅产业化的发展应掌握当前发展现状和分析存在的问题, 从而为吉林省住宅产业化的发展选择合适的模式及制定相应的对策提供参考。

1 吉林省住宅产业化发展现状

吉林省住宅产业化发展与发达城市比较起步较晚, 总体发展较为缓慢。

1.1 制定相关政策促进住宅产业化发展

2013年9月吉林省政府首发《关于加快推进我省住宅产业化发展指导意见》, 明确住宅产业化的行政和经济激励政策体系, 对采用装配化住宅建造方式的商品房项目, 在规划建筑面积上不超过装配式建筑各单体规划建筑面积之和的3%的奖励政策。根据装配式建筑单体施工进度, 可提前下发《商品房预售许可证》。优先返还墙改、散装水泥基金。三年内住宅产业化项目实行增值税政策。《意见》中对住宅产业化工作推进措施制定规划, 分为“试点期”和“推广期”:试点期为2013年至2015年。3年内试点项目建筑面积分别达到5万平方米、20万平方米和50万平方米, 建立1~3个区域性产业化基地, 培育3~5家住宅品牌和部品部件龙头骨干企业。到2015年底, 试点工程单体住宅混凝土结构预制装配率达到30%以上;推广期从2016年至2020年, 将创建2~3个国家级住宅产业化基地。到2020年底, 单体住宅混凝土结构预制装配率达到50%以上, 住宅产业化项目占当年全省住宅开工总量的30%以上。

1.2 为住宅产业化发展提供技术支持

为了装配式钢筋混凝土剪力墙结构体系在吉林省的应用提供依据, 2013年出版了《吉林省装配整体式混凝土剪力墙结构体系住宅技术规程》, 该规程由长春亚泰集团为主编单位, 长春万科房地产公司、黑龙江宇辉集团和长春市佳和钢结构公司为参编单位。该规程涵盖装配化的设计、构件制作、施工安装和验收为一体的技术规程, 同时涵盖国内现有适合我省气候特点的、成熟的结构体系。另外为建筑工业化中主要部件--墙板的标准化应用提供技术依据, 由长春工程学院与吉林佳泓新型节能建材有限公司共同编制地方标准《预制钢筋混凝土复合保温外挂墙板技术规程》、《预制钢筋混凝土复合保温外挂墙板构造》, 于2011年公开出版。2013年底, 又启动了《住宅全装修技术标准 (暂行) 》的编制工作。

1.3 试点示范工程带动住宅产业化发展

在吉林省《关于加快推进我省住宅产业化发展指导意见》意见中明确提出, 以保障性住房等政府投资项目为切入点, 开展采用装配式建筑技术建设的试点工作。“保障房有政府主导和投资支持, 户型简单或相对单一, 这些因素决定了保障房适合进行“住宅产业化”的试点。

(1) 试点之一是长春市基隆路廉租住房1#楼项目, 该工程由长春城开利豪房地产开发有限公司开发, 吉林佳和集团施工完成。该工程1层商业服务用房采用现浇钢筋混凝土结构, 2~10层住宅均采用装配整体式混凝土剪力墙结构体系, 楼板采用预制装配式钢筋混凝土叠合楼板、预制钢筋混凝土楼梯段, 总体预制率达到40%。基隆路廉租住房1#楼是吉林省推进住宅产业化的首个装配整体式混凝土剪力墙的试点工程, 意味着吉林住宅产业化有了良好的开端。

(2) 试点之二为建筑面积1696m2的五层装配式钢结构住宅试验楼, 该实验楼由吉林省新生建筑公司和吉林建筑大学合作完成, 其共同组建了钢结构产业化研发中心, 自主研发了适合严寒地区的装配式钢结构住宅体系、外墙保温复合板, 内墙轻质装配式隔墙板, 钢桁架梁混凝土整体预制楼板等配套部品构件, 为钢结构住宅在严寒地区的应用取得了突破性进展。此前, 吉林省钢结构住宅楼还是空白, 如果这个项目试验成功并被批准建造, 预计几年内钢结构住宅楼将在吉林省得到发展。

总体看吉林省住宅产业化与可比省份相比处于落后状态, 但随着相关政府部门的重视将促使吉林省的住宅产业化逐渐走向正轨。

2 发展中存在的主要问题及原因

吉林省住宅产业化起步晚, 发展缓慢, 与同处于东北地区的辽宁省和黑龙江省相比处于落后的局面。分析存在的问题及主要原因如下。

2.1 缺乏领导机制与工作机制

虽然吉林省在推进住宅产业化的进程中也出台了切实可行的措施, 并成立推进住宅产业化工作办公室, 但整体看来推进力度不够, 没有形成能够缺乏统筹全局、统一协调领导决策机制和有效的工作机制。住宅产业化的领导与推进只依靠各级住房城乡建设部门要牵头负责住, 难以形成气候。这与沈阳市由副市长直接领导住宅产业化的领导推进机制相比差距较大。另外住宅产业化的推进是全局性的工作, 涉及财政、工业信息化、科技、国土资源、交通运输、环保、水利、税务、质监、工商、通信等多部门的协调配合。目前, 吉林省没有形成多部门的联动机制。

2.2 房地产开发企业积极性不高

随着人口红利的逐渐消失, 建筑企业的利润空间逐渐被压缩, 现有的传统发展模式难以为继。所以, 吉林省部分企业有强烈的发展建筑产业化的愿望和需求, 对住宅产业化跃跃欲试, 代表企业有吉林佳和钢结构有限公司、吉林亚泰集团。吉林佳和集团与长春工程学院合作, 进行预制钢筋混凝土复合保温外挂墙板的研究, 研发了两种复合墙板, 于2011年底已经建成年生产能力35万平米的自动化预制构件生产线, 可以生产墙板、楼板、楼梯、阳台等装配式结构预制构件, 为建筑工业化的实施提供了设备条件。并参与了第一汽车制造厂研发中心装配式停车楼的预制构件的制作。亚泰集团具有雄厚实力和技术优势, 在沈阳、合肥设立了生产基地, 具备年生产盾构管片1.8万环、年产预制构件12万立方米, 能满足150万平方米建筑面积所需PC构件的生产供应。2014年, 吉林市政府与亚泰集团签订框架协议, 亚泰集团拟投资3亿元在金珠工业园区建设建筑产业化示范基地, 建设装配式混凝土构件生产线一条 (产能5万立方米) , 预拌混凝土砂浆生产线一条 (产能45万立方米) , 水泥方砖生产线一条 (产能20万立方米) 。但是, 由于发展住宅产业化在技术、设备等方面一次性投入巨大、而项目资源有限, 设备不能实现满负荷运转, 折旧率太高, 成本增加, 市场竞争优势没能得到体现、规模化发展难以实现, 所以, 吉林省大多数企业积极性不高, 多处于观望状态。

2.3 认同感低, 缺少推进氛围

推进住宅产业化具有显著经济效益和社会效益, 但是吉林省社会各界对住宅产业化的重要性缺少认识, 认同感较低。吉林省尚未大力推进住宅产业化, 与传统方式建造的住宅相比, 作为一种新型的建造方式, 建筑产业化还未深入到各行各业的日常生活当中。绝大部分人对建筑产业化的概念处于十分模糊的状态, 对建筑产业化所采用的新技术、新材料的应用成果尚不了解, 而且也没有切身体会到建筑产业化的优势及所带来的好处。因此对住宅产业化持怀疑态度, 这就不利于建筑产业化的发展。针对吉林省住宅产业化发展, 项目组对长春市普通消费者、企业等进行调查, 问卷中“你是否了解什么是住宅产业化?”问题, 回答“完全了解”和“了解”仅占被调查人数的22.6%, 说明住宅产业化在吉林省大部分人心中还是一个陌生的概念, 也不具有推进住宅产业化的氛围, 所以, 政府应加大对住宅产业化的宣传力度。

2.4 技术标准体系欠缺

(1) 标准化体系的建立是住宅产业化的基础, 标准化的关键是推行模数协调和发展部品化。统一模数是实施标准化的基础, 可使不同的建筑物及各部分构件的尺寸统一协调, 使之具有通用性和互换性, 以加快设计速度, 提高施工效率, 降低造价。使住宅产业化产业链上的建筑设计单位、施工单位、构配件生产厂家等在生产过程中相互协调、提高工作效率, 降低能源消耗。发展部品化是住宅产业化发展的技术基础, 实现了部品标准化, 对无特殊要求的住宅, 只要将通用部品组合在一起便可像搭积木一样建造房屋。发展部品化既可做到部品的大批量生产, 提高生产效率, 又可实现住宅建筑的多样化和个性化。

(2) 世界住宅产业化技术发达的国家标准体系建设也是很完善, 如瑞典上个世纪60年代开始就颁布一系列标准, 形成了“瑞典工业标准” (SIS) , 实现了部品尺寸、对接尺寸的标准化与系列化;美国为了促进工业化住宅的发展, 出台了很多法律和一些产业政策。美国联邦政府住房和城市发展部颁布的美国工业化住宅建设和安全标准, 简称HUD标准, 是唯一的国家级建设标准, 对设计、施工、强度和持久性、耐火、通风、抗风、节能和质量进行了规范;日本建筑学会在1986年颁布《预制钢筋混凝土结构的设计与施工》, 其后各种预制标准不断出台。

(3) 我国国家及行业层面侧重于通用标准体系的建立, 2003年住宅建设主管部门批准发布了《工程建设标准体系》的城乡规划、城镇建设和房屋建筑部分, 推动了住宅建筑标准的发展。截至2010年, 已制定与住宅建设有关的建设工程行业标准353项。吉林省目前对于住宅产业化的标准化的技术标准建设积极行动, 也出台若干技术标准, 但完全没有从建筑整体出发, 进行成套技术开发, 标准设计文件、建筑模数标准、住宅部件产品标准等均处于空白。

2.5 做强贯通产业链的大型龙头企业

产业化住宅的建设仅靠房地产企业有部品部件制造, 如果该企业掌握完整的技术体系, 产业链就很容易形成。北京市某企业集团住宅产业化完整产业链模式 (见图1) 。该企业从模数化、标准化角度进行住宅产品研发, 组建了住宅产业化设计、生产、施工管理专业团队, 成为国家住宅产业化基地。

吉林省不乏大型房地产企业, 如吉林亚泰集团具有设计、建材生产、房地产开发的雄厚实力, 亚泰集团所属的沈阳现代建筑工业有限公司专门生产工业化住宅的预制构件, 为沈阳市的住宅产业化的发展做出了贡献, 但是亚泰集团在吉林省住宅产业化发展过程中似乎缺少积极性, 所以政府应在政策上对企业给予优惠, 促进企业做大做强, 成为贯通上下游产业链的龙头企业。

3 结束语

依托吉林省科技发展计划项目, 在对国内外住宅产业化发展历程及现状的大量调研基础上, 结合吉林省住宅产业化发展的现状, 深入分析我省住宅产业化过程中所存在的问题, 为吉林省相关是远远不够的。因为在整个住宅产业化的运程中, 设计、生产、施工、运输、服务等环节是一个有机整体, 形成完整的产业链, 即住宅产业链。企业是实施产业链的主体, 需要房地产业和相关产业联盟, 形成完整的产业链。所以, 住宅产业化的推进必须要培育和发展一批产业关联度高、带动能力强、产业链相对完整的、掌握一定的技术体系的龙头企业, 成为住宅产业发展的脊梁, 同时引领中小企业融入住宅产业化发展。产业链相对完整的龙头企业, 有规划设计、有设计院、有开发公司、有施工企业、部门在技术、金融、标准建设等方面的政策制定、为构建吉林省住宅产业化的发展模式、为吉林省住宅产业化基地建设提供参考。

参考文献

[1]张大鹏.济南市住宅产业化推进机制研究[D].山东建筑大学, 2015.

[2]史鹏飞.重庆市住宅产业化发展的制约因素研究[D].重庆大学, 2015.

住宅小区物业管理现状与问题分析 篇8

关键词：拆迁安置小区 社区管理 桂苑社区 社工

拆迁安置小区是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅小区，安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。近年来，为了推进城市化的快速发展，嘉兴市实施了一系列卓有成效的措施，从2007年开始的“1812”老区改造工程，到“两分两换”和 “两新”工程，嘉兴市拆迁安置小区的数量和规模呈快速增加的态势，至2011年底，已累计开工农村新社区382个，其中示范性城乡一体新社区142个①。而从2013年2月开始，为了贯彻落实省委、省政府深入开展旧住宅区改造、旧厂区改造、城中村改造和拆除违法建筑行动的精神，嘉兴市对“三改一拆”进行了全面部署，一年来，各地共投入资金16.4亿元，对276个旧住宅区、222个城中村进行了综合改造整治。据统计，全市共有1.25万户城中村住户、6.13万人通过征迁安置搬入设施齐全、功能完善的小区。②这些措施都极大地推动了嘉兴市城乡一体化的进程与文明城市的建设。然而，随着新社区的建立，也带来了一系列治理难题，如新社区建立之初的环境脏乱差、不文明现象、社区意识淡薄等问题，到后续的物业纠纷、社区服务水平不足、资金缺乏等问题，都需要寻求一套行之有效的社区管理模式来解决。

1 桂苑社区管理模式概述

嘉兴市南湖区南湖街道桂苑社区，始建于2000年8月，合并前共有居住户1531户，其中拆迁户占90%（农迁户占40.7%），2010年3月，原东塔路社区归并为桂苑社区，居住结构由原来的拆迁安置小区为主转变为高档商品房、老旧小区、拆迁安置小区并存的局面。

桂苑社区在建立初始，与其他拆迁小区一样存在着许多问题，如不讲卫生、乱停放车辆、占用楼道、声音嘈杂、不服管理等，同时由于是老城区，也存在着社区公共设施缺乏、绿化不到位、下水道堵塞、房屋失修等一系列问题。针对这些问题，桂苑社区居委会以“人本”与“和谐”为工作理念，时刻以“为民服务”为宗旨，设立了“亚萍一家人工作室”，听取民意与民声；设置“老娘舅”专门解决居民纠纷；通过宣传橱窗、简报、社区博客、手机短信、微博等各种方式进行社区文化的宣传与推广；从居民的需求出发，针对不同人群的特点开展各类文化活动，如老年电视大学、青少年暑期教育、“中草药兴趣小组”等；同时还扩建了社区文化广场、电子阅览室、健身房、社区学校等一些列活动场地，极大地满足了居民的文化与发展需要，促进了居民的交流与融合。另外，为了进一步提升居民的参与意识，体现居民的利益，桂苑社区采用了“居民参与型的”管理模式，社区党组织换届选举实行“公推直选”，居委会换届选举实行“自荐直选”，通过召开业主代表大会、居民座谈会等形式解决了小区停车难等社区问题，充分彰显了居民的权利。经过十多年的努力，桂苑社区逐渐走出了拆迁小区的困境，并取得了丰厚的成就，先后获得了全国“城市体育先进社区”、省级“文明社区”、省级“示范居委会”等一系列荣誉。因此，桂苑社区的这些社区管理方法对于建立之初的拆迁安置小区具有较好的借鉴意义。然而，随着社区的深入发展，桂苑社区的管理模式又涌现出了一些新的问题。

2 桂苑社区管理模式存在的问题及分析

2.1 行政化倾向。虽然桂苑社区在社区事务管理中尽可能地体现民意，贴近居民的需求，但由于我国体制上的问题，政府的职能没有完全转变或者相关政府官员的认识不清等原因，在社区事务中还是表现出了较严重的行政化倾向，社区工作人员将大部分时间运用于处理行政事务上，极大地影响了社区自我事务的管理。据了解，桂苑社区居委会至少有一半的时间需要用于各种政府的行政事务、会议和上级检查等，而且在开展社区活动时，由于政府的过多干预，如对活动形式及流程的严格限制，使得活动过于单调、呆板，抑制了居民的积极性与参与性。

2.2 物业问题凸显。合并前的桂苑社区属经济适用房小区，物业管理费定价很低，每月物业管理费12元，原由开发商下属物业公司管理小区，在2004年因亏损严重而退出管理。此后，业主代表大会选择了由街道下属的烟雨物业公司接管，但实际由居委会直接参与物业管理。多年来，由于社区工作者的无私奉献和上级政府的支持与投入，桂苑社区的环境面貌有了很大的改进，但由于社区的房屋老旧、质量较差、资金及维修人员缺乏、技术水平有限等因素，物业投诉与纠纷不断；而另一方面，仍存在着部分恶意拖欠物业费的人群，影响了物业管理的正常运转。同时，由于居委会投入了大量时间、人力在处理物业投诉、纠纷、维修等工作上，分散了时间与精力，加重了社区工作人员的负担，影响了其他社区活动的开展。

2.3 社区工作人员流动性较大。主要是年轻人的流动性较大。随着国家对社区管理的重视，吸引了一批年轻人投身于社区事务，社区工作人员逐渐年轻化，在为社区管理带来新鲜血液的同时，也带来了一系列问题，他们的服务意识不强、流动性过大，影响了社区工作的连续性与稳定性。桂苑社区居委会目前有9名工作人员，其中80后有4人，基本上占了一半的比例，几乎所有的年轻人，都以社区为跳板，逢考必考，许多都考上了公务员或事业单位，而留下来的也每年都在为公务员考试做准备。另一方面，年轻的社区工作者对社区工作认识不清、理想与现实落差过大、社区工作者待遇相对较低等因素，也是造成流动大的主要原因。

2.4 社工的专业水平没有发挥作用。从国外社区发展来看，社工在社区管理中发挥了极大的作用，在嘉兴，近几年也在提倡社工的发展，截止2012年底，南湖区持证社工有243人，其中国家级（助理）社工师138名，嘉兴市级（助理）社工师、社工员105名，社区社会工作室及民办社工机构39个③，可见利用社工提供专业服务已成为今后的发展趋势。然而，目前嘉兴的社工大多数是出于加薪、职务提升需求的居委会工作人员通过考证获得，她们缺乏系统的理论学习与专业的实务经验，同时在社区中也只能作为一般的行政人员存在，这些行政职务给予她们的负担极大削弱了社区服务的水平，不利于专业技能即“助人自助”的服务技能的发挥。endprint

2.5 资金缺乏。资金一直是制约社区发展的关键因素，目前，社区资金的主要来源渠道是政府财政拨款，然而由于政府财力的限制，社区服务的多样性等特点，政府财政资金远远不能满足社区的需要。虽然桂苑社区积极利用企业赞助等方式获得活动资金，但从总体来看，资金仍旧不能满足社区的需求。

3 对拆迁安置小区社区管理模式的建议

3.1 转变政府职能，实行以居民参与为主的多元化管理模式。政府应当对自身角色进行重新定位，政府应以公民为中心而不是以自己为中心，其关键在于政府要放权，从根本上转变政府的职能，将原本属于社区的民主选举、民主管理等自治权还给居民，真正实现居民的自我管理，推动社区自治，这是社区管理的最终目标。同时，还应当引入多个管理主体，在以居民参与为主的基础上，建立一种政府部门、社区组织、社会中介组织、居民互动的管理与治理模式，并引入一定的竞争机制，实现政府主导与社会参与相结合、有偿服务与社区互助相结合的多类型、多层次、全覆盖的社区服务网络体系。

例如，嘉兴市在2012年6月底前，在全市所有城乡社区完成了网格化管理，按照规定，全部社区将被划分为三级网格，第一级网格为社区，第二级为居民小组，第三级网格为楼院④，从而加强了社区与居民的联系，为居民参与构建了直接平台。但在实际运用中，网格化管理的优势还没有凸显，其关键在于空有形式，而居民没有真正参与其中，因此，应该从居民需求出发，采取各类有利措施提升居民的参与度，比如，针对拆迁小区房屋出租多、管理难的特点，可以利用网格化管理，建立“出租屋房产超市”，以社区为平台，通过为居民、租户提供出租、求租服务，实现对出租房屋以及外来人员的统一管理，这项措施不仅解决了居民的现实需要，也有利于社区的安全与稳定。

3.2 聘请专门的物业公司承担物业管理工作。从居委会与物业公司的基本职责来看，两者在进行物业管理时各有侧重点，物业工作只是居委会众多社区工作的一部分，而物业公司则具有技术专长、设备条件和经济实力等优势，更加适合进行具体的物业管理工作，因此，居委会与物业公司的关系应当是指导与监督的关系，而不应当由居委会去承担原本属于物业公司的工作。桂苑社区由于其拆迁安置房老旧、质量差、物业费低等问题，在无法聘请专门的物业公司，而转而选择街道下属的物业公司的方法是可取的，这在嘉兴的许多拆迁小区中都有采用，但关键是，物业工作的重心应当落在物业公司上，而不是由居委会无偿承担，这就需要进一步加强政府的资金补贴与政策支持。从阳光社区在物业管理上的成功经验来看，一方面是摆正了物业公司与居委会的关系，另一方面是依靠政府的大量补贴。此外，还可以通过政府购买服务，由物业公司引入市场化的经营方法，承办相关社区服务的方法来获得周转资金。同时，对于恶意拖欠物业费的居民，可以建立信用账户，利用网络化技术，与银行贷款信用以及工作诚信制度相联系，甚至可以使之进入个人档案。

3.3 选用专业的社区工作者，逐步提高其待遇。为了进一步提高社区服务水平，在社区人员的任用上应当选用专业的社区工作者，这些专业人才不仅具有专业知识与专业技能，更加重要的是具有较强的职业道德与社区服务意识，他们对社区管理有较深入的认识，具有相对的稳定性与较强的责任心，在一定程度上可以有效减少社区工作者的流动性。目前，嘉兴职业技术学院自2011年起开设了社区管理与服务专业，该专业的学生一方面注重理论知识的培养，另一方面与嘉兴市多个社区合作，协助处理相关社区事务，极大提升了专业技能，从而为社区管理提供了功底深厚、技能扎实的科班人才。

另外，应当逐步加大社区工作者的工资待遇。一方面应当进一步加大政府的资金投入与政策支持，另一方面，可以利用社区内部资金在获得居民代表大会同意的基础上进行适当补贴。

3.4 充分发挥社工的专业服务技能。从社工的本质来看，社工是从事“助人自助”的服务活动，服务是其根本的特性，因此应当与行政工作相区分。从深圳、广州社区管理模式的实践来看，他们是利用“政府购买服务”，通过社工机构的招投标，在社区成立社区服务中心（深圳模式）或在街道设立家庭综合服务中心（广州模式），派驻社工入驻的方式来为居民提供服务，这些服务更多的是精神层面上的提升，在活动开展上都是独立于社区居委会等机构的，充分强调了其服务的特性，与行政工作进行了明确区分，在一定程度上削弱了社区管理的行政化倾向，也更有利于为居民提供服务。因此，不管是采用哪种社区管理模式，关键还在于要将行政与服务职能分离，凸显社工的专业服务技能，真正给予其发挥作用的舞台，才能推动社区的建设与发展。

3.5 进一步扩大社区的筹资渠道。一方面政府仍旧应当加大社区资金的投入，另一方面，也需要引入市场化原则，费随事转，提倡多元化的筹集方式：①采用有偿服务与社区互助相结合，寻求社区内外企业的共建、承办，并多方寻求企业赞助；②挖掘公益性服务中的微利项目，以文养文，以体养体；③鼓励企事业单位及个人进行捐款和志愿者服务；④推广社区招商引资活动，获取资金收益；⑤开发社区的经营性项目，获取经营性收入。

从社区发展来看，要解决资金难题，开发社区的经营性项目，从中获得经营性收入是一个不错的发展方向。目前嘉兴经济开发区下属的22个社区自去年3月份起就陆续拿到了嘉兴经济开发区下拨的经济发展资金，用于购买优质资产和有资源性收益的投入，这是通过“以奖代补”方式建立社区经济发展资金，作为社区扩大经营性收入的资本金，社区居委会享有收益权⑤。据了解，全区4个街道22个社区，共筹措社区经济发展资金1.32亿元。目前，4个街道已使用发展资金近1亿元，普遍用于购买店铺、菜场等资产。据统计，已出租部分资产年租金收益达370万元，资产出租率已达80%左右，收益率近6%⑥。这种以财政补助收入为主、以经营性收入为辅的社区居委会收入来源结构，有利于增强社区居委会经济保障能力，不仅保障了活动经费的来源，还可以补贴物业经费，保证物业管理的正常进行。

4 结论

综上所述，在对拆迁安置小区进行管理时，一方面可参照桂苑社区的管理经验，立足于“以人为本”的理念，引导居民的广泛参与，另一方面，可采用聘请专门的物业公司，选用专业的社区工作人才、拓展筹资渠道等方式来解决现实难题；同时，还需要结合社区的需求与地方特色，才能真正将社区管理落到实处。当然，社区管理工作还需要依靠政府的领导与支持，政府应当进一步转变职能，推动社区自治的实现。

注释：

①数据来源于嘉兴市发展和改革委员会主任朱伟于2012年3月26日在嘉兴市第七届人民代表大会第一次会议上作的《关于嘉兴市2011年国民经济和社会发展计划执行情况及2012年国民经济和社会发展计划草案的报告（摘要）》。

②数据来源：杨洁、符静、杨云青.“三改一拆”年度报告之一：拆出了民生福祉.嘉兴在线-嘉兴日报.2014年02月18日。

③数据来源：南湖区民政局. 南湖区巧用“加减乘除”凝聚各方力量共建“幸福社区”.2012年11月30日。

④见嘉兴市城乡社区建设领导小组于2012年4月下发的《关于全面推行城乡社区网格化管理的实施意见》（嘉社建〔2012〕4号）。

⑤见嘉兴经济技术开发区于2012年3月出台的《关于切实增强社区居委会经济保障能力的实施意见》。

⑥数据来源：罗晓君.在改善民生和创新管理中加强社会建设. 浙江在线嘉兴频道.2013年03月22日.jx.zjol.com.cn.

参考文献：

[1]袁德主编.社区文化论[M].北京：中国社会出版社，2010.4：50-52.

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企业人事档案管理现状及问题分析 篇9

在人们的工作生活中，档案扮演着重要的角色。人事档案是个人信息的重要载体，他历史、全面、真实地记载和反映着个人经历、能力和德才的综合表现。人事档案的内容包括履历材料；自传材料；鉴定考核材料；评定岗位技能和学历材料；政审材料；参加党团材料；奖励材料；处分材料；招用、劳动合同、调动、保险、福利待遇、出国、退休、退职等材料及其他可供组织参考的材料事项内容。也是企业历史的、全面的考察职工的依据，是国家档案组成部分。从本质上看，人事档案属于社会信息的一部分。

一、人事档案的作用

在现代劳动用工管理中，人事档案的作用包括两个方面：对职工个人而言，人事档案管理部门可以据此为流动人员提供身份认定和办理社会保险；为员工代办申报职称；根据档案确定退休年龄；根据档案中从事有毒、有害工作的年限推算提前退休年龄；代为缴纳职工的养老保险、失业保险和大病医疗统筹、工资调整；出具与人事档案有关的证明材料等等。

企业管理角度：人事档案是全面考察了解、正确评价和使用人才的重要参考。我们可以通过分析人事档案信息，总结企业单位整体的人才储备状况，结合人事流动的档案信息，预测企业单位人才的需求状况，从而有效科学的制定人力资源计划，为企业单位领导的决策提供可靠的依据。特别是对专业技术人员职称晋升、干部选拔方面有着重要的意义。

就人力资源部门而言,人力资源部门是企业人事档案接收、产生、管理和利用的直接部门。认真审阅接收、收集整理员工人事档案，有效地对人事档案进行管理可以大大提高人事部门的工作效率，改进工作方法，提高人事管理水平，更可以节约大量的管理成本。

二、企业人事档案管理和利用现状

据了解，除大型国有企业外，绝大多数民营企业和外资企业对人事档案管理有以下几个特点：

人事档案保管方面：由于目前劳动力流动性较大，且档案传递实际操作中规范性不足，较多人忽视了人事档案这一重要凭证，在换单位、换工作的过程中，常有遗失档案和档案传递障碍的情况发生。目前一些人才服务中心对人事档案进行收费管理，对于那些没有独立人事档案保管条件的企业而言，人事档案管理成为一笔大额的管理费用，令人望而却步。

人事档案内容方面：一部分企业在办理员工入职时并不要求接收员工以往的档案，其保存的员工档案以、员工个人履历、入职手续、劳动合同、工作期间绩效考核情况、人员调动及任免情况及离职情况等员工在职期间的档案信息为主。大部分信息被企业视为内部档案信息，不记入员工的正是档案。

人事部门工作职能划分方面：目前，企业大多实现信息化，在人事部门实行信息化系统，其工作对新系统的依赖性逐渐增加，很多员工档案信息被记录于信息数据库中，因此对传统纸质人事档案的重视度和依赖性下降。很多企业不专门设立人事档案管理专门岗位及档案室。

三、存在的问题

（一）人事档案意识不足

目前，社会普遍对对人事档案的重视程度不足。思想认识陈旧片面。由于历史的原因，早期中国的档案管理工作政治色彩较为强，人事档案保留了较多个人的政治历史材料、家庭出身及社会关系等材料，并不适合当下市场经济对人才管理的需求，很多企业逐渐忽视了人事档案的作用。与政府机关和事业单位不同，许多新建私营企业、外资企业并不专门建立和保管人事档案，而他们恰恰是中国大部分劳动者的雇主，这就逐渐形成了人事档案可有可无的公众意识。此外，由于长期以来相当一部分企业管理者对人事档案管理工作的认识都存在着一些误区，认为人事档案工作就是保管的事务性工作，只要不丢失，不泄密，能应付外调、查档就行了。因此忽视了人事档案价值的开发与利用

（二）人事档案集中化管理，严格界定单位建档和管理资格。

传统的人事档案管理所体现的是一种在组织人事主管部门的统一领导下，按照分级管理、统一制度、统一方法的管理原则，采取内外有别、档随人走、不对相对人公开，严格界定单位建档资格、管理资格及组织使用等管理方式实现的封闭式管理机制。传统的人事档案管理制度规定已经暴露出其机制方面的“僵硬性”，不能适应现代企业，特别是民办、独资、合资等新企业人力资源管理的客观需要。在现行的组织人事部门制定的制度规定中，县处级以下企事业单位不能自管人事档案。目前，具有国有性质的企业，人才市场，街道，高校等有自行保管的权利。就是造成了有关人员人事档案记录的缺失,使人事档案的动态性管理要求不能顺利实现。在一些情况下还会造成人事档案内容的“贫瘠”,如一些人员的人事档案中只有几张“登记表”和“履历表”等,根本无法满足现代人事管理、干部管理和员工管理的需要,也无法让用人单位和组织全面了解有关人员的历史表现、工作业绩、能力表现、业务专长及身体健康状况。

（三）流动人口档案管理存在较多问题

流动人员人事档案管理机构为县以上（含县）党委组织部门和政府人事行政部门所属的人才流动服务机构（以下简称人才流动服务机构），其他任何单位不得擅自管理流动人员人事档案；严禁个人保管他人人事档案。传统体制下的人事档案对人才的流动有较大的制约作用,会产生“人走档不走”的情况,这给流动人员的工作、生活、待遇、户籍等方面带来麻烦,但是流动人员在身份认定、工龄计算、求职就业、出具证明、职称评审、计划生育、办理保险、退休审批等方面都需要人事档案。

（四）人事档案管理工作规范性不足

收集归档工作制度不健全，执行不严格；收集归档的材料不全面、不准确。一些归档的材料还不够真实和准确。人事档案是记载一个人的经历和德才表现的材料，而现在人事档案中有些材料在内容和形式上是雷同的，如一些鉴定、考核和评价材料都给人以“千篇一律”、“同出一辙”的感觉，内容形式相同，不能准确反映每个人的真实情况。

档案管理人员管理水平不高，管理手段落后。由于档案管理人员大多数是兼职，因此导致了管档人员工作变动频繁，新手占70%，加之各级管档部门没有组织专业知识培训，业务不熟。

（五）人事档案管理相关法律法规不适应当下人力资源市场特点。

目前，人事档案管理的相关法规主要有：

《企业职工档案管理工作规定》，1992年由劳动部、国家档案局颁发。《流动人员人事档案管理暂行规定》，1996年由中共中央组织部人事部文件公布。

《干部档案工作条例》，1991由国家档案局颁发。

以上规定及条例对人事档案的体制、机构和职责；人事档案的内容和分类；人事档案的管理范围；人事档案材料的收集、鉴别与归档；人事档案的保管与保护；人事档案的提供利用及档案的传递等方面作出了较为完整的规定。但以上人事法规制定时间较早，近三十年来中国人力资源市场业已发正巨大的变化，旧的人事档案管理制度和规范已不能适应现代市场的发展和劳动市场人才流动的需要。需要根据时代的特点进行一定的改革和调整。

四、解决方案

（一）转换对人事档案的观念意识，强化人事档案作为人力资源管理工具的社会服务功能。

加强宣传力度,提高企业决策者对员工人事档案管理重要性的认识。利用多种渠道向企业决策者宣传有关人事档案管理的管理知识,要让企业决策者充分认识到,人事档案理是反映员工综合素质的一个重要方面,是企业或用人单位选贤举能的重要依据,是对员工本人进行定位的重要参考,人事档案管理并不是可有可无的,它对员工今后的就业、生活方面都有着极其重要的影响。我们经常在讲要建立企业完善的企业人力资源管理系统,这其中就包含着企业人事档案管理的整体管理水平的完善和提高。

（二）明确用人单位建档和管档机制，赋予用人单位以“建档权”和“管理权”。让用人单位都能有权利为所任用或聘用的人员建立反映员工在本单位工作活动中的能力表现和工作业绩的新型人事档案,可以从根本上克服上述矛盾,充分调动人才的工作积极性,体现社会公平原则,并使人才为国家的各项建设事业做出更大的贡献,减少不必要的后顾之忧。

（三）建立体现社会公平原则的无偿管理、有偿服务机制

建立一种“无偿管理、有偿服务”的适用于所有人事档案相对人的新型管理制度和运行机制。将人事档案管理所需要的成本纳入统一的财政预算，使归国家所有的人事档案管理获得比较充分的资金保障。人事档案管理部门在向相对人提供人事档案信息服务时再收取符合统一规定的“工本费”，并且在收费前，向相对人履行告知义务。另外，在向用人单位和社会有关方面提供基于人事档案内容分析和研究的人事信息产品服务时，收取体现其创造性劳动价值的信息服务费。

（四）加强流动人员人事档案在各个环节的规范化管理

建立健全流动人员档案材料收集网络,根据材料形成的规律和特点采取定时收集、定向收集、跟踪收集、补充收集等方法;与流动人员或用人单位签订档案管理合同,以契约的形式明确双方的责、权、利,并严格执行,确保形成的材料及时归档;流出或接收的档案必须完整、齐全,任何单位或个人不得以任何理由扣留档案材料或分批转出档案。对接收到的流动人员的人事档案应重新整理,剔除无用的案卷资料,对所保留的案卷资料重新组卷,使其记录内容全面、客观、动态。

（五）推广信息化人事档案管理系统，丰富企业E-HR系统的内涵和外延