物业服务公司收费问题改进的建议与对策（精选10篇）
引言:
我国城市化进程在不断向前推进的过程当中,人口的数量也在不断地增长,再加上其他多种因素结合在一起就导致我国人均居住地面积的减小,小区这类居住生活区的类型便成为了我国居民普遍采用的方式,而在我国小区物业管理其服务方面的收费问题一直是社会大众所关注的重要方面,物业服务管理收费受到物业管理企业、小区业主、开发建设单位以及相关法律法规的重要影响,在很多方面都存在着不足之处,针对这些存在的问题提出有效的解决措施成了众多学者所关注的问题.一、物业管理工作中不同主体所存在的问题
(一)业主
对于物业服务管理工作中的业主方而言,他们都是消费者,但却对自身花在物业管理服务方面的资金没有基本的一个了解或者认识.业主在购买小区房屋的时候,只能够毫不知情地缴纳开发企业规定的物业公司所提出来的物业收费标准,物业费没有缴纳的话,开发企业就不会将房屋的钥匙分给业主方,而且业主对所交物业费所包含的服务内容与管理内容没有清楚的了解与认识,所以就会认为物业管理公司乱收费,自己吃了哑巴亏,由此就出现许多业主拒绝上交物业服务费的现象.(二)物业公司
尽管我国目前在房地产行业的发展速度十分快,但相比之下,我国物业管理公司的发展状况仍然是十分缓慢的.物业公司在收取业主方物业管理费用的标准与规定方面,没有统一良好地向业主方以及其他参与方进行公开和告示,它所服务和管理的水平都普遍地偏低,缺乏经过专业技能培训的工作人员来进行管理,由此也就使得我国的物业管理公司发展十分地缓慢.(三)政府
我国政府在物业服务收费方面,缺乏相关有效的法律法规来对这一管理工作进行强力而有效的监管,不能够有力地约束众多数量多而质量普遍偏低的物业公司的发展.在政府各部门当中,对市场进行监管工作的有关部门之间没有经常性地进行有效的沟通,没有明确各自真正的职责所在,这就使得其工作过程中不能够有效地监管物业公司的工作与收费,这些都是我国政府在物业管理公司服务收费的监管工作方面需要得到进一步完善和改进的不足之处.二、物业服务公司收费问题改进的建议与对策
(一)推进业主委员会组织的建立
各物业服务企业面对上述多方面存在的不足之处,首先就可以通过推动建立小区的业主委员会,从而来合理地与业主方进行有效的沟通与交流.依据我国物业管理工作方面的有关条例规定来看,物业服务企业需要选举出相应的业主委员会,并使其作用尽量地得到发挥,才能够更好地确保我国各物业服务企业实现健康良好的长远发展.在业主委员会中,业主之间较为优秀的人员来作为代表,不仅能够使众多业主主人翁意识与责任意识得到很大地提升,而且还能够加强广大业主与物业服务企业之间的沟通与联系,实现两者之间的合作共赢,互相推动双方进行发展.(二)提升物业服务收费内容的透明度
我国各物业服务企业首先需要对其企业公司的服务理念进行进一步的创新,使其自身服务管理工作的水平与质量得到更加优秀的提升,将其所收取费用的具体标准与明细一起向各业主方进行公开告示,这样做既可以帮助企业自身得到更好的完善与改进,又可以解决业主不缴费或者是质疑收费内容等问题,为物业服务企业的长远发展提供了良好和谐的环境氛围.(三)完善社区建设的管理工作
社区的建设工作能够实现社区多方面的综合管理工作,通过联系起社区、物业服务企业以及业主方这三者,不仅能够为社区的建设工作提供一个更加完善、更加全面的发展平台,而且还可以在管理机制方面实现合作创新,在资源方面实现共享与整合以及其他多方面的完善发展,为推动物业服务企业收费方面的发展提供了更好的平台.(四)加强政府对物业管理工作的监管与引导
政府作为市场经济体制下的干预者,所起到的作用与影响是十分巨大的.政府应当给予房地产开发企业与物业服务企业一定的约束与限制,使其向业主所收取的费用是合理而科学的.政府的监管工作既要保障物业服务企业的利润能够达到一定的标准,又要防止物业服务企业乱收费用的问题出现.与此同时,政府监管物业服务企业管理收费方面的工作力度也需要得到一定地加强.针对物业服务企业收费标准与收费内容进行乱标价、乱收费而形成了欺诈行为,政府相关的市场监管部门则要依据相关的法律法规对其采取一定的行政措施与惩罚,避免物业服务企业的费用收取与管理工作出现混乱.(五)提升企业内部的工作水平
企业内部管理的工作水平对整个物业服务企业的发展同样有着十分重要的影响,物业服务企业内部的管理人员只有提升其工作水平,才能够实现企业的长远发展.首先企业内部的管理人员对相关规定的要求要严格地遵守,提升自身的工作水平,进而才能在管理企业的工作过程当中实现更好的发展水平.另外,管理人员还要格外注重在企业资金、财务管理等诸多细节方面的管理工作,确保企业的每一个细节方面都能够得到提升与改进,进而更好地推动企业的整体发展.(文章出自：http:///feibiaozhun/）
结语:
我国物业服务收费方面存在的问题受到多个参与方的重要影响,因此,对这些问题的进一步解决也需要从这些方面来分别进行改进和解决.总之,要解决我国这些物业管理收费工作方面存在的不足之处就需要业主、物业管理公司自身以及政府等多放慢参与方通过漫长的改进过程,才能够逐渐完善和解决,进而为我国物业管理工作提供更加优秀的基础支持.参考文献:
首先, 物业服务消费理念落后, 在我国很多人对于物业管理服务的认识依旧处在一个较低的水平, 大多数人对于物业管理服务了解不够深入, 一些业主还没有形成物业服务消费理念。另外, 很多业主对于管理规约的概念了解不够, 他们常常会将自己违规引起的物业管理问题归咎于物业管理企业, 这是导致物业收费难的一个关键问题。
其次, 国内物业管理行业发展较慢, 物业管理企业多数都是房管所转制或者自建自管的运营模式, 其内部管理模式不能够完全适应市场化的需求。如此一来, 物业管理人员的专业能力和工作积极性受到影响, 造成物业管理工作不规范或者不到位的现象屡屡发生, 在很大程度上侵害了业主的利益, 导致物业管理收费问题的产生[1]。
再次, 由于开发商的原因, 部分房屋工程质量存在一定的问题, 尤其是屋面、阳台、窗台、下水道等专有部分的质量问题, 业主意见更大。对此, 业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理, 而把一切怨气撒向物业管理企业。一旦物业管理企业不能帮助他们解决, 就拒绝缴纳物业管理费。
最后, 很多业主对于物业管理的工作内容和服务范围理解有误, 物业管理服务需求的多样化和物业企业服务统一性存在矛盾。对大部分业主来说, 他们觉得物业管理即是“保姆”, 对物业管理的内涵、工作范围和服务内容不够了解, 觉得自己缴纳了物业管理费用, 无论出了什么问题都由物业企业负责, 如果物业企业的工作不能满足他们的要求, 便拒绝缴纳费用。
2 物业管理收费问题的解决措施
2.1 加强物管知识宣传
为了在业主与物业管理企业之间建立起和谐的关系, 物业管理企业必须要积极向业主宣传物管知识。物管费用收取标准、工作服务范围和管理服务标准, 都必须通过业主委员会、物管企业以及相关主管部门的讨论之后再确定;另外还必须积极运用各种宣传渠道, 例如公示栏、宣传栏、宣传标语来向业主宣传物管服务的相关知识, 尽可能让每一名业主都认识到按照物管合同缴纳相应的管理服务费是他们应尽的法定义务, 让每一名业主都树立缴费合理、拒缴可耻的观念, 让他们了解到拒绝缴纳物业管理费用不但会对物业管理企业的利益造成损害, 影响正常的物业管理服务工作的开展, 同时还会对业主自己的权益造成损害。利用宣传引导的方式, 让更多的业主认识到按时缴纳物业管理费的重要性, 让业主能够更全面地了解物业管理服务的工作内容、范围、标准等, 在业主心中树立“花钱买服务”的正确消费意识, 从而有效地解决物管收费问题。
2.2 规范物业管理行为
其一, 必须要不断增强物业管理企业的服务水平和员工综合素质, 很多开发商为了提高自己的销售额, 常常会在自己的营销过程中给业主许诺很多物管服务, 因此物业管理企业应该在管理与服务方面和国际标准看齐, 努力增强自身服务意识, 强化内部管理工作, 完善管理制度, 建立统一规范的服务标准。另外, 在员工素质方面要多下功夫, 做好物业管理人员的培训考核, 努力提升物业管理人员队伍的服务能力和工作水平, 为物管费用的收取营造好的条件。其二, 物业管理企业必须要转变过去的收费方式, 过去很多时候, 物业管理人员都是定期到业主家中收取费用, 因为各种因素的干扰, 收费完成率并不是很高, 很多业主也会对物业管理企业存在意见而不愿缴纳费用, 对于这些问题我们必须要采取有针对性的措施来转变过去的工作方法和收费态度, 进而提高收费效率。
2.3 完善行业法制建设
其一, 要善于运用法律的手段来维护企业合法利益, 按照《民法》《合同法》中的相关规定, 对于拒不缴纳物业管理费用的业主提起诉讼, 在提起诉讼以前应该通知业主, 和其进行良好的沟通, 若沟通无效再通过法律途径来维护自身的利益。这样一来不但能够提升物业管理企业的服务管理质量, 同时也能够让物业管理企业与业主之间保有一个弹性的收费空间[2]。其二, 必须不断健全物业管理招投标机制, 推进物业管理市场规范化和竞争化。过去一直以来物业行业都秉承谁开发谁管理的理念, 而随着市场的发展, 这一理念也必须要与时俱进。只有对物业管理市场进行规范, 才能更好地对物业管理收费进行控制, 这样不仅可以帮助业主更深入地了解物业行业管理收费标准, 对物业企业进行有效监督, 同时还能够确保物业管理企业对业主违约行为的有效约束。
2.4 提高自身管理能力
物业管理收费是物业管理企业经营发展的主要资金来源, 国家明确规定了物业管理费用的收取必须坚持专款专用和保本微利的原则。现阶段, 国内很多物业公司由于收费问题导致自身财务情况不佳, 常常是入不敷出, 无法健康发展。物业管理企业要想得到持续稳定的发展, 就应该坚持一业为主多种经营的方式, 不断探索多元化的特色服务, 在尽可能满足业主的服务需求的基础上, 弥补管理费用的缺陷, 为企业带来更多利润。
另外, 物业管理企业应该积极引进优秀人才, 积极推行行业规范化和统一化, 提高自身管理水平, 完善服务标准。对于物业管理人员来说, 要进行培训、考核之后方能上岗, 从而让其管理服务能力不断提高, 增强物业管理企业的核心竞争力。通过优秀人才的引进以及管理服务人员的培训, 以优质的服务树立良好的企业形象, 让业主相信物管, 愿意缴费。
3 结语
综上所述, 物业管理服务和收费是相辅相成的。对物业管理企业来说, 必须要正视收费问题, 不能仅仅注重自身利益而忽略了业主利益, 只有这样才能彻底处理好物业管理收费问题。我们必须努力提高自身的服务水平, 不断改进管理方式, 和业主做朋友, 取得业主的信任, 这样才能有效提升收费率, 从本质上解决好收费问题, 为物业管理企业的发展创造更好的条件。
摘要：物业管理属于一种企业化、社会化及专业化程度较高的管理模式, 但是在具体的物业管理过程中, 收费问题一直是阻碍物业企业发展的一个重要因素。怎样处理好物业管理的收费问题已经成为当前摆在物业管理企业面前的关键问题, 我们不仅要确保物业业主的利益不受影响, 同时也要保证物业管理企业的持续稳定发展。本文就物业管理收费问题进行了探讨。
关键词：物业管理,收费,问题,对策
参考文献
[1]向小玲.物业管理收费难原因及对策分析[J].现代商贸工业, 2014 (1) :25.
摘要：随着金融市场化进程的加快,提升服务水平成为银行求生存、求发展的基础。尽管各家银行对服务已经给予高度重视并投入了相当的人力、物力和财力，但是服务本身的系统性决定了其服务水平的提升仅仅依靠硬件的完善远远不够的。各银行在服务管理上仍然存在许多不尽人意之处,本文就银行服务存在的问题进行了分析，并提出了提升商业银行服务水平的建议。
关键词：商业银行；服务水平；改善
一、背景
服务是商业中一个永恒的话题，高质量的服务能给银行带来高附加值。客观地说，目前银行的服务与十几二十年前的状态相比已经有了大幅度的提高，银行也越来越意识到服务的重要性，已经通过规范服务行为、优化服务流程、完善服务设施等各种手段极大地提高了广大客户对银行服务的满意度，提升银行业的整体形象。特别是在银行产品、功能同质化状况下，服务成为各家银行获得比较优势的关键。但是由于我国银行体制、发展战略管理等方面原因导致我国商业银行数量不多，而且基本处于垄断地位，没什么竞争可言，所以服务方面存在一些的问题，已经严重影响到我国银行业的声誉。
最让我心寒的是近期在我家乡高州所发生的一件事： 老人叫邓某芳，高州市新垌镇新德村人，今年69岁，事发前中风，“既不会动，也不会说话。”邓家为了给老人治病，打算将老人存折里的3万元钱取出来。开始，邓某芳的儿子邓汉林带着邓某芳的户口本、两张身份证(一代证姓名为“邓某方”，二代证姓名为“邓某芳”)。由于办理存折所用的是一代证，与二代证有一字之差，于是，信用社工作人员让邓汉林去村里开证明，证明二者为同一人。
然而，当邓汉林将村里开具的证明拿来时，信用社又以当地派出所没有盖章为由拒绝了邓的取款要求。无奈，邓汉林又到当地派出所盖章。从派出所回来后，信用社工作人员问邓要取多少钱，邓告知3万，信用社工作人员告诉邓汉林，“邓某芳要亲自来信用社。”最终，家属就将病重的老人拉到信用社，可是工作人员还是不给。僵持之下，老人当场死亡。
当然这只是一个极端的例子，但折射出来的却是商业银行的服务质量已经到了不能不改进的时间点了。
二、商业银行服务存在的问题
1、在服务文化方面。(1)服务意识不够强，对服务工作的认识不到位。部分员工对客户服务的自觉性不高，服务工作的质量偏低。(2)缺乏内部营销的意识。在拓展业务和日常运作中各职能部门之间本位主义比较严重，不能协调与其他部门的关系，不能形成合力。
2、在服务手段和服务方式方面。商业银行普遍开展了“三声服务”、“站立服务”、“微笑服务”等形式，但总体看层次比较低，而且很多时候对优质客户、存款大户的服务特别优先，但对普通客户态度冷淡。在以科技创新为动力，加强服务手段创新方面虽然有所进步，但没体现自己的特色，力度还不够。
3、在服务质量方面。(1)往往将服务质量改进作为一种规划，一项运动，一项权宜之计，过后又打回原形。(2)过分强调技术质量而忽视功能质量。服务质量是由顾客感知的质量。它包括技术／结果质量和功能／过程质量。前者是顾客在服务过程结束后的“所得”。后者是顾客接受服务的方式及其在服务生产和服务消费过程中的体验。顾客感知服务质量取决于顾客所预期的质量和所体验到的质量之间的差距，而不仅仅是服务结果。(3)服务流程烦琐、服务效率不高。员工业务不熟练，执行制度不严，侵害了客户的正当权益；业务办理烦琐；以规章制度为保护牌。而不以客户的实际需要为出发点。
(4)对服务投诉的认识与处理不到位。部分商业银行对由于机器故障、程序升级、规章制度等原因引起的客户投诉，处理不及时，损害了银行形象。文章开头所提及的例子，正是这方面的活生生的写照。
4、在营业网点环境与柜面服务方面。(1)营业场所环境缺乏统一规范，各银行在网点装修方面仅对基本功能进行统一要求，而对功能分区的细节却鲜有推敲，造成各营业网点在装修风格、功能分区等方面难以形成统一标准，尤其是新旧网点之间的差别巨大，造成客户摸不着边。(2)服务效率低下在各银行营业网点,客户在焦虑中排队等待几乎是司空见惯的场景，“太慢!”几乎成了客户抱怨的口头禅。柜员们个个在无休止的机械工作中忙得不亦乐乎，只求每笔业务顺利无差错，根本无暇去思考该如何进一步提高服务水平。(3)优质服务表象化严重大多数银行对优质服务的认识还停留在环境优雅、服
务用语规范这样的层面上，而对如何向客户提供更方便、快捷的服务却很少进行深入探讨。
5、在人力资源结构与服务技巧方面。(1)人力资源结构不合理。目前银行柜台业务人员多，理财和营销人员少。(2)员工服务技能不熟练。部分商业银行员工业务不熟悉，不能准确、完整、快捷回答客户的业务咨询；不能切实履行服务首问负责制，对客户需要解决的问题推诿、扯皮。有的网点柜员对新的金融产品不会办理或办理时出现差错，造成客户不能使用，客户意见较大。(3)服务技巧不艺术。对客户的服务停留在低水平和低层次上，在服务中流露出简单、生硬、呆板的现象。如某行“缴费通”业务开展后。网点为分流柜面业务量、完成分销比例，将“缴费通”的营销变为简单的强制行为，代理缴费业务大多数网点不收现金，柜员以线路故障等各种理由要求客户代扣，客户不能接受，引发投诉。
三、改进建议
1、加快商业银行体制改革和准入门槛的改革，建立起归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。对治理机构、管理体制和经营机制进行改造。完善公司法人治理结构，形成各负其责、协调运转、有效制衡的公司法人治理结构。适当地增加私人银行和外资银行的数量，形成适当的竞争环境，让现在的商业银行有适当的压力和危机意识，以便更好地改善自身。
2、银行业要加强服务和产品的创新研究。（1）建立健全客户关系管理系统,整合客户信息,敏锐地体察客户现实和潜在的金融需求，快速界定目标客户，加强与客户交流与沟通，理解并影响客户行为，充分利用掌握的客户资源，拓展优质客户，挖掘潜在客户，留住老客户。（2）培养高素质的专业创新人才，建立专门的实施机构。（3）制定专门制度，对率先实施创新的部门给以奖励，并进行合理的成本分摊，鼓励服务创新。
3、银行业要进一步优化服务环境。统一营业网点的服务设施、统一营业网点标识系统，进一步梳理、优化柜面操作流程，形成系列化、定型化的柜面操作流程和大堂经理、客服人员服务流程，并强化和落实网点负责人对现场管理的主要责任，提高单笔业务处理速度。
4、银行业要改进服务管理体系。（1）树立标准和理念。牢固树立“以客户为中心”的服务标准，打破传统服务的概念，将服务理念和服务意识融和全行每一个岗位、每一项业务流程，融入面对客户的营销。（2）加强服务管理和督导。在“有法可依”的基础上，进一步建立起有效的服务督导制度，强调各级领导的率先垂范，通过分行组织的明查暗访,保证服务规则的执行。
5、银行业要规范服务流程。（1）产品和服务的宣传引导。要立足诚信建设，加强对社会公众金融知识，金融服务和金融产品的宣传，讲信用、守承诺，不但要介绍其收益性，更要提示其风险面，避免误导消费者。（2）规范合同签订和产品价格收费。订立合同要公平规范，合同文体要有统一标准，合同条款要符合我国现行法律规定，充分考虑合同当事人的权利义务平衡，避免那些加重金融消费者责任、减免经营者义务的不平等格式条款。在服务收费方面，要严格遵守《商业银行服务价格管理暂行办法》相关规定，对于政府指导价，严格执行国家规定价格，对于市场调节价，要求商品和服务价格清晰明确、定价合理有据，杜绝多收费、乱收费的行为。（3）妥善解决好金融争议。设立专门机构或专(兼)职人员负责金融消费投诉，建立完备的投诉处理机制，及时解决争议。
6、银行业监管机构要加大外部监督力度。（1）丰富监管内容。银行上市使得监管部门的要求更加全面，监管部门应将监管的方向从只注重银行内部合规经营转向内外并重，更加“看重”银行的市场表现，参考公众对银行的看法和评价，将服务作为外部监管的重点。（2）扩充银行评判的标准。监管部门应重新审视“好银行”的标准，综合考虑银行的服务质量、服务价格和收益承诺等方面的情况，将能否提供高效优质的金融服务，做为判断银行经营好坏的又一风向标。（3）加强组织引导。银行业监督管理机构不能坐等金融消费者投诉，以此来促进银行改进服务，而要积极主动，通过行风建设、文明服务等一系列长效机制来促进银行业服务水平持续提升。监督机构应成立相应专班，明确具体的责任部门和责任人，落实责任，加大监督、检查、评先力度，大力推进行风建设。同时督促各银行在加强行风建设的活动中，加大信息交流力度，共享好的做法、好的经验。
参考文献
申 请 报 告
丹江口市物价局：
恒辉物业管理有限公司经丹江口市市政府批准，于二零一三年成立，是一家专业从事物业管理、服务及物业经营的独立法人企业。现被十堰市房地产管理局认定为三级资质企业，资质编号为*****。本公司所托管的上海花园小区位于丹江口市环城南路。小区有住宅楼三栋，均为电梯小高层住宅，从小区南到北，依次为1#、2#、3#楼，总建筑面积20423.56平方米。小区内无商铺用房，无写字楼，电梯小区内有二次加压供水，二次供电，楼道均设有声光控照明灯。物业服务费按建筑面积每月每平方米1.00元标准计收；二次供水收费标准按实际用水量每立方米2.50元的标准收取；小区外商业门面每月每平方米建筑面积￥1.50 元向租房户收取；业主使用的车库车位￥50.00 元/月的标准向乙方交纳车位管理费。乙方用于正常的管理服务费。热水供应按照实际用水量每立方米15元标准收取； 物业提供全天候24小时物业服务（包括公用设施设备的维修养护、保安、保洁、便民、多种经营等），公司有管理人员3人，服务人员有10人。
公司具体办公地点位于丹江口市上海花园售楼部二楼。现申请物业管理收费标准，请批复。
建立新农保制度，是新形势下解决“三农”问题，统筹城乡经济社会协调发展，构建和谐社会的重大举措，是解决广大农民最关心、最直接的养老问题的“惠民工程”。“新农保”的实施，对于打破城乡二元结构缩小城乡差距，加快新农村建设，促进社会公平，实现城乡社会养老保险制度全覆盖，都具有非常重要的现实意义和深远的历史意义。
**县自2013年启动新农保工作以来，取得了一定的成绩但也存在诸多问题需要解决。
一、新农保试行中存在的问题及原因分析
1、宣传效果不如预期理想，业务部门对基层指导力度不够，对一线工作中的困难了解不够，各个乡镇工作开展进度不一。新型农村和城镇居民社会养老保险政策是一项新事物，年轻适龄参保人员对政策的了解不足，高龄参保人员又因为没有稳定的收入没有经济能力参保，导致参保缴费工作推进缓慢。
2、外出务工和困难群体缴费难。据县城乡居民社会养老保险局统计，我县外出务工人员总计**人，为16-59周岁的适龄参保人员，由于多为省外输出，联系十分困难，部分人员的参保由父母代为缴纳，但部分人员无法查找、联系，影响了新农保工作的推进。
3、工作人员缺编、设备紧张。由于工作量大，业务办公场所狭小设备紧张，原有工作人员已无法适应现有工作业务的岗位设置和要求，特别是信息系统和宣传人员十分紧缺，但由于单位性质不明确，所以新农保各项工作受到影响。被征地农民养老保险工作业务繁重、推进缓慢。
4、业务人员业务素质参差不一，工作流程有待完善。少数群众户籍信息不完整，补办、代办工作程序繁琐，制约群众参保进度。
二、对策建议
1、认真总结2013年取得的宝贵经验。县乡业务部门要通过加大宣传，使广大群众真正了解新农保政策，从而自愿自觉参保；着力转变工作方式，坚持以人为本和为人民服务的宗旨，取消工作中捆绑式、“强制式”条款和措施。利用我县少数民族传统节日，外出务工人员回乡过年过节的机会，通过人民喜闻乐见的宣传方法和措施，给群众算帐对比，让广大适龄参保人员吃透政策，让群众自愿、自觉、明白参保。
2、加强新农保经办人员业务能力建设。通过运用现代管理模式、政府购买劳动力和运用计算机等高科技提高新农保经办效率，降低新农保经办成本；合理衔接业务部门同金融机构的分工，灵活服务参保群体，争取协调财政资金补偿金融机构服务成本。同时，要完善单位人员编制和办公设备配置，明确岗位职责，让新农保和城镇居民养老保险的管理工作良性有序发展，提高新农保工作效率，在工作中探索信息化管理的新方法。
3、优化政策设计。因地制宜优化筹资、待遇调整、补贴政策模式，构建中央和地方政府之间合理的财政补贴模式，逐步提高财政直接补贴居民参保费用的标准，从而完成新农保对农村适龄人群全覆盖；完善新农保基金预算制度，加强财政状况的长期预测，防范财政风险。进一步加大被征地农民养老保险工作推进力度，认真做好涉及人员的认定和统计工作造册，及时兑现相关政策，确保养老保险工作顺利推进。
4、要加强新农保基金管理运营的水平建设，拓广基金保值增值渠道，设计风险防范机制，提高基金收益率；同时要加强基金监管，完善财经制度，做到专款专用，增加基金安全。
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。
第二条 物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
第三条 物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
第四条 政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。
第五条 物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。
第六条 物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。
第七条 物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
第八条 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。
第九条 物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
第十条 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。
第十一条 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
第十二条 对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。
关键词：物业收费;定价机制;利益诉求
1 物业服务收费市场变迁与收费机制的变化
1.1 住宅商品化和商品房投资发展带来了房地产和物业服务市场的巨大繁荣
中国城市化发展带来房地产市场的繁荣，带动城市房地产价格上涨和物业服务市场的高速发展、日益成熟。
中国城市化进程的速度比较平稳，每年保持在1%-2%之间。
国家统计局发布的报告显示，我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到的655个，城市化水平由7.3%提高到45.68%。
城市化水平的不断提高，意味着我国城镇人口的比例在不断放大，随之而来的是城镇居民对商品住房的需求急剧增加。
有学者通过实证分析发现，中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因，且城市化水平和房地产价格之间存在着一种长期稳定的正向变动关系，正是房地产市场的价格变化和市场壮大也导致了物业服务市场的迅速发展。
随着社会的发展和生产与生活水平的不断提高，西安市城市化进程也在加速发展，现代城市化的内涵应该包括：工业化导致城市人口的增加，城市地域的扩大和城市关系圈的形成和变化，拥有现代市政服务设施系统和城市生活方式、组织结构、文化氛围等上层建筑的形成。
从至今，商业住宅市场发生了天翻地覆的变化，从统计数据分析需求供给量几乎翻了几番。
本文商品住宅的供给量以当年的竣工住宅面积来计量，商品住宅的销售量(即需求量)以当年实际销售面积来计量。
该数据来源于《西安统计年鉴》，经过整理具体数据如表1所示。
表1 西安市20-20商品住宅供求指数
年份 竣工住宅
面积(㎡) 销售住宅
面积(㎡) 供给指数 需求指数
2895565 2302824 82.2 80.8
2080577 2799011 59.1 98.2
2165164 4763928 61.5 167.1
3421533 5840605 97.1 204.9
4224701 7829108 120 274.7
4124612 7157617 117.1 251.2
4534926 1163 128.7 421.9
据调查，西安市商品住宅价格自2003年到2009年上涨了1倍之多，由于存在地理差异，城南、城东、城西、城东和市内的均价不尽相同，该数据取了五个区域的平均价格水平。
城市非农人口增加约100万，房屋销售面积从的2849545平方米到2009年的12021163平方米，增长接近10000000平方米，价格从19的每平方米2591元增加到2009年的5541元，翻了一番之多，城市化只是提高158%，房屋需求指数提高了300%还多，供给指数提高了289%，出现供小于求的问题。
商业住宅的迅速扩张和巨大的膨胀，带来居民的商业住宅财富几何数字增长，更加注重商业住宅的投资和大量物业服务的需求。
1.2 物业服务市场不规范产生业主与物业公司冲突越来越多
随着物业服务的市场化推进，制度不健全导致业主与物业公司主体的利益冲突不断，房地产行业房价不断攀高增加物业价值，提高了业主对物业服务质量等要求，而物业公司缺乏必要的市场运作经验，企业服务报价不能很好地兼顾业主权益和公司的长远发展是产生矛盾的根源。
在缺乏规范制度约束下，物业服务供求双方的利益博弈会更多的利益冲突暴露，最终影响社会和谐发展。
由于物业服务缺乏规范化的操作，追求利润最大化却不愿提供相应的服务，没有客观的服务标准衡量机制，导致收费价格难以与服务质量和数量的不对称，由此双方产生更多的利益冲突。
当然法律的不完善、房地产商为主导的物业公司治理结构，是物业服务与业主之间的矛盾的源头所在，也是服务市场难以形成的主要原因，难以打破开发商垄断物业服务市场的格局。
1.3 收费价格与服务质量矛盾日渐突出利益冲突成为核心
物业服务在市场化进程中也属于一种特殊的商品，物业服务受多重因素影响，业主的需求不同、房产的价值、所在城市的收入水平、物业公司的品牌等等，使得物业服务在质量、数量上会产生较大差异，而物业服务收费一般是政府定价与市场定价相结合的模式，定价的标准主要是小区的物业价值。
物业公司的各项服务的无形性和不可分割性决定其无统一的收费标准和衡量标准这使得业主与物业公司的利益冲突不断升级，服务标准与质量的不统一、服务收费的差异难以量化，导致收费问题与服务质量诉求矛盾日渐突出。
业主对于物业服务的理解和物业公司对于服务的理解存在观念的差别，但是由于媒体和法制环境的改善，业主对服务质量和数量的要求愈来愈多，产生的分歧与争议也越来越多，演变成严重的矛盾和社会矛盾。
近些年西安为建设国际化大都市的目标城市化进程不断加快，曲江新区依托其有利的地理、教育、人文、基础建设等各项优势，房地产发展较快，成为西安的主要的中高端商业住宅区，有单位集资建房、也有委托开发商建房，更多的是商业住宅，作为代表西安高端住宅区域的物业服务公司也是面临激烈竞争的格局。
虽然开发商控股的物业公司占据绝大多数，但也存在不同开发商的竞争，而且物业服务也是体现楼盘品质的重要方面，所以重视物业公司的管理也就成为开发商重要的工作，以此从楼盘竞争也导致了物业公司的竞争、物业服务的竞争，竞争的不单是价格，更多的是价格基础上的服务质量和服务项目的竞争，这样的竞争有利于市场化运作公司，帮助其提升品牌，改善服务，从而赢得更多的客户。
日前我省出台了《陕西省物业服务收费管理办法》，多层住宅（六层以下，含六层）物业费每平方米每月最高0.45元，高层住宅物业收费每平方米每月最高为1.50元，预收物业费不得超过三个月。高层住宅物业费
每平方米每月最高1.5元
《陕西省物业服务收费管理办法》提出，我省住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价。
》》陕西物业服务新标准 物业服务按三级标准划分 》》陕物业收费办法出台 多层物业费最高四毛五
实行政府指导价的物业服务收费标准分为高层住宅、多层住宅以及办公写字楼三种类型，每种类型又分为四级基准价，我省多层住宅（六层以下，含六层）物业费每平方米每月最高0.45元，高层住宅物业收费每平方米每月最高为1.50元。
市级价格和物业管理行政主管部门可根据当地物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，对高层住宅按不高于省定基准价、办公写字楼按省定基准价或上浮不超过10%、多层住宅按省定基准价或上浮不超过40%的原则制定辖区物业服务收费标准。》》西安物业服务企业不规范收费或被取消资格
其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价，政府价格主管部门应规范其价格行为。1
高于2.2米车库物业费
按住宅标准50%收
物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房合同标明的建筑面积为准。
由业主购买（使用）层高达到2.2米以上（含2.2米）的车库、杂屋，物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取，另有合同约定的从其约定。
改变使用性质用于居住的应按照同类住宅物业服务收费标准收取，用于办公的按同类住宅物业服务收费标准加收100%，用于商业(包括商业经营或为经营配套的仓储、员工食堂等)的按同类住宅物业服务收费标准加收200%。
连续超半年未住
物业费收70%
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。
业主验收房屋后从未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%交纳；入住后（含房屋装修），因故不使用住房，经物业服务企业登记确认后，不使用连续期限超过六个月的房屋，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。
公共设施维修费
不得计入物业支出
根据《陕西省物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或物业服务支出构成包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备日常运行的维修养护费用；物业管理区域内清洁卫生费用(不含生活垃圾处理费);物业管理区域内绿化灌溉、养护费用；物业管理区域内秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧;经业主同意的其他费用；法定税费以及合理利润。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用，应当列入维修资金专项支出解决，不得计入物业服务支出或物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。
对供热、中央空调等动力设备发生的能源费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主(使用人)收取。
陕西省物业服务收费等级标准 单位：元/m2〃月
多层住宅（六层以下，含六层）
服务等级 一级 二级 三级 等外
收费标准 0.45 0.40 0.35 0.30
高层住宅
服务等级 一级 二级 三级 等外
收费标准 1.50 1.20 0.90 0.70
办公写字楼
服务等级 一级 二级 三级 等外
收费标准 5.00 4.00 3.00 2.00
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装修垃圾清运费不得超3元/m2
本报讯（记者 徐欣然）近日，西安市物价局发出通知，业主委托物业清运装修垃圾，收费标准每平方米不超过3元，装修押金根据房子面积决定，最高为3000元。自9月5日起执行。
业主可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾，并负担相应的装修垃圾清运费，每平方米收费不超过3元。
物业服务企业可向业主或装修企业收取装修押金，装修押金标准以户为单位计，房屋建筑面积100平方米以下，押金不超过2000元；房屋建筑面积150平方米以下，押金不超过2500元；房屋建筑面积150平方米以上，押金不超过3000元。
如果您遇到乱收费的情况，可拨打12358进行投诉。》》西安某小区门口新老物业对峙 只为争当管家
物业拒绝代收费
水电气不得停止服务
本报讯（记者 徐欣然）物业服务企业拒绝代收有关费用，供水、供电、供气、供热等企业也不得停止相关服务。》》西安某小区居民当上了“物业奴”
《陕西省物业服务收费管理办法》提出，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当按照国家有关规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定。供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
摘要：2000年和2001年连续两年国家计委和财政部发出通知一再明确将水利工程水费转为经营服务性收费，纳入价格管理。河南省根据本省执行情况进行了普遍调查和重点灌区的实地调研。通过调研对河南省水利工程水费转经营性收费存在的问题，提出了几点宝贵建议，并强调指出水费由行政事业性收费向经营性收费转化是国家预算管理制度改革很重要的一条财政资金缴拨方式及国库集中收付制度。对此水利部门要有充分认识。
关键词：水费经营性收费市场经济财政收入
2000年7月财政部、国家计委、农业部《关于取消农村税费改革试点地区有关涉及农民负担的收费项目的通知》指出：“根据国家商品价格管理目录和国务院颁布的《水利产业政策》的有关规定，水利工程水费已经转为经营性收费管理，凡目前仍将水利工程水费作为行政事业性收费管理的，要根据上述规定转为经营性收费管理，按实际供水量和规定的水费标准收取，严禁按田亩或人头强行向农民摊派等不规范的收费行为，以减轻农民负担。”这说明水费的性质已发生根本性变化。2001年12月底财政部、国家计委《关于将部分行政事业性收费转为经营服务性收费(价格)的通知》中，再次明确将水利工程水费转为经营服务性收费，纳入价格管理。
根据河南的实践，我们对全省水利工程水费由行政事业性收费转为经营性收费的情况进行了问卷式的普遍调查，并对安阳红旗渠灌区和南阳鸭河口灌区的水费改革情况进行了实地调研。通过调研，基本了解了河南省目前水费转为经营性收费存在的困难和问题，以及水费管理和计收方面的情况。
一、目前河南省水费管理的现状
从这次调查的情况看：就水费性质而言，全省18个省辖市中，有13个市对水利工程水费完全作为行政事业性收费管理，有5个市对部分水利工程水费仍作为行政事业性收费管理，另一部分已转为经营性收费。厅直属6个水管单位水利工程水费全部作为行政事业性收费管理。水价标准大多执行或参照执行豫价费字〔1997〕091号文件规定的标准。农业水价：按用水量计收的，每立方米收0.04元;按基本水费加用水量计收的，基本水费每亩每年收4.5元，另加实际用水量，每立方米收0.26元。工业水价：消耗水每立方米收0.2元，贯流水和循环水每立方米收0.03元。城镇生活用水：由水利工程提供城镇自来水厂水源并用于居民生活的，每立方米收0.08元。有些省辖市依据豫价费字〔1997〕091号文件精神，结合当地经济、气候、水源和农业自然条件等出台了地方性的实施意见，水价制定得更为切合实际。
从水费计收方式来看：工业和城镇生活供水，大多由水管单位与用水户签订供用水合同，由水管单位依合同直接供水和收费，结算较为及时，收缴率也比较高，平均在80%以上。农业水费计收方式比较多，有委托乡镇(财政所或农经站)代收的，有依靠农民用水者协会计收的，有水管单位直接向用水户或村组计收的，也有将水费计收作为承包指标由水管单位与单位职工或社会人签订承包合同收取的，但以委托乡镇代收者居多，而成立农民用水者协会的地方，水费计收率较之以前有较大提高。如南阳方城农民用水者协会成立以后，水费收取率比原来提高了1倍。总体而言，农业水费的收缴率不如工业水费。
从水费的管理使用方式看：全省18个省辖市，完全由水管单位自主管理使用的有7个市，其余各市中，水管单位自主管理和由财政专户管理的各占一部分。省直属5个水管单位(白龟山、陆浑、白沙、人民和豫东局)除豫东局在财政预算管理上为全供单位，水费由赵口和新三义寨两个分局分别收取自主管理外，其余4个水管单位，其水费收支都是由财政厅在年初核定收支计划，按计划上交或享受补贴，计划外部分自主使用。从使用的收费票据看，凡把水费仍作为行政事业性收费的地方和单位，使用的票据大多是从财政部门领取的行政事业性收费收据，水费已转为经营性收费的地方和单位，大多使用从税务部门领取的经营性发票，也有部分灌区经当地税务部门同意，印制了水费专用发票。
从税收方面看：水费作为行政事业性收费管理的地方和单位没有涉税问题，水费已转为经营性收费的地方和单位，有上交增值税和所得税的(如驻马店和安阳的部分水管单位)，也有依据有关税收政策办理了营业税免税手续的(如南阳鸭河口灌区管理局)。
从会计核算角度讲，大多数水管单位都执行了财政部1994年修订，要求1995年元月1日起实行的《水利工程管理单位财务会计制度》，但很多单位执行得不彻底、不全面，主要表现在没有足额提取折旧，没有进行全成本核算，公益性支出和经营性支出没有分开核算，分开核算的单位，公益性支出也很难或根本得不到补偿。
二、目前水费计收使用管理方面存在的主要问题
水利工程水费的计收管理和使用是关系水利工程安全运行，水管单位生存发展和水利基础产业地位稳固和发展的大事，近几年来，适应社会主义市场经济的要求，许多地方和水管单位在这方面进行了积极的探索，也取得了一定的效果，积累了一定的经验。但总的来讲，水管单位还不适应市场经济的要求，在水费计收、管理和使用方面还存在不少问题，主要表现在以下几个方面：
一是水费由乡镇代收，存在搭车收费和截留挪用问题，影响水管单位收入和农民用水积极性。
二是用水秩序混乱，行政干预较多。
三是水费收支核算方面，没有足额提取折旧，一方面影响供水成本的测算，另一方面也影响水利工程的更新改造。
四是水费使用受到限制，工程维护受到影响。
三、水费由行政事业性收费向经营性收费转化的困难和问题
1.水利工程管理单位的角色转换问题
行政性收费具有无偿性，事业性收费也具有社会公益性和行政管理的约束性。因此，水费在作为行政事业性收费管理的情况下，水费的收取具有一定的政府行为，也可以说是政府职能的延伸，带有较强的行政色彩。在水费转为经营性收费管理的情况下，虽然水利工程管理单位收费主体地位没有变，但收费行为却转变为企业行为和市场行为。正因为如此，一些水管单位认为水费性质变化以后，自身不再具有政府职能和行政色彩，由于公益性设施补偿无来源，水价不到位，水费收取率低，再加上对市场化经营缺乏信心、经验，因而主观上不愿转变;客观上，由于连年亏损，经济力量薄弱，转为经营性收费后，害怕增加税费支出，无能力也不愿转变。从调查情况看，多数单位积极要求转变水费性质，但也有一些单位畏缩不前，因此尽快转换角色，确立市场观念、服务意识尤为必要，但由于许多水管单位承担着社会公益职责，这种角色转换不可能像企业一样完全和彻底。水管单位对这两方面都要有足够的认识。
2.影响财政收入问题
水费作为行政事业性收费时，许多地方财政部门把水费作为预算外收入，专户管理，调剂使用。水费转为经营性收费后，不再作为财政资金，财政无法管理，更无法调剂使用，影响当地财政收入。关于水费性质问题，除国家三部委在《通知》中明确外，财政部在对辽宁省财政厅《关于请明确水利工程水费为预算外资金的请示》函复中明确指出：水利工程水费已转为经营性收费，不宜作为预算外资金纳入财政专户管理。河南省财政部门对国家三部委文件不仅不予转发，而且在颁发2001年度行政事业性收费目录中再次将水利工程水费列入其中。上行下效，给市以下财政部门造成错觉，造成在水管单位较多、水费收入较多而财政困难的地方，财政部门对水费转为经营性收费不予配合甚至设置障碍。
3.供水成本补偿和水价调整问题
从理论上讲，行政事业性收费虽然也有成本，但收费本身不以补偿成为必求，也不以盈利为目的，因为它具有公益性。但水费转为经营性收费后，商品生产的.属性要求供水必须进行全成本核算和补偿，也只有全成本核算，制定合理水价，水管单位取得稳定的收入才能生存和发展，水利工程才能得以及时维护而安全运行。关于补偿问题，国务院颁布的《水利产业政策》规定：甲类水利工程项目的运行维护管理费由各级财政预算支付。国家计委《关于改革水价促进节约用水的指导意见》也规定：用于社会公益性的成本费用由各级财政预算支付;用于生产经营性的成本费用通过制定商品价格予以补偿。而实际情况是公益性耗费，财政不予补偿，现行水价仅为其生产成本的30%～60%。水费转为经营性收费后，水管单位一方面成为市场主体，要参与市场竞争，另一方面，又没有产品定价权，而价格主管部门因种种原因制约着水价，使水价不能到位，这对水管单位确实是一个挑战。
4.供水计量和水费计收问题
国家三部委《通知》明确要求：“水费要按实际供水量和规定的水费标准收取，严禁按田亩或人头强行向农民摊派等不规范的收费行为，以减轻农民负担。”河南省的灌区绝大部分是计划经济时期建设的，当时农村是清一色的集体经济，土地数百亩甚至上万亩连片耕作和灌溉，只在干渠或支渠一个出水口计量供水量即可，水费由乡村集体上缴。而在实行联产承包责任制的今天，土地被切块分给一家一户经营，多则十几亩，少则一二亩，直接供水到各家田地，向每家每户收费，就必须大幅度增设计量点和计量设施，而在目前的经济技术条件下又显然是不现实的。这样计划体制留下的灌区建管体制与市场经济条件下的土地经营模式形成矛盾，对水费改革也造成一定困难。因此将水费转为经营性收费决不是一个简单的管理方式变化，它对供水管理体制的改革将起重要作用，能否将水费转为经营性收费落到实处，改革计量手段和收费管理都很重要。
5.公益性支出补偿问题
水费转为经营性收费后，水管单位的公益性收支和经营性收支必须严格区分，各自单独核算。但在目前公益性支出很难甚至根本得不到补偿的情况下，水管单位即使将两种支出分开核算，也只能用有限的经营性水费收入担负起两种性质的支出，这无疑会使水管单位的经营更加困难，这是影响水费性质转变和水费改革的一个大问题。
6.涉税问题
水费作为行政事业性收费的情况下，不交税，水费转为经营性收费后，有些地方和水管单位对经济税收政策研究得不透，上交了一些流转税。在水价不变的前提下，水管单位的水费收入不但没增加，反而因交税而下降了，这使一些水管单位误认为水费转经营性收费不但不能增加收入，反而增加了经济负担，影响单位收益。
四、对水费由行政事业性收费向经营性收费转化的几点建议
1.充分认识水利工程水费转为经营性收费管理的必要性和紧迫性
第一，国家预算制度政策要求我们尽快将水费转为经营性收费管理。国家预算管理制度改革很重要的一条是改革财政资金缴拨方式，实施国库集中收付制度。该制度实施后，单位只能有一个收入账户，并且一律要上缴国库，纳入财政预算统一安排，单位不能抵支，单位需要的开支编报计划由财政部门核批，由国库统一办理支出。这样单位对行政事业性收费的使用将毫无支配权。
第二，国家税费制度政策要求我们尽快将水费由行政事业性收费转为经营性收费。
国家税费制度改革尤其是农村税费政策改革今年要进一步扩大试点，改革是大势所趋，势在必行。税费制度改革很重要的一点是要逐步取消和减少行政事业性收费项目，用税收来规范收费行为，以便于国家财政预算收入的集中统一管理。
第三，2000年12月底财政部、国家计委《关于将部分行政事业性收费转为经营服务性收费(价格)的通知》中明确规定，水利工程水费已由过去的行政事业性收费转为经营性收费，并要求从2002年6月起执行，充分说明了这项工作的必要性，同时也增加了执行的紧迫感。
2.水利工程管理单位要积极适应市场经济的要求，加快角色转换
水费转为经营性收费后，水利工程管理单位要完成两个角色的转换：一个是从管理者向管理经营者的转变，一个是从社会事业主体向市场竞争主体的转变。强化市场观念和服务意识，真正把水作为商品，把供水作为提供商品和服务来经营。
3.各级水行政主管部门要依据有关政策、法规，积极向财政部门反映并寻求建立水管单位公益性支出的补偿机制
建立水管单位公益性支出的补偿机制既是建立水利良性运行机制的一个重要方面，也是水利工程水费向经营性收费转化所必需的经济条件。各级水行政主管部门要依据《水利产业政策》《水利工程管理单位财务制度》和本省有关水费计收等有关政策、法规、制度，积极而充分地向财政部门反映水利工程的社会公益性和这种支出补偿的必要性、紧迫性，力争逐步建立和完善水管单位公益性支出的补偿机制。
4.做好清产核资、资产评估和供水成本测算等基础工作
无论是贯彻落实《水利产业政策》的规定，还是从水的供求关系分析，今后几年水价的调整都是必然的，有些严重缺水的地方，水费转为经营性收费后在政府定价的幅度内，水管单位也许还会被赋予水价小幅度调整的权力。因此，水管单位要认真做好清产核资、资产评估工作，按照《水利工程管理单位财务制度规定》，足额提取折旧，全面、准确地核算供水成本，为调整水价提供真实可靠的成本数据。
5.认真研究经济、税收政策，积极争取税收优惠政策
水费作为行政事业性收费时，属预算外收入，不存在涉税问题，水费转为经营性收费后必然会涉及到税收问题。水利工程主要由国家投资建设，水管单位作为这部分水利国有资产的管理经营者，在开展供水经营并获益的前提下，向国家缴纳税金是理所应当、义不容辞的。但目前水利作为基础产业还相当薄弱，水利仍属国家重点发展和扶持的行业，国家在税收政策上也会有一些行业差别。各级水利部门和水利工程管理单位都要认真研究经济、税收政策，积极向物价、税务部门反映现行水价构成中未包含税金的情况，争取并充分发挥税金等有关优惠政策的作用，以促进水利事业的发展。
6.加大水商品意识的宣传，为水费改革创造良好的社会环境
水费转为经营性收费后，通过水利工程提供的水将真正成为商品。其实，早在1992年，国家物价主管部门已将水利工程供水列入重工商品的目录，1994年，财政部颁发的《水利工程管理单位财务制度》，将水利工程水费列入水管单位的生产经营收入。国家三部委《通知》和财政部对辽宁省财政厅的复函，以及国家计委、财政部在最近关于水费转为经营性收费的通知中进一步明确了水利工程水费转为经营性收费不再纳入财政预算专户管理。但水是商品的观念还远未得到广泛传播，即便在水利系统内部也并非人人对水商品的观念有深刻的认识。因此，水利部门要通过电视、广播、报纸、杂志等多种媒体以多种方式向全社会广泛宣传水商品观念，水管单位本身尤其要强化这种观念，为水费改革创造良好的社会环境。
7.水费改革宜扎扎实实，稳步推进
水费改革不仅是水利部门自身的事情，它还涉及到财政、税收、物价、工商等许多部门，最重要的是它关系到水管单位的发展，关系到整个水利事业的发展。因此，我们对这项改革既要积极又要稳妥，要认真总结经验、教训，在积累经验的基础上，扎扎实实，稳步推进;同时，要走出去，虚心学习其他省市在这方面的先进经验。
8.水质问题不容忽视
长发改经营联[2008]170号
各区物价局（价格主管部门）、物业办及物业服务企业：
根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《长春市物业管理条例》、《吉林省物业服务收费管理细则》、长发改经营联[2006] 345号文件等法律、法规及有关规定，结合我市近两年物业服务与收费现状，现就进一步明确我市物业服务收费有关事项通知如下：
一、物业服务收费的价格管理形式
我市物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。
二、物业服务收费标准的确定
依据《吉林省物业服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》）的有关规定，采取以下几种方式确定物业服务收费标准：
1、有业主委员会的住宅小区，由业主委员会在征求50%以上业主同意后，代表小区业主与物业服务企业根据服务内容在物业服务收费指导价格范围内协商确定物业服务收费的具体标准。收费标准确定后，在一个月内，物业服务企业持相关资质、服务合同、物业服务成本构成材料及业主意见材料等到市价格主管部门、房地产行政主管部门办理价格备案。
2、无业主委员会住宅小区（包括前期物业介入）的物业服务收费标准，由市价格主管部门会同房地产行政主管部门根据小区的建设规模、物业服务内容和服务成本等，参照物业服务收费指导价格标准，核定临时物业服务收费标准，开发建设单位与物业服务企业按临时标准签订物业服务合同，临时物业服务收费标准执行期限最长不得超过二年。
3、物业服务企业与业主委员会通过协商,难以确定物业服务收费标准的，双方应向价格主管部门和房地产行政主管部门提出核定收费标准的书面申请。由市价格主管部门会同房地产行政主管部门按价格构成核定收费标准。
4、超出最高指导价格的住宅小区物业服务收费标准,需经一半以上业主同意后，报市价格主管部门会同房地产行政主管部门核定。
5、为鼓励先进，体现优质优价原则，凡被评为市级以上的物业管理示范或优秀小区，物业服务企业在征求业主大会同意后，携带相关资料，到市价格主管部门和房地产行政主管部门备案，进行价格浮动。
6、别墅和非住宅的物业服务收费标准，由物业服务企业按服务内容、服务成本同一半以上业主协商确定后，报市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
7、住宅小区内车库物业服务收费标准最高不超过小区住宅物业服务费标准的50%。
8、住宅小区内地下停车位物业服务费由物业服务企业按服务项目、服务成本与业主协商确定收费标准，报市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
9、电梯服务费标准按电梯实际运行维护成本由物业服务企业与使用电梯的业主协商确定收费方式和收费标准，报市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
10、棚户区回迁小区、经济适用住房小区（2006年后建设）、保障房住宅区，物业服务标准按不低于长春市普通住宅小区物业服务标准三级水平。棚户区回迁小区物业服务企业经营不足部分，由开发建设单位预留的经营性住房经营所得收益进行补贴。
11、老、旧、散住宅区（没有封闭），物业服务标准不低于长春市普通住宅小区物业服务标准四级水平。
12、已竣工但尚未出售或者因建设单位原因未按房屋买卖合同约定交付时间交付给物业买受人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
13、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳的，应按照物业服务合同约定承担违约责任。业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业产权发生转移时,原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
三、关于物业服务收费管理
14、建筑区划内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取不低于2％手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
15、环卫部门不允许单独向物业服务企业收取垃圾清运费。
16、收费标准确定后，物业服务企业要与业主签订物业服务合同，双方严格按合同约定履行各自的权利和义务，严禁收取合同以外的任何带有强制性的费用，业主需要物业服务企业提供合同以外特殊服务的，价格由双方协商确定。
17、根据长府办发《关于加强经营性收费许可证管理的通知》（长府办发[2005]40号）精神，各物业企业在收费前，须按规定时限，持《住宅小区物业服务费收费标准审批（备案）表》或价格主管部门核定收费标准的文件，办理物业服务《经营性收费许可证》，实行亮证收费。否则业主或物业使用人有权拒付物业服务费。
18、各物业服务企业要增加收费的透明度，实行阳光收费，要在其服务区域内的主要出入口或收费地点，设置由长春市发改委监制的物业服务收费公示牌，公示服务内容、收费项目、收费标准和收费依据等。并设立《物业服务收费意见簿》或投诉箱，听取业主对物业服务的意见和建议，接受群众监督。
19、物业服务企业的物业服务费原则上按月收取，如业主同意，可延长收费期限并在合同中注明，但最长不得超过半年。
20、业主装饰装修房屋时产生的建筑垃圾，由业主个人负责清运的不收费,委托物业企业清运的，按15 元/立平方米收费，物业企业不得以任何理由向业主收取装修保证金或抵押金。
21、物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。
22、价格主管部门会同房地产行政主管部门负责对各物业企业的服务内容、收费项目和收费标准的监督管理，实行定期抽查审验制度，对物业企业的物业服务收费标准与实际服务内容不相称，或擅自改变政府定价及合同约定的收费标准的，以各种名义收取装修抵押金的和不及时到价格主管部门备案的，以及前期物业服务收费标准未经市价格主管部门核定的，市价格主管部门会同房地产行政主管部门按照物业管理的有关政策规定重新核定物业服务收费标准，同时按照《价格法》、《价格违法行为处罚规定》进行处罚，情节严重的在新闻媒体予以曝光并吊销其管理资质。
四、关于其它
23、物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的（包括机动车停车收费），应当征得相关业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续，所得收益单独设帐，并按业主大会的决定使用。
24、市价格主管部门对普通住宅物业服务成本实行监审制度，在开展成本调查时，物业服务企业应向价格主管部门如实反映情况，提供必需的帐簿、成本资料、文件以及其他资料等。
25、其它有关物业服务或收费问题按《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》执行。
26、此前我市制定物业服务收费的有关规定，与本通知相抵触的一律以本通知为准。
附：
1、长春市住宅小区物业服务等级标准；
2、住宅小区物业服务费收费标准审批（备案）表
长春市发展和改革委员会
长春市房地产管理和住房保障局 二00八年十二月十五日
附件1 : 长春市住宅小区物业服务等级标准 一、一级物业服务等级：
1、基本要求
(1)物业服务企业原则上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年(含三年）以上管理住宅小区经历的三级物业服务企业。
(2)建立完善的物业管理服务制度，并落实到位，按规范签订物业服务合同。(3)物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验。(4)80％以上物业管理人员应持有物业管理上岗证。(5)80％以上物业管理人员应具有大专以上学历。
(6)物业服务企业对业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等实行计算机管理。
(7)小区设有“服务中心”，实行24小时物业服务接待，公示服务联系电话。适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收费价目。采取多种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，保证每年与50％以上业户作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95％。(8)建立完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。
(9）适应业主需求，组织、配合社区开展文化活动。
(10）建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费用的收支状况。
(11）按规定管理、使用专项维修资金。
2、房屋管理
(1）按有关法规政策规定和管理规约约定对房屋及配套设施进行管理服务。(2）房屋外观(包括屋面、天台）完好、整洁；外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
(3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(4）空调安装统一有序，支架无锈蚀。
(5）阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面。
(6）无超出设计或统一设置以外的防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。(7）房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料、日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝止，并报告有关部门。(8）小区主出口设小区房屋、道路平面分布图，小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。
3、设施设备维修养护
(1）共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。
(2）实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场。维修回访率达到90%以上。
(3）水、电、电梯、消防、监控等设备运行管理人员技能熟练，严格执行操作规程。定期进行消防演练，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。(4）道路、停车场平整通畅，交通标志规范、齐全。
(5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在98%以上，按规定时间定时开关。(6）维修养护制度健全，并在工作场所明示。工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
(7）对设备故障及重大事件有完善的应急预案和现场处理措施、处理记录。(8）办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险。(9）各设备场所卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。
(10）各设备场所、公共场所、场地，具有危及人身安全隐患处要有明显标志和防范措施。
(11）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。
4、公共秩序维护
(1）小区主出入口24小时值班。(2）对小区重点部位按合同约定巡查。
(3）中央监控室对小区实施24小时监控，监控员不得离岗。(4）对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。
(5）对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆(含非机动车）。
(6）对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。
(7）对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案(每年预演一次）。
(8）消防设施符合公安消防部门的要求，标明防火疏散通道。
5、卫生保洁服务
(1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。(2）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每两周擦拭一次。(3）及时清扫积水、积雪。
(4）清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。
(5）根据物业实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋装，并对垃圾进行分类收集。
(6）垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。(7）设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫草生。(8）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。
(9）对小区内公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保证排放雨水、污水管道的畅通。
(10）对小区内的雨水、污水井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证雨水、污水井通畅。
(11）禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，并报告有关部门，协助有关部门进行处理。
(12）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孽生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。
6、绿化管理及养护
(1）有绿化专业人员，管理制度落实。
(2）小区内绿化布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率达到规划设计要求。
(3）花草树木无枯死，发现的死树，应在一周内清除，并适时补种。(4）绿篱超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无枯枝烂叶及杂物，当天清除修剪废弃物。
(5）造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。(6）根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。(7）及时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。(8）绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。
二、二级物业服务等级：
1、基本要求
(1）物业服务企业应具有三级以上物业管理资质证书。
(2）建立完善的管理服务制度，并落实到位，按规范签定物业管理合同。(3）物业管理项目经理应具备二年以上物业管理经验。(4)70%以上管理人员应持有物业管理上岗证。(5)70%以上物业管理人员要具有大专以上学历。
(6）物业服务企业对业主档案、收费管理等方面要实行计算机管理。(7）对业主实行每天12小时物业服务接待(公示服务联系电话）。
(8)根据小区实际条件，根据业主需要，开展有偿特约服务及代办服务(公示服务项目及收费价目）。
(9)采取多种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与30%以上业主作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到90%。(10)招牌、广告牌、霓虹灯统一规划，整齐有序。
(11)建立较完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案）,并落实到位。(12)根据小区实际条件，配合社区开展必要的文化活动。
(13)建立健全财务管理制度，每年向业主公布一次物业管理服务费用的收支状况。
(14)按规定管理、使用专项维修资金。
2、房屋管理
(1)按政策规定和管理规约约定，对房屋及配套设施进行管理服务。
(2)房屋外观(包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(3)空调安装位置统一有序，支架无锈蚀，无安全隐患。(4)封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。
(5)除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。(6)房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理。
(7)小区主出入口设小区平面示意图，主要路口设有路标，小区内组团及各栋、单元(门）、户门及公共配套设施场地有明显标志。
3、设施设备维修养护
(1)共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。
(2)实行24小时报修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率达到80%。
(3)水、电、电梯等设备运行管理服务人员严格执行操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急预案，进行消防演练。
(4)道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志规范、齐全。
(5)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。(6)维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
(7)对设备故障及重大或突发性事件有应急预案和现场处理措施、处理记录。(8)各设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。(9)具有危及人身安全隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施。
(10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。
4、公共秋序维护
(1)小区主出入口24小时值班。(2)对小区重点部位每2小时巡查一次。
(3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。
(4)进出小区的车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。(5)进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。
(6)对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案(每年演练一次）。
5、卫生保洁服务
(l)小区公共场所、楼道、楼梯、主次于道每天至少进行一次清扫。(2)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每月擦拭一次。(3)及时清扫积水、积雪。
(4)清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。
(5)根据物业管理实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱，并将垃圾进行分类收集袋装。
(6)垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。
(7)设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫草生。(8)垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。
(9)对小区内公共排放雨水、污水的管道每年最少全面疏通一次，保证排放管道的畅通。
(10)小区内的雨水、污水排放井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅。
(11)小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，报告并配合有关部门进行处理。
(12)建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、嶂、蝇、蚊等害虫草生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。
6、绿化管理及养护
(1)有绿化专业人员，管理制度落实。
(2)小区内绿化的布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率达到规划设计要求。
(3)花草树木无枯死，发现死树，必须在半月内清除，并适时补种。
(4)绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物。
(5)造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。(6)根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。(7)适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。(8)绿地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。
三、三级物业服务等级：
1、基本要求
(1)物业服务企业应具有物业管理资质证书。(2)物业服务企业应制定日常管理制度。(3)按规范签订物业服务合同。
(4)物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。(5)50%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。
(6)物业服务企业实施每天8 小时服务接待(公示服务联系电话号码）。(7)每年与10%以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80％。(8)建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。(9)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。
(10)按规定管理使用专项维修资金。
2、房屋管理
(1)按政策规定和管理规约约定对房屋及配套设施进行管理、服务。(2)房屋外观良好、整洁。
(3)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(4)空调安装无安全隐患。
(5)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
(6)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元(门）、户门有明显标志。
3、设施设备维修养护
(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。(2)建立维修回访制度，维修回访率达到70%。
(3)设备运行管理服务人员严格遵守操作规程及保养规范。(4)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。(5)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。(6)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90%以上，按规定时间定时开关。(7)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。(8)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制度。(9)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
(10）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。
4、公共秩序维护
(1)小区主出入口24小时值班。(2)对小区重要部位每4小时巡查一次。
(3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设置安全警示标志。
(4)进出小区的车辆按指定位置有序停放。(5)秩序维护员经过突发事件应急处理培训。(6)每年进行消防培训一次。
5、卫生保洁服务
(1)小区公共场所、楼道、楼梯主次干道，每天清扫一次。(2)及时清扫积水、积雪。(3)楼道玻璃每季擦拭一次。(4)合理布设垃圾桶、果壳箱。
(5)垃圾每日收集1 次，做到日产日清。
(6)设有垃圾中转站的根据实际需要进行消杀，蝇、虫孳生。(7)垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。
(8)小区内公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证排放管道畅通。(9)对雨水、污水排放井定时清掏，保证排放井通畅。
6、绿化管理及养护
(1)花草树木无枯死，发现死树，及时清除，并适时按需要补种。(2)绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。
(3)造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。(4)根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土。(5)适时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。四、四级物业服务等级：
1、基本要求
(1)物业服务企业应具有物业管理资质证书。(2)物业服务企业应制定日常管理制度。(3)按规定签订物业管理合同。
(4)40％以上管理人员应持有物业管理上岗证书。
(5)物业服务企业实施每天6小时服务接待(公示服务联系电话号码）。(6)每年与10%以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80%。(7)建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。(8)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。
(9)按规定管理使用专项维修资金。
2、房屋管理
(1)按政策规定和管理规约约定对房屋进行管理服务。
(2)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(3)空调安装无安全隐患。
(4)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
(5)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。
3、设施设备维修养护
(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。(2)设立24小时报修值班电话，急修1小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70%。
(3)设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。(4)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。(5)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。
(6)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到90%以上，按规定时间定时开关。(7)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。(8)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备设施管理制度。(9)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。(10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。
五、五级物业服务等级：
1、基本要求
(1)物业服务企业应具有物业管理资质证书。(2)物业服务企业应制定日常管理制度。(3)按政策规定签订物业管理服务合同。(4)管理人员应持有物业管理上岗证书。
(5)物业服务企业实施每天6 小时服务接待(公示服务联系电话号码）。(6)每年与业主作有效沟通。
(7)建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。(8)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。(9)按规定管理使用专项维修资金。
2、房屋管理
(1)按政策规定和管理规约约定对房屋进行管理服务。
(2)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(3)空调安装无安全隐患。
(4)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
(5)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元(门）、户门有明显标志。
3、设施设备维修养护
(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。(2)设立报修值班电话，建立回访制度。
(3)设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。(4)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。(5)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。
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万科物业物业服务中06-24
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一级物业服务标准05-25
