住房商品化带来了房地产市场的繁荣发展，随着我国城市化进程的快速进步，住房质量的高低成为城镇居民生活满意度的重要衡量标准，特别是居民对居住环境的差异化要求，客观推动了物业管理的完善和进步，作为“房屋养老金”之称的物业专项资金的管理和使用是近几年物业管理和城市建设领域探讨较多的问题。作为物业管理中的有效工具，专项资金在报维护更新共用设施、保障业主生活环境、促进物业保值升值等方面有着重要意义。
作为物业公共设施维护升级的重要资金来源，我国由政府房管部门代管的专项资金一直以来为人所诟病，存在申请流程难、使用难、增值难的三大问题，向来有“沉睡的资金”的称号，近几年来这三大问题更为突出，甚至“两会”都有过相关议题。现实中，部分物业需要应急使用资金进行设施维护，一旦物业重要设施比如电梯、道路、墙体等出现紧急问题，如果不能及时处理，不仅会影响业主的日常生活，甚至会带来物业紧急安全问题，威胁人身健康。如果不能解决应急使用的根源问题，必然会造成恶劣影响。作为代管物业维修资金的主管部门，有责任谨慎履行代管职能，确保资金的规范有效使用，烦琐的审批流程有利于规避资金滥用的风险，但是当遇到紧急情况时，如果继续按照既定审批流程，应急维修所需资金不能及时到位，可能会丧失紧急情况的优先处理时机，造成后续无法挽回的结果，甚至影响业主生命健康。目前应急维修和资金使用之间的难题，是大多数城市物业管理中存在的矛盾现象，而实地调查发现我国大多数城市的应急维修没有很好的解决方案，仅仅是通过压缩审批流程，减少审批手续，对后续维修过程和资金使用管控缺少跟踪，市区级物业主管单位将权力下放到物业公司，虽然整体过程比较简单，但是因为信息沟通滞后，维修质量在工程前期无法得到评价，造成资金使用的纠纷问题，因此建立完善的应急维修管理体系才是物业应急维修资金使用的关键点所在。
随着我国城市建设的不断发展，物业新老现象并存，部分老龄化物业对更新改造的需求极为迫切，但现实中的维修资金调度量确实很好，对于物业公共部分的维修很难通过全体业主三分之二通过的投票要求，再加上申请、公示、招标等环节，短时间内资金无法到位，应急维修难以快速进行。因此建立完善的应急维修管理体系，特别是补充便捷可行的统筹应急资金运作，成为可探索的有效方式。应急维修资金纳入到物业管理体系中，不仅保证了专项资金发挥应急保障功能，保障公共设施的紧急维修需求，而且是对行政部门代管专项服务的有效补充，对于盘活“沉睡的资金”，建立长效物业维修管理机制，物业“养老钱”最大化使用具有积极意义。
为了更好地探讨物业维修管理体系中应急资金的使用，本文分析了国内外先进经验，为后续提供可参考意见。国外城市化进程较早，相关的物业管理也比较成熟，其在维修资金的使用方面有着不少值得借鉴的地方。美国有专业的基金管理公司来运作物业专项维修资金，政府不负责资金管控，如果物业设施需要应急维修，只需要物业上报基金公司，由基金公司寻找维修公司总负责维修事宜。日本的房地产公司对物业的责任范围不仅包括建设环节，还包括后续维修关节，责任贯穿整个物业的使用终身，业主购买物业时的金额已经包含维修资金，这倒逼建设公司在项目设计之初追求施工质量建设，这种模式从源头上减少了很多环节，对于应急维修能够快速反应，省去了业主和政府管理的环节。虽然国外对于应急维修有诸多可借鉴之处，但是并不一定适合我国国情。随着我国在城市管理和物业管理领域不断探索，国内也出现了许多可借鉴、可推广的案例。成都市在物业管理方面进行了有益探索，物业在业主委员会的授权下制定了专门的应急维修预案，应急预案的细节制定和后续完善必须由三分之二及以上业主提前审核通过。如果物业公共部分或设施发生应急情况，威胁业主健康或影响生活秩序时，物业服务机构作为授权责任主体需启动应急预案，组织抢修工程，资金审批通过房管部门网上服务即可办理绿色通道，24小之内专项资金可以到达物业账户，物业要及时发布紧急情况施工公告、紧急维修承诺书等通知。在应急资金使用过程中需要引入第三方审价和第三方工程监理，保障资金使用合规和工程质量达标。
健全的物业维修资金管理机制是保障专项资金应急使用的有效措施，我国在机制建设中尚存参与主体权责不清，资金监管权责集中，物业业主及第三方服务机构参与度不高或缺位等现象，这都为应急维修的开展带来了不便。为改变上述局面，结合国内外先进的物业管理经验，本文在综合分析的基础上提出了重构专项资金使用的路径，作为现行物业管理资金使用的补充和完善。
结合本国城市开发和物业管理的现实情况，本文建议在今后一段时间内，我国物业维修资金的大方向保持不变，即仍需要在政府主管部门的监督管理下规范使用，同时需要社会多方面的共同参与。借鉴我国目前公积金的管理模式，在物业维修资金的使用方面构建资金委员会、资金监管中心、区级房产主管部门、基层政府组织、物业企业、业主委员会、第三方服务机构组成的分层管理机构，实现在资金的决策、使用、管理、监管等方面的分离，最大程度保障业主的利益。除此之外，还需建立资金应急使用的补充条款作为完善。结合大多数城市的实际情况，本着集中管理和节约行政资源的原则，设立专门的维修资金管理委员会并配备专职人力，委员会负责本市范围内维修资金的重大政策制定和决策，监管部门负责资金收取、使用、增值等关键环节的执行，对于资金委员会的管理费用应该由财政承担，同时政府应从城市管理的角度出台相应政策，明确监管机构的职责，如资金使用备案审查、维修工程质量审查等内容，保证维修资金的使用和管理纳入到专业化公共服务体系中来。
应急资金来源于物业维修资金，维修资金管理委员会在各地法律法规的基础上制定具体资金使用的政策和措施：如资金管理专户银行的招标、资金增值的具体操作规范、资金使用的审计主体等内容;明确第三方参与机构的进入和退出机制;应急维修资金的申请、预批复条件、资金批复、完工核算等;后续业主投诉处理方面。而资金监管中心制定维修资金集中管理环节的资金增值和收益分配方案，监管资金核算并执行具体的资金使用环节，简化资金使用申请流程，制定资金应急使用绿色通道、实现资金申请网上办公等内容。各级房管部门负责维修资金的收集、备案，转交资金给维修资金管理委员会。街道办或乡镇政府等基层政府单位应负责组织业主委员会，指导业主大会制定维修资金使用章程，制定应急维修预案，推广多样化表决规则，达成表决效率，同时对维修资金的使用做好宣传指导工作，为第三方机构对应急资金的审计、应急维修的认定、应急工程的监理提供相应帮助。物业管理企业作为物业的日常管理维护的责任主体，对于物业紧急维修事项须及时告知业主委员会，配合第三方机构做好维修工作，代收业主的维修资金，并在业主委员会的授权下申请使用维修资金。
应急维修专项资金来源于业主缴纳的维修资金，对于数量巨大的维修资金的管理需要有完善的管理体系，维修资金管理委员会作为主体单位应该推动建设专项维修资金管理系统，建立辖区内物业建立维修资金档案，对于维修资金的使用上，应常年保持开户银行5%左右的规模以应对紧急维修需求，10%左右的规模应用于物业定期维护，这两部分以活期和一年期存款的形式存放专用账户，剩余约85%的资金以定期存款的形式保存于专户银行，对于每年产生的利息收入按照比例存于各物业账户，同时严禁用维修资金从事高风险金融投资活动。对于资金管理开通网上查询系统或微信公众号，让业主随时了解资金的使用、增值保值等情况，保证资金实现安全运作。对于应急资金的使用，应该创新管理方法，可以在试点区域授权物业主管部门10万元以下的应急资金调度权，物业需要紧急维修时，这部分资金无须审批即可使用，但是后续必须补充相应的资金使用说明。
应急维修资金的管理涉及多主体、多部门的联动，只有监管有序的管理机构、科学有效物业管理配套体系、专业第三方服务等共同参与，才能保障维修资金的管理智慧高效。
摘要：随着我国城市建设的不断发展，物业管理已成为城市管理的基本构成部分，对于物业项下的专项维修资金的管理与使用一直是物业管理的难题，特别是对于维修金的应急审批和使用更是难题中的难题，为了进一步厘清物业管理中的使用专项资金的管理机制，本文综合探讨给出相关管理建议。
关键词：物业专项维修资金,使用
[1] 张志瑜.住房专项维修资金管理和使用中存在的问题分析与研究[J].财经界(学术版),2013(18):78.
[2] 莫艳群.分析物业维修资金的管理现状及改善方案[J].建材与装饰,2018(34):130-131.
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