关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见（精选9篇）

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见 篇1

上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局关于实施《上海市住宅物业管理规定》若干意见的通知

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

市政府同意市住房保障房屋管理局制订的《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府

二○一一年五月三十一日

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见

为了贯彻实施市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），进一步做好本市住宅物业管理工作，现提出如下若干意见：

一、部门、单位的职责分工

各区县政府负责落实住房保障房屋管理、城管执法、工商、绿化市容、规划国土资源、民政、消防、环保等部门以及供水、供电、供气等专业单位在住宅小区综合管理中的职责，组织召开住宅物业管理联席会议，协调解决住宅小区管理的综合性问题，并对乡、镇政府和街道办事处的住宅小区综合管理工作进行考核。

各乡、镇政府和街道办事处负责落实本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调落实部门和人员解决住宅小区综合管理中的疑难问题，指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作，办理业主委员会的备案手续。

区、县住房保障房屋管理部门负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理。

区、县民政部门负责对居民委员会、村民委员会履行其对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关工作职责的指导监督。

居民委员会、村民委员会应当做好对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的指导，指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会成员、换届改选小组成员；负责对业主委员会的日常指导，帮助业主自行管理的业主委员会的规范运作，并通过人民调解委员会调解物业管理纠纷。

二、物业管理区域的核定

对有市政道路或自然河道穿越的建设用地，在住宅建设工程设计时，建设单位原则上应当分别配置配套设施设备。

区、县规划管理部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当征求区、县住房保障房屋管理部门对物业管理区域的预划意见。区、县住房保障房屋管理部门应当根据物业管理区域划分的原则，审查建设单位住宅建设工程设计方案中标明的物业管理区域划分情况及物业管理用房配置情况，并出具物业管理区域预划意见书,复告区、县规划管理部门。

建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，应当向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出划分物业管理区域的申请，并提交下列资料：

（一）建设项目用地批准文件；

（二）建筑总平面图；

（三）建设项目停车位、绿化等共用设施设备配置情况说明；

（四）其他应当提交的资料。

物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门应当在受理申请之日起5个工作日内，向建设单位出具《物业管理区域核定单》。

需要调整物业管理区域的，由业主委员会提交业主大会会议讨论通过后，向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出申请。区、县住房保障房屋管理部门应当会同乡、镇政府或街道办事处按照《规定》第七条的要求，结合当地居民委员会、村民委员会的布局,出具调整物业管理区域划分的意见，并在相关物业管理区域内予以公告。

三、分期开发项目的物业管理

划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标以该物业管理区域为范围。

先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。通过的《业主大会议事规则》中，应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，约定业主委员会组成人数。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》，召开业主大会会议，增补业主委员会成员。

业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。

四、建设项目资料的备案

建设单位应当按照《规定》第十条的要求，向物业所在地的房管办事处提交相关资料。其中“物业管理所必需的其他资料”，包括营业执照、项目批准文件、用地批准文件、施工许可证、房屋土地权属调查报告、业主清册和联系方式等资料。

建设单位提交房管办事处出具的资料齐备证明后，住房保障房屋管理部门方可向其核发房屋交付使用许可证。

五、业主大会筹备组、换届改选小组中业主代表的产生

筹备组、换届改选小组中的业主代表人数，由乡、镇政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，一般为5-10人，其所占比例应当不低于筹备组或换届改选小组总人数的二分之一。

业主代表可通过业主推荐、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生，具体方式由居民委员会、村民委员会确定，并在物业管理区域内予以公告。

业主代表不依法履行职责，经乡、镇政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的，居民委员会、村民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。

六、业主投票权的计算

业主投票权数，由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总人数确定。

专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。其中，建设单位“专有部分的面积”是指销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：停车库；依法归全体或者部分业主共有的物业；配电房、避难层、储藏室；不能单独办理产证的其他物业。

（二）建筑物总面积，按照前项专有部分面积的总和计算。

业主人数和总人数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按照房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

（二）总人数，按照前项业主人数的总和计算。

七、业主委员会成员全体辞职的处理

业主委员会成员全体辞职的，乡、镇政府或街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组中的业主代表，由居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

在新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责。因不履行职责造成的损失，由相关责任人承担。

八、业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的处理

业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定期限内，无正当理由不召集会议的，居民委员会、村民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议，并在物业管理区域内予以公告。

九、物业矛盾纠纷的调处

乡、镇政府或街道办事处、居民委员会、村民委员会应当充分发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用，充实专业人员，提高物业管理矛盾纠纷居间调解的效能。

乡、镇政府或街道办事处可通过设立住宅小区综合管理法律服务咨询站及聘请行业专家、律师等专业人员，为住宅小区综合管理提供法律咨询服务，解决疑难问题，调解矛盾纠纷，提高社区物业综合管理的整体水平。

居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：

（一）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；

（二）业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷；

（三）邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷；

（四）因业主或使用人违反《临时管理规约》、《管理规约》引发的物业矛盾纠纷；

（五）其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。

业主委员会可对本条第三款第（三）、（四）、（五）项规定的物业管理纠纷进行调解，居民委员会、村民委员会对业主委员会的调解活动给予协助和指导。

业主委员会应当建立物业管理矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。会议由业主委员会主任主持召开。

十、物业服务项目经理的管理

物业服务企业应当向受托管理服务的住宅小区委派一名物业服务项目经理，作为该住宅小区物业管理服务的负责人。物业服务项目经理应当持有建设部颁发的全国物业管理师证书或经全市统一考试取得的相应职业资格证书，并在住房保障房屋管理部门注册，取得物业服务项目经理执业注册证。

对在同一区、县行政区域范围内地理位置上相毗邻的住宅小区，一名物业服务项目经理可管理的数量不得超过3个，且总建筑面积不得超过10万平方米。

物业服务企业未按照规定委派物业服务项目经理的，记入物业服务企业信用档案。

十一、物业管理用房的确认

建设单位在办理建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的坐落、面积等在审照附图中予以注明，并加盖建设单位公章；对分期开发的物业管理区域，建设单位应当按照整个物业管理区域的配置要求，在先期开发的区域内一次性配置或提供临时物业管理用房。建设单位在未按照规划配置物业管理用房前，不得擅自变更、分割、转让、抵押临时物业管理用房。

建设单位提交的资料符合物业管理区域预划意见书和物业管理用房配置要求的，规划管理部门方可向其核发建设工程规划许可证。

房屋土地调查机构应当在房屋土地权属调查报告书中注明物业管理用房的坐落、面积、室号；区、县住房保障房屋管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。

1997年7月1日至2003年8月31日间竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。

十二、物业服务的收费

住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。

十三、物业的自行管理

规模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经业主大会会议讨论通过，可在居民委员会、村民委员会的监督指导下，由业主自行管理。业主自行管理的，应当设定执行机构及其负责人，负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。

业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订专业服务合同。

业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的，应当为其支付意外伤害等保险费用，由被聘用人员自行购买后报业主委员会备案。

业主大会决定开具自行管理发票的，业主委员会可持区、县住房保障房屋管理部门的证明材料，到物业所在地的税务部门申请代为开具。

十四、物业的装饰装修

业主、使用人装饰装修房屋的，应当会同装饰装修单位与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、现场巡查、废弃物清运与处置以及装饰装修工程的禁止行为和注意事项等。

十五、物业使用性质的变更

由规划管理部门会同区、县住房保障房屋管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，经区、县政府同意后，区、县规划管理部门应当予以公告并抄送区、县住房保障房屋管理部门。具体范围和方案，应当包括可改变的部位和经营项目等内容。

在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的,应当符合下列条件：

（一）符合房屋使用安全要求；

（二）符合《临时管理规约》、《管理规约》；

（三）经有利害关系的业主同意；

（四）符合相关法律、法规的规定。

符合前款规定的住宅，其房屋所有权人可向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门申请变更住宅使用性质，区、县住房保障房屋管理部门应当自受理申请之日起20日内做出决定。对符合条件的，准予其变更住宅物业使用性质，并告知其依法向工商管理等部门办理有关手续的义务。

业主大会应当在《管理规约》中，对本住宅物业管理区域内住宅变更使用性质后的物业服务费标准作出约定。物业服务企业应当按照约定，对准予变更住宅物业使用性质的房屋收取相应的物业服务费。改变使用性质的房屋，经政府决定征收的，按照居住房屋用途和建筑面积予以补偿安置。

十六、管线的维修养护责任

住宅小区内水、电、气分户计量表和表前的相关管线和设施设备维修、养护责任，由供水、供电、供气服务单位分别承担；分户计量表后的相关管线和设施设备维修、养护责任，由房屋所有人承担。

十七、维修资金的补建和再次筹集

未建立首期专项维修资金或专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照每月每平方米建筑面积成本价0.2%的标准补建或再次筹集，专项维修资金管理规约约定或业主大会会议决定高于上述标准筹集以及一次性筹集的除外。

物业服务企业应当每月对业主专项维修资金账户进行核对，对按照规定达到补建或再次筹集标准的，应当在15日内书面告知业主委员会。业主委员会应当告知相关业主并在物业管理区域内予以公告。采取分期筹集的，由物业服务企业于次月起在收取物业服务费时予以代收，并出具专项维修资金票据，按月纳入专项维修资金账户，并将补建或再次筹集的情况在物业管理区域内予以公告。

配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的7%；不配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。

业主转移或抵押房地产的，可到物业所在地的物业服务企业查询房屋维修资金余额。已足额交纳的，业主可持物业服务企业出具的维修资金余额查询单到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证；维修资金余额少于前款规定的，业主可在持物业服务企业出具的维修资金交款单至维修资金账户开户银行补足后，持维修资金余额查询单及银行交款凭据到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证。

公有住宅售后房屋转让或抵押的，由市公积金管理中心按照前款规定开具维修资金足额缴纳凭证。

业主办理房地产转移或抵押登记时，应当提交维修资金足额缴纳凭证。

十八、物业的检测和鉴定

业主应当按照《房屋修缮工程技术规程》中规定的物业常规检查内容和检查周期，承担物业维修养护责任。

业主应当在物业服务合同中，委托物业服务企业按照《房屋完损状况检查周期表》和《房屋结构完好性检查周期表》的规定，对物业定期进行维修养护和检查。

市住房保障房屋管理部门负责房屋质量检测单位的监督管理，并定期公布符合条件的房屋质量检测单位名单。

物业出现结构安全隐患或异常状况时，相关责任人可根据《房屋质量检测规程》中规定的流程，委托房屋质量检测单位进行检测、鉴定。

检测结论为整体危险或局部危险的房屋，应当由市房屋检测中心出具危险房屋审定书。

十九、房屋外墙的维护

住宅物业管理区域内房屋外墙的维护，由业主负责。业主应当按照有关规定和标准，根据房屋外墙的材质进行清洗或粉刷，确保房屋外墙整洁。房屋外墙存在严重褪色、明显污迹的，业主应当及时予以清洗、粉刷。

二十、示范文本的应用

建设单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会按照市住房保障房屋管理部门印发的示范文本，制定和签署临时管理规约、专项维修资金管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同、住宅装饰装修管理协议等文件。

本意见自公布之日起施行，有效期为5年。

上海市住房保障和房屋管理局

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见 篇2

今年4月起，新修订的《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)正式施行。《规定》为涉及住宅物业的各项事宜制定了规矩，也针对一些争议较大的热点问题给出了具体操作办法。那么，《规定》到底在哪些方面有所突破?它能否帮助上海突破物业困局?

（一）强化行业监管

房管部门加强资质审核

目前，有些物业服务企业服务意识不够，业主投诉不断，物业服务企业与业主之间的矛盾突出，影响了居住小区的和谐与稳定。上海市962121物业管理热线在其去年受理的物业类投诉中，拖延维修、屡修不好、日常保养工作不到位、物业拒绝维修4大类问题最为突出，占总量的85.6%，均属于物业企业服务不到位造成的投诉。

为此，《规定》第三十二条明确：物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。第三十六条明确：选聘物业服务企业的，应通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。市房屋行政管理部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。

物业公司可以被“炒”掉

这种现象在当下屡见不鲜：物业收费与服务不对等，业主指责物业公司只收费不办事，“抱团”拒付物业管理费，而物业公司抱怨业主不付钱，凭什么要求良好服务，双方互不买账，一来一去，形成了恶性循环。

为了避免出现这种恶性循环，《规定》第四十二条明确：物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。

根据这一规定，业主可以将不合格的物业服务企业淘汰出局。“业委会有权通过招投标形式寻找其他物业公司，‘炒’掉物业公司的做法有了法规依据。”上海市房管局物业管理中心副主任周宏伟说。

（二）帮助业主自我管理

业主自治有法可依

上海市西区某小区，因原物业公司“失踪”，小区物业工作陷入瘫痪，无奈之下新成立的业主委员会成为小区的“临时管家”。之后，小区并未出现混乱局面，环境面貌焕然一新。一段时间后，业委会又探索出了升级“自治模式”，委托职业经理人担任小区“CEO”，由“职业管家”为业主提供物业服务。可是，虽然《物权法》规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，但如何具体实施却没有相应的法律依据和操作办法。

《规定》第四十七条补上了这一缺漏，该条明确：经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业。对于电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。

探索业主自行管理的小区从此有了法律依据。

业委会调解功能增强

上海市天山路一小区居民不满意物业管理水平，拒交物业费达两年之久，物业、居委会都没辙。实际上，欠交物业费的现象十分普遍，部分业主将各种主客观原因作为拒交物业费的理由。殊不知，这种做法既未真正维护自己的权益，实质上也侵害了同一小区内其他正常交纳物业费的业主的合法权益。

对此，《规定》第四十五条明确：业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费;业主逾期不交纳物业服务费，业主委员会应当督促交纳;物业服务企业可依法向法院起诉。第三十一条还明确：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

（三）理顺管理体制

业委会、物业公司、居委会各司其职

业主委员会本应是小区管理的“一大支柱”，但目前有不少业委会处于瘫痪或者半瘫痪状态;业主入住好多年，长期没有成立业委会的小区比例很高，由此产生的矛盾十分突出。

理顺管理体制是化解矛盾的出路。《规定》第五条明确：区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作等。

“之所以要强调政府监管，是因为物业管理是我国城市管理的重要组成部分，它直接关系到民众的基本生活保障和社会和谐稳定。”周宏伟解释说。

（四）完善物业的使用和维护

设立物业保修金

许多小区业主都遇到过这类麻烦：入住新房后，房屋因为施工质量问题出现屋顶渗漏等。按照商品房买卖合同，房屋处在保修期内，应由建设单位承担保修责任。但实际由于建设单位多为项目公司，项目结束后公司即注销。业主找到物业公司，物业公司称找不到项目公司，问题得不到解决。

为了解决这一问题，《规定》第四十九条明确：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。

紧急维修可绕过“三分之二”规定

“针对不少小区出现危险情况，需要动用维修资金，却因《物权法》中‘动用维修资金须三分之二业主同意’的规定受阻，此次的新规定设置了‘紧急维修’条款。”上海市房管局物业管理中心主任马浩元介绍说，《规定》第六十四条明确，对严重影响房屋使用和安全的紧急情况，物业应立即维修和采取应急防范措施，同时向业委会和物业所在地房管办报告。

为预防物业滥用紧急维修权，《规定》同时对物业启动维修权作了限制性规定：只有电梯、水泵故障影响正常使用的;消防设施损坏、消防部门出具整改通知书的;外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，经有资质的鉴定机构出具证明后，物业才可启动紧急维修。

（五）争议

筹集维修资金需业主掏腰包

据了解，目前住宅小区的维修资金存在多种问题。有的老旧小区交付使用多年，尚未建立专项维修资金;有的小区经过多次物业维修或者房屋综合整改，余额明显不足;还有一些老式小区由政府部门补贴一部分维修基金以维持正常运行;更有甚者，维修基金被挪作他用或者账目不清。

而《规定》五十八条要求：未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。补建或者再次筹集专项维修资金应当采用分期交纳的方式，并由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收;业主大会也可以决定由业主一次性交纳。这条规定很快受到高度关注。有市民提出，不少维修资金问题是“历史遗留”的，许多新建住宅小区在交房时就存在建设单位偷工减料的现象，在交房后，业主需要为这些问题“埋单”，是否合理?

一些业委会负责人也表示，促使业主出钱补足维修资金，执行起来对物业公司和业委会将是一个较大的挑战。

综观整个《规定》，可以发现其基本立法思路是：强化政府监管与引导业主自治双管齐下，从而突破目前的物业困局。从这种思路出发，《规定》在理顺管理体制、完善业主自我管理、强化行业监管、完善物业的使用和维护等多个方面实现了创新，这是值得充分肯定的。尤其是物业公司、业委会、居委会“三位一体”模式的形成，是对物业管理监督机制的重大调整，堪称管理体制的重大突破，值得其他城市充分借鉴。

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见 篇3

为便于各地区制定《国务院关于职工探亲待遇的规定》的实施细则，现就若干问题提出如下意见：

一、《国务院关于职工探亲待遇的规定》（以下简称《探亲规定》）所称的父母，包括自幼抚养职工长大，现在由职工供养的亲属。不包括岳父母、公婆。

二、学徒、见习生、实习生在学习、见习、实习期间不能享受《探亲规定》的待遇。

三、《探亲规定》所称的“不能在公休假日团聚”是指不能利用公休假日在家居住一夜和休息半个白天。

四、符合探望配偶条件的职工，因工作需要当年不能探望配偶时，其不实行探亲制度的配偶，可以到职工工作地点探亲，职工所在单位应按规定报销其往返路费。职工本人当年则不应再享受探亲待遇。

五、女职工到配偶工作地点生育，在生育休假期间，超过五十六天（难产、双生七十天）产假以后，与配偶团聚三十天以上的，不再享受当年探亲待遇。

六、职工的父亲或母亲和职工的配偶同居一地的，职工在探望配偶时，即可同时探望其父亲或者母亲，因此，不能再享受探望父母的待遇。

七、具备探望父母条件的已婚职工，每四年给假一次，在这四年中的任何一年，经过单位领导批准即可探亲。

八、职工配偶是军队干部的，其探亲待遇仍按一九**年七月二十七日《劳动部关于配偶是军官的工人、职员是否享受探亲假待遇问题的通知》办理。

九、职工在探亲往返旅途中，遇到意外交通事故，例如坍方、洪水冲毁道路等，造成交通停顿，以致职工不能按期返回工作岗位的，在持有当地交通机关证明，向所在单位行政提出申请后，其超假日期可以算作探亲路程假期。

十、各单位要合理安排职工探亲的假期，务求不要妨碍生产和工作的正常进行，并且不得因此而增加人员编制。

十一、各单位对职工探亲要建立严格的审批、登记、请假、销假制度。对无故超假的，要按旷工处理。

十二、有关探亲路费的具体开支办法按财政部的规定办理。

十三、一九五八年四月二十三日《劳动部对于制定国务院关于工人、职员回家探亲的假期和工资待遇的暂行规定实施细则中若干问题的意见》予以废止。

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见 篇4

各辖市、区人民政府，镇江新区管委会，市各有关部门：

为全面加强市区住宅小区物业管理，进一步改善人居环境，提高群众生活水平，特提出如下意见。

一、推进全覆盖

目标：到2011年年底，市区住宅小区物业管理实现全覆盖。

范围：京口区、润州区、丹徒区以及镇江新区的城市建成区。

对象：上述范围内各类住宅物业，包括以住宅为主、人口规模达1000人或户数达300户的居住生活聚集地，以及分散的居住楼、生活大院。

标准：按照“封闭式管理，开放式服务”的要求,新建住宅小区全面实行市场化、专业化的物业管理等级服务；暂不具备市场化、专业化运作条件的其他各类小区以及分散的居住楼、生活大院，实行“五个有”的基础性服务，即有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理（以下简称“五个有”）。具体标准由市住建局制定公布。

二、实行分类管理

1．新建（在建）商品房住宅小区。全面推行市场化、专业化的物业管理等级服务。在建未交付前，或已建成交付但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位通过招投标市场选聘有资质的物业服务企业，落实前期物业管理；业主委员会已经成立的，在所在街道办事处指导下，由社区居委会、小区业主委员会和物业服务企业三方按规定做好物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作，实行市场化运作。

2．老旧住宅小区（2001年6月30日以前建成交付）。结合环境综合整治，逐步完善配套基础设施，落实服务收费为主、政府补贴为补充的“五个有”基础性服务。整治后具备市场化、专业化运作条件的，由所在街道办事处指导，按照规定程序选聘物业服务企业；暂不具备条件的，以及分散的居住楼、生活大院，由街道物业服务中心先行接管。

3．保障性住宅小区（拆迁安置房、公共租赁房等）。在建未交付前，由开发建设单位负责组织管理。建成交付后，仍可由原开发建设单位实施物业管理，或者由开发建设单位按总建筑面积二级物业服务收费标准，定补3年一次性补贴该小区的管理服务经费，移交所在街道办事处落实物业管理。

三、创新体制机制

市区住宅小区物业管理全覆盖实行属地管理。

辖区政府负责。各辖区政府、镇江新区管委会对市区住宅小区物业管理全覆盖负总责。具体负责：制定全覆盖工作方案并认真实施；明确区物业管理主管部门，落实人员和经费；组织老旧住宅小区整治，参与新建住宅小区物业查验交接；负责物业服务企业招投标管理，制订服务和收费标准；指导各街道办事处组建物业服务中心，将物业管理纳入日常工作；承接市各相关职能部门下放职权等。

部门下放职权。涉及住宅小区物业管理的各项市级职权，一律下放到各辖区、镇江新区。包括：物业服务企业资质审批、物业管理招投标、物业维修基金使用审核、物业管理行政执法、物业服务收费核准、住宅小区停车收费审批等。下放的职权实行“权随责走”、“费随事转”，建立“责、权、利”相统一的区级管理网络。

创新运行机制。坚持市场主导、政府引导，形成市场化与公益性相结合的物业管理投入机制。理顺社区居委会、业主委员会和物业服务单位职能，形成“三位一体”的协调机制。

四、落实保障措施

1．加强资金保障。自2011年7月1日起5年内，市、区两级根据管理效能考核情况，对市区老旧小区的物业管理实行补贴。补贴标准按建筑面积每平方米每年2.4元；补贴费用由市、区分级承担，市与京口区、润州区的分担比例为6：4，与丹徒区、镇江新区的分担比例为2：8。同时，市财政每年安排300万元用作对市区物业管理全覆盖工作的考核奖励。考核奖励标准由市住建局、财政局共同制定。

2．加强政策支持。在本市从事物业管理服务的企业（含街道组建的物业服务中心）新招聘的保洁、保安人员，参照市环卫职工标准缴纳社会保险费。街道组建的物业服务中心为民办非企业登记性质，应以“40、50”再就业人员为主体，兼顾就业困难人员就业；与其签订1年以上期限劳动合同、按时按规定缴纳社会保险费并依法支付不低于最低工资标准劳动报酬的，三年内根据实际招用人数，按每人每年4800元定额标准依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。

3．加强配套建设。市区尚未改造的老旧小区，由各辖区政府、镇江新区管委会负责改造，市财政补贴。新建小区的公建配套，由市规划、住建部门负责审核把关、配建到位。新建小区的物业交接，由所在街道办事处、社区居委会派人参加。

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见 篇5

定

（沪房[1994]总工字发第1100号 1994年9月22日）

各区、县房管局、区规划土地局、县建设局、浦东新区建设局：

近年来，随着本市房地产业的兴起，不少房屋的经营或使用单位，利用已建的房屋进行加层或拼建，广开房源，从一定程度上缓解了各类用房特别是住房紧缺的矛盾。但少数单位过份追求经济效益或强调用房紧张，违反本市城市建设规划管理条例、技术规定、房屋管理和其他有关规定，擅自加层或拼建，导致城市环境质量下降，交通更加拥挤，造成房屋使用上的不安全因素，甚至影响居民的正常生活，引发新的社会矛盾，群众反映较大。为防止上述现象的再度发生，需要对房屋加层或拼建加强管理，严格控制，从严审批。经报市政府同意，特作如下规定，请遵照执行。

一、凡属下列情况之一的房屋，不得进行加层或拼建：

1、大楼、公寓、庭园住宅及新式里弄住宅。

2、列入文物保护单位和市建筑保护单位的优秀近代保护建筑。

3、按规划建成的居住区的建筑和历史上已建成完整的质量较好的新村、里弄建筑（包括中心城11处历史文化风貌保护区）。

4、未经规划管理部门核发建设工程规划许可证的建筑。

5、旧建筑加层或拼建后（包括原地翻建加层），其容积率已超过规划管理技术规定控制指标的建筑。

6、基础、结构不允许加层的建筑。

二、凡位于城市主要道路两侧临街的房屋，重要地区的房屋加层或拼建，应先征得市房管局同意。

三、申请房屋加层或拼建，必须征得房屋产权所有人的同意，按规划管理规定审批，并须符合以下管理和技术要求：

1、房屋加层设计必须由具备相应资质的设计单位承担，并应符合《上海市城市建设规划管理条例》和有关技术规定，以及本市房屋结构抗震加固的有关规定。

2、房屋加层，须事先由经核准的房屋质量检测单位，对加层房屋进行技术鉴定，并提交书面鉴定报告。

3、房屋加层或拼建的设计必须与原房屋和周围环境相协调，立面处理、外墙面用材及色彩应与原房屋保持一致。

4、申请房屋加层或拼建，应附设计方案，结构鉴定报告及公用设施可行性报告，按市和区、县的“分权明责”规定，报送房管和规划管理部门审批，并核发加层建设工程规划许可证后，方可施工。

5、房屋加层或拼建的施工，必须由相应资质的施工单位承担，并严格按照批准的图纸施工。施工工程质量由市房屋修缮工程质量监督站负责监督。

6、房屋加层或拼建施工应采取相应保护措施，保障原房屋使用单位、居民的正常使用和合法权益，使原有居民的居住条件得到适当改善，并事先做好居民工作。

四、对违反上述要求的，规划、房屋管理部门及房屋产权所有人有权追究建设单位和个人的责任。

对不按有关规定，擅自越级审批加层或拼建的规划、房产管理部门，上级部门也应追究其有关责任。

五、本规定自发文之日起执行。在此之前，已批准尚未动工的项目，按本规定办理。

六、各区、县房产、规划管理部门，要对在建加层或拼建项目作一次清理，清理结果于10月底以前报市房管局、市规划局。

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见 篇6

建市[2001]229号

各省、自治区建设厅、直辖市建委，国务院有关部门建设司，解放军总后营房部，新疆生产建设兵团，中央管理的有关总公司：

现将《工程监理企业资质管理规定实施意见》印发给你们。在执行中有何问题，请及时与建设部建筑市场管理司联系。

工程监理企业资质管理规定实施意见

一、资质申请

1、工程监理企业申请资质，一般应当向企业注册所在地的县级（含县级）以上地方人民政府建设行政主管部门申请。其中，省（自治区、直辖市）所属和地级以上城市（包括地、州、盟）所属工程监理企业的具体申请渠道，由各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。

2、《工程监理企业资质管理规定》（建设部令第102号，以下简称《规定》）第八条所称直接向建设部申请工程监理企业甲级资质的中央管理企业目前是指如下企业：中国建筑工程总公司、中国核工业集团公司、国家电力公司、中国石油天然气集团公司、中国石油化工集团公司、中国化学工程总公司、中国兵器工业(装备)集团公司、中国船舶工业（重工）集团公司、中国航空工业集团公司、中国国际信托公司、中国国际工程咨询公司、中国轻工国际工程设计院。

上述企业的所属监理企业是指：（1）全资子公司；（2）持股比例超过50%的子公司；（3）以上（1）、（2）所列企业的全资子公司和其持股比例超过50%的子公司。

二、工程监理企业的主项资质和增项资质

3、按照《规定》的要求，工程监理企业资质分为14个工程类别。

工程监理企业可以申请一项或者多项工程类别资质。申请多项资质的工程监理企业，应当选择一项为主项资质，其余为增项资质。

工程监理企业的增项资质级别不得高于主项资质级别。

4、工程监理企业申请多项工程类别资质的，其注册资金应达到主项资质标准，从事过其增项专业工程监理业务的注册监理工程师人数应当符合国务院有关专业部门的要求。

5、工程监理企业的增项资质可以与其主项资质同时申请，也可以在每年资质审批期间独立申请。

6、工程监理企业资质经批准后，资质审批部门应当在其资质证书副本的相应栏目中注明经批准的工程类别范围和资质等级。工程监理企业应当按照经批准的工程类别范围和资质等级承接监理业务。

三、资质申请材料

7、工程监理企业申请资质,应当按照《规定》第八条的要求,如实填报《工程监理企业资质申请表》。企业法定代表人须在《工程监理企业资质申请表》上签字,对申请材料的真实性负责。

工程监理企业的资质申请材料应当齐全,手续完备。凡出现填报不符合要求包括主要数据、印签不全及关键性文字难以辨认等情况的,资质审批部门将不予受理。

工程监理企业申请资质,须报送《工程监理企业资质申请表》一式两份,有关附件材料一份。其中，申请铁道、交通、水利、信息产业、民航方面资质的,每申请一项资质,须增填一份《工程监理企业资质申请表》,并将相应的附件材料单独装订成册。

附件材料中的企业资质证书、监理工程师注册证书、监理合同、监理规划和总结、监理业务手册等可用复印件，但对申请材料中要求加盖公章或法定代表人印章、签字的，复印件无效。

8、监理工程业绩是指已竣工工程，并应出具由业主签字的工程验收意见（复印件）。专业工程是指《规定》的工程类别表中除房屋建筑工程外的其他各类工程。

注册资本金是指工程监理企业在工商行政管理部门登记并在其企业法人营业执照上注明的注册资本金。

工程监理企业的注册监理工程师是指具有全国监理工程师注册证书，并在本企业注册的人员。注册监理工程师不得在两个以上（含两个）工程监理企业任职或兼职。

9、工程监理企业申请资质，应当逐步实现通过“中国工程建设信息网”申报。近期可暂实行“中国工程建设信息网”和文字材料两种方式进行申报。但《工程监理企业资质申请表》、监理工程师有关情况、监理工程业绩要从“中国工程建设信息网”上申报。

四、资质审批

10、工程监理企业申请甲级资质，经各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门或中央管理企业审核同意后报送建设部，由建设部组织专家进行评审，并提出评审意见；其中，涉及铁道、交通、水利、信息产业、民航方面资质的，由建设部送国务院有关部门初审。审核部门应对申报材料的真实性负责。经专家提出评审意见或国务院有关部门提出初审意见后，由建设部审批。

乙、丙级监理企业资质的审批程序，由各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门按照《规定》的有关内容确定。其中，涉及铁道、民航方面的乙、丙级资质审批，鉴于目前各省、自治区、直辖市人民政府未设立相应的行政主管部门，其审批程序暂与甲级资质相同。

11、工程监理企业申请甲级资质及甲级增项资质，应当在每年一季度开展的资质年检后进行。建设部一般于每年的4月15日至30日受理工程监理企业甲级资质及甲级增项资质的申请。

12、新设立的工程监理企业，应符合《规定》第五条中丙级监理企业标准的前三项要求，企业技术负责人和监理工程师应当具有《监理工程师执业资格证书》。

13、甲级工程监理企业申请甲级增项资质，其申请、审批程序与资质升级相同；甲级工程监理企业申请乙、丙级增项资质，由企业注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责审批，并于每年的年检工作完成后通过“中国工程建设信息网”报建设部备案。

中央管理企业所属的甲级工程监理企业申请乙、丙级增项资质，由中央管理企业向建设部提出申请，由建设部负责审批；其中，涉及铁道、交通、水利、信息产业、民航方面资质的，由建设部送国务院有关部门初审。

五、资质年检

14、工程监理企业的资质年检一般由资质审批部门负责，并应在下年一季度进行。甲级工程监理企业的资质年检委托各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门办理；其中，涉及铁道、交通、水利、信息产业、民航等方面的企业资质年检，由建设部会同有关部门办理；中央管理企业所属的工程监理企业资质年检，由建设部委托中国建设监理协会具体承办。

15、在工程监理企业资质年检后，资质审批部门应当在该企业资质证书副本的相应栏目内注明年检结论和有效期限。

16、资质审批部门应当在工程监理企业资质年检结束后30日内，在公众媒体上公布年检结果，包括年检合格、不合格企业和未按规定参加年检的企业名单。甲级工程监理企业的年检结果，在“中国工程建设信息网”上公布。

凡未在规定时间内参加年检的工程监理企业，其资质证书自行失效。

17、在工程监理企业资质年检完成后，各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门应当将下列材料于当年6月31日前通过“中国工程建设信息网”报送建设部：

（1）年检总结；

（2）年检汇总表，其中甲级工程监理企业的年检汇总表要单列；（3）工程监理企业的变更情况；（4）其他需报送的材料。

六、资质证书

18、每个工程监理企业只能取得一本资质证书正本、2本副本；如有需要，副本可配发4本。

19、工程监理企业甲级资质证书须加盖建设部公章有效。乙、丙级资质证书按照审批权限，加盖建设部建筑市场管理司或省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门的公章有效。

20、工程监理企业资质证书实行统一编号。资质证书编号为：[ ]工监企第（******）号。其中，[ ]中由建设部颁发的证书是[建]，其余的是地区简称，如上海市为[沪]。（）中为六位数，前两位为年份代号，如2001年为01；第三位为资质等级代号，甲级为

1、乙级为

2、丙级为3；后三位为流水序号。

21、工程监理企业的名称、地址、法定代表人、企业负责人、技术负责人等内容发生变化的，应当在发生变化后30日内持原资质证书和已变更的营业执照、有关变更批准文件等材料，向原资质审批部门申办变更手续。

由建设部负责审批的工程监理企业办理资质变更手续，除按照前款要求提供材料外，还应当持省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门同意变更的文件或中央管理企业出具的变更报告，向建设部建筑市场管理司申请。

22、工程监理企业遗失资质证书，可以向原资质审批部门申请补办。向建设部申请补办资质证书的，应当在“中国工程建设信息网”上刊登遗失作废声明，并提供下列材料：

（1）遗失情况说明；（2）申请补办报告；

（3）省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门或中央管理企业同意补办的文件。向省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门申请补办资质证书的，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门参照前款要求规定。

七、对现有工程监理企业的资质就位

23、在新《规定》颁发前已定级的甲、乙、丙级工程监理企业，暂维持其原有资质等级，设两年（即2002年、2003年）过渡期，凡到2004年资质年检时仍达不到相应资质标准的工程监理企业，应当按其实际条件重新核定资质等级。在这两年过渡期间的资质年检，除对其注册监理工程师人数可暂缓考核外，其他条件均按《规定》执行。

24、原定临时级资质的工程监理企业，在2002年一季度资质年检后，按照新的资质标准正式核定其资质等级。

25、在2002年一季度资质年检工作完成后，将对工程监理企业换发新的资质证书。在换发资质证书时，对于工程监理企业原核定的工程类别与新的工程类别划分不同的，应当按照相关的工程类别进行重新核定。

甲级工程监理企业的资质证书由建设部负责换发；乙、丙级工程监理企业的资质证书由企业注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责换发；中央管理企业所属的乙、丙级工程监理企业，由中央管理企业报建设部换发。

26、原国务院有关部门所属的工程监理企业，按照新的《规定》实行属地管理的，应当在2002年一季度年检中完成交接工作。

八、关于2002年申办工程监理企业甲级资质的安排 凡1999年6月30日前成立，2000、2001的资质年检均合格的乙级或临时级工程监理企业，符合《规定》标准及条件的，可向本地区建设行政主管部门或中央管理企业提出晋升甲级资质的申请。关于申报材料的内容、要求及审批程序等，均按照《规定》和本《实施意见》执行。

建设部于2002年4月15日至4月30日受理工程监理企业甲级资质的申报，有关申报材料及初审意见请送建设部建筑市场管理司，联系电话：68393790。

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见 篇7

宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见

市政发〔2011〕49号

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：

为进一步加强全市农村宅基地自建住宅建设管理，依法打击突击加建行为，保障群众生命财产安全，规范拆迁补偿工作，避免社会资源浪费，依照国家有关法律法规，结合我市实际，制定本意见。本意见中农村宅基地是指西安市城市总体规划内的主城区、重点镇及政府确定的“切块”管理区域（以下简称开发区）内村民自建住宅所使用的集体土地。

一、明确管理责任，条块结合做好农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作

（一）各区政府（开发区管委会）对辖区内农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作负总责，负责组织联合执法，查处农村宅基地自建住宅建设中的违法行为。

（二）乡镇人民政府（街道办事处）具体负责辖区内农村宅基地自建住宅建设的日常监督管理工作。

（三）国土资源行政管理部门负责农村宅基地用地的审批管理工作。

（四）规划行政管理部门负责农村宅基地自建住宅规划管理工作，制定村民宅基地自建住宅的规划管理办法。

（五）房屋行政管理部门负责农村宅基地自建住宅拆迁评估行业

管理工作。

（六）城改、公安、质检、建设等相关部门，应当按照各自职责，做好农村宅基地自建住宅建设管理工作。

二、完善审批程序，规范村民宅基地自建住宅建设行为

（七）凡申请划拨宅基地新建住宅应严格按程序履行土地、规划审批手续；在原有宅基地上新建、改建、扩建住宅应严格履行规划审批手续。未办理审批手续或手续不全的房屋，在拆迁过程中一律不予补偿。

（八）村民申请划拨宅基地自建住宅的，在符合土地利用总体规划、村镇建设规划和土地利用计划的前提下，应当向村民小组或者村民委员会提出申请，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，并报乡镇人民政府（街道办事处）审核，报区国土资源行政管理部门办理宅基地审批手续。在实施建设前，须经区（开发区）规划部门审查同意并办理规划手续。

规划部门办理规划手续时应当明确用地位置和面积，建筑物层数和面积。

列入城中村改造计划的村庄建设按照城中村改造相关规定执行，不再新划拨宅基地。

（九）村民申请在已划拨宅基地上新建、改建、扩建的，应按上述程序办理规划审批手续。

（十）市规划行政管理部门应针对不同区域的实际情况，编制农民宅基地自建住宅通用设计图，免费发放给村民，指导村民建房。

三、建立健全拆迁补偿工作的利益导向机制

（十一）因城市建设需拆除村民宅基地自建住宅的，由乡镇人民政府（街道办事处）会同拆迁改造主体编制拆迁安置补偿方案，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，由区（开发区）主管部门初审同意后，作为征收集体土地的附件，依法办理审批手续。

纳入城中村改造范围的拆迁补偿安置方案，按照城中村改造的有关政策执行。

（十二）给予村民的住房安置，原则上按照规划审批的面积进行安置。原人均房屋不足65平方米的，按照人均不少于65平方米的标准补差安置，补差增加的面积收取房屋重置价。

本意见实施前村民已建成的住房，二层（含二层）以下部分的补偿，结合原房屋建筑面积，按照人均不少于65平方米的标准安置。超出应安置面积部分，严格按重置成新价予以补偿；对于临时搭建非正常使用的面积部分，除严格按重置成新价补偿外，须扣除拆除费和建筑垃圾清运费。

对于严格按程序建设，拆迁前未突击加建的村民，其宅基地上未建房的空地，拆迁安置时可以按照不同区域给予一定数额的补偿。

（十三）对于在村民宅基地自建住宅建设及拆迁安置管理工作中成绩突出，未出现突击加建的村庄，由乡镇人民政府（街道办事处）报区人民政府（开发区管委会）同意后，按实际拆迁补偿费用（安置房建设除外）的5%予以奖励。

（十四）因城市建设需要，村民自建住宅被拆除超过1/3户数以

上且耕地较少的村庄，可以由各区人民政府（开发区管委会）组织实施整村拆迁安置，剩余土地依法征收后纳入储备。

四、规范评估行为，保证国家和社会资金的合理使用

（十五）市房屋行政管理部门应当加大对宅基地房屋拆迁补偿评估工作的管理力度，进一步规范评估市场行为，尽快制定集体土地房屋估价技术标准和实施细则，完善评估行为的约束机制，按照有关规定对房屋重置价定期进行调整并予以公布。

（十六）评估机构在评估中应严格按照拆迁评估标准对现状房屋及其附属物进行评估，对不符合质量标准、不合理的结构布局、工序工艺不到位的房屋墙体、门窗、粉刷以及附属物和装修等，在相应的评估补偿标准中予以扣减。评估结果应报评估委托单位审核，并向社会公布, 接受监督。

五、加大打击力度，坚决遏制突击加建行为

（十七）对以获利为目的，在农村宅基地房屋拆迁安置过程中，组织村民突击加建的个人或组织，以及因生产、销售、使用伪劣建材和违规施工等造成伤亡事故的个人或组织，由相关部门依法处理。情节严重的，依法追究相关责任人刑事责任。

（十八）评估机构不严格执行房屋评估技术标准和实施细则，不按房屋实际质量进行评估，造成国家和社会资金不合理使用的，由房屋行政管理部门按照有关规定进行处理，并依法追究相关责任人法律责任。

六、落实责任追究，建立长效管理机制

（十九）各区人民政府（开发区管委会）要切实加强监管工作，凡发生1次死亡5人以上（含5人）责任事故的，在目标责任考评、表彰奖励等方面实行“一票否决”，并按相应组织原则处理。

（二十）各区人民政府（开发区管委会）应当加强本辖区内农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作，制定具体管理措施，将管理责任落实到人，对不履职尽责、失职渎职者，依法追究相关责任人的行政责任。

（二十一）乡镇人民政府（街道办事处）应当组织对辖区内宅基地自建住宅现状进行摸底分类，并登记造册，保留影象资料，报各区人民政府（开发区管委会）备案，为今后拆迁安置提供补偿依据。各区人民政府（开发区管委会）应结合城市规划及辖区实际情况，研究制定整个区域内村庄的规划建设、拆迁安置实施方案。

（二十二）乡镇人民政府（街道办事处）应当加强农村宅基地自建住宅建设的日常巡查和管理工作，对违法占用集体土地和擅自在原有宅基地上新建、改建、扩建自建住宅的行为，应当及时制止并责令自行拆除。不自行拆除的，由区人民政府（开发区管委会）组织相关部门依法拆除，并由相关部门按照有关规定进行处罚。

（二十三）市房屋行政管理部门应积极探索村民住房产权登记的具体办法，进一步规范村民建房行为。

（二十四）市综合考核办将农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作纳入全市综合考核范围。

（二十五）各区人民政府（开发区管委会）可依据本意见制定实施细则。

西安市人民政府

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见 篇8

【发布文号】沪房地资市[2000]86号 【发布日期】2000-10-18 【生效日期】2000-10-18 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

上海市房屋土地资源管理局关于

房地产开发企业清理、换证工作的实施意见

（二000年十月十八日沪房地资市〔2000〕86号文）

为加强房地产开发企业管理，规范企业经营行为，建设部下达了《关于〈贯彻房地产开发企业资产管理规定〉全面清理房地产开发企业、规范企业经营行为通知》（建住房〔2000〕87号），要求各地在2000年8月底前完成房地产开发企业清理和《资质证书》的换证（以下简称清理、换证）工作。现就本市的房地产开发企业的清理、换证工作提出如下实施意见：

一、一、凡在本市注册的房地产开发企业（包括项目公司，以下简称企业），均应接受清理、换证，不接清理、换证的企业，不得再从事房地产开发经营活动。

原评定的资质一级企业和外商投资企业清理、换证工作由市房地资源局负责，其它企业的清理、换证工作由各区县房地局负责。

二、二、此次清理、换证工作包括对企业的清理检查和统一重新核定资质等级、换发新证两方面内容。

（一）清理检查的主要内容

1、企业近三年的经营状况。是否连续亏损、资不抵债；是否承担开发项目；是否有停建、缓建工程；是否有延期交房又不承担违约责任或者拖延承担违约责任。

2、企业近三年承担的开发建设项目的质量情况及对质量事故、质量问题的处理。

3、企业经营行为是否规范合法。是否无证预售、预订；是否存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”、“一女两嫁”等欺诈行为；是否违反预售款专款专用规定，将预售款挪作它用；是否不办理或者延期办理商品房预售合同登记备案手续。

4、是否发生消费者对该企业的集体投诉，企业处理投诉事件的情况。

5、商品房销售中，是否向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是否依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修。

6、是否按规定进行房地产开发企业资质年检。

（二）重新核定等级、换发新的资质证书

结合对企业全面清理检查，重新核定本市所有企业的资质等级，换发新证。

1、对本市原评定的一、二、三级企业应按建设部《 房地产开发企业资质管理规定》的资质等级新标准，重新核定换发建设部统一印制的新的《资质证书》。

2、对本市原评定暂定等级的企业（包括项目公司），一律换发新的《暂定资质证书》；《暂定资质证书》不设等级、不分项目和综合公司，有效期为一年。

三、三、清理、换证工作的时间安排

（一）7月1日－－7月31日为清理检查阶段

1、各企业应根据清理检查内容进行自查，如实填写《房地产开发企业清理、换证自查表》；并将填妥的《自查表》、评定等级的材料（见附件二）或者换发暂定资质证书的材料（见附件三），按要求报企业住所所在地的区县房地局（一级企业、外商投资企业报市房地资源局）。

2、各区县房地局应组成检查组对企业上报的《自查表》及有关文件进行全面检查核实。对原评定正式等级的企业、投诉量较大的企业必须逐一上门检查，作为全面检查的重点对象；在检查的内容上重点是商品房销售过程中无证预售、虚假广告、“一女两嫁”、房屋质量低劣等问题。

（二）8月1日－8月31日，核定等级、换发新证阶段。各区县房地局应在全面检查的基础上，对照资质等级新标准，对企业核定等级，统一换发新的《资质证书》或者《暂定资质证书》原证收回。自清理换证工作结束后，原《资质证书》（包括《暂定等级资质证书》）自动失效。

（三）9月15日前各区县房地局应将此次清理、换证工作的情况书面总结上报市房地资源局。

四、四、重新核定资质等级、换发新证操作口径

1、重新核定等级的标准按建设部《房地产开发企业管理规定》（第77号部长令）规定的条件（见附件）执行，本市房地产开发企业资质管理有关规定与此不一致的，应以此为准。

2、核定企业的完成工作量起算年份为1997年，1997年前完成的工作量不纳入工作量核定范围。以开发投资额计算工作量的，投资额以每平方米2232元计算。一级企业1997年以来应完成开发投资额6．7亿元，二级企业应完成3．35亿元，三级企业应完成1．12亿元。

3、项目工作量不能重复计算。如工作量计入子公司的，就不能计入母公司。计入母公司的就不能计入子公司。

4、原评定的正式等级企业重新核定等级时仅因注册资本达不到相应的新标准而降低等级，企业要求按原等级发证的，在8月15日前按新标准增加注册资本。

5、原评定的正式等级企业在重新核定等级时因工作量达不到相应的新标准的，应降低等级，低于三级资质新标准的改发《暂定资质证书》。

6、对原评定暂定等级的企业，要求按新的资质等级标准换发相应等级《资质证书》的，先按换发《暂定资质证书》处理，10月1日后按规定受理等级评定。

7、核定等级，换发《资质证书》或者《暂定资质证书》的审批程序、送审材料份数及装订要求，按原有规定执行。

8、有下列行为之一的企业，不予换发新的《资质证书》（包括《暂定资质证书》）：

（1）发生重大质量问题，情节严重的；

（2）企业亏损严重、资不抵债、濒临破产的；（3）未从事任何房地产开发经营活动两年以上的。

9、原评定正式等级的企业或者原评定暂定等级有下列行为之一的，应限期整改，整改达不到要求的改发《暂定资质证书》或者停止其办理新开项目手续（在《暂定资质证书》正副本上加以注记）；

（1）未经批准预售商品房，或者经营中存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”等欺许行为造成消费者损失，未予妥善解决的；

（2）商品房销售中，未按规定向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；

（3）已预售的建设项目停建半年以上，不能按合同约定时间交房，购房者合法权益受到侵害的。

10、凡重新核定资质等级企业，其法人代表或者总经理均应在2000年9月15日前参加上海市房地产行业教育中心组织的专题培训，不参加培训的，不予核发其企业的资质证书；暂定资质企业，其法人代表或者总经理均应在2000年12月31日前参加上海市房地产行业教育中心组织的专题培训，不参加培训的年检不予通过。

五、五、清理、换证工作要求

（一）此次清理、换证工作是加强企业管理、规范企业开发经营行为、营造良好的房地产市场环境的重要举措之一。各区县房地局应加强领导，组织相应的工作班子，协调局本部各有关科室以及工商、税务、物价等相关的部门，共同做好本次清理、换证工作。

（二）要组织好对企业的动员，使企业充分了解清理、换证的工作的目的意义和具体要求，对重点清理检查的对象要事先排队摸底，掌握情况，充分做好各项准备工作，有针对性地开展清理、换证工作。确保清理、换证工作不走过场。

（三）各区县房地产局要以此次清理、换证工作为契机，全面清理整顿房地产开发企业，加大对管理混乱、经营行为不规范、有名无实的企业的清理力度，要依法降低一批企业的资质等级、取消一批企业的房地产开发经营资格。对在本次清理、换证工作中受到不予换证、降低资质等级、停止其办理新开项目、依法取消资质处理的企业，要通过市区县房地产交易中心张贴公告和进入“上海房地产”网公告栏向社会公示。

（四）通过清理、换证工作，要掌握、了解一批综合开发能力强、经营规范、信誉好、效益佳的企业，在辖区内建立一支房地产开发企业骨干队伍，采取相应的政策措施加以扶持。

附件一

各资质等级企业的条件如下：

一级资质：

1、注册资本不低于5000万元；

2、从事房地产开发经营5年以上；

3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4、连续5年建筑工程质量合格率达100％；

5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9、未发生过重大工程质量事故。

二级资质：

1、注册资本不低于2000万元；

2、从事房地产开发经营3年以上；

3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4、连续3年建筑工程质量合格率达100％；

5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7、工程技术、财务、统计等业务负责人有相应专业中级以上职称；

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9、未发生过重大工程质量事故。

三级资质：

1、注册资本不低于800万元；

2、从事房地产开发经营2年以上；

3、房屋建筑面积累计竣工5平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4、连续2年建筑工程质量合格率达100％；

5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职人员不少于2人；

6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8、未发生重大工程质量事故。

附件二

1、房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；

2、房地产开发企业原资质证书、副本原件；

3、企业营业执照（原件或者复印件加盖工商部门公章）；

4、企业（公司）章程；

5、企业的验资报告的上年财务报表；

6、企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件及职称证件，企业专业人员的职称证件； 7、1997年以来房地产项目投资计划批准文件； 8、1997年以来房地产开发项目工程竣工验收证明（附竣工项目明细表）或完成开发投资额的证明（会计师事务所、审计师事务所出具）； 9、1997年以来房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门公章）。

附件三

1、房地产开发企业资质申报表（一式三份封面加盖单位公章）；

2、房地产开发企业原资质证书、副本原件；

3、企业营业执照（原件或复印件加盖工商部门公章）；

4、企业（公司）章程；

5、已从事房地产开发的项目证明文件（计划、规划、土地、建筑主管部门的相应批文或核发的许可证；土地使用权出让合同等）。

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见 篇9

广东省实施《中华人民共和国劳动合同法》若干规定（征求意见稿）(截止日期：2009年10月21日)

第一条[立法宗旨] 为了贯彻实施《中华人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国劳动合同法实施条例》，结合我省实际，制定本规定。

第二条[规章制度] 用人单位应当根据《中华人民共和国劳动合同法》第四条规定的民主程序，确定直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项，并将其内容公示或者告知劳动者。用人单位应当确保劳动者可以通过公开途径获知相关内容。

用人单位未依法向劳动者公示或者告知直接涉及劳动者切身利益的规章制度、重大事项决定的内容,劳动者有异议的，该部分内容对该劳动者不发生效力。

第三条[分支机构用工] 用人单位设立的未取得营业执照或者登记证书的机构，不得以该机构的名义招用劳动者。

前款规定的机构未经用人单位委托，以用人单位名义招用劳动者的，由设立该机构的用人单位履行用人单位对劳动者的义务。

第四条[中止订立期限] 因下列情形之一，用人单位自用工之日起一个月内未能与劳动者订立劳动合同的，该情形存续期间不计算在应当订立劳动合同的一个月期限内：

（一）出现自然灾害、战争等不可抗力的；

（二）因劳动者出现丧失民事行为能力等事由，客观上无法订立劳动合同的；

（三）劳动者因涉嫌违法犯罪被有关机关限制人身自由的。

第五条[合理调整工作] 有下列情形之一的，用人单位可以按照合理原则，安排劳动者从事劳动合同约定以外的工作：

（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作的；

（二）劳动者不能胜任工作的；

（三）发生事故或自然灾害，需要紧急处理的；

（四）用人单位生产、经营需要的；

（五）法律、法规规定的其他情形。依照前款第三项、第四项规定调整工作期间，用人单位向劳动者支付的工资不得低于原工作的工资水平，调整工作后的工资水平高于原工作的，按调整工作后的工资支付。依照前款第四项的工作调整，一个自然内不得超过一次，且最长不得超过两个月。

用人单位依照第一款调整劳动者工作的，应当遵守职业病防治、安全生产、职业教育培训等法律法规的有关规定。

第六条[鼓励留用职工] 在可能或已经出现较大规模失业的时期，符合规定条件的企业存在《中华人民共和国劳动合同法》第四十一条规定可以裁减人员情形，在三个月内解除或者终止劳动合同的人数低于规定人数的，可按规定享受岗位、社会保险等补贴。

第七条[生产经营严重困难] 用人单位生产经营发生严重困难，致使劳动合同无法履行的，用人单位与劳动者协商一致，可以适当调整劳动报酬等劳动合同内容；协商不一致的，用人单位可以依照《中华人民共和国劳动合同法》第四十条第三项和第四十三条的规定解除劳动合同并依法支付经济补偿。

第八条[非裁员行为] 符合《中华人民共和国劳动合同法》第四十一条第一款第一、二、三项规定情形，但用人单位解除劳动合同的人数不足二十人且占企业职工总数不足百分之十的，不适用《中华人民共和国劳动合同法》第四十一条的规定。

依法终止劳动合同不属于《中华人民共和国劳动合同法》第四十一条规定的裁减人员行为。

第九条[经济补偿计发] 因下列情形之一解除或者终止劳动合同的，用人单位应当按照《中华人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国劳动合同法实施条例》实施后劳动者在本单位的工作年限支付经济补偿：

（一）固定期限劳动合同期满且不存在《中华人民共和国劳动合同法》第十四条规定的应当订立无固定期限劳动合同情形，用人单位不同意续订劳动合同，或者因用人单位降低劳动合同约定条件而劳动者不同意续订劳动合同的；

（二）以完成一定工作任务为期限的劳动合同任务完成，且不存在《中华人民共和国劳动合同法》第十四条第二款第一项规定的应当订立无固定期限劳动合同情形的；

（三）劳动者依照《中华人民共和国劳动合同法》第三十八条规定解除劳动合同的；

（四）法律、法规或者规章规定的其他情形。

《中华人民共和国劳动合同法》施行前按照当时有关规定，用人单位应当向劳动者支付经济补偿（生活补助费）的，按照当时有关规定执行。

第十条[退休经济补偿] 劳动者达到法定退休年龄或者依法享受基本养老保险待遇，劳动合同依法终止的，用人单位无需支付经济补偿。

劳动合同期满的时间与前款规定情形的时间为同一日，劳动合同依法终止的，用人单位无需支付经济补偿。

第十一条[预付经济补偿] 经与劳动者协商一致订立有关书面协议的，用人单位可以提前向劳动者预付解除或者终止劳动合同的经济补偿，并应当在提供给劳动者的支付凭证中列明预付解除或者终止劳动合同经济补偿及其金额；未列明的，不属于预付的解除或者终止劳动合同经济补偿。

企业预付经济补偿的，每年不得超过一次，预付的金额不得超过《劳动合同法》第四十七条规定的标准。预付的经济补偿在企业成本中列支；个人取得用人单位预付的经济补偿在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税。

劳动合同解除或终止时，用人单位依法应当支付经济补偿或者赔偿金的，其按照本条第一款、第二款规定预付的金额应予以抵扣；用人单位依法无需支付经济补偿的，可以要求劳动者返还已预付的经济补偿。

第十二条[资料保存] 用人单位对工资支付台帐、考勤记录、已经解除或者终止的劳动合同的文本，至少保存两年。

第十三条[集体协商保障] 用人单位应当为集体协商提供必要的条件和所需的信息资料。

前款所称的必要条件是指安排集体协商的场所、不占用参加集体协商劳动者的休息时间、保障参加集体协商劳动者的工资待遇不受影响等；前款所称的信息资料包括工资总额、经营费用、财务状况、技术改造和设备更新计划、社会保险费用缴纳情况、职工教育经费使用情况等。

第十四条[劳务派遣单位资格] 劳务派遣单位应当依照《中华人民共和国劳动合同法》第五十七条的规定设立，其经营范围应当登记从事劳务派遣项目。

第十五条[通报劳务派遣单位] 工商行政管理部门应当在依法批准设立劳务派遣单位后一个月内，将该单位的名称、住所、法定代表人、注册资本等基本情况抄送同级劳动行政部门。

第十六条[跨地区劳务派遣] 劳务派遣单位跨地级以上市异地派遣劳动者的，应当在异地派遣之日起一个月内将本单位的名称、住所、法定代表人、注册资本等基本情况以及用工单位名称、异地派遣劳动者数量报用工单位所在地有管辖权的劳动行政部门备案。

省外劳务派遣单位派遣劳动者到广东省行政区域内用工的，按照前款规定办理。

第十七条[普法宣传] 县级以上人民政府应当将劳动保障法制宣传教育纳入工作计划，加大劳动保障法制宣传力度，推动劳动合同法的贯彻实施。

劳动行政部门等有关部门应当定期对用人单位负责人与劳动保障管理岗位工作人员、劳动者开展劳动保障法制培训和宣传教育工作。

第十八条[协调劳动关系三方机制] 县级以上人民政府劳动行政部门会同工会和企业联合会等企业方面代表，健全协调劳动关系三方机制，协调处理劳动关系的重大问题。街道（乡镇）、社区（村）可根据实际情况建立协调劳动关系三方机制。

第十九条[劳动保障工作机构] 街道（乡镇）劳动保障工作机构，受劳动行政部门委托对劳动合同制度的实施进行指导、协调及监督。社区（村）劳动保障工作机构协助劳动行政部门做好指导、协调、监督劳动合同制度的相关工作。

第二十条[劳动关系协调员] 各级劳动行政部门及街道（乡镇）、社区（村）劳动保障工作机构开发劳动关系协调员公益性岗位，协助开展劳动关系管理工作。劳动关系协调员公益性岗位应按规定比例优先安置就业困难人员。

第二十一条[违法提前解除劳动合同] 劳动者违反《中华人民共和国劳动合同法》第三十七条规定，未按照规定时间提前通知用人单位解除劳动合同，给用人单位造成损失但无法证明损失数额的，赔偿金额以劳动者上一个月的工资为基数，按其未提前书面通知的天数折算。

第二十二条[非法劳务派遣单位的法律责任] 未依法取得法人营业执照而从事劳务派遣业务，或者超出核准登记的经营范围从事劳务派遣业务的，由工商行政管

理部门依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》、《无照经营查处取缔办法》等规定处理。

用工单位接受前款规定的被派遣劳动者的，对被派遣劳动者承担用人单位的责任；派遣劳动者的单位或者个人承担连带责任。

第二十三条[跨地区劳务派遣未备案的法律责任] 劳务派遣单位违反本规定第十六条的规定未办理备案手续的，由用工所在地有管辖权的劳动行政部门责令其限期改正，逾期未改正的，按照《劳动保障监察条例》的规定处理。

第二十四条[妨碍公正处理] 用人单位或者劳动者通过出具伪证、隐匿或者毁灭证据、提供虚假证言等行为，影响劳动保障行政部门、劳动争议仲裁委员会依法办案，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条[争议处理] 用人单位与劳动者因工作调整、预付经济补偿等发生争议的，依照《劳动争议调解仲裁法》的规定处理。