新物业管理法（精选8篇）
四栋住宅楼、192户居民。这个位于南湖西路15号的小区，在2008年随着原单位机构改革一分为三，小区管理随之成了“三个和尚没水吃”。
除非三栋多层住宅每平米物业费收到1.5元，一栋高层收到2.5元，否则，物业公司无利可图。显然，居民接受不了如此高的收费。
其实，有了先后接收两个无人管理小区的经历后，他比谁都更担心这一小区再次成为无人管理小区。
从包干社区第一个无人管理小区宁坤巷6号院的社区残疾人专干，到升任为社区党支部副书记、副主任，赵俊良已经号准了“社区各种纠纷60%以上都和物业管理有关”这条脉。
“物业问题，看似婆婆妈妈的小事，但对居民来说，却是大事。”赵俊良对此深有感触，他最能理解为何市委、市政府下大决心、花大力气两年内解决首府无人管理小区的举措。
这个建于1993年、只有两栋楼的院子，脏乱差在水磨沟区都出了名。从2008年起，彻底成了无人管理小区。
2009年10月，在首府各社区都推行“四知四清四掌握”的大背景下，克东路北社区启动了社区干部分片区分楼栋包干，赵俊良“有幸”成了宁坤巷6号院的包干干部。
没有人相信，社区干部上门是为了帮助他们。赵俊良想入户调查，可难上加难。一位姓徐的老住户，赵俊良前后11次登门拜访都被拒之门外。
“根本进不了人家的门，心里能不憋屈吗？可静下心一想，一个18年都没人好好管的小区，人家凭什么要相信咱？”赵俊良说。
当第12次敲响老徐家的门，看着拖着从小因小儿麻痹伤残的腿上门的赵俊良，老徐被感动了，终于向他敞开了房门。
挨家挨户动员，带着居民代表买门，每一笔账目详细公布„„没多久，一个单元的防盗门装好了。不到一个月，四个单元门都装上了防盗门。
“公开透明的方式，解决了小区单元楼的安全问题，更找回了居民对社区的信任。”赵俊良感慨。
“选6名有公益心、热心小区建设、敢‘出头’的常住房主，作为临时业委会成员，纯公益性。”赵俊良说，“挨家征求意见，最终确定了人选，并将成立业委会的申请递交到街道办。”
根据现行的物业收费标准和大院以前的收费标准，经过社区和临时业委会成员商议并征得住户同意，决定每户每年交200元物业费。
不到两万元钱，赵俊良精打细算：给大院配备一个专职保安和打扫卫生的人员，每月500元加20元通讯费；重新焊装小区大门；维修小区院墙；更换单元照明设施以及一些不可预见的小额开支„„
所有的开销，都由“两方核账，众人监督”，每笔开支，无论大小，都由6名业委会委员的其中4人共同署名、社区书记签字生效，并及时公开。“每一笔支出，业委会委员和我都各做一套账，互相监督，住户还可以随时到社区‘查账’，完全公开。”赵俊良说。
物业费还有了盈余
宁坤巷6号院发生的变化，引起了社区另一小区宁坤巷28号院居民的注意。
这个有五栋住宅楼、298户居民的小区，自2008年起聘请物业公司管理后，一年更换了三个物业公司。
“我们要求成立业委会，我们也想像宁坤巷6号院那样，把小区交给社区管理！”2011年2月18日，在小区业委会筹备会议上大伙提出。
一个月后，小区业委会成立。4月，业委会开始工作。解聘了物业公司后，业委会接管了小区物业。
按实际需要，业委会确定了物业收费标准，“比物业公司收费低，我们不需要利润。”业委会主任赵建发告诉记者。
该小区物业费收费率当年即达98%，停车占道费收取也达95%以上，这是任何一家物业公司都办不到的。
小区居民王辉说，从去年初业委会白手起家，短短两年，不仅解决了十多年没能解决的小区上下水问题，让小区面貌焕然一新，物业费还有了盈余。
其实，业委会成员并非完全靠公益心，而是领着象征性的工资报酬，形成报酬和管理效益挂钩的机制，“就怕没了积极性，工作停滞不前。”
小区的“民主自治”管理模式
“一开始只想着解6号院的燃眉之急，没想到辟出了一条‘社区物业服务中心’的路子，即社区监督、业主自管、公开透明的‘三无’小区‘民主自治’管理模式。”赵俊良的“社区民主自治”的路子就在无心插柳中趟开了。
2010年下半年，克东路北社区物业服务中心成立。该中心对小区业委会收取的物业费等所有费用进行监管，聘请了水电暖专业维修人员为各小区提供服务。
但摆在赵俊良眼前的大问题是：业委会没有经营资质。业委会维护业主利益，但不承担经营职责。由此带来了是否违法经营、是否偷税漏税等问题。
业委会的财务管理也是个大问题，由于没有发票、收据，只能在向业主收取费用后打白条。让赵俊良“总觉得不是个事”，业委会收的钱暂时放在社区，社区没有账户，只能放在书记个人账户上。
赵俊良说，社区物业管理服务中心需设立物业费管理账户，安排专人监管。他认为这不仅可以为业委会进行小区物业管理提供支持，解决业委会无账户、无发票问题，而且可以解决服务中心提供服务时进行正规财务管理的问题。
街道办事处书记李立民认为，克东路北社区“社区大物管”这一模式能及时了解社区成员的需求和具体利益，并依靠民主自治动员和开发社区内资源，管理政府难以管好的社区具体事务，并向政府反映和表达社区成员意见。
今年4月起，新修订的《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)正式施行。《规定》为涉及住宅物业的各项事宜制定了规矩，也针对一些争议较大的热点问题给出了具体操作办法。那么，《规定》到底在哪些方面有所突破?它能否帮助上海突破物业困局?
（一）强化行业监管
房管部门加强资质审核
目前，有些物业服务企业服务意识不够，业主投诉不断，物业服务企业与业主之间的矛盾突出，影响了居住小区的和谐与稳定。上海市962121物业管理热线在其去年受理的物业类投诉中，拖延维修、屡修不好、日常保养工作不到位、物业拒绝维修4大类问题最为突出，占总量的85.6%，均属于物业企业服务不到位造成的投诉。
为此，《规定》第三十二条明确：物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。第三十六条明确：选聘物业服务企业的，应通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。市房屋行政管理部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。
物业公司可以被“炒”掉
这种现象在当下屡见不鲜：物业收费与服务不对等，业主指责物业公司只收费不办事，“抱团”拒付物业管理费，而物业公司抱怨业主不付钱，凭什么要求良好服务，双方互不买账，一来一去，形成了恶性循环。
为了避免出现这种恶性循环，《规定》第四十二条明确：物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。
根据这一规定，业主可以将不合格的物业服务企业淘汰出局。“业委会有权通过招投标形式寻找其他物业公司，‘炒’掉物业公司的做法有了法规依据。”上海市房管局物业管理中心副主任周宏伟说。
（二）帮助业主自我管理
业主自治有法可依
上海市西区某小区，因原物业公司“失踪”，小区物业工作陷入瘫痪，无奈之下新成立的业主委员会成为小区的“临时管家”。之后，小区并未出现混乱局面，环境面貌焕然一新。一段时间后，业委会又探索出了升级“自治模式”，委托职业经理人担任小区“CEO”，由“职业管家”为业主提供物业服务。可是，虽然《物权法》规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，但如何具体实施却没有相应的法律依据和操作办法。
《规定》第四十七条补上了这一缺漏，该条明确：经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业。对于电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。
探索业主自行管理的小区从此有了法律依据。
业委会调解功能增强
上海市天山路一小区居民不满意物业管理水平，拒交物业费达两年之久，物业、居委会都没辙。实际上，欠交物业费的现象十分普遍，部分业主将各种主客观原因作为拒交物业费的理由。殊不知，这种做法既未真正维护自己的权益，实质上也侵害了同一小区内其他正常交纳物业费的业主的合法权益。
对此，《规定》第四十五条明确：业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费;业主逾期不交纳物业服务费，业主委员会应当督促交纳;物业服务企业可依法向法院起诉。第三十一条还明确：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
（三）理顺管理体制
业委会、物业公司、居委会各司其职
业主委员会本应是小区管理的“一大支柱”，但目前有不少业委会处于瘫痪或者半瘫痪状态;业主入住好多年，长期没有成立业委会的小区比例很高，由此产生的矛盾十分突出。
理顺管理体制是化解矛盾的出路。《规定》第五条明确：区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作等。
“之所以要强调政府监管，是因为物业管理是我国城市管理的重要组成部分，它直接关系到民众的基本生活保障和社会和谐稳定。”周宏伟解释说。
（四）完善物业的使用和维护
设立物业保修金
许多小区业主都遇到过这类麻烦：入住新房后，房屋因为施工质量问题出现屋顶渗漏等。按照商品房买卖合同，房屋处在保修期内，应由建设单位承担保修责任。但实际由于建设单位多为项目公司，项目结束后公司即注销。业主找到物业公司，物业公司称找不到项目公司，问题得不到解决。
为了解决这一问题，《规定》第四十九条明确：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。
紧急维修可绕过“三分之二”规定
“针对不少小区出现危险情况，需要动用维修资金，却因《物权法》中‘动用维修资金须三分之二业主同意’的规定受阻，此次的新规定设置了‘紧急维修’条款。”上海市房管局物业管理中心主任马浩元介绍说，《规定》第六十四条明确，对严重影响房屋使用和安全的紧急情况，物业应立即维修和采取应急防范措施，同时向业委会和物业所在地房管办报告。
为预防物业滥用紧急维修权，《规定》同时对物业启动维修权作了限制性规定：只有电梯、水泵故障影响正常使用的;消防设施损坏、消防部门出具整改通知书的;外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，经有资质的鉴定机构出具证明后，物业才可启动紧急维修。
（五）争议
筹集维修资金需业主掏腰包
据了解，目前住宅小区的维修资金存在多种问题。有的老旧小区交付使用多年，尚未建立专项维修资金;有的小区经过多次物业维修或者房屋综合整改，余额明显不足;还有一些老式小区由政府部门补贴一部分维修基金以维持正常运行;更有甚者，维修基金被挪作他用或者账目不清。
而《规定》五十八条要求：未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。补建或者再次筹集专项维修资金应当采用分期交纳的方式，并由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收;业主大会也可以决定由业主一次性交纳。这条规定很快受到高度关注。有市民提出，不少维修资金问题是“历史遗留”的，许多新建住宅小区在交房时就存在建设单位偷工减料的现象，在交房后，业主需要为这些问题“埋单”，是否合理?
一些业委会负责人也表示，促使业主出钱补足维修资金，执行起来对物业公司和业委会将是一个较大的挑战。
综观整个《规定》，可以发现其基本立法思路是：强化政府监管与引导业主自治双管齐下，从而突破目前的物业困局。从这种思路出发，《规定》在理顺管理体制、完善业主自我管理、强化行业监管、完善物业的使用和维护等多个方面实现了创新，这是值得充分肯定的。尤其是物业公司、业委会、居委会“三位一体”模式的形成，是对物业管理监督机制的重大调整，堪称管理体制的重大突破，值得其他城市充分借鉴。
[关键词] 物业管理 角色化
自1981年深圳成立第一家专业物业管理公司以来，经过二十多年的探索和发展，我国物业管理取得了很大的进步，专业化、社会化、企业化的物业管理规模已初步建立。特别是我国加入WTO之后，物业管理遵循市场规律，开始引入竞争机制，整体管理水平有了很大的提高。但是，我们应当看到，我国物业管理还是一个新兴的行业，无论是从硬件设施、法律法规，还是从配套服务上都存在很多不成熟因素，想要发展壮大，与国外物业管理公司抗衡，就必须立足本土扬长避短。
物业管理，其内容是对建筑物及其附属设施设备、环境等进行科学管理，使其保持完好和正常使用，进而达到保值增值的目的。然而所谓管理虽明是管“物”，却实在理“人”，“人”的满意度上不去，物业管理公司的配套设施再完善其信誉度或者知名度也不会很好。所以笔者认为，“人”是物业管理的核心部分，“因人易管”，换句话说就是要实行角色化管理才是取胜之道。
一、什么是角色化管理
现实生活中，一个人可以具有多种的身份。如:在下属面前他是领导，在上司面前他又变成了下属;在父母面前他是孩子，在妻子面前他是丈夫，在孩子面前他又成了父亲，这是一个人所扮演的真实角色。我们把这个概念引入到物业管理中来，将物管中形形色色的工作角色化，使我们的物业管理工作更贴心，最大限度地刺激顾客的感受的一种管理模式。
角色化管理应该具备以下三个特征:
首先这种角色化是绝对的。事实上，物业管理公司所提供的服務内容中都存在不同程度的角色成分，但这种角色是模式化了的，所不同的是有的物业管理公司明文规定所扮演的角色，而有的物业管理公司是默认的某个区域的行业规则。这就大大限制了物业管理公司所能提供给顾客的服务项目，甚至有时会造成物管部门与业主互相扯皮的现象。因此，这里所提倡的角色化是绝对的，是不以物业管理公司的好恶为基准的，也就是说，要绝对满足顾客对物管的所有合理的要求。
其次这种角色化是自觉的。在每一个物业管理服务人员身上都应该有一种设身处地为顾客着想的特质，这种特质是从企业的组织文化中、从企业高官的思想中慢慢渗透到每个员工头脑中的。角色化的自觉性决定了团体内部紧密团结的工作风气，决定了想顾客之所想的工作态度，也决定了顾客要求高于企业利益的工作方针。
最后这种角色化是双向的。角色化的双向性不仅要求物业管理企业扮演好顾客需要的角色，还要求物业管理企业常常进行换位思考，把自己当成顾客来挖掘顾客的潜在需求。也就是说，物业管理不仅要给顾客提供现在需要的服务，还要给顾客提供将来需要的服务和某项服务后将会衍生的其他需要。
二、实行角色化管理的条件
1.硬件设施要配套
“工欲善其事，必先利其器”。良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件，也是实行角色化管理的前提条件。
2.人才战略要落实
物业管理是一种非常全面的立体式服务，它含盖了建筑、规划、装饰、安装、电气、管线、交通、园艺、卫生、计算机、网络、维护维修、经济、管理、法律、安全、心理、公关、教育、咨询、地理、人文等众多领域，因此，一个健全的物业管理体系，必然要有相对应的专业技术人才来构建，来实现物管的效率化、专业化。高素质的人才队伍是实现角色化管理的重要条件。
3.培养积极向上的企业文化
企业文化是现代企业发展的基础，是实行角色化管理的重要精神支柱，不同的行业、不同的企业由于业务、客户的不同，企业精神将呈现出不同的特点，比如世界知名品牌海尔的企业精神为“追求卓越，永不满足”;联想的企业精神为“个人与企业同步发展”等等。对于物业管理企业这种多角色的服务行业来说就应当构建一种“要什么就是什么，想什么就干什么”的角色精神。当然，企业文化不仅仅表现在企业精神上，还表现在团队行为、工作态度、工作热情等各个方面，这些一起构成了实行角色化管理的根本条件。
4.建立全新的组织结构
组织结构是反映组织成员之间的分工协作关系，设计组织结构的目的是为了合理地把组织成员组织起来，使企业内部的运行更有效率，这也是实现角色化管理的组织保障。对于物业管理企业的组织结构从纵向可以分成三层:即决策层、管理层和执行层，各层可分设不同的职能部门，比如人事部、财务部、技术部等。这种结构模式与很多其他企业大同小异，只是各个层次的人员成分的构成上有所不同。“角色”强调的是一线服务人员，因此一线服务人员是角色化组织结构的核心，应该有参与决策层决策的权力。这种组织结构才能更有效地运行角色化的工作模式。
三、结束语
摘要：根据商场物业特点，本文从商场管理特征、物业管理范围及物业管理措施三方面分析，采取合同管理和公共服务相结合的管理方法，注重企业素质培养，积极开展多种经营，壮大企业规模，提高经济效益。
关键词：商场 物业管理 管理特征 管理措施
一、引言
物业管理是一种社会化、专业化、市场化的管理活动，也是一个充满挑战、机遇和竞争的行业。它从最初的住宅物业起步，正在逐渐向工业区、综合办公楼宇、医院、学校及商场等各类型物业拓展，其中以经营性、公众性、服务性为特征的综合商城物业管理正在异军突起、蓬勃发展。
商场是商品集中经营的专门场所。其特点主要是经营场地开放性及物业的商业行为特性。商场的物业管理同其他物业管理等相比，具有明显的独特管理特征。
二、商场管理特征
1.由于商场大多处于城市的繁华地段，商场形象代表着当地城市经济发展的水平，是当地政府进行招商引资等经济行为的窗口工程，代表城市的形象，从某种意义上讲，商场的物业有与政府物业共同的特点，环境管理应为商场物业管理的主要内容。
2.管理的方式不同，住宅物业等的管理主要采取合同式管理，物业管理企业按物业服务合同进行管理，合同以外的可以不管理。但商场物业管理除按物业服务合同管理外，必须按政府要求，进行无偿的社会性公共管理，某种程度上，带有行政管理的方式。
3.管理对象多元化，既有对物的管理，又有对人的管理。既有物业区域内的管理，也有社会上管理，这是商场管理难度大的主要原因。
4.管理费用开支大，对物的管理费用一般占企业总成本的80%以上，这是物业管理企业效益低的主要原因。
三、商场物业管理范围
1.公共服务。它是为全体业主和物业使用人提供的常规性服务，贯穿于物业管理活动始终，例如清洁卫生服务、安保防范服务、消防安全服务及宣传推广服务等。
(1)宣传推广服务在商场物业管理活动中的重要性已愈来愈多地被物管企业所重视。做好宣传推广工作，可以扩大商场知名度，树立商场良好的商业形象，以吸引更多的消费者前来。商场良好的商业形象是业主及物业使用人潜在的销售额，也是业主和物业管理企业潜在的资产。商场的销售业绩原则上应和商场的知名度成正比，消费者只有对商场良好的形象有了认知，才有可能认可乃至成为商场的顾客。因此商场的良好形象是销售的先行指标，是明天的销售额，做好宣传推广工作,便是抓住了未来的订单。
(2)安保防范服务在商场(特别是综合型开放式商场)中，由于商场面积大、客流量大、人员复杂，给安保工作带来了很大难度，问题发生较多。所以安装电子监控系统和制定严密规范的安保制度，以及行之有效的安全措施，在商场物业管理活动中尤为重要。商场内的公共设施、设备(果皮箱、休闲椅、栏杆、窨井盖等)必须达到安全标准，使顾客、特别是老人、儿童不受伤害。
(3)消防安全工作在商场物业管理中是重中之重，物业管理企业应制定严密的消防制度，管理维护好消防设施设备，保持消防通道畅通无阻，制订消防应急措施预案并定期演练。
2.专项服务。它是为商场某些住户群体提供的服务。例如高层电梯、二次供水、消防设备、配电房的维修保养等，专项服务收费，按各住户的建筑面积合理负担。
3.特约服务。它是为满足业主或物业使用人特别需要而提供的个别服务。例如家政服务、代办购物、购票、代办各类商务，以及业主委托的其他服务项目等。特约服务的收费标准是以成本加劳务费或双方约定结算。
四、商场物业管理措施
1.注重提高从业人员的业务素质及服务水平。商场独有的商业行为特性，要求物业管理企业，一方面注重从业人员的业务素质，为业主提供良好的服务，使业主专心赚钱。另一方面注重员工的政治素质培养，提高员工懂法、知法水平。业主的愿望是多赚钱，在经营活动中，难免与社会产生矛盾、纠纷。作为管理者，既不能偏向业主一方，也不能偏向另一方，实事求是，公正处理矛盾纠纷。
2.搞好与社会上多种的关系，尤其是同政府之间的关系。商场地处闹市，人流量大，是一个多事的是非之地。由于物业管理企业不具有行政职责，所以维护好商场的卫生、治安环境等，必须与政府部门保持良好的关系。否则，会走进商场环境差→业主不满意→拒交物业管理费→物业管理企业效益降低、亏本→物业管理企业为降低管理成本而减少服务→业主愤怒、赶走物业管理企业的`死胡同。
3.扩大经营范围，实行规模经营。物业管理本来就是成本高、利润弹性空间小的微利行业，特别是商场物业成本投入大、管理难度也大。因此，商场物业管理企业在按物业服务合同的约定，努力搞好区域内物业管理和服务，守好主阵地的同时，应主动寻找法律法规允许的经营项目和服务范围,提高服务标准与质量，提高专业技术水平，积极开展以业为主，多种经营。壮大企业规模,提高企业经济效益。
4.理顺体制、使商场物业管理企业化。实现政企分开。撤消商场综合管理委员会，按《物业管理条例》的要求，成立商场业主委员会，使商场物业管理公司早日实现政企分开。做到建管分离。开发商同物业管理公司脱离行政隶属关系，使物业公司走向市场，实现自我约束，自我发展，独立核算，自负盈亏的运行机制。以企业改制为契机，打造新商场。只有走兼并重组、职工持股的道路，按《公司法》的要求，实施公司化改制，切切实实行企业法人治理结构，才是商场物业管理的必由之路，才能充分调动员工的积极性，打破当前的僵持局面，才能使商场焕发出新的生机和活力。
第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用、维护公共秩序，创造良好的环境，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》以及相关法律法规的规定制订本临时管理规约。
第二条 本临时管理规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本临时管理规约的规定，相关业主应当承担连带责任。
物业的所有权发生变更时，原业主对本临时管理规约书面承诺的效力及于新的物业继受人均有同等效力。
第三条 本临时管理规约的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规政策。本临时管理规约与相关法律、法规和有关政策相抵触部分无效，但不影响本临时管理规约其他部分的效力。
第二章 物业管理区域概况
第四条 本临时管理规约所涉及物业管理区域的基本情况如下： 物业名称：河滨家园南区 坐落位置：黄桥西
总建筑面积：224098.13平方米
第五条 除法律、行政法规规定和物业买卖合同约定的共有部分外，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用部位，包括该幢建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施，避难层、设备层或设备间等结构部分。包括但不限于柱、梁、楼板、户外墙面等）、由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖气设备、照明设施、消防设施、避雷装置等。、由物业管理区域内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备，包括道路、围墙、绿地、沟渠、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋等。、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第六条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同的约定，以下部位或设施设备为建设单位所有： 建设单位行使以上部位或设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。
第七条 本物业管理区域内的物业管理用房位于 号楼 层，建筑面积约平方米，该物业管理用房由建设单位按照规定配置，属全体业主所有，由物业服务企业在物业服务合同期限内与业主委员会共同无偿使用。
第三章 物业的使用
第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍建筑物的正常使用，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第九条 业主应按照有利于物业外貌保持、使用安全方便等原则，妥善处理供电、供水、排污、通行、通风、采光、装饰装修、环卫、环保等方面的相邻关系。
第十条 业主应按照规定的房屋用途使用房屋。需要改变房屋用途的，业主应当在征得所有利害关系人（包括但不限于本栋业主，其他业主或物业服务企业能证明具有利害关系的，应当征得同意）同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益，根据相关规定执行。
第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。应交纳装修保证金标准为1000元/套，并为每个装修工人办理出入证，（不得以任何理由拒办拒缴相关手续和费用）装修完毕验收合格后3个月后退还装修保证金。业主应按照装饰装修管理服务协议，遵守装修注意事项，不得从事装饰装修中的禁止行为。物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或物业服务企业通知后，在合理期限内未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，有权采取相应措施和方案制止其行为，也可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。
第十二条 因装饰装修房屋影响共用部位、共用设备设施的安全使用和维修养护以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十三条 业主应在指定地点放置装饰垃圾，装修材料即使入室，不得擅自占用共用部位和公共场所，业主应严格遵守装修施工时间，不得有噪音，影响他人。
第十四条 业主安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理措施。
第十五条 业主及物业使用人使用电梯应遵守本物业区域的有关规定，为确保安全，儿童应在大人陪同下乘坐电梯；装饰材料上下电梯，不得超载、超长、超宽，并由专人管理，如有损坏，应承担相关责任；对拆除配件、损坏电梯设备的应承担赔偿责任。
第十六条 本物业区域的停车场（库）仅用于停泊机动车，车位的业主或使用人应遵守区域停车场规则的有关规定。
第十七条 业主和物业使用人饲养宠物，应当遵守我市相关的政策法规，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全，粪便即时清理。
本小区不得饲养以下动物： 大型动物、有危险的动物。
第十八条 业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物（例如：开挖地下室、楼顶加层等）；
（二）破坏或者擅自改变房屋外观；
（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；
（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；
（七）存放、铺设超负荷物品；
（八）发出超过规定标准的噪音；
（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；
（十一）乱丢垃圾，高空抛物；
（十二）损毁树木、园林；
（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者本临时管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业可以采取以下措施：
1、禁止施工人员进入小区；
2、禁止施工材料进入小区；
3、禁止施工工具进入小区；
4、收取适当的恢复保证金；
物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。
第四章 物业的维护
第十九条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内，存在的质量问题建设单位应予以修复，建设单位拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托
他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。建设单位可以委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。
第二十条 保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁。
业主因维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合。
第二十一条 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得利害关系业主和物业服务企业的同意，在约定期限内恢复原状。
第二十二条 本区域物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护； 责任人不履行维修养护义务的，相关业主可以提请物业服务企业进行维修养护，费用由责任人承担。
第二十三条 物业服务企业对物业的共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻扰维修养护的进行，造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。
第二十四条 物业服务企业为维修养护需要必须进入物业的专有部分时，应事先通知相关业主，相关业主应当配合和支持。
紧急情况下，无法通知相关业主的，为公共利益的需要，物业服务企业可在本地派出所或居民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修，并应于事后及时通知相关业主。
第二十五条 单幢建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任由该幢建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊。
《前期物业服务合同 》约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护，物业共用部位、共用设施设备的其他维修及更新改造费用从专项维修资金中列支.第二十六条 本物业管理区域业主交纳专项维修资金的收取、使用、管理，按国家规定执行。因建设单位或业主大会未批准使用专项维修资金影响物业的大中修和更新改造的，免除物业服务企业的责任。
本物业管理区域内发生物业专项维修资金政策法规规定的危及公共安全的紧急情况，需动用物业专项维修资金的，由物业服务企业或业主委员会经物业所在地的黄桥镇政府出具证明后，直接向黄桥镇政府书面申请预先拨付专项维修资金进行维修。
第五章 物业的管理
第二十七条 在业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：
（一）制定业主临时管理规约；
（二）选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同；
（三）制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
第二十八条 本区域全体业主一致同意建设单位委托物业服务企业进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，绿化管理，公共秩序维护，车辆停放管理，档案资料管理，装修管理、公共物业经营等等。
第二十九条 为保证有效的管理，全体业主同意在管理服务工作中采取以下措施：
（一）根据本临时管理规约制定必要的规章制度，并以有效形式督促业主和使用人遵守；
（二）采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反本临时管理规约及公众管理制度的行为；
（三）在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；
第三十条 全体业主同意，以下条件下造成的损失，可免除物业服务企业的责任：
1、因物业本身固有瑕疵造成的损害；
2、因维修、养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水停电或停止共用设施设备的使用；
3、因不可抗力导致的中断服务；
4、因非物业服务企业责任造成的供水、供电、供气、通讯及其他共用设施设备的障碍和损失。第三十一条 本物业管理区域的公共能耗费由镇政府均摊，电梯日常运行维保、年检等费用由政府分摊。
第六章
业主的共同利益
第三十二条 建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，未经相关职能部门同意，业主或物业使用人不得擅自占用，变更构造和颜色或设置广告物；物业管理区域内的道路、绿地、围墙等设施，业主和物业使用人应按设计目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。
第三十三条 特约服务实行明码实价，双方自愿的原则。
第七章 违约责任
第三十四条 业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的规定，妨碍物业正常使用或造成物业损坏或损失的，相关业主可以授权物业服务企业制止，也可依据本临时管理规约自行向泰兴市仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼，请求排除妨碍，恢复原状、赔偿损失、消除影响。
第三十五条 业主违反本临时管理规约关于业主的共同利益的规定，怠于履行应尽义务的，导致公共利益受损的，应承担相应的违约责任，全体业主可授权物业服务企业予以处理，必要时可向泰兴市仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼。
第八章
附 则
第三十六条 本临时管理规约中物业的专有部分是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或区域，包括该空间或区域内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施，物业的共用部位、共用设施设备是指物业管理区域内的专有部分以外的，属于单体建筑物所有业主或全体业主共同所有或共同使用的场所、空间、设施和设备，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第三十七条 建设单位应在物业管理区域内显著地方设置公告栏，用于张贴各项管理规章制度以及根据本临时管理规约应告知全体业主的通知及布告。除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达相关通告外，在公告栏上张贴通告连续（时间）后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告。
第三十八条 业主转让或出租物业时，应提前（时间）书面通知物业服务企业，并要求物业买受人签署本临时管理规约承诺书或在租赁合同中规定承租人应遵守本临时管理规约。
第四十四条 本临时管理规约由物业服务企业负责解释。本物业管理区域的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主管理规约，临时管理规约作废。
第三十九条 本临时管理规约正本一式四份，建设单位、物业服务企业、物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）各执一份，具有同等法律效力，如发生争议，以备案为准。本临时管理规约副本若干份，每个签署承诺书的业主和物业服务企业各执一份。
第四十条 本临时管理规约应自物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案之日起生效。
《北京市物业管理办法》读后感
仔细的阅读了几遍新的《北京市物业管理办法》首先就感觉到了在新的《北京市物业管理办法》中增加了的条款，主要是业主和业主大会的自主管理权利，尤其是对物业管理企业的选聘、解聘权及对物业管理日常工作、财务支出的监督权。使物业管理企业在激烈的市场竞争中增加了巨大的生存压力。在物业管理行业当前所面临新的形势下作为一个物业管理企业将是不进则退，优胜劣汰，此时必须要上下一心、团结一致，努力提高企业自身的形象、素质和服务品质，压缩服务管理运行成本，才能使公司具有一定的市场竞争能力和生存能力，使公司能够长远的发展。才能在着激烈的竞争中脱颖而出立于不败之地。
而总工办作为物业公司的专业职能部门，要依靠现有的人力技术资源和能力，找出问题、制定措施，尽最大的努力对各项目工程部在专业技术理论、专业系统设备设施的运行维修和对专业机房设备设施制定的各种管理巡视制度、规程、标准的执行进行指导监督并提供相关的技术支持和技术培训。
结合总工办的专业工作内容制定出下一步工作管理措施如下：
1、总工办各专业工程师要完全熟悉各项目本专业的设备设施的情况和运行状况。根据公司下发的《达文物业工程管理手册》中的各项设备/设施规范管理制度、规范。严格执行,逐项整改完善,按实施日期落实到位。并根据各项目专业设备设施管理维护的具体情况，从专业的角度发现问题，找出影响设备设施正常运行的关键问题，制定出可行的解决方案措施指导项目工程部进行整改。
4、根据公司《绩效考核制度》以绩效考核指标为标准, 继续拓展企业增收、节支，减员、增效，节能、降耗的新思路和新途径。做好各项目的每月能源用量指标的月报考核统计。实行目标管理责任制,明确各级工作职责,责任到人,通过认真检查、准确统计,真正做到奖勤罚懒,促进工作有效完成。
5、根据公司培训方针,制定出专业技术培训计划。有针对性的开展工程岗位素质教育,加速专业技术人才，特别是机电设备、设施专业的技术型人才的培养，实现培训向专业能力的延伸。并在实际工作中检查落实,为公司发展储备人力资源。
内部控制是现代企业财务管理工作中的核心内容, 企业进行内部控制的主要目的是为了提高企业会计信息的质量, 保证企业的财产安全与完整, 确保各项财经法规与制度的顺利实施与贯彻。物业管理企业是伴随着我国不断发展的房地产企业而产生的一个新兴的行业, 其自身发展的历史并不长。随着近年来我国城市化建设步伐的不断加快, 我国房地产业也得到了飞速的发展, 这些发展都对物业管理企业提出了更高的要求, 要求物业管理企业必须为广大人民群众提供更高水平的服务。虽然我国物业管理企业起步较晚, 但是就整体而言, 其发展速度较快。纵观我国各大中型城市物业管理企业的发展状况, 各企业的盈利状况不容乐观。例如:在一些新开盘的小区, 物业管理企业基本是由楼盘的开发商来确定的。另一方面, 由于城市中各小区的开发时间不同、楼盘的业主缺乏自我管理的意识, 也就使得物业管理企业之间的竞争并不充分。这也就导致很多物业管理企业对自身内部控制的强化、自身竞争力的增强等并不重视, 而这样的结果直接导致小区业主对物业管理企业的服务不满意, 而物业管理企业由于业主的不满意与拖欠物业管理费等问题的存在而出现亏损。这种业主与物业管理企业双输的局面主要是由于物业管理企业内部控制机制的不健全、不科学、不完善而决定的。因此, 加强对物业管理企业的内部控制管理, 不断发展并壮大企业的自身实力, 才能更好的实现物业管理企业的价值。
二、物业管理企业内部控制存在的问题及现状
(一) 物业管理企业缺乏对财务内部控制的意识
大部分物业管理企业的管理人员来自于房地产行业, 这些管理人员不仅具有丰富的实际工作经验, 还具有较强的实践能力, 但是, 这些管理人员所缺乏的就是专业的、先进的管理理论知识, 特别是对财务管理知识的了解更是显得匮乏。目前, 由于物业管理行业内财务管理制度的不健全, 企业的财务管理尚无制度可以依赖。物业管理企业的财务状况并不能及时的反映出企业的资金状况, 而企业的管理人员又忽视了对企业内部控制的管理, 忽视了对专业人员的定期技术培训与继续教育, 最终导致物业管理企业的财务内部控制基础薄弱、财务人员及管理人员认识不到位、缺乏完善的岗位职责、缺乏准确而科学的工作标准及考核的标准等。
(二) 物业管理企业内部缺乏完善的内部控制体系
就我国目前房地产市场的发展情况来看, 一些一线房地产开发企业设立了物业管理公司, 例如:万科房地产、华润房地产、保利房地产等, 而其他二线房地产开发企业设立的物业管理公司仅局限于对相关联房地产开发公司在本地开发的部分楼盘提供服务。一些小的房地产开发企业仅开发了一个楼盘项目, 而其配套的物业管理公司也仅对这一个小区提供物业服务。这种小型的物业管理企业在我国一些中小城市, 甚至是一些大城市中比比皆是, 这也就导致这些物业管理企业的经营规模较小、运营不规范、业主投诉多等问题经常发生。即使有的物业管理公司已经设置了财务内部控制制度, 但是在执行的过程中仍旧存在诸多问题, 从而使得内部控制制度流于形式、形同虚设, 企业的财务基础工作不规范, 问题频出。例如:有的物业管理公司不设会计账、以票代账、账目混乱等;再例如:有的小型物业管理公司设置了两套账、多套账, 在进行会计核算时人为操作利润的因素较大。
(三) 物业管理企业内部财务人员的整体素质较低
目前, 很多物业管理企业的财务人员素质较低, 这些财务人员对财务内部控制的程序及措施不理解, 经常产生误解, 不能按照内部控制工作的基本要求顺利完成该项工作, 因此, 即使是再好的财务内部控制制度, 没有业务过硬的财务人员来执行也很难发挥其控制与监督作用。另外, 物业管理公司的一些财务人员在执行内部控制制度时完全凭借单位领导的意志来办事, 对财经纪律视而不见、弄虚作假、营私舞弊、贪污浪费等现象严重。
(四) 物业管理企业的内部控制缺乏对风险的判断
任何企业的运营与发展都离不开市场环境。这些因素的影响对企业的发展带来了某种不确定性, 这就是企业所面临的各种风险。良好的财务内部控制制度可以使企业对风险产生预警与判断的作用。就目前我国大部分物业管理企业而言, 由于内部控制制度的不完善, 对企业所面临的各种风险不能及时做出预警与判断。例如:物业管理企业的服务对象是业主, 而业主又是其收入的主要来源, 如果房屋出现基础设施等质量问题, 必然会导致业主们拒绝缴纳物业管理费用等一系列问题的发生, 从而使得企业的资金无法及时回收, 存在资金流动性风险。物业管理企业由于自身控制的不足, 对发生的风险缺乏有效的应对措施, 最终导致企业出现经营混乱的局面。
三、加强物业管理企业财务内部控制的有效措施
(一) 提高物业管理企业人员财务内部控制意识
物业管理企业的管理人员是企业发展的中流砥柱, 管理人员的综合素质直接决定了企业的长远发展。而财务管理优势企业管理中的重要内容, 关系到企业生产经营的各个环节, 因此, 物业管理企业的管理层应不断提高自身素质, 虚心学习新的财务管理理念, 接受新的内部控制思想, 在企业内部树立良好的内部控制意识。
(二) 建立健全财务内部控制制度体系
物业管理企业中的财务内部控制制度时企业进行财务控制的基本前提与基础, 因此, 必须切实落实与贯彻执行。首先要做好不相容业务相互分离的牵制制度, 其次要做好对关键物件的管理, 例如:企业的有价证券、重要发票、贵重资产、银行票据与印鉴等, 最后要对企业的财务人员进行严格的甄别, 防止那些不懂专业知识的人担任会计或出纳岗位。
(三) 提高财务人员的综合素质
物业管理企业的财务人员是执行企业财务内部控制制度的重要人员, 由于其身份的特殊性, 必须选择一些具有较强的责任意识、过硬的思想素质的人员担任该项工作。企业应注重对财务人员队伍的建设与培养, 加强对财务人员的继续教育与各项培训, 使财务人员具备建立并实施企业财务内部控制机制的素质, 并具备在工作实践中不断的总结与创新业务的能力, 使企业的财务内部控制职能得到充分发挥。
(四) 加强物业管理企业内部控制风险意识
任何企业在经营中都不可避免的会遭遇到各种潜在的风险, 因此, 物业管理企业必须及时探析企业所面临的风险以及风险的主要来源, 形成对企业风险管理的有效防范意识。企业风险管理主要包括对风险的预测预、评估、采取的措施。对于那些房地产开发与物业管理属于统一集团的, 企业应及时根据相关风险发生的可能性进行相互沟通, 并建立沟通协调机制。而对于那些非本集团开发的房地产, 物业管理企业在接手物业管理工作前就必须相对开发商的信誉、资金运转能力、经营状况等进行了解, 并对风险从源头抓起。
总之, 随着我国社会主义市场经济的不断发展与城市化建设进程的加快, 物业管理企业的覆盖面将越来越广泛, 广大人民群众对物业管理的要求也越来越高, 物业管理企业只有不但强化财务内部控制, 完善内部控制制度, 才能实现物业管理企业内部控制的优化与提升, 避免各种风险的发生, 保证企业的健康、持续、稳定发展。
摘要：物业管理企业在财务内部控制方面还存在着诸多问题。而在物业管理企业内部构建合理的、科学的财务内部控制体系是解决财务内部控制问题的重要途径。文章将针对我国目前物业管理企业财务内部控制中存在的诸多问题进行分析, 并找出解决这些问题的具体对策。
关键词：物业管理企业,财务内部控制,问题,对策
参考文献
关键词：物业管理行业；生存发展；问题；措施
物业管理涉及到人们的正常生活，与人们的日常生活息息相关，具有综合性强、涉及面广以及社会影响大等的特点，它是当前我国构建特色文明社会的重要组成部分，针对于存在的问题需要及时的采取有效策略进行解决。
1.当前物业管理行业生存和发展的现状分析
1.1管理费用的不足
当前物业管理行业中，存在的最普遍的一个问题就是管理费用的收取低下，收不抵支现象。对于一些正常收取的费用往往会因为各种因素导致实际的收取与既定的收取不相符，导致很多其他物业管理活动难以顺利开展，一些必需的物业服务只能压缩进行，这给物业管理的生存和发展带来了一定的影响。
1.2开发建设的资金遗留问题较多
城市化进程的加快，使得房地产事业有了繁荣的局面，造成很多的房地产开发商在进行建设的过程中往往会出现过分追求短期经济效益，过分看重建设而忽略管理的现象，这给后期的建筑使用遗留了很多问题，会造成业主与物业管理之间因为资金方面出现诸多纠纷，给物业管理活动的顺利开展带来很多不便。
1.3业主的物业管理消费意识薄弱
很多的业主对于物业管理服务是十分认可的，也很乐意配合，但是在具体的费用支出上往往缺乏足够的商品交换意识，片面的追求以最小的费用投入来获得最大的服务，这与市场的消费规律是不相吻合的，造成了很多的物业管理在应收费用上出现很大的缩水，为下一管理服务的开展造成基础的缺乏。
1.4物业管理自身存在的问题
当前由于房地产事业的带动，很多的物业管理企业会因为自身的特性，忽视了费用和服务两者之间的平衡，出现了很多的收费不规范、侵占业主权益的现象，对于公共设备的使用过于私自占有，导致业主对物业的形象大大下降，不愿意配合管理活动。
1.5缺少良好的管理环境
物业管理行业由于其自身管理工作的界限，加上政府的一些强加工作，导致总体任务过大使得很多的管理服务没有及时到位，加上一些社会舆论的盲目引导，使得业主对物业的评价降低，误导了正确的认识，造成很多的物业管理活动开展没有相应的社会基础，进一步增加了物业管理部门的生存发展难度。
2.改善物业管理行业生存和发展现状的措施
2.1社会方面
第一，有正确的舆论做指导。物业管理活动的顺利开展不是单一个体的活动，需要自身和社会两者共同配合来完成的，要在社会上形成一种正确积极的舆论，可以开展专门的知识宣讲讲座、举办有利于提高物业管理行业的活动，分发相关的知识手册等相关措施，进而把物业管理的积极意义及时的向人们做宣传，引导人们正确的评价物业管理，从而为管理活动的顺利开展奠定基础。
第二，重视人才的培养。高素质的管理人才可以有效地提升物业管理的形象和服务水平，因此，物业管理部门要积极的引进高素质人才，增添新的血液。另外，高职院校在课程的开设上也要重视对物业管理这一专业的教学，为社会需求做保障。
第三，强化物业管理行业协会的作用。要求物业管理协会制定相应的自律制度，重视诚实守信的这一各种原则，对先进的管理模式进行及时的总结并把经验及时的宣传推广，对于不合理的管理行为要严格的查处。
第四，建立第三方组织。物业管理在新形势下，要及时的引进第三方组织机构对自身活动进行实时的监测评价，通过专业的、权威的、独立的调查分析，对自身存在的服务缺陷进行客观的评价，并制定相应的完善措施，让第三方组织的作用充分的体现。
2.2政府方面
第一，改革物业管理体制。对旧的物业管理模式进行及时的改革创新，把物业管理纳入到社区管理的范围中，强化政府作用，把政府的各个职能进行详细的分工，与物业管理工作相协调配合，发挥更大的管理效用。
第二，规范市场秩序。把物业管理的市场竞争机制进一步的规范化，在物业管理的招投标方面，建立以服务、管理、质量以及价格为基础的市场竞争格局，对于不正当的市场竞争行为予以严格的打击，形成良好的系统化的管理机制，
第三，对日常水电费用落实到每一责任户。水电费用的收取是物业管理活动中最为基础的一项活动，在进行水电费的收取过程中，要由专门的供电供水公司人员进行抄表和费用收取。这样可以大大减少不合理费用的收取，从而使业主与物业管理部门之间的关系更为明确合理。
第四，推行酬金制的收费方式。对于管理活动中具体的各项费用收取要有明确的等级区分，根据物价的指数、劳动力成本的增长指数等不断的进行科学的调整，并把调整的内容指标定期的进行公示，尽可能的使费用的定价与市场实际相符合，对于可能存在的各方面影响因素进行综合的考虑。
3.结语
新形势下，物业管理活动变得更加的复杂和困难，这对于当前经济的发展和城市化进程是十分不利的，针对于存在的问题现状需要物业管理者从实际出发，把可能的影响因素做到及时的消除，使其与业主之间形成健康良好的关系，从而有助于物业管理活动的开展，促进物业管理行业的健康运行。
参考文献：
[1]吴蕊.物业管理企业人才开发策略[J].现代企业，2013，（11）：15-16.
[2]段彤.对新形势下传统物业管理转型的探究[J].经营管理者，2013，（32）：169.
