影响房地产市场的货币政策论文

摘要迈入新时代，我国经济的发展速度不断加快，其中便包括房地产企业，房地产企业虽然发展的时间较短，但却是我国经济发展不可或缺的一部分，房地产市场在我国总体经济体中的作用也越来越大。房地产的价格受货币政策较大影响，不同的货币政策会导致房地产价格产生波动。近年来我国房地产市场的价格较高，因此对房地产市场采取调控手段势在必行。今天小编给大家找来了《影响房地产市场的货币政策论文 (精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

影响房地产市场的货币政策论文 篇1：

货币政策对房地产企业经营绩效影响研究*

【摘 要】 文章采用沪深A股59家房地产上市公司2003—2013年11年的数据，使用Eviews软件，通过建立当期影响以及滞后一期影响的面板数据回归模型，研究货币政策与房地产企业经营绩效的关系。研究发现贷款利率提高对房地产企业盈利能力有短期负面影响，对房地产企业运营能力的影响有滞后性，对房地产企业短期偿债能力和发展能力有负面影响;存款准备金率提高对房地产企业运营能力、长期偿债能力和成长能力都有负面影响;货币供应量对房地产企业现金持有水平、短期盈利能力和短期成长能力有负面影响，但影响逐渐削弱。

【关键词】 货币政策; 房地产; 经营绩效; 面板模型

一、前言

房地产业是我国国民经济的支柱性产业，对我国经济增长作出了重大贡献。当前房价一直居高不下，引发了一系列的社会问题。自2003年开始，央行频繁使用货币政策工具对房地产行业进行调控，不少学者也进行了相关研究，取得了丰硕成果。任木荣（2012）和王东（2012）就货币政策对我国房地产价格的影响机制进行了研究。任木荣（2012）认为货币政策传导有效性不强，导致货币政策的调控效率较低，利率因无法区分投机需求和消费需求，对房地产市场的影响有限。王东（2012）指出调整房地产市场供给结构，加快经济适用房建设是调控房价的关键。陈胜（2010）就货币政策对房价的影响进行了实证检验，指出货币政策对房价影响显著，认为在调控房价时应该注重货币政策的运用。艾丹（2010）对货币政策在抑制高房价中的作用进行了研究，研究结果发现，提高央行准备金率，控制商业银行贷款和其他相关融资渠道是使货币政策发挥作用的有效手段。也有部分学者面对货币政策调控将房地产企业作为研究对象进行了相关研究。陈震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地产企业2007年的统计数据对紧缩货币政策下房地产企业的生存能力进行了研究，指出规模较大的房地产企业生存能力较强，充分体现了房地产行业的规模效应。姚雪绯（2011）采用递归VAR方法，使用42家房地产企业2003—2009年的季度数据，研究了货币政策对房地产企业现金流的影响，指出广义货币供应量（M2）和短期利率对房地产企业现金流都有影响。短期利率对经营活动现金流影响较大，M2对筹资活动现金流影响较大。陈欢（2013）利用2008—2011年房地产上市公司的数据，对货币政策与房地产企业融资决策的关系进行了研究，指出贷款基准利率和存款准备金率对房地产上市公司资本结构中负债和所有者权益的影响是完全相反的。当前关于货币政策对房地产企业经营绩效影响的研究还没有明确结果，本文采用房地产上市公司面板数据来研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响。

二、理论分析

货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率和存款准备金率，以达到或维持特定政策目标的各项措施。货币政策的传导机制可以表述为在一定的货币政策目标指导下，通过使用货币政策操作工具影响货币政策操作目标，并通过各种传导渠道传递至最终目标实体经济。

（一）贷款利率对房地产企业经营绩效影响分析

贷款利率调整将会影响房地产企业融资成本，成本的改变又会影响企业的现金流量，继而影响企业运营能力。利率调整会影响潜在购房者的购房意向，进而影响房地产企业的销售，最终影响房地产企业盈利能力。另外，利率的调整将直接影响上市公司的财务费用。房地产企业为减少政策变动对企业的影响，可能会改变企业融资结构从而影响企业的偿债能力。

（二）存款准备金率对房地产企业经营绩效影响分析

中央银行提高存款准备金率，导致商业银行放贷资金减少。商业银行为防范风险，对房地产企业的贷款条件和资金用途的要求和监控将更加严格，使得房地产企业获取贷款的难度更大。同时，中央银行对存款准备金率的调整将导致消费者对房地产不明朗的前景持观望态度，间接降低房地产企业资金来源，资金短缺导致房地产上市公司无法获取土地，土地储备减少将影响房地产上市公司进一步开发，影响房地产企业的成长能力。

（三）货币供应量对房地产企业经营绩效影响分析

货币供应量对房地产企业的影响可以从货币供给的流动性和银行的信贷渠道两方面解释。央行通过增加基础货币投放，在流动性更加充裕的情况下，商业银行的放贷能力提高、放贷意愿增强，促使银行发放更多的房地产抵押贷款，从而增加了对房地产的需求。房地产企业方面，货币供应量增加，房地产企业更容易获得资金，促进企业发展。另外我国市场经济不完善，投资渠道匮乏，货币供应量增加导致大量资金流向房地产市场，降低房地产企业经营成本，提高房地产企业收入，影响房地产企业经营绩效。

三、实证检验

（一）样本选择与数据处理

研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响需要选取合适的货币政策指标和房地产企业经营绩效评价指标。通过分析货币政策与房地产上市公司经营绩效评价指标之间的关系，得出货币政策对房地产上市公司经营绩效的影响。

1.货币政策指标数据选择与处理

货币政策指标方面，选取贷款利率、存款准备金率和货币供应量作为货币政策指标。考虑到房地产开发周期一般在三年以内，选取1—3年期的贷款利率作为贷款利率评价指标。因研究对象为房地产上市公司，规模较大，资金需求较多，小型金融机构资金难以满足房地产上市公司需求，选取大型金融机构存款准备金率作为法定存款准备金率评价指标。通过文献研究发现，货币供应量研究方面基本都选取广义货币供应量作为研究对象，因此，本文选取广义货币供应量（M2）作为货币供应量评价指标。

从2003年开始，中国人民银行在国务院指导下对贷款利率和存款准备金率进行了多次调整，因本文研究对象为年度数据，为方便研究及数据统一性，取每年的平均贷款利率和平均存款准备金率作为贷款利率和存款准备金率的最终数据，如表1和表2所示。

中央银行主要通过公开市场业务调节货币供应量，通过发行中央银行票据，回笼资金使得流通中的货币减少;相反，通过回购债券等使资金进入流通增加货币供应量。2003—2013年，我国货币供应量情况如表3所示。

2.房地产企业样本选择与数据处理

利用深圳证券交易所和上海证券交易所发布的信息，通过房地产板块分析，选取了149家房地产上市企业，通过分析其主营业务收入，选取房地产业务收入占总业务收入85%以上的企业并剔除财务数据不全的企业，最后共选取59家上市房地产企业作为研究对象。通过上市房地产企业发布的年报，提取了59家上市房地产企业2003—2013年11年的财务数据。

（二）房地产上市公司样本选择及经营绩效评价指标构建

当今社会，无论何种社会形态，无论何种经济制度，也无论何种企业性质，财务绩效始终是企业关注的核心，因此采用财务指标评价企业经营绩效对任何经济环境下任何性质的企业都具有重要意义。本文从盈利能力、运营能力、偿债能力和成长能力方面使用财务指标构建房地产企业经营绩效评价指标体系，如表4所示。

（三）模型构建

本文使用Eviews软件，通过建立面板数据模型来检验货币政策对房地产企业经营绩效的影响。面板数据包含有横截面、时期和变量三维信息，利用Panel Data（面板数据）模型可以构造和检验比以往单独使用截面数据或时间序列数据更为真实的方程，可以进行更加深入的分析。

1.面板数据模型检验

面板数据模型的种类很多，一般可以分为变系数模型和变截距模型。考虑到房地产企业样本全部来自沪深A股，样本房地产上市公司面临的社会背景和经济制度并无太大差异，又因为通常很少采用变系数模型，因此这里采用变截距模型。变截距模型又有混合效应模型、固定效应模型和随机效应模型，因此，在模型设定前先进行相关检验确定模型形式。通常使用F检验决定选用混合模型还是固定效应模型，用Hausman检验决定采用固定效应模型还是随机效应模型。

2.建立回归模型

本文经过单位根检验，原序列平稳，可以建立回归模型。经F检验和Hausman检验确定模型形式，建立变截距混合效应模型。考虑到货币贷款利率、存款准备金率和货币供应量等对房地产企业的影响可能存在滞后性，因此建立当期影响的回归模型1和滞后一期影响的回归模型2。

y（1，2，3…）= ？琢 + ？茁1x1 + ？茁2x2 +

？茁3x3+？酌 （1）

y（1，2，3…） = ？琢 + ？茁1x1（-1） +

？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌 （2）

其中y1、y2、y3…为总资产报酬率、净资产收益率等绩效评价指标，x1、x2、x3分别为贷款利率、存款准备金率和货币供应量，？琢为常数项，？茁为影响系数，？酌为误差项。

经过分析整理，得到回归结果如表5、表6所示。

（四）检验结果分析与说明

由货币政策（贷款利率、存款准备金率、货币供应量）与房地产上市公司评价指标（盈利能力、运营能力、偿债能力、成长能力）的回归模型，综合考虑当期影响及滞后一期的影响可知：

贷款利率对房地产上市公司每股收益和每股净资产影响显著，影响系数为负，且当期影响比滞后一期影响显著。说明利率提高会影响房地产企业的盈利能力，这种影响会随着房地产企业的调整逐渐减弱。原因在于贷款利率提高导致房地产企业融资成本增加，对房地产企业当期盈利能力造成影响，之后房地产企业通过提高售价等措施，将增加的融资成本转嫁给消费者，所以影响逐渐削弱。货币供应量对房地产上市公司总资产报酬率、每股收益影响显著，影响系数为负，滞后一期影响不显著。说明货币供应量增加对房地产企业的盈利能力一开始有负面影响，之后这种影响逐渐削弱。可能的原因是货币供应量的增加，导致房地产上游的建筑材料价格上升，而商品房的建造和销售具有价格滞后，导致房地产企业盈利能力降低，之后房地产企业通过提高售价将增加的成本转嫁给消费者，这种影响逐渐削弱。

贷款利率对房地产上市公司存货周转率和总资产周转率当期影响不显著，滞后一期影响显著，影响系数为负。说明利率对房地产企业运营能力的影响具有滞后性。贷款利率调整影响潜在购房者购房意向，最终影响房地产企业销售，进而影响房地产企业存货周转率和总资产周转率;存款准备金率对房地产上市公司存货周转率和总资产周转率影响显著，影响系数为负且滞后一期影响仍然显著。说明存款准备金率提高对房地产企业的运营能力具有重大影响，且这种影响短期内不会消失。货币供应量对房地产上市公司运营能力影响不显著。

贷款利率对房地产上市公司流动比率、现金比率影响显著，存款准备金率对房地产上市公司长期负债比率和资产负债率影响显著。说明贷款利率的变化会影响房地产企业的短期偿债能力，存款准备金率的变化会影响房地产企业的长期偿债能力。贷款利率变动，房地产企业将付出更多的财务费用，流动资产减少，导致房地产企业短期偿债能力受到影响。存款准备金率变化，房地产企业融资困难增加，房地产企业为保证发展需要，倾向于借入更多长期贷款或进行权益融资，以应对未来的不确定性。货币供应量对房地产上市公司现金比率影响显著，影响系数为负。说明货币供应量的短期刺激，会导致房地产企业减少现金持有量。货币供应量增加，房地产企业获得资金的途径增加，未来不确定性减少，房地产企业将减少现金持有量。

贷款利率对房地产上市公司总资产增长率当前影响为负，滞后一期影响为正。利率的提高对房地产企业成长能力有负面影响，对未来房地产企业的成长有促进作用。可能原因是利率提高导致商品房价格上涨，人们的短期观望导致房地产企业销售变慢，但是房地产市场仍然处于卖方市场，当消费者发现这种价格的提升是一种长期趋势时，会积极进入房地产市场，导致房地产企业的未来成长能力增强。存款准备金率对房地产上市公司净利润增长率和总资产增长率影响显著，影响系数为负，说明存款准备金率的提高对房地产企业的成长具有负面影响。存款准备金率增加，房地产企业融资困难，资金欠缺影响房地产企业土地储备和开发建设，影响房地产企业成长。货币供应量对房地产上市公司总资产周转率影响显著，影响系数为负，滞后一期影响不显著。说明货币供应量对房地产企业短期成长能力有负面影响，影响逐渐削弱。货币供应量对房地产企业短期盈利能力有影响，影响房地产企业成长能力。

四、总结

货币政策对房地产企业经营绩效具有明显影响，特别是当前房地产市场下行趋势预期增强的情况下，房地产企业通过转嫁成本等方法消除对绩效的负面影响将变得愈发困难。另外，十八届三中全会后，要发挥市场在资源配置中的决定作用，利率将逐渐交由市场决定，房地产企业将面临更多的不确定性，在这种情况下提高房地产企业经营绩效对房地产企业未来发展有重要意义。

在货币政策影响下，房地产企业要想更好地发展，首先，要拓宽融资渠道。货币政策变动对房地产企业经营绩效造成影响的一个路径是影响融资成本，在转嫁成本越来越困难和市场愈发不可预测的背景下，银行的风险意识将显著增强，房地产企业不可能再依赖银行贷款，必须拓宽融资渠道，其中海外融资和信托融资是重要选项。其次，房屋开发要面向真实自住的需求。货币政策的调控重点在于控制投资投机性需求，鼓励刚性需求，进行差异化调控的动机明显，在当前降价预期严重、销售艰难的环境下，房地产企业应当面向真实自住性需求和改善性需求，开发适销对路的房子，回避政策和市场风险。

【参考文献】

[1] 任木荣，苏国强.货币政策工具调控房地产价格的传导机制分析[J].中央财经大学学报，2012（4）：23-29.

[2] 王东.货币政策对我国房地产价格的影响机制及原因分析[J].时代金融，2012（35）：9.

[3] 陈胜.货币政策因素对房价影响的实证分析[J].会计之友（上旬刊），2010（6）：25-27.

[4] 艾丹.货币政策在抑制高房价中的作用[J].辽宁师专学报（社会科学版），2010（4）：3-4.

[5] 陈震，吴宗法.货币政策紧缩下的我国房地产企业生存力研究[J].经济论坛，2008（20）：65-67.

[6] 姚雪绯，董双全.货币政策对房地产企业现金流影响研究[J].财会通讯，2011（30）：155-157.

[7] 陈欢，马永强.货币政策调整与房地产企业融资决策：由2008—2011年房地产上市公司观察[J].改革，2013（5）：25-32.

作者：程正中 张绪通

影响房地产市场的货币政策论文 篇2：

货币政策对房地产需求影响分析

摘  要

迈入新时代，我国经济的发展速度不断加快，其中便包括房地产企业，房地产企业虽然发展的时间较短，但却是我国经济发展不可或缺的一部分，房地产市场在我国总体经济体中的作用也越来越大。房地产的价格受货币政策较大影响，不同的货币政策会导致房地产价格产生波动。近年来我国房地产市场的价格较高，因此对房地产市场采取调控手段势在必行。本文就对房地产市场具有较大影响力的货币政策进行分析，提出相关政策建议，以期对房地产市场的改善提供动力。

关键词：货币政策;房地产市场;研究

随着经济的迅速发展，我国房地产市场的发展亦较为迅速。而我国近两年的房地产价格呈上升趋势，人们买房的压力越来越大，故而本文主要就货币政策对房地产市场的调控进行分析，为我国房地产市场的发展提供几条政策建议。另外，本文主要从实证分析的角度来研究货币政策对房地产市场的影响，同时分析利率政策对房地产价格的影响，以及新增信贷政策对房地产市场起到的调控作用。

一、影响房地产价格的主要货币政策

政府和中央调控经济发展的主要方式是颁布各类货币政策，货币政策是调控国家经济发展的有效手段，并且对房地产市场也有着调控作用。货币政策主要通过货币供给量的改变以及利率水平的调控实现对房地产价格的调整。较为缩紧的货币政策，会抬高房地产价格，降低房地产的需求量;而较为宽松的货币政策会使消费者的需求上升，整个房地产市场的供应量也就会随之上升，房地产市场就能得到较为迅速的发展。

（一）利率政策对房地产市场的影响

利率的提高会导致房地产商的成本增加，房地产商成本的提高会在一定程度上阻碍企业资金的周转速率，因此房地产商为了回笼资金，会一定程度上降低房地产价格。当利率提高时，对于那些购买房地产的消费者而言，其所受的影响更大。由此可见，提高利率实际会使购房成本上升，从而降低房地产消费者的购房热情，使市场需求降低;而对于那些房地产企业的投资者而言，利率的提高会影响到他们的收益，阻碍其高效的资金周转，使其被迫转投其他行业，这就会导致整个房地产市场的需求减少[1]。

（二）新增信贷政策对房地产市场的影响

在我国，信贷政策对房地产市场的影响较大，因此制订较为合理的信贷政策可以有效地对房地产市场的价格进行调控，比较紧缩的货币政策往往会降低住房按揭贷款的比例，上调房地产开发商项目开发的自有资金比例，从而使得房地产厂商缺少充足的资金支持，使得房地产市场的供需量减少。因为信贷政策使贷款总量下降，房地产市场的供需减少，从而使得房地产市场的价格发生变化。在实际运行过程中，房地产市场较为饱和时，价格的涨跌主要取决于供给与需求之间的关系。所以应该制定较为合理的信贷法规，规范房地产行业，防止信贷风险的发生[2]。

二、房地产价格受货币政策所产生的影响

因为我国人口众多，而土地资源又较为缺少，所以土地供给的不足会影响到房地产市场的发展。房地产企业有着较为明显的区域特征，同时又由于房地产项目的建设周期较长，较长的周期导致在短期内房地产供给的弹性较小。从房地产市场的需求方面分析，影响房地产需求的原因有多种，其中包括人均GDP、居民的可支配收入、居民消费结构、人口年龄分布结构，以及货币政策等。而货币政策是其中的主要因素，其不仅对房地产市场的刚性需求有所影响，同时也影响着房地产行业的发展方向，对房地产的发展具有指导作用。

（一）利率政策对房地产的影响

在我国，因为土地资源有限，所以房地产的价格较高，而对于大多数消费者来说，一次性支付所有的房产价格较为困难，因此消费者购房的重要途经就是住房按揭贷款。这一现象使得消费者与利率之间关系较为紧密，消费者的月还款额受到利率上升或者下降的影响，同时部分房地产消费者选择进入还是退出房地产市场还受到成本效应的影响。除此之外，房地产不仅拥有一般的商品属性，还兼顾着投资品所具有的金融属性。对于房地产企业的投资者来说，房地产在其资产组合中起着较为重要的作用。而一般较为理性的投资者会权衡不同的资产之间的收益，进行具体调整[3]。

（二）新增信贷政策对房地产价格的影响途径

中央银行的货币政策要想影响到市场，需要通过商业银行来中转。通常情况下，中央银行直接影响新增信贷额度的手段是运用货币政策工具。在我国的房地产市场当中，购房者往往是通过按揭贷款来购买房产，而新增信贷政策会影响到消费者按揭购买房产时的月还款额。因此，房地产的价格也会发生相应的改变。随着我国经济的飞速发展，房地产市场也得到了快速的发展，但其需要货币政策对其进行调控，政府部门需要利用合理的货币政策来对房地产的价格进行一系列的调控，使房地产价格能够得到稳定。由此可见，货币政策对房地产市场起着巨大的调控作用[4]。

（三）货币政策对房地產投资的影响

近几年来，我国所实行的货币政策对房地产试产的调控起到了较大的影响，利率政策对房地产价格的调控起到的影响主要表现为负相关性，而新增信贷政策对房地产价格的调控则起到正相关性的影响，所以合理地利用好货币政策，对房地产市场的调控有着较为显著的作用，虽然短期内对房地产价格的影响并不显著，并且由于利率的提高还存在着一定的滞后性，但是将利率连续不断地提高就有可能对房地产价格产生影响，这便是利率连续上升所累积的结果。另外房地产的投资也受到利率政策的正向影响，短时期的利率的变动也会使得房地产市场的投资所减少，因为房地产短时间的投资存在着利率的不敏感性，利率政策对房地产市场的投资也存在着两个季度的滞后。又由于利率管制使得民意利率实际上与实际利率是相偏的，这就导致货币政策短时间内对房地产市场所产生的效果不明显，这就会导致利率政策对房地产市场以及企业的调控不到位。因为房地产市场的价格对利率政策存在着不敏感性的特征，所以利率政策对房地产市场的价格并没有特别大的影响，造成资金成本成为房地产价格的软约束。最后为了阻止当前我国房地产市场的投资规模增长太快，使房地产的价格得到稳定，阻止房地产市场泡沫经济的出现，政府部门应该实施以数量型为主的货币政策，并且在控制房贷规模与结构上对房地产市场价格进行调控，效果往往会更好。希望以上调查分析能够对房地产市场的价格调控起到一定的积极作用[5]。

（四）理论分析推论

综合上述分析，我们不难发现，中央银行影响房地产价格的主要方式都包含对房地产市场利率进行的一系列调控，还有推行实施一系列的货币政策来影响房地产的价格，因此我们可以总结出几点推论。推论一：房地产价格受到利率政策的影响，如果政府提高利率水平，房地产市场的价格将会受其影响而降低。推论二：房地产价格受到新增信贷政策的影响，若政府部门增长新增信贷，则房地产价格受到其影响就会得到一定的升高，所以房地产价格的上升受到了新增信贷水平增长的促进与推动。

三、政策建议

（一）缩短时滞

货币政策的实施要经过相当一段时间才能充分发挥作用，尤其是对于房地产投资商来说，利率发生变化之后，投资规模并不会很快发生变化，利率上升扩大建筑规模购买新地需要一个过程，利率下降后缩小建筑规模更是很难做到的事，在建的工程很难停止施工，工人也不能轻易解雇。在此过程中，经济状况可能与原先的预料发生变化。对于普通居民也存在同样的问题，通常人们手中不会留有大量的现金，很多人都会存到银行定期债券，所以即便发布了降准降息鼓励购房的政策，很多人手中也没有足够的资金，等到资金到位，很可能已经错过了最佳购房时机和最佳房源。另外我国政策的颁布存在一定的滞后性，总是在房价发生很大变化后政府才被动地采取行动，缺乏对市场的洞察性和预见性。

（二）完善住房保障体系

我国要继续完善住房保障体系，政府要针对不同收入层次的人群制定不同的政策。尤其是针对低收入人群的廉租房制度更是住房保障体系的核心。同样，经济适用房制度目前也存在一些问题，房屋面积的不断扩大和高档化导致经济适用房的价格持续上涨，这样就违背了初心，中低收入人群购房依然困难，另外在销售过程中监管不严以及界定模糊使一些不具备购房资格的人钻了空子。我国目前仍然没有关于住房保障制度相关的法律法规，应该迅速通过法律将其规范化。

（三）拓宽融资渠道

房地产作为资金需求量巨大，运作周期长的行业单凭企业经营者的自有资金是远远不够的。银行能提供所需的资金但是融资成本很高，需要良好的企业资质进行债券发行，股权融资又面临着分散股权、能力不足无法上市等问题，因此对于中小型房地產企业来说，融资十分困难。这种背景下，房地产融资渠道的创新显得十分必要，如房地产信托、房地产债券融资、房地产私募基金等。典型政府债券采购与销售、对基础货币进行扩大与收紧为我国的公开市场操作，并且人民银行还会对央行票据发行规模及频率进行控制。人民银行面向存款机构发行的短期票据就是央行票据，在发行央行票据的情况下、能够将基础货币减少，进而将市场上货币供应量进行减少，在货币供给量影响市场主体的过程中，利率是其利用的主要手段，而从当前市场环境来看，我国利率市场化并未全面实现，此时基于法定利率，能够使得银行存款利率上下浮动得以良好实现，借此对银行利率进行改变、在此基础上就能够对货币供给量进行改变，最终对开发商所获贷款额进行改变，使得开发商资金量得以有效控制的同时，对房地产价格进行有效调控[4]。

（四）信贷政策与窗口指导

对房地产开发企业土地出让金贷款及开发贷款加强审核等方面、是信贷政策影响主要产生的部分，对比货币供应量调节来说，直接信贷手段影响力更大，基于直接信贷手段的应用，能够将银行对房地产类贷款的意愿进行降低，进而确保贷款数量有效减少，对房地产开发企业来说，银行等机构贷款是其大部分资金的来源主要途径，而一旦从政策上对贷款数量进行限制，此时则会使得房地产开发企业不能再对较大资金量获取，同时也会逐渐增大企业资金使用成本，使得房地产开发企业整体资金呈现出紧张的局面，最终其就会对投资数量进行降低，借此有效调控房地产市场价格。

参考文献

[1] 孙要中.新常态时期我国货币政策目标的重构*.智库时代，2021，第37期

[2] 顾海玲.房地产专业人才培养模式探究.科学咨询，2021，第36期

[3] 殷子祥.房地产土地评估领域大数据的应用.大科技，2021，第35期

[4] 刘智健.房地产价格虚高对我国经济运行产生的影响.现代商贸工业，2021，第42卷，第33期

[5] 吴善发.新时期下房地产价格评估管理的规范化.现代商贸工业，2021，第42卷，第31期

[6] 冯志鹏.金融科技对货币政策影响.经济与社会发展研究，2021，第30期

[7] 王子豪.我国货币政策对于产出的影响分析 ——基于VAR模型.经济与社会发展研究，2021，第29期

[8] 吴丹峰.房地产工程施工项目招标评标管理策略探究.现代商贸工业，2021，第42卷，第27期

[9] 孙玉泉.绿色建筑经济效益对房地产开发的影响探究.经济与社会发展研究，2021，第26期

[10] 张博钜.货币政策对房地产市场价格影响.营销界，2021，第26期

作者简介：

张秀娟 女 1998年6月25号 藏族 甘肃省武威市天祝藏族自治县  金融学

杨思星 女  1999年9月12日  汉族 甘肃省陇南市文县  金融学

佟金萍 女   1999年11月12日 汉族 辽宁省沈阳市 金融学

作者：张秀娟 杨思星 佟金萍

影响房地产市场的货币政策论文 篇3：

土地和货币政策对商品住宅价格的动态影响研究

一、引言

商品住宅价格由供给和需求共同作用所形成，土地是影响商品住宅供给的重要因素，货币政策也影响着商品住宅的需求和供给。中央和各级地方政府经常使用货币和土地这两个主要的政策工具，直接或间接地调控商品住宅市场的供需和价格。因此，准确评估土地、货币政策对商品住宅价格的影响，对目前政府进行房地产市场的宏观调控具有十分重要的意义。本文利用2004-2009年的季度数据，基于状态空间模型，就土地、货币政策对商品住宅价格的影响进行实证分析，对土地价格、土地供应量、货币供应量和利率对商品住宅价格的动态影响进行定量研究。

在研究结构上，本文首先就土地因素和货币政策对房地产价格影响的相关研究进行了文献综述，然后在第三部分阐述了状态空间模型的原理及变量的选取，随后第四部分对模型进行估计和结果分析，最后部分给出了研究结论和政策建议。

二、文献综述

由于近年来我国商品住宅价格的迅速上涨，因此很多学者先后从不同角度研究了土地、货币政策对房价的具体影响。

从土地价格和房价的关系来看，刘琳和刘洪玉【1】（2003）、张娟峰和刘洪玉【2】（2010）、等研究认为地价上涨是房价上涨的一个因素；而赵红岩和李荣百【3】（2007）认为土地价格变动不是住宅价格变动的原因。

从土地供应量对房价的影响来看，黄忠华等【4】（2009）和Pollakowski和Wachte【5】（1990）等学者认为土地供应能够对房价产生影响，而Barlow【6】（1993）、Lai和Wang【7】（1999）等研究认为住房供给与土地供给没有显著关系，

从货币政策对房价影响来看，梁云芳和高铁梅【8】（2007）、蒋厚栋【10】（2010）、王来福和郭峰【11】（2007）等多数学者认为货币供应量或信贷规模对房价上涨有正向影响；同时黄忠华和吴次芳等【9】（2008）等研究认为利率政策对房价的影响不显著。

总体而言，从研究内容及结果来看，现有研究主要集中于土地价格、土地供应量、货币供应量和利率对房地产价格长期的影响，而没有考虑到这些影响的短期动态变化；从研究方法来看，多是运用的Granger因果关系检验、协整方法、VAR模型等固定参数模型。但由于我国房地产市场在政策因素和外界冲击的影响下表现并不稳定，用固定参数模型无法捕捉这种结构上的变化，并导致忽略了许多真实有价值的信息，因此，本文利用状态空间模型来构造可变参数模型，就货币政策对房地产市场供给和需求的影响进行动态测度和分析。

三、模型说明及变量选取

状态空间模型（state space model）是以隐含着的时间为自变量的动态时域模型。现代控制理论创始人之一R.E.Kalman于1960年在论文《A New Approach to Linear Filtering and Prediction Problem》中提出了状态空间方法。状态空间方法是一种时域方法，其中引入了状态变量概念，用状态方程描写动态系统，用量测方程描写量测信息，由状态方程和量测方程构成状态空间模型。它包括两个模型：其一是状态方程，反映动态系统在输入变量作用下在某时刻所转移到的状态；其二是输出或量测方程，将系统在某时刻的输出和系统的状态及输入变量联系起来。因此，状态空间模型是描述动态系统的完整模型，表达了由于输入引起系统内部状态的变化，并由此导致输出发生的变化。

可变参数模型的状态空间的一般表示如下：

在（1）式中zt是具有固定系数α的解释变量集合，xt是随机系数的解释变量集合，随机系数向量βt是状态向量，称为可变参数。βt是不可观测变量，必须利用可观测变量yt和xt来估计。如果yt和xt是季度时间序列，还应从中除去季节变动要素。在（2）式中假定参数βt的变动服从于AR(1)模型。εt和ηt分别是量测方程和状态方程的扰动项，根据（3）式，二者是相互独立的，且服从均值0、方差为σ2和协方差矩阵为R的正态分布。

土地作为房地产市场中重要的投入要素，土地对房地产市场有着重要影响。一方面，土地费用是住宅成本的重要组成部分，土地价格的变化会引起商品住宅价格产生波动。另一方面，土地供应量能够直接影响房地产供应量，进而改变市场价格，因此，在土地方面本文选择土地价格和土地供应量作为影响房价的因素。

除土地因素外货币政策对房地产市场也有着显著影响。在货币政策的中介目标选择上，以弗里德曼为代表的货币主义观点坚持货币供应量作为中介目标，而经济学家普尔提出根据经济体系不确定性的根源来选择利率或货币供应量为中介目标。基于以上考虑，本文从利率和货币供应量两个角度来动态测度货币政策对商品住宅价格的影响。

因此，利用状态空间模型建立的可变参数模型如下：

其中，priceh为商品住宅价格，pricel为土地价格，land为土地供应面积，M2为货币供应量，R为5年期贷款利率。αt、βt、λt、μt分别为各个时点上商品住宅价格对土地价格、土地供应量、货币供应量和利率的敏感程度的变参数序列，即弹性序列，et、ξt、ht、σt、ρt为扰动向量。(5)式、(6)式、（7）式与（8）式假定了可变参数αt、βt、λt、μt由AR(1)模型描述。

四、模型估计及结果分析

3.1 数据处理

本文采用全国商品住宅价格指数表示商品住宅价格，全国居住用地价格指数表示土地价格，全国土地购置面积表示土地供给，M2表示货币供应量，R表示5年期贷款利率。数据采用了2004-2009年的全国季度数据，主要来源于中国人民银行网站、CREIS中指数据、和讯网。

在数据处理上，采用了X12法对变量序列数据进行季节处理，然后再对序列取自然对数，并对变量进行了协整检验。根据Johansen协整检验结果，变量log(priceh)、log(pricel)、log(land)、log(M2)和log(R)之间存在协整关系。

3.2模型估计及结果分析

以变量log(priceh)为量测方程的被解释变量，log(pricel)、log(land)、log(M2)和log(R)为量测方程的解释变量，建立状态空间模型（SSM）并进行估计，结果如下：

（1）土地价格对商品住宅价格的动态影响分析

总体而言，图1显示土地价格对商品住宅价格有正向影响，即土地价格上涨商品住宅价格也上涨，土地价格下跌住宅价格也会下降；2004年中期到2005年初弹性产生剧烈震荡，2005年中期以后弹性逐渐变小，也就是土地价格对商品住宅价格的影响在逐渐减小。

由图1可知，2004年第三、四季度土地价格弹性迅速升高，达到1.64，也就是土地价格每上涨1个百分点，商品住宅价格上涨1.64个百分点，属于富有弹性，可见这一时期土地价格对商品住宅价格具有较大影，这与2004年“813”大限的土地政策不无关系。2004年，国土资源部规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，即所谓的“831”大限。该项政策的出台，结束了我国长时期土地使用的行政划拨制度，提高了土地资源的利用效率，同时也对房地产企业的成本造成了压力。

（2）土地供给对商品住宅价格的动态影响分析

总体来看，图2显示土地供给对商品住宅价格有负向影响，即土地供给增加商品住宅价格将下降，反之土地供给减少商品住宅价格将上涨。2004年中期以后弹性绝对值迅速增大，达到0.6， 2005年初弹性绝对值又迅速减小，2005年中期以后弹性绝对值变化平缓，在0.06附近波动。2004年中期到2005年初商品住宅价格的土地供给弹性产生剧烈振荡，再次证明了2004年“813”大限的土地政策对土地市场产生了较大的影响，进而也影响了商品住宅市场。

从土地价格和土地供给对商品住宅价格的影响比较来看，土地价格有较大的正向影响，土地供给有较小的负向影响，2004年到2005年中期影响程度都波动较为剧烈，2005年中期到2009年都变化较为平缓，需要注意的是2004年土地政策的“813”大限使土地价格弹性和土地供给弹性产生较大的振荡。

（3）货币供应量对商品住宅价格的动态影响分析

总体上看，图3中的货币供应量弹性为正，即货币供应量增加商品住宅价格上涨，货币供应量较少商品住宅价格下降。从时间上看，2004-2005年中期，弹性波动较为剧烈且弹性较大，可见货币供应量对商品住宅价格的影响不太稳定；2005年中期到2009年，弹性值波动变小且渐趋平缓，2009年末弹性已下降到0.2附近。

（4）利率对商品住宅价格的动态影响分析

图4是商品住宅价格对利率的弹性曲线。总体来看，利率对商品住宅价格有负向影响，即利率上升商品住宅价格下降，利率下降商品住宅价格上涨。2004-2007年初，利率弹性波动较为剧烈，弹性绝对值最大为0.5。2007年末到2009年，弹性值转负为正，并且在缓慢的增大。由此可见，近两年来利率的上调已经不能有效的减弱消费者对商品住宅购买的需求。

综合而言，货币供应量对商品住宅价格有着有较大的正向影响，而利率影响则由负转正，同时两者的弹性在2004-2005年波动都较为剧烈，之后趋缓。

图3 商品住宅价格对货币供应量的弹性曲线图4商品住宅价格对利率的弹性曲线

（5）动态影响的比较分析

由图1-4及表4综合比较分析，土地价格弹性序列均值最大为0.39，其次是货币供应量弹性序列均值为0.28，然后土地供给的弹性序列均值为-0.09，而利率弹性序列的均值最小。由此可见，在这四个影响因素中，从影响方向来看，土地价格和货币供应量对商品住宅价格有正向影响，土地供应量和利率对商品住宅价格有负向影响；从影响程度大小来看，土地价格对商品住宅价格的影响程度最大，货币供应量次之，然后是土地供给，最小的是利率；从影响因素种类方面分析，对商品住宅价格的影响，土地价格比土地供给的影响要大，货币供应量比利率的影响要大。

土地价格弹性序列的标准差最大为0.31，利率弹性序列标准差、土地供给弹性序列标准差和货币供应量弹性序列标准差依次为0.21、0.13和0.11。可见，土地价格对商品住宅价格的影响波动最大，即土地价格对商品住宅价格的影响最不稳定。货币供应量对商品住宅价格的影响相比来说波动最小，即货币供应量变动对商品住宅价格的影响较为稳定。

五、结论及政策建议

本文研究认为，土地价格、货币供应量对商品住宅价格有正向影响，土地价格的影响较大；土地供应、利率对商品住宅价格有负向影响，土地供应的影响较大；相比货币政策，土地因素对商品住宅价格的影响更大，但二者对商品住宅价格的影响波动性都在减小。

基于以上分析结论，根据我国房地产市场受土地、货币政策影响较为敏感及近年价格上涨过快的特点，提出以下建议：

（1）改革土地出让“招拍挂”制度，放松“地根”

2003年以后，我国土地价格迅速上升，这与2004年实行的土地“招拍挂”制度不无关系。2003-2009年全国土地价格平均年上涨幅度为22.6%，同期全国商品住宅价格平均年上涨11.8%，前者是后者的将近2倍。土地市场的卖方垄断，又实行“招拍挂”，加剧了市场的竞争，以至于使土地价格迅速上升。土地价格的上升增大了房地产建设的成本压力，开发商为获取足够的利润就会提高房价，土地价格的上升助推了房地产价格的上涨。又根据分析的结论，地价对房价有较大的正向影响。因此，改革土地出让“招拍挂”制度，控制地价，将会减小房地产价格上涨的动力。

土地，是房地产开发的基础，土地供应量基本决定了房地产的开发量。房地产价格是由市场的供给和需求共同决定的，增大供给量无疑是控制房价过快上涨的有效手段，这就要求必须扩大土地供应量，以此来增大房地产市场的供给。土地供应对房价的上涨有负向影响，因此，扩大土地供应量、放松“地根”将抑制房价的过快上涨。

（2）重视宽松货币政策对房地产市场的负面影响，加强房地产市场信贷管理

为应对世界金融危机的冲击，保持经济的快速增长，2009年政府实行宽松的货币政策，货币供应量M2四个季度的同比增长率分别为21.52%、26.67%、28.71%和28.88%，其中第四季度同比增长率达到历史最高水平。本文研究表明货币供应量增加对商品住宅价格上涨有较大的正向影响，事实上在宽松货币政策的推动下，2009年全国商品房均价达到了历史新高，因此政策制定者必须重视宽松货币政策对房地产市场的负面影响，不可一味的追求

另外，要从严监管信贷资金的使用方向，严禁信贷资金挪用。2009年实行宽松的货币政策，新增的信贷有相当一部分进入了房地产市场。企业能通过将信贷资金转换成“自有资金”、虚构贸易获取票据承兑金额、夸大贸易额套取信贷资金、通过向子公司注资等形式“挪用”银行信贷资金，使之流向楼市。银行应该通过多道“防火墙”尽可能地监控企业的流动性贷款资金用途，避免违规流入房市。

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作者：黄 瑜