房地产政策汇编（共8篇）
序
号
政策
名称
政策
内容
责任
单位
联系
电话扶贫特 惠保险 ①由政府全额出资为正常缴纳居民基本医疗保险且享受政策的建档立卡贫困人口购买扶贫特惠保险（疾病医疗商业补充保险；意外伤害保险；家庭财产保险）。在通过居民基本医疗保险、居民大病保险、医疗机构减免、民政医疗救助以后，再次予以补偿，最终达到个人负担基本医保目录内的费用不超过 10%。②普通门诊保险，在街道镇、村社区医疗机构就医，一个医疗内家庭保障标准为 300 元，不足 300 元的按实际发生费用给予报销。
区扶贫办 XX 2 门诊统筹 医疗待遇
在实施基本药物制度和开展家庭医生签约的定点乡镇（街道）、村（社区）医疗机 构就医，无起付标准。在其他门诊统筹定 点医疗机构就医，起付标准为 1０元。按照一档标准缴费的，统筹基金按 4０％的比例支付，一个医疗内最高支付限额为 180元，自愿参与家庭医生签约的居民支 付限额为 200元。按照二档标准缴费的，统筹基金按 50％的比例支付，一个医疗 内最高支付限额为 450 元，自愿参与 家庭医生签约的居民支付限额为 500 元。
区医保局 XX 3 门诊慢性病医疗待遇 经确认患有恶性肿瘤、白血病、尿毒症肾透析、器官移植抗排异治疗、血友病、糖尿病、冠心病、肺源性心脏病、类风湿性关节炎、风湿性关节炎、慢性病毒性肝 炎、脑出血（并发后遗症）、脑 梗 塞（并 发后遗症）、再生障碍性贫血、股骨头坏 死、系统性红斑狼疮、精神病、结核病、儿童先天性心脏病、儿童脑瘫、儿童智障、儿童孤独症、儿童听力障碍、儿童苯丙酮 尿症、艾滋病机会性感染疾病、慢性肾 功 能不全（非透析治疗）、癫痫、慢性肝炎及肝 化、中风后遗 症、高血压病（Ⅲ期）
等 3０种规定慢性病所发生的门诊医疗费 用，居民基本医疗保险基金给予适当补助。恶 性肿瘤、白血病、尿毒症肾透析、器官移植抗排异治疗、血友病、结核病、儿童脑 瘫、儿童智障、儿童孤独症、儿童听力障 碍、儿童苯丙酮尿症、艾滋病机会性感染 疾病等 1２种门诊慢性病为甲类病种；其 他 1８种门诊慢性病为乙类病种甲类病种一个医疗内在定点医疗机构发生的符 合规定的门诊医疗费用，超过 800 元以上 部区医保局 XX
分，根据缴费档次，按相应定点医疗机 构住院报销比例支付，按 一档标准缴费的，补助限额为 30000元，按照二档标准 缴费的，补助限额为 40000 元。取消尿毒 症肾透析门诊慢性病起付标准。乙类病种 一个医疗内在定点医疗机构发生的符 合规定的门诊医疗费用，超过相应定点医 疗机构住院起付标准以上的部分，根据缴 费档次，按三级医院住院报销比例支付，具体补助限额由市人力资源社会保障部门 另行公布。应及时到定点医院进行门诊慢性病资格认定，及时纳入保障范围。医疗救助 低保、特困供养人员和建档立卡贫困人口，因病住院费用经基本医疗、大病商业保险报销后，对医保目录内的自付住院费用，按照不低于 70%的比例给予医疗救助。
区医保局 XX居民基本医疗保险补贴 对建档立卡贫困人口、低保对象、特困人员按照居民基本医疗保险一档缴费(2019 年)210 元标准予以补贴；二档缴费(2019 年)224 元标准予以补贴。
区医保局 XX 6 健康扶贫“两减免两减半”政策 贫困人口就医实行两减免两减半，两减免：免收个人自付的普通门诊挂号费、诊查费（含基层医疗卫生机构一般诊疗费）。两减半：专家门诊诊查费以及大型设备检查费减半收取。
区卫健局 XX 7 “雨露 计划” 为享受政策的建档立卡贫困家庭中正在上中等、高等职业教育(中专、大专)的在校学生，按照每生每年 3O00 元的标准给予救助。
区扶贫办 XX 8 孝赡养老 奖补 对全区年龄在 60 周岁以上的建档立卡贫困老人，按照文件规定，每月儿女缴纳不低于 100 元孝心赡养金，政府奖补 50 元，解决全区农村贫困老人的养老脱贫问题。
区扶贫办 XX 9 泛海助学（2016—2020 年）
XX 集团公司对当年参加高考且被录取的建档立卡贫困家庭本、专科大学新生进行救助。补贴标准：每生5000 元，录取当年一次发放，由泛海集团确认补助对象。
区委统战部 XX 10 学前教育资助 对建档立卡贫困家庭的学前儿童，政府助学金平均资助标准为每生每年 1200 元，保教费按照实际缴纳数予以返还。
区教体局 XX 11 义务教育资助 对建档立卡贫困家庭义务教育阶段的学生，经申请，免杂费和教科书费，寄宿生生活补助标准为每生每年小学 1000 元、初中 1250 元。
区教体局 XX 普通高中资助 对建档立卡贫困家庭上普通高中的学生，经申请，免学杂费，并按照每生每年 2000 元标准发放国家助学金。
区教体局 XX 13 中等职业教育资助 对建档立卡贫困家庭中上中职的学生，经申请，免学费，并按照每生每年 2000 元标准发放国家助学金。
区教体局 XX 14 高等职业教育资助 对建档立卡贫困家庭中上高等职业教育的学生，经申请，免学费，并按照每生每年 3000 元标准发放国家助学金。
区教体局 XX 15 大学教育资助 对建档立卡贫困家庭中上大学教育阶段的学生，经申请，免学费（免除标准最高不超过 8000 元），并按照每生每年 3000 元标准发放国家助学金，省内学校自行办理。（现执行政策为：2020 年以前，XX 区户籍，在外省就读的建档立卡大学生，免学费，免除标准最高不超过 8000 元）
区教体局 XX 16 高等学校学生应征入伍服义务兵役国家资助 对入伍国家资助对象实施学费补偿和国家助学贷款代偿标准，本专科学生每人每年最高不超过 8000 元、研究生每人每年最高不超过 12000 元。（此项政策由就读学校执行，不在教育局办理。）
区教体局 XX 17 生源地信用助学贷款 申请金额为本、专科学生每人每年最高不超过 8000元，研究生每人每年最高不超 12000 元。学生在校期间的贷款利息由财政贴息支付，毕业后贷款利息由学生和家长共同负担,利息为同期银行贷款利率。
区教体局 XX 18 农村部分计划生育家庭奖励扶助 对 1933 年 1 月 1 日以后出生，1973 年以来没有违反人口与计划生育，现存一个子女或两个女孩或子女死亡现无子女，且年满 60 周岁的本人或配偶为农业户口或界定为农村居民户口的老人，每人每月 80 元。
区卫健局 XX 19 计划生育家庭特扶助 发放标准：（1）独生子女死亡家庭，每位老人每月发放 610 元；（2）独生子女伤残（三级以上）家庭，每位老人每月发放 480 元。
区卫健局 XX 20 新生儿疾病筛查补助 新生儿遗传代谢病筛查每人 110 元。
区卫健局 XX 21 “银龄安康”老年人意外伤害保险 为高龄、低保、五保和 60 岁以上建档立卡贫困老人，每人每年购买 50 元的“银龄安康”意外伤害保险，对被保险人在日常生活中发生的意外伤害进行理赔。
区卫健局 XX 22 高龄老年人生活补贴 年满 90-99 周岁及以上的老年人，每人每月 60 元。百岁及以上老年人，每人每月 300 元。
区卫健局 XX 严重精神病患者补助 三级以上精神病患者，每人每年不低于 2400 元，发放给监护人。
区政法委 XX 24 农村低保 农村低保实行差额救助，对持有我区农村常住户口的居民，共同生活家庭成员人均收入达不到低保标准的，补贴到低保标准（2019 低保标准为每人每年 4680 元）。
区民政局 XX 25 特困人员救助供养 对具有 XX 区户籍的 60 周岁以上农村老年人、未满16 周岁的未成年人和精神或智力一二级残疾或肢体一级残疾的残疾人，且无劳动能力、无生活来源又无法定赡养、抚养、扶养义务人或者其法定赡养、抚养、扶养义务人无赡养、抚养、扶养能力的特困人员进行救助供养，每人每月 507 元。
区民政局 XX 26 低保高龄津贴 对具有XX区户籍的60-99周岁低保老年人，实行按年龄段分档发放补贴，其中60-79岁、80-89岁、90-99周岁低保老年人每人每月分别补助80元、100元、200元。在此基础上，对生活长期不能自理、能力等级为2-3级的，以及智力、精神和肢体重度残疾的低保老年人，每人每月增发80元。增发补贴部分不能与重度残疾人护理补贴重复享受，可择高领取其一。
区民政局 XX 27 困难残疾人生活补贴 对具有 XX 区户籍且享受低保待遇、持有第二代《中华人民共和国残疾人证》的残疾人，补贴标准为每人每月 82 元。
区民政局 XX 28 重度残疾人护理补贴 对具有 XX 区户籍且持有第二代《中华人民共和国残疾人证》，无生活自理能力，残疾等级为一级、二级的智力、精神、视力、肢体、言语、听力和多重残疾，且需要长期照护的重度残疾人，按月给予护理补贴，标准为每人每月 80 元。
区民政局 XX 29 减免城乡困难群众基本殡葬服务费用 具有XX区常住户籍且去世后到XX区殡仪馆火化的减免项目：普通车辆遗体接运费（含抬尸、消毒），3日内遗体存放费（含冷藏），火化费（普通火化炉）；城乡低保对象和农村五保对象去世，送 200 元以内骨灰盒 1 个。
区民政局 XX 30 孤儿救助 户籍为 XX 区，失去父母或查找不到父母的 0-18 岁未成年人（包括父母一方死亡另一方重度残疾、失踪、服刑的事实无人抚养的未成年人，以及感染艾滋病的儿童），由政府按照每人每月不低于 920 元的基本生活费标准发放给散居孤儿。
区民政局 XX
创业扶贫担保贷款 对区内创业的建档立卡贫困户发放的创业扶贫担保贷款，最高贷款额度不超过 3 万元（全额贴息），借款人无需提供抵押及反担保等措施。
区人社局 XX 32 就业技能与创业能力培训 对有就业技能与创业能力培训需求的农村劳动力、高校毕业生（含毕业学年大学生）、未能继续升学的初、高中毕业生（“两后生”），实行免费技能培训。
区人社局 XX 33 就业扶贫车间一次性奖补 对与建档立卡农村贫困人口签订务工合同,并在 12个月内给付达到当年省定贫困线标准以上报酬的“就业扶贫车间”，按照吸纳贫困人口数量，按每人 1000元的标准给予就业扶贫车间一次性奖补。
区人社局 XX 34 一次性创业补贴和创业岗位开发补贴 对首次创办且领取营业执照并正常经营 1 年以上，且在公共就业人才服务机构进行认定和创业登记的小微企业，可给予 1.2 万元的一次性创业补贴；对吸纳登记失业人员和毕业高校毕业生并与其签订 1年及以上期限劳动合同的，可按照吸纳岗位数量，给予每个岗位 2000 元的一次性创业岗位开发补贴。
区人社局 XX 35 居民基础养老金 对 60 岁以上老人按照每人每月补助 118 元标准国家给予居民基础养老金补助。
区人社局 XX 36 危房改造补贴 建档立卡贫困户、低保户、五保户、残疾贫困户，且房屋达到修缮或重建标准。补贴标准：1.修缮加固户均补助不低于 0.6 万元(实际费用不足 0.6 万元的，按照实际费用进行补助）。2.农村分散供养五保户重建房屋户均补助不低于 1.8 万元。3.农村低保户、贫困残疾人家庭重建房屋户均补助不低于 1.6 万元。4.建档立卡贫困户重建房屋户均补助不低于 1.5 万元。
区住建局 XX 37 农业支持保护补贴 对所有符合小麦种植面积核定范围的农户，进行发放农业支持保护补贴，补贴标准按省财政厅确定的 2013至 2018 年均为 125 元/亩。
区农业 农村局
XX 38 移民后期扶持直补 对大中型水库移民后期扶持直补，每人每年补助 600元。
区水务局 XX 39 中央财政造林补贴 对成片造林主体 1 亩以上的，木本粮油和其它乔木林每亩补贴 300 元，水果林每亩补贴 150 元。
1.1 近年房地产政策
近年来我国房地产情况越来越热, 房价过快上涨, 出现了有很多闲置的房子卖不出去, 而老百姓又买不起房子的情况。根据这种情况, 我国政府相继出台了一系列政策。
2005年3月5日, 当温家宝总理在政府工作报告中语气平和但坚定地宣布:2005年物价工作的重点之一是抑制房价的过快上涨。从此, 拉开了调控房价的序幕。
3月27日, 国务院办公厅给各省市自治区下发了一份关于控制房价的电报, 提出了八条建议, 史称“老国八条”。
又过了一个月, 4月27日, 国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题。随后出台了七部委的文件 (简称“国八条”) 。“国八条”是一个纲领性文件, 之后, 各部门根据该文件的要求制订了具体的实施细则, 在5月份之后, 这些政策措施逐步得到落实。
总之, 2005年的房地产市场关注的焦点就是政策。
2006年, 是国内房地产市场出台政策最多的一年, 先有国六条, 然后有国六条细则, 以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管每一项政策都十分温和, 但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。
1.2 土地政策工具
实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号:税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。在房价高位运行、“且调且涨”的背景下, 2007年房地产税费调控的大幕开启。
2007年1月1日起, 城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍, 其中交纳税费最高的大城市土地使用税, 每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时, 新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此, 土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高, 三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。
房地产研究专家顾海波指出, 联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实, 人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。税务总局规定, 对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的, 税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果, 地方在操作中, 所得税基本都按1%或2%的税率征收, 离20%的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机, 地方在具体“落实”中, 恰恰将其变成了“合理避税”的对策。
“这不能不引起重视。”顾海波说, “税收调控能否起到预期效果, 关键还是执行。”
自2004年以来, 国家颁布了一系列的土地政策, 这些政策具有连续性和整体性, 旨在通过对土地市场的监管力度, 从源头上进一步规范房地产市场的供给, 防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。下面我们对重要的土地政策做一个简要的回顾:现实经济形势表明, 正确运用土地政策参与宏观调控, 对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应, 是国家宏观调控措施凸显成效的关键因素所在。
2 利用土地政策宏观调控房地产
房地产业已成为我国国民经济的重要支柱, 因此国家宏观调控应该包括促进房地产业稳步、健康发展的目标, 所以需要有相应的政策工具。从我国多年发展实践来看, 房地产业的失衡很大程度上是源于土地市场的失衡, 另外当前我国许多地方的经济过热与低成本土地供给密不可分, 因此土地政策参与宏观调控已是势在必行。
利用土地供应政策进行宏观调控, 其实质是以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内土地资源的供应总量和结构的干预, 对一定范围内宏观经济总体运行进行引导和调节的过程。
2.1 土地政策对房地产宏观调控作用
2004年始, 国家以前所未有的力度大力整顿土地市场, 国家颁布的土地政策主要体现在三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。土地政策作为中央政府调控经济的重要手段, 在当前经济形势下具有一定的现实必要性。各地地方政府也相应出台土地政策, 例如上海市人民政府2004年6月颁布《上海市土地储备办法》 (即上海市25号令) , 明确土地储备是政府行为, 并于同年8月1日实施。这是政府将加强土地市场管理、预备大力征购或回收土地的明确信号, 大量征购、收回土地资源成为政府的既定目标。土地政策 (尤其是有关土地储备的政策) 的宏观调控作用主要体现在如下几个方面:
2.1.1 增强政府对土地市场的调控力度
通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场, 既充分合理地利用土地资源, 也保证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的最大资源, 土地极为宝贵, 因此, 土地资源应该得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强政府对土地市场的调控力度。
2.1.2 完善土地供应方式
将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”, 增加土地成本的透明度。土地成本的透明度对购房者来说十分重要, 从中可以非常清晰地估算一块土地上商品房的建设成本, 从而评估房价是否合理。
2.1.3 平衡政府对土地的收入和增值收益
从城市有效运营的角度讲, 地方政府出台土地政策, 将有利于地方集中土地办大事, 做大规模的规划。
2.2 土地市场治理的绩效
我国运用土地政策参与宏观调控, 对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了积极效应, 促进了经济平稳快速增长。1999-2003年, 我国购置土的面积和开发土地面积的差额逐年增大, 1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9%, 到2003年这一指标降至62.1%, 房地产业“圈地”成风。
2004年4月底, 国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿, 要求各省集中半年左右时间, 继续深入开展土地市场治理整顿。
土地市场的治理整顿取得了很大成效, 土地开发面积增幅回落, 2004年全年购置土地面积3.98亿平方米, 比上年增长5.4%, 增幅比上年下降14.8个百分点。2005年全国房地产土地购置面积比2004年减少4%, 房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%。“2006年国土资源管理工作要点”中强调, 今年在土地供应上, 要科学编制和严格实施土地利用年度计划, 继续从严控制农用地转用。今年还将根据居住用地价格变化状况, 调控土地供应。加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应, 严格控制低密度高档住宅土地供应, 继续停止别墅类用地供应。
此前, 不少业内人士认为, 土地新政提高了土地成本, 短期内将造成房价上涨。但甘藏春对此表示, 建设用地取得成本的变动不会给房价带来影响。他说, 从目前大中城市的具体情况来看, 房价主要是由需求拉动的, 而土地成本在房价当中所占的比重并不大。因此政策出台后, 用地成本可能有所提高, 但只要市场供求关系不变的话, 房价不会受到任何影响。
甘藏春说, 我国宏观调控政策是一个多种政策体系的有机结合体, 必须将货币政策、财税政策、产业政策、土地政策等政策手段有机地结合起来, 才能有效地遏制固定资产过度增长的趋势, 所以不能把所有宏观调控的重任都寄托在土地政策上。
“除了遏制固定资产投资增速外, 土地政策还有一个重要的任务就是优化产业结构和区域布局”, 甘藏春说, 我国一直在用低成本的土地资源进行招商引资, 造成了产业布局雷同。对此, 今后土地供应政策将确定不同的主体功能区。
3 房地产政策展望
3.1 调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格
2003年以后, 我国宏观经济指标中, 投资率和投资增长速度都偏高。宏观调控的着力点放在调控投资规模上, 对房地产市场的调控思路是控制两个闸门:一个是信贷闸门, 一个是土地闸门。但调控的结果并不理想, 控制土地的结果是地价不断上涨, 刺激了房价的不断上涨。房价的不断上涨必然使房地产行业利润率增加, 而暴利的存在就会冲破任何行政和法律的约束。事实表明, 2003年之后, 大量的资金通过非银行的渠道进入房地产行业, 企图通过控制土地和信贷的方式调控房地产很难取得成功。因此, 今年对房地产宏观调控从投资规模转向了控制房地产价格的做法是及时而正确的。
3.2 要加大加快适用房建设
我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度, 1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力, 政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中, 政府为了解决低收人人口的住房问题, 也实施了相应的住房保障制度, 如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待, 没有对公共住房保障制度给予应有的重视。建设部等有关部门规定, 每个地区每年都应有一定比例的经济适用房, 但国家统计局提供的资料表明, 经济适用房一路衰退, 1996年全国经济适用房的比重是16.6%, 到2001年降为11.3%, 2003年锐减至6.1%, 2004年则不到5%。因此, 经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位, 它无法从根本上解决数目众多的低收人群体的住房问题。
3.3 完善相关法律法规
鼓励地方政府兴建普通商品房和经济适用房, 并非“新八条”或者地方政府纷纷出台细则就能一蹴而就, 真正理顺“市场”与“管制”, “效率”与“公平”的关系, 形成一套关于住房全方位的社会保障制度才是根本之举。获得适当的住房是公民的基本人权, 实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺。从发达国家走过的道路看, 完全依靠市场力量将无法实现上述目标, 因此政府必须干预市场, 保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。英国《住宅法》, 日本《公营住宅法》等, 这些都是通过立法建立住房社会保障制度的先例, 只有向着这个方向努力, “新八条”这个房产新政的创新才能成为具有历史意义的进步之举。
参考文献
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1994年2月起，上海市试行《上海市蓝印户口管理暂行规定》。
在该市投资、购买商品住宅或者被该市单位聘用的外省市来沪人员，只要符合条件，可获蓝印户口，在入托、入学、申领营业执照、安装煤气和电话等方面享受和上海市民同等待遇。
1998年
上海实施购房退税政策。
凡1998年6月1日至2003年5月31日，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，可享受购房后起算的个人所得税抵扣。
2002年
2002年3月，上海市政府下发通知，决定从2002年4月1日起，停止受理申办蓝印户口，并妥善处理有关遗留问题。
2003年
2003年5月31日，在上海实行了5年之久的“购房退税”政策划上句号。
2004年
2004年3月24日，上海市政府批转有关文件，规定全市新建商品房的预、销售行为，都必须进行合同的网上备案登记。开发商申请办理预售许可证同时，必须申报所有楼盘信息，向市房地产交易中心办理网上公开手续。
2004年4月14日，市人大常委会表决通过关于修改《上海市房地产登记条例》的决定，授权市政府自2004年4月20日起根据本市房地产市场的实际情况，对期房转让问题作出规定。
2004年4月26日，上海“期房限转”政策正式施行。
2004年6月7日，上海市政府常务会议审议通过了《上海市土地储备办法》。同年8月1日，该办法正式施行，旨在建设规范、透明和受控的楼市供应“龙头”。
2005年
2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，明确上海房地产市场的调控目标，即必须坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的原则。要求使商品住房价格涨幅进一步下降。
政策一：国十一条
出台时间：2010年1月10日
部门：国务院办公厅
1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%%，加大房地产贷款窗口指导。紧接着1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%%。2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击炒房者和投机行为。两会期间房价再成关键词
3月9日，温家宝总理所作的《政府工作报告》中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%%、囤地开发商将被冻结等19条内容。
政策二：新国四条
出台时间：2010年4月14日
部门：国务院
4月14日，国务院常务会议上针对房地产市场的“新国四条”出台，拉开了本轮房地产市场调控的序幕。国务院常务会议指出并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%%。
政策三：新国十条
出台时间：2010年4月17日
部门：国务院
仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。
政策四：国36条
出台时间：2010年5月7日
部门：国务院
5月7日，国务院再度发文放开民间投资，被各界称为“新36条”的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》一经发布，立刻引起了社会各界，尤其是民营资本的广泛关注。新36条鼓励民间资本进入六大领域：基础产业和基础设施（包括交通运输、电力、电信、石油天然气等），市政公用事业和政策性住房建设，社会事业，金融服务，商贸流通，国防科技工业。其中支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，这些可以转移原先投入在房地产市场部分资本的方向，改变投资渠道，有效地控制投机性购房导致的过高房价。民间资本在找不到很好出口的背景下，这次出台的《意见》对民间资本是一个非常好的引导，有助于经济健康可持续发展。
2011房产新政
（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。(下转A2版)
(上接A1版)加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其
售房。
（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
一、2010年房地产政策： 信贷政策
差别化信贷
1.国务院发布“新国四条”，进一步缩紧信贷
2.国务院出台“新国十条”，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。
3.要求严格二套房贷款管理，同时对二套房不再区分改善型和非改善型，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。
4.国务院出台“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
上调储备金率
2010年中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，2010年内6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。此次上调存款准备金率预计冻结资金3000亿，银监会出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险。 土地政策
增加保障住房供应
2010年国土部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等
1，合理确定住房用地供应总量和结构，确保保障性住房、棚户改造和自主性中小套型商品房建房用地，不得低于住房建设用地共用总量的70%，严控大套型住房建设用地，严禁向别墅供地；企业竞买保证金不得低于出让最低价的20%。2，因企业原因造成土地闲置一年以上的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动；住宅用的容积率指标必须大于1；土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工等措施。
3，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块要实行上报制，同时在2011年1月中旬前，省(区、市)国土资源主管部门还须将因政府原因闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告。
税收政策 1、2010年3月9日，财政部、国税总局，进一步明确首次购买普通住房契税优惠政策，提出对两个或两个以上个人共同购买普通住房，其中有人有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2、5月19日，国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。6月3日，《关于加强土地增值税征管工作的通知》出台，明确除保障性住房外，东部地区预征税率不得低于2%，中部和东北地区不得低于1.5%，西部地区不得低于1%。核定征收率原则上不得低于5%。9月29日，多部委新政再次提及土地增值税。3、9月29日，财政部、国税总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，明确对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税 4、2011年1月27日出台的“新国八条”再次重申要加强税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收 入全额征税。 住房政策 1、2010年1月10日，国务院办公厅出台“国十一条”，提 出要适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。2、4月17日，“国十条”第三条提出，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；9月29日，多部委新政再次强调限购，明确房价过高上涨过快城市必须限定家庭购房套数。3、4月22日、5月4日，住建部分别下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》和《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，要求各相关部门加强对经济适用住房和廉租住房的建设与管理。4、6月8日，住建部等七部委联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，正式将“公共租赁住房”纳入我国住房保障政策体系中。5、6月18日，住建部等七部委联合下发《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，对2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作的指导思想、基本原则、规划重点、基本目标等均予以了明确规定。6、8月6日，住建部在公布了28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市之后，又与财政部等五部委联合印发《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》，从政府责任等四个方面对做好试点工作提出明确要求。7、11月16日，财政部、发改委、住建部联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，明确从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金和住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。8、2011年1月27日“新国八条”明确各直辖市、计划单 列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地 籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以 房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍 民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明 非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。进一步 实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳 健康发展的责任。2011年各城市人民政府要合理确定本地区年 度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。加强保障性 安居工程建设力度和管理。扩大住房保障制度覆盖面，健全准入 退出机制，努力增加公共租赁住房供应。同时要求落实住房保障 和稳定房价工作的约谈问责机制。 其他政策1、2011年3月18日，国资委明确，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业正加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。2、4月13日，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，明确提出，全面开展预售商品住房项目清理，未获预售许可项目，开发商不得收取或变相定金、预收款等具体措施。3、11月12日，住建部、外汇局联合下发《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》。通知明确，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。11月22日，商务部出台《商务部办公厅关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》，对规范和限制外资投资和开发房地产作出要求。
二、2011年房地产政策 政策一：新“国八条” 1.进一步落实地方政府责任
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。2.加大保障性安居工程建设力度
2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。
3.调整完善相关税收政策，加强税收征管
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。4.强化差别化住房信贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5.严格住房用地供应管理
各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。6.合理引导住房需求
原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 8.坚持和强化舆论引导
政策二：2011年上调人民币存贷款基准利率（2011.02.08）调整后，一年期存款利率达到３％，一年期贷款利率达到６．０６％。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调到4.50%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调到4.00%。
政策三：2011年存款准备金上调（2011.02.18）
中国人民银行１８日晚间宣布，央行将于２４日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。粗略估算，央行可一次性冻结银行体系流动性３５００亿元左右。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到１９．５％的历史高位。中小型金融机构存款准备金率也将高达16%。
政策四：“限购令”（2011.02.27）
1、限购住房不含拆迁安置住房
2、买房要持家庭住房“清单”
3、售楼处需公示“限购令” 政策界定
（一）在一定时期内实行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区，下同）向其售房。
（二）新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准。合同网签备案时间和受理转移登记时间在2011年2月28日之前的，不受住房限购政策限制。
（三）本市户籍居民家庭（包括夫妻双方和未成年子女，下同）是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭。
（四）家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区（不含呼兰区、阿城区）内，已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。
（五）限购住房不包含拆迁安置住房。
（六）“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”指从申请之日起前2年内，提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。相关规定
七）自2011年2月28日起，购房人在市区购房前，应首先持身份证明、户口簿、婚姻关系证明等证件（购房人家庭为非本市户籍的，还应提供在本市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明）原件及复印件到拟购房屋所在区房地产登记（交易）机构领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》（附件1）后，申请出具《住房情况证明》（附件2）。各区房地产登记（交易）机构应核验购房人的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明的复印件与原件相一致的情况，核对《购房人及家庭成员情况申报表》所填信息内容，对符合限购政策的出具《住房情况证明》。
（八）住房限购政策实施期间，房地产开发企业、房地产经纪机构应当认真执行政策规定，在售房场所、营业场所醒目位置张贴限购政策，供购房人查阅。在签订购房合同前，应当履行对购房人的限购政策告知义务，并要求购房人出具《购房人及家庭成员情况申报表》和房地产登记（交易）机构出具的《住房情况证明》，对不符合条件的不予办理售房手续。对符合条件的，在签订购房合同后，应将购房人提供的《住房情况证明》（原件）存档备查。
（九）住房限购政策实施期间，有关部门在办理新建商品住房交易合同网签备案和二手住房转移登记时，应核查购房人准购信息，对不符合购房条件的，不予提供交易合同网签备案服务和办理二手住房转移登记。
（十）住房限购政策实施期间，房地产开发企业发现购房人提供虚假信息违规购房的，应当与其解除买卖合同。房地产经纪机构发现购房人提供虚假信息违规购房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。
（十一）房地产开发企业、房地产经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房产行政管理部门责令限期整改；拒不整改的，予以严肃查处。2012年房地产政策 全国重大政策
个人住房信息40城市联网
中国人民银行：继续实施稳健货币政策 二三线城市提高住房公积金贷款额度
2012准备金
2012年到目前为止，只调整了一次存款准备金率。就是央行2月18号公布的，自2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这次调整后，大型金融机构的存款准备金率为20.5%，中小型金融机构的存款准备金率为17%。中国人民银行5月12日发布公告，决定从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。
这是央行今年来第二次下调准备金率，也是自去年11月30日以来第三次动用存款准备金率这一数量型工具。
2012 年1 月
报告要点：
● 1 月市场形势：多数城市价格延续跌势，成交量依旧低迷
● 主要城市“两会”：坚持房地产调控及大力推进保障房建设
主要城市保障房建设规模明显减小。
“刚性”需求有望松绑，地方政府将支持自住性和改善性需求。北京、上海、重庆提出 2012 房价控制目标。
● 2011 年房地产新增贷款下降显著，2012 年将继续受限
● 保障房建设资金支持力度进一步加大
● 展望：2012 年房地产政策动向
保障房方面：开工建设目标是不低于700 万套，比原定的1000 万 套有明显下降，但在建规模依然较高，中央补助资金将增加。
房地产市场调控方面：“刚需”的限购、信贷政策可能会松绑，预 计今年房地产开发信贷仍将受限制。
房地产市场长效机制建设方面：个人住房信息系统建设，今年有望 取得突破，40 个重点城市实现联网；房产税改革试点范围有望进
一步扩大。
2012 楼市调控政策主体基本确定：“促进房价合理回归”为2012 楼市调控政策目标，“巩固房地产市场调控成果”为2012 楼市调
控政策主题，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政
策措施” 和“做好保障房建设和管理工作”为 2012 楼市调控政
当前,受到国内外经济环境的影响,我国经济增长逐步放缓。在经济面临转型升级和结构调整的关键时刻,多行业产品积压以及产能过剩,成为制约经济进一步增长的重要因素。对于房地产而言,前几年地方政府在土地财政的影响下大规模地进行开发,但未能有效消化,从而导致市场库存逐步走高,明显阻碍了房地产行业的健康发展。
从房地产去库存的意义来看,主要有以下四点:首先,由于房地产业在我国经济中作为支柱性产业,因此房地产去库存不仅对于房地产业的健康发展有推动作用,而且对于经济稳增长具有重要意义;其次,房地产去库存也有助于地方政府摆脱土地财政依赖,通过转变经济发展方式和创新驱动去拓展新的财政收入来源;再次,房地产去库存也有利于产业的进一步转型;最后,房地产去库存有助于引导房地产回归“居住”功能,对于老百姓居住问题的改善具有积极意义。
一、全国房地产去库存政策脉络
近些年,房地产去库存引起了中央的重视。在2015年底前召开的一系列中央会议上,房地产去库存被多次提及:
2015年11月10日,习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提到,推进经济结构性改革,要针对突出问题、抓住关键点。要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。这是中央领导首次提及房地产库存问题。
2015年12月14日,中央政治局会议再次提出要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。
2015年12月18日,中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一,并提出六个方面的工作部署:一要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场;二要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;三要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口;四要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;五要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度;六要取消过时的限制性措施。
可见,房地产去库存已成为2016年中国经济工作与房地产政策的主要目标。从今年以来国家出台的降房贷首付比例、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策看,无疑也彰显了中央刺激楼市、化解房地产库存的决心。
2月2日,央行、银监会发布房贷新政,要求在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。
2月2日,国务院出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出,要加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策,培育专业化市场主体,引导企业投资购房用于租赁经营,支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营,引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房;健全房地产市场调控机制,调整完善差别化住房信贷政策,发展个人住房贷款保险业务,提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平;进一步提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例,鼓励引导农民在中小城市就近购房。
2月19日,财政部、国税总局、住建部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。该通知自2016年2月22日起执行。通知指出,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。通知还指出,对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。另外,关于营业税政策,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。通知强调,北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。
3月5日,李克强总理作两会政府工作报告,其中涉及房地产方面的内容主要是:推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
4月12日,国土资源部发布《国土资源“十三五”规划纲要》提出,结合房地产去库存,实施有效用地调节政策,保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模;对房地产库存较高的城市,减少直至停止住房用地供应;允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途,用于棚改安置房和公共租赁住房建设。
4月20日,财政部官网公布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》指出,对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方,进一步提高棚户区改造货币化安置比例。通过货币化安置,由棚户区改造居民自主到市场上购买安置住房,或者由市县相关部门搭建平台,组织棚户区改造居民采取团购方式购置安置住房,切实化解存量商品住房。
4月29日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面,会议强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。
5月4日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出,实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。会议提出,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
二、地方房地产去库存政策的分类与特征
随着2015年底中央经济工作会议的结束,一些地方政府陆续出台了刺激房地产市场发展的措施,房地产去库存也逐步在各地得到落实。今年以来,截止到4月中旬,全国各地出台的以去库存为目标的刺激型政策主要可归纳为六大类。
1. 采取宽松的财政税费政策
多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施,为房企减轻负担,推动市场和企业走出低潮期。列举如下:
重庆市:对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%,普通住宅土地增值税预征率执行1%。
江西省:全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率,具体到南昌市,在市区范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率,由原来的24%调整为22%,其他经济适用房、限价房和危改房计税毛利率由7%调整为3%。
辽宁省:降低开发企业未完工开发产品的计税毛利率,将非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%,普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。
同时,在房地产需求端,为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施。列举如下:
甘肃省:将住房转让手续费整体下调33%,居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。
新疆维吾尔自治区:将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算,确定补贴年限后,差额部分由政府财政予以补贴。
2. 积极利用住房公积金杠杆工具
住房公积金已成为各地去库存的重要工具,多地住房公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地住房公积金新政的“标配”。列举如下:
江西省和甘肃省:开始落实住房公积金贷款全省“一体化”政策。
四川省:与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议,积极推进异地购房,并推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。
湖北省:探索在乡镇建立健全住房公积金制度。
陕西省:活化了住房公积金的用途,支持职工租房、购房、“养房”提取,允许在住房公积金所有人同意的条件下直系亲属“互提”,允许职工本人、配偶及直系亲属因重大疾病、家庭困难提取住房公积金。
3. 多举措鼓励支持农民进城购房
去年底召开的中央经济工作会议提出,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。今年的政府工作报告再次强调,要加快农业转移人口市民化,推动农民工在中小城市安家。截至今年4月,全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括:将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信贷支持等。列举如下:
江西、湖北、四川等省份:逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。
河南省和甘肃省:要求用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围,依法保障其享受住房公积金政策。
河南、山东、江苏等省份:通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式,展示出吸引农民工来当地购房的诚意。
广东、湖南、吉林、浙江等省份:多地与当地农行分行展开合作,推出“农民安家贷”产品,可以较为灵活地处理贷款业务。
四川省:专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题,而且房租比市场租金低50%。
4. 推进棚改、商品房回购等工作
不少地区利用棚户区改造,通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。列举如下:
甘肃省:计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购。
福建、新疆、湖南等省区:要求棚改货币化安置比例不得低于50%,且不再新建公租房,通过盘活存量商品房的形式作为保障房,鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务,扶持以住房租赁为主营业务的企业。
河南省:出台新政策探索“租售并举”,规定公租房承租对象租住一定年限后,符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。
湖北省:实行“市场租金、分类补贴”,力争通过棚改货币化安置,消化库存商品住房20万套,并坚决打击小产权房的建设和销售,严格规范私人建房。
珠海市:积极鼓励社会力量投资建设保障性住房,政府按规定给予税费减免等政策支持,多渠道筹集保障性住房房源。
5. 实施房地产供给侧改革
鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产,开展多元化经营等措施,已经逐步在库存量较大的地区出台。列举如下:
山东、海南、辽宁、新疆、江西等省区:探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等;还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容,将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地,调整为跨界地产或新兴产业用地。
新疆、辽宁、江西等省区:鼓励企业通过兼并重组等方式整合资源,提高产业集中度,做大做强。
6. 进一步拓展购房群体
北京市:允许港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的,境外个人在境内工作的,可在北京市购买一套用于自住的住房;境外机构在北京市设立分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。
沈阳市:支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房,对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的,给予住房公积金政策支持,最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的,给予每平方米200元的奖励政策。
海南省:鼓励高知人员购房,并给予补贴,国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年(含)以上社保的,购买首套新建普通商品住房的,政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。
关键词：房地产；价格；投资；失衡；
中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11007701
0前言
（1）研究背景。
1998年7月，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消了福利分房为特征的中国住房制度，住房改革拉开大幕。
根据中国社科院《中国社会蓝皮书》报告，1998年至2003年我国商品房的价格增加了343元/平方米，2004年后，全面实施“促进房地产市场持续健康发展”后，到2005年房价比2003年涨了740元/平方米，进入2006年，政府出台了一系列调控房价的政策。到2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，房价走势表现为一种非理性上涨。
（2）相关理论。
同其它商品一样房产具有价格，适应供求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论四种理论，他们从不同的角度解释了房价的形成。而我国的房价主要受到土地供应、房屋需求、利率、租金、城市化进程、拆迁等因素的影响，本文以这些影响因素为切入点分析房产政策失衡原因。
（3）政策失衡分析。
房产业是我国国民经济的支柱产业，对拉动经济发展起着重要的作用，自从1998年住房改革以来，各地房价连续攀升，国家先后采取了一系列的政策，包括调节房地产开发企业自有资本比例和房地产开发贷款利率；住房按揭贷款首付比例和按揭贷款利率；调整土地投放数量，进而影响调控房产数量和房产预期价格；征收住房交易税和住房增值税，间接影响购房需求，特别是投机性需求。 但这些政策在实际实施中并没有达到预期的效果，总结原因如下：
1供给数量的影响
由于土地供应数量受到严格控制，所以房产市场不能根据市场的需求信号自动调节数量。土地是稀缺且不可再生资源，加上严格保护耕地，使产品市场化与要素非市场化之间的严重不对称。房产放开而土地不放开，是导致目前我国商品房价格居高不下的重要原因。
国家为控制房产的过热现象，先后实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，这些政策在规范房产市场的同时，也有效地减少了房产的供给，无疑会导致房产供应不能满足需求。另一方面，由于提高准入门槛，淘汰了大量的中小开发商，形成“寡头垄断”的现象，通过各种人为手段造成房源紧张，哄抬价格。
2供给结构的影响
由于土地成本的增加，开发商为了获取更多的利润空间，纷纷把资金投入了建设高档住宅，导致房产供给结构不合理，大量住宅闲置，房屋供应紧张的局面。
为优化供给结构，国家实行了经济适用房政策，初步建立了经济适用房供应体系，然而随着经济适用房的推出，一些政策弊端显露出来。
经济适用房只适用于低收入群体，而低收入群体中大部分为外来人口，外来人口却无权购买经济适用房，这样导致了经济适用房不能面向真正需要的人，不能达到缓解住房压力的目的。经济适用房是国家对开发商进行补贴，由开发商按政府指导价格销售给低收入群体，间接使低收入者受益，但是这种政策手段的干预，缺乏监控机制，很难保证各个环节的顺利完成。
3房产的需求
由于房价连续攀升，带动了房产市场的投资过热，具有强劲的需求，导致价格一路上涨，严重偏离房产的实际价值。
为抑制短期投资炒房，国家采取了抑制需求的政策。央行两次加息。但最终结果对短期投资炒房影响甚微，反而抑制了个人住房和长期投资购房的热度，导致市场购买力下降。而房产长期投资者，追求的是租金收益，加息提高了购房成本，加上租赁市场的不景气，租金收益的下降，使许多房产长期投资者失去信心。对于短期投资者，决定房产市场上投机需求的主要因素在于成本收入比，利率上升幅度低于收益率，并且投机者往往将增加的利息成本转移至下家，造成房价的进一步上升。
控制房价措施建议：
措施一： 改变土地供给方式，增加土地供给。
将土地供给和开发商相脱离，土地由政府按区域评估划价，出售给房产最终用户，开发商只负责土地上的建安及销售，增加透明度，可以有力削弱开发商囤积土地、炒买妙卖。
根据市场需求及时调整土地供应总量。土地供应过量，宏观经济疲软时，减少土地供应总量，土地供不应求，宏观经济坚挺时，增加土地供应总量。以市场配置土地资源，以计划弥补市场不足，实现土地市场供求平衡，科学规划房产用地布局和比例。
措施二：取消经济实用房，调整供应结构。
经济适用房政策是一种倾向性的政策，具有很大的腐败诱惑性，带来一系列的腐败问题，国有补贴流失，不能使真正需要的人收益，应从供应结构上进行调整，减少高档住宅开发，增加普通商品房供应。对低收入群体可以根据措施一，划分特定区域免除土地费，建设廉价房，由开发商出售给低收入者，减少了监督成本。
措施三：采用多种经济手段调节。
银行利率的调整对稳定房价有积极的一面，也有消极的一面，所以不能单单依靠调整利息的经济手段来控制房价，应采取多种措施，特别是税收调节，对房产投机者制定更为细致的税收政策，提高房产投机成本，减少投机性需求。
措施四 : 改变消费观念，发展租赁市场。
发展和完善房屋租赁市场，建立梯级消费观念，不仅减轻低收入家庭消费压力，而且解决当前房价居高不下和高空置率的矛盾。
4结论
讨论了以1998年住房改革以来，为抑制房价出台的各项措施的实施情况，分析了调控失衡的原因，给出了调控房价四项建议，改变土地供给方式；采用多种经济手段调节；取消经济实用房政策，调整供应结构；改变消费观念，发展租赁市场 。
参考文献
［1］特瑞斯•克劳.房地产金融，原理和实践［M］.北京：经济科学出版社.
