重庆市房地产政策（共8篇）
颁布时间：2010-12-6
各区县(自治县)人民政府，市政府各部门，有关单位：
为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)要求，巩固房地产调控成果，大力构建“市场+保障”的住房供应体系，实现“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的差别化调控目标，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就有关工作通知如下：
一、努力增加保障性住房和普通商品住房供应
(一)加快保障性住房建设。大力推进公共租赁住房建设，到2012年，全市建设4000万平方米公共租赁住房，建成后可解决60多万户中低收入家庭住房困难问题，加上各类保障性安置房建设，力争解决
占城镇人口30%的中低收入群众住房困难问题。
(二)继续加大普通商品住房供应。加强项目规划、建设、预售许可管理，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，采取促开工、促上市措施。鼓励金融机构对
中低价位、中小套型房地产开发项目提供贷款支持。
二、进一步加强土地供应及监管
(一)严格执行住房建设用地供应计划。积极增加住房用地供应量，确保公共租赁住房、廉租住房、棚户区改造住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住房用地供应总量的比例在70%以上。加快公共
租赁住房、廉租住房、棚户区改造住房用地供应审批。
(二)严格住房建设用地出让管理。规范编制拟供应地块出让方案，严格制定土地出让规划和建设条件，列入土地出让合同。加强住房用地供后监管，严格查处囤地、炒地、闲置土地行为。
三、严格执行差别化住房信贷政策
(一)对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发
放住房贷款。
(二)各商业银行对居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)贷款购买第一套商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放住房贷款。房管部门要加快房屋登记信息系统建设，开展住房信息查询。金融部门应加强消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。
四、强化房地产行业税收管理
(一)个人购买建筑面积90平方米以下普通商品住房，且属于家庭唯一住房的，契税减按1%征收。个人购买建筑面积90―144平方米普通商品住房，且属于家庭唯一住房的，契税减按1.5%征收。个人购买
住房，不符合上述规定的，不得享受减免政策，契税按3%征收。
(二)对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。个人将购买不足5年的高档住房对外销售的，按照销售收入的5%征收营业税；个人将购买不足5年的普通商品住房对外销售的，按
照销售收入减去购买房屋价款后差额的5%征收营业税。
(三)加强房地产开发项目土地增值税征收管理，对销售高档住房按2%预征，对销售普通商品住房仍按1%预征。强化房地产开发项目土地增值税清结算管理，对定价明显过高、涨幅明显过快、早期拿地、开发周期明显过长的项目实施重点清算和稽查。对按规定应核定征收土地增值税的项目，销售高档住房按
6%核定征收，销售普通商品住房按5%核定征收。
(四)按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作。
五、严厉查处违法违规行为
进一步加强市场动态监管，建立集土地、预售、中介于一体的房地产企业诚信体系，严查闲置土地、无故拖延开竣工时间、捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传以及房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。按照国家有关规定，对存在违法违规行为的企业采
取禁止参加土地竞买活动、停止发放新开发项目贷款和贷款展期等惩处措施。
六、积极发挥舆论引导作用
各区县(自治县)人民政府和有关部门要认真做好房地产市场调控政策的贯彻落实工作，新闻媒体要大力宣传房地产调控政策及成效、保障性住房建设规划及进度，客观、正面报道当前房地产市场状况，引导
居民住房理性消费，营造有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
2003年国家通过《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (银发[2003]121号) 中首次提出将土地政策作为宏观调控的手段之一, 并将其与货币、金融政策等作为房地产市场宏观调控的重要手段, 同时在“国六条”、“国八条”中提出将调整住房用地供应结构作为调控着力点, 土地政策在房地产市场调控中的作用越来越突出。
1 参与房地产调控的土地政策分析
2003年以来国家出台了一系列房地产调控政策, 且首次提出将土地政策作为宏观调控的手段之一[1]。通过对2003年以来国家及市级层面发布的关于房地产方面的重要文件进行分类, 可以看出土地方面的调控政策主要集中在三个方面:一是调整土地供应结构, 加强保障性住房用地供应[2];二是促进闲置土地开发, 提高土地利用效率;三是完善土地出让方式, 提升调控的针对性。
1.1 调整土地供应结构, 加强保障性住房用地供应
该项在土地调控政策中是使用频率最高的政策之一。“国八条”、“国六条”明确提出“大力调整和改善住房供应结构, 将调整住房供应结构作为调控着力点”。并且国土资发[2010]34号、渝办发[2010]92号、渝办发[2010]357号等多个文件提出确保保障性住房、棚户区改造和自住型中小套型普通商品房用地供应不得低于住房用地供应总量的70%。
1.2 促进闲置土地开发, 提高土地利用效率
2003年至今国家发布的土地政策中关于促进闲置土地开发的多达七项, 文件中反复提出促进存量土地合理利用, 提高土地实际供应总量和利用效率。加大闲置土地清理力度, 规定对闲置房地产用地要征缴增值地价, 对违法用地以及闲置土地和别墅等高档住宅用地进行全面清理。
1.3 完善土地出让方式, 提升调控的针对性
具有代表性的是2006年5月“九部委‘十五条’”对出让方式进行约束, 明确提出“土地供应须在限套型、限房价的基础上, 采取竞地价、竞房价的办法, 以招标方式确定开发建设单位”。2010年1月“国十一条”强调“综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地等因素, 合理确定土地供应方式和内容”。
2 重庆市土地政策参与房地产调控的具体做法
2.1 建立了土地供应新的双轨制, 促进住房制度改革
按照“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的房地产调控思路, 重庆市逐步建立了“市场+保障”的双轨制住房供应体系。在保障性住房的土地税费方面实行减免政策, 加大商品房中低价位和中小套型住房供应比例, 对高端性住房实行限量供应和征收房产税, 在全国率先大规模建设公租房, 全市住房保障范围逐步扩大, 公积金覆盖面和使用率不断提高, 逐步探索出了新时期住房制度改革的样本, 在一定程度上促进了住房制度改革, 为实现“住有所居”提供了有力保障。
2.2 合理调控用地供应量及时序, 基本平衡了房地产市场供求
依据全市经济社会发展水平, 于每年年初下达了土地储备、征转用、整治、供地计划, 合理调控了房地产用地量。形成了“形势好时集中供应一般地块、力争全面开花;形势差时大力推介优质地块、攻坚大企业大项目”的土地出让思路, 实现了“按工作要求供地”向“按市场节奏供地”的转变, 提前研判宏观经济形势, 采取适应性的供地策略。在供应时序上, 重庆市很好地把握了土地市场与房地产市场的关联性, 在房地产投资出现过热苗头时, 适度放缓供地节奏, 避免出现大量土地闲置、房地产企业资金链断裂的现象。在房地产市场出现复苏迹象时, 及时加大土地供应力度, 增加商品住房开工量及有效供给。
2.3 建立了土地储备制度, 增强了房地产市场的宏观调控能力
为加强房地产市场调控效果, 实现城市土地资源的可持续利用, 重庆市政府建立了土地储备制度, 并完善了土地投放总量调控机制。截至目前, 重庆市土地储备面积累计近68万亩, 是土地供应总量29.4万亩的2.31倍;其中近三年储备土地14.7万亩, 为近三年土地供应量12.2万亩的1.2倍。可见, 建立重庆市土地储备制度, 市政府可以通过土地的收购、收回和征收等手段, 掌握一定数量的实物土地, 牢牢把握土地出让的主动权, 从而大大地增强了政府对房地产市场的宏观调控能力。
2.4 规范土地市场秩序, 保障土地的有效供应
为规范土地市场秩序, 保障土地的有效供应, 重庆市国土房管局及时掌握房地产用地的开发利用情况, 切实加强供后监管, 并开展房地产用地专项整治工作, 严格依法清理和查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地等违法违规用地行为。对拟供应地块逐宗进行摸排, 明确土地拆迁、土地整治、供应时间, 协调解决规划问题, 坚持土地推介与加快土地拆迁整治并重, 尽早形成“净地”。对年内具备出让条件的储备土地进行分类包装策划, 区分一般地块、优质地块和重点引资地块, 制定土地供应方案, 为适时调整供地节奏和策略做好准备。
3 土地政策参与房地产调控效果评价
3.1 重庆市土地政策参与房地产调控取得的成效
自2003年国家宏观调控以来, 重庆市顺应国家调控思路, 积极采取了土地政策措施, 并在住房供应结构、房地产投资、地价房价等方面取得了一定的成效。
3.1.1 中小套型和保障性住房比例逐步提高
重庆市加大保障性住房和普通商品住房用地的供应力度, 将保障性住房用地列入土地供应计划优先供应, 并逐步提高保障性住房用地占住宅用地供应总量的比例。2005-2007年, 保障性住房建设力度加大, 保障性住房所占比例逐年增加, 2007年保障性住房及中小套型住房比例占住宅用地60.37%。2008年金融危机以来, 由于资金实力较弱的房地产开发企业受到严重影响, 中小户型普通商品房用地规模急剧下降, 保障性住房及中小套型住房比例占住宅用地仅55.76%。在2009-2011年保障性住房和中小套型商品房所占比例从65.89%升至84.28%, 全市住房结构逐渐优化, 调控效果日益明显。
3.1.2 房地产投资比例始终保持稳定
从2003年开始重庆市房地产投资进入高速发展的阶段, 为实现重庆市房地产市场平稳健康发展, 市长多次明确提出“坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%”。因此, 重庆市严格按照2005年的“国八条”、2006年的“新国八条”和“九部委‘十五条’”以及2010年的“国十条”等文件的要求加大对房地产投资的调控力度。根据历年来数据显示, 2003-2007年重庆市房地产投资占固定资产投资比例保持在25%左右, 2008年下降至24.5%, 近三年投资比例维持在相对较低的23.3%左右的比重。可见, 全市房地产投资比例控制较好, 调控效果明显。
数据来源:重庆市统计年鉴.
3.1.3 地价房价增速控制较好
重庆市积极贯彻调控住房供求的各项政策措施, 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查, 经过一系列的宏观调控, 地价房价比维持在合理水平, 房价上涨与经济发展水平相适应[3]。
地价房价比均维持在1/3以下:近年来重庆市经济发展迅速, 地价也一直呈增长趋势, 但地价房价比一直维持在合理水平。根据数据显示, 2003-2011年地价房价比最高为33.28%, 最低为16.94%, 2003-2011年间重庆市的平均地价房价比为25.79%, 与全国其他城市相比较低, 重庆市地价房价比值较低, 实现了市政府制定的地价房价比在1/3以下的目标。
房价上涨速度与经济发展相适应:2003-2011年重庆市商品房销售均价及住宅销售均价呈高速增长趋势, 虽然九年间商品房销售均价增加了203.71%, 住宅销售均价增加了289.37%, 但就平均水平来看, 住宅销售均价的环比增速平均为18.81%, 与2003-2011年重庆市GDP环比平均增速17.62%相比, 重庆市房价增速与经济发展速度相适应。
3.2 土地政策参与房地产调控存在的问题
尽管重庆市土地政策参与房地产调控在住房供应结构、房地产投资、地价房价取得了一定的成效, 但土地政策作为调控手段, 在房地产调控中仍存在一定的问题。
3.2.1 同一指向的政策制定频繁
2003年以来, 国务院、相关部委发布了多项关于房地产的重要文件, 但文件的名字一般表述为稳定住房价格、加大闲置土地利用、房地产市场平稳健康发展等。据统计, 其中关键词包含“促进房地产市场持续健康发展”的12次, 表现在每年平均1-2次;“加大闲置土地处罚”的5次, 分别是2003、2004、2007年各一次, 2006年两次;“稳定住房价格”3次, 分别是2005年2次, 2006年1次。政策指向基本相同, 同一件事一再重复, 同样的政策一再重申, 如果决策者的承诺不可信, 则会导致政策目标无法实现, 反而往往使人产生疲惫感, 不能取得较好的调控效果。
3.2.2 土地政策调控具有一定的滞后性
由于土地是房地产开发的基础, 相比金融、财政方面的调控措施, 土地调控对增量市场的影响最为直接, 但是效果显现需要一段相当长的时间, 土地政策时滞包括认识时滞、决策时滞、行动时滞和响应时滞。房地产市场外部冲击发生后, 土地供应者从识别冲击到制定土地政策需要一定的认识时滞和决策时滞;土地政策制定后, 从实施到对市场发生影响, 又会产生一段行动时滞和响应时滞。
3.2.3 单纯的土地政策调控力度较弱
土地所有权归国家所有, 土地市场发展不完善等因素, 使得土地政策同金融政策、税收政策相比, 不能够对土地需求产生直接的影响, 无法实现整体市场的稳定均衡, 土地政策对于缓和土地供需矛盾的效果是有效的。
3.2.4 土地政策执行过程中后期监管力度不足
由于目前法律比较偏重于规范企业行为, 规范政府行为的法律则不足。同时政府部门也没有完全公开土地供应方面的信息, 无法发挥公众的监督作用。因此, 部分地方政府为追求政绩, 受利益驱动, 以土地来换取本地区经济总量的增长, 无形中推高了土地出让价格。甚至导致一些地方政府不仅滥占土地, 甚至用暴力圈占土地, 还利用手中职权通过对土地的暗箱操作中饱私囊。
3.2.5“招拍挂”土地供应方式间接推动房价上涨
土地供应方式对土地价格的变动有极大的影响, 而房价中又包含地价款, 因此土地供应方式必定间接影响着房价。土地出让的“招拍挂”方式在客观上提高了商品住宅用地的价格, 价高者得的政策虽然公平但无疑也会增加购地成本, 进而推动房价。重庆市在2007年、2010年地价和房价同时上涨幅度达到两个顶峰, 说明土地供应方式对土地价格及房价产生了一定程度的影响。
4 完善土地政策参与房地产调控的政策建议
4.1 加强土地政策和财政、货币等政策的配合
目前我国房地产调控的政策选择缺乏层次感, 经济下行带来人们对收入预期的改变, 降低对房地产需求的释放, 而紧缩的货币政策一方面直接影响房地产市场企业借款能力, 进而影响投资的扩大;另一方面影响购房贷款资金需求的扩大, 这些因素都对房地产市场的调整带来了影响, 因此要做好政策间的松紧搭配, 把握好调控力度和调控的总体方向, 准确把握市场运行中出现的新情况、新问题, 注意地区间的差异, 跟踪市场走势, 积极应对, 主动作为, 促进房地产市场平稳健康发展。
4.2 加强土地市场管理, 改善市场机制运行的环境和条件
房地产市场的平稳健康运行与土地市场机制的运转良好有不可分割的联系。因此, 要加强土地市场管理, 改善土地市场机制运行的环境和条件。首先制定科学、合理的土地政策必须要遵守市场规律, 遵循公开、公平、公正的原则, 让资源得到合理、有效的配置;二是要改革行政管理体制, 加快国土资源管理部门的职能转变, 创新管理理念和管理方式, 增强行政能力, 提高行政效率。三是扎实做好国土资源管理的基础工作, 为土地市场机制建设和运行提供可靠的基础保障。四是加强土地市场机制培育, 完善市场主体利体系, 完善土地价格的形成体系。
摘要：文章介绍重庆市近年来参与房地产调控的土地政策, 明确了重庆市在土地供应、市场等方面具体做法, 探讨了重庆市土地政策参与房地产调控取得的成效及存在的问题, 文章最后从政策制定方面、市场管理等方面提出了政策建议。
关键词：土地政策,房地产调控,重庆市
参考文献
[1]姜爱林.20世纪下半叶中国学者对土地政策的研究述评[J].中国当代史研究, 2001, 9 (1) :53-61.
[2]孟祥舟.土地供应与宏观调控一对当前土地政策的一点思考[J].中国土地, 2004, 3 (7) :7-9.
（一）制度发展历程
起步阶段：1994年，按照国家深化城镇住房制度改革的决定，重庆市制定了《重庆市公积金管理办法》（渝住改发[1994]05号），要求所有在渝行政、企事业单位及其职工从1995年1月1日起建立公积金制度。
规范阶段：1996年，国务院房改办将重庆市确定为全国公积金规范化管理试点城市之一。重庆市建立了公积金职工个人明细实体账户及公积金信息管理系统，基本实现了公积金规范化、电算化、科学化管理。
法制化阶段：1999年，国务院颁布了《公积金管理条例》（国务院令第350号，以下简称《条例》）并于2002年修订完善，从此公积金制度步入法制化轨道。重庆市公积金地方立法虽然未能启动，但重庆市相继出台了贯彻落实《条例》的规范性文件，并依托国家《条例》不断推进重庆市公积金制度建立。
规模化阶段：2008年，重庆市将铁路、煤炭行业公积金全部纳入重庆市属地化管理；区县管理机构人、财、物全部移交市级管理机构实行全市统管。
（二）体制模式情况
从决策体系看：重庆市组建了公积金管委会（以下简称“管委会”）作为全市公积金的决策机构。管委会成立10多年来，逐步建立并完善决策机制，发挥了监督及决策重大作用，使公积金制度得到较好发展。
从管理体系看：全市设立了一个市级管理机构，下设了31个区县分中心和5个主城办事处，负责对全市公积金进行负债管理，办理公积金具体管理事务并提供对外服务。重庆市充分利用信息网络技术，搭建了全市一体化管理信息平台，不仅实现了基础管理、业务管理的一体化，还实现了全市资金的集中管理、统一调度和规模化运作。
从管理模式看：重庆市公积金实行以“中心核算为主、银行参与为辅”的管理模式，管理中心是公积金管理及核算主体，承担资金的债务责任；银行参与公积金的金融结算，具体办理公积金缴存、贷款等金融配套服务。
从监督体系看：重庆市公积金不仅接受市级财政、人民银行、审计、纪检监察等部门对法规政策执行情况的监督、对年度资金管理状况的检查审计、对队伍廉政作风风险防控等情况的专项治理，还接受国家住建部、财政部、人民银行的直接监管。同时，在社会监督方面，重庆市严格按照国家要求实行公积金年度公告制度，建立公积金网站、开通12329全国公积金热线公开政策和管理情况，接受职工和社会单位的监督。
（三）管理效果和社会作用
制度发展迅速，社会影响不断扩大 从1995年建立公积金制度以来，制度覆盖面不断扩大，参与单位和职工人数稳步增长，特别是从2011年起，国家还将军队的文职人员、职工公积金交由地方管理，进一步扩大了制度的覆盖群体。截至2012年，全市有2.68万家单位224.22万职工建立了公积金制度，累计缴存公积金达750.06亿元，覆盖面达53.67%。年度缴存额从1995年的0.19亿元增加到2012年的186.65亿元；人均缴存额从1995年的10元增加到2012年的693.7元。
加强资金使用，社会作用不断显现 95年制度建立初期，公积金通过发放单位建房贷款、安居工程贷款，重点支持建设领域的资金使用，打破了住房建设依靠国家和单位投资的格局，为住房建设提供了长期稳定的资金来源；99年后，公积金使用重点转向支持职工个人住房消费，职工购房资金渠道得到拓展，职工购房支付能力得到提高、购房成本得以降低；2010年开始，公积金使用进一步拓宽，通过发放公积金住房建设贷款支持保障性住房建设以发挥其住房保障作用。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//www.ems86.com总第539期2014年第07期-----转载须注名来源从提取方面看，重庆市职工提取公积金用于住房消费呈逐年上升趋势。截至2012年，累计提取364.37亿元，其中80%以上投向了购房、租房和还贷等住房消费。从贷款方面看，重庆市投入安居工程贷款11.41亿元，参与675.78万平方米安居房建设；投放公租房项目贷款30亿元支持重庆市多个公租房项目建设，重庆市也成为全国率先完成公积金贷款任务的试点城市之一；截至2012年，发放公积金个贷420.02亿元，个贷余额318.09亿元，占到全市个贷余额的10%。
强化资金运作，经济效益较好实现。在保证公积金提取、贷款的前提下，重庆市严格执行国家有关规定，科学运作资金，较好实现经济效益。2008年以来，全市资金实现规模化运作，资金收益大幅增长，2008-2012年全市公积金实现增值收益共计20.67亿元，年收益平均达到4.13亿元，较2007年收益增长了2倍多。
加强内控风险防范，资金管理安全有效。重庆市依托信息技术不断加强内控管理和风险防范，对全市资金实行统筹调配和安全监控，资金和资产质量良好，无呆账坏账。个贷逾期率仅0.03‰，远小于1.5‰的国家控制标准；累计建立贷款风险准备金11.26亿元。多年来，国家财政部、审计署及重庆市财政、审计部门对重庆市开展各类检查和审计，均认为重庆市公积金管理总体执行情况较好，管理安全。
二、存在的主要问题及建议
（一）公积金制度法律地位的问题
从全国来看，除《条例》为行政法规外，公积金制度主要靠国务院的“通知”、住建部的“指导意见”之类的规范性文件来推动，无国家法律层次的立法，公积金的立法进程需要尽快纳入更高层次的法律法规体系；从地方来看，部分城市已经完成了地方立法（如上海、天津等），这些城市依靠地方性条例、法规的支撑，制度的推动力度较大，覆盖面更广。重庆市公积金管理多年来仅以政府规范性文件加以推动及管理，力度不够。建议：一是从国家层面加快公积金立法进程，将公积金纳入社会保障法律法规体系立法，促成有一部国家公积金管理法的出台。二是市人大能适时推进重庆市公积金制度的地方立法工作。
（二）公积金制度推行力度的问题
一是重庆市公积金缴存人数、缴存总额、覆盖率等指标在全国排名靠后。二是部分职工权益得不到维护。绝大部分单位未将临时工、劳务派遣人员纳入建制范围；多数非公企业也没有为职工建立制度。建议：市政府将公积金建立情况纳入对下级政府及市政府各部门的目标责任予以考核，同时督促相关部门从以下几个方面促进企业建制工作：一是人力社保部门、工会将公积金权益纳入《劳动合同》内容，并将公积金权益争议纳入劳动仲裁范围；二是工商、税务部门将公积金建缴情况纳入工商登记、税收年检，将公积金纳入“重庆市工商企业征信目录”；三是审计、监察部门将单位建缴公积金情况纳入审计、监察范畴；四是财政部门将机关事业单位临聘人员、劳务派遣人员公积金纳入年度预算。
（三）公积金安全管理的问题
一是风险准备方面，没有建立完整的风险准备机制。目前仅建立的风险准备金只能用于贷款呆账坏账的处理，对比金融机构在应对运营风险、管理风险等多类风险准备机制上，公积金的风险准备机制非常薄弱。二是流动性风险方面，没有建立公积金拆借贴息等机制。从重庆市实际情况看，去年以来，由于市场需求巨大，公积金资金规模有限，供需矛盾突出，流动性管理压力大。建议：利用公积金增值收益贴息贷款的方法解决当前资金流动性不足的问题。
地址：___________________________________
身份证号码（营业执照注册号）：___________
电话：___________________________________
受托人（乙方）：_________________________
地址：___________________________________
营业执照注册号：_________________________
资质等级及证号：_________________________
电话：___________________________________
注册经纪人姓名：_________________________
注册证号：_______________________________
电话：___________________________________
经纪人协理姓名：_________________________
电话：___________________________________
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，根据我国有关法律、法规之规定，双方就房地产代办手续事项达成如下协议：
一、委托代办的房地产基本情况
所有权人/承租人：________________________
座落：___________________________________
建筑面积/使用面积：______________________
标的物价值（万元）：_____________________
房屋所有权/使用权证号：__________________
预售合同登记号：_________________________
房地产权证号：___________________________
土地使用面积：___________________________
土地使用证号：___________________________
土地使用性质：___________________________
备注：___________________________________
二、委托代办事项（选项打“√”）
□房地产交易登记
□房屋使用权过户
□房屋初始登记
□国有土地使用证
□房地产权证
□商品房预售许可证
□规划许可证
□二手房按揭
□转按揭
□其他手续（）
三、委托权限（选项打“√”）
□全权代理：乙方以代理人身份，代为行使甲方权利、义务。在委托权限、期限内，乙方与第三人或有关单位、部门洽谈，开展相关工作。委托人可以不到场，但法律责任由甲方承担。
□一般代理：乙方为甲方提供有关咨询、劳务方面的服务，指导甲方填写、整理登记有关表格、资料，协助办理相关手续。
四、限制代办情况
甲方不得将具有下列情形的房地产委托乙方为其提供服务，否则由此而引起的一切法律责任、经济赔偿概由甲方承担，同时乙方有权拒绝甲方委托的下列服务或在合同履行中发现下列情况随时终止合同：
1．被司法机关查封、罚没、财产保全等；
2．属公告拆迁范围，即将实施拆迁的；
3．已作为抵押担保物，未经抵押权人同意或未告知受让人的；
4．共有人或同住家庭成员没有达成一致意见的；
5．弄虚作假和非正当交易一经发现的；
6．其他限制交易的情况。
五、甲方应遵守的约定
1．应出示身份证明、营业执照等真实的身份资料证明;
2．提交代办事项所需的、真实合法的、齐备的证件资料；
3．如实申报交易价格，缴纳有关税费；
4．有责任如实向乙方和登记机关介绍房屋基本情况及交易情况，并为其提供查勘现场的条件；
5．甲方对所提供的一切文件和复印件的真实性、合法性承担法律责任。
6．甲方委托提供的权属文件及复印件作为本合同附件。
六、乙方应遵守的约定
1．应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法经营资料证明;
2．在授权范围内依照有关法律、法规开展代办服务工作；
3．如实介绍代办的程序、收费标准及有关政策;
4．协助整理有关资料，填写相关表格，代为呈送登记要件至办证机关；
5．将代办过程中的有关问题及时告之甲方；
6．在约定的时限内办理完甲方委托的事项，领取有关证件及登记合同；
7．为委托人保守其交易秘密和个人隐私。
七、甲方应交付代办事项所需的证件（选项打“√”不选“x”）
□房屋所有权证
□国土使用证
□买卖合同
□抵押合同
□借款合同
□上级机关批文
□董事会决议
□授权委托书
□营业执照
□组织机构代码证
□结婚证
□身份证明
□其他
八、代办时限从甲方登记要件交验齐全之日起，共_________个工作日内完成代办事项。
九、代办服务费及付款方式乙方全部完成甲方委托事项，甲方应向乙方支付的代办服务费总额为_________元（大写_________）。付款方式如下（选项打“√”不选“x”）
□合同签订后，甲方一次性支付代办服务费和税费。
□合同签订后，乙方预收甲方代办服务费和税费_________元（大写_________），在领证时一次性结算。因甲方原因中途停止委托的，甲方应按代办服务费总额的______%支付已乙方劳务费。乙方所收各项费用必须开具有乙方代办机构财务专用章的收款票据。
十、违约责任若一方违反本合同约定，违约方向守约方支付违约金为代办服务费的_______%。
十一、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列方法之一，进行解决（选项打“√”）：
1．向_________仲裁委员会申请仲裁（）
2．向_________人民法院提起诉讼（）
十二、本合同（含附件页）一式叁份，甲乙双方及办证机关各执一份，具有同等法律效力，双方签章即刻生效。
甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________
法定代表人：___________法定代表人：___________
委托代理人：___________委托代理人：___________
_________年____月____日_________年____月____日
注册房地产经纪人：_________房地产经纪人协理：_________
我市的住房货币化分配政策出台后，部分单位已率先启动。在实施中，反映出一些具体问题，为了统一政策，顺利工作，现就有关问题解释如下：
一、配偶系下岗职工、破产企业职工、买断工龄与单位脱离劳动关系的职工及辞职、除名、去世的职工，其住房补贴面积标准如何认定？
答：配偶系下岗职工、破产企业职工、买断工龄与单位脱离劳动关系的职工及辞职、除名、去世的职工，其住房补贴面积标准按下岗、企业破产、买断工龄与单位脱离劳动关系以及辞职、除名、去世时的职级认定。
二、配偶系民营企、三资企业的职工，其住房补贴面积标准如何认定？
答：配偶系取得了合法的专业技术职务任职资格证书且已被民营企业、三资企业聘任的职工，其住房补贴面积标准参照《重庆市住房货币化分配实施细则（试行）》（渝住改发[1999]6号）第六条中被聘专业技术人员的住房补贴面积标准进行认定；配偶系民营企业、三资企业的其他职工，其住房补贴面积标准按40平方米认定。
三、配偶系农业人员、城镇居民及个体劳动者，其住房补贴面积标准如何认定？
答：配偶系农业人员、城镇居民及个体劳动者，其住房补贴面积标准按40平方米认定。
四、职工将单位分配其租住的公有住房转让给他人，职工是否算享受过住房实物分配？
答、职工将单位分配其租住的公有住房转让给他人，职工应算享受过住房实物分配。
五、取得房改住房完全产权的职工离婚后，职工分摊住房面积如何计算？
答：取得房改住房完全产权的职工离婚后，在实施补贴时，职工本人分摊的住房面积按职工离婚前双方搭配计算。
取得房改住房完全产权的职工离婚后又享受了住房实物分配的，其本人分摊的住房面积应将离婚前后分摊的住房面积合并计算。
六、丧偶职工的家庭住房达标面积如何认定？
答：丧偶职工的家庭住房达标面积按单位实施住房补贴时职工的住房补贴面积标准与去世配偶的住房补贴面积标准之和认定。
七、征用土地时，农转非人员的私房被拆迁后，其重新安置的住房，是否认定为实物分配？
答：征用土地时，农转非人员的私房被拆迁后，其重新安置的住房，不认定为实物分配。
农转非人员被安排就业后，就业所在单位再分配的住房，应认定为享受住房实物分配。
八、职工承租的住房系危险住房，该房建筑面积是否纳入家庭现住房面积认定？
答：职工承租的住房，经房屋安全鉴定机构鉴定为危险住房的，该房的建筑面积不纳入家庭现住房面积认定。
承租危险住房的职工享受了住房补贴后，单位应将该类住房收回。
九、租住单位周转住房的职工，起周转住房是否认定为职工享受住房实物分配？
答：租住单位周转住房的职工，其周转住房是否认定为职工享受住房实物分配，由单位自行认定。
十、停薪留职人员在停薪留职期间可否实施住房补贴？答：停薪留职人员在停薪留职期间，其住房补贴暂不实施。
十一、职工配偶系军队人员，职工本人的分摊面积如何计算？答：职工配偶系军队人员，职工本人的分摊面积按家庭已享受的住房实物分配面积折半计算。
十二、暂时租住军队住房的转业干部，其暂住房是否认定为实物分配住房？
答：暂时租住军队住房的转业干部，其暂住房在军队出具了暂时租住证明并明确了暂住时间，并经转业干部所在单位审查后，该房不认定为实物分配住房。
十三、离休干部离休后职级提升的，其住房补贴面积标准如何认定？
答：离休干部离休后职级提升的，其住房补贴面积标准按提升后的职级认定。
十四、职工租住的住房系宗教房产的，其住房面积是否纳入职工
现住房面积认定？
答：职工租住的住房系宗教房产的，在计算职工住房补贴时，其住房面积不纳入职工现住房面积认定。
十五、职工在职期间去世的，住房补贴如何发放？
各区县（自治县、市）人民政府，市政府各部门，有关单位： 为适应对外开放新形势，贯彻国家西部大开发战略部署，促进我市经济发展，根据《重庆市人民政府关于进一步规范政务管理改善投资环境的决定》（市政府令第39号），市政府将原《重庆市鼓励外商投资若干优惠政策》（重府发〔1997〕15号）、《重庆市鼓励外商投资若干优惠政策补充规定》（渝府发〔1998〕43号）及《重庆市鼓励外商投资农业领域的若干优惠政策》（渝府发〔1997〕77号）汇集整理、修订，同时增加了上述文件出台后国家有关新政策，特别是实施西部大开发的有关新政策，制定了《重庆市鼓励外商投资若干政策规定》，并经2001年2月19日市政府第四十四次市长办公会审议原则通过。该规定与《重庆市人民政府关于印发重庆市鼓励外商投资新增优惠政策的通知》（渝府发〔2000〕61号）、《重庆市外商投资企业用地管理办法》（市政府令第96号）以及《重庆市人民政府批转市国土房管局关于加强土地资源管理促进西部大开发意见的通知》（渝府发〔2001〕3号）等文件相匹配，形成了适应新的形势，进一步鼓励外商投资的一系列政策规定。现将《重庆市鼓励外商投资若干政策规定》印发给你们，请遵照执行。
二○○一年四月十七日
重庆市鼓励外商投资若干政策规定
一、投资领域
（一）外商（含港、澳、台商，下同）及其在中国的投资企业在本市投资和经营，不受行业、控股比例、投资形式、经营类别和年限限制，但国家另有规定除外。鼓励外商在本市投资农业、水利、生态、交通、能源、市政、环保、矿产、旅游等基础设施建设和资源开发项目，高新技术和传统企业改造项目，以及建立技术研究开发中心。
二、审批
（二）外商独资和外商与非国有经济合资合作以及投资总额在3000万美元以下、且不需政府综合平衡建设条件、对环境不造成破坏的鼓励类项目，其可行性研究报告实行申报备案制；投资总额在3000万美元以上并符合前述条件的项目，其项目建议书和可行性研究报告合并报批。投资总额在3000万美元以上，不需要国家综合平衡，且符合国务院批准下发《外商投资产业指导目录》中的鼓励类和《中西部地区外商投资优势产业目录》规定的项目，其合营合同、企业章程由重庆市外经贸委审批，报外经贸部备案。
三、工商登记
（三）外商投资鼓励类的基础设施建设项目，自行确定投资形式，并可依照国家有关规定投资经营与上述设施相关联的其他企业或服务事业，实行综合经营。
（四）支持内外资产相互转换、重组。外商投资企业与内资企业的相互转换按变更登记处理，免收开业登记费。
（五）重点项目和注册资本在200万美元以上的企业，其企业名称可使用行业中的大类或概括性的行业用语。外商购并内资企业可重新申请企业名称，或继续使用原企业名称。
（六）外商以带资承包、租赁、参股等方式对内资企业投资，或外商投资企业与内资企业再合营或再投资开办新的法人企业，外资比例达到25%的，享受外商投资企业待遇。
四、税收
（七）生产性外商投资企业，其企业所得税减按24%的税率征收。其中经营期在10年以上的，从获利起，第1-2年免征企业所得税，第3-5年减半征收企业所得税。《外商投资产业指导目录》中鼓励类和限制乙类项目及经国家批准的优势产业和优势项目的外商投资企业，在现行税收优惠政策执行期满后3年内，减按15%的税率征收企业所得税。生产性外商投资企业属于技术、知识密集型项目，外商投资总额在3000万美元以上且回收投资时间长的项目以及能源、交通、港口建设的项目，经国家税务总局批准，企业所得税减按15%的税率征收。重庆经济技术开发区和重庆北部新区的生产性外商投资企业，减按15%的税率征收企业所得税。重庆高新技术产业开发区内被认定为高新技术的外商投资企业，其企业所得税减按15%的税率征收，经营期在10年以上的，经当地税务机关批准，从获利起，第1-2年免征企业所得税。先进技术企业在依照有关规定免征、减征企业所得税期满后仍为先进技术企业的，按照税法规定的税率延长3年减半征收企业所得税，减半后企业所得税税率低于10%的，按10%征收企业所得税。
（八）外商投资的产品出口企业在国家规定减免税期满后，其出口产品产值占企业产品产值70%以上的，减按10%的税率征收企业所得税。
（九）对新办的交通、电力、水利、邮政、广播电视等外商投资企业，企业所得税实行2年免征、3年减半征收。
（十）外资金融机构的外商投入资本或分行由总行拨付营运资金超过1000万美元且经营期在10年以上的，经税务机关批准，减按15%的税率征收企业所得税，并从获利起，第1年免征企业所得税，第2年和第3年减半征收企业所得税。
（十一）未在中国境内设立机构、场所的外国企业，其来源于我市的股息、利息、租金以及特许权使用费和其他所得，均减按10%的税率征收所得税。
（十二）外商从外商投资企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，退还其再投资部分已缴纳所得税40%的税款；再投资举办、扩建产品出口企业或者先进技术企业，经营期不少于5年的，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税。
（十三）外商投资企业利用荒山、荒坡、荒土（即生荒地）、荒水从事农业科技开发项目和生态农业建设项目，从取得收入的当年起免征农业税5年；开发应税农业特产品，从取得收入的当年起免征10年农业特产税。
（十四）从事农业开发的外商投资企业，在规定的减免企业所得税期满后，经税务机关批准，在10年内按应纳税额减征15%-30%的企业所得税。
（十五）对尚未确定使用权的未利用土地进行开发的外商投资企业，从取得收入的当年起免征5年农业税或免征10年农业特产税。（十六）对符合中西部省、自治区、直辖市利用外资优势产业和优势项目目录的外商投资项目，在投资总额内或者在投资总额外利用自有资金进口国内不能生产或性能不能满足需要的自用设备及其配套的技术、配件、备件的，按《国务院关于调整进口设备税收政策的通知》（国发〔1997〕37号）的规定免征进口关税和进口环节税。（十七）生产性外商投资企业免缴地方所得税。经营期在10年以上的非生产性外商投资企业，从开始获利起，第1至2年免缴地方所得税，第3至5年减半征收地方所得税。
五、国土资源和房产（十八）外商投资企业运用高新技术开发尚未确定使用权的国有荒山、荒坡、荒土（即生荒地）、荒水，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，发展优质农产品的，可以拍卖、租赁等方式取得50年以内的使用权。（十九）外商投资企业从事农业开发及电站、机场、公路、桥梁、港口、码头、水厂（不含管网部分）、水利、环保等基础设施建设并以有偿方式取得土地使用权的，执行该宗土地级别最低地价。经市人民政府批准也可将应收土地收益的50%挂帐，自批准用地之日起6年内付清。涉及新增用地的，按照法定标准下限收取耕地开垦费；以行政划拨方式供地的，按国家有关规定办理。（二十）从事高等级公路、港口、码头建设经营的外商投资企业，享有取得公路沿线土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的土地使用权进行房地产开发、经营服务设施、从事公路水路运输的优先权。（二十一）外商以合资、合作等形式兴办的生产企业，在不改变中方投资主体前提下，经有审批权的人民政府批准，土地使用权出让金可作为国家股本金注入该企业。（二十二）外商投资企业从事经济适用房、广厦工程建设的，享受内资企业的同等待遇。（二十三）中方企业产权或经营权被境外法人承租并注销中方企业法人资格的，其划拨土地使用权经县级以上人民政府批准收回，依照土地审批权限出让或划拨给承租企业使用，由承租方按规定向政府缴纳土地有偿使用费或场地使用费。保留中方企业法人资格的全员承租或只租赁中方企业生产经营权的，其土地使用权除按前款规定办理外，也可经有审批权的土地行政主管部门批准，由中方企业出租给承租方，由出租方（或合同约定方）缴纳场地使用费。（二十四）外商投资企业以划拨方式取得土地使用权的，其场地使用费减半征收。其中从事农、林、牧、渔业生产和科技、教育、卫生事业，电站、机场、公路、桥梁、港口、码头、水厂（不含管网部分）、水利、环保等基础设施建设的，免缴场地使用费。外商投资企业从事地质矿产资源勘查临时用地的，在6个月内免缴场地使用费。（二十五）外商投资企业获得产品出口企业或先进技术企业证书，其场（土）地使用费从批准用地之日起免缴3年。（二十六）在少数民族地区、国家和省级贫困地区投资的外商投资企业，免缴场（土）地使用费。（二十七）外商兼并、改造破产企业、困难企业的，在办理房屋所有权和土地使用权登记手续时，免收房屋所有权和土地使用权转移登记费。（二十八）鼓励外商（外国企业及其在我国设立的办事处、代表处），按照《矿产资源法》等法律法规和《外商投资产业指导目录》的规定，投资勘查开采非油气矿产资源；允许外商以独资或者以与中方合作的方式进行非油气矿产资源风险勘探。外商投资企业进行地质调查的，对其调查区域内发现的尚未设置矿业权的矿产地或重要找矿线索区块，优先取得探矿权。（二十九）外商对其投资勘查并探明的矿产资源，优先取得采矿权，国家禁止勘查开采的除外。允许外商以先进技术或设备参股从事非油气矿产资源勘查开采活动，外商可以购买国有大中型企业的非油气矿产资源探矿权、采矿权；外商投资企业取得的非油气矿产资源探矿权、采矿权可以依法转让。（三十）外商可以按《外商投资产业指导目录》的规定，与内资企业平等竞争，并以招标投标或拍卖等竞争性方式有偿取得矿业权。（三十一）外商投资企业勘查、开采矿产资源，除享受国家和本市有关税费优惠外，还可享受以下优惠： 1．勘查、开采非油气矿产资源的，免缴矿业权使用费1年、减半缴纳2年； 2．开采《外商投资产业指导目录》中鼓励类非油气矿产资源的，免缴矿产资源补偿费5年； 3．开采回收非油气矿产资源主矿种以外的共、伴生矿的，减半缴纳共、伴生矿的矿产资源补偿费； 4．利用尾矿的，免缴矿产资源补偿费； 5．采用国际先进技术使国内现有技术难以开发利用的矿产资源得到开发利用的，减半缴纳矿产资源补偿费3年； 6．通过技术投入使开采回采率、选矿回收率、综合利用率高于原设计水平或者国家标准的，减半缴纳矿产资源补偿费3年。对高于原设计水平或者国家标准多开采出的矿产品部分，免缴矿产资源补偿费； 7．在少数民族地区、国家和省级贫困地区勘查、开采矿产资源的，5年内免缴矿业权使用费，并减半缴纳场地使用费和地方留成部分的矿产资源补偿费； 8．因不可抗力引起亏损的，可延期缴纳亏损的矿产资源补偿费，亦可酌情减收亏损50%以下的矿业权使用费； 9．在划定的勘查区域内，探明可供开采的矿产资源的地质勘查费用，可作为递延资产从矿产进入开发后的第1年起，5年分期于税前摊销；采矿许可证有效期少于10年的，在2年内分期于税前摊销。矿产开采过程中发生的勘探费用，计入生产成本； 10．自矿床进入开采阶段，经税务机关批准，可以加速固定资产折旧； 11．勘查、开采国家出资形成矿产地的，其应缴纳的矿业权价款按评估确认值的70%缴纳，也可分期缴纳。
六、外汇管理和信贷（三十二）外商投资企业经国家外汇管理局重庆外汇管理部（以下简称重庆外汇管理部）批准，可在有权经营外汇业务的金融机构开立外汇帐户。（三十三）境外法人或自然人为筹建外商投资企业，可以境外法人或自然人的名义凭投资意向书和汇款凭证向重庆外汇管理部申请开立临时外汇帐户，用以存放前期投资款。因特殊需要，该帐户可申请延期使用。（三十四）外商从外商投资企业所获利润、股息和红利以及外籍、港、澳、台员工工资及其他正当收益的汇出，可持董事会决议、税务证明及相关材料，从其外汇帐户中支付或到指定银行兑付。（三十五）外商从外商投资企业所获利润为人民币的，经重庆外汇管理部核实，可进行人民币利润再投资，视同外资。外商从其投资的外商投资企业因清算、股权转让及先行收回投资所得的人民币资金在境内再投资也视同外资。（三十六）对外商投资企业出口生产所需部分流动资金，我市银行按国内出口生产企业同等对待。（三十七）外商投资企业可以外汇向境内中资银行质押获得人民币贷款，也可向境内中资银行申请外资银行担保项下人民币贷款。
七、物资进出口（三十八）生产出口产品的外商投资企业，经海关总署批准，可设立公共保税仓库或保税工厂；经主管地海关批准，可设立备料保税仓库。(三十九)由出入境检验检疫机构和外商投资企业共同对进口设备实施检验的，以及对外商投资的资源开发、电站、机场、公路、桥梁、港口、码头、高科技产业、环保产业及出口额达到当年总产值50%以上的企业的进口设备实施检验的，其检验费用按国家规定标准的50%计收。按此计算，检验费用一次超过5000元的部分减按80%计收。（四十）外商投资项目符合《外商投资产业指导目录》鼓励类和限制乙类的，其投资总额内进口的自用设备，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征海关关税和进口环节增值税。（四十一）加工贸易为复出口项目进口所需不作价设备予以免税；进口生产出口产品所需原辅材料，海关予以保税。外商投资企业自营产品出口免征出口关税。（四十二）外商投资企业以投资总额内的资金进口财产，办理价值鉴定时，其财产价值100万美元至500万美元的，鉴定费减按2.5‰计收；500万美元至1000万美元的，鉴定费减按2‰计收；1000万美元至1亿美元的，鉴定费减按1‰计收。按此计算，鉴定费1次超过5000元人民币的部分减按80%计收。（四十三）允许外商投资企业自行组织其生产产品出口。其中涉及出口配额或出口许可证的，由企业向有关部门申请解决；属于专营产品的，由有经营权的部门收购或代理出口；委托外贸公司代理出口的，除按协议交纳代理费外，外汇收入全部留给生产企业，用于发展生产。（四十四）外商投资企业进口自用、属于配额管理且为生产所需的物资，指标安排与本市内资企业同等对待。（四十五）外商投资企业进口种子、种苗、种畜、饲料、动植物保护药物，经农业、林业主管部门批准和出入境检验检疫机构检疫后，除国家规定外，免领进口许可证，由海关监管，凭企业进出口合同验放。（四十六）外商投资农业企业进口本企业生产所需的耕作、种植、养殖及农产品加工设备及其配件和技术，以及外方常驻人员进口合理数量的自用物品，除国家规定的外，免征关税和进口环节增值税。
八、人事劳动（四十七）专业技术人员和管理人员到外商投资企业工作，允许其依法流动。（四十八）在外商投资企业工作的专业技术人员不受身份、地域、岗位和资历限制，均可申报评审（或报考）相应专业技术职务任职资格。其中业绩贡献突出者，可根据我市有关破格评审推荐条件申报评定高一级专业技术职务任职资格。（四十九）外商投资企业调入（转入）或借调不同所有制单位的员工，与内资企业同等对待。（五十）外商投资企业依法面向社会招聘员工，可委托服务机构进行；聘用对象由企业自主确定，人事、劳动部门优先予以办理有关手续。除接受委托的服务机构按规定收取有关中介服务费外，人事、劳动部门不再收取任何管理费。（五十一）外商投资企业在市劳动保障行政部门申领《中华人民共和国外国人就业许可证书》、办理《中华人民共和国外国人就业证》时，免收手续费和外国人就业服务管理费。（五十二）外商投资企业招聘应届大中专毕业生和研究生，可直接与大中专院校联系，也可委托政府人事部门所属人才交流机构代理招聘，并办理相关手续。
九、开发性移民（五十三）外商投资企业对三峡工程库区移民搬迁企业的收购、兼并、合资、合作，视同移民搬迁企业。（五十四）外商投资三峡工程库区交通、能源、通信、环保等设施建设，除享受恢复建设部分的优惠政策外，对于扩大部分也享受同等优惠。对恢复建设后的设施出卖一定年限使用权的，优先拨付移民补偿资金。
关键词：农业生态安全,空间格局,GIS,重庆市
重庆市地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部,长江嘉陵江交汇处,是长江上游最大的经济中心、水陆交通枢纽和贸易口岸。但重庆又是一个典型的大城市大农村发展格局下的城市,作为基础产业的农业在其中扮演着重要的角色,从新中国成立至今,重庆的农业得到了长足的发展[1,2,3,4,5,6],为区域经济的快速发展做出了巨大贡献。但是,农业自身也付出了巨大的代价,农业生态问题日益突出,比如:山丘垦殖过度、耕地肥力降低,质量下降、陡坡开垦引起的水土流失加剧、毁林开荒造成的土地涵养水源,调蓄径流的能力下降等等。工业化起步后,工业的环境污染和耕地的大量占用使重庆的农业生产环境和粮食安全遇到了前所未有的挑战。工业在比较利益的驱动下加速扩张,不断的占用耕地,为了保证农业的发展,人们会继续做出一系列粗放式的保持或增加耕地数量的活动。农业是对自然资源、生态环境影响和依赖最大的产业部门,在这种恶性循环链条的持续作用下,重庆市的生态环境问题也愈加突出。
三峡大坝建成后,对重庆农业的发展提出了更高的要求,三峡水库库区85%面积在重庆市辖区内[7],如何保护库区生态环境成为了重庆农业发展考虑的首要因素。库区蓄水到175m后,重庆市永久性消落带总面积将达306.28km2[8],其中占用的多数都是良田肥地,这使山地、丘陵占土地总面积的90%以上的重庆农业发展面临着突出的两大问题:(1)人口规模大,人地矛盾突出。2008年重庆的人口已经达到3257万,人均耕地面积仅为0.069hm2,远低于全国0.106hm2的平均水平,已接近联合国粮农组织规定的人均0.053hm2警戒线水平。如果考虑到土地质量,人均耕地面积会更低;(2)农业生态系统本底条件参差不齐,生态环境问题突出。由于土壤质地、地形起伏巨大,重庆的区域农业生产条件参差不齐,从西到东大致分为渝西方山丘陵区、渝中平行岭谷丘陵区、渝东北三峡库区和渝东南喀斯特地貌区,特别是渝东南和渝东北地区,生态系统脆弱,农业生产条件较差。
近年来,农业生态安全研究已经成为国内外地学、生态学、资源与环境学领域研究的热点[9,10,11,12],将生态安全理念引入到区域农业生态系统的评价当中,有助于分析、判断区域农业生态系统的地域性差异,这对于指导未来区域农业发展,制定农业发展规划具有重大意义。农业生态安全的实证研究已经很多,但多集中于对计算方法和数据的分析对比,对于空间维度的关注比较欠缺[13,14,15,16,17]。笔者将生态安全理念引入到重庆农业生态系统的评价当中,探求重庆农业生态系统的地域性差异,同时运用空间自相关分析和GIS技术找出重庆农业生态系统安全等级的空间分异规律。
1 重庆市农业生态安全评价方法
1.1 指标体系的建立
农业生态系统是结构复杂的巨系统,内部不断的进行着物质循环、能量流转和信息交换。要对生态系统进行客观的评价,并非易事。笔者在参考区域生态系统安全评价压力-状态-响应模型(P-S-R)和前人研究的基础之后[18,19,20,21]认为,构建农业生态安全的指标体系,除了要遵循共同原则(如科学性、可操作性、层次性、完备性和动态性原则)外,在选取指标时,还必须充分考虑农业生态系统的整体性和协同作用。为此,将农业生态系统分为农业生态环境压力、农业生态环境承载能力、农村社会发展水平三个子系统建立指标体系,进而确定三、四级指标(表1)。
注化肥按纯量计算资料来源于重庆统计年鉴重庆水资源公报曳渊2009冤曰叶重庆环境状况公报曳渊2009冤曰叶重庆市2009年度土地利用变化情况分析报告曳曰叶中国农业统计年鉴曳渊2009冤曰叶重庆经济地理曳遥
1.2 指标权重的确定
农业生态系统是个复杂的巨系统,不同的指标对于系统的影响力和作用都是不同的,这些差别就需要用权重进行表征。确定指标权重的方法很多,有层次分析法(AHP),变异系数法、德尔菲法和熵权法等等,层次分析法(AHP)是一种结合专家主观经验和统计原理确定权重的科学方法,本文采用层次分析法(AHP)确定生态因子指标的权重。邀请多位相关领域的专家和学者对指标的重要性进行判断打分,进而确定指标的判断矩阵,并采用方根法计算指标的权重(表1)
1.3 数据的标准化
由于收集到的各项评价指标数据具有自身的量纲与分布区间,无法直接进行比较与运算,为了使各数据间具有可比性,必须对原始数据进行标准化,本研究采用极差标准化进行数据处理。
对于越大越好的指标,采用公式:
对于越小越好的指标,采用公式:
式中:Xij′是标准化之后的数据。
1.4 重庆市农业生态安全空间特征分析模型构建
1.4.1 重庆市农业生态安全评价模型
由于区域农业生态系统的复杂性和系统性,农业生态安全的每一项指标只从某一侧面反映了农业可持续发展的生态安全状况,为了全面反映农业生态系统的安全性,本文用农业生态安全度来表征区域农业生态系统安全水平,并采用加权综合指数法来表征区域农业生态安全度,具体公式如下:
式中:U表示区域农业生态安全度;Wij表示指标权重;Xij′表示标准化之后的值。
在计算出区域农业生态安全度之后,将农业生态安全度进行等级划分。结合前人的研究成果和专家的建议[22,23,24,25],将农业生态安全度分为四级。不安全(U≤0.42),生态环境受到严重破坏,农业生态系统结构残缺不全,功能接近或者已经丧失,生态恢复与重建很困难,生态环境问题很大,生态系统演替具有不确定性;较不安全(0.42
1.4.2 重庆市农业生态安全空间特征分析模型
空间对象属性值的相似性与其空间位置的相似性存在一致称为空间依赖性。这种空间依赖性是空间自相关的现实基础,空间自相关分析是探求空间对象属性的位置相似性的重要手段。空间自相关分析将空间对象的位置信息和属性信息综合加以考虑,研究空间事物之间普遍存在的相互影响。其基本原理正如Tobler在1979年提出的“地理学第一定律”所指出“空间上分布的事物是相互联系的,但距离近的事物之间的相似性大于距离较远的事物之间的相似性”[26]。空间自相关分析的方法很多,有Moran I、Geary C、Getis、Join count等等,方法在功用上可大致分为两大类:一类为全域型(Global Spatial Autocorrelation),另一类则为区域型(Local Spatial Autocorrelation)两种。
本研究采用Moran I,全域型Moran I公式如下:
式中:表示空间自相关系数,为空间权重矩阵。
空间权重矩阵对于空间自相关分析很重要,空间权重矩阵分为两种:一种是以区域位置关系为基础的权重矩阵;一种是以距离为基础的权重矩阵。Moran空间自相关系数的取值在正负1之间,大于0为正相关,小于0为负相关,且值越大表示空间分布的相关性越大,即空间上有聚集分布的现象。反之,值越小表示空间分布相关性小,而当值趋于0时,即代表此时空间分布呈现随机分布的情形。
全域型Moran I系数只能反映出区域观察单元内空间对象属性高值与低值的集聚程度,并不能体现出空间对象属性值的集聚类型,这就需要计算区域型Moran I系数,其公式如下:
式中:为区域型空间自相关系数,Zi',Zj'表示经过标准差标准化的观测值。
根据区域型Moran I系数可以制作Moran散点图,散点图分为四个象限,分别对应于区域单元与其邻域间有4种类型的局部空间联系形式:第1象限代表了高观测值的区域单元被同是高值的区域所包围的空间联系形式;第2象限代表了低观测值的区域单元被高值的区域所包围的空间联系形式;第3象限代表了低观测值的区域单元被同是低值的区域所包围的空间联系形式;第4象限代表了高观测值的区域单元被低值的区域所包围的空间联系形式。这种散点图的优势在于能够进一步具体区分区域单元和其邻居之间属于高值和高值、低值和低值、高值和低值、低值和高值之中的哪种空间联系形式,这对于研究对象属性值的空间关系很重要。在计算出全域型和区域型Moran I系数后,都需要进行显著性检验,一般采用检验[27]。
2 重庆市农业生态安全评价结果及分析
2.1 重庆市农业生态安全评价结果
由于渝中区为重庆市的主城区,工商业发达,没有农业。所以本次研究没有将渝中区纳入到研究范围当中,本次研究收集了重庆辖区内39个区县的农业统计数据,在进行标准化之后,运用公式3计算39个区县的农业生态安全度(图1)。
从图1中可以看出,重庆市农业生态安全度处于安全等级的有3个,分别是渝北区、北碚区和铜梁县;较安全的有16个,分别为潼南县、合川市、壁山县、沙坪坝区、长寿区、涪陵区、南川市、武隆县、巴南区、万盛区、綦江县、江津市、双桥区、梁平县、石柱县和黔江区;较不安全的有18个,分别为城口县、巫山县、巫溪县、奉节县、云阳县、万州区、开县、忠县、垫江县、丰都县、彭水县、酉阳县、秀山县、荣昌县、大足县、永川市、南岸区和江北区;不安全的有2个,分别为九龙坡区和大渡口区。
2.2 重庆市农业生态安全空间特征分析
2.2.1 重庆市农业生态安全空间格局分布
从图1中可以看出,重庆市农业生态安全度处于不安全的等级的九龙坡和大渡口两区,都位于重庆市都市圈范围内,而处于较安全和较不安全等级的则主要分布于都市圈外围的边缘区,特别是渝东南和渝东北方向,总体上呈以重庆市主城区为核心,向东南、东北方向延伸的楔形辐射状,这与重庆目前“一圈两翼”的城市发展格局极为相像。
(1)都市圈:即以重庆主城区为核心、以大约1h通勤距离为半径范围的城市经济区,包括主城9区以及永川、江津等共23个区县。重庆都市圈农业生态安全度等级分异复杂,其中包括全部的3个安全等级区,还有2个不安全等级区、5个较安全等级区和12个较不安全等级区。这主要是由于重庆都市圈内区县间经济发展水平高低层次不一,区县间农业发展政策、土壤、地质以及地形地貌的差异所致。处于安全等级的铜梁县、北碚区和渝北区是重庆经济基础较好、农业基础设施相对完善、地形相对平坦、农业生产条件优越、农业生态系统结构功能齐全的区域。特别是三个区县处于工业污染较严重的区域外围,受到来自工业产生的“三废”威胁较小,还有缙云山等众多公园和保护区的隔离作用使其能够保持健康安全的农业生态系统;而九龙坡和大渡口两个不安全等级区则位于长江干流沿岸,高度发达的都市工业造成的水污染、土壤污染以及大气污染使农业生态系统遭到严重的破坏,另外,高度密集的人口带来的人类活动对于农业生态系统的胁迫与干扰强烈,农业生态系统出现逆向演化的趋势,农作物重金属含量超标,部分土地农作物不能正常生长,产量低下;较安全和较不安全等级区主要呈以主城区为核心向外依次分布的格局。从格局上可以看出,重庆都市圈中影响农业生态系统安全等级的因素中,环境污染影响作用明显。
(2)渝东北翼:即重庆都市圈东北方向的区域,主要包括忠县、巫山等在内的11个区县。在该区,除了梁平县农业生态系统处于较安全等级之外,其余的10个区县都处于较不安全的等级,这主要是由于渝东北翼地形地貌复杂,起伏度大,耕地多为坡耕地,高强度的降雨加上破碎的地形以及落后的农业生产方式,使该区域的水土流失严重(开县的水土流失面积比达到58%);土壤肥力降低,质量下降加上本来就落后的经济,以致该区域的农业生态系统安全度等级状况总体偏低。该区处于三峡库区的重要部位,三峡大坝“蓄清排浊”的库区运行方式造成该区大量的消落带存在,占用了大量的优质耕地,这些消落带的存在对于区域农业生态系统的影响比较大。在该区,破碎的地形地貌、严重的水土流失以及库区消落带对于农业生态系统安全等级的影响很大,主导着该区的农业生态系统安全状况。
(3)渝东南翼:即重庆都市圈东南方向的区域,包括石柱县、秀山县等6个区县。该区石柱县、武隆县和黔江区农业生态系统处于较安全的等级,而酉阳县、秀山县和彭水县农业生态系统处于较不安全的等级。从空间区位上看,农业生态系统较安全区主要分布于重庆都市圈和渝东北翼的边缘,而较不安全等级区主要分布于东南部的喀斯特区域。在该区,破碎的地形地貌,特别是喀斯特水溶蚀造成的土地质量下降,肥力降低和水资源不足,使该区域农业生产水平整体较低,另外高强度的水土流失也是造成该区农业生态系统脆弱的重要因素。该区破碎的地形和高强度的水土流失是农业生态系统安全状况演化的控制因素。
2.2.2 重庆市农业生态安全空间自相关分析
将计算出的重庆市农业生态安全度指数带入Geoda软件中进行Moran I空间自相关分析。首先,以区域位置为基础构建空间权重矩阵,进行区域型空间自相关Moran I系数的计算,进而绘出区域空间集聚散点图,为了更直观的反映区域农业生态系统安全度的空间关系,将散点图数据导入Arc Gis软件进行绘图(见图2)。
图2中标网格的区县,其Z检验的显著性水平p≤0.05,未标网格的表示Z检验显著性达不到0.05的要求。从图2中可以看出,重庆市农业生态系统安全度在局部空间上的集聚类型。处于第一象限,即农业生态系统安全度属性值呈高属性值集聚的区县有8个,分别为铜梁县、永川市、璧山县、沙坪坝区、北碚区、綦江县、万盛区和南川市;处于第二象限,即农业生态系统安全度属性值低值被高值包围的区县有2个,分别为九龙坡区和大渡口区;处于第三象限,即农业生态系统安全度属性值低值被低值包围的区县有8个,分别为开县、云阳县、奉节县、万州区、忠县、石柱县、涪陵区和武隆县;处于第四象限,即农业生态系统安全度属性值高值被低值包围的区县有5个,分别为合川市、丰都县、巴南区、江北区和南岸区。
从数量上就可以清晰的看出,处于第三象限和第一象限的区县占到通过显著性检验区县总数的64%,处于第二、第四象限的区县仅占36%。这说明重庆市农业生态系统安全度空间呈两极分化的极化格局,好则愈好,差则愈差。这对于将来重庆市区域经济的均衡发展极为不利。在空间分布上,重庆市农业生态系统集聚类型大致呈从渝西南向渝东北逐渐变差的趋势。另外,重庆主城区高强度的人类活动和工业污染形成了巨大的阻隔效应,将处于重庆都市圈高属性值的集聚区分成了两块。
为了探讨尺度效应下农业生态系统空间特征,笔者进而以距离为基础构造权重矩阵,进行全域型Moran I系数计算,得出Moran I系数为0.1405,Z检验的显著性水平P<0.05,说明重庆农业生态系统安全度存在非常显著的空间正相关特性,反映出空间位置特征对重庆农业生态系统安全度有比较显著的影响。扩大距离阈值就可以得到一系列的空间自相关系数(见图3)。
从图3中可以发现,重庆市农业生态系统在不同的尺度条件下,空间自相关系数变化明显,随着空间距离尺度的变大,空间自相关系数急剧的下降,这也印证了地理学的第一定律。从图3中还可以看出,在小于距离69.2km以内的尺度变化上农业生态安全的空间自相关系数变化很明显,但当距离超多69.2km时变化趋于缓和,当延伸到150km时基本上没有变化。这表明从宏观尺度上看,重庆市农业生态系统在70km以内的尺度上具有广泛的一致性,也说明重庆市的区域农业规划尺度应该在70km距离阈值以内进行,这样在地理空间上具有更一致的属性特征。
3 结论及政策建议
3.1 结论
(1)重庆市农业生态安全度空间分布极不平衡,其空间格局和重庆市的“一圈两翼”城市格局相像,农业生态安全等级总体上呈从重庆都市圈向渝东北和渝东南两翼方向逐渐降低的趋势,但重庆都市圈内部农业生态安全分异明显,结构复杂,主要是由于都市工业“三废”等环境压力下的阻隔效应引起的。
(2)重庆市农业生态系统安全度空间集聚格局趋于两极分化,形成好则愈好,差则愈差的格局,对于重庆市未来农业均衡发展极为不利。
(3)重庆市农业生态系统空间自相关存在明显的尺度变化,但尺度变化范围有限,在大于70km时,空间自相关性变化不明显。70km距离以内重庆市农业生态系统在地理空间上具有较好的一致性。
3.2 政策建议
3.2.1 做好农业发展规划,平衡区域农业发展政策,合理配置农业资源
农业是与区域环境、资源状况最为密切,联系最为广泛的产业,区域间农业发展的不平衡是区域间资源配置不合理的表现和原因。做好区域农业发展规划,有利于促进区域间农业资源的优化配置,合理区域农业产业空间格局。平衡区域间农业政策,扶持落后地区农业发展,稳定发达地区农业,促进区域间农业平衡发展。加大对落后地区的农业科技扶持力度,维护区域农业生态系统的结构和功能的稳定,减少人为活动对农业生态系统的干扰,特别是降低化肥、农药和农膜的使用强度,促进农业生态系统的良性演化。针对重庆农业生态系统的空间特点,笔者认为,在70km左右的尺度上进行农业功能区划,具有更好的空间一致性。这种空间一致性主要表现在,一方面:70km以内农业生态系统的组分、结构、功能以及对人类活动的响应都具有联动性和协同性,农业环境的基底效应显著。
3.2.2 发展生态农业,促进农业可持续发展
重庆地区自燕山运动以来,受强烈的褶皱运动和断层活动的影响,形成一系列的中低山(丘陵)与峡谷,平原(坝地)分布面积小,地表破碎,特别是在渝东北翼和渝东南翼。破碎的地表加上脆弱的生态环境使重庆地区的人地矛盾、人粮矛盾突出,发展优势果蔬业;生态经济型(含茶、桑、药、油桐、笋材等)林业;效益型畜牧业等生态农业类型对于促进重庆地区农业发展、维护库区生态安全、缓解库区人地矛盾、促进库区社会经济的可持续发展都具有紧迫性和重要的现实意义。根据重庆生态系统的空间特点,将重庆分为:渝西都市农业区、渝东北生态农业区、渝东南岩溶特色农业区。渝西都市农业区主要位于重庆西部发达的都市圈,依靠发达的科学技术支撑和巨大人口体引动力的作用下,发展高科技、低污染、无公害的现代化的集约农业;在渝东北生态农业区主要发展劳动密集型的粮、林、果、蔬业,以保护库区生态环境、恢复自然基底环境为首要目标,兼顾经济效益的发展;渝东南是我国喀斯特地貌发育的典型地区,具有生态敏感度高、环境容量低、抗干扰能力弱和稳定性差等特点,在渝东南岩溶区主要利用该区独特的水文地质地貌景观发展立体农业,一方面保护区域的水土资源,防止水土流失;另一方面,立体农业的发展有利于修复喀斯特区破碎的生态景观格局,增加喀斯特地区的形象美,进而促进喀斯特地区旅游业的发展。
3.2.3 落实区域水土保持规划,合理利用库区耕地和消落带
政府针对房市实施的调整政策有着立竿见影的成效,看涨看跌,政策走向影响巨大,市场正在发生剧烈变动,政策调整的脉搏又将如何跳动呢?
左拉右拽的政策取向
人们不仅在房价的高低上存在分歧,就连对房地产在宏观层面的意义认知也出现了一些争论。
因为发展潜力巨大同时问题也很多,房地产行业曾经被戏称为“宏观调控眼中的莽撞少年”,面对金融危机的猛烈冲击,房地产行业临危受命,成为扩大内需,拉动经济增长的支柱型产业。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,在我国,房地产不仅是主导产业和支柱产业,还是先导产业,直接间接拉动了1/4的GDP。房地产不仅给其他行业制造需求,还以投入品的方式,为一些行业提供生产资料和载体。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也曾说过,“目前还找不到第二个房地产一样对经济增速和就业作出巨大贡献的产业。”而今年上半年房地产市场的出色表现似乎也证实了这一点。
于是,有人称,在目前政府启动内需缺乏其他有效对策的情况下,房市回暖恰恰提供了一个拉动内需的产业动力,短期内政府出手调控房价的措施力度不会太大。但是,面对房价迅速高涨,扩内需、保增长就真的成了房地产投资的一块“免死金牌”吗?
在整个国民经济复苏乏力的情况下,房地产市场的异常火爆也引起人们的一些担忧。首先,高房价挤压居民其他方面的消费空间,扩大内需受阻;其次,房地产一枝独秀,导致资金由其他产业流向房市,影响实体经济的进一步回稳;最后,房市高度依赖银行,增加银行信贷风险。此外,房价高涨,人们无力承受,导致民怨不断。
是继续对房地产进行扶持,以扩大内需、拉动经济增长,还是开始政策收紧,抑制房价过快增长,国家的政策调控面临着艰难的选择。
扩内需主线不改
房价的高涨就是一把双刃剑,国家的房市政策需要平衡与此相关的各种利害关系,综合考虑上述各种因素。业内人士普遍认为,国家对房地产市场的调控仍将以“稳定”为基调,对于房价攀高、地王频现等现象,政府也给予相当的关注,如果判断市场过热,也将采取一些必要的政策调整。
既要发挥房地产市场扩大内需、刺激经济增长的作用,又要保障民众的住房需求,平息民怨,政府需要的是健康发展的房地产市场,而不是房价快速上涨的房地产市场,二者并不能画等号。为此,政府的房市调控手段和方式也出现了一些变化,各地方政府采取集中推地,而非抑制交易的做法,显示政策调控开始向市场化方向倾斜,并且也不再是单纯的调节市场需求,而是从供需两方面一起下手。
面临“扶持”与“收紧”的两难选择,业内人士建议,政府应保持清醒的头脑,让市场的归市场,让政府的归政府,保持稳定增长、扩大内需的主线不变,针对具体问题进行局部调整。
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