城镇土地供应产业结构论文

摘要：近年来，随着经济社会的迅速发展和工业化、城镇化的顺利推进，成武县土地供应“瓶颈”制约矛盾日益突出。成武县不断更新用地观念，拓展土地利用空间，努力探索土地节约集约利用新途径，不断加强和规范用地管理，充分发挥节约集约用地示范引导作用，使产业集中度和土地集约利用度有较大提升。以下是小编精心整理的《城镇土地供应产业结构论文 (精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

城镇土地供应产业结构论文 篇1：

盘活城市存量土地节约集约用地之路

摘要：按照国务院、国土资源部的安排和部署，近年来在节约集约用地方面做了大量工作，在保护资源和保障发展的双重压力之下，较好的解决了城市发展用地需求和土地供应的矛盾。按照“控制总量、限制增量、盘活存量”的总体目标，主要从土地审批、供应、利用、监管和存量土地内涵挖潜等方面上实现土地的节约集约利用。本文分析了盘活城市存量土地节约集约用地之路。

关键词：城市存量土地;节约集约;用地之路

土地是民生之本、发展之基。我国既是一个土地资源相对短缺的大国，又是一个经济快速起飞的发展中的国家。对我国绝大多数城市来讲，均面临经济建设需要占用大量土地与土地资源相对短缺的现实矛盾。只有以科学发展观为统领，正确处理建设用地与城市发展的关系， 走好土地资源节约集约利用之路，才能保证城市经济的持续稳定发展。

1、重要性

盘活存量土地的主要形式事实上，国内城市存量土地目前主要集中在占地面积大、土地产出率低的工业及其仓储用地，关、停、并、转企业调整置换出的土地，行政、事业单位利用不充分的土地，闲置的建设用地以及急需改造的城中村。其重要性在于：

1.1从土地管理的角度来看可以有效地保护耕地。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的一项基本国策，过去通过将农用地征收为国有土地来调节土地市场的做法造成耕地急剧减少，为了保护耕地国家实行严格的农用地转用审批制度，因而可供征收的农用地已经相当有限。鉴于上述情况，为解决用地的需求，城市土地利用要走集约节约化的道路，要促使城市土地供应实现由增量调节为主向存量调节为主转变，充分挖掘和利用城市存量土地，提高土地利用率来有效地保护耕地。在土地出让合同和划拨决定书中明确约定投资强度、容积率、建筑密度和开竣工时间等内容，切实加强土地利用监管。

1.2从城市规划的角度来看有利于城市土地利用结构的调整。通过对城市产业结构的调整，将城市用地方式从粗放式向集约式的进行转变，着眼未来合理规划并盘活城市存量土地，大力发展第三产业，充分发挥潜在的土地经济效益;而城中村的土地资源由于缺乏统一的规划、建设与管理，易形成土地占有率高、利用率低、产出率更低的恶性循环，既形不成开发的规模效益，又破坏了土地利用的整体性，从而造成城市土地资源的严重浪费，通过对城中村的改造，不仅有利于城市规划的实施，合理利用城市土地，而且还可以有效地遏制土地资源的浪费。

2、存在的问题

本研究通过摸清某区建设用地集约利用程度、工业用地集约利用和存量土地现状，找出存在的问题。

2.1部分园区定位不明确，用地结构欠合理。部分工业园区在招商引资之初，由于缺乏先进的指导思想和统一科学的规划，将一些与工业无关的项目如房地产开发项目等也引入工业园区，虽然在一定程度上拉动了园区经济的发展，但同时也浪费了有限的工业发展空间。工业园区作为一定区域的工业生产集聚区，其工矿仓储用地应在用地结构中居于主导地位，部分园区的工业用地不占主导地位，用地结构不尽合理。

2.2城市规模扩张迅速，投入产出效益不高。城市的规模应与当地的人口规模、资源环境容量等因素相适应，城市扩张速度远低于人口增长速度时，就会引发资源供应紧张、环境严重污染等问题;城市扩张速度大大高于人口增长速度时，又容易导致土地浪费。城市用地规模增长弹性系数是衡量城市用地扩张是否合理的重要指标， 国际公认的合理标准为1 .1 2。近年来，本区建成区土地投入产出率呈现逐年增长的趋势，但与周边省会城市相比，建成区土地的投入产出效益仍相对较低。

2.3划拨土地成本核算缺乏统一规定，容易造成划拨土地低效利用。划拨土地在该市经济社会建设中发挥了极其重要的作用，但随着市场经济体制的完善与土地有偿使用制度的发展，现行划拨土地成本核算管理的弊端逐渐显露。由于划拨土地成本核算缺乏规范统一的规定，划拨土地成本确定的随意性较大，难以反映划拨土地所在区域的公共和基础设施投入成本，土地取得成本低、用地单位缺乏集约用地动力，一定程度上造成了市区土地的粗放、低效利用和闲置，只有充分发挥市场机制作用，才能有效地促进节约集约用地。

3、盘活城市存量土地节约集约用地之路分析

3.1严格执行土地利用总体规划，控制建设用地总规模。按照“守住耕地红线、节约集约用地”的要求严格执行新一轮县土地利用总体规划，确保耕地保有量不低于上级政府下达的相应指标、划定基本农田保护面积不低于上级政府下达的保护指标、建设项目占用基本农田符合土地管理法律法规及相关政策规定，保障耕地占补平衡的实施;控制建设用地规模，将新增建设用地总量、新增建设占用农用地、新增建设占用耕地3项指标全部控制在国家逐级下达的土地利用年度计划指标内。进一步优化土地利用空间和布局结构，充分发挥土地利用的集聚效应。 另外对城市存量土地进行远期规划时还要充分研究当地的地域历史和文化特点，不能因为失误的规划、盲目的开发而丧失了城市原有的特色，从延续历史文化和改善环境的目标出发进行旧城改造，力求使改造后的旧城仍保持昔日的特色风貌，留住传统的本城韵味。

3.2盘活存量建设用地，提高土地利用效率。推动工业项目向园区集中。依托府谷县资源优势，根据《土地利用总体规划》、《矿产资源总体规划》以及《城镇建设规划》等实施“园区带动、项目支撑、产业奠基”发展战略，按照“布局集中、用地集约、产业集聚”的要求，严格执行国土资源部《工业项目建设用地控制指标》和陕西省《建设用地控制指标》对投资强度、容积率等控制指标的规定，提高园区工业项目地准入门槛，强化生产要素聚集，提高工业用地的投资强度及集約利用程度。推动矿山企业整合升级。淘汰落后工艺、合理利用资源、减少环境污染、促进联合重组的原则，对分散建设、生产能力低下的兰炭企业分期分批予以关闭，在此基础上积极实施煤炭资源整合工作，强化生产要素集聚，提高用地效率以及资源的就地转化率。煤炭资源整合搬迁的废弃工业场地，置换建设用地指标或城镇周边使用，复垦的土地则按照“宜农则农、宜林则林”的原则加以合理利用，力争在做到建设用地总量不增加，耕地面积不减少的同时，通过建设用地的空间置换使用地布局更加合理。

3.3探索未利用地的差别化管理政策，拓展城市用地空间。积极探索差别化的未利用地管理政策。结合经济社会发展土地利用的实际需要，构建差别化的未利用地管理政策，深入探索开发利用荒山荒沟等未利用地的有效途径和模式，通过搬山、填沟、填涂开发建设城市新区，充分利用未利用地拓展建设用地空间。对于建设项目使用未利用地的，从土地有偿使用费、征地地价等方面给予更多的优惠政策，引导个人和单位使用未利用地。

3.4提高用地监管水平、加大执法力度。强化建设用地动态监管。对建设用地的审批、供应、利用和管理等有关情况实行全过程动态监管。不仅要严格执行产业用地准入制度，严把建设用地审批供应关，还要加强对建设用地的批后监管，强化建设用地合同管理，完善和落实建设项目用地的复核验收制度，加强对节约集约用地工作的动态监管。加强土地执法监察。依法查处违法违规用地行为，对非法批地、未批先用、少批多用、擅自改变土地用途、违规减免返还土地出让收入、低价出让国有土地使用权等严重土地违法违规行为，依法进行严肃查处并公开曝光，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。监察部门每年要会同国土资源部门组织开展专项土地执法检查。

3.5制定各类建设用地控制指标和管理规范，促进城市土地集约利用。为解决土地利用较为粗放的问题，为国土资源管理部门审核各类建设项目用地规模提供依据，进一步推进市区土地集约利用，建议参考国家和广西现行的建设用地控制指标，结合土地利用实际，严格土地使用标准，健全各类建设用地标准体系，抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准，研究制定机关团体和事业单位用地、教育用地、工业项目建设用地等控制指标和管理规范。通过严格规范各类建设用地的管理，控制用地规模，缓解区建设用地供需矛盾，提高集约节约用地水平。

通过吸取教训、总结经验，要结合土地利用总体规划，树立科学发展观的思想，根据城市自身的特色对存量土地进行远景规划，从城市长远利益出发安排存量土地的利用，从根本上实现城市存量土地功能结构的转变，完善城市整体功能结构，使其成为城市有机组成的一部分，以达到城市可持续发展的目的。

參考文献：

[1]刘凤莲，林爱文.资源枯竭城市土地集约利用综合评价研究[J].山西大学学报：自然科学版，2014，34(1)：163-168.

[2]赵奎涛，胡克，贾晓晴，等.资源型城市土地集约利用评价指标体系研究—以辽宁西部地区三个资源型城市为例[J].中国矿业，2014，18(5)：38-41.

[3]王格芳.快速城市化进程中土地集约利用的对策探讨[J].成都：资源开发与市场，2014，26(4)：334-337.

[4]李秀荣，牛付娟.加强对审批建设用地监管的探讨[J].合肥：现代农业科技，2014(24)：380-381.

作者：冯平

城镇土地供应产业结构论文 篇2：

成武县节约集约用地分析探讨

摘要：近年来，随着经济社会的迅速发展和工业化、城镇化的顺利推进，成武县土地供应“瓶颈”制约矛盾日益突出。成武县不断更新用地观念，拓展土地利用空间，努力探索土地节约集约利用新途径，不断加强和规范用地管理，充分发挥节约集约用地示范引导作用，使产业集中度和土地集约利用度有较大提升。

关键词：节约集约用地;分析;探讨;成武县

1土地利用存在的问题

1.1 土地利用结构不合理，集约利用程度较低

由于管理粗放，项目用地位置、用地条件没有明确的标准，少数企业钻了政策空子，宽打宽用，囤积土地，导致土地利用结构、产业结构不合理，个别企业习惯性建花园式企业，建单层厂房，土地价值得不到体现，土地利用程度较低，不利于节约土地资源，不利于优化土地市场配置。由于走外延扩张之路，在老城区、部分乡(镇)、村庄形成了“城中村”、“空心村”现象。长期形成的结构性矛盾和粗放型增长方式，致使土地利用宽打宽用、无谓浪费、违约开发。部分企业受市场取向、资金短缺、产业导向变化等因素影响，闲置、空闲和低效用地现象严重。投资强度仅为120万元/亩，容积率仅为0.6，离高投入、高产出、高效益的要求仍有相当大的差距。

1.2存在建设用地闲置现象

一些乡(镇)只注重前期招商，而忽视了后期督促监管，致使企业存在征而不用、征多用少等土地闲置现象。虽然经过挖潜利用，盘活了部分闲置土地，但现有存量建设用地仍有调整利用的潜力。

1.3 土地供地率低下

“重报征轻利用”的用地管理模式，导致建设用地批而未供数量还有相当的比例。从近三年成武县土地报征、供应情况来看，2010年度报征土地22宗1378.1亩，办理供地手续16宗1014.48亩，供地率73.61%;2011年度报征土地51宗1627.33亩，办理供地手续36宗1267.4亩，供地率77.88%;2012年度报征土地31宗1193.54亩，供出去4宗276.1亩，供地率23.13%，部分报征的土地供不出去，造成供地率较低，甚至影响我县新增建设用地报件审批，对土地批后监管带来一定困难。

1.4 集体土地利用粗放

由于村庄建设缺乏规划，土地管理措施不到位，导致居民点用地“建新不拆旧、村庄外延、一户多宅、内空外撑”以及布局混乱、松散、超占等低效、粗放利用现象普遍，农民建设用地失控，耕地浪费严重。据第二次土地调查相关数据显示，全县土地总面积98853.91公顷，其中耕地面积70790.32公顷，农村居民点用地面积10121.59公顷，占全县面积的10.24%，农村居民点用地占较大比重。目前，全县农村居民点粗放型用地依然没有改变。农村居民点大多以外延扩张为主，而忽视了对它原有内涵的挖掘，使农村居民点用地规模在不断扩大，而老的居民点用地不断荒废，往往是外围新房林立，中心旧房破烂不堪，成为“空心村”。大多数村庄缺乏统一规划，超标占地现象十分严重。有的地方“一户多宅”，土地浪费严重，乱圈乱占，违法用地时有发生。

2节约集约用地的主要做法

2.1 扎实推进土地存量盘活和内涵挖潜

在具体工作中，始终把工作的着力点放在土地的盘活和挖潜上，理顺流量，盘活存量，严控外延扩张，最大限度地提高土地使用效益。针对当前土地年度利用指标少，新上项目多，项目落地难的现状，及时转变用地观念走内涵挖潜、相互嫁接的发展路子。

2.1.1 整理废弃窑厂“筑巢引凤” 对依法关闭的原窑厂用地和废弃窑厂用地，由政府或企业前期投资进行整理，搭好用地平台，招引项目落地。对原占地350亩的党集窑厂、占地410亩的康集窑厂和占地160亩的郑河窑厂进行前期整理，达到“三通一平”后，落地建设了投资1.95亿元的天元化工、投资3.2亿元的利通石油和投资1.9亿元的鑫盛源项目。

2.1.2收回无效用地“腾笼换鸟” 对超时限未动工或供地后长期闲置的项目用地，依法解除出让合同，重新收回，嫁接新项目，让“死地”变“活地”。

原占地90亩的益源设备材料厂、占地58亩的三塑集团、占地127亩的山东润发木业因不能按合同约定动工、用地长期闲置，依法收回后，分别重新嫁接了投资3000万元的盛隆仓储物流、投资2500万元的卫生材料厂和投资1.5亿元的森泰纺织等企业。自齐公园北拟供给济南帮扶的4个项目用地78亩，2006年办理了农转用及征收后，一直未办理供地手续，2013年2月，经县政府研究，以商住用地重新公开出让。

2.1.3监管低效用地 “小为变大为”加强对已批、已供土地的监管力度，重新审核其投资强度、容积率、建筑系数、厂前占地比例、绿化率等，立足实际情况，在现有建设用地上进行二次利用，最大限度地提高土地使用效益。占地40亩的银星棉业和占地163亩的锦源安博斯一期，因受市场影响较大，效益不好，依法收回后，银星棉业正在按新的规划用途重新公开出让，锦源安博斯一期已重新安置古泰纺织。

2.1.4收回城区原划拨工业用地“退二进三”原县鸿方缘酱菜、金猫铅笔、嘉利达淀粉、文亭酒业等一些老厂搬迁后，对原使用土地依法收回后，按新的土地用途和城市规划进行处置，公开出让，进行商住和服务业开发，转入第三产业。近年来，全县共盘活挖潜存量土地4827亩，落地安置招商引资项目19个，其中过亿元项目4个，其他项目15个。

2.1.5盘活存量集体用地 对于原占地面积大、土地闲置率高的村庄，按照村庄规划，通过改造空心村撤并自然村、建设中心村等形式，合理安排城市、中心镇、社区中心村建设规模，调整产业聚集、村庄分布、农田保护等空间布局，鼓励农民整合现有建设用地，优先利用村内空闲地和闲置宅基地，逐步改变“一户一宅”粗放用地，最大限度减少闲置浪费。

2.2强力推进土地增减挂钩和工矿废弃地复垦工作

为加快推进已批复增减挂钩和窑厂复垦项目，县政府成立了以分管县长为组长的领导小组，多次召开现场调度会议，研究下发工作管理办法及意见，实行县级领导包项目责任制。一是2009年以来，全县共申报实施三批增减挂钩项目、一批建设用地置换项目，总面积2308亩;二是党集等3镇土地综合整治项目，该项目属全省66个土地综合整治项目之一，共涉及党集、南鲁、汶上3个镇，总规模50765亩，国家预算投资1.359亿元。农村建设用地整治部分(增减挂钩)，根据省政府要求，3~5年必须完成，为加快推进建设用地整治，成立了3个由3名副县级领导分别担任指挥长的工程指挥部，3个镇均分别明确2~3名副科级干部现场指挥，县国土部门抽调人员全力以赴，做好指导配合;三是经省国土资源厅批复2012年度窑厂工矿废弃地复垦项目，共涉及6个镇8个窑厂，县国土部门积极指导和配合项目所在镇政府，研究推进意见，深入现场督促指导，协调解决项目实施过程中遇到的困难和问题。

2.3积极探索推进长效机制建设

为进一步强化国土资源管理，提高全县土地节约、集约利用水平，县委、县政府高度重视节约集约用地工作，先后下发了《关于对县城区内商业住宅用地容积率等土地使用条件严格管理的通知》、《关于进一步加强节约集约用地的通知》和《关于切实加强土地管理严格责任追究的意见》，并成立了以分管县长为组长的项目用地批后监管领导小组，完善项目用地准入制度，严格执行项目投资和集约用地标准;实行分期供地制度，分期建设的大中型工业项目根据其实际到位资金和建设速度分期供地，在建设中不得圈院墙;推行项目用地预申请会审制度，建立健全了建设用地储备制度、建设项目竣工验收制度等，为节约集约用地水平的不断提高提供制度保障。

3 节约集约用地采取的措施

为保障成武县经济社会全面、科学、可持续发展，节约集约用地是一个必须长期坚持的主题，必须进一步转变观念、提高认识，积极推进土地利用方式的转变，提高土地利用的效率和效益，科学高效利用好每一寸土地。

3.1 全面树立依法科学用地观念

进一步加大土地的国情国策宣传力度，使土地管理法律法规深入人心，让全县干部群众充分认识珍惜土地、保护土地、合理利用每一寸土地的重要意义。树立依法用地的观念，破除随意粗放的用地观念，杜绝破坏和浪费土地资源的行为，在全社会形成依法用地、科学合理用地的浓厚氛围。

3.2加大闲置、低效用地处置力度

认真贯彻执行国土部颁布，2012年7月1日起实施的《闲置土地处置办法》，加大闲置、低效用地处置力度，对因土地使用者自身原因造成土地闲置满2年的，依法无偿收回;土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对不符合法定收回条件的闲置土地，应通过协商和合理补偿，采取改变用途、等价置换、纳入政府储备或安排临时使用等途径及时处置，充分利用。积极盘活低效用地，停产、半停产等低效企业用地，鼓励企业以嫁接、联营等方式安排其它项目，提高土地利用效率。

3.3依法促进批而未供土地清理工作

强化批而未供土地专项清理工作，对全县批而未供土地逐年度、逐批次、逐地块进行清理核实，分类处理，对因政府原因造成供地迟滞的，要抓紧确定规划条件，尽快完善房屋征收、场地平整及市政配套等前期工作，加快进度;对属于项目单位自身原因造成供地迟滞或项目不落实的，要加大督导力度，对拒不整改的，要依法处置。

3.4建立完善节约集约用地机制

强化建设用地审批，把好产业政策、规划计划、安置补偿、节约集约、占补平衡“五个关口”，坚决做到“三个禁止”，即禁止向违背国家产业政策、高耗能高污染、违反土地利用总体规划和城市建设规划的项目供地。严格实行工业用地预申请制度，进一步提高工业用地准入门槛。新建工业项目投资强度要达到150万元/亩，容积率1.0以上。探索实行合同履约保证金制度，对已成交的国有建设用地，受让方与国土资源管理部门签订履约保证金协议。实行工业用地节约集约利用鼓励政策，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率不再增收土地价款。强化土地批后监管，加强发改、规划、国土、住建、环保等职能部门间的对接协调，建立健全建设用地批后核查工作制度，探索实行合同履约保证金制度，定期、不定期对已批土地进行检查，及时纠正未按批准要求使用土地的行为，切实加强对新增建设用地的动态监管，努力使我县节约集约用地水平迈上新台阶。

4结语

节约集约用地是一项全局性、方向性、长期性的工作，在当前国家以土地作为宏观调控主要手段的形势下，要把这项工作摆上重要议事日程，按照中央提出的“国土资源保护和管理必须严而又严”的总要求，全面落实基本国策，转变土地利用方式，做好节地挖潜、集约用地工作，把保障供地与节约集约用地有机统一起来，切实实现土地的节约集约利用。

参考文献

[1] 马建民,刘贞利,张东印.菏泽市牡丹区节约集约用地探索与实践[J].山东国土资源,2012,28(1):56-59.

[2] 秦鸿芹.菏泽市农村居民点用地整理探讨[J].山东国土资源,2008,24 (7-8)：25-26.

作者简介：许永梅，本科学历，成武县国土资源局，工程师，研究方向：土地管理，土地规划和整理;李秀荣，本科学历，成武县国土资源局，高级工程师，土地估价师，研究方向：土地管理、交易估价、土地储备。

作者：许永梅

城镇土地供应产业结构论文 篇3：

楼市长效机制：内涵、制约和选择

一、背景：再提楼市长效机制

近日，中央政治局会议在分析研究2017年经济工作时提出，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。确实，针对楼市存在的问题(如泡沫风险，暴涨与库存压力并存等)以及对经济金融的冲击，当前社会各界对建立房地产长效机制的呼声很强烈。近期，再次从需求端打掉流动性和购房需求来调控楼市，尽管短期效果显著，但明理的人都清楚，这是勉强降温。稳中求进上升到治国理政的高度，意味着宏观政策将在现有框架稳定的前提下腾挪和适调。因此，楼市“内火”未消，解决市场积弊及对经济金融的掣肘还需长效机制。

关于房地产长效机制，2013年3月27日的国务院常务会议上就提过。2015年4月30日的中央政治局会议上，提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。事实上，房地产长效机制的概念和内涵业内尚未有无共识，比如2013年国务院发展研究中心曾召开过一场名为“建立房地产市场健康发展长效机制”的课题报告评估会，邀请国内有实力的科研机构，但最后认为难度颇大而搁置。甚至有人将调控长效机制等同于房地产长效机制，比如2014年发布的《国家新型城镇化規划(2014-2020年)》，就曾提过调控的长效机制。

二、长效机制：内涵和环境制约

笔者认为，因为楼市问题不仅在自身，更在于与经济金融、财政体系、社会保障等有密切关系。因此，房地产健康发展的考核维度太多、影响链条太长、机理太复杂，给出长效机制的具体内容比较困难。笔者认为，从长效机制建设的目标出发，倒推长效机制内容是一条可行的思路。长效机制是保持房地产市场长期健康稳定发展的一揽子稳定的制度体系，而楼市健康发展，可以从住有所居、供求平衡、市场秩序良好、与经济和金融的关系得当、政府行为合理等几个角度去衡量。

由此，建立基本住房保障制度，确保困难人群住房需求;完善土地供应制度，顺应需求向大城市集中的城市化趋势，疏通土地供应的渠道;重构行业和市场监管制度，比如区分改善型需求和投机需求的信贷征税制度，建立诚信体系来规范市场基础秩序，减少政府行政干预;完善税收制度，比如推进房地产税制改革，降低地方楼市土地财政依赖，增加持有环节成本以调节需求;以及确保上述制度执行的不动产统一登记和数据基础等，都可以是长效机制的内容。

但是，每一个方面何时推出、具体内容、执行路径、短期选择等又有很大不确定。一方面，上述长效机制的内容，本身在推进过程中或面临重重阻力(不动产统一登记)、或时机不成熟(房产税)、或相互牵制(土地财政和房产税);另一方面，尽管近期中央政治局会议淡化GDP增长区间，明确“三去一降一补”等五大供给侧结构性改革任务要有实质性进展，并将2017年定性为“改革深化年”。但是，“稳中求进”的工作总基调，首次从经济领域提升到治国理政的高度，意味着要在“稳增长”的前提下推进改革。如果经济不稳定、金融风险突出，长效机制就要暂时搁置。

2010年以来，宏观调控基本策略是“货币偏宽松+财政积极”的调控组合。但是，这一组合在持续执行数年后的今天看，其继续执行下去的空间开始收窄。首先，货币偏宽松，已经出现了通胀抬头(11月CPI进入“2时代”、PPI创5年新高)，货币购买力下降挫伤本币购买力，继续宽松的话2017年人民币贬值压力有增无减。同时，金融监管漏洞、重叠和模糊的问题难解，继续宽松会恶化“脱实入虚”，楼市、股市、债市、大宗商品轮番投机炒作的风潮将再次上演。其次，连续数年积极的财政政策，将会受到经济下滑、结构性减税等政策的阻滞，而2016年政府国债、地方债发行高达7万亿元，比2015年翻了一倍，宏观债务率已经达到250%以上，债务风险甚嚣尘上。

近期发布的11月份宏观数据显示，房地产投资增速已经开始下滑，作为2016年GDP增长“一枝独秀”的楼市，2017年难堪大任，以基建投资为主的积极财政政策，也将会受到冲击。甚至，有经济学家认为，若2017年经济下行压力大，以打压为主基调的楼市调控，能维持多久还是个问号。因此，2017年长效机制建设会坚持“有所为和有所不为”的灵活姿态。经济增长和改革在现有政策腾挪的框架下，按照改革系统性和协同性推进的原则，根据目前正在开展的工作，重建房地产市场基础秩序、盘活大城市存量土地，将成为中期内长效机制建设的重点内容。

三、长效机制建设的内容之一：重建市场秩序

笔者认为，结合近期国家及住建部工作内容，根据轻重缓急，能否契合稳中求进，增强改革的协同性、配套性，重建房地产市场秩序、盘活存量土地、培育住房租赁市场、房地产税进入立法程序等，都可能是中期内长效机制建设的内容。但是，笔者认为，彻底构建市场秩序是近期房地产管理的重点内容，也是根治市场投机炒作、乱象丛生的基础;盘活土地存量契合“稳增长、调结构”，也是破解未来大城市化和都市圈发展难题的关键，二者将是楼市供给侧领域亟待推进的改革，更契合政治局会议提出符合国情和适应市场规律的长效价值建设的原则。

1.重建房地产金融市场秩序

本轮楼市调控，之所以再次启动行政干预，并在需求端加码，市场失灵倒逼政府干预强化是重要原因。今年以来，实体盈利下滑，“资产荒”预期强烈，由于金融监管空白与模糊交织，旨在稳定经济和助推转型的宽松货币，异化为“加杠杆”资产配置盛宴。基于控制系统性风险考虑，不得不再次祭出行政干预以纠偏市场失灵。但是，调控只是将部分需求和流动性暂时摁住，未来总体宽松的货币政策基调、人口流入不会改变，“资产荒”难以改观，热点城市楼市资产泡沫风险犹存。

同时，金融市场化和金融创新大势所趋，楼市对银行信贷的依赖明显下降。比如，2016年前三季度，开发商从债券、理财、保险等渠道获得资金就高达5万亿元，而银行信贷融资仅8000亿元。基于资产配置的购房，借助首付贷、消费贷、P2P等场外多渠道融资越来越普遍。经济转型溢出资金，稳增长下还需继续释放资金，金融创新既提高了货币乘数，又提高了融资效率，但体量小的新经济无法吸纳，资本过剩时代到来。因此，多渠道融资越来越便利、成本越来越低。

目前，金融监管“各管一段”，监管空白、监管模糊、重叠扯皮等症结难消，甚至金融机构基于短期业绩考虑，恶性竞争房贷份额、套取房价上涨红利、违规“加杠杆”等问题也难协调。因此，抑制资产泡沫的政策选择，最后不得不求助于挫伤市场效率的行政干预，如直接叫停开发商发债、叫停表外资金对接，甚至要求房贷环比下降。于是，济南上演了2016年11月最后三天“停贷”的闹剧。事实上，这是监管供给没有因时因势地革新并跟进，倒逼需求端不得不采取“一刀切”的措施。

2.重建房地产市场交易市场秩序

监管供给上的“短板”还有很多，比如近期《北京时间》报道，河北安平县出现一个“坑人楼盘”，40 多套房屋登记在他人名下，原因就在于商品房网签政策形同虚设，资金链断裂的地产商“一房二卖”。2016年4月份，住建部透露，未来要实现网签全覆盖，这意味着还有三四线城市没有网签，“一房多卖”很难杜绝。有的二线城市，尽管已建立网签制度，但执行不到位。比如，有的开发商通过“假网签”来捂盘惜售、制造供不应求假象，就源于网签监管上有疏漏。

近期，住建部相继公布了两批开发企业、中介机构违法违规“黑名单”，其中不乏一些知名企业。这些企业主要涉嫌发布虚假广告，恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以抬高房价、牟取私利等。事实上，在中介机構、开发企业以及近年来兴起的自媒体中，上述违规行为早已普遍存在，在很多城市甚至成为见怪不怪的“潜规则”。由此，重建市场基础秩序，已经成为监管供给的基本内容，也是建设长效机制的第一步。

但是，多年来房地产市场监管更多集中在上游开发和预售审批上，对中下游销售端(包括二手房)及牵涉到房企、中介机构、媒体的行为监管缺失严重。同时，近年来热点楼市已进入存量时代，一线和二线城市二手房交易占比分别达到60%和50%，中介代理、估价、按揭等环节牵涉的行业内人群要比新房多，京沪深房产中介从业人员为开发企业2倍以上。但监管重点依旧在上游开发和新房市场，二手房交易、中介机构、媒体很大程度上处于野蛮生长的态势。

3.重构房地产管理资源配置

随着存量房交易占比越来越大，有限的行政资源完全无法应对，未来行业监管链条必须要重构。目前，热点城市一个行政区的房地产管理部门，专职房地产市场管理的可能就3-5个人，但辖区内仅中介从业人员就有数千或近万人。因此，借鉴发达国家的经验，必须要发挥行业协会自律管理的作用，住建部发布“黑名单”就是行业自律的一种形式。行业自律要以“授信激励、失信惩戒”为原则，让失信者寸步难行(无人买其房、无人找其代理)倒逼形成诚信的威慑作用和经营习惯。

因此，行政监管、行业自律和社会管理(消费者用脚投票)将是未来房地产管理的三股力量。行业公共属性突出，管理社会化的情况下，合理配置管理资源也是监管供给的重要内容。因此，要建立全面准确、可得性强的数据体系。目前，楼市在杠杆率、房价收入比、住房自有率、库存及消化周期等方面的结论差别很大，甚至截然相反，就在于数据的制约。比如，近期报道45%的上海居民不住在被统计口径列为“商品房”的房子里，但这些房子已开始流转，看来不动产统一登记要提速了。

四、长效机制建设的内容之二：盘活存量土地

1.大城市用地新策：控制新增、倒逼存量

目前，城市化进入下半场，即大城市化或“都市圈化”。相应地，大城市要增加住宅用地供应。但是，近年来京沪穗深等超大城市，住宅用地年度计划完成率仅60%左右。房价暴涨的2016年1-10月，京沪穗深住宅用地仅供应建筑面积1278万平米，同比下降51%。以上海为例，据《上海市城市总体规划(2016-2020)》，2016-2020年，上海规划建设用地要实现“负增长”，规模从原来的3226平方公里调减到3185平方公里;2020-2040年，规划建设用地要控制在3200平方公里以内。

严控大城市新增用地，并非“逆城市化”，而是内生性增长战略下，倒逼城市加速存量用地盘活的结果。京沪穗深等大城市，第三产业和现代服务业增加值占比早已超过60%，金融业、互联网、创意文化等已成为主导产业，但仍保留大量工业用地。2008-2015年，我国进入后工业化时代，但新增工业和住宅用地占比分别为33.8%和21.5%，而国外工业和住宅用地占比分别为15%和30%，发达国家首位城市工业和住宅用地占比分别为6%和40%以上，但京沪穗深存量工业用地占比在30%左右。

2.存量土地盘活的改革意义

工业用地占比高，容积率低(上海10层以上工业建筑占比仅30%)，甚至批而未建，积聚程度低(上海工业规划区内工业用地积聚率仅30%)，在于城市各级政府(包括街道)低地价招商引资无序化、GDP政绩导向，特别是用地主体(多为低效国企)不思转型，等待政府高价收储造成闲置等原因导致。因此，大城市不缺地，京沪穗深中心区低效用地比比皆是，关键是存量盘活困难。继续供应新地，城市功能和空间结构混乱，生产性和生活性交通相互干扰，公共配套压力等有增无减。

目前，盘活存量在地方政府和国企之间存在激烈博弈。站在政府角度，当然希望借着新一轮国企改革的主导权，将土地收回来后招拍挂出让。无论从新增发展空间，还是土地出让收入，这都是上上签。但站在国企的角度，要赶在政府“下手”前，顺应区域规划，启动自我改造以挖掘土地红利。近年来，借助创新创业东风，京沪深等大城市掌握土地的企业纷纷成立地产子公司，向创新型产业用房、创意园区转型。但考虑到存量、在建部分，一窝蜂地涌入造成商业办公用房过剩。

3.存量土地盘活的难题及选择

盘活存量土地，若转向住宅，规划和用途管制的上位法横亘在面前。如果要突破的话，要么掌握土地的企业补缴巨额土地出让金(过去这些土地是免费划拨的)，要么政府收回后重新招拍挂，这对很多企业来说不可承受，造成缺地与闲置并存;若转向商业办公，尽管成本较低、手续简单，但商办领域房屋供应已过剩。看来，挖掘土地供应潜力、盘活存量土地，政策和利益掣肘是根本。由此，适应不同城市经济转型进度，适当调整工业用地转住宅的供地政策。

目前，《土地管理法》《房地产管理法》《城乡规划法》等上位法在土地用途管制、分区规划等方面“一刀切”，建议可以根据产业结构现状、用地需求现状，灵活执行上位法，加速工业用地转做住宅功能的政策执行体系构建;重新调整工业用地投入产出考核体系，根据地均产值、人口密度、工业区集中率等指标，划定工业用地强制退出的红线。触及红线的存量工业用地，一律由政府收回后重新“招拍挂”，由政府主导并启动转做住宅的区域规划编制、公共配套供应;研究建立企业自主实施工业用地转做住宅功能的区域开发策略，包括地价补偿、公共配套、区域规划、税收调节等一揽子政策体系;市一级政府要完善对区一级和街道一级绩效考核等，减少经济增长、招商引资方面的政绩考核，增加公共服务供给方面的考核，促进工业用地整合和改造。上述这些，都是盘活存量这一楼市供给侧长效机制建设要考虑的内容。

李求军/责任编辑

作者：李宇嘉