房地产开发企业管理分析论文

摘要：文章根据当今社会的需要，着重从房地产项目的可行性研究、项目建设全过程管理、品牌战略和人力资源管理等方面入手，对新经济时代房地产开发企业管理进行了探讨。下面小编整理了一些《房地产开发企业管理分析论文 (精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

房地产开发企业管理分析论文 篇1：

成本分析在房地产开发企业管理中的运用

摘要：近年来，伴随着房地产事业的发展，相关政策不断的出台，以及有关土地规划改革政策的相继出现，因此房地产企业的发展已经受到了很大的制约。在这个时候成本分析在房地产开发企业管理中的优势就能够得以突出，所以如何进行房地产成本分析，就成了现阶段房地产企业所关注的重点。

关键词：出版发行;房地产开发企业;房地产管理

一、房地产开发企业成本分析

1.1土地开发成本分析

我国经济的发展在近几年的速度非常的快，这一过程也是由城镇化进程的不断加快所引起的，导致大量的人进入到城市当中，因此城市的扩张速度也就比较快，这也就会造成土地紧张的情况。因此在房地产开发企业中成本分析要着重于土地开发成本分析方向，将土地利用率能够得到提高。在这种大背景之下，如何让房地产企业进行很好的房地产成本开发就成为了企业的重中之重，也成为了他们是否能够盈利的关键因素。土地成本主要由交纳的土地出让金、土地上原有的房屋拆迁补偿费和设施等费用组成。这些因素往往会导致房地产开发企业的土地开发成本比较大，也就让整个施工成本居高不下，这样可能会引起房地产企业的运转不良，进而造成房地产企业的损失。

1.2建筑安装成本分析

建筑安装成本也是房地产企业成本分析中的一个重要部分，就目前情况而言，大部分的房地产开发企业仍然是规模比较小的，因此在建筑施工中就要注重成本的分析，真正的在建筑工程施工当中减少费用的支出，因此建筑安装成本分析就被直接用于房地产的工程建设，让总成本在一个可以接受的范围之内，同时，也能够将有限的资金发挥出最大的作用。但随着建筑水平的不断提高，新的技术和新的资源材料得以应用，这就让房地产企业有了更多的选择，同时对材料的选择也更加的广泛，因此房地产开发企业施工过程中，可以从材料方面和设施方面入手，但是一定要确保工程的质量。不能够为了降低建筑成本而导致工程质量不合格，可能对企业造成毁灭性的打击，也会对人民的权益造成损害。

1.3政府税费分析

在目前的房地产建设过程中，房地产开发相关的税收还是一个很大的支出，主要包括了土地增值税、耕地占用税、房产税等等，而在这一过程中房地产企业还应当向当地的开发政府缴纳一定的行政费用，这些费用也是必不可少的，包括了土地管理费和市政配套费等，对日后的建筑工程动工能够起到很好的保障。这一部分的成本，对于房地产企业来说是有很大的资金投入的，所以房地产商应当对这一部分的投入有着清晰的成本分析，避免因各种税收而造成的资金混乱，也能够让税收变得更加的规范化和合理化，为社会的经济作出贡献，也为城市管理作出贡献，让城市得以健康的发展。

1.4期间费用分析

房地产开发企业期间费用就是指销售费用管理费用和财力费用，这些费用的产生在房地产的资金投入中占了很大的一部分比例，比如销售费用就是指房地产企业为了销售房产产生的各种费用，这方面的费用可大可小，需要房地产开发企业进行很好的把控，这样才能够在进行到很好的宣传作用时，同时能够降低销售费用的成本。财务费用就是房地产开发企业为了筹集开发所需的资金而产生的各种费用，其中主要包含了有借贷资金的利息和所发行债券的手续等，因此各大房地产商应该整合资源，将各种费用都能够进行明确的管理，统一的进行规划，让企业能够节省更多的资金。

二、成本分析在房地产开发企业管理中的运用方式

2.1运用价值链理论，实现整体成本控制

价值链在房地产企业管理中的合理运用，让企业内部各个部门之间产生联系，并通过价值链让他们紧密的联合在一起，但就目前情况而言，缺乏了价值链的建设。同时，价值链还可以通过整体地方把控，将设计单位、施工单位都纳入企业可以控制的范围之内，以便能够进行合理的控制，从而让企业的可利用资源变得更多，让企业的价值链得以升华进而合理的利用资源，降低整体的开发成本和资金投入。价值链在房地产开发应用中是比较重要的，包含了市场调研、土地的招标和筹资等，同时在建筑设计和安装中也有着非常大的作用，因此各大房地产商应当积极地运用这些价值理论，将所有的环节都能通过价值链的形式进行统一的整合，让企业在施工过程中能够合理的开展工作，这样才能在企业进行成本分析管理的时候，将建筑成本变成最小化和建筑利润得以最大化。

2.2合理的控制土地开发成本

伴随着近年来各种政策的相继出台，越来越高的土地开发成本也成为了各大房地产商是否盈利的关键因素。因此房地产开发企业应当对土地成本进行相应的管控，把投入资金控制在合理的范围之内。可以从土地征收方面出发，让土地征收工作变得更加科学和合理。进而可以在符合国家政策的前提下，在土地工作过程中避免因正常了解不及时而造成的问题，一定要在国家的政策之内进行土地开发。其次房地产企业应当注重自身的调研能力，让参与市场调研的相关人员能够很好的把控市场的动向，不能够一味的去进行收购，应当在科学的调研之后对土地征收，让企业的盈利变得更大化降低土地开发成本。

2.3加强项目开发的事前成本控制

房地产开发企业在项目事前成本控制环节比较弱，为了适应未来的发展，应当加强在项目开发时间成本的控制力度，让事前项目调研招标以及事中的施工过程和事后的预决算等，都能够在合理的控制范围之内，目前的项目调研招标工作和设计方案的成本分析有待增强。所以房地产开发企业一定要控制事前成本，进行合理的成本预测分析，那么项目开发过程中可能会出现的问题，就能够得到很好的解决。这些因素的成本分析，也将影响整个建筑工程的投入资金，是建筑工程的利润空间能否实现最大化的关键因素。而好的设计方案也同样至关重要，不仅能够给房地产企业带来更大的利润空间，同时也能够让工程得以很好的实施，科学合理的设计方案，能够在最大的程度上降低建筑企业的成本，把资金投入控制在合理的范围之内。

2.4加强工程建设的成本控制

在房地产企业进行工程建设施工时，也可能会产生大量的资金投入，虽然这一部分投入在整体的资金投入中比例不大，但是仍然是一个可以影响利润的环节。在施工过程中，可能会产生返工、工程变更和资源的浪费等问题，很容易就会造成工程的预算超出，进而影响整个工程的实施，严重的甚至可以拖垮建筑开发企业。因此建筑开发企业在进行成本控制时，一定要加强工程建设的成本控制，避免在建设中出现的一些问题，让工程建设得以很好的施工，這就需要房地产开发企业建立健全相关的制度，加强对房地产开发企业设的成本控制，严格控制工程的质量和施工进度，减少建筑在施工建设中的资金投入。

结束语：成本分析对于房地产开发企业管理是非常重要的，因此各大房地产商应当对成本分析工作加以重视，让开发成本控制在合理的范围之内，以此来做到相关的成本控制工作，减少房地产开发的资金投入，同时也让房地产开发变得更加合理和科学，以此来提升企业的利用空间。

参考文献

[1]常洪波. 浅论成本分析在房地产开发企业管理中的应用[J]. 商品与质量·建筑与发展， 2020， 000(005)：375-375.

[2]蔡永乾. 基于目标成本在房地产开发成本管控中应用分析[J]. 经济与社会发展研究2019(31)：1.

[3]王旦. “房地产开发项目成本管理中目标成本法的运用.” 城市建设理论研究：电子版 (2019).

作者：马向阳

房地产开发企业管理分析论文 篇2：

新经济时代房地产开发企业管理的探讨

摘要：文章根据当今社会的需要，着重从房地产项目的可行性研究、项目建设全过程管理、品牌战略和人力资源管理等方面入手，对新经济时代房地产开发企业管理进行了探讨。

关键词：新经济时代;房地产策划;特点

一、新经济时代的房地产

房地产开发企业日趋向规模化、制度化、差别化、品牌化、战略化方向发展，使得中小房地产开发企业无法回避激烈的市场竞争。中小房地产开发企业必须采取有效的竞争战略，才能在竞争中获利，无论是单体开发还是小区综合开发，都要经过很多程序：选址和征地-前期策划-工程建设-产品出售-售后物业管理，每一环节都包含许多工序而且都需要依靠特定的专业人士来完成，这要求房地产开发企业不断加强管理成立各个事业部来去完成各个阶段的任务，但对于大规模的开发就必须科学地确定成本归集对象，相反也不能简单地以整个小区为核算单位因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后失去其在管理上的作用。

随着中国房地产业竞争的加剧，房地产开发“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟，导致房地产开发企业向规模化、制度化、差别化、品牌化、战略化方向发展。对于大的开发项目应该适当分块，如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，利用信息系统对集团公司所属的分公司、分小区、分区块进行编码分级管理，明确所属级次及隶属关系，房地产产品本身包含很多内容，产品的设计、质量、价格、服务等等，任何方面被消费者不认可都会影响到产品转化为商品的过程，会影响产品的销售、赢利甚至未来的命运。所以，中小房地产开发企业要更加注重所开发产品的质量，遵循PDCA循环增加房地产产品构成中“最短的那块木板”以赢得更多业主的信任和青睐。

二、房地产的策划

有人将21世纪称之为信息时代，也有人称之为网络时代，我们将它简称为e时代，更为形象和具有代表性。随着中国正式加入WTO，外国房地产名牌企业对中国市场虎视眈眈有的公司甚至规划要每年开发上千万平米，中国的房地产企业必须加快品牌化的步伐、把房地产品牌做好、牢牢扎根在中国大地、迎接新的挑战，政策性住房是未来政策调控的重点调整住房结构是一个非常重要的方面，房地产政策出来后房地产投资额有一个下降趋势，地价走势也是一直上升就会推动房价上涨的。房地产开发企业在进行成本核算时，像其他行业一样;首先应该确定成本归集对象、即成本核算单位、对于小规模的开发、如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位;但是对于大规模的开发，如街坊改造或小区开发就必须科学地确定成本归集对象。

笔者认为中国的房地产市场也是一个新兴经济产物，中国新经济概念比较多，我们现在的市场环境和现在日新月异增长的经济框架是结合在一起的，随着该系统的实施和使用必将帮助裕朗房地产公司实现企业管理的现代化，有效地整合企业资源将项目管理信息化和企业信息化平台有机结合学习到更多的企业管理经验，为以后类似企业的实施奠定更加深厚的实践基础。

三、房地产开发企业管理的特点

高端住宅产品作为房地产市场供应的一个产品，还处于一个起步阶段，从市场的需求层面来看，虽然现在房地产市场主要工作应该是中低档产品，这样一个趋势将不会改变，但并不意味着高端产品就没有发展的空间，中国投资决策是进行房地产项目开发的重要环节，它直接影响项目开发的风险程度及投资收益的大小。随着中国房地产业的发展房地产市场的竞争越来越激烈房地产项目的开发与决策也越来越复杂，因此房地产开发商及投资决策者为了在市场竞争中立于不败之地，急需有关投资决策的理论与方法作为指导。所谓房屋就是上面有顶、四面有墙(或柱)、能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所，根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税、房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益;在选立项時就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容，可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上、决定该工程是否开工、开发的房地产，只有符合市场规律、引导市场，方才会得到较高的利润甚至超额利润只是迎合市场未必会取得市场，占领市场的往往就是那些有明确的目标消费群，并能准确把握引导市场的开发商，只有站在市场的前沿、引导市场、具有战略发展的眼光，才能锻造出精品的住宅，当然从目前来讲国家没有那么多地给你建别墅，楼房只能盖得越来越高，地控制越来越严重，城市用地越来越少，所以我们只能往空中发展，但人们的追求是越来越矮，最后达到两个极端，别墅的房子价位是最高的，所以要研究这个市场，现在还出现一种新的概念——绿色住宅，环保住宅，大家要根据自己的特点，结合当地的具体情况开发适销对路的住房，发展大型的企业集团树立自己的口碑，这才是中国房地产市场发展的必由之路。

四、结束语

房地产开发是一项风险较大的系统工程，房地产企业只有精心策划，规范操作，以“精品”与人竞争，以“品牌”占领市场，才能实现既定目标。

参考文献：

1、付敏.我国房地产泡沫问题讨论综述[J].经济理论与经济管理,2005(6).

2、王汝志.中小企业竞争战略与竞争优势[J].改革与战略,2005(4).

3、薛惠锋.城市系统工程探索[M].国防工业出版社,2007.

(作者单位：绍兴市建设开发公司)

作者：张建儿 童柏庆

房地产开发企业管理分析论文 篇3：

探讨房地产开发企业管理中的成本控制

(广东省惠州保利龙胜房地产开发有限公司 广东惠州 516000)

摘要：对房地产开发企业管理中的成本进行控制，可以使房地产开发企业的总体成本支出有所减少，从而使利润更高，因而对房地产开发企业的发展具有重要意义。本文首先对房地产企业管理中的成本控制的内涵作了简单介绍，然后分析了房地产开发企业管理中成本控制的优点，最后针对如何提高对该项成本的控制提出了一些建议和方法。

关键字：房地产开发 企业管理 成本控制

一、房地产企业管理中的成本控制的内涵

房地产开发企业管理中的成本指的是房地产开发企业在日常管理的过程中由于管理活动而产生的代价。房地产开发企业在管理的过程中需要一些必要的开支，这些开支就是管理中的成本[1]。随着房地产开发企业的发展不断在进步，管理中的成本也逐渐受到了重视，对这一部分成本进行控制成了很多房地产开发企业的一项重要工作。

房地产开发企业管理中产生的成本主要可以分为以下几个部分：构建组织结构的成本、组织运作的成本、监督和激励成本、其他与管理活动有关的活动比如企业的文化建设等所产生的成本以及和外部市场主体的协调等相关活动的成本。

其中，构建组织结构的成本指的是在企业的构建组织结构过程中所产生的支出，比如对管理人员进行培训、企业间的交流联络、企业相关规章制度的制定等。组织运作成本指的是在组织结构构建之后进行的一系列上传下达工作所产生的支出，比如将企业的规章制度进行传达、贯彻，将各部门的工作进行汇报等。监督和激励成本指的是对房地产开发企业内部人力资源的组织过程中产生的支出，不包括工资和奖金，其目的是对内部人员的工作产生监督和激励的作用。其他的诸如企业文化建设的成本，主要包括企业文化的制定、文化氛围的营造、文化活动的举办等等所产生的支出，企业的文化建设对于企业的长远发展具有重要作用。

二、对房地产开发企业管理中的成本进行控制的好处

首先，对房地产开发企业管理中的成本进行控制可以降低房地产企业的总体成本。并且可以在一定程度上提高房地产企业的盈利，维护各个股东的利益，并且对于房地产开发企业的投资收益也能提供一定的保障。企业成本的支出对企业盈利能力有反作用力，当成本降低时，企业的盈利能力才会提高。另外，通过对企业管理中的成本进行有效控制，将节省出来的费用可以投入到企业的其他方面，从而对企业的整体发展可以产生推动作用，提高企业的整体利润。

其次，对房地产开发企业管理中的成本进行控制可以保证企业内部的一切管理活动更好地开展。因此，对管理中的成本进行有效的控制，要做到确保每一次的投入都合理，并且要有效地利用，争取每一分都能获得最大利润。将成本付出所获得的收益进行一定的分析，判断是否产生了较为明显的效果，然后根据分析的结果来决定下一次的投入，这样可以确保企业管理的有效开展，是一个良性循环。

最后，对房地产开发企业管理中的成本进行控制，能够使企业获得良好的收入效果[2]。管理中的成本支出对于企业的收益具有长久的有益影响。因此，对管理中的成本进行控制并非指最大限度地对支出的费用进行缩减，而是要采用科学的方法，综合考虑各种因素，合理地进行控制，从而使成本的支出带来的收入效果最佳。

三、提高房地产开发企业管理中的成本控制的方法

对房地产开发企业管理中的成本控制，可以分为两个部分进行，分别是对企业管理费用的控制和财物费用的控制。

1、对房地产开发企业管理费用的控制

房地产开发企业属于第三产业，其主要功能是将房地产开发中的相关资源进行整合与运营。房地产开发企业管理主要涉及的方面有：与土地使用权有关的管理费用、开发许可和预售许可的相关管理费用、勘察与设计的管理费用以及销售环节的管理费用[3]。

对于房地产开发企业管理费用进行控制，可以综合运用总额控制法和归口管理的方法。首先是总额控制，企业的开发能力要和其管理水平相协调，控制管理费用的支出，不能一味地只是追求开发，要综合考虑成本与收效之间的关系。其次是对房地产开发企业管理费用的归口管理。归口管理指的是将房地产开发企业管理所涉及到的环节要具有针对性，支出成本和要进行的事宜要彼此协调，要满足一定的配比性，要能很好地體现出财物职权与事物职权之间的统一关系。但是，并非要求支出与收入之间每一时都能彼此相当或者前者必须永远保持比后者小，应该将目光放长远，在更长的时间内能够给企业带来一定的收益即可，要能够将约束性管理和弹性管理结合使用，促进企业的长久稳定发展。

对房地产开发企业管理费用进行控制，可以采取全面预算管理的方式进行，具体来说，可以分为三个步骤，分别是事前预算、事中预算和事后预算[3]。

事前预算的思想主要是根据房地产开发企业的发展计划来将确定年度管理费用支出总额的预算和各项支出的预算。在预算的时候，要综合考虑各方面的因素，并且对于某些不能明确的因素要多加探讨和研究。对于项目规划环节所涉及到的征地、征款、设计、招标等方面预期的管理支持费用要详细进行规划，以免在总额的预算过程中留下缺口。对于各项支出的预算，指的是将总额的费用支出具体化，根据以往经验，再结合目前的实际情况对各项的费用支出进行一定的调整，从而可以对实际支出有所控制。

事中费用控制指的是在实际的运作中，如果实际支出的费用与相对应的预算产生了较大的偏离，则需要利用事中费用控制手段缩小其间的差距。主要方式有：(1)采用企业参与的方式，综合考虑实际情况对之前的费用预算进行调整，尽量不影响实际业务的顺利进行。(2)将事中费用控制方法和财物管理系统相互联系，尽量保持事中费用预算和企业的各项业务开展的活动保持协调，彼此之间互相支持和制约，从而对管理中的成本进行控制。(3)对管理成本的支出预算往往有很大的弹性，因此会产生一定的预算余额，在报账时要将预算余额进行明确，通过预算余额来对管理成本的支出进行控制。

事后分析预算主要指一整个管理活动结束以后，要及时对活动结束后所发生的管理成本的支出进行核算，并与预算进行对比，如果发生比较明显的偏离，则采取有效方法进行控制，为以后做好预防工作。

2、房地产开发企业财务费用的控制

财务费用往往发生在企业为了保证生产经营的顺利进行所筹集的资金，主要包括利息、汇兑损失和一些相关的手续费[4]。这一部分的支出受各方面的情况影响很大，不是很容易控制。在对其进行控制的过程中可以借助一些财务手段或者选择对自己有利的筹资方式，尽可能地减少该部分的支出。另外，对于资金的调度也要采用合适的方法，可以利用一些投资理财项目来使资金升值。要定期对财务费用的支出情况进行统计分析，找出支出规律和特点，并针对此采取有效的控制手段。

四、结语

如今，房地产市场的竞争越来越激烈，企业之间的差距在不断缩小，因此，房地产开发企业在这种局面下应该不断提高自身的管理能力，并且要提高对管理中的成本的控制能力，这有这样，才能不断提高利润空间，才能保持企业在市场上的竞争力。随着房地产开发企业管理中的成本越来越高，对这方面的成本支出进行控制显得越来越重要，房地产开发企业要对此引起足够的重视。

参考文献

[1]杨东. 房地产开发项目全过程成本控制[J]. 建筑经济， 2006 (8)： 69-72.

[2]冯伟. 论房地产开发项目全面成本管理与控制[J]. 四川建筑， 2005， 5.

[3]李光玉. 房地产开发企业财务管理研究[D]. 西南财经大学， 2007.

[4]武建文. 谈我国房地产开发企业如何进行成本控制[J]. 工程造价管理， 2005 (3)： 19-21.

作者：曾惠婷