房地产开发成本核算（精选8篇）
一、编制目的
基于目前地产板块三个项目公司财务会计人员多数没有地产行业从业经验，对该行业核算特征不甚熟悉等原因。为达到公司的运作规范和各项财税法规的要求，加强会计核算，规范各项财务操作流程，特编制此核算原则。指导、规范、统一日常核算工作，以达到为决策者提供准确、及时的财务信息。
二、适用范围
地产事业中心管理范围内的法人。
三、核算内容
土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。
目前现有项目都处于开发初期，涉及的成本项基本在土地成本、前期成本及开发间接费用三项。由于时间原因，现就上述三项进行细则解释，日后随着项目进度尽快完善。
项目开发成本核算细则
一 房地产企业开发成本的核算内容
房地产开发成本包括八大块：土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。(一)土地成本：
土地费是指房产商取得土地的花费，主要包括土地出让金、土地转让费、拆迁补偿费、土地征用费、耕地占用费、安置费、拆迁补偿费、旧城改造费（个别区域有）、和其他与土地有关的费用（如取得土地使用证的契税、印花税、拍卖佣金、公证费、评估费和交易费）。这是房地产开发成本的最重要组成部分，地段越好、售价越高的楼盘，土地费占总成本的比重越高。
土地费用的核算内容根据土地的取得方式不同而有所区别，土地的取得方式主要有四种：划拨、转让、出让和收购股权。
1.土地使用权的划拨是指县以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。一般只有国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源交通水利等项目用地和法律行政法规规定的其他用地方可以划拨方式取得土地。
2.土地使用权的出让是指国家以土地所有权者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，即从一级市场取得土地。出让的最高年限为；居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。其出让方式有三种，一是拍卖，二是招标，三是双方协议。从2003年8月1日起，上海市所有土地的出让均采用招标方式进行。
3.土地使用权的转让是指土地使用者或土地经营单位（包括房地产开发公司）有偿地将土地使用权横向转让他方的行为，即从二级市场取得土地。原以划拨方式取得的土地应按规定签订土地使用全权出让合同，并向市、县级人民政府补交土地使用权出让金方可转让，以出让方式取得的土地在转让时，由于更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，需向政府补交一笔地价。
4.在不能用转让方式取得土地，通过招投标取得土地也比较困难的情况下，我们也可通过收购项目公司股权的形式取得土地。在这种情况下，土地费用仍然是原开发商取得土地时发生的成本，土地的溢价只能通过溢价收购的形式完成（而这部分溢价只能记入收购方投资收益的借方由以后项目公司分回的利润来弥补），很难记入开发成本的土地费中，势必会造成项目公司承担很大的一笔土地增值税和所得税。所以，采用这种方式取得土地，在对项目收购进行论证时必须考虑税收的因数，以免误导决策者。
土地费用的归集依据土地合同签订方式的不同而有所区别，土地合同的签订一般有以下几种形式：（1）闭口合同，即合同金额是固定的，合同签订后不再变动。一般通过出让方式取得土地都签订这种合同，那么土地费用就由合同价加上拆迁、安置费用等构成，核算比较简单。（2）开口合同，即合同金额在签订合同时并不固定，而到合同结算时才最后确定。一般通过转让方式取得的土地都签订此类合同，它们均是基于签订合同时许多扣除项目如土地出让金等，或土地面积和规划方案等还是未知数，为了维护双方的利益，先确定计算原则，待所有未知数变成已知数时才最后结算，它分两种形式：A、合同约定一个总价，然后再规定土地方应承担动拆迁、安置费用、土地出让金、场地平整、供配电等费用。根据交地是按七通一平交付，还是三通一平交付的不同扣除的费用有所不同。还有约定建好的公建配套设施如商场等归土地方所有，由开发商向土地方收取造价成本等，并约定这些费用由开发商支付，从土地款中扣除。B、先预计转让的土地面积和容积率，约定房屋造好后，土地方分得多少比例的面积，再按约定的单价折合成土地合同价，并约定这些房屋的税金，以及应承担的土地出让金、大市政配套费由土地方承担，从土地款中扣除。对于这类土地费的核算，由于项目立项单位为开发商，所以开发商支付以上款项后取得的发票可直接记入开发成本，事实上的合同总价为扣除以上约定费用后的价款。为了保证核算的清晰性和一贯性，在发生以上费用时按费用类别归类记入相应的成本科目，但在合同执行情况表中要将这些费用全部归入合同支付款中，以便与土地方结算土地款。当所有未知数变成已知数后，必需再重新签订一份补充协议，确定明确的合同总价。
以上土地费用的归集是基于取得的土地至少是完成了三通一平的土地，即动拆迁工作由土地方完成的，如取得的土地是毛地，即动拆迁工作由开发商来做，费用由开发商承担，不含在地价中的情况下。由于开发商一般没有动拆迁的能力，一般是委托动拆迁公司来操作，开发商监督并支付动拆迁费用。
还有一种取得土地的方式就是在建工程转让，即通过拍卖方式取得在建的烂尾工程，或通过协商的方式将土地转让变成在建工程转让（由别的房地产公司通过划拨或出让方式取得土地，完成25%的投资后再进行转让）。对后一种方式取得的土地可能存在一个问题，即这25%的投资有可能均是由我公司承担，但有些发票却开的是原开发商的名称，为了入帐凭证的合法性，须关注此事，要求在转让过程中和转让方协调此事，将发票重新开具为我方抬头的发票。在核算土地费时应根据评估报告，将已发生的前期费用和建安费用分别记入“前期开发费”和“建筑安装费”的相应科目中，将合同总价扣除以上两项费用后的金额记入“土地补偿费”中。
(二)前期成本
房地产开发成本中的前期开发费用主要核算房地产开发企业取得土地后，为取得项目开发、销售所需的各类证照而进行规划设计等发生的直接费用和中介咨询费用等。
1.勘察费用
勘察费用包括：
1、勘察方案的设计和咨询及初勘、详勘；
2、水文、地质、文物和地基勘察费，管线监测费，日照测试费（仅高层、小高层在上报规划时需要），拔地钉桩验线费，复线费，定线费，施工放线费，丈量、测绘费、各类检测费等。
测绘费包括红线定界费、预售面积测算费、竣工面积测绘费、竣工后沉降观测、避雷测试及其他与测绘有关的支出。其中红线定界费是指测绘院对项目施工建设位置确定实地施测规划道路定界费包括验线费和座标订界服务费；竣工面积测绘费核算内容有建设工程竣工规划验收测绘费和实际勘丈费等支出；其他还有与测绘支出有关的核算内容有地形数字化图、修测费及标高测量费。
检测费包括管线监测费、试桩费、桩测试费及其他与监测及试桩、桩测试费有关的支出。其中桩测试费核算内容有预制桩静载荷试验及低应变动测、静动测试；其他与监测及试桩、桩测试费有关的支出有幕墙检测费、噪音检测、桩基施工安全监测及办理监护绿卡。2.规划设计费
规划设计费包括规划费、设计费、专项工程设计费及其他与规划设计有关的费用。规划费中含详规编制费、方案招标咨询费、模型及效果图制作费。设计费中包括方案及方案深化设计费、扩初及施工图设计费、修改设计费等，有方案、扩初、施工图、专项工程、景观、外立面、室内精装修、公共部位装修、机电方案、节能、人防、钢结构、水电、等各类设计费，但不包括样板房设计费。
其他设计费主要有可研编制费、市场调查费、项目建设咨询费、配套方案征询费；市场调查费核算的主要内容有项目市场定位调研、市场推广策划报告；项目建设咨询费核算的主要内容有小区设计咨询、面积与层高技术咨询、开设道口咨询费、安装沉沙池技术咨询、翻照港湾式停车场技术咨询、供电咨询费（站式改箱变）、管线设计；环境评估费核算内容有气象环评费、辐射环境咨询。配套方案征询费包括煤气、上水、排水、供电及其他与配套方案征询费有关的支出。其中煤气是指供气、排管、调压器设置规划方案征询费。3.报批报建费
报批报建费包括报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、“两证一书”申报费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费、大市政配套费等。
人防费有两种情况一种是自行建造则不收取人防费，另一种情况是开发商自己不建造则区人防办按土地规划面积收取30元/平方米。
招标管理费：开发商自己没有招标管理权，所有招标事项必须通过专业招标公司公开招标，招标公司收取一定招标管理费。招标管理费包括勘测招标费、设计招标费、施工招标费、招标代理费、监理招标费及其他与招标管理费有关的支出。
质监费及交房前各项验收费包括质监费、二次供水水箱清洗和消毒保洁、二次供水水质测试费及其他与质监费及交房前各项验收费有关的支出。
执照费核算内容包括城市规划许可证执照费、大产证登记费、办理预售证证照费及相关手续费、入户许可证、住宅质量保证书等证照费。
大市政配套费即住宅建设配套可分为市政配套费和公建配套费。市政配套费是指规划红线外为小区住宅建设配套的城市道路、雨污水系统、供电、供水、供气、公共交通、电话通讯等市政公用基础设施项目的建设。公建配套费是指在市区用于街道办事处、派出所、中小学、幼托、独立公园的征地、儿童乐园、邮政等公建设施项目的建设。这种配套设施一般是由政府住宅发展局安排市政公司根据城市的总体规划来安排实施，开发商按规定标准支付配套费给住发局。但如果开发商有能力，且建大面积小区也可向住发局申请自行建造配套设施，那么，此科目核算的内容就为建造此类设施实际发生的费用。如果政府的基础配套设施建设跟不上小区发展的要求，开发商为了满足交房要求只能自己建设，如代建学校、幼儿园以及红线外接水、电等，这部分建造费用可向住发局申请返还已交的部分配套费。
住宅建设配套费是指住宅，收取标准为住宅面积，不是住宅的不收，即便在商住楼计算时要扣除商业部分面积，只计住宅的面积。如果通过转让方式取得的土地费中已包含了大市政配套费，这里就不再单独核算。4.红线外市政工程费
红线外市政工程费包括小区外各种管线接到地块周边的费用（道路、水、电、燃气、热力、通讯、电视等），包括建造费、管线铺设费、接口补偿费等。5.工程造价咨询及审价费
工程造价咨询及审价费包括支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用，包括请咨询公司计算工程量及法务审计中心要求外审的费用，钢筋翻样审计费等。6.监理费
监理费包括设计、工程、市政等监理。7.七通一平
七通一平包括临时用水（施工用临时给水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用）、临时用电（施工用的临时用电规划设计、管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除等费用）、临时道路（施工用的临时道路设计、建造等费用）、临时排水排污系统、临时热力燃气、临时通讯、场地平整（基础开挖前的场地平整、拆除、场地清运，包括建设场地上的竖向土石方平衡、盈土现场多余土石方外运、亏土现场土石方调入等）。8.临时设施费
临时设施费包括临时围墙围板（围墙、围栏等的设计、建造、维护、装饰等费用，如含在总包合同范围，则此项费用归在主体结构）、临时场地设施（临时办公室及临时场地借用，如含在总包合同范围，则此项费用归在主体结构）。9.前期杂费
前期杂费包括前期物业费（交房前的物业服务及房屋空置的物业管理费等）、维修基金、工程保险费等。
前期物业费包括交房前的物业服务、物业接管费、房屋空置的物业管理费、物业用房和居委会用房的装修和设备安装配套、无法收回的业主委员会成立前发生的小区公共部位的维修和养护费用等相关费用。
维修基金是指应由开发商承担的小区公共部位的维修和养护费用，该基金按政府规定的标准在办理房产初始登记时交到住宅发展局指定的帐户内，代小区业主委员会成立后由业主委员会负责管理和使用。
其他是指与项目前期有关的但上述各明细没有包括的内容。主要有竣工档案编制费、工程保险费、地名管理费、购买地形图、地名登报及办理门牌费等支出。(三)开发间接费用
开发间接费是指直接参与项目建设的项目部成员的人工成本和为项目的正常经营而发生的各类间接费用，包括工资、四金、计提的三项费用、差旅费、业务招待费、会务费、水电费、车辆使用费、办公费、咨询费、折旧费、修理费、印花税、房产税和其他与项目开发有关的费用。
目前项目公司发生的费用分为两部分：一部分来源于集团职能部门，涉及部门主要有房地产管理部、采购及造价部、产品及营销部、战略发展部。上述部门为支持项目公司开发所发生的费用，在期间费用管理费用列支；另一部分来源于项目人员为项目经营发生的费用，该部分费用全部列支在开发间接费用中。(四)财务费用
一、房地产开发成本的内容
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。根据以前的《房地产开发企业会计制度》的规定, 房地产开发企业的成本项目有六个, 分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。根据具体情况, 可以增加园林环境费、资金成本明细项目。 (1) 土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权而发生的各项费用, 主要包括支付的土地出让金, 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出, 安置及动迁支出, 农作物补偿费, 危房补偿费, 向政府部门交纳的配套费, 交纳的契税、土地使用费、耕地占用税, 土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价, 红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。 (2) 前期工程费。指在取得土地开发权之后, 项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括水文、地质、文物和地基勘察费, 沉降观测费, 日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费、报批报建费、增容费、临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施等费用。 (3) 基础设施费。房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯及环卫设施等基础设施支出。主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、外接的消火栓、雨污水系统、室外采暖系统、室外燃气系统、室外电气及高低压设备、停车管理系统、小区闭路监控系统等费用。 (4) 建筑安装工程费。指开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括包括土石方、桩基、护壁 (坡) 工程费、基础处理费、结构及粗装修造价、门窗工程、室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装、居家防盗系统、对讲系统、水电气远程抄表系统、有线电视、电话系统、公共部位精装修、户内精装修费等。 (5) 园林环境费。园林环境费指项目所发生的园林环境造价, 由于现在住宅小区园林绿化费用增加较多, 单独设立二级科目核算。主要包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化、雕塑、水景、环廊、假山、道路广场铺设、开设路口工程及补偿费、永久性围墙、围栏及大门、室外照明电气工程, 如路灯、草坪灯、室外背景音乐、儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。 (6) 公共配套设施费。指房屋开发过程中, 根据有关法规, 产权及收益权不属于开发商, 开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括:在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出, 包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等;在开发小区内发生的根据法规或经营惯例, 其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出, 如建造幼儿园、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出;开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时, 发生的没有投资来源的费用;对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施, 应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施, 得到政府部门认可, 取得了该配套设施的产权, 则应作为经营性项目独立核算应在该明细科目下按各项配套设施设立下级明细科目进行核算。 (7) 开发间接费用。开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出, 以及项目营销设施建造费。包括工程监理费、预结算编审费、直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费、赶工奖、进度奖、建设主管部门的质监费、安监费、工程保险费、营销设施建造费 (样板间、售楼处) 、小区入住前投入的物业管理费用等。 (8) 资金成本。房地产开发企业因开发周期长, 需要投资数额大, 因此必须借助银行的信贷资金, 在开发过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分, 所占成本构成比例有时也较大, 所以可单独设置明细科目核算。包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、手续费, 以及因外币借款而发生汇兑差额等。
二、成本核算对象的确定方法
房地产开发企业可根据成本核算对象的确定原则, 并结合项目实际情况, 确定具体成本核算对象。对开发面积不大、开发工期较短的项目, 可以按整个开发项目为成本核算对象;对开发面积较大、开发工期较长、成片分期 (区) 开发的项目, 可以按各期 (区) 为成本核算对象;同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的, 在按期 (区) 划分成本核算对象的基础上, 还可按功能划分成本核算对象;同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的, 还可按结构划分成本核算对象;根据核算和管理需要, 对独立的设计概算或施工图预算的配套设施, 不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本, 均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施, 可以不单独作为成本核算对象, 发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
三、合理设置开发成本会计科目
根据《企业会计准则——应用指南》附录《会计科目和主要账务处理》的规定, 没有开发成本和开发间接费一级科目, 但依据企业会计准则中确认和计量的规定, 企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下, 可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目, 企业可结合实际情况自行确定会计科目编号。房地产开发企业应根据《企业会计准则应用指南》的统一规定, 并结合房地产企业会计核算的特点设置会计科目。房地产开发开发企业可将“5001生产成本”科目改为“5001开发成本”科目进行核算, 但现在很多房地产开发开发企业都是多元化经营, 因此建议保留“5001生产成本”科目, 增设“5002开发成本”“5102开发间接费”一级科目。开发成本属一级科目, 在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要, 确定成本项目, 进行明细核算。二级明细科目按其用途可设为土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发。在电算化条件下, 为了减少科目级次, 实务中可减化此二级科目的设置, 直接在开发成本科目下按成本核算对象或成本费用项目设置二级明细科目。
(1) 按成本费用项目设置二级明细科目。
在开发成本一级科目下设置土地征用及拆迁费、前期工程费、基础设施费、建筑工程费、园林环境费、公共配套费、开发间接费用、资金成本、成本结转九个明细科目, 成本结转科目是电算化的需要设立的, 辅助账类型设为项目核算、客商往来, 具体见表1。该方法的优点是项目账和客商往来全部在辅助账核算, 科目账清爽、简洁, 便于成本资料的比较和分析。缺点是不够直观, 录入凭证和查询项目成本较复杂。适合项目很多的情况下使用, 建议项目30个以上的使用这种方法。
(2) 按成本核算对象设置二级明细科目。
在开发成本科目下, 二级科目按项目设置, 三级科目统一, 具体见表2。该方法的优点是项目成本一看便知, 很直观, 查询方便, 缺点是项目多了科目会很多, 科目账不够清爽、简洁。适合项目较少的情况下使用, 建议项目30个以下的使用这种方法。
(3) 房地产开发企业应根据自己的实际情况和特点设置开发成本明细科目。
上述两种方法都可以根据需要再设置下级明细科目, 公共配套设施费明细科目下可以再设明细科目会所、游泳池等, 但建议不要设置太细, 否则录入凭证和核算比较麻烦。另外如果需要可以将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为一级会计科目, 也可以在开发成本下将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为二级科目, 再按上述两种方法明细核算。
四、房地产开发企业开发成本核算举例
以出包给外单位进行施工建造为例, 如某房地产开发企业在某年度内, 共发生了如表3所示的房屋开发支出 (单位:万元)
假设科目按以上第二种方法设置, 分录如下 (单位:万元) :
支付土地价款
借:开发成本——芳草地——土地征用及拆迁费50000
开发成本——大同花园——土地征用及拆迁费100000
贷:银行存款 150000
支付设计费
借:开发成本——芳草地——前期工程费600
开发成本——大同花园——前期工程费900
贷:银行存款 1500
预付给承包单位的工程款和备料款
借:预付账款——预付承包单位款 1000
贷:银行存款 1000
企业与承包单位依据工程价款结算单结算进度款
借:开发成本——芳草地——建安工程费 2000
贷:应付账款——应付工程款 2000
借:开发成本——大同花园——建安工程费 6000
贷:应付账款——应付工程款 6000
借:开发成本——在水一方——建安工程费 8000
贷:应付账款——应付工程款 8000
支付工程款
借:应付账款——芳草地 900
——大同花园 5800
——在水一方 8000
贷:银行存款 14700
领用设备进行安装
借:开发成本——在水一方——建安工程费 3000
贷:库存设备 3000
分摊银行贷款利息
借:开发成本——芳草地——资金成本 700
——大同花园——资金成本 1200
贷:应付利息 (或过渡科目开发间接费——财务费用) 1900
验收合格将开发成本结转“开发产品”账户
借:开发产品——在水一方 61000
贷:开发成本——在水一方——成本结转 61000
参考文献
摘要：成本控制被看成企业提升竞争力的重要途径，那么房地产行业进行成本控制需先能准确核算成本，才能找到成本控制关键环节。本文探讨房地产成本核算中开发成本科目核算的内容及成本分摊方法，让企业在成本核算中更准确分摊成本，更准确核算每个成本对象产生的利润，为企业决策服务。
关键词：开发成本；房地产行业；成本核算
房地产行业特点是产品销售采用预售形式，收到客户房款作为企业的一项预收账款，达到交房条件从中结转形成收入，同时结转成本。
一、房地产行业成本构成
1.成本分类。房地产行业成本按核算科目分三类：期间费用、开发成本、税收支出。期间费用作为房地产业务的支持性费用，核算上与其他行业差别不大（房地产利息支出计入开发间接费用）；开发成本包含土地、前期工程、基础设施、配套设施、建筑安装、开发间接费用；税收支出属刚性支出，所不同的是企业所得税、土地增值税按照收入前期预缴，项目达到清算条件时，分别进行项目清算，多退少补。
2.成本构成。从成本构成来说，分为三部分：土地、报批报建、税收等政府类成本，属于刚性支出，缺少支付弹性，一般占到总成本支出的40%。勘察、设计、施工、监理等工程类成本，可通过谈判沟通、加强管理来控制，一般占到40%。工资福利、车辆费、营销费、银行手续费等费用支出，通过费用预算加强管理，占到总成本支出的20%。
二、开发成本核算内容
“开发成本”作为房地产行业一个特有的科目，包含从土地购买到最后交房整个过程的支出核算。“开发成本”科目惯例上设置六个二级科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费用、配套设施费用、建筑安装工程费用及开发间接费用。在未达到收入结转条件时，期末作为资产负债表中存货项目。
国家对一级科目的设置要求规范性，对于明细科目各单位可据自身情况设置。在六个二级科目下，据需要下设三级、四级五级等明细。前期核算细化对后期在成本分摊环节会有很大帮助。不论当初采用什么方法确定成本核算对象，最后都需要核算出每栋楼的成本，甚至到每一平方单位成本。
1.土地费用。习惯上设“土地征用及拆迁补偿费用”，笔者认为已不符合现代土地使用权转让的国家政策的规定，建议改设为“土地取得费用”或“土地费用”。土地征用是政府为了公共利益，经过法定程序向被征用土地者支付补偿费，是政府特有的行为和权力；且目前土地多采用招拍挂的方式出让，需达到出让的条件，大多是净地，是政府而并不是房地产企业支付拆迁补偿费。所以，笔者认为用“土地取得费用”或“土地费用”更能与时俱进。对于土地费用的分摊，由于会遇到整个小区分期开发的情况，可在每个工期内结转收入时按照基地面积的比例、建筑面积的比例（建筑业态相同或相似）、成本造价的比例中选择其一乘以单位土地成本分摊计入每一期每一栋楼的土地费用。
2.建安费用。施工合同要在建设主管部门备案，所以一般都有独立的每栋楼的合同价，每笔结算的工程款都有具体的楼栋归属；且安装款项中电梯、门窗、防盗门安装等都能具体到每栋楼，所以建议此二级明细科目下的明细科目直接核算到楼栋。
3.配套设施费用。配套设施费用分两部分，一种是可形成建筑实体的幼儿园、物业用房等可直接核算到此成本对象；另一种就是不形成建筑实体，是为整个小区服务的，如车棚、康体设施、水塔等可按规划面积的比例分到每栋楼。
4.其他费用。前期工程费、基础设施费、开发间接费在发生的初期无法分摊到每一栋楼，可先进行成本的归集，待到结转收入时，参照土地费用分摊方法进行结转。
三、建议和挑战
房地产行业取得商品房预售许可证后即可对外销售，而开发产品还在建设中。等达到交房条件即结转收入的条件，工程结算也已进行了大部分，成本估算随实际发生的调整更接近真实，在此时结转成本中如果某些费用无法准确结转，可以按照调整后的造价进行分摊结转成本。
个别房地产企业在开发成本下设第七个二级明细科目“结转成本”，从“结转成本”中转出要结转收入相应估算的成本金额，到有完整的成本核算资料再从前六个二级明细中转到“开发产品”科目中，同时调整“结转成本”科目。
核算出每栋楼的成本显示在“开发产品”中，如果一栋楼中有两种以上业态，需要把成本分摊到不同业态中。比如实务中提出按照销售价格比分摊住宅、商业成本，结合土地使用权年限，住宅使用年限70年，商业40年。这种方法具有一定的合理性，可避免商业成本过低利润奇高的现象。
房地产行业成本核算是一个复杂过程，对开发流程的了解有助于更好地认识成本核算，实务中业务多种多样，远比核算理论、方法复杂，房地产企业商业经营模式下形成的投资性房地产，代建廉租房等都给房地产核算提出新的要求，需要在实践过程中不断的探索总结，找到适合企业的核算方法。
参考文献：
[1]李舒平：浅议房地产企业的成本核算.中国市场.2011年9月.86-87.
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论文提纲
一、房地产行业成本构成范围
二、房地产价格居高不下的影响因素
（一）、土地供应价格上升
（二）、政府行政性收费项目繁多，费用偏重
（三）、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支
（四）、房地产开发企业税赋偏重
（五）、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下
（六）房地产企业自身财务成本管理存在薄弱环节
三、如何有效地控制房地产开发中的开发成本
（一）、企业在外部通过政府部门来控制开发成本
1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价。
2、清理房地产开发和消费环节不合理收费，适当降低税收负担。
3、完善金融环境，开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用。
（二）、房地产开发企业在开发的全过程中严格控制成本。
1、以合同管理为手段，加强成本控制以管理监控为中心。
2、工程招投标公开透明，从严控制工程的造价
3、建立工程变更制度，提高会计电算化管理水平，降低工程成本
4、实行项目经理负责制和全员过程控制，对成本异常偏差实行有效监控
5、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。
6、控制贷款利息，做好竣工结算的审核
浅谈房地产企业的成本核算与管理
[摘要]房地产是我国经济的重要支柱产业之一，据统计，房地产业的发展能够带动
36个相关产业的发展。随着近几年房地产业的高速发展，中国房地产市场价格高居不下。目前国家为了更准确掌握房地产市场运行情况,加强了对房地产市场的宏观调控,引导房地产市场理性投资和消费,控制房价的不断上涨。房地产开发企业要获得经营利润,维持合理的利润空间,除了必须提供适销对路的房源外,还须通过降低开发成本,控制各项费用支出。只有通过树立成本意识,搞好科学规划,控制和优化目标成本和强化内部管理工作,提高成本管理人员素质，才能增强实力,更好地赢得市场,从而在日益激列的市场竞争中保持优势。
{关建词}房地产开发企业 开发成本 成本控制 成本核算
近几年，商品房已成为众人瞩目的焦点。它不仅与人们的生活息息相关，而且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。为引导房地产业健康、持续、快速发展，国家出台了一系列宏观调控措施来抑制房价的上涨，这对追求超额利润的房地产开发企业无疑是一只紧箍咒。房地产企业唯有“眼睛向内”，深挖潜力，采取降低成本的手段来维持合理的利润空间。
一、房地产行业成本构成范围
房地产业是资金密集型行业，需要有雄厚的资金实力作其后盾。一般来说，房地产业的成本主要由以下七部分构成。
(1)、土地成本是房地产企业成本的重要组成部分，约占项目总成本的35%，主要指获得土地所形成的费用支出，如拆迁补偿、土地税等，完成土地交易后，该成本一般不会再变，因此控制土地成本关键在于事前准确的成本分析和防范交地及付款风险。
（2）、前期工程费。主要指土地、房屋开发项目的前期规划、设计费、可行性研究费、水文、地质勘察费，测绘费是场地平整以及“三通一平”等土地开发费用。在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。
（3）工程成本，约占项目总成本的50%。主要指工程建安造价，工程成本控制一定要从确定成本目标开始就严格管理。地产公司根据其有关管理制度进行工程管理，如监理、招标、合同生成、签证手续、确认样板等规程。关键是对设计变更、现场变更及公司领导要求的变更要做好事前成本测算。
（4）、管理费用主要是房地产企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养劳保险等。在整个成本构成所占比例很小。
2（5）财务成本，约占项目总成本的6%。主要指资金成本和税务成本。如采用合理安排资金计划争取税收优惠、合法延缓支付等方法手段来降低财务成本。
(6)销售费用。这项费用包括市场推广费（广告费）、销售代理费、销售手续费等，一般取房屋销售价格的2%～4%.开发项目规模较大的（如10万平方米以上的项目），这项费用比例可相应降低，尤其是广告费用。
(7)相关税费是指营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。如果契税（以出让方式取得土地使用权时缴纳，税率为3%）计入土地费用，则应单独列出。“二税一费”为房屋销售价格的5.56%，印花税为0.03%.二、房地产价格居高不下的影响因素
（一）、土地供应价格上升
据统计，从2003年二季度开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度，2004年全国主要城市地价总体水平比2003年增长率为4.78%，2005年比2004年增长率为4.44%。土地价格上涨主要是市场需求趋旺，部分地区调整土地基准地价，很多地区在土地交易中主要采用招标，拍卖方式造成。例如从海口2005年每个季度的涨幅看，一季度涨2.2%，二季度涨5.8%，三季度涨26.4%，四季度涨5.4%。涨幅之大令人吃惊。因地价上涨，从而使开发成本也上涨。由于政府垄断了土地的一级市场，而土地的供应量决定市场冷热和房价高低。可以说，土地价格的上涨，直接推动了房地产价格的上涨。
（二）、政府行政性收费项目繁多，费用偏重
房地产开发企业承担的行政性收费较重，从各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且较乱，有些收费是”只管交钱，不管服务”。据了解，现行税制将房地产作为征税对象的共有６个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地共计１１个税种。此外，各地方政府还存在与土地及房地产有关的收费项目，有数十项到几十项不等。而且，成本项目中只有建筑安装费，基础设施费等经过社会审计，其他项目成本，缺少有效的社会监督。虽然，现在国家取消了多项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。
（三）、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支
房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的10－15％，房地产开发企业为实现赢利目的，只有通过提高商品房售价的方式以确保投资的回收。
（四）、房地产开发企业税赋偏重
目前，我国房地产涉及的税种多达十余种，税源不断扩大。统计资料表明：1998年长沙市共征收城镇土地使用税0.8亿元，房地产税0.92亿元，房产交易契税0.09亿元，房地产开发企业纳税1.2亿元，仅此四项，即占当年财政收入的3.5％，说明房地产业在当地经济的发展中，已经成为最为活跃的增长因素之一。但与此同时也反映出房地产企业的税收负担偏重，企业要保 3 证合理的利润，唯一有效途径就是提高房屋售价。
（五）、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下
目前，企业承担贷款利率仍要高出同期存款利率的2.5以上，房地产开发企业一般具有项目运作周期长，资金集中投入并且量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行贷款资金的依赖十分严重。银行贷款主要是信用贷款和房地产抵押贷款，前者依赖于开发商的业绩、业务及信用历史，开发商毋须用开发的房地产作抵押，但需要用其他抵押物抵押或个人担保。后者则要求开发商以拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式能大大降低信贷风险，在银行信贷业务中占主导地位。但银行贷款的额度有限，一般为60％，而且贷款期限短，一般不超过5年，这对于开发商而言并不是很有利的。如果销售不畅，企业更将是雪上加霜，利息费用更不可预测。
（六）房地产企业财务成本管理存在的薄弱环节
许多房地产开发企业财务成本管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响企业经济效益。比如举债随意，加大了成本负担在房地产企业的项目投资中，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。财务成本控制能力差的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，导致成本管理与预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。
三、如何有效地控制房地产开发中的开发成本
控制成本的意义是不言而喻的，在楼盘价格一定的情况下，你能控制好成本，就可以增加利润，利润是每个投资者的最终目的。反过来说，在楼盘一样的情况下，你能控制好成本，你就更具有竞争力。
(一)、企业在外部通过政府部门来控制开发成本
1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价。
第一，规范控制建设用地协议出让范围，推行经营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌和转让制度。要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。
第二，加强政府调控，力求土地供需求总量平衡。根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。
第三，逐步建立强制性退出机制，要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源，政府应当明确规定对超过期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后强制性收回，经保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。
2、清理房地产开发和消费环节不合理收费，适当降低税收负担。
加强市场宏观调控力度，维持物价平稳对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不收的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。房地产开发企业对不合理的收费也有权拒绝。
对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配套，特别是钢铁、水泥等对房地产开发密切相关的产业，确保价格维持合理水平。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。
房地产的税费是其成本的另一相关因素，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。通过调整税目、税率。还可调整投资规模和投资方向。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率及改变征收方式，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起到事半功倍的效力。总之，企业应善于把握财税政策导向，及时调整开发项目方向等措施，谋求最大投资收益。
3、完善金融环境，开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用。
在金融市场，通过市场主体运用金融工具在各种交易场所进行资金交易，最终会形成金融市场的各种参数，包括市场利率、汇率、证券价格等。它们与企业财务活动直接相关，是进行财务决策的前提。在企业财务管理中，金融环境有着直接的影响和决定作用。金融环境除了直接影响企业财务决策外，还会从房地产成本、价格等方面影响企业的财务成果。就开发成本而言，如市场利率上升，会增强企业借款利息负担，提高开发成本，减少企业利润。如市场利率降低，会减轻企业借款利息负担，降低开发成本，增加企业利润。就房地产价格而言，金融政策对房地产抵押贷款的支持程度，会影响房地产的有效需求，影响房地产的价格。如金融机构对房屋抵押贷款的期限长，并提高贷款总额对房屋现值的比率，就会调动一部分有一定固定收入的居民购买房屋，促使房屋价格的上涨，增强企业的经营收入和利润。
（二）、房地产开发企业在开发的全过程中严格控制成本。
1、以合同管理为手段，加强成本控制。房地产开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统。合同类别任意划分，拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同变更、合同索赔全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。合同签定，将各方的责、权、利划分清楚，要完善设计任务书，要确定设计限价指标，各阶段的设计工作要有机结合；合同签定后，合同各方均须遵照执行；在执行过程中，作为开发商的项目负责人，必须按时完成工作，如按预定时间提交相关文件等，这是设计工作顺利实施的首要任务，还要经常提醒、督促、检查合同各方按合同要求按时保质完成各自的工作，让合同的实施落在实处。合同拨款关联工程进度计划，既可自动按指定周期生成拨款计划，也可以手工调整，并自动生成各个阶段的成本计划；实际拨付对应工程实际进度，随时进行工程量进度与拨款进度对比分析。拨款会签单记录请款与实际批复数据，动态反映实际成本发生情况。成本控制还要做好可行性研究工作，根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址 和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。
2、工程招投标公开透明，从严控制工程的造价。规划设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计是功程项目付诸实施的龙头，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计费在建设工程全过程费用比列不大，但对工程造价的影响可达75%以上。所以应按场定位和成本估算准确把把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。要客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经比较完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。由于成本控制工作做的不到位，工程虽能按期保质完成，但一决算，往往达不到理想的利润率。
通过招投标选择管理严谨、资金实力强、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。严把合同关。要根据建筑市场行情，建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，明确双方的权力和义务。加强施工现场管理，确保工程质量的前提下，缩短工期。做好工程开工前期工作，通水通电通路，附属配套及大、小市政工程与住宅工程同步进行，减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。从而降低成本。
3、建立工程变更制度，提高会计电算化管理水平，降低工程成本。变更管理制度的内容要确定工程、规划、预算合同等有关部门在签办工程洽商时的责任，分工必须明确，权力必须明确，权力不宜过分集中。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资浪费。提高会计电算化管理水平，建立严密的网络管理系统，保证准确流畅的信息与沟通信息是保证控制活动达到预期效果的重要介质。房地产企业所有财务人员必须从最高管理阶层清楚地获取承担控制责任的信息，而且必须有向上级部门沟通重要信息的方法。一个良好的管理信息系统可以使企业及时掌握营运状况，提供全面、及时、正确的信息。目前，大中型企业的会计核算基本实现了电算化，很大一部分企业内部控制也实行了计算机管理，既节省了时间，又提高了工作效率，也减少了人为因素对内部控制效果的影响，对各个部门起到了相互联系、相互制约、相互平衡的作用。所以房地产企业在内部会计控制过程中应从以下三个方面加强信息与沟通：（１）内部会计制度设计应含义明确、表述清晰、便于理解；（２）企业组织结构的设计不仅有利于由上而下的沟通，还要保证信息由下而上的反馈；（３）加强对财务人员的培养和教育，强调内部会计控制目标与实现员工利益的一致性，使内部控制制度从一种约束变为财务人员的内在需求。
4、实行项目经理负责制和全员过程控制，对成本异常偏差实行有效监控。遵循基本建设程序，进行项目实际操作，保证将成本控制在目标成本范围内。正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源、提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。
5、实行监理单位的公开招标，降低监理费用，提高监控效果。通过招标选择监理单位。房地产开发项目，监理介入主要发生在项目建设阶段。从监理的角度，监理工作范围，主要是依据监理合同中业主委托的监理内容进行监理。实际上在相当一部分房地产开发项目工程建设实施中，监理是不管工程成本的，由建设方进行成本管理。建设方进行的成本管理，他的依据是造价咨询公司编制出来的工程造价。由于造价咨询公司相关人员未到工程所在地对第一手资料进行收集，编制出来的造价在执行过程中，总与现场的基本情况有出入，再加上材料市场价格波动，不确定因素增加，这就是在市场经济情况下的总包合同的一类风险。如果价格风险在承包商所能接受的范围内，工程建设质量、工期尚可保证，如果超过他所能承受的范围，承包商就会想出种种办法采取索赔形式或偷工减料或拖延工期等等形式，寻求补偿。另一种情况是建设方吃亏，承包商得到了他不应得的利益，这也是业主的一种损失。开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。
6、控制贷款利息，做好竣工结算的审核。房地产企业其融资渠道很多，其中主要就是以银行贷款的方式进行融资，企业的资产负债率往往在80％以上。贷款的使用令开发企业付出很高的代价，那就是贷款利息。有贷必有还，如何还贷才能使付出的利息最少，资金成本最低，这就要根据投资期限的长短及资金回收的情况来选择合适的还款方式。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发。在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金。有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失。如对整个开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，何时投入多少，何时又能收回多少，可根据具体情况，选择变额年金偿还的办法。采用变额年金偿还办法基于对本企业的资金运作情况有一个比较清晰了解的基础上，制定最佳偿还方案，从而把企业资金的利息损失降低到最小。
在项目实施中，要及时对控制成本所采取的措施、效果及其动态的变化进行认真的比较分析。在分析时，可将实际数据和相关资料与计划进行对比，以确定项目总成本是节约还是超支。在对比的基础上，总结先进经验，找出超支的原因，探索减少投入、节约资金的途径。同时也为住宅小区开发的成本测算及可行性研究提供参考数据。该阶段是成本控制工作的最后阶段，结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有尾项目应在验收单中注明，结算中予以扣除。根据预算费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款，要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前工期奖、优质奖等相关费用。认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
总之，房地产成本决定房地产价格。从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构、产业政策，产业协调发展都有着重要影响。控制开发成本是促进房地产集约经营，繁荣我国住房 市场的一个重要手段，通过政府部门和内部管理两个方面来进行成本控制，从而起到稳定房价，推动房地产业健康、快速发展。
参考文献：
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3、孟广中·《房地产法规》（1997年12月中国建筑工业出版社）
一、会计制度的适用
我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：
1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
二、应增设的会计科目
本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：
1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。
购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。
2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。
三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。
当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。
但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。
第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施：首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：
开发产品估算的建筑总成本=∑（不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本）如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
接着，应计算修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：
各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数；该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：
首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。
接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×（1+成本毛利率）；各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本）×该类非住宅房总面积×（全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额）。
然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用权价值）÷（全部房屋售价总额-超额成本售价合计）×100%.最后，再计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：
（1）住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率
（2）非住宅房应分摊的土地成本=（该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价）×土地成本率
以上各公式中的“售价”，凡已售出或已用不变价预订售出的，以实际售价或预订价为准；尚未售出或虽已订出但价格可能有浮动的，以预估售价为准；第二步应分摊土地成本公 5
中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1674-098X02（a）-0132-02
房地产开发单位和多数的企业一样，都有一些自身的特殊之处，它一方面从事房地产的经营活动，同时也开展房地产的开发行为。房地产开发企业的主要特点就是工期较长、资金的使用量比较大，同时应对的市场风险也更大，很容易导致企业的巨额亏损。面对这些情况，就要求房地产企业应该在财务方面拥有更多的管理经验，加强相关制度的规范力度。当前我国的会计制度已经使用了很长一段时间，实际运营的效果还需要继续加强。从整体方面来看，我国的会计制度还应该提高标准和完善各种制度，在这其中特别是房地产企业的会计核算制度比较重要。所以，应该开展有关房地产开发企业会计制度的建设，重点审核会计管理方面的规章制度，同时要对房地产开发企业的会计核算制度的缺陷给予分析指导，结合实际情况给出房地产开发企业会计核算的一些制度和政策。
1 房地产企业成本、费用核算问题
(1) 企业成本核算问题
就我国目前房地产企业发展的现状来看, 做好成本核算工作是提高企业经济效益, 实现企业可持续发展目标的重要依据。然而就目前部分企业此方面工作开展的现状来看, 其效果却显得有些不尽人意。通常情况下, 房地产企业在成本核算工作方面, 其对象是不确定的, 而是根据具体项目的实际情况具体设定的, 例如:项目的开发地点、规模、功能设计以及装修档次等。同时, 一个成本核算对象只能够计算出一个单位成本, 并据以结转销售成本。对于这类项目而言, 其核算成本对象往往以独立的编制概算或施工图预算为主。但是对于一些相对来说规模较大、工期较长的项目, 目前对其成本核算对象的确定却存在一些问题。大多建设单位将项目整体作为成本核算对象。这样一来, 就会在很大程度上导致成本与收入二者不配比, 违背了会计工作中对成本核算的配比原则。
(2) 企业成本费用问题
在房地产企业运营和发展中, 其所涉及的成本费用主要是指企业筹建期间包括的全部费用。由于房地产企业与其他类型的企业不同, 企业筹建过程中不仅需要征地、拆迁、补偿, 而且还要进行必要的基础设施建设。所以, 必须拥有大量的资金作为支撑。这些资金大部分来自于银行贷款, 但由于房地产开发项目的周期比较长, 所以在此期间经常会发生巨额的利息支出。我们认为, 根据相关规定, 这种利息的支出应该允许资本化, 那么问题来了, 这种利息支出是否真的可以资本化呢?对此问题我们可以这样来解释, 房地产企业在筹建期间所涉及的费用大致可以分为两种类型, 即财务费用和管理费用, 二者是两个不同的概念, 产生的原因也各不相同。在相关规定中, 对于可以资本化的费用仅仅局限在财务费用上, 对管理费用却没有纳入其中。因此, 房地产企业在筹建期间的管理费用仍然需要计入当期损益。
2 房地产企业成本核算工作的经验总结
在房地产企业成本核算工作的开展中, 核算人员必定会遇到各类问题, 为了能够更好的提高成本核算工作的效率, 促进房地产企业的可持续发展, 笔者就几个常见问题给予相应的解决措施, 以此来为日后核算工作的开展提供参考。
(1) 结算与开发成本支出存在出入
由于房地产项目在开发过程中存在很多能够对成本核算产生影响的因素, 因此, 成本预算和成本支出二者存在出入的现象时有发生。之所以会出现这样的问题, 其原因主要出现在公共配套设施的转让上。因此, 企业可以采用预提配套设施方法来解决此问题。但需要注意的是, 为了避免出现预提数与实际发生数发生差异, 预提标准不能由房地产企业自定。
(2) 成本直接费用和间接费用的核算
就目前企业对于成本核算的方法来看, 大部分采用的都是制造成本法, 即在产品开发和生产过程中, 只将直接成本和间接成本纳入核算范围, 对于其他所涉及的费用, 如管理费用、销售费用以及财务费用等, 则直接计入当期损益。这种方法与完全成本法相比, 不仅核算简单, 而且还能够从根本上提高核算效率, 为企业领导的科学决策提供依据。但由于房地产企业运营和发展的特殊性, 其成本费用具有数额大、周期长等特点, 所以必须依靠借助外部资金的支持, 这样一来, 便直接导致了房地产企业的经营利润较多, 但利润的总额却并不大, 所以很容易带给人高利润的措施。同时, 由于投资借款的利益费用并没有计入到成本核算中, 从而使得经营者在为商品房进行定价的时候, 很难确保其科学性和合理性。
(3) 规范并完善成本核算, 提高核算水平
面对当前房地产企业成本核算所面临的诸多问题, 成本核算部门如果想要提高核算水平, 首要工作就是对工程项目进行正确划分, 由于房地产企业所开发的产品均具有规模大、周期长等特点, 所以, 企业采取的往往都是分期开发的方式, 这就使得成本核算工作也必然以各时期工程实际情况来分期进行。同时, 为了方便成本的分配和分析, 对于同一区域工程造价较小的几个项目, 其成本核算可以统一进行, 然后按照预算造价比例计算各个工程建设的实际成本。其次, 要结合工程建设的实际情况, 对成本进行合理分配。就目前房地产企业成本分配所遵循的原则来看, 大致包括3个原则, 即因果关系原则、公平合理原则和承受能力原则。成本核算人员只有严格遵循上述原则, 才可以从根本上确保成本分配的科学性和合理性, 以此来为核算水平的提高奠定坚实的基础。
3 提高成本核算水平的措施
结合我国当前房地产企业发展的实际情况来看, 为了能够使开发项目的收益情况更加清晰、明确, 在进行成本核算过程中, 工作人员还需要对以下费用进行全面系统的考虑, 即产品销售的成本和收入、开发产品的成本、出租开发产品以及周转房成本等。对与上述费用的核算工作, 工作人员可以从以下几个方面着手:
首先, 要将成本对象考核的毛利、毛利率、投资报酬率以及开发周期等进行明确划分, 并计算出每项的具体数值。其次, 要根据工程前期的具体预算和实际成本, 对二者之间呈现出来的差距进行划分, 并将其按照成本项目进行列示。上文提到, 由于当前房地产企业项目开展具有规模大、周期长等特点。所以, 能够对成本核算产生影响的因素有很多, 致使项目成立之前所做的成本预算往往不能够将工程成本的实际情况真实反映出来, 缺乏可比性。所以, 为了将该问题有效解决, 成本核算人员在开展工作的时候, 可以按照工程项目开发的不同阶段来编制滚动预算, 从而将预算执行情况动态的反映出来。再次, 成本核算人员还要对项目的差异进行分析, 就目前房地产成本核算中所涉及的项目差异来看, 大致包括两个方面的内容, 即成本差异和进度差异。其中, 成本差异主要是指实际成本与预算成本之间的差额, 而进度差异则主要是指当前完成进度与预期完成进度的差距。通过对上述两项差异的分析, 能够更好的帮助企业缩短项目开发周期, 降低项目的成本, 使之更加切实可行。最后, 要采用先进的网络计划技术, 来最大程度的降低工程的成本。网络图目前在成本核算工作中具有十分广泛的应用, 其不仅可以将项目开发过程中所涉及的所有作业关系真实、准确的反映出来, 而且还能够表明施工的进度和时间, 突出工程中的关键作业和关键线路, 从而为工程建设获取最佳工期。
4 结语
综上所述, 对于当前房地产企业的发展来说, 成本核算的有效性具有不容忽视的作用, 其不仅能够提高企业成本的利用率, 避免成本浪费的现象发生, 而且对提高企业经济效益和社会效益也具有重要意义。但是从本文的分析我们能够看出, 我国当前房地产企业在成本核算上仍然存在一些有待解决的问题, 如果想要实现企业的可持续发展, 对这些问题进行全面系统的分析, 并采取针对性的措施将其解决是非常重要的。只有这样, 才能够进一步使企业得到稳定发展。
参考文献
[1]郑智萍.关于房地产企业成本核算问题的探讨[J].经济师, 2005 (12) .
关键词：房地产开发 会计核算 问题 对策
近年来，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产开发企业已经成为我国经济增长的支柱产业，成为社会广为关注的一个热门话题。尽管我国房地产市场逐步走向成熟，但由于房地产开发业会计核算的体系尚不完善，多数房地产开发企业在会计核算中仍暴露着许多问题。因此，笔者认为，当下如何在相关的会计制度下，探讨房地产开发企业会计核算出现的问题，改进现有的会计核算方法，并提出一些措施和对策，是会计人员的职责。
一 、房地产开发企业会计核算概述
房地产开发企业是在房屋和建筑物成为可供销售商品后，随之而出现的一个新兴产业。房地产开发企业会计核算，是从业人员需结合该行业及自身企业的实际情况，依据会计准则中的原则来进行具体的会计处理。
二、房地产业会计核算中存在的问题
（一）收入方面的问题
由于会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异，会计核算在税收方面存在一定的问题。主要表现在：
1.房地产开发产品大多采用预售方法销售，企业取在得房地产预售许可证之后，取得的预售款属于暂收款和预收款性质，不能确认为收入。只有等房地产开发产品竣工验收并办理移交手续后才可以确认为收入， 将预售时收到的款项转为“主营业务收入” 。而在税法上，则在收到预收款时就将该款项列为“预售收入”。
2.房地产开发产品采用按揭销售方法时，会计上确认收入是在银行将按揭款转到开发商账户时，然而税法则规定，收入确认时间是首付款于实际收到日，余款收入在银行按揭贷款办理转账之日确认。
3.房地产开发产品收入的核算。大多数房地产企业在现行情况下，开发产品的费用没有申报纳税。同时，房地产企业在进行搬迁户补偿和旧城改造是取得的差价收入，没有及时结转成为收入。
（二）成本费用方面的问题
随着我国房地产开发企业规模逐渐的扩大，房地产业核算的间接成本费用和直接成本费用划分不清晰。企业期间费用和开发产品成本的计算不规范，而且记账的营业成本中还包含未竣工验收成本。
1.列支开发成本没有按工程结算单据进行，而以预计金额、合同金额列支。
2.模糊混淆成本核算对象，如将下期成本直接计入主营业务成本。
3.成本划分不清晰，企业期间费用和开发产品成本的计算不规范，而且记账的营业成本中还包含未竣工验收成本；建筑安装工程費、前期工程费、土地成本、借款利息以及基础设施费等费用没有被独立核算的相关配套设施分摊。
4.没有按开发的产品对象设置各类明细核算科目。
三、完善房地产开发企业核算的方法对策
（一）设置合理的会计科目
房地产开发企业应该根据本公司开发项目的数量、内部管理和规模的要求来开展成本核算。例如：不进行独立核算的下属单位，开发间接费用账就可以不单独设立，公司只需在成本项目栏内加设管理费用及利息栏明细，由于利息和管理费用是间接费用的主体，适时取消开发成本一级账，会更加有利于开展核算，把房屋开发和代建工程开发以及土地开发等设为一级账，然后再设置二级明细科目。
（二）采用现金收付实现制
现金收付实现制可以在房地产开发企业会计核算中实施。我国企业会计准则中规定，权责发生制是企业会计核算的主体。若房地产开发企业采取权责发生制核算经营业务收入，存在一定的不足：一是容易出现人为调节利润的情况。例如：用待摊费用和应收账款等会计账户处理会计业务，进行利润调节，导致会计信息的不准确性和不完整性，进而流失国有资产。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况，因为购销合同越多，应收账款的余额就越大，企业的资金周转会受到影响。由此看来，房地产开发企业不适合采用权责发生制。笔者认为，从房地产开发企业具有特殊的特点来看，现金收付实现制比较适合房地产开发企业。
（三）扩大信息披露内容
提高房地产开发企业信息披露中的信息含金量.一是增加分项目现金流量信息的披露。企业每一开发项目应作为披露过程的基本单位，通过掌握和了解开发经营过程中形成的与经营活动有关的现金流量之后进行全面的披露。使房地产企业现金流量信息的有用性不断得到提高。二是增加成本构成的信息及土地储备量。对于房地产企业而言，房地产开发的整个过程中土地成本占据着极大的比重，因此，充分披露成本构成的有效信息和土地储备量，对实现房地产开发企业的可持续发展有着深远的积极影响。
四、结论
现如今房地产开发企业会计核算是热门话题，从收入和成本核算角度来分析房地产开发企业存在的问题具有特殊意义。本文在深入分析会计核算的基础上，研究完善房地产开发企业会计核算制度的对策有重大意义，对于企业的经营发展至关重要，是保证房地产开发企业经营管理有效运行的良好途径。
参考文献：
[1]姚源.浅谈房地产成本核算新模式的发展方向[J].现代商业，2009（14）：160-161.
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[3]阮旭华.简议房地产会计核算过程中存在的问题及改进[J].中国总会计师，2012（3）：140.
