南阳房地产市场分析

南阳房地产市场分析（精选4篇）

南阳房地产市场分析 篇1

2010年在整体经济环境运行良好的情况下，房地产宏观调控受到高度关注，4.15新政、9.27二次调控及相关政策密集出台。最具杀伤力要数限购令、禁购令、首付比例提高、第三套限贷。在政策与需求的博弈中，商品房销售量得到一定的抑制，而潜在需求仍然强劲，高性价比的楼盘依然得到市场的高度认可。可以说，政策空前严厉，而市场依然火热，2010年房地产市场是在政策负重下稳步前行。

回顾2010年，房地产行业发展趋势实在令人难以琢磨。年初的高速上涨、消费者购买狂热促使国家的两次抑制调控，才刚使得房地产市场暂时获得了短暂的理性与平静，第三季度突然的疯狂操盘明降暗升又一直持续到第四季度的强势突破。回顾一年的数据波动，国民所热切盼望的降价未曾实现。

第一季度，国家宏观调控抑制“膨胀”

无论是从宏观经济方面的通胀风险加大、调结构、稳物价，还是货币政策的“适度宽松”到“稳健”，市场的调控政策收效甚微仍是一个不争的事实，国家强势的限购限贷政策虽然在某种程度抑制了过快膨胀，但对于国民强大的需求还是远远不够的。而针对于三线城市（南阳），无论是市场的高度调控，还是货币经济发展，“刚性需求”仍是一个“未能满足体”。

第二季度，上涨趋势势头正旺

从第一季度的销售量、成交量、认购量不难看出市场的发展趋势，一月份全市均价以3000元到3100元每平方为成交金额。第二季度的数据就已明显上涨，以3200元到3400元每平方金额成交。

第三季度，国家抑制条例频频出台

进入第三季度，中国楼市量价齐升，全国房价趋势呼之欲出。在“量价齐升“的因素上9月29日国家开始了第二轮调控政策——“新国五条”。“新国五条”的出台与以往只重抑制投机大不相同，此次“新国五条”矛头指向了刚性需求。第二轮的调控要求是，首套房贷不分大小首付均不得低于30%，此外还提出了限定家庭购房套数。第二轮的调控刚刚出台，全国大中性城市也相继出台“限购令”，又是一场“无声喜剧”拉开了帷幕。10月20日，央行34个月以来首次加息；11月3日公积金贷款收紧；11月15日又出台了“限外令”„„中国的房地产行业与国家行市的博弈倒是越挫越勇，2010年年末的一轮又一轮调控政策直到最后也没能削减市场的热情。

第四季度，国家调控经济升华

9月末，中央有关部委再次出台措施，对房地产市场进行再次调控抑制。要求各地尽快出台落实国办发10号文件的实施细则。并且对房价过高的城市，限定居民家庭购房套数，将稳定房地产市场重任交于地方政府。与此同时对于一线城市也出台了“限购令”，将投资、投机需求彻底挤出市场，同时国家加大信贷政策的力度，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；住房贷款首付款比例调整到30%及以上等。

南阳房地产市场平稳发展

整体看来，南阳的房地产一如既往的平稳发展。房价增降幅度平稳，对比去年的房价曲线，房价走势一直都比较平缓。成交量，也保持在一个比较平衡的状态，没有大的变动。开发商在观望，购房者也在观望。

南阳市场刚性需求依然旺盛，投资性购房需求所占比例不大，整体受国家政策调控的影响不大

南阳作为三线城市，各种政策的下达实施比起一线城市都有着明显的滞后性。各种新政的出台，相关部门一直在强调的调控，针对的主要是高房价的一线城市，南阳受国家政策调控的影响不大。

南阳整体的市场基本以刚性需求和首次改善性需求为主，而且随着这两年城市改造、道路拓宽、城中村改造等带来的刚性居住需求还在不断增加，针对投资和高房价的调控政策对南阳短中期内都不会有太大的影响，市民购房的需求还很旺盛。

南阳受到土地供给量的限制以及“城中村”拆迁速度的影响，2010年到2011年整体供应非常有限

南阳城区本身土地储备十分有限，目前大部分可开发土地基本都集中在“城中村”和“旧城”改造项目中，2010年内能完成拆迁安置，实施开发建设的项目不多，能推出市场销售项目则更少，如凯旋城一期、璟都国际一期、诚发中央公园、盛世龙源二期、神龙花园、尚城国际等项目，基本都集中在东部和北部新区，随着上述项目的陆续入市，将能向市场供应7000~8000套住宅，虽然整体投放量相比2009年有了大幅上升，但是相对于一个有着1100万人口的南阳而言，仍然显得供应有所不足； 价格会呈整体上扬趋势

南阳目前在很大程度上存在一定的供小于求的局面；在“农运会”政府在加强土地储备和土地供应的政策措施上很难有大的作为，土地一级市场一定会出现价格攀升之势，与此同时，这一局面将必然导致开发企业在销售过程中提价销售或者捂盘囤货，再加上下半年建安成本受经济回升刺激应该会有小幅上扬，所以估计未来几个月南阳房地产价格应该会出现一波强劲的上扬走势。不过，银行作为开发商与客户的中间环节，目前对个人按揭贷款程序上的施行严格把控将导致部分客户的首付能力下降，这一点将是短期内压制南阳房价的唯一因素。

新楼盘依然受追捧

尽管外界政策调控如火如荼，南阳本地房地产却基本不受影响，2010年新开楼盘甚至比往年都要多，政策的调控不能影响购房者的刚性需求，新楼盘依然受到广大购房者的追捧。

总述：

2010年末，南阳房地产市场迎来一片欢呼，众多楼盘扎堆上市，建业森林半岛、璟都国际、尚城国际、鸿德罗马帝景、绿都如意湾„„你认筹我开盘，好不热闹。位于高新路与独山大道处“光达时代银座一期”，312国道的“四季花城”开盘当日即售罄。不难看出，南阳这个三线城市地产发展局势，南阳拥有1000多万人口且刚性需求强烈。

南阳在2010年每日成交量平均约33套2955.24平方，南阳房管局批准预售1月份为3379套到12月约5207套，城区以卧龙区和宛城区为第二销售区域，东北方向为第一销售区域，由此可见南阳市场房屋成交量的上涨趋势及强烈的市场需求。

而2010年1月——12月全国120个城市累计供应住宅用地45380万平方米，同比增加45%。成交36216万平方米，同比增加45%。而12月成交住宅用地3215万平方米，同比增加23%，但环比上升2%，全国房产行业发展趋势呈上涨态势。

全国房地产市场，2010年12月31日完成房地产开发投资额4.7万亿元，同比增长37.4%，住宅开发投资额3.7万亿元，同比增长40.7%。全国商品房销售面积8.70亿平方米，比去年同期增长12%，其中，办公楼增长30.6%，商业营业用房增长40.3%，商品住宅销售面积增长8.7%。商品房销售额4.91万亿元，同比增长20.5%，增幅比1-12月提高0.35个百分点。商品住宅销售额增长14.5%，办公楼和商业营用房分别增长50.3%和55.3%。

2011年作为“十二五”的开局之年，房地产行业的发展牵动着整个国民的心，正所谓“牵一发而动全身”。房产行业的宏观调控作为促进经济结构调整的一种手段，“重击”还是“轻抚”时刻关乎我国整体国民经济体系。

2011年，我们有理由相信房地产行业的发展会回归理性。南阳的房地产市场起步较慢，房地产市场的发展还不成熟，房地产价格一直都是平稳增长。加之南阳人口众多整个市场的刚性需求旺盛，又伴城市发展战略的实施，另外，五月份出台的南阳城市规划方案，敲定了城市东移北扩的发展战略，伴随着2012年农运会的召开，南阳的房地产市场发展也将会是一片美好的前景。

2010年12月份简报

12月份中心城区商品房批准预售项目共计25个。

12月份商品房批准预售1507套，较上月上升64.52%，较去年同期下降71.49%。预售面积17.83万平方米，较上月上升57.51%，较去年同期下降46.52%。

12月份住宅商品房批准913套，较上月上升2.13%，较去年同期下降58.06%。预售面积12.25万平方米，较上月上升14.40%，较去年同期下降52.92%。

12月份非住宅商品房批准594套，较上月上升2600.00%，较去年同期下降80.89%。预售面积5.57万平方米，较上月上升818.46%，较去年同期下降23.70%。

12月份中心城区商品房销售1287套，较上月下降18.75%，较去年同期上升43.64%。商品房销售面积12.98万平方米，较上月下降43.49%，较去年同期上升了

22.16%。商品房销售均价为2949.7元/平方米，较上月下降13.92%，较去年同期上升10.49%。

12月份中心城区住宅商品房销售972套，较上月下降32.50%，较去年同期上升

14.76%。销售面积11.25万平方米，较上月下降36.07%，较去年同期上升12.20%。销售均价为2507.41元/平方米，较上月下降15.51%，较去年同期上升3.86%。

12月份中心城区非住宅商品房销售315套（间），较上月上升118.75%，较去年同期上升542.86%；销售面积1.73万平方米，较上月下降67.83%，较去年同期上升190.25%；非住宅销售价格为5832.84元/平方米，较上月上升18.26%，较去年同期下降16.40%。

12月份整体二手房共成交414套，较上月上升8.09%，较去年同期下降39.91%；成交面积为4.43万平方米，较上月下降16.18%，较去年同期下降30.99%；二手房均价为1637.44元/平方米，较上月上升30.00%，较去年同期上升17.60%。

12月份住宅二手房共成交358套，较上月上升8.16%，较去年同期下降46.41%；成交面积为3.49万平方米，较上月上升12.26%，较去年同期下降42.59%；住宅二手房均价1487.04元/平方米，较上月上升1.43%，较去年同期下降0.57%。

2010年中国房地产市场总结

政策环境

概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前

为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场全方位调控。

调控方向一：抑制投资投机需求

一、差别化信贷政策

二、限购政策

三、上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制

调控方向二：增加住房特别是保障房供应

一、大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重

二、通过减免税费，鼓励保障房建设

三、金融支持保障房建设

调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展

2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。

2010年加强房地产市场管理相关政策

时间

颁布单位

主要内容

2010.1.10 国务院办公厅 整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。

2010.3.10 国土部 切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出问题专项检查，严肃查处房地产用地中的违法违规行为。

2010.3.18 国资委 国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

2010.4.17 国务院 加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。

2010.8.3 国土部 严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，切实做到政事分开、管办分离，坚持和完善土地和矿业权招标、拍卖和挂牌制度。

2010.9.29 住建部、国土部、监察部 依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度；对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。

2010.10.25 北京市建委等 完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，在监管账户设立，资金使用，违规处罚等做出明确的规定。

南阳房地产市场分析 篇2

1 南阳市房地产开发现状及问题

近年来, 南阳城市建设无论是旧城改造还是新区建设, 都取得了很大的成绩。然而, 在房地产高速发展同时, 南阳房地产存在以下特点和问题:1房地产规模大:2012年前后, 南阳楼市偏热, 房价一路上涨, 不少开发商盲目投资, 扩大规模, 楼盘如雨后春笋般拔地而起;2房地产供需不衔接, 开发商只看到地方区域小环境, 缺少政府更宏观的有效指导, 开发贪多求快, 形成供给大于需求, 总量过剩;3居住区配套设施不完善:开发商为了减少成本, 获得更多的经济效益, 小区配套设施不完善, 由此造成开发商和住户之间产生诸多矛盾;4有一定数量的烂尾楼工程, 由于上述问题的共同作用造成大量房产空置, 使开发商资金不能及时回收, 形成信贷风险。部分房地产急于上项目, 证件不齐全, 最终被搁置。

2 存在原因

城市发展过程中多种因素综合作用导致房地产开发中产生上述现象和问题, 而这些问题归结起来就是房产空置率高。文章重点从城市规划的角度分析现象产生的原因。目前, 对南阳市城市建设和发展起宏观调控作用是《南阳市总体规划 (2011-2020) 》, 重点分析了南阳市中心城区总体规划、居住用地专项规划、近期建设规划, 这些规划对南阳市的房地产开发建设起了很好的引导作用。但是近期建设规划 (2011-2015) 中确定的居住用地, 到规划期限仍有部分未被开发。一方面原因是近期建设规划, 人口预测过大, 导致居住用地规模过大;另一方面原因是2012年全国农运会前后, 房地过热, 政府没及时调整土地供应量, 造成地价上涨、房价上涨, 开发商为了获得更多的利润, 超强度开发。据不完全统计, 南阳市近几年都是以高层开发为主, 并且在控规确定的指标的基础上都提高了容积率, 层数比规划的高出4~6层。在这两方面主要原因作用下, 造成南阳市房产用地、垂直空间规模增大大。

控制性详细规划未实现城区全覆盖, 这样在开发过程中容易出现超强度开发等现象。修建性详细规划中过多关注住宅建筑户型、景观环境设计, 而忽略了小区中配套设施, 造成很多小区建成后, 配套设施不完善。城市设计编制的重视程度欠缺, 造成城区建筑风貌不协调、城市天际线混乱。在城市规划实施管理过程中, 存在诸多“先上车后补票”的现象, 致使很多的房地产证件不齐全, 居民存在担忧, 房屋被搁置起来。另外, “一房多卖”情况的存在, 也造成了房地产市场的混乱。

3 城市规划对房地产开发的调控

通过上述原因的分析, 城市规划在城市建设和房地产开发中起着非常重要的作用。城市规划一般分为总体规划阶段详细规划阶段。各层次的规划对房地产开发的指导作用具有不同力度。

3.1 城市总体规划的引导作用

在总体规划阶段加强城市人口规模和用地规模的专题研究;加强总规阶段居住用地规划研究, 确保居住用地规模和人口规模相适应;还要进一步加强“城市住房建设规划”等与房地产发展直接相关的专项规划的编制和近期建设规划的编制。在城市住房建设规划中, 应在充分调研的基础上, 了解掌握城市区域内的房地产供需现状, 当地经济发展水平和消费能力, 对房地产市场的发展有科学合理的预测;在住房建设规划中, 要特别明确普通商品房、经济适用房和廉租房等满足广大人民群众基本住房需求的各类住房的开发供应量、供应结构和建设时序, 从而为城市的住房建设提供科学依据。近期建设规划, 确定了城市三年到五年内城市的发展方向, 同时也明确了各类房地产开发项目的建设布局及规模、改造拆迁的规模和时序, 导向性质更加明确具体。进而明确在城市近期建设规划期限内各类住房建设的目标, 从而合理安排新建各类住房的供应总量、供应结构、供应时序及空间布局, 合理安排改造拆迁的各类住宅的位置、规模和时序以及安置人口。

3.2 详细规划的控制作用

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划两个层次。它们都是对城市局部土地开发建设、土地使用、空间形态、景观形象等进行规划设计上的控制和引导。

(1) 控制性详细规划是在我国经济体制由计划经济转变为市场经济体制的背景下, 为了给城市土地出让、招标提供足够的依据而产生的具有中国特色的规划类型。土地使用权出让前, 必须编制控制性详细规划。控规的编制要覆盖整个城区。控制性详细规划对房地产开发的引导性、控制性更强。1控制性体现在:规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标, 规定建筑后退红线距离、建筑间距、禁止机动车出入口等;2引导性体现在:提出各地块的建筑体量、体形、色彩等要求。在控制性详细规划中, 各个地块控制指标的科学合理确定对房地产开发起着非常重要的控制作用, 因此, 编制过程中要加强对土地开发强度的综合分析, 统筹考虑地块的环境效益与经济效益, 综合分析开发建设对土地使用经济性的影响, 达到科学确定土地使用强度, 提高土地利用的经济效益的目的, 使城市用地结构保持合理比例, 为确定房地产开发投资方向提供科学可靠的依据, 增强规划的实用性和可操作性, 从而引导房地产合理开发、有序开发。

(2) 房地产开发建设必须要编制修建性详细规划, 修建性详细规划通过具体的空间形态的设计方案来达到控制和引导目的, 是针对房地产开发的实施要求进行编制的详细规划, 其设计方案中的经济技术指标必须满足控规确定的指标, 严格按照修建性详细规划进行建设, 加强公共服务配套设施建设, 保证房地产开发科学合理。

3.3 城市设计协调作用

房地产开发建设既涉及城市规划方面的内容, 同时又涉及到建筑设计方面的内容, 城市设计是联系城市规划和建筑设计之间的桥梁。城市设计可以起到深化城市规划和指导具体实施的作用。最后, 城市设计与城市规划在所处理的内容对象方面相接近或衔接得非常紧密而无法被明确划分开来, 城市设计始终是城市规划的组成部分, 城市设计作为对城市规划的完善, 已与城市规划工作融合在一起, 在编制居住小区修建性详细规划方案时, 要较多地运用城市设计的思想和方法会对房地产开发建设和环境营造起到很好的作用。在房地产开发中, 既要有“量”的控制, 还要有“质”的引导, 保证城市建设和房地产开发建设健康、有序发展。

3.4 加强规划管理, 规范开发行为

“三分规划, 七分管理”, 管理在城市规划中起着非常重要的作用。在房地产的开发中, 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设规划许可证要严格管理。加强对城市土地出让的计划、规划管理。严格控制土地供应总量, 坚持有计划、按规划出让土地。杜绝脱离市场需求和开发能力, 违背城市规划, 盲目出让土地的状况。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求, 编制城市国有土地使用权出让规划和计划。控制性详细规划中强制性的指标内容是规划管理的底线, 是直接调控和规范房地产开发行为的依据。规划行政管理部门依据强制性指标的规定, 对房地产开发过程中的容积率、建筑密度、绿地率、基础设施和公共服务配套设施等指标严格把关, 坚决遏制不按规划超强度开发、不按规划配建或不配建公共设施的情况出现, 对违反规划的开发行为坚决查处。制定科学的行政管理审批和核查流程, 通过严格的规划管理, 规范房地产的开发行为和房地产的开发秩序。

4 结束语

南阳市是我国众多中小城市中的一个城市, 在房地产开发中出现的问题, 是很多城市可能也遇到的问题。城市规划是房地产开发的龙头, 这是大家形成的共识, 然而在中小城市, 城市规划的执行力度和实施管理急需提高。除了加强中小城市的法定规划编制之外, 还应重视城市设计的编制, 只有这样, 才能保证房地产的健康、有序发展。

摘要：城市规划是房地产开发的龙头。文章以南阳市为例, 分析房地产开发中存在的问题, 从城市规划的编制和实施管理方面探讨了对房地产开发的调控;对规划管理、土地出让管理等方面提出要求, 促进房地产健康有序发展。

关键词：城市规划,房地产开发,调控

参考文献

[1]王晓川.房地产开发的城市规划调控[J].城市规划.2007.5

[2]莫育年.房地产开发与城市建设[J].华南理工大学学报 (自然科学版) .2002. (10) :64-68.

[3]王建国.城市设计[M].南京:东南大学出版社, 1999.

[4]程炼.城市规划与房地产开发相互关系及其协调[J].安徽建筑工业学院学报 (自然科学版) , 2007, (8) :52-55.

南阳房地产市场分析 篇3

一、面试形式 结构化面试

二、面试题量与时间 12分钟3道题

三、考务情况

给考生提供面试题本，考官不念题，考生思考后直接回答，现场提供草稿纸和笔。

四、真题反馈

（一）你被录用后发现工作无聊，还很忙，跟你想象差距大，你怎么办？

（二）这次考试你和小张一同被录取，你认为自己各方面都不比他差，但是领导经常在你面前表扬他，而且你还听别人说小张在背后说你坏话，你怎么办？

（三）现在扶贫资金会被一些干部冒领，或者通过各种途径贪污，你怎么看？

五、试题分析

南阳房地产市场分析 篇4

南阳市医学会第二届第二次消化内镜学术会议

日程安排

4月8日（周六）

09：00—12：00 报到 注册

14：00—14：30 14：30—15：00 15：00—15：30 ERCP 15：30—16：00 16：00—18：00 ERCP

4月9日（周日）

08：00—08：30 08：30—09：00 09：00—09：30 ERCP 09：30—10：00 10：00—10：30 10：30—15：00 3E12：30—13：00 15:00

致开幕词 领导讲话 豫西协和医院 急性重症溃疡性结肠炎的处理指南

（主持人：樊宏伟 贾万奇）河南省医学会消化内镜分会主任委员

郑州大学第一附属医院消化内科李建生 教授 的临床应用（主持人：库建伟 倪猛）河南省医学会消化内镜分会副主任委员

河南省人民医院消化内科王修齐 教授

早期胃癌的内镜诊断（主持人：郭遂成 曹桂懿）解放军第152医院消化内科主任申民强 教授 手术演示（主持人：樊宏伟 倪猛）致开幕词 领导讲话 西峡县人民医院 无孔也入，现代内镜技术简介

（主持人：樊宏伟 范筱）

郑州大学第一附属医院消化病医院院长刘冰熔 教授

中的困难插管（主持人：库建伟 陈彩云）北京中医药大学东方医院消化内镜中心主任王林恒 教授 “3E”——由内而外（主持人：刘晓政 倪猛）郑州大学第一附属医院河医院区

消化内镜中心主任王红建 教授

上消化道异物的内镜下处理

（主持人：刘晓政 倪猛）郑州大学第一附属医院郑东院区

消化内镜中心主任姚建宁 教授

手术演示（主持人：樊宏伟 倪猛）午餐(卫星会)致闭幕词