房地产开发项目市场部经理岗位职责（共14篇）
房地产开发项目市场部经理岗位职责
职位描述：
1、分析佛教寺院营建行业的发展趋势，对公司拟拓展的市场进行调研及分析；
2、负责寻找挖掘佛教寺院营建行业的潜在项目，完成信息搜集、筛选和评估；
3、协助公司领导完成佛教寺院营建行业的投资模式研究和可行性分析；
4、协助公司领导寻找合适的战略合作伙伴，探讨合作模式，形成优势互补。
5、在项目开发阶段，协助公司领导与政府、寺院、各合作方的商务合作；
6、在项目实施阶段，协助项目公司协调沟通关系方，顺利推进项目。
任职资格：
1、本科及以上学历，专业不限； 2、8年以上相关工作经验，熟悉佛教文化项目的推广与实施，主导或参与过寺院营建项目全流程者优先；
一、土地开发风险增加,项目收益受影响
要使房地产行业稳定健康发展,平均利润率是一个很重要的指标,如果一个行业的平均利润率长期低于社会平均水平,社会资本便会退出这个行业,从而使得这个行业不能持续稳定地发展。同样,对于一个企业或项目,其从事经营活动的直接目的就是赚取利润,只有持续盈利,才能维持企业稳定发展。
单个房地产项目的盈利能力通常采用销售利润率和成本费用利润率两个指标来衡量。销售利润率的计算公式为:销售利润率=税前利润/项目总收入×100%。其中,项目税前利润= 项目总收入- 项目总成本,项目总收入= 项目已实现收入+ 项目可实现收入,项目总成本= 土地成本+ 前期费用+ 各项规费+ 建安成本+ 室外工程费+ 不可预见费+ 管理费用+营销费用+财务费用+营业税。成本费用利润率的计算公式为:成本费用利润率=净利润/项目总成本×100%。其中,项目净利润=项目总收入-项目总成本- 营业税- 企业所得税- 土地增值税,项目总收入= 项目已实现收入+ 项目可实现收入,项目总成本= 土地成本+ 前期费用+ 各项规费+ 建安成本+ 室外工程费+ 不可预见费+ 管理费用+ 营销费用+财务费用。
资料来源:根据119个有成本收益测算的样本项目数据整理得到。
资料来源:根据119个有成本收益测算的样本项目的数据整理得到。
单位:元/平方米
资料来源:根据调查数据整理得到,建安成本是项目总建筑面积单价。
在全部169 个样本项目中,已经销售的项目有85个,正准备销售的项目有34个,总共有119 个项目可以进行项目销售利润率和成本费用利润率指标计算。从计算结果来看,样本项目的销售利润率和成本费用利润率分别为13.1%和16.2%。分城市来看,各个城市项目赢利能力表现不一。2009-2011年浙江省11个城市样本项目的销售利润率均大于0,成本费用利润率有10 个城市大于0,仅有台州市成本费用利润率为-1.7%,其中,舟山市销售利润率和成本费用利润率最高,分别达到27.4%和36.7%,其他各城市销售利润率和成本费用利润率波动较大(见表1)。
根据万德数据库提供的资料,2010年我国房地产上市企业销售利润率平均值为19.9% ;成本费用利润率平均值为9.8%。参照这个标准来看,浙江省样本项目的销售利润率低于行业水平,但成本费用利润率高于行业水平。根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格数据,2011 年以来,杭州、宁波、温州和金华4 个城市的新建商品住宅价格指数表现出逐步回落的态势。2012年6月,杭州、宁波、温州和金华4个城市新建商品住宅同比价格指数分别为90.2、92.0、84.2和93.7。与2011年6月的价格指数相比,分别回落了9.1、10.2、16.5和10.3个百分点。
根据近期新建商品住宅价格的变化趋势,我们对样本项目的盈利水平进行了敏感性分析。根据119 个样本项目测算,若可实现收入下降10%,则样本项目的销售利润率与成本费用利润率分别为6.3%和6.8%,分别下降了7.0%和9.4%,下降幅度明显。若可实现收入下降20%,则样本项目的销售利润率与成本费用利润率分别为-2.2% 和-2.6%,样本项目出现整体亏损。若可实现收入下降30%,则样本项目的销售利润率与成本费用利润率分别为-12.7%和-12.1%(见表2)。因此,若商品住宅销售价格进一步下降,行业风险将进一步暴露出来。
二、建造成本持续增长,项目质量受影响
无论是经济发达国家还是发展中国家,家庭购置住房都不是轻而易举的事情,都需要经过长期的努力才能实现。因此,商品住宅质量是关系到社会民生的大事,应该引起社会各界的重视。一般来讲,商品住宅的质量与商品住宅开发过程中的成本投入和项目管理有关,如果成本投入不足,商品房质量可能低于国家的建筑标准,就会引起质量风险。
说明:1.数据根据2007年6月-2011年12月期间杭州市主要建筑材料价格汇编的数据整理得到;2.螺纹钢按HRB335;3.泵送商品混凝土按C25(20)坍落度12±1cm;4.粉煤灰多孔砖按蒸压粉煤灰加气混凝土砌块600kg(元/立方);5.人工成本按砌筑工计算。
资料来源:根据调查数据整理得到,样本项目共有13个。
从样本项目的成本投入强度来看,建筑安装工程费用和室外工程费(含室外绿化工程费)呈现逐年下降趋势。在119个样本项目中,2009年、2010年和2011年拿地项目的建安成本单价(总建筑面积)分别为3161元/平方米、3044元/平方米和2513元/平方米,2010年项目和2011年项目分别比2009年项目下降了3.7%和17.4%。具体来看,建筑安装工程费用和室外工程费投入强度都有所下降,2009、2010 和2011 年拿地项目的建筑安装工程费用单价分别为2772元/平方米、2659元/平方米和2172元/平方米,2010年项目和2011年项目分别比2009年项目下降了4.1% 和21.6%。2009、2010 和2011 年拿地项目的室外工程费单价分别为389元/平方米、385 元/ 平方米和341 元/ 平方米, 2011 年拿地项目下降明显(见表3)。
根据调查,近年来浙江省房地产项目材料人工成本不断上涨,房地产项目建筑造价也不断上升。我们调查了杭州市2007 年6 月至2011 年12 月的各种主要建筑材料价格和人工成本价格的变化情况,发现圆钢价格2011 年12 月比2007 年6 月增长了22.78%,螺纹钢价格增长了30.78%,泵送商品混凝土C25的价格增长了47.04%,人工价格增长了127.21%,人工价格增加幅度最大。一般来讲,主要材料和人工成本占工程造价的比例接近80%(材料63.6%, 人工15.1%),其中,3 项主材占工程造价约35%。由此推算,材料和人工价格上涨的因素会造成建筑工程造价的增加(见表4)。
由此可见,一方面,在开发商控制成本背景下,样本项目建筑安装工程费用和室外工程费(含室外绿化工程费)的投入强度逐年下降;另一方面,建材、人工等成本却不断上涨。这一矛盾现象的同时出现,表明部分开发商在严峻的市场形势下可能存在过度压缩成本费用的倾向,房地产项目存在工程质量下降的风险,应引起政府有关部门重视。
三、销售价格调整困难,社会风险需防范
近几年,由于国家对房地产持续地严厉调控,有些开发商迫于资金压力,纷纷开始降价促销,但这却引发老业主“房闹”开发商事件的增加。根据不完全统计,从2012年1月至6月,杭州各类“房闹”事件已达近20起,参与者上千人。特别是2012年5月份,杭州、宁波连续几天上演“房闹”事件。“房闹”事件虽然违反市场经济的“契约精神”,但对房地产市场的影响却不容忽视,也给开发商和政府敲响了社会风险的警钟。从有分期销售信息的13个样本项目来看,一期、二期商品房销售价格分别为12009元/平方米和9603元/平方米,下降了20.03%,房价下降的幅度比较大。从项目未销售面积占项目总面积的比例来看,项目未销售面积的比重较大,一期项目未销售面积占项目总面积的比重为42.9%,二期项目未销售面积占项目总面积的比重为79.3%,也就是说样本项目未销售面积大大高于项目已销售面积,若开发商进行降价销售,可能引起先期购房者的不满,甚至带来社会风险(见表5)。
要遏制房地产开发项目诸如“房闹”和“交房”等社会风险,政府和房地产企业必须及早对房产交易的全部环节予以监控,严厉查处违法违规现象,理性引导房产交易行为。很多消费者当初草率入市,正是习惯了“房价只涨不跌”,忽视市场风险。政府部门必须从“为绝大多数人利益”的角度考虑,及时传递政策声音,健全、规范房地产市场,避免出现各类非理性行为,促使房地产市场健康、和谐、有序发展。同时对目前房地产的各类纠纷,也应有一整套处置机制,以创新性的社会管理思路,去化解和应对各类“房闹”和“交房”等社会风险。
四、调整项目开发策略,适应市场新常态
1、制定销售计划和销售预算;
2、制定本项目年度营销任务及营销可行性方案，负责计划执行及策略调整;
3、组建销售队伍，管理和培训销售人员;
4、负责销售渠道和客户的管理;
5、项目年度销售目标和计划的制定、审核、执行。
任职要求：
1、房地产营销、市场营销策划、建筑等相关专业，正规院校专科以上学历;
2、3年以上房地产项目策划和营销管理工作经验;
3、具备较强的市场分析、营销、推广能力和良好的人际沟通、协调能力，分析和解决问题的能力;
2.开发潜在新客户，定期或不定期拜访老客户，及时了解和处理问题;
3.了解客户需求，协调公司内外部资源，处理客户反馈，提高客户满意度;
4.处理合作伙伴的一般商务事件请求，处理日常商务工作(订单处理、返款核算、打款等);
5.处理报价，客户跟踪、客户信用管理等相关事务;
6.参与和协助与合作方(包括供应商)的商务谈判、合同及协议的起草;
1.工作地点：北京
2.工作部门：工程承包部
3.工作内容
（1）参与项目的前期拓展、可研分析、政府谈判等环节；（2）负责项目落地后的各环节工作：项目立项、前期手续、报批报建、招拍挂、总包施工、营销策划等工作；
（3）负责从时间、成本、质量、风险等各维度对项目进行管理；
（4）负责对各环节的合作机构进行管理：规划设计、项目总包、监理、经纪代理等；
（5）协助财务完成项目融资工作；
（6）负责项目所在地政府及行业协会的关系维护；
（7）负责定期出具项目进程分析报告，供公司决策。
（8）完成领导交办的其他工作。4.任职条件（1）大学本科及以上学历，工程项目管理、房地产经营管理、经济管理等房地产开发相关专业；
（2）5年以上房地产行业从业经历，其中至少两年以上地产项目管理岗位经验；（3）熟悉房地产项目各环节的业务流程，拥有制定房地产项目开发计划、过程、成本、风险、质量管控实操经验；（4）熟悉设计规划院、建筑总包企业、监理、房地产经纪公司等业务运作模式；掌握国家地产开发相关最新政策；（5）拥有组织房地产项目的开发设计、施工总包、销售、财务等环节的运作及整体配合实操经历者优先；（6）具备良好的沟通协调能力、有一定社会及政府资源者优先考虑；
关键词：房地产,市场营销,营销策划
房地产开发离不开市场营销,营销策划对房地产市场具有重要的作用。对房地产商而言,营销策划是房地产营销的关键。房地产市场营销策划是指运用整合营销概念,从市场调研预测开始,对开发建设项目进行整合。我国房地产市场开发处于初级阶段,如何进行房地产开发市场营销策划是当前营销策划关注的焦点。鉴于此,笔者对房地产开发市场营销策划进行了初步探讨。
一、房地产开发市场营销策划存在的问题分析
房地产开发市场营销策划的现状不容乐观,还存在着诸多亟待解决的问题,这些问题主要表现在市场调研不足、目标市场不明、营销主线不清和网络营销不佳四个方面,其具体内容如下:
1. 市场调研不足。
房地产开发市场营销策划中,市场调研不足是房地产开发迫切需要解决的问题。营销策划应以大量的真实准确的市场信息为依据,由于对房地产开发市场的市场调研不足,使得房地产开发商无法真实准确地了解房地产市场信息。纵观现今房地产业,许多房地产商对同行业状况,竞争对手,市场需求等情况,缺乏广泛而有深度的市场调研,直接影响了房地产开发市场营销策划的效果。
2. 目标市场不明。
在现有的房地产开发市场营销策划中,目标市场不明也是诸多房地产开发商面临的主要问题。目标市场不明主要表现在不少房地产开发商和策划者,在对房地产开发市场进行目标定位时,消费群体锁定高档消费者,没有结合具体的实际情况,盲目兴建高档商品,没有照顾到当地的经济条件和居民收入水平,无法适应广大中低收入家庭对经济住房的需要,最终导致很多楼房滞销。
3. 营销主线不清。
营销主线不清,使得房地产开发市场营销策划陷入困境。主题定位是整个营销活动的主线,但在房地产开发市场营销策划中,往往由于对房地产形势没有清楚的判断,使得整个营销策划在定位上出现了偏差,推广下来留给消费者的是模糊不清的印象,不符合房地产开发市场的实际需要。营销主线不清,导致在产品设计上跟随大流,无法发掘或者凸显楼盘亮点;在形象定位上也不能很好的把握和提升产品的核心竞争力。
4. 网络营销不佳。
随着互联网的广泛应用,在房地产开发市场营销策划中,利用网络进行房地产开发市场营销活动是房地产市场发展的必然趋势。就目前而言,房地产开发商通过建立自己的网站,加强房地产开发市场的营销活动的营销效果不显著。很多房地产企业在房地产开始市场网络营销方面还处于起步阶段,缺乏有效评估网络营销活动的手段,使得网络营销在房地产开发市场中难以发挥应有的作用。
二、解决房地产开发市场营销策划问题的措施
为进一步提高房地产开发市场营销策划水平,针对上述房地产开发市场营销策划中出现的问题,解决房地产开发市场营销策划问题的措施,可以从以下四个方面入手,下文将逐一进行分析。
1. 认清消费需求,强调市场调研。
市场调研是获得真实信息的基础和依据,认清消费需求,强调市场调研,是进行房地产开发市场营销策划的准备。在房地产开发市场营销策划活动中,认清消费需求,应在市场调研前明确问题和目标,进行调查设计和计划制定,在制定好计划之后进行结果论证。由上可知,只有认清消费的需求,才能使房地产开发市场营销策划得到更好的制定和实施。
2. 明确目标市场,做好市场细分。
在市场竞争中成为强有力的竞争对手,必须做好市场细分工作。明确目标市场,做好市场细分,是房地产开发市场营销策划的重要环节。由于消费者构成极为复杂,不便于市场把控,房地产的市场细分工作应根据消费者购买行为的不同,对房地产市场进行细分,力求聚合具有相同偏好的消费者群体,区分具有不同需求的顾客群体,以充分挖掘消费者的购买力,进而实现房地产商的盈利。
3. 把握产品卖点,合理定位营销。
主体定位对房地产开发市场营销显得特别重要。把握产品卖点,合理定位营销,是房地产开发市场营销策划成功与否的关键所在。在房地产开发市场营销过程中,科学合理的定位房地产开发市场营销策划,房地产商应结合当地的经济发达水平和居民的购买力,突出产品的卖点,合理定位营销。与此同时,在进行房地产市场地位的过程中,所确定下来的主题应贯穿房地产营销策划的始终,这样才能使制定的房地产开发市场营销策划具有可行性和实用性。
4. 优化网络营销,完善网络宣传。
网络平台作为一种新的信息传播媒体,对房地产营销而言,网站建设是房地产营销的第一步。优化网络营销,完善网络宣传,是现代房地产开发实现营销策划的关键。房地产商建立自己的网站,在网络上宣传自身的产品,实现网络营销,有必要创建相应的评估体系,对房地产网络营销效果进行评价,提高网络宣传的目的性和有效性。另外,还要建立起和媒体的合作关系,通过媒体的跟踪报道,也有利于实现房地产产品的网络营销。
参考文献
[1]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设.2008(1)
[2]刘薇,杨春柏.房地产营销策划存在问题与对策研究[J].商场现代化.2009(10)
[3]范向阳.小议房地产营销策划[J].商业文化(学术版).2009(4)
[4]成红巧,刘作君.房地产营销策划现存的问题及对策探析[J].商场现代化.2009(26)
在宝龙湾工程项目开工奠基仪式上的致辞尊敬的长顺书记，清文区长、金明主任、柏龄主席，各位领导、各位来宾、女士们、先生们：大家上午好：在我们喜迎一年一度新春佳节即将到来的美好时刻，我们在此举办南大道宝龙湾工程项目开工奠基典。首先请允许我代表我们区房管局的志刚书记、大奇局长向参加此次开工奠基仪式的各级领导、所有来宾和全体朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！南大道是我区最后一处危陋平房难点大片，原住居民2600余户，公建单位44家。多年来，这些居民和单位一直生活在低洼潮湿的危陋平房里，雨季积水漫过床，冬天四壁透风黄土扬。南大道的拆迁改造，是政府为老百姓改善居住生活的一件大好事，符合实际，顺乎民心。我们在做好南大道拆迁的基础上，为了区域经济发展提供更大发展空间，为进一步增强我局、我公司经济实力和发展后劲，也为水阁南拆迁的顺利进行奠定坚实的基础，经过我们艰苦奋斗，顽强拼搏，终于迎来了宝龙湾工程项目开工的大喜日子。宝龙湾项目规划建筑面积21万平方米，该项目的建设是我区巩固创建市级城市卫生区和构建和谐南开的重要组成部分，是保持我区财政收入持续快速发展的重要手笔，也是促进水阁南拆迁，加快城市建设步伐的有力保障。为此我们决心抓住这千载难逢的机遇，全力以赴，通力配合，扎扎实实的做好各项协调工作，尽心竭力提供各种优质服务，努力为宝龙湾项目营造一个宽松的施工建设环境，力争将这一工程建设为我区的形象工程和地标性建筑。在此，我们衷心感谢市、区各位领导，各有关部门为宝龙湾项目的顺利开工提供的全方位的服务和支持，为宝龙湾项目的早日竣工所付出的心血和努力。
1、负责各项目财务管理制度流程的规划、制订和监督执行，建立有效的成本监控体系，督促指导各项目建立完善项目开发管理制度，跟踪、检查执行情况。
2、负责项目准备阶段的可行性分析，论证经济指标的测算，项目的成本测算、税收分析、经济效益分析及资金运用预测；有关付款方式和税收政策等的建议，确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例，风险最小化，利益最大化。对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，做好项目前期策划中的成本控制。
3、负责项目计划阶段根据项目开发计划、销售计划等资料编制项目经营计划，项目投资回报、利润、费用指标符合预期标准；会同成本合约部编制可控、符合经营计划的目标成本。
4、负责项目执行与控制阶段项目招标、签订施工、甲供材料合同的审核，保证在目标成本范围内，且付款条款合理；合同款及进度款支付的审核；项目前期销售推广营销合同及付款的审核，保证在营销费用计划范围内；项目开盘预售中应收账款管理，销售合同抽查等；项目综合变动情况分析，分析项目各变动因素对经营计划的影响；负责项目执行与控制阶段的各项目成本计划及其执行情况的跟踪落实，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发项目做好操作过程中的成本控制；建立成本信息监控中心，及时收集各项成本动态资料，每月会同成本合约部编制项目动态成本，与目标成本比较，分析成本变动原因；组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研讨会等方式，增进全员成本管理意识，推广系统内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进各项目成本管理水平的提高。
5、负责项目收尾阶段房款补差的审核；项目竣工结算，会同各部门召开项目总结会议，编制项目评估报告；安排审计小组完成对项目成本进行
阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见，并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。
6、与项目各部门保持良好的沟通，保证项目施工阶段付款业务流程、销售阶段收款流程及其他业务流程的顺利实施。
7、保持对国家有关法律政策和公司成本管理的了解，协助项目公司争取
1 房地产开发项目风险管理目标
一般来讲, 风险管理目标可以分为两种, 即:损失前目标和损失后目标。损失前目标是指一个科学的风险管理系当中要具有的目标, 其包含了经济、承担社会责任目标以及烦恼减少与忧虑安全等目标, 这些属于基础性目标, 不会因企业的损失而受到影响;损失后目标是指在投资前即可预见的, 损失发生后企业在最低限度内所能承受的目标, 其主要包括生产、不断经营、稳定收益、发展等目标。风险管理的目标就是要在投资损失产生之前保持企业经济的正常运转, 而损失产生后的恢复工作也应做到尽善尽美。所以房地产企业的投资风险管理目标就是, 投入小成本将风险所带来的损失降至最低, 以确保投入资金的安全。
2 房地产开发项目风险分析
2.1 投资决策阶段风险
决策阶段是房地产开发过程中一个关键的程序。之所以说开发种类的定位对工程成功与否非常重要, 是因为房地产行业容易受到控制土地供应量、约束土地应用、规定贷款利率、环境保护要求、政府房价约束等相关政策的影响, 以及投资方向、投资规模和税收方面的控制, 这些都会对房地产开发工程造成相应的风险。再则房地产土建项目一经完工, 就很难再对开发种类进行更改。
2.2 土地因素风险
土地是影响房地产投资风险的决定性因素。土地是房地产开发工程的基础和根本, 土地所在地的经济、行政、社会以及自然条件等因素, 可直接影响到工程的收益。其具体风险表现为:土地取得方式、调控制度不同、土地变更等产权制度不同以及土地政策的实施力度等方面。
2.3 建设过程风险
时间、质量与成本是房地产开发工程建设阶段的关键内容, 也是三大风险原因。房地产开发工程建设阶段的目的是项目建设要按期、按质、节约地完成, 以保证尽早售出并把资金回收。尽管建设阶段风险比前期阶段低, 但依然存在很多无法防范的风险, 关键有: (1) 自然风险, 就是地形地势、气候环境的改变对施工安全导致的威胁。 (2) 拖延工期风险, 受主客观原因影响导致现实项目的完成和计划差异引发的风险。 (3) 项目质量风险, 因为设计不当与施工质量问题带来的风险。 (4) 成本风险, 工期的增加导致投资成本增加的风险。
2.4 销售阶段风险
(1) 销售时机风险。房产市场是有一定周期性的, 一般会有高峰、收缩、低谷、恢复四个阶段, 要找准目标顾客群, 抓住销售黄金期, 通过加大户外、电台等宣传媒介的推广力度, 同时运用多种营销模式, 在短时期内把房屋销售完毕。 (2) 租售合同的风险, 租售合同应做到条款清楚确定、具体、科学, 要由专业人员进行起草, 并且经过法律工作者审查后方可使用。在销售滞后, 业绩不理想的状况下, 也能使用租售几种经营形式, 尽快让资金周转加收, 使空置率减少, 资金压力减轻。 (3) 物业风险要定期组织对建筑物和附属设备维修, 在萌芽当中消火隐患。
3 规避与降低开发风险的措施
3.1 完善风险管理相关法律法规及制度
目前我国很多法律法规及制度还处在探索的阶段, 与WTO相关的建设项目工程风险管理还不相适应。针对这些问题, 我们要参照国际惯例, 结合我国实际, 研究建立起更为科学的项目保险和担保制度, 如:担保、保险的相关规范以及费用收取方式等。
3.2 企业完成多样化的投资
多样化投资就是把资金有选择的放到不一样种类的开发工程上, 能够投资建造不一样收入层次的居民所需要的不一样种类的建筑, 比如住宅、商店、娱乐场所、商场和写字楼等等位置。这样分散投资能够使将来收入的不确定性减少。不一样种类的房地产开发时候的风险大小也不一样, 收益高低也不相同, 收入与开发风险成正比。把资金投入不一样的房地产开发工程就会降低整体的开发风险, 其实就是用投资高收益的工程去弥补低收益开发工程导致的损失, 最后达到一个相对平均的收益水平。因此, 多样化投资的重点是假如确定不一样种类房地产的投资比例, 把资金投入的比例确定好就可以即降低开发的风险又可以得到相对高的开发收益。
3.3 把初步的市场调查做好, 预测市场风险, 防止战略与措施失误
早期阶段的发展房地产工程包含经济环境、范围构造与城市发展规划、业务发展规划与政策、地区零售市场、将来的地产供应、现场条件多个方面的内容。经过时间、过程、部位、规模、硬件、布局、性别、竞争与兼容稳定、资源、商圈分析、人口分析与人性等几个参数综合评价工程的可行性。要注重后期管理的地产业务, 由于后期的管理是地产生存的基础。所以, 地产要有专业的管理团队, 完成统一的地产经营管理;建立招商统一、营销统一、服务统一、统一监督物业管理企业管理概念。
3.4 签订预租预售合同
房地产开发工程在得到商品房预售许可证到项目完工以前和客户签订预租与预售合同, 这样能够避免开发后的房地产空置, 最后导致售价跌落的风险。同时开发商还需要面对的一个问题就是, 假如签订预租预售合同, 尽管能够降低开发商的风险, 但是就会相应的提高客户的风险。开发期愈长, 客户就愈不愿意与开发商签订这种固定价格的合同, 因此面对这个问题, 开发商就需要把租金与售价压的非常低。
3.5 提升房地产工程及员工的风险意识
首先要在房地产工程立项之初就具有风险意识, 在政策、环境发生改变时要及时做出调整, 以规避风险。其次是要加强企业员工的抗风险素质培养, 强化员工的风险意识。
4 结束语
房地产开发项目的建设是一个有相对长周期的经过, 工程的一次性、不能重复性特征与经过中很多的不确定原因, 构成了工程经过的各类风险, 风险充斥在每个经过。所以, 房地产开发企业在重视对风险控制的同时, 还要建立科学的开发组织构造, 完善管理制度, 拟定企业的发展规划。同时还要提高企业的策划、技术创新和项目管理的能力。管理人员要对风险率高的程序加强管理, 尽可能降低不确定的风险, 这才是对房地产开发最有效的风险控制方法。
参考文献
[1]沈亮.房地产开发项目风险管理研究与应用[D].北京邮电大学, 2007.
[2]闫溦.基于流程的房地产开发项目全面风险管理研究[D].东北农业大学, 2007.
(1)协助营销部经理推动集团核心价值观、战略的贯彻和执行;
(2)通过创造良好的推销环境，树立良好的企业形象;
(3)根据公司要求，充分调动销售现场各员工的积极性，营造部门内部团结协作、优质高效的良好的工作氛围;
(4)了解本部门每一位员工的个性及优劣势，帮助员工认识到业务成长过程中 的障碍，培养员工个人发展能力;
(5)将部门工作与任务分解成每位员工的工作，并督促其完成;
(6)评定现场销售人员的资信及其业绩表现，并负责销售人员的招聘、培训、奖惩及调配。
2、业务管理
(1)参与前期项目策划思路的确定;
(2)根据公司整体经营目标，参与制定销售计划;
(3)根据销售计划，参与制定和调整销售方案(策略)、宣传推广方案(策略)，并负责具体销售方案实施;
(4)做好对销售节奏及进程的控制工作; (5)销售现场日常管理工作;
3、考虑并制定现场销售工作流程和标准，组织员工研究确定;
4、将部门工作和任务分解到每位员工，并进行指导实施。据此建立考核指标体系，并建立薪酬体系;
5、督促员工加强学习，组织销售培训，支持员工对新的工作方法或流程的实践;
6、负责组织销售人员及时总结交流营销经验，加强业务修养，不断提高业务水平;
7、负责沟通上下级及本部门与公司内外部各相关部门的关系，清除部门工作障 碍，为本部门工作开展挖掘资源，提高效率，保证销售进度;
8、配合公司其他部门的工作，为其提供市场预测、反馈及营销方面的支持;
2、对外银行融资;
3、主持项目销售签约、收款、交房等财务工作，审核销售报表，追踪销售回笼;
4、审核纳税申报表，提出税务筹划方案设计并实施;
5、督促财务人员执行集团统一规定的财务制度，在监督过程中主动协调各方面关系，积极解决问题，并对财务制度的不断优化提出建议;
6、为下级确定工作计划、目标、标准、行动计划，并定期监督与指导，针对实际情况，开展各类专业培训，培养下属积极的工作态度，创建高效专业的财务团队;
7、与税务局建立良好的关系，遇税务检查等重大税务信息及时反馈并提出解决方案;
8、通过与银行等相关部门沟通协调，控制销售回款速度，催收逾期应收款;
9、对上报的各类报表的准确及时性负责;
房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。
其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。
对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同, 用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段———设计阶段———工程计划阶段——工程施工阶段———控制阶段———收尾阶段。
以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。
很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。
1 启动阶段
设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例, 住宅社区-别墅住宅社区-地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是我们常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。
2 设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段
2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。
设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。
2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。
方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。
首先是项目投资人或发起人的认可, 我们暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。
其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。
3 工程计划阶段
这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。
4 工程施工阶段
按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。
5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质
量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。
6 收尾阶段
此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。
岗位概述：
全面负责市场部工作，规划制定公司的市场战略与策略，并推进实施，实现市场发展目标。
工作职责：
1.协助总经理制定总体市场发展战略以及市场发展目标；
2.负责制定公司的市场总体工作计划，提出市场推广、品牌、公关、活动等方面的具体实施方案；
3.协同销售部门制定和实施各产品价格体系及营销战略，建立科学合理的定价系统；
4.组织市场调查分析，市场机会开拓和合作伙伴开发；
5.定期进行市场预测及情报分析，研究同行、业界发展状况，根据市场反馈作出调整，为公司决策提供依据；撰写市场调查报告，提交总经理；
6.组织本公司产品及竞争对手产品在市场上的销售调查，定期提交总结报告；
7.公司全年市场推广费用预算及市场部全年整体财务预算制定、控制；
8.编制与销售直接相关的广告宣传计划，提交总经理办公室；
9.优化业务流程，合理配置资源，提高工作效率；
10.负责市场部全面的管理工作，建立完善市场部工作流程以及制度规范，并监督管理制度的执行情况，分解任务，制订责任等考核指标；
11.根据公司战略目标，建立部门平衡计分卡系统，并参与战略目标的中后期评估与修正；
12.对市场部成员和相关部门进行市场培训、指导；
13.制定公司整体公关策略及危机公关的应对处理；
房地产开发以及建筑企业对房地产工程管理的有效程度, 直接影响着房地产建筑的工期、质量以及后续服务, 因此, 房地产开发与房地产建筑施工企业必须吸收以往成功的经验, 制定科学有效的管理模式, 加强对房地产开发工程的项目管理工作, 使房产建筑工程质量与社会利益得到保障。本文将针对目前房地产开发工程项目管理中存在的问题以及解决措施做简要的论述。
1 房地产开发工程项目管理现存问题
1.1 各自为政, 合作意识差
房地产开发工程的特点是, 建设单位多、施工单位多、设计单位多、施工工作交叉作业多, 由于这些特点导致各个单位进场与退场的时间各不相同, 由于其中一些单位之间并不存在合同从属关系, 导致各方依各方的习惯、进度办事, 互相之间并不沟通, 出现问题也不寻求解决的方式, 合作意识极差, 这就导致工程施工现场一片混乱, 所有单位都想各自为政, 这种现象的存在不仅严重阻碍了房地产开发工程的施工进度, 还会造成项目成本的增加。
1.2 项目风险管理薄弱
房地产开发项目的风险主要包括:政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、财务风险、经营风险、信用风险, 无论其中哪一个风险没有被合理的管理和控制都会给项目带来巨大的危害。尤其是对决定着房地产投资走向的政治风险, 决定着房地产施工质量的环保风险, 决定着房地产开发工程资金安全的金融风险, 决定着企业投入资金运转的财物风险等, 无论其中哪一个环节出现问题, 房地产开发工程都难以顺利实施, 但是就目前的情况分析, 房地产开发企业对这些项目风险的管理意识还比较薄弱, 没有从思想上深刻认识其重要性, 这是很严重的潜在危险。
1.3 项目设计资源整合不足
设计资源整合不足会严重影响工程设计文件的准确性以及工程施工事项接口等工作, 从而影响项目管理。目前的房地产开发项目有一种向精装修发展的趋势, 如果项目设计资源整合不足, 就会导致房产建筑交付标准不明确, 使得装修设计滞后, 而后期为了满足交房时间又仓促装修, 使房产建筑的质量遭人质疑。
1.4 项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段、设计阶段, 还是房地产施工阶段、施工完毕验收阶段, 每一个阶段都涉及到工程造价, 因此优化项目成本管理的意义重大。目前, 由于房地产开发企业在决策阶段做出的错误决策, 导致工程投资增多的现象比比皆是。除此外, 在工程的招投标中, 一些企业为了赢得工程, 往往忽视所有实际问题降低造价, 只为满足招标方的要求, 这将导致在后期的施工中会有很大的设计变更, 一方面造成成本的增加, 一方面又会造成工期的延误。
2 房地产开发工程项目管理优化措施
2.1 加强房地产开发项目风险管理
加强项目的风险防范与风险管理, 能够使房地产开发工程隐蔽的风险损失降低, 保证了房地产开发工程的经济效益。风险管理主要包括以下两个方面:
2.1.1 风险回避:
风险回避就是指采取类似放弃投资决策等有效措施来规避相关风险, 风险回避属于一种消极对待房地产开发工程中所存在风险的方法, 因此必定会使开发工程的经济利益受到损失, 所以只有在紧急或是迫不得已的情况下, 才建议采用。
2.1.2 风险转移:
风险转移就是采用合法、正确的防范措施, 将某种风险以某种特定的方式转移成无形。在当前的房地产开发工程管理中风险转移使用的非常广泛。
风险转移常用的形式主要有:
(1) 签订的合同;即以合同的方式, 来转移相关风险, 在签订合同后, 无论发生何种风险, 都有合同执行方来承担; (2) 保险的购买;即通过买保险的方式, 将不能预知的相关风险转移给保险公司, 虽然这样会增加部分成本, 但是相比于带来的收益, 完全可以忽略其成本。
2.2 加强项目前期投资决策阶段的可行性研究工作
项目实施前期的可行性研究是项目的灵魂, 必须要给予重视, 要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的投入, 要建立并完善决策支持机构, 收集并整合决策支持性资源, 完善决策程序, 提高决策水平和效率, 使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
2.3 全面完善项目成本管理
房地产开发工程项目的成本管理是所有投资者所关注的重点, 必须采取手段加强对房地产开发工程决策、招标、设计、施工、验收、维护等全过程的成本管理工作。在各个阶段的成本控制中, 要注意采用科学的方法、合理的手段, 不能一味求低成本而忽略了整个工程项目的质量以及其它重点控制内容。房地产开发工程的决策阶段和施工阶段是成本控制的重点阶段, 在房地产开发项目的投资决策阶段, 必须把握成本的关键因素, 从定性和定量的角度分析控制成本, 合理做出各阶段的相关预算, 对各个阶段的施工量进行精确的核算。工程项目施工阶段的成本控制是整个项目成本控制工作的重中之重, 在工程施工阶段必须严格控制工程设计变更, 以降低工程设计变更造成的施工成本增加;必须严格控制建筑材料的质量和数量, 以降低材料浪费造成的施工成本增加;必须严格控制施工工期, 以降低工期延误造成的成本增加。总之, 建筑单位必须严格按图纸施工, 按进度施工, 按管理条例施工。
2.4 全面主抓项目质量管理
房地产建筑的质量深刻影响着建筑的后期使用, 房地产开发企业要通过各种手段措施来完善开发工程项目管理中的质量管理, 以保证施工的质量以及竣工后建筑的质量。房地产建筑质量的影响因素有很多, 如施工人员的素质、工程材料的质量、工程施工方法、施工环境等, 要对影响建筑质量的各因素加以分析, 并采取有效的措施进行防范。此外, 对建筑的结构、给排水、采暖等方方面面也要加强质量的控制与管理。
2.5 重视项目收尾阶段的项目管理工作
房地产建筑工程在收尾阶段的管理工作往往是最容易被忽视的, 因此, 在工程项目的收尾阶段可临时组建一支由工程主管领导带头的队伍, 队伍中包括工程管理人员、技术人员、设计人员、物业管理人员以及材料采购人员, 由这些人员相互合作, 相互监督, 共同完成工程收尾阶段的项目管理工作, 保证工程的移交质量。
3 结束语
在房地产建筑开发与建设的过程中, 房地产开发及相关施工企业只有深刻认识到项目管理工作的重要性, 并采取措施加强对施工项目的管理, 才能保证房地产建筑工程的有序施工, 才能实现建筑工程带来的经济效益。所以, 房地产开发企业, 必须要挖掘自身的潜力, 提高项目管理的水平, 并要不断开拓与创新, 使企业在建筑市场中立于不败之地。
参考文献
[1]毕星, 翟丽.项目管理[M].上海:复旦大学出版社, 2002.[1]毕星, 翟丽.项目管理[M].上海:复旦大学出版社, 2002.
[2]吕萍, 房地产开发与经营[M].北京:中国人民大学出版社, 2004.[2]吕萍, 房地产开发与经营[M].北京:中国人民大学出版社, 2004.
[3]张红.房地产经济学讲义[M].北京:清华大学出版社, 2004.[3]张红.房地产经济学讲义[M].北京:清华大学出版社, 2004.
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