办理房地产开发贷款程序

办理房地产开发贷款程序（精选10篇）

办理房地产开发贷款程序 篇1

一、办理贷款申请准入

1、办理信用等级是争取银行授信准入的必要条件。

2、提供反映全面经营情况的财务报表（需集团公司统一审核确定）

二、在取得相应信用等级后或者未取得信用等级可以走未评级方式（成立不足一年）

1、提供往年经过审计的会计报表及最近期会计报表、现金流量表、会计报表附注说明。

2、提供项目可行性研究报告。

3、提供立项批复。

4、提供项目4证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证）复印件（其中土地使用权证用未办理他项权证的复印件）

5、提供贷款申请书（包括项目介绍、项目定位、规划定位、业态分布、绿化覆盖率、销售前景、申请贷款金额）。

6、提供自有资金证明及自有资金筹措渠道。

7、提供项目用款计划书。

8、提供项目开发计划书。

9、提供项目还款计划书（承诺）。

10、提供销售策划方案及后续物业管理模式（重点、新颖、内容丰富、行之有效）。

11、提供人民币最高贷款合同、质押合同。（待银行省行贷审会通过后另行提供）

12、开设银行专户。

13、提供营业执照、法人代码证、法人身份证、受委托人身份证、贷款卡（经年审，当年领取的不年审）

三、土地局相关手续办理

1、经银行认可的土地评估机构出具土地评估报告书。该评估报告书所评定的土地价值（可以依据项目内不同业态形式而分开评估，再汇总，土地价值可以提高）乘以银行抵押成数（银行抵押成数最高0.7，最少0.5，视银行而定）后大于申请贷款金额，同时该评估报告必须经国土局认可并无异议。

2、土地局信息中心测量队必须进行抵押土地测量。

3、土地局领取土地抵押、土地注销前次抵押所需表格及资料（抵押合同4份、地籍调查表

2、法人委托书

2、法人身份证

2、营业执照

2、法人代码证

2、他项权利注销申请书

2、银行人民币贷款合同4，权利质押合同4等资料，注意，在抵押合同中抵押权人即银行需盖章签字，注销他项权利申请书需银行盖章签字，注销前次抵押还需前次抵押银行出具同意抵押注销声明）

4、土地局需市场办、地籍管理、信息中心、分管市场办局长、分管地籍、信息局长签字后方才可以办理本次贷款土地抵押，同时办理已抵押土地注销抵押手续。

5、在上述手续办理完毕后取得新的土地他项权利证书需交贷款银行质押。

四、办理放款手续

1、办理全封闭协议（所有资金流量收入及支用、按揭办理）

2、出具承诺书、办理集团担保合同书（视银行需求而定）

五、注意事项

1、评估公司一定要银行认可，最好由其指定，因为牵涉到利益关系。

2、贷款申请一定要诚恳和不卑不吭。

六、银行需重点公关人员

办理房地产开发贷款程序 篇2

一、房地产开发贷款存在的风险

(一) 外部环境风险

1.市场风险。

房地产业的发展周期与国民经济发展周期有着极大的相关性, 因此, 能否对经济的发展周期有正确的预测, 并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营行为, 在相当程度上影响着开发企业的业绩。目前, 土地作为房地产开发的主要资源, 其供应的市场化程度依然不高, 再加上房地产这一特殊商品本身所具有的高度地域性, 使房地产开发企业面临市场风险的考验。

2.政策风险。

房地产业受政策影响巨大, 政策的变动直接影响到房地产项目开发的成本和收益, 从而对银行信贷质量产生影响。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场, 市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性, 从而增加了银行对市场、项目、客户的判定难度, 信贷业务潜在风险加大。在宏观调控背景下, 部分中小房地产开发企业综合实力不强, 如不能获得持续的资金支持, 特别是信贷资金和其他资金的支持, 资金链条有断裂的风险。目前依赖银行按揭贷款方式购置商品房的客户所占比例越来越高, 如果银行改变房地产信贷政策, 则会影响公司房地产项目的开发与销售。如中国人民银行121号文对房地产企业信贷、建筑施工企业信贷和个人住房贷款做出了更为严格的规定, 对购买第二套以上 (含第二套) 住房的目标客户群体因为首付资金比例的提高或个人住房贷款利率的提高而产生心理上的观望或待购情况, 从而对在建、在售项目短期内的销售价格波动和销售款回笼进度构成一定的负面影响, 使公司的未来经营面临一定的风险。

(二) 项目资金风险

规模较大房地产开发企业, 一般都采用注册项目公司的做法。对这种公司的贷款类似于项目贷款, 一般发放贷款时尚无业绩可言, 因此要确切地了解开发项目的风险状况比较困难。

1.项目资本金筹集风险。

为防止开发商完全套用银行信贷资金开发房地产, 保障银行信贷资金的安全, 现行法律法规和信贷政策规定了房地产开发项目自筹资金最低比例。但部分房地产企业为了满足35%以上自筹资金的贷款条件, 对自筹资金采取了变通做法:如同一房地产项目, 若在多家银行贷款, 其中一家银行计算借款人自筹资金比率时, 将企业向其他银行融资所获得的贷款也计入其自筹资金的范畴;开发商股东或其他企业的暂借款, 但不作为企业资本金投入, 而是作为房地产企业与其股东之间的其他往来款项的形式入账。因股东或其他企业暂借开发商的款项可视为项目的自筹资金, 此时, 对于银行所要求的自筹资金比率虽符合规定, 但容易被抽逃。

2.项目财务风险。

房地产开发企业一般采用开发、建设和物业管理一体化的经营模式。这种经营模式造成开发企业和建筑商等企业存在密切的关联方关系。各关联方之间能够通过频繁的股权转换、资产交易、往来账款及等关联方交易转移成本和利润。部分实行集团开发管理的公司还对各下属公司实行统一对外融资、集中财务管理等方式在集团内部调控资金。银行对于这类关联方交易很难监控, 难以保证项目资金的封闭运行, 存在资金监管风险。特别是现阶段经济景气度较高, 企业扩张的内在冲动较大, 开发企业整体资产负债率较高 (行业平均值为79.2%) , 对信贷资金依赖度提高, 在集团性房地产企业多元化走向中, 项目公司资金链比较脆弱, 潜伏着一定资金和财务风险。

(三) 银行操作风险

1.对企业风险分析不够。

房地产行业资金密集, 信息化程度很高, 涉及产业政策、区域政策、市场环境、企业背景、项目可行性等诸多方面, 且房地产区域性很强, 项目特点突出, 风险控制点各不相同, 对信息的采集、分析、处理、利用能力的要求较高, 但银行在业务操作中的各个层面, 普遍存在市场研究不透, 对企业分析和项目判断能力不强的问题, 在一定程度上影响了对市场机会的把握和对风险的控制。

2.道德风险防不胜防。

由于内控制度及公司治理机制失效而产生的道德风险, 这种失效状态可能因为失误、欺诈、未能及时做出反应而导致银行财务损失, 或使银行的利益在其他方面受到损失, 如银行信贷员、其他工作人员越权或从事职业不允许的或风险过高的业务, 为了索取巨额“回扣”、参与分成, 或间接成立房地产开发公司而违规放贷。违规操作的结果往往是不良贷款的增加, 从而加大了银行的金融风险。贷后管理不到位, 大部分不良贷款的产生与“重贷轻管”、与“封闭管理”不到位有着密切关系。开发商逐利本能驱动其扩张意识膨胀, 挪用、混用项目建设资金的冲动较大, 如果实际监控不住客户的现金流或账户监管失效, 资金被挪用的风险就会显现。

3.贷款方式风险。

为防范信贷风险、减少信息不对称造成的贷款损失, 我国商业银行越来越多地使用担保贷款, 但抵押担保同样存在较大风险。房地产开发贷款往往以项目土地和在建工程提供抵押担保, 这种抵押方式存在法律瑕疵, 难以执行的情况时有发生, 可能影响第二还款来源的稳定性。首先, 由于土地使用权是与其地上附着物的权利一并转移的, 当项目实现销售后, 房屋所有权将从开发商转移到消费者, 对应的土地使用权也转移给消费者所有, 造成抵押物悬空。其次, 相关法律规定, 开发商在未付清建筑工程款时, 承建商对在建工程形成的债权优于银行的抵押权利。银行只能在开发商付清工程款后才可能取得抵押物优先受偿, 存在较大不确定性。由于在我国缺乏有效处置抵押物的市场机制, 缺乏权威性的社会评级机构为担保企业评级, 使银行难以选择质优企业作为担保企业, 对第二还款来源的追偿往往是艰难并且难以如愿以偿。

二、房地产开发贷款风险管理的对策

(一) 风险预防

1.加强市场风险预防

房地产业的发展有其自身的周期性特点, 目前, 我国银行资金大量卷入房地产市场, 如房地产出现泡沫破灭, 容易对经济、金融造成重创。因此, 银行应定期收集宏观经济及房地产业投资、居民收入与消费水平变化等信息资料, 从定性和定量两方面分析房地产市场供需的整体走势和结构变化, 加强前瞻性研究, 根据形势变化及时采取相应对策。银行应关注各地政府有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施, 及时调整贷款风险控制重点;认真分析地方经济和房地产市场的运行特点, 如当地经济发展水平、人口数量和年龄构成概况、人均可支配收入情况和近年来房地产销售面积和销售收入的变化情况;反映供给水平的因素, 如房地产投资规模变动情况、施工和竣工面积、空置面积变化情况等。通过加强对区域性市场的分析研究, 增强对业务发展环境判断的准确性, 为业务决策提供更为科学的依据。

2.加强企业风险预防

(1) 加强对开发企业的审查。

主要考察开发企业资质与资信、主要领导者的素质、经验与诚信、企业 (股东) 业绩与经验等方面的内容, 落实借款人是否具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格。审查“四证”是否齐全, 核实建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证 (土地使用权产权明晰) 、建设工程开工证等项目开工的合规性文件是否齐备, 确保项目开工的合规性, 规划的一致性, 主要审查项目的业主是否与借款人一致, 项目内容和规模 (面积和高度) 是否合规, 是否存在实际设计超规划限制 (如超规划面积、超限高、超容积率等) 的情况。

(2) 项目资本金的认定。

房地产开发项目资本金比例不得低于项目总投资的35%, 进一步抑止企业高比率负债过度扩张, 降低银行信贷风险。应根据不同客户、不同物业类型、不同项目制订差异化的资本金比例限制。如对非普通的住宅类项目资本金比例原则上不低于40%, 对非住宅类项目资本金比例原则上不得低于40%。同时要制订和细化对资本金的认定标准, 要严格区分权益性资金和借款, 对于非权益类核算的股东投入其他资金, 还需取得股东出具的投入资金不先于银行贷款抽回的承诺。前期项目 (预) 销售回笼资金在未结转前属于负债性质, 其受偿权还要优先于银行贷款, 不属于项目资本金。

(二) 风险控制

1.做好贷款封闭运行管理

为有效回避在贷款使用过程中可能出现的经营风险和资金挪用风险, 房地产开发企业所取得的用于项目开发建设的信贷资金的发放、使用、回收应采用专款专用、封闭运作的管理手段。按照目前房地产开发贷款“封闭管理”的要求, 一般是贷款发放时以土地抵押, 在项目销售时转贷款发放前应明确封闭合作条款, 避免销售过半、贷款未减或销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。在项目销售过程中及时掌握项目销售进度, 定期核查房地产登记机关的销售“窗口表”和项目销售资金回笼账户资金到账情况, 防止资金监管出现漏洞。

2.加强抵押物的审查

抵押物要产权明晰、无争议, 土地使用及地上建筑经有权部门批准, 通过合法途径取得, 有土地使用权证等权属证件。土地使用权、在建工程和已建成的物业必须具有升值的潜力, 至少不属于被边缘化的地段或不存在大幅贬值的因素, 价值稳定性高;优选能够在近期产生现金流的住宅等出售类物业做抵押物, 谨慎选择出租类、经营类房地产做抵押, 原则上不得接受配套公建、车库以及空置3年以上的商品房等作为抵押物。抵押物的评估应采取谨慎性原则, 除了要保证中介机构的客观公正性外, 还需要在银行内部建立房地产抵押物评估价值审定机制, 安排具备专业技能的人员按照审慎原则, 对中介机构出具的抵押物评估价值报告进行复核审定。要注意收集市场不同区域、不同物业的市场价值变动信息, 以减少市场价值波动时的损失。

(三) 风险预警

对于已出现风险预警信号的房地产开发贷款, 银行应及时调查分析, 一旦发现贷款的潜在风险较大, 一方面要采取补救措施, 如增加其担保条件等, 另一方面, 要加强项目回笼资金的有效监控, 严格按照售楼进度, 收回银行开发贷款。风险预警机制应包括但不限于以下三种预警信号:企业财务报表反映出的信号, 如现金存量恶化、项目要求的自有资金比例不符合要求等;与银行往来显示出的信号, 如存款大幅下降, 短债长用, 严重依靠银行借款进行滚动开发等;项目经营中出现的信号, 如经常拖欠承建商材料款, 要求承建商带资承建, 项目成本过高却以超低价格销售等。

(四) 风险补偿

商业银行是通过识别、评估项目风险与收益和市场机会, 达到平衡风险与回报, 实现收益覆盖风险目的。银行需要灵活运用市场化的贷款利率, 调整每一笔贷款的利率以准确反映并补偿该笔贷款的潜在风险, 尽量消除信息不对称带来的影响。例如按照高风险、高利率的原则, 制定利率标准, 即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。在房地产企业盈利状况较好、对银行依赖度程度较高的情形下, 银行贷款的定价还应有一定上升空间, 特别是对于审慎支持的客户, 银行议价能力较强。因此, 银行应以风险与收益相匹配为原则, 加强对房地产信贷业务的定价管理, 研究并建立差别化定价机制和对公房地产产品风险定价模型, 实现在风险既定的情况下, 收益最大化;在收益既定的情况下, 风险最小化。

(五) 风险管理创新

1.尝试房地产开发贷款模式创新

目前我国房地产业的融资方式未能形成风险分担机制, 绝大部分风险集中在银行身上, 而银行承担的风险是有限度的, 超出了限度便会危及金融稳定。因此, 除了加强银行信贷管理之外, 当务之急是在房地产开发融资方式上有所创新。当前我国的商业银行要适应客户多元化融资发展趋势, 积极开拓新的业务品种与模式。一是加强信贷业务与投资银行业务的联动配合, 如针对地产企业并购活跃的情况, 银行可以提供财务顾问、过桥贷款、股权融资等服务;二是加快房地产投资信托基金 (REITs) 的研究, 目前, 国务院已允许在天津滨海新区进行REITs试点, 银行应以此为契机, 研究合适的业务发展模式, 并积极与有关部门沟通, 争取市场先机。

2.加大房地产开发贷款结构调整力度

(1) 客户结构调整。

应重点发展资金实力强、资质等级高、开发业绩良好、经营稳定、信誉良好并且具有较好的开发项目的客户, 重点支持当地综合实力位居房地产企业前列的企业、信用等级AA级 (含) 以上企业、股份上市公司、各行重点客户。随着房地产企业集团化趋势加剧, 要特别加大对当地有影响力和跨地区经营的优质房地产集团的营销力度。主动从规模小、风险大、效益差的企业中退出。

(2) 项目结构调整。

重点发展房地产开发贷款, 审慎发放土地储备贷款和单位购房贷款。其中, 房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目, 积极支持节能省地型住宅项目;严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房、写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款。

(3) 区域结构调整。

房地产地域性强、各地情况差异较大, 房地产贷款应采取区域差别化策略:对投资增长过快、土地供应过量、空置面积增幅过大、价格上涨过快、房地产市场已经过热或出现过热苗头的城市, 要及时采取措施, 严格控制新增贷款投放, 严格控制对新开工项目投放贷款;新增房地产开发贷款要向经济发展成熟地区倾斜, 原则上应重点投向经营管理水平高、资产质量较好、住房市场发展良好的省会城市、中心城市和重点城市, 新增房地产开发贷款要向经济发展成熟地区倾斜。

房屋牵涉我国每个家庭, 房地产开发在我国的经济中有着举足轻重的地位, 房地产开发贷款牵涉国民经济的稳定协调发展, 事关社会的稳定。当前只有充分分析房地产开发贷款存在的风险, 进一步防范和控制风险, 才能实现十七大提出的科学发展观。

参考文献

[1]赵庆森.商业银行信贷风险与行业分析——以中国钢铁工业为实证[M].中国金融出版社, 2004.

[2]王维安, 贺聪.房地产市场区域性风险扩散机制研究[J].财经研究, 2005, (1) .

国家助学贷款办理程序 篇3

一、申请、发放流程

1、借款人（学生）在国家助学贷款网上（）注册贷款信息并打印申请表、困难情况表。

2、借款人打印申请审批表并亲笔签名后将贷款所需材料交所在学院。

3、学院对借款人资料真实性及准确性进行审核，对有问题的申请资料返回，申请学生上网重填。

4、学院对符合要求的申请资料，同意并签署意见后将有关资料统一报校学生处。

5、校学生处对借款人资料真实性复查签署意见后将有关资料送经办银行。

6、经办银行对贷款进行调查、审查、审批,将同意贷款名单通知学校。

7、校学生处协助银行组织借款人办理借款手续（签合同、签借据）。

8、校学生处和经办银行将全校贷款审批明细表上报上级教育部门。

9、经办银行将贷款发放至学校指定账户。

二、还款流程

办理房地产开发贷款程序 篇4

考生在领取高校录取通知书后可办理信用助学贷款，办理贷款程序如下：

1、在考生户籍所在县区地方教体局领取《四川省生源地信用助学贷款申请表》并填写相关申请信息。

2、在考生当地农村信用社信办理信用卡一张。（凭考生本人身份证办理）

3、办理《学生录取通知书》《新生入学须知》农村信用社信用卡、考生身份证、户主身份证复印件，另外还需将户口薄上户主与本人的登记卡、户主完整信息复印在一起并把“贫困学生学费贷款所提供学校在银行开户信息”打印成文或复印完整的《生源地信用助学贷款须知》。

4、在考生所在村办理贫困证明资料并加盖村委会公章。

5、考生将《申请表》依次送往考生所在乡镇或街道民政部门、高中毕业学校或所在县区高中、县区教体局审核签章。

6、审核通过后将一份贷款资料交于考生所在县区教体局，另一份送往考生所在乡镇农村信用社并签订贷款合同，办理助学贷款。

办理房地产开发贷款程序 篇5

一、《土地使用合同书》、《付清地价证明》（国土分局）

二、地块的《宗地图》或称红线图、《用地方案图》（国土分局）

三、界桩定点报建（国土分局地籍测绘大队）

四、土地地块的《房地产证》（国土分局）

五、《建筑物命名批复书》（国土分局）

六、计划立项批文（区计划局，每年办理一次）

七、固定资产《投资许可证》（区计划局）

八、规划设计要点审批表及《建筑用地规划许可证》（国土分局）

九、建筑工程方案设计的消防审核意见书（市消防局或消防大队）

十、民防地下室建设意见征询单（市人防办）

十一、建筑工程设计方案审批意见书（或称审批表）（国土分局）

十二、建筑工程初步设计的消防审核意见书（市消防局或区消防大队）

十三、人防地下室初步设计审查意见书（市人防办）

十四、建筑工程初步设计审批意见书（国土分局）

十五、临时施工用水申请（水务局）

十六、临时施工用电申请（供电公司）

十七、临时排水、排污申请（如果需要的话）（水务局）

十八、建筑工程桩基施工设计报建（指桩基与上部结构分段施工，分开报建的情况）（国土分局）

十九、招投标报审（桩基）（建设交易中心）

二十、建筑工程《施工许可证》桩基部分（市、区建设局）

1．2．

3．4．

5． 城市建设档案报建通知单（市、区档案馆专柜）建设工程质量监督备案申请（区建设局质检站）建筑工程安全监督备案申请（区建设局安检站）交纳墙改基金押金（市、区建设局）交纳散庄水泥保证金（市、区建设局）

二十一、建筑工程施工设计的消防审核意见（市消防局或区消防大队）二

十二、建筑工程人防地下室施工图设计审查意见（市人防办）二

十三、建筑工程施工图报建及《建设工程规划许可证》（国土分局）二

十四、招投标报审（上部结构）（建设交易中心）

二十五、建筑工程环保设施、绿化境观设计报审（区环保局）

二十六、建设工程项目出入路口申请（国土局——交警大队——道桥管理所）

二十七、《建筑工程施工许可证》（上部结构）（指桩基与上部结构分开报建的情况）（市设设局或区建设局）

二十八、临时占用市政道路申请（指需要的情况下申请）（区道桥管理所）

二十九、建设工程相关变更项目的报建（指建设项目发生功能、用途、设计、施工变更的情况时申请）（国土分局）

三

十、市政供电工程报建（市供电局）

三

十一、市政给水、排水工程报建（水务集团）

三

十二、市政燃气工程报建（燃气集团）

三

十三、《房地产预售许可证》（国土分局）

三

十四、市政供电工程验收（市供电局）

三

十五、电梯工程验收结果通知单（由电梯公司组织有关部门检测验收）

三

十六、民防工程验收证书（人防办）

三

十七、燃气工程监督质量等级证书（市质监总站）

三

十八、给排水工程验收及《排水许可证》（水务集团）

三

十九、《建筑工程环保验收合格证》（区环保局、科）

四

十、建筑工程消防验收意见书（市消防局或区消防大队）

四

十一、《竣工查丈报告》及《竣工测量报告》（国土局测绘大队）四

十二、补地价申请及签订“土地出让补充合同”，办理缴清低价证明（指建筑物有超建筑面积的情况时申请（国土分局）

四

十三、《建设工程规划验收合格证》（国土分局）

四

十四、《建设工程竣工验收报告》（建设单位组织）

四

十五、《建设工程竣工档案验收证书》（市、区档案馆）四

十六、《建设工程竣工验收监督报告》（区质检站）

四

十七、《工程项目施工安全工作评价书》（区安检站）

四

十八、《建设工程竣工验收备案证明书》（市、区建设局）

四

十九、办理房地产《宗地图》报建（该宗地图用于房地产初次登记）（国土分局）

五

十、《竣工结算书》或《工程造价三算审定表》（市建设工程造价管理站）

五

商业地产开发贷款的中美比较 篇6

根据中美房地产融资渠道:中国房地产融资渠道较为单一, 倚赖于银行信贷, 既增加了成本也增加了风险。美国房地产融资渠道更为多样化, 市场完善度高。因此需改变中国房地产融资渠道的单一性。

根据中美房地产融资成本:由于美国融资渠道多, 市场健全, 竞争程度高, 因此融资成本较低。中国房地产企业通过银行借贷的手续较为复杂, 大规模的资金借贷较为困难, 融资成本相对较高。

根据中美房地产融资风险:中国房地产融资的信用风险与流动风险都大于美国。应该学习美国经验, 健全信用体系和房地产抵押二级市场。

根据中美房地产融资效率:美国发达的金融市场, 完善的金融体系。尤其是在房地产市场火爆时期, 各类机构和个人都愿意参与房地产市场, 为房地产行业和项目融资提供了便利。同时辅以其他融资方式, 由于资本市场发达, 融资快捷方便。而我国银行贷款以中、短期为主, 这与房地产开发的周期性不符。同时, 通过资本市场融资的数目较为有限, 房地产融资存在融资难和资金闲置不均匀的特点, 融资效率不高。

二、美国模式在中国的意义

房地产行业需要金融业的支持。依据美国房地产业的发展轨迹, 可以预测我国未来的发展方向是房地产金融业。但是我国的房地产金融市场融资体系不完善, 房地产金融创新工具缺乏, 房地产企业融资表现为间接融资比重过大, 即主要依赖于银行信贷。近年来, 中国在企业贷款的商业银行采取审慎措施, 贷款审批流程比较复杂, 主要是基于短期内房地产贷款, 不能满足房地产开发的需要。受全球经济低迷影响, 国内房地产市场持续低迷, 也影响了银行信贷的紧缩, 这对银行来说当然可以有效控制风险, 但是资金紧缺的现象开始困扰虫多房地产企业, 降价销售成为一种无奈。我国房地产金融业的之后发展已经制约了我国房地产业的发展。

然而, 我们必须认识到, 当前以证券化融资和REITs为主的美国模式在我国是无法实现的。我国目前的市场环境和法律环境, 决定了房地产以银行为基础的融资模式只能是以银行为基础, 这和资本市场化的融资模式是互补的, 而不是在融资过程中的替代品, 在融资过程中, 发传单企业必须将银行借贷融资和证券化融资两种方式有效结合, 并确立适当的融资比例以实现高效率的融资。

三、中国房地产金融可持续发展

基于上文的分析, 房地产开发贷款之时房地产企业融资的一种方式, 必不可缺但是不能独当一面。房地产融资需要遵循可持续发展的原则才能既满足房地产企业融资的需要, 又保证房地产金融的安全, 避免金融风险或金融危机的产生。房地产融资的可持续发展可以从量性发展和质性发展两个方面展开。量性发展包括增大金融交易规模、增加金融机构、增多金融人员和扩充金融市场;质性发展包括提高金融效率、优化金融结构、协调金融环境等。

金融部门要对房地产行业大力支持, 尤其是对房地产企业来说, 需要的融资工具的高效率和多元化来支撑增长。打破单一的融资结构是其未来发展方向。在充分考虑外源性融资渠道的可行性及融资成本、融资风险的前提下选择合适的融资方式。对于大型的房地产企业可以选择上市、买壳、发行债券、房地产基金、海外基金、REITs等多种方式或其组合。而众多的中小型房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等融资方式。此外, 房地产企业还可以积极利用自身条件争取其他外单位的投资, 加强与外界的经济合作, 实现融资途径的开发。

在银行贷款方面, 应该推行贷款的阶段化和专业化。由于房地产开发阶段资金需求量巨大, 为了保证资金能够及时到位, 未来应实施贷款的阶段化和专业化。即根据房地产建设开发过程中得各个环节, 分别同银行签订贷款协议, 从而为各个环节安排合理的贷款规模。贷款专业化则是指定的地产项目同特定银行建立单独的、有针对性的贷款协议。

同时, 需要完善此财务管理, 加强信息透明化。一些非上市房地产企业难以得到外源融资的一个重要原因是财务不规范, 信息不对称, 使得债权人对其难以信任, 影响融资。因此, 从如实反映企业的经营成果以及取得外部投资者及债权人的信任的角度出发, 企业应该完善财务管理制度, 尽量减少信息不对称融资的负面影响。

同时, 要健全财务管理, 提高信息透明度。对于一些非房地产上市公司的一个重要原因是很难获得外部融资, 信息不对称, 使他们难以获得债权人的信任。因此, 除了准确地反映企业的经营业绩, 并获得投资者和债权人的信任角度外, 企业应完善财务管理制度, 最大限度地减少信息不对称融资的负面影响。

摘要：房地产融资是房地产金融学科的一个分支, 也是与资金量需求巨大的房地产市场关系极为密切的一个方面。中国的房地产市场在经历了十几年的强劲发展后, 在许多方面取得了不小的成就。目前我国房地产企业融资方式很多, 但是银行信贷资金比重大的资金格局一直没有改变, 这显然与我国不完善的金融市场有关系。本文的主要创新点在于根据国家经济大背景和政府宏观调控, 比较分析了中美房地产企业进行开发贷款时的差异, 由此对于中国房地产开发融资的未来发展进行分析, 提出房地产开发融资应当紧扣可持续发展的思想, 并且支持中国房地产企业走向合理结构下的多元化融资。

参考文献

[1]陈薇薇.房地产企业资本结构优化与融资决策[D].同济大学博士学位论文, 2006

[2]陈可庭.浅议房地产融资的多元化途径[N].中国审计报, 2004 (12)

[3]房超.中国商业地产蓝皮书.中国房地产业协会商业地产专业委员会[M].中国建筑工业出版社, 2012

[4]高建锋.多元化房地产融资大势所趋相关政策正在制定[N].中国改革报, 2006 (3)

[5]甘璐璐.浅议新政策下银行房贷风险导向及对策[J].商业文化 (上半月) , 2011 (3)

[6]洪宇.我国房地产融资市场问题探讨[J].科技情报开发与经济, 2007 (25)

房地产开发证件办理流程 篇7

A

办理各种证件所需资料

A:

1、到土地储备中心领竞标书；

2、报名、交纳定金；

3、参加拍卖或摘牌；

4、签订购买土地协议；

5、土地储备中心以市政府名义下文 B:

1、宗地图；

2、土地出让合同；

3、交纳土地有偿使用收入专用收据复印件验原件；

4、宗地图原件；

5、契税完税证明原件；

5、其他需要出具的证明材料；

6、登记费、工本费；

7、法人委托书及指界申请表（区土地局）；

缴纳契税所需材料均为复印件，内容同办理土地证要求。

（基本流程：

1、收到财政局土地出让金单据

2、市国土测绘院绘制勘测定界图和宗地图

3、土地储备中心准备材料

4、财政局缴纳契税

5、地税局缴纳印花税

6、区土地局和地块相邻单位指界

7、土地局缴纳工本费和登记费

8、区土地局领证（领导批件流程：地籍股两人指界签字→地籍股长签字→分管副局长签字→政务大厅市国土局审件签字→政务大厅市政府审件签字→市国土局地籍科收件签字→地籍科科长签字→分管副局长签字→收费打证→政务大厅国土局签字盖章→政务大厅市政府签字盖章）

C: 以后不需要再办理

1、申请（原件带红头）；

2、现状图（原件，含电子版光盘一张）；

3、土地证（原件或土地出让合同原件或全部交款证明＋土地成交确认书原件）；出示原件另带复印件，审批时限20个工作日。

D:

1、申请（原件带红头）；

2、“八图一书”详见附件一要求（含电子版光盘一张）；

3、土地证（原件或土地出让合同原件或全部交款证明＋土地成交确认书原件）；出示原件另带复印件；

4、现状图（原件，含电子版光盘一张）审批时限20个工作日；

5、发改委批复。E:

1、单体申请； 2套单体立、平、剖面图；单体效果图（2张A4纸每张纸两张图）；1总平面图；发改委投资计划批文；土地证（原件）；单体批复通知；电子版全套图纸。

4、建设用地规划许可证；

5、签订建设工程竣工档案移交合同；

6、阳台大样图（预备房产局用）。制作公示牌，7日后工程科填写审批表，分局签字盖章，工程科盖章编号。

F: 初步设计方案；开发资质证书复印件；营业执照复印件；开发商基本情况；规划设计文本；土地成交确认书；规划设计要点复印件；勘探报告书（或相邻地块也可以）；（发改委正常手续还需无委会证明和地震安全评价意见）

G：

1、环评所办理环评（须提供项目概况、项目申请报告等，建筑面积超过10万m要由省环评中心完成，低于10 万m万可出具环保审批2

2表）；

2、环境预审公告。

3、环境评审结论公告。

4、评估中心组织专家评审环评报告书；

3、环境影响及预审意见（区环保局）。

6、办事处环评意见。

7、市环保局审批。

H：

1、项目申请报告；

2、环评批复；

3、申请；

4、投资计划表（含各楼面积、投资等0；

5、土地使用证；

6、抗震评估；

7、无线电管理委员会审查意见（高层）；

6、窗口受理或到南纺指挥部交件；

7、10天后领取批复。

I：单体审批表通过后，窗口领取放线申请表格。

K：

1、建设工程勘察成果及施工图设计文件审查申请书；

2、计划批文、规划批文；

3、建设工程全套施工图设计图纸及结构计算软盘；

4、建设工程勘察报告；

5、建设工程勘察、设计合同，勘察、设计单位资质、营业执照复印件；

6、图纸审查机构图纸审查费。

L：

1、建设工程规划许可证；

2、施工监理单位中标通知书（原件）；

3、施工合同、监理合同及其单位资质证书（复印件）；

4、施工图设计文件审查批准书（原件）；

5、工程质量监督登记等表格；

M：

1、营业执照复印件；

2、资质证书复印件；

3、发改委批文；

4、规划批文；

5、填写申请表；

6、开发管理费（2元/平方米）；

7、现场察看。

N：

1、全套施工图纸（除结构外含电子版）；

2、营业执照复印件；

3、组织机构代码证复印件；

4、经办人授权委托书及身份证复印件；

5、单体规划审批表复印件；

6、总平面规划图复印件；

7、发改委批复。

O：

1、规划许可证＋施工监理单位中标通知书＋施工合同、监理合同、施工和监理单位资质证书（复印件）＋施工图设计审查意见＋建设工程质量办理质量监督书和安全报监书；

2、发改委立项批文；

3、建设用地规划许可证；

4、建设用地批准文件；

5、规划许可申请表；

6、绿化规划审批表；

7、交易证明、中标通知书；

8、设计、勘察、施工、监理合同书；

9、消防审批；

10、设计图纸审查合格书；

11、工程款及农民工工资清欠证明；

12、防雷审查；

13、开工前审计；

14、工程质量责任卡；

15、施工许可申请表；

16、有关规费缴纳证明；

17、财政局或银行建设资金证明；

18、建筑垃圾处置核准；

19、预拌混凝土合同.区人防办咨询，政务大厅窗口受理（带用地规划批复通知或规划图纸等），交费，取件

到服务大厅登记→建设图纸→防雷中心办理《防雷装置设计核准书》→气象局备案

岩土勘测报告书＋地波速度报告书→地震局安评手续

申请报告（需红头文件，不装订）1、2、标题：关于申请开发XX项目的报告； 报告内容：

1、企业基本情况

办理房地产开发贷款程序 篇8

国家开发银行学生在线服务系统(高校)地址:https://

首次贷款学生应首先在线系统注册。在线系统用户名默认为“学校代码（12746）+身份证号码”，默认密码为8位生日，格式为yyyymmdd。支付宝账户默认密码:身份证号去掉前6位之后的剩余部分(如身份证号码是***234,则密码为199009011234)即二代身份证号后12位.首次登陆国家开发银行学生在线服务系统(高校)及支付宝以后要即时修改自己的密码.一、贷款申请程序：

学生通过登录在线系统的“贷款申请流程”模块进行贷款申请。

首次申请贷款流程：在线注册、完善个人信息、提出贷款申请、审批贷款申请、签订贷款合同、审批贷款合同、等待发放贷款。

二次申请贷款流程：登陆在线系统、提出贷款申请、审批贷款申请、签订贷款合同、审批贷款合同、等待发放贷款。

二、提前还款程序：

1、借款学生于1-10月的每月1-10（含10日）登陆学生在线系统提交提前还款申请，当月10日后可再次登陆系统查看准确的需支付的本息总金额，并于15日前足额存入助学贷款专用支付宝账户.2、受国家开发银行委托，支付宝公司在扣款日从学生支付宝账户扣收相应款项并通过短信、邮件反馈借款学生；

3、学生可登录在线服务系统查询提前还款结果。注意事项：

1、每月除1-10日外的其他日期不能提出还款申请；每年除1-10月外的其他月份不能提出还款申请。

2、如当次提前还款失败，下次提前还款时需要重新提交申请。

三、支付宝还款程序

1、每年1-10月的1-10日可申请提前还款，进入在线服务系统后，点击左第4栏“提前还款申请”，点击页面左下角“新增”，在弹出的对话框“选择合同”中选择需还款的贷款即完成申请。

2、查看助学贷款专用支付宝账户。进入在线服务系统后，点击左第8栏“还款账户变更”，查看到“新账号”就是贷款专用支付宝账户，密码为二代身份证号后12位。支付宝网址 ，首次登录要改密码、认证、充值等.3、申请后当月15日前将本息存入支付宝账户，系统在20日划扣，下月初可查询结果。

4、付息。每年12月15日前，须将利息存入支付宝账户，系统自动划扣。学生可用在线服务系统的“利息计算”进行利息计算。

咨询电话：67899902

郑州科技学院学生资助管理中心

房地产开发贷款管理办法 篇9

第一章

总

则

第一条

为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。

第二条

本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。

住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。

商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。

对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。

－1－ 房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。

保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。

第三条

房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。

第四条

房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。

第五条

对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。

第六条

房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。

－2－ 第七条

本办法适用于我行境内各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。

第八条

我行发行的涉及房地产开发项目用途的融资性理财产品、自营资金投资涉及房地产开发项目等非标债权资产业务准入标准、审查内容和封闭管理要求参照本办法执行。

第二章 业务准入标准

第九条

借款人应具备以下基本条件：

（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人。

（二）具备房地产开发资质二级（含）以上，从事房地产开发经营2年以上（含控股股东）；借款人为项目公司的，如开发资质为暂定资质，则暂定资质应自初次批准最长不超过3年，且股东须具备二级以上资质。

（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范，核心管理人员素质较高。

（四）财务状况、信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

（五）持有有效贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户。

（六）我行评定的信用等级原则上在6C级（含）以上；借款人为项目公司的，其控股股东信用等级应为6C级（含）以上。

－3－

（七）如为外商投资企业，外商投资审批手续齐备，注册资本金应符合国家相关规定。

（八）愿意接受我行封闭管理的各项要求。

（九）房地产开发项目一般以房地产建成后的销售收入作为还款来源，如果商业地产项目建成后不出售，而是由发展商出租或自行经营并以物业出租/经营收入作为还款来源的，可申请商业物业开发+经营模式的开发贷款。开发+经营模式要求借款人或其母公司须具备2个以上商业物业成功经营的经验，具有独特的商业经营模式和品牌效应，可保证物业建成后的出租/经营收入来源；且接受我行对出租经营收入的监管，保证还款。

（十）我行规定的其他条件。

第十条

房地产开发项目应同时具备以下条件：

（一）经办行一级分行本行政区域内项目（行内银团方式可叙做异地项目），已纳入国家或地方建设开发计划，立项或备案文件合法、完整、真实、有效，符合环评要求。

（二）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。贷款项目用地出让、转让手续已经办妥，土地出让款已全部缴清。

（三）项目资本金比例符合国家对应项目最低资本金比例的－4－ 政策规定，并能够在使用银行贷款之前到位。股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。

（四）项目符合当地市场需求，预期市场前景良好，预期净现金流充裕，贷款还款来源稳定、可靠。

（五）我行规定的其他条件。

第三章 贷款担保、期限和还款方式

第十一条

房地产开发贷款原则上应优先以项目土地及其在建工程抵押，根据需要还可补充其他担保方式。不得接受空置3年（含）以上的商品房、或闲置2年（含）以上未开发的土地作为抵押物。

对于开发+经营项目，须在项目竣工验收合格后，将房地产项目抵押给我行。原则上还应要求客户将经营物业应收租金质押给我行。

抵押物和抵押率必须符合我行授信担保管理办法的有关要求。抵押物必须经我行认可的合格机构进行评估。

第十二条

房地产开发项目贷款金额应根据项目资本金比例要求和到位情况、项目整体投资规模和实际资金缺口、借款人风险承受能力、他行融资情况以及我行贷款担保条件等因素合理确定。

－5－ 房地产开发贷款不得循环使用。

第十三条

贷款期限应根据项目性质、开发周期、市场状况等因素合理确定：

（一）住房开发贷款的期限不超过3年。

（二）商业用房开发贷款期限，用于出售或转让的项目一般不超过3年，最长不超过5年。

项目建成后用于出租或经营的项目期限原则上最长不超过12年，其中还本宽限期最长不超过3年。

房地产开发贷款按照外部规定不允许展期。

第十四条

贷款利率及计结息方式，按照中国人民银行和我行的有关定价政策确定，并在借款合同和借据中载明。

第十五条

房地产开发贷款的还款方式要根据项目建设运营周期和预期现金流情况，合理确定建设期内还本宽限期以及本息的还款方式。原则上项目进入销售阶段后，每年至少两次偿还本金，不得集中在贷款到期时一次偿还。

（一）对住房开发贷款，应要求借款人在借款合同约定的还款期内，根据销售进度分期分批归还本金。原则上项目完成80%销售时应收回全部贷款本息。

（二）对于出售、转让的商业用房开发贷款，应要求借款人－6－ 在借款合同约定的还款期限内，按销售进度分期归还本金，原则上项目完成70%销售时应收回全部贷款本息。

（三）对于向我行申请开发+经营模式的商业用房开发项目贷款，还本宽限期原则上不超过3年，宽限期内可只还息，宽限期过后分期偿还本息，根据预期收入进度，须在合同中约定按月/季/半年等额（或按约定比例）归还我行本金和利息。

第四章 贷款受理、调查、审查和审批

第十六条 借款人申请房地产开发贷款应提供以下资料：

（一）借款人资料

1.企业法人营业执照，组织机构代码证、房地产开发资质证书、税务登记证、贷款卡，外商投资企业需提供有关部门批准设立的文件、证书。

2.企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况、公司章程或联营协议。

3.法定代表人身份证明资料。

4.借款人最高权力机构或其章程规定的有权机构同意申请借款的决议文件或相关书面材料（可在借款合同签订前补充提供）。

－7－ 5.经审计的近3年会计报表及近期会计报表（如有）。6.我行要求提供的其他资料。

（二）贷款项目资料

1.经有权部门批准的项目立项文件；建设项目的可行性研究报告及项目建设资金筹措计划；

2.合作项目需提供合法有效的合作开发协议。

3.《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，上报审批阶段，应提供《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》如在申请阶段仍在办理中，必须在放款前补齐。

4.国有土地有偿使用合同和土地出让价款（土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等）缴交凭证。

5.项目资本金及其他自筹资金已到位的凭证，对已投入项目的资金，应出具相关凭证和证明。

6.项目销售或出租规划，已签订销售意向书、出租意向书或租约的应提供相应资料。

7.若项目已进入实质性开发阶段，须提供主要的工程承包合同及工程现有形象进度证明材料。若已经开始销（预）售的，还需－8－ 提供《商品房屋销（预）售许可证》。

8.政府有权部门出具的环评批复（如需要）。9.其他相关资料。

（三）担保资料按照我行授担保管理办法的相关要求提供。第十七条 贷款经办行接到借款人的申请及有关资料后，应对借款人的借款资格及项目开发条件进行初步审查，符合我行政策准入标准的发起尽职调查。调查人员要对借款人提交资料的真实性和合法性负责。应重点调查核实以下内容：

（一）借款人情况

1.基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营模式等；法定代表人和其他高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况等；借款人为项目公司的，还应调查借款人主要股东的实力和经营业绩等情况。

2.经营财务情况。主要调查了解借款人资金管理体制和财务制度，核实财务报表数据的可靠性，了解企业近3年的经营管理和财务状况，以往的开发经营和开发项目情况等。调查并核实资产负债表中的各科目构成内容，主要了解存货、在建工程、应收应付款项、预收预付款项、固定资产、银行借款等会计科目的具体构成，要特别关注重点财务数据和指标的异常变化、闲置土地和

－9－ 商品房存货以及负债情况。对借款人经济实力、经营状况进行分析，并结合借款人上两个和近期会计报表对借款人偿债能力进行初步判断。如为项目公司，应重点了解母公司上述情况。

3.资信情况。通过资信系统查询借款人资信与违规情况，对于有不良记录的借款人不得介入。

4.关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关系以及与关联企业的业务往来，了解客户项目资金真实来源及贷款真实用途。

（二）贷款项目情况

1.项目基本情况。主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致，有无缺项及原因；核实项目资金凭证，验证项目资本金投入是否符合规定比例。项目资本金比例要求如下：

（1）住房开发项目自有资本金不低于30%；（2）商用房开发项目资本金比例不低于35%；（3）外资房地产开发商项目自有资金比例不低于35%。如国家法律法规有调整的，以法律法规调整为准。

2.建设内容、规模和建设方案情况。主要调查项目用地性质和用途；项目动迁安置计划；项目类型、特点、地理位置、规划设计、户型结构、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等建设内容是否符合国家政策及土地出让合同约定。

－10－ 3.建设条件和资金情况。主要调查土地出让地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、市政设施、配套工程、环保指数情况；项目设计、监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安置房源和补偿政策，是否存在拆迁纠纷；项目土地闲置情况；项目总投资测算是否合理；预（销）售款和其他融资占比是否合理；在项目投资预算被突破或某项资金来源未落实、未及时到位的情况下，是否有可以弥补资金缺口的措施；项目盈利能力是否较强，还款来源是否充足。如有必要，贷款人应要求建设工程承包方提供同意在在建工程设定抵押期间放弃应得工程款优先受偿权的书面承诺。

4.项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况，包括市场房地产整体存量、销量、去化周期以及价格水平，项目周边同类物业销售或出租情况，项目定价是否合理，目标客户定位是否明确，销售或出租计划是否可行。

（三）担保情况

1.主要调查抵（质）押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足。

2.了解当地土地使用权抵押置换为在建工程抵押的程序、在建工程预售解押的流程及风险可控程度。

3.调查了解保证人的保证资格和保证能力等。

－11－

（四）其他需要调查核实的情况。

第十八条

贷款审查。重点审查各项资料的完备性和有效性，借款人主体资格、资产负债情况、借款用途、贷款项目条件是否符合国家房地产开发贷款政策和我行有关规定；贷款金额、期限、还款方式是否与借款人还款能力、贷款项目计划相配套等。应根据审查情况进行风险判断，提出合理有效的贷款前提条件和可操作的贷后管理要求。

第十九条

贷款审批。有权审批人应根据借款人、贷款项目、贷款担保以及贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因素和风险规避措施，作出审批决策。对第十七条第（二）款中尚未提供的贷款项目资料，应在授信审批意见中明确要求经办行在借款合同签订前收集并出具专项说明，提交审贷官或放款人员审核确认。此项要求为放款必要前提条件。

第五章 贷款发放

第二十条

房地产开发贷款只能通过房地产开发贷款科目/业务品种发放，严禁以流动资金贷款及其他形式贷款科目/业务品种发放。

－12－ 经办行应根据授信审批意见全面落实放款前提条件。依据相关法律法规和总行授信担保管理、集中核保等有关规定，与借款人签订《固定资产借款合同(房地产开发和土地储备贷款专用)》（附），办妥抵（质）押、保证等担保手续。

第二十一条 借款人在申请阶段暂未能落实的资料必须由审批人员或放款人员确认已经补齐且核对无误方可审批进入放款程序。

放款中心应根据《放款中心放款操作规程》负责放款资料的审核，在确认贷款前提条件全部落实，抵（质）押相关权证收妥后，方可在系统进行额度生效或合同生效操作。

第六章

封闭管理

第二十二条 房地产开发贷款实行封闭管理，不愿意配合我行进行封闭管理的开发商，我行不予提供贷款。管户客户经理、支行行长/经营团队负责人是封闭管理的第一责任人和主要责任人。

第二十三条 封闭管理，是指经办行对房地产开发贷款的发放与支付、项目资金归集与使用、项目建设与销售进度、销售回款至我行、贷款回收等环节实行全过程监督和管理，以确保我行房地产贷款的安全收回的管理要求

－13－ 第二十四条 房地产开发贷款按照“专户管理、用款审核、进度监控和按比例回收”的原则进行封闭管理。

第二十五条 “专户管理”指要求借款人须在我行开立项目资金专用结算账户。贷款发放和归还、工程款结算和对外支付、销售收入回款等须通过该专户进行结算并接受我行监督。贷款结清前，专户内资金只能用于项目建设、企业合理的经营管理费用或归还我行贷款。

客户在贷款发放环节在我行开立项目资金专用结算账户。如项目进入销售阶段或经营阶段，借款人需要另行开立销售回款/经营收入专户的，该等账户必须开立在我行，并接受我行专户管理要求对专户资金的管理。

第二十六条 纳入专户管理的资金包括：

（一）我行发放的贷款资金；

（二）已到位但尚未投入贷款项目建设的项目资本金；

（三）借款人用于贷款项目建设的其他自筹资金；

（四）贷款项目的预售/销售款、定金、首付款、一次性付款、其他销售款以及按揭款等。

（五）开发+经营模式项目的经营/出租收入。

如项目开发存在多家银行贷款，我行贷款份额相对其他银行－14－ 较小的，须对第（一）

（四）（五）项我行贷款资金和不少于我行贷款份额的销售回款封闭在我行管理，对于

（二）（三）项企业自筹资金争取按贷款份额划归我行管理，对优质项目，（二）

（三）两项项资金可由主贷款行进行封闭管理。

第二十七条 “用款审核”指专户内资金使用必须经过有权人审批，确保专户内资金用于项目开发与配套设施建设，保证项目顺利完工实现销售。

可接受的资金用途包括：项目建设投入、企业合理的经营管理费用（包括与开发项目相关的前期工程费、建筑安装费、配套设施费、管理费用以及税费等）或归还我行贷款等。

严禁用贷款资金支付土地出让金、拆迁费、补偿费和其他与项目无关的费用；严禁将贷款用于置换已投入的项目资本金；严禁将贷款转到借款人同名账户（银团贷款除外）；严禁将信贷资金用于归还他行贷款和股东借款（项目审批时同意的除外）；严禁将信贷资金用于借款人的其他开发项目资金支付。

第二十八条 专户资金用款审核要求借款人提供相关的施工合同、工程进度（监理报告）、实际进度计量资料、与设备和材料供应商签订的相关协议等资料，说明贷款实际用途、金额和收款人，由我行有权人审核同意后按管理相关要求进行支付。

－15－ 第二十九条 “进度监控、按比例回收”指经办行客户经理在建设期内要按月对项目进行现场检查以监控建设进度；销售期内要通过查询当地房管部门网上销售备案情况或通过现场检查方式监控房地产项目销售进度，按销售进度回收贷款。项目销售达到70%-80%时应收回我行全部贷款。

第三十条 建设期内至少每月现场检查一次，检查重点内容如下：

（一）项目工程建设是否顺利，建设进度是否符合计划，是否存在项目停工或烂尾的风险。

（二）项目累计完成工程量与项目资金累计支出额是否匹配，是否存在项目资金被挪作他用的风险。

（三）项目建设资金是否充足，是否存在资金缺口，施工单位垫款金额是否较大等。

第三十一条 贷款项目进入销售期，即从取得项目销（预）售许可证的次月起，按月统计项目销售收入，销售较快的项目要按半月或每周进行统计。通过现场调查、查阅当地房管部门网上销售备案系统和借款人按月提供的销售明细表、查询企业销售合同及收费收据、分析企业财务报表等方法核实分析项目销售情况，重点核实以下内容：

－16－

（一）项目销售策略是否合理，销售进度是否正常，是否存在滞销风险。

（二）销售回款是否与销售进度相匹配，是否按规定纳入专户管理，是否存在借款人隐瞒销售收入、转移销售款等问题。

（三）贷款回收比例与销售进度是否匹配，是否存在未按销售比例收回贷款的问题。

（四）与项目销售相关的情况。

第三十二条 开发+经营模式项目，进入经营期后，在物业竣工验收完成后，须及时办理房地产权抵押给我行的登记手续。同时关注客户经营/出租情况，要求客户经营/出租收入账户开立在我行，经营/出租收入按期收入我行，原则上要求客户提供物业出租的商业合同备查，并严格监控客户将出租/经营收入按照商业合同定期收入我行。对于客户将经营/出租收入存入他行的，要求客户整改，整改无效的，我行有权提前收回贷款。

第七章

抵押物及贷后管理

第三十三条 审批同意贷款发放时以项目对应土地使用权抵押，贷款发放后，随着工程进展具备在建工程抵押条件的，应按

－17－ 审批要求追加办理在建工程抵押手续。

第三十四条 对于开发+经营项目，须在项目竣工验收合格后，及时办理竣工物业的房地产抵押登记手续，并办理商业财产保险手续，我行为保险第一受益人。审批意见要求办理经营物业应收租金质押手续的，还应参照我行经营性物业贷款管理办法相关规定办理质押和告知租户等手续。

第三十五条 因房产预（销）售需要，可根据借款人申请注销部分抵押房产（在建工程）抵押登记手续。借款人申请释放抵押物，应提交申请，客户经理调查核实符合第三十六条管理要求后，提交有权人审批（分行自行指定）。

第三十六条 对申请撤销抵押登记的房产（在建工程），经办行应进行预（销）售的真实性调查，应跟踪核查对应房产预（销）售款的入账情况以及住房贷款审批情况，在确保转化过程中贷款安全的前提下释放押品。对释放部分抵押物后导致抵押率不足的，应采取收回部分贷款或追加还贷保证金的保障措施。

第三十七条 客户经理在进行本次撤押申请调查时，应对前次撤押房产（在建工程）后尚未全额到账的销售资金归集情况进行跟踪核查。如发现借款人预（销）售资金未按预期归集专户且理由不充分的，应要求借款人按要求归集资金后方可办理当次撤押。

－18－ 第三十八条 经办行应根据我行授信后检查频率要求开展贷后检查。要求借款人定期报送项目进度、贷款使用情况以及财务报表等相关资料，并采取查询相关信息咨询系统、现场检查等方式，对借款人经营状况、财务状况、项目建设和销售进度、贷款收回等情况进行检查。重点检查内容除封闭管理要求内容外，还包括：

（一）借款人经营状况、财务状况是否良好，是否存在被政府相关部门曝光、处罚等违规情况。

（二）贷款抵押担保是否充足有效，项目开始销售后，须定期对变动抵押率进行测算。

第三十九条 借款人在出现下列情形之一时，经办行应及时进行风险重评估，必要时安排风险经理参与风险排查。如发现存在对我行贷款不利的重大情况，应及时向上级领导报告，并立即采取冻结授信额度使用、调降授信额度、调低信用等级、暂停资金使用、追加有效担保、要求借款人提前归还贷款本息等措施，积极防控风险。

（一）法定代表人、主要股东或注册资本发生不利变更。

（二）经营方式、经营范围发生重大调整，或经营情况严重恶化。

－19－

（三）项目实施进度严重滞后或项目拆迁遇到重大纠纷。

（四）项目总投资出现较大资金缺口，缺口资金来源无法落实，或资金使用计划出现不利于还款的重大调整的。

（五）擅自改变土地用途和性质。

（六）借款人提供虚假资料、不按借款合同约定使用贷款资金或挪用专户资金。

（七）借款人存在囤地、炒地、捂盘惜售、囤积房源、拖欠土地出让金等违法违纪行为的。

（八）项目完成工程量或形象进度与专户资金使用不匹配，存在挪用项目资金嫌疑的。

（九）借款人未能在我行开立销售回款账户有意隐瞒项目销售进度或其他项目资金，未按规定将项目资金纳入专户管理的。

（十）借款人参与办理“假按揭”，骗取银行贷款资金的。

（十一）贷款担保发生不利于我行贷款的变化。

（十二）发现借款人存在民间高利贷融资行为的。

（十三）银行贷款出现逾期、欠息，或被分类为关注、不良类。

（十四）可能对我行贷款安全造成重大影响的其他情况。

（十五）客户经营/出租收入未按照约定收入我行。

－20－

第七章

附

则

第四十条 本办法由总行信用风险管理部负责解释。第四十一条 本办法自2014年10月13日起施行。2007年9月11日印发的《关于进一步加强房地产开发贷款封闭管理的通知》。

附: 固定资产借款合同（房地产开发贷款和土地储备贷款专用）

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房地产开发项目贷款申请报告评估 篇10

目 录

一、项目主办单位概况

二、项目概况

三、项目工程建议

四、市场营销评估

五、企业资信评估

六、投资总额及资金来源评估

七、项目财务效益评估

八、不确定分析

九、贷款风险评估

十、评估结论和建议

十一、附表 2

一、项目主办单位概况

1、主办单位名称、法定地址、营业范围 主办单位名称：北京BBB房地户开发有限公司。经济类型：中外合资经营企业。法定地址：北京市x区xxx街16号。经营范围：“在规划范围内对AAA项目的公寓及配套商业设施进行开发、建设、出租、出售及其物业管理，井提供相关的咨询服务”(见《京经贸资字[1997]xxx号》文)。

2、合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍(1)xxx总公司(简称：甲方)，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市XXX街16号，法定代表人xxx，中国籍。

(2)美国xxxx公司(简称：乙方)，是根据美国法律成立的公司，法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人XXXX，美国籍。(3)北京XXXX工程有限公司(简称：丙方)，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市x区x x路11号，法定代表人xxx，中国籍。

3、项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式(1)合资公司投资总额为5236万美元(合43456万元人民币)。(2)注册资本为1000万美元，其中： 甲方认缴100万美元，占注册资本的10%： 乙方认缴890万美元，占注册资本的89%； 丙方认缴10万美元，占注册资本的1%。(3)注册资本出资方式： 甲、丙方：以认缴额折合人民币现金出资： 乙方：以890万美元现金出资。截止到1998年3月，公司注册资本计折8300万元全部到位。(4)投资方贷款。除资本金和15000万元贷款外，项目的其余投资由股东按工程进度的需要贷款，不计利息。

4、合营期限、利润分配 合营期限50年。在合资经营期间，合营各方按注册资本出资比例分配利润和分担风险及亏损。

5、审批单位 该公司是1996年10月经北京市对外经济贸易委员会同意并报请北京市计划委员会批准建立的(见《京计基宇[1996年]第xx号》文)，1997年11月北京市人 3

民政府向该公司颁布了《外商投资介业介业批准证书》(外经贸京[1997]xx号)，1998年4门国家工商行政管理总局向该公司颁发了《企业法人营业执照》(企合京总副字第xxx号)。

二、项目概况

1、项日背景 AAA项日前身系北京市xx单位建设的综合业务楼，并已于1996年破土动工。由于建设资金不足，经北京市计划委员会批准，该项目于1996年10月转给北京BBB房地产开发有限公司继续开发建设与经营。1997午11月，经北京市计划委员会批准，该项日原综合业务楼的建设内容变更为公寓，项目名称变更为xxx花园。1998年l月6日经北京市地名办公室核准，取得“AAA公寓”《建筑名称核准证》。1998年4月，经首都规划委员会办公室认定，AAA为住宅项日。

2、项目内容 AAA项目位于北京市朝阳区。项目总占地面积为5126平方米，总建筑面积为56600平方米，其中：地上18-26层，共45776平方米；地下4层，共10824平方米。地下4层为汽车停车库，有车位237个；首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房：地面3层以上(标准层)为住宅，共有9种户型计238套，属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房出售，销售对象主要是外国驻华机构外资企业和国内企业等单位和个人。AAA项日开发、建设总投资为43456万元(除特别说明外，指人民币，下同)。北京BBB房地产开发有限公司自筹资金14941万元(包括注册资木8300万元和股东贷款6641万元)，占项目总投资的34%。1997年以来已投入7910万元。目前该项目土建工程已进入标准层施工阶段。AAA项日的设计单位是北京市xx设计研究院，施工单位是北京xx建筑工程公司，工程监理单位是北京xxxx监理公司。为销售AAA项日的住宅，北京BBB房地产开发确限公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划，聘请xxx先生担任市场总监。

三、项目工程建设

1、主体工程(1)工程概况。拟建高层住宅楼——AAA由北京市xx设计研究院设计，经北京市有关部门各级审定，并于1998年4月20日首都规划委员会办公室认定。现己完成主体结构工程地下4层和地上2层的施工，计划1998年底主体工程封顶，1999年11月全部工程竣下入住。工程总用地面积：5126平方米； 建筑面积：56600平方米(地上：45776平方米，地下：10824平方米)；

建筑层数：地上18层，23层，26层，地下4层； 建筑物最高处高度：86.8米； 绿化面积：810平方米，占总用地面积的16%； 容积率：8.9； 建筑密度：39%； 停车数：室内237辆，室外30辆。该建筑3层以上为住宅，设有四房二厅、三房二厅、一房一厅等9种户型，共有238套住房，其中主力户型为二居室，共152套。首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身、娱乐及变配电、保安、消防等用房。地下4层除设备及人防用房外，均为汽车停车库及自行车库房。建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，设计成北低南高台阶形，体型规整，气派典雅。(2)工程特点。1)地理环境优越。该工程基地周围已建成多座作为城市标志性的高层建筑：如长城饭店、京城大厦、燕莎中心、中日文流中心等，它们已构成门北京现代化城巾的新面貌，是目前北京的黄金地带，是高级商务、商业区。该项日所处地区空气质量为北京市仅有的两个二级标准地区，加之靠近东三环路交通十分便利，建成后对项日销售业务十分有利。2)区域内的人文环境较好。AAA项目建于北京第三使馆区和国际学校的对面。毗邻中日交流中心、凯宾斯基饭店，大部分为外国使馆和国内外宾客工作及生活的地区，人文环境较好，项目建立后最适合提供北京市国内外驻京机构人员居住。3)工程设计用地节约，平面布置紧凑，公用设施完善，户型齐全，户内功能分区合理，客厅规整，视野开阔，空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。建筑外形典雅，具有欧陆色彩。项日建成后适合外销。4)该工程场地呈南北长、东西短，建筑主要朝向为东西向，设计上为了最大限度地提高用地效益和建筑面积的要求，对住户的朝向功能未能完美解决。因此，居室单朝向房间多，双朝向房间少，居室室内环境若不采取措施改善，会对销售产生一定影响。5)该工程内的厨房及卫生间均通过天开通风、采光。由于一部分天井的面积过小(3.7米*2.4米)和过高(89米)，难以满足卫生要求，井对消防不利。尽管设计己采取了相应措施，但今后在使用上必须加强专业管理。综上所述，AAA项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理，5

销售前景看好。

2、公用工程 该工程项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、热力、天然气和通讯等管线齐备，升有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。(1)给排水系统。1)该工程项目西侧，现有市政给水管线DN400通过。经市自来水给水规划审批，同意待工程竣工后，从上述DN400管线上引入两条直径100以上水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。最高生活用水量 306立方米/天 室内消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自动喷洒灭火用水量 26升/秒 2)红线内设有生活污水及雨水排出管线，并分流排入工程建筑物北侧亮马桥路和西侧麦子店西路的市政雨、污水管网内。生活污水平均排水量为245立方米/天。(2)供电系统。该工程采用两路10KV电源仪电。经市供电局1998年7月2l日批准，由工程东侧光明公寓∏接室，引出埋地电缆入户。该工程建筑物一层设有刀闸室及变配电室。变配电室内设有两台1600KV·A干式变压器，正常时可同时运转，并互相为备用。工程总设备容量 4619.6KW 其中：动力设备

698.6KW 照明设备 3921.0KW 总计算容量

2368.7KW 需要系数 0.51 该工程主要用电为三级负荷用电：消防用电设备属一级负荷；背通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷：住宅为三级负荷。

(3)热力系统。该工程所需采暖和生活热水均由市政热力管网提供。在工程两侧，麦子店西路有市政供热管线DN300，从上述供热管线向东引出管径为DNl50的管线进入工程建筑物西侧的地下一层的热力交换站。工程项目冬季采暖用热量 263万大卡/时 工程项目生活热水用热量 138万大卡/时 全年供热范围为：①冬季供给室内采暖、生活用热水及维持游泳池水温；②夏季仅供生活用热水。6

(4)天然气系统。该工程项目所需生活用燃气由市天然气公司供给。在该工程建筑物附近亮马桥一侧，现有直径400中压市政天然气管线通过。该工程拟引入管线，经调压箱降为低压天然气入户，供使用。(5)弱电系统。1)电讯：市政电信干线已设置在该工程楼前。为方便大楼管理部门需要，项目设有一个500门内部电话系统。大楼住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待住户人住后，可根据需要报装。2)工程设有共用电视系统、可视对讲电话系统、火灾自动报警系境、保安监视及停车场管理系统。(6)道路。该工程西侧麦子店山路尚未铺设，拟与沿线个单位合作集资建设，使人楼四周形成循环车道。综上所述，本工程项目的水、电、气、热力、通讯等公用工程基础条件基本落实，技术设备齐全、合理，能满足项目发展的需要。

3、环保与消防(1)该工程系高层住宅建筑物，居于交通干线两侧，在设计上要考虑环境噪声影响，选用噪声低的设备，井考虑消声隔离处理；对废气源车库与厨房，均设置机械送、排风系统，使废气向高处排放：对粪便、污水均考虑经化粪池后排入市政门水管网。(2)工程设有消火栓系统、自动喷洒系统、防排烟系统，以解决高层建筑的防火问题。工程考虑了环保和消防问题，但在竣工后需进一步核实，以免后患。

四、市场营销评估 AAA住宅顺口地处朝阳区燕莎商城附近繁华商业区，北邻开发中的第三使馆区，周围外资企业和国内商家云集，物业地理位置优越，这些都是住宅销售的有利条件。因此，开发商将本项目定位为中高档专项住宅，销售对象定为外国驻华机构、外资企业、港澳客商、东南亚客商和部分国内企业家，在综合考虑住宅的开发成本和客户的购买力后，开发商将住宅的起步销售价格定为1750美元/平方米(14525元/平方米)。若按此价格计算，项目的内部收益率高达46%。(1)中高档住宅的供给：1994午以来，北京市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量高达100万平方米，目前仍有30余万平方米待销。2000年前竣工的外销房在建总面积仍高达50万平方米。若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能会超过130万平方米。尽管如此，由于有上述的高额回报，不少开发商仍正寻找商机。因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。7

(2)中高档住宅的需求：项目主要销售对象是外交人事和海外客商。海外客商在京购置地产的目的有二：投资增值和工作住房。投资增值量取决于资源的稀缺程度。目前市场中高档住宅供给量充足，购入的地产增值空间不大，回报率比前二年有所降低，买家观望者增多。尽管北京是中外商入驻最多的城市，但北京也是国际权威机构评定的全世界生活费用矗高的三个城市之一，其中包括住宅价格。因此，为降低经营费用，外商增加雇用本地高级管理人最，缩减驻京高级管理人员，减少了外销房的一部分客源。从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，价格却差2000-3000元(见表4-1)，这一价差也会抢走一些外销房的中外方客户。但是，我们也应看到，随着住房制度的改革，国内各个阶层人购买私房的常识增强，—部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便增加一部分客户。因此，预计未来中高档住宅的需求会与目前大体持平。(3)市场现状：据1998年北京居民贷款购房展统计，预售的l0万平方米普通住宅平均价为4300元，预兽的3.4万平方米中高档住宅平均售价为7700元，预售的0.5万平方米别墅平均售价为10000元。表4-1为正在出售的类似于AAA项目的中高档住宅消价统计资料。表4-1 中高档住宅销价资料 住宅名称 位置 内外销 销售方式 价格(元/㎡)美惠大厦 二环路港澳中心南侧 外销 预售 12035 国际友谊花园 三元桥 外销 预售 12035 世方豪情 京成大厦 外销 现房 11000 罗马花园 中日友谊医院西 外销 现房 13280 阳光广场 亚运村 外销 现房 11000 宾都花园 长城饭店东 外销 现房 12500 锦绣园 工体北路 内销 预售 8588 世纪光华公寓 国贸中心北 内销 预售 9988 以上住宅和公寓的销售对象与AAA项目相同，地理位置也与该项目富竞争性，考虑都是同一档次的住宅，建筑结构、平而布局、内部装修等大同小异，因而价格是可比较的。从表4-1可以看出，目前外销房每平方米平均价格为12000元左右，现房比期房略高，内销房每平方米单价要比外销低2000-3000元。(4)评估价格建议：开发商销售部门主持人XXX先生是业内资深专家，有多年在美国、香港、广州和北京售房经验，谙孰房地产市场，为本项目制定了切实可行的销售战略，兼有训练有素的营销队伍，预计在未来市场销售上会有良好业绩。8 但是，综合考虑该项目自身的优势(如地理位置、专项住宅和优良的物业管理)，中高档住宅的供给显和可预见的需求量，对未来房地产市场复苏的期望，参考目前同类住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则，建议在本项目评估中楼盘销售价格以1450美元。(或12035元)起步为宜。

五、企业资信评价(1)北京BBB房地产开发有限公司是经我国政府批准的中美合资企业。中方股东有：XXX总公司和北京XXXX工程有限公司；美方股东是美国XXX公司。(2)北京BBB房地产开发有限公司的董事会亦由中美合资三方人组成。其董事会成员均有大学以上学历和管理能力，领导群体素质较高，在北京BBB房地产开发有限公司的工作中三方合作很好。(3)北京BBB房地产开发有限公司没有办公室、工程部、财务部和销售部。财务部的财务制度健全；财务部经理为乙方委派，具有大学以上文化水平，且有较高业务水平和管理能力。销售部的工作人员均为最近公开招聘的研究生和大学生；同时聘请香港某测量师行北京地区总经理担任市场总监。该公司已对销售人员进行了培训，并拟定了销售策略和销售计划。1998年l0月将大力开展销售活动，并做出了销售保证。(4)AAA项口是在建项目，也是北京BBB房地产开发有限公司唯一从事的项目。自1997年以来，该项目已投入7910万元，财务状况较好。由于项目尚在施工，未能销售，故无收入。

六、投资总额及资金来源评估

1、评估依据(1)北水市xx设训院编制的《AAA项目初步设计概算》；(2)北京BBB房地产开发有限公司《贷款申请报告》；(3)项目实施进度与实际投资使用情况；(4)末完工程所需投资的预测。

2、项目投资总额 该项目投资总额为43456万元，全部用于开发产品投资。开发产品成本中不含财务费用部分为41367万元，其中：土地开发费用16570万元；前期工程费用532万元；基础设施及配套工程费1379万元；建筑安装工程费19409万元；预备费1351万元。详见附表4-l。

3、项目建设及用款计划 该项目自1997年开始建设，计划2000年完工。资金使用计划4年，1997年已投资7910万元，1998年投资20955万元，1999年有着9792万元，2000年投资4214万元。9

4、项目资金来源 资金来源有注册资本金8300万元，股东贷款6641万元，拟向农业银行申请住房建设抵押贷款15000万元，以上约29000万元，其余部分可用商品房预售收入款解决，因此，资金来源可以说是可靠落实的。详见附表4-2。

七、项目财务效益评估

1、评估依据(1)建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》计划出版社，2000年；(2)《中国xx银行中长期贷款项目评估方法》；(3)北京BBB房地产开发有限公司的《贷款申请报告》；(4)国家现行的财税制度和有关法规。

2、主要数据的确定 评估用的基本数据经与借款方共同研究确定如下：(1)可销售的商品房面积56600千方米，其中：住宅42100平方米；服务用房4195平方米：汽车库车位237个/10305平方米。(2)贷款：向银行借款15000万，借款利率5%，项目第2年借款11000万元，第3年借款4000万元。全部借款在第4、5等本还款。(3)商品房的销售价格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=8.3元人民币)，折人民币分别为12035元、12865元及13695元。服务用房每平方米2000美元，折人民币16600元。汽车库车位每个250000元。(4)销售计划：住宅及汽车库车位进行预售，计划3年内售完，第2年销售15%，第3年销售50%，第4年销售35%：服务用房则于第4年销售。预售房分期付款，合同签订当年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。(5)项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为6年，从第2年起继续施工，3年内完工。

(6)税费率：营业税税率为5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%；土地增值税税率按不同的增扣比为0~40%；企业所得税税率为33%，管理费用按建筑工程费用的3%提取；销售费用按工程费的5%提取；不可预见费为1351万元；职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展发展基金均按5%提取，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。基准收益串Ie发定为15。

3、收入及成本 商品房销售收入共为67749万元，与之相对应的开发产品成本为43456万元。10 其中管理费用及销售费用分别为582万元及970万元，财务费用为2089万元。详见附表4-

1、附表4-3和附表4-4。

4、利润与税金 该项目经营税金为3726万元，土地增值税为6048万元，利润总额为14519万元，所得税为4791万元，减三项基金后，可供分配的利润为7490万元。详见附表4-4。

5、盈利能力分析 全部投资内部收益率：所得税前为21.1%，净现值为2868万元；资本金内部收益率为37.1%；投资各方的内部收益率都为15.7%；大大高于银行贷款利率及基准折现率。因此在财务上是可行的。投资回收期为4.1年。详见附表4-

5、附表4-6。

6、清偿能力分析 申请抵押贷款15000万元，约定从第4年起两年内偿还，其资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是富富有余的。详见附表4-7。项目资产负债率是比较低的，仅在第2年达到67%，其余年份均在37%~58%之间。详见附表4-9。

八、不确定分析

1、项目的敏感因素 影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房款回笼进度三项。详见表4-2和图4-1。表4-2 敏感性分析表 序号 项目

变动幅度(%)全部投资(所得税前)内部收益率(%)净现值(万元)投资回收期(年)0 基本方案 21.1 2868 4.1 1 开发产品投资 +10 14.6-191 4.4-10 28.7 5926 3.8 2 售房价格 +10 28.7 6563 3.8-10 13.2-826 4.5 3 预售款回笼进度 +10 22.8 3440 3.9-10 17.2 991 4.4 11

40200-40-30-20-10010203040-20售房价格预售款回笼进度基准收益率开发产品投资

从表4-2和图4—1来看，开发产品投资和售房价格是两大敏感因素，如果它们分别向不利方向变动10%，内部收益率分别下降至14.6%和13.2%，投资回收期也将分别增加至4.4年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响不太大。由此看，项目有一定的抗风险能力。

2、临界点分析 为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的可接受内部收益率为15%，则开发投资临界点为47530

万元，增长4074万元；售房价格的临界点11041元，降低929元：土地费用的临界点为22138万元，增长5568万元；售房面积的临界点为50548平方米，下降6052平方米。从临界点分析可见(表4-3)，项目对土地费用变动的承受力最强。表4-3 临界点分析表 指标名称 基本方案结果 临界点计算 内部收益率(%)21.1 期望值 15.0 开发投资(万元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房价格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地费用(万元)16570 最低值 50548 售房面积平(方米)56600 12

九、贷款风险评估

1、申请贷款的种类、金额、期限 项目主办单位根据工程进度用款情况拟向xx银行xx支行以抵押方式申请贷款15000万元，宽限期为2年，2年等本还款。

2、抵押物及其估价 抵押物为主办单位取得的《国有土地使用权证》。该抵押物办单位委托北京xx房地产咨询评估有限公司评估，估价内容为总建筑面积56600平方米，建设用地面积5126平方米。据该公司《估价报告》，房地产估价结果为34438.57万元。《估价报告》将价格定义为：委估物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用、部分设备费用。熟地价是委估地块达到七通一平，公寓用地70年土地使用权的市场价格。同时，含开发所支付的前期工程费(部分)、设备款(部分)及其他费用。

3、抵押贷款风险的评估

《评估报告》是1998年2月27日签署的。当时该项目正处于施工期，当年3~8月又投入建设资金约5000万元。该估价依据的市场价为2500美元/平方米，目前来看似偏高。上述两项相抵，抵押物原评估价值额仍应有所调低。按《评估报告》的估价值，按抵押率占50%及70%计，可贷款的本息额为17219万元至24000万元。该项目需贷款15000万元人民币，加利息共计为17400万元。如按抵押率70%计算，抵押物价值是可以接受的。

4、贷款偿还能力的评估 根据本报告财务效益评估，本项目的借款可以在约定的两年内归还，评估进一步分析了如销售受到影响，即使3年内销售率只达90%，亦不影响贷款的偿还。因此，贷款偿还能力是强的。

十、评估结论和建议(1)北京BBB房地产开发有限公司是经北京市人民政府批准的、具有企业法人资格的中外合资企业。其经营范围就是AAA项目的开发、建设、出租、出售与物业管理。该公司注册资本为8300万元，已全部到位。(2)北京BBB房地产开发有限公司的管理机构，特别是财务、销售等部门，机构简练，制度健全，工作严谨。(3)AAA项目设计外型典雅，住宅户型多，内部设施合理：施工质量—流，地下工程曾获1998年北京建委“长城杯”奖；工程监理严格。(4)北京市朝阳区是北京市规划的商务办公区，AAA项目正处于该区范围的中心地带，为外商机构、外资(合资)企业包围，又与北京新开辟的第三使馆区隔 13

路相望，交通便利，服务设施齐备，因此，相对于北京市其他中高档住宅而言，具有叫优越的地理环境，如销售适当，必然有较强的竞争力。(5)AAA项目是一项在建工程，已投入资金7910万元人民币，预计1998年年底结构封顶，1999年进行设备安装与内装修，于11月即可人住。目前是该项目工程使用资金较集中的时间，如能获得贷款支持，将有利于工程进展和投资效益的发挥。(6)经测算分析，AAA项目的财务效益好，抗风险能力较强。只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金。因此，该项目偿还贷款是有保证的。详见表4-4。(7)该项贷款为抵押贷款，抵押率符合国家规定的范围。总之，该项贷款是可行的，安全度较高。建议在房地产市场特别是中高档市场竞争激烈的形势下，要加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得用户。14

表4-4 主要经济指标 序号 名称 单位 数据 备注 Ⅰ 设计规模 1 房地产开发产品总建筑面积平方米 56600 2 商品房销售平方米 56600 其中：住宅平方米 42100 服务用房平方米 4195 汽车库车位平方米 10305 Ⅱ 经济数据 1 总投资 万元 43456 2 开发产品投资 万元 43456 其中：财务费用 万元 2089 资金筹措 万元 43456

其中：资本金 万元 8300 借款 万元 15000 4 经营收入 万元 13550 年平均 5 经营税金及附加 万元 745 年平均 6 总成本费用 万元 8691 年平均 7 利润总额 万元 2904 年平均 8 所得税 万元 958 年平均 9 税后利润 万元 1946 年平均 10 土地增值税 万元 1210 年平均 Ⅲ 财务评价指标 商品房投资利润率 % 33.4 商品房投资利税绿 % 55.9 商品房资本金净利润率 % 117.2 全部投资内部收益率(所得税前)% 21.1 全部投资投资回收期(所得税前)年 4.1 全部投资内部收益率(所得税后)% 15.3 全部投资投资回收期(所得税后)年 4.4 资本金内部收益率 % 37.1 长期借款偿还期(房地产投资)年 4.0 贷款期起 附表4-1 项目总投资估算表 单位：万元

序号 项目 金额 说明 1 开发建设投资 43456 1.1 土地费用 16570 1.2 前期工程费 532 1.3 基础设施建设费 1379 1.4 建筑安装工程费 19409 1.5 公共配套设施建设费 1.6 开发间接费 1.7 管理费用 582 1.8 销售费用 970 1.9 开发期税费 368 1.10 其他费用 206 1.11 不可预见费 1351 1.12 财务费用 2089 2 经营资金项目总投资 43456 开发产品成本 43456 固定资产投资经营资金 附表4-2 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 总投资 43456 7910 20955 9792 4214 585 1.1 自营资产投资 1.2 自营资产投资借款建设期利息 1.3 自营资产投资方向调节税 1.4 经营资金 1.5 开发产品投资 43456 7910 20955 9792 4214 585 其中：不含财务费用 41367 7910 20675 9130 3450 203 财务费用 2089 280 662 764 382 2 资金筹措 43456 2.1 资本金 8300 4980 3320 2.2 预售收入 13515 2924 5792 4214 585 2.3 预租收入 2.4 其他(股东贷款)6641 2930 3711 2.5 借款 15000 11000 4000 2.5.1 固定资产投资人民币借款 15000 11000 4000 自营资产投资人民币借款 房地产投资人民币借款 15000 11000 4000 自营资产投资外币借款 房地产投资外币借款 2.5.2 自营资产投资建设期利息借款 2.5.3 经营资金人民币借款 16

附表4-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 可销售面积(㎡)56600 7861 26203 22537 1.2平均售价(元/㎡)10799 11466 12964 1.3 销售比例(%)100 14 46 40 2 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.1 营业税 3387 212 878 1266 739 292 2.2 城市维护建设税 237 15 61 89 52 20 2.3 教育费附加 102 6 26 38 22 9 3 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 4 商品房销售净收入 57975 3605 15005 21688 12661 5016 附表4-4 财务现金流量表(全部投资)单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资产 1.7 净转售收入 2 现金流出 55933 7910 21539 12849 8934 3414 1287 2.1 固定资产投资(方向税)2.2 开发产品投资(不含财务费41367 7910 20675 9130 3450 203

2.3 用)2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 出租房经营费用 3726 233 966 1393 813 321 2.7 经营税金及附加 6048 406 1597 2239 1300 506 2.8 土地增值税 4791 225 1156 1852 1089 460 所得税 3 净现金流量 11816-7910-17295 4720 16385 11360 4556 累计净现金流量-7910-25205-20485-4100 7260 11816 4 所得税前净现金流量 16608-7910-17070 5875 18238 12458 5016 累计所得税前净现金流量-7910-24980-19105-867 11592 16608 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率(FIRR)21.08% 15.29% 财务净现值(FNPV)2868 134 投资回收期(年)4.07 4.36 基准收益率(Ie)15.00% 15.00% 17

附表4-5 财务现金流量表(资本金)单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 74390 4244 24209 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他(回收股东贷款)6641 6641 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资金 1.7 净转售收入 2 现金流出 58508 7910 10842 9628 17386 11407 1334 2.1 资本金 8300 4980 3320 2.2 预售(租)收入用于开发产品投资 13515 2924 5792 4214 585 2.3 自营部分经营费用 2.4 出租房经营费用 2.5 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.6 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 2.7 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 2.8 长期借款本金偿还 15000

7500 7500

2.9 流动资金借款偿还 2.10 短期借款本金偿还 2.11 其他(股东贷款)6641 2930 3711 2.12 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 净现金流量 15882-7910-6598 14581 7933 3366 4509 4 累计净现金流量

-7910-14508 73 8007 11373 15882 计算指标 内部收益率(FIRR)37.1% 财务净现值(FNPV)5879 基准收益率(Ie)15.00% 18

附表4-6 损益表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 经营收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 商品房销售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 2 经营成本 43456 2924 11503 16074 9333 3622 2.1 商品房经营成本 43456 2924 11503 16047 9333 3622 2.2 出租房经营成本(摊销)3 出租房经营费用 4 自营部分经营费用 5 自营部分折旧、摊销 6 自营部分财务费用 7 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 8 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 9 利润总额 14519 681 3503 5613 3328 1394 10 弥补以前亏损

应纳税所得额 14519 681 3503 5613 3328 1394 12 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 13 税后利润 9728 456 2347 3761 2230 934 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 储备基金 778 36 188 301 178 75 企业发展基金 973 46 235 376 223 93 14 加：年初未分配利润 351 2158 2527 2122 15 可供投资者分配利润

351 2158 5054 4244 2841 应付利润 7490 2527 2122 2841 A方 749 253 212 284 B方 6666 2249 1889 2529 C方 75 25 21 28 17 年末未分配利润 2527 2122 351 2158 19

附表4-7 长期借款还本付息估算表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 长期借款偿还 1.1 年初借款本息累计 11000 15000 7500 本金 11000 15000 7500 建设期利息 1.2 本年借款 15000 11000 4000 1.3 本年应计利息 2089 280 662 764 382 1.4 本年还本付息 280 662 8264 7882 还本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 1.5 年末借款本息累计 11000 15000 7500 2 房地产投资人民币借款 2.1 年初借款本息累计 11000 15000 7500

本金

11000 15000 7500

建设期利息 2.2 本年借款 15000 11000 4000 2.3 本年应计利息 2089 280 662 764 382 2.4 本年还本付息

280 662 8264 7882

还本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 2.5 年末借款本息累计 11000 15000 7500 3 还本资金来源 456 8514 24504 27981 4556 3.1 上年余额 456 8514 17004 3.2 摊销 3.3 折旧 3.4 利润 369 3.5 可利用售房收入 456 8057 15621 10978 4556 3.6 其他 4 偿还等额还款本金 7500 7500 5 偿还长期贷款--本金能力 456 8517 4556 17004 20481 6 长期借款偿还期(年)5 20

附表4-8 资金来源与运用表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 资金来源 97690 7910 22275 21568 25319 14774 5843 1.1 商品房销售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 1.4 自营资产长期借款 1.5 自营资产经营资金借款 1.6 房地产投资借款 15000 11000 4000 1.7 短期借款 1.8 资本金 8300 4980 3320 1.9 其他(股东贷款)6641 2930 3711 1.10 回收固定资产余值 1.11 回收经营资金 1.12 净转售收入 2 资金运用 87639 7910 21842 20269 19913 13530 4175 2.1 自营固定资产投资(方向税)2.2 自营固定资产建设期利息 2.3 房地产投资(财务费用)43456 7910 20955 9792 4214 585 2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 自营部分财务费用 2.7 出租房经营费用 2.8 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.9 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 2.10 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 2.11 应付利润 7490 2527 2122 2841 2.12 自营资产长期借款本金偿还 2.13 自营资产经营资金借款偿还 2.14 房地产长期借款本金偿还 15000 7500 7500 2.15 偿还其他应付款(股东贷款)6641 6641 2.16 短期借款本金偿还 2.17 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 盈余资金 10051 433 1299 5406 1244 1668 4 累计盈余资金 433 1732 7138 8383 10051 21

附表4-9 资产负债表 单位：万元 序号 项目 1 2 3 4 5 6 1 资产 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1 流动资产总额 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1.1 应付帐款 1.1.2 存货 7910 25941 24230 12370 3622 其中：在建开发产品 7910 25941 24230 12370 3622 1.1.3 现金 1.1.4 累计盈余资金 433 1732 7138 8383 10051 1.2 在建工程 1.3 固定资产净值 1.4 无形及递延资产净值 2 负债及所有者权益 7910 26374 25963 19509 12005 10051 2.1 流动负债 2930 6641 3 2.1.1 应付帐款 2930 6641 2.1.2 短期借款 2.2 借款 11000 15000 7500 2.2.1 经营资金借款 2.2.2 固定资产投资借款 2.2.3 开发产品投资借款 11000 15000 7500 负债小计 2930 17641 15000 7500 2.3 所有者权益 4980 8733 10963 12009 12005 10051 2.3.1 资本金 4980 8300 8300 8300 8300 8300 2.3.2 资本金公积金 2.3.3 储备基金 36 224 525 704 778 2.3.4 企业发展基金 46 280 656 879 973 2.3.5 累计未分配利润 351 2158 2527 2122