房地产开发企业融资（精选8篇）
作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。
银行贷款（门槛较高，易受政策影响）
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。
上市融资（条件苛刻）理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续发布了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。
房地产债券融资（审批很难）
房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。多年来，债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年虽然有较大反弹，但是2003年却下降到1997年以来的最低点，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0．001％。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。
夹层融资（易，未来的主要融资方式之一）
“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。自银监会2005年9月份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后，其政策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚，而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第4季度体现出来，行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。联华信托2005年推出的“联信·宝利”7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。“联信·宝利”7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5,000万元，分别持有项目公司20％的股份，1，5亿元信托资金入股占项目公司股份60％。而在1．5亿元的信托资金中，“联信·宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。
房地产信托（易，未来的主要融资方式之二）
在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121文件”以后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计，截止到2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157．27亿元，绝对额大幅增加了35．1亿元，分别较去年同期增长11％和28．73％。其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。当2006年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步与国际接轨以后，我国房地产信托融资将会有大幅度发展。2006年我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。2006年房地产信托市场将会出现如下五大特征：(1)整体趋势先抑后扬。(2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进。(3)信托商将在212号文的“后房地产信托时代”，逐步亮剑。(4)房地产信托投融资的区域化将趋明显。(5)产品发行总量会走低，但总体发行规模将继续放大。随着信托计划200份的可能突破及分类监管的正式实施，2006年有望成为信托行业走向规范与专业的转折之年。经过短时期的低迷之后，房地产信托产品2006年6月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到21．34亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。
海外地产基金（几乎不考虑中小型开发商或非知名开发商）
目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。2005年8月26日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和凯雷分别投资了3,500万美元和1,000万美元，分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15％和7．5％的股份。业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，2006年可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。
房地产信托投资基金（制度控制，近期内很难）
房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开发内地商业地产。在这些举动的背后，房地产投资信托(REITs)的身影隐约可见。由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中，商务部明确提出开放REITs通道的建议，国内旺ITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。至2005年年末，内地在香港共有三只REITs上市，市值达到31亿美元，投资回报率5％-6％左右。对国内的地产商来说，REITs虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制，内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。据了解，目前已经进入上市通道将于2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地(11 09．HK)、北辰实业(0588．HK)等。2006年将有更多打包国内物业的REITs项目在香港发行。2006年将拉开内地房地产项目的REITs奔赴海外上市的大幕。中国内地房地产开发企业到香港资本市场上发行REITs进行融资，从宏观上而言，有利于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重，减轻房地产行业周期性波动对于中国商业银行体系的；中击；从微观上而言，有利于中国房地产企业开辟新的融资渠道。中国的房地产业已经发展到资本主导的阶段，发展REITs产品与REITs市场将是未来中国房地产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲，REITs将改变目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念，也将缔造一个全新的“地产金融”时代。当然，中国在目前的制度下，发展REITs还需要时间。
私募融资（难）
作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。
典当融资（成本太高）
对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。
合作开发（难）
在“8．31大限”使土地实现完全市场化的公开供给之际，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，成为该阶段独特的合作开发融资方式。
房地产开发是一项资金密集型的经济活动, 所需资金量大、开发周期长, 客观上要求房地产企业广开融资渠道。房地产开发融资有债权融资和股权融资两种基本形式。债权融资是利用银行信贷、发行债券等方式向债权人筹集资金, 所获得的资金成为公司的负债, 到期必须归还, 财务风险较大。股权融资是公司向股东筹集资金, 所获得的资金成为公司的资本, 股东和公司之间存在稳定的经济关系, 所筹集的资金在公司存续期间是公司的自有资本。目前房地产开发企业融资主要存在以下问题。
1.1 银行信贷是房地产开发企业融资的主要渠道
以2014年全国房地产开发企业本年资金来源为例, 房地产开发企业到位资金121991亿元。从房地产开发资金的来源结构来看, 国内贷款21243亿元, 占比17.4%;利用外资639亿元, 占比为0.5%;自筹资金50420亿元, 占比41.3%;其他资金来源49690亿元。其他资金来源中, 定金及预付款30238亿元, 占比24.8%;个人按揭贷款为13665亿元, 占比11.2%。从2010至2013年各年全国房地产开发企业本年资金来源情况看, 国内贷款占比、自筹资金占比、定金及预付款占比、个人按揭贷款占比都与2014年比较接近。根据2010年至2014年全国房地产开发企业资金来源情况, 房地产开发资金的来源中国内贷款所占比重在15%以上至20%之间。房地产开发企业的自筹资金中, 大约10%是由个人住房贷款形成的。而其他资金来源中, 大约有20%—30%间接来自银行贷款。
总体来看房地产开发资金有一半来自银行贷款。这和市场经济国家银行贷款一般占房地产企业资金来源20%相比偏高。房地产开发资金主要依赖银行信贷, 降低银行的抗风险能力。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。以下是2010年至2014年全国房地产开发企业资金来源情况。
资料来源:根据国家统计局网站公布的资料整理。
1.2 房地产开发企业通过证券市场融资数量有限
股票融资是把双刃剑, 用好了可以回避银行信贷融资的利息负担和还款压力, 还可以引进先进的经营管理理念、技术、人才, 提高企业的知名度和竞争力。相反, 不合理地利用股票融资对企业的经营状况和未来持续盈利能力将带来负面影响。
由于房地产股票和房地产债券发行的门槛较高, 因此能够通过证券市场融资的房地产企业数量有限。根据国家统计局数据, 2013年末全国有房地产开发经营企业13.2万个, 比2008年增加50.3%。但“2014中国房地产上市公司TOP10研究报告”显示, 全国房地产上市公司180家, 其中沪深上市房地产公司135家, 大陆在港上市房地产公司45家。上市的房地产公司都是国内知名的大型房地产公司, 如万科、保利、华侨城等。目前房地产上市公司的数量占境内上市公司总量不足8%, 占房地产开发企业的数量更是极少数。由于中国公司债券市场规模相对较小, 并且对发行主体的条件要求较高, 因此能够发行房地产债券的房地产公司也极少。
1.3 部分新的房地产融资方式的运用还存在障碍
目前, 我国房地产金融市场以房地产抵押贷款契约、股票、债券等传统金融工具为主。像在发达国家已经比较成熟的房地产投资信托基金、房地产抵押贷款证券等投融资方式在我国还存在法律法规、经济和金融环境等方面的配套措施不到位的障碍, 还处于试点与探索阶段。
2 房地产开发企业融资渠道的创新
在中国经济进入新常态后, 房地产行业也随之进入新常态。房地产行业要长期发展, 房地产开发企业的融资模式需要转型, 从过度依赖银行信贷的融资结构转变为以银行信贷融资为主、证券市场、其他新的融资工具并用的多元化融资结构。鼓励多种融资渠道发展, 可以分散金融风险并激活房地产金融产品的创新。
2.1 发展房地产投资信托
房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式, 是以代理他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金, 实现短期资金长期化, 然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。
房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说, 他们持有的资金不足以使他们有能力投资房地产行业, 即使有能力投资也只是投资某一项目, 风险性较高, 不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行股票或受益凭证向投资者募集资金, 由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合, 与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等特性, 特别适合中小投资者投资, 为众多中小投资者提供更多的投资渠道。房地产投资信托有效地解决了房地产投资的流动性、安全性问题。从流动性看, 房地产投资信托一般不开发新物业, 而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入进而获取收益, 有效地避免了资金占用的风险;从风险看, 房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资, 其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等, 还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中, 房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式, 通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。我国房地产市场融资渠道狭窄, 商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产市场狭窄的融资渠道不仅增加了银行贷款风险, 还妨碍了房地产企业资本运作, 特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下, 房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道, 改变传统的融资模式。
尽管目前我国发展房地产投资信托还存在法律法规、道德风险、退出机制、信息披露等方面的障碍, 但从长远来看这些目前的障碍随着发展房地产投资信托的政策和法律环境的完善、对运作中的道德风险的规范等将逐步消除。房地产投资信托是未来房地产开发融资的一种重要方式。
2.2 吸引保险资金和社保基金投向保障性住房建设
2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》允许保险资金以物权、股权、债权等多种形式投资不动产。保险资金的投资规模大、持续期长、且追求稳定回报。这些资金存在银行里的利率回报较低。如果用这些资金去购买政府建的、有优惠政策的房屋, 再交给政府作为公租房, 租金回报比银行利息高得多。保险资金投资保障性住房建设, 在支持公益性项目、体现社会责任的同时, 坚持合理的投资回报和风险控制。
社保基金作为政策性保险资金, 应进一步拓宽投资渠道, 通过更丰富的投资组合实现更高的收益, 保证社保基金的保值增值。公共租赁住房长期租赁的特点, 与社保基金长期投资、收益稳定的要求相契合。保险企业可以设立投资公共租赁住房建设的专项基金, 按照“政府主导、商业化运作”的模式, 建立高效率、低成本、高透明度的运作机制。考虑到保险资金的基本回报要求, 建议政府对保险资金参与的公共租赁住房建设项目给予适度税收减免, 提升保险企业参与的积极性。
2.3 采用项目融资的方式筹集房地产开发资金
项目融资是以项目的资产、预期收益或权益作担保来融资。在实践中项目融资包括无追索权项目融资和有限追索权项目融资两种类型。无追索权项目融资是指除抵押资产外, 贷款人对项目发起人无任何追索权, 只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的唯一来源。由于这种方式使贷款人承担较高的风险, 目前已较少运用。有限追索权项目融资是指贷款人可以在某一特定阶段或在规定范围内对项目发起人进行追索, 项目发起人只承担有限的债务责任和义务。
项目融资的优势主要体现在三个方面:有限追索项目融资能有效实现融资目的;实现资产负债表外融资;实现风险隔离和分散风险的目的。近年来, 如何利用项目融资的优势走出资本困境日益受到房地产开发企业的关注。项目融资主要适用于资金需求量大、投资回收周期长并且成功后能取得稳定可靠现金流的大型工程项目, 比如房地产成片开发、成片旧城改造项目等。此外像大型商场或购物中心、高档娱乐设施等商业房地产项目, 其投资规模大、投资回收周期长, 属于商业银行的谨慎支持类项目, 一般通过银行信贷方式融资的难度较大。这类项目建设完成后通常可以以租赁或经营方式获得较高的收益, 越来越多地引入项目融资方式。当然大型商业房地产项目运行中的现金流量受项目运营能力和经济环境的影响具有一定的波动性。因此, 房地产项目融资面临的主要问题是避免现金流量波动带来的风险及其对项目的影响。
参考文献
[1]刘丽巍, 何铟璇.我国房地产企业融资的问题与对策[J].沿海企业与科技, 2010, (8) .
[2]姜莉莉.我国房地产投资分布及资金来源结构解析[J].现代经济信息, 2009, (11) .
关键词：房地产开发企业；融资管理；预算管理；风险管理；工期控制
一、灵活运作，积极拓宽融资渠道
目前，房地产资金主要来自七个方面。国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。而银行贷款是房地产开发商的主要融资渠道。由于房地产开发企业融资方式对银行信贷的过度依赖，其融资方式单一化，使房地产开发企业的发展基本上取决于银行信贷政策的变化，使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险过于集中到商业银行。
造成这一现象的原因是多方面的。首先是由于政府对国内金融市场的垄断。其次是银行信贷资金的易获得性与利率过低。此外，房地产开发企业进行直接融资尚存法律和政策障碍。
针对这种现状，房地产开发企业应该在现有金融法规和制度的框架内灵活运作，积极拓宽融资渠道。
首先，借助房地产信托，房地产开发企业可以从信托投资公司获得信托贷款。信托公司集合广大投资者的资金，借给房地产开发企业用于某个项目的开发。相对银行贷款而言，房地产信托具有融资成本较低，期限弹性较大，有利于资金运营和持续发展；资金供给方式灵活，可灵活设计信托产品的特点，被认为是除银行贷款之外的最佳融资选择，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。目前国内房地产信托主要有三种方式：传统的贷款方式，与传统商业银行贷款一样；以股权融资的方式，信托公司持有开发商部分股权，开发商承诺在约定的时间以溢价方式将股权回购；交易方式的信托产品。
其次，适当引入机构投资者的融资。
在证券市场不景气，房地产市场尤其是普通住宅市场被看好的条件下，投资公司将乐意向房地产开发企业提供流动资金贷款、信托，股权投资等投资方式的资金。对项目的要求多是资金回笼快，融资时间在1～2年，一般资金成本在15％左右。这种资金比较适合房地产开发公司融资额度在2000万～1亿元人民币。
第三，典当融资。典当对于小额短期融资有快速的优势，而从2005年4月1日开始执行的《典当管理办法》对房地产典当融资的综合费率作了调整：房地产抵押典当月综合费率不得超过本金的2.7％。但融资条件也提高为：未取得商品房预售许可证的在建工程及外省(自治区、直辖市)的房地产。房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本，对于注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元；注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10％。
第四，银行贷款在可以预期的很长一段时间内将仍是房地产开发企业主要的融资渠道。各级政府应建立和健全房地产开发企业信贷服务的组织体系、各型房地产开发企业的评级制度，对符合条件的房地产开发企业及时发放信用贷款。
二、强化资金的预算管理和风险管理
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。
首先，在年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。确定资金需要量，是融资的依据和前提。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。其中，资金预算收入最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。
其次，企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收帐款、预付帐款、其他应收款等往来帐目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏帐损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。
第三，房地产开发企业必须加强工期控制管理。众所周知，资本成本与时间因素成正比，施工阶段的工期的长短，直接影响房地产开发投资的资本成本。合理控制施工工期，可以减小资本成本，增大开发利润。
最后，房地产开发项目的销售是开发项目利润目标的实现。只有通过销售，才能回收项目投资，获取投资收益。销售状况决定了整个项目的资金周转速度，加快经营销售就可以获取流动资金，加快项目的资金周转。
关键词：房地产企业 融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
[1] 高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融, 2006, 06
[2] 潘爱青:房地产融资问题研究.科技创业月刊,2006,07
一、公司介绍
1、说明
年月日“公司” 已在工商局注册为“公司”。以下内容公司名称公司。
2、公司简介公司成立于年，公司经营地址，注册资本金为万元，主营项目：。
二、贷款计划
1、贷款用途：本公司欲将地块作为房地产开发，向已经向当地政府相关部门申请通过并审批取得（五证）：。
2、实物抵押：本公司（或本人）欲将XXXX宗地块，及等实物作为抵押进行贷款，以上实物市场预估价值人民币元，预申请贷款人民币元。
三、贷款投资项目分析
1、项目的基本情况（介绍）
2、项目来历
本项目是在年月日以的方式获得土地的开发使用权。土地现状已平整，没有遗留问题。
3、证件状况文件
目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，具体见附件。
4、资金投入
项目总投资人民币款万元。本项目计划在年月日开始销售，预计第一期销售住
宅均价在元/㎡，投入销售在平方米，一期在个月销售回款在万元左右；整个项目的销售在个月之内，预计总销售收入在亿元左右。
5、建造的过程和保证
本项目由建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。
四、财务计划
1、销售收入估算：根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。根据市场调查及目前预售情况，住宅按元/平方米进行测算；商业用房按元/平方米，地下停车位按元/个。
计算后项目的总销售收入约为人民币亿元，其售价情况如下表：
销售收入与经营税金及附加估算表
辅助报表
1单位：万元
2、成本费用
项目成本费用主要包括经营成本、运营费用、修理费用、经营税金及附加等构成：
⑴、经营成本：经营成本为开发建设投资按销售比例（竣工进度比例）进行
结转，总成本为万元，各期分别为万元、万元、万元；
经营成本估算表
⑵、运营费用：运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为：
⑶、修理费用：修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算； ⑷、经营税金及附加：经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计提城建税及教育费附加，各期分别为万元、万元、万元；
⑸、土地增值税：土地增值税（住宅）1%--预征率，（店面）
5%--预征率。各期分别为万元、万元、万元。
3、利润估算
根据测算的销售收入和成本费用，项目税前总利润为人民币4528.41万元，税后总利润为人民币万元，详见下表：
损益表
单位：万元
损益表
本项目投资收益率为%、投资利税率为%，经济效益较好；项目税后内部收益率%，超过社会平均利润率%，抗风险能力较强；项目年交所得税万元，经营税金及附加万元，土地增值税万元。由于均为地方税。因此项目可为地方创造万元的财政收入。
通过以上经济费用效益或费用效果的相关指标分析，本项目从社会资源优化配置的角度来看是合理、可行的。
五、还款计划
1、用款期限：
2、还款计划：
房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。
房地产业是资金密集型行业，如何获得足够的资金支持，如何开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本前提，也是当前房地产界关注的热点。
一、房地产企业融资现状认识
房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候。房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金。几乎没有房地产企业融资需要；随着房地产价值的逐渐提高。房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在房地产企业融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高，在新的贷款限制条件下。房地产企业融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以，如何调整房地产企业融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。
二、现行房地产企业融资渠道分析
(一)自筹资金
自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，在房地产价值较低或开发规模较小时。资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时。房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目；随着房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。
(二)预售资金
房地产预售是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。但随着国家有关规定的健全，要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资25％的资金。并办理预售许可证等各项证件，方可预售。预售虽可以将部分市场风险转移给买家，但开发利润会下降，如果成本控制较差就会丧失未来利润。随着房地产企业的不断发展。市场供求双方发生转变，供方大于求方时，房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。
(三)商业银行贷款
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。房地产企业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。对没有效益和资金发展的企业，商业银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的“降温”，商业银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的，也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结。
三、房地产企业融资渠道的选择
随着经济全球化步伐的日益加快，市场竞争日趋激烈。多渠道融资已成为国家宏观调控背景下房地产企业生存和发展的必经之路。如何降低房地产企业融资thldl.org.cn成本，哪种融资方式成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。所以。房地产企业融资要建立多元化的融资渠道和多元化的股东结构。这样。既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。
债权融资：
债权融资就是举债，由开发企业向别人借贷，这种方式中最常见的就是向银行贷款，实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保，比如开发企业将建设项目向银行抵押作为还款的担保：开发企业将开发项目的国有土地使用权，或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后，按照工程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监管。
股权融资：
即是开发企业新发行股权换取新股东的资本金投入，可以简单将其分为上市企业的股权房地产企业融资和非上市企业的股权融资。
合作开发：
开发企业如果占有土地或其它资源，但资金实力不够，可以通过合作开发的形式，引进有资金实力的合作伙伴共同对开发项目进行开发，双方共享开发的收益，共担风险。房地产信托 ：
房地产信托，是指委托人出于对受托人的信任，将财产委托给受托人，由受托人以自己的名义，为委托人的利益，将财产投资于房地产。
典当：
指房地产开发企业将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
承建企业垫资：
其实这本不是什么房地产企业融资手段，但在中国目前，它的的确确是非常重要的一条融资途径，由于中国巨大劳动力供应量的存在，施工企业长期处于买方市场，承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺，开发企业可以在一定的时间内少付、甚至不付工程费用，垫资实际上起到了为开发房地产企业融资的作用。
按揭贷款：
从法律关系来说，商业银行对个人的商业贷款是银行对个人的房地产企业融资，但从效果上来看，其实际上也是对开发企业的间接融资。按揭贷款，尤其是在商品房预售阶段的按揭贷款，对开发企业项目的完工有着非常重要的作用，特别是对自有资金不足的开发企业。自从121号文件出台以来，由于银行对个人按揭贷款的要求条件提高（诸如住宅需封顶、商业写字楼需竣工等），导致按揭贷款数额减少（相对），已经造成大面积的中小开发企业资金链条断裂，可见该融资手段对开发企业的重要性。
其他手段：
现实中也存在一些其他的房地产企业融资手段，比如开发企业和他人订立房屋买卖合同，约定在一定时间后他人可要求开发企业回购房屋，开发企业除了返还房款外，尚支付给他人一定的固定回报，从本质上来说，该种做法实际上是一种变相借贷，是一种违规行为。
一、目前我国房地产企业融资方式
目前我国房地产企业融资的方式主要有:银行贷款、房地产信托、房地产产业投资基金、债券融资、上市融资、租赁融资等。
(一) 银行贷款
房地产开发银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款, 开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程, 是中国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。
(二) 房地产信托
房地产信托就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验, 通过实施信托计划, 将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来, 形成具有稳定投资规模和实力的资金组合。现阶段信托产品主要有两种模式:一种是信托投资公司直接对房地产项目投资, 另一种是债权融资。房地产信托投资具有投资门槛低、多元化组合投资、股息回报高、处置手段灵活等优点, 而且房地产信托可以解决企业由于得不到银行贷款所出现的部分资金问题, 有利于房地产资金的持续应用和公司的发展, 有利于拓宽投资者投资渠道、促进投资的多元化发展。
(三) 房地产产业投资基金
房地产产业投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的产业投资基金, 是集众多的分散资金于一体, 同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。这种方式是通过发行基金份额把社会资金吸引过来, 把房地产变成大众化的投资工具, 是实现房地产投资大众化和融资社会化的重要途径。房地产产业投资基金对于未上市企业的融资具有重大意义, 能够分散筹资、降低风险、减少中小企业对银行贷款的依赖性, 增强基金投资人对于企业规范化运作的外部监督。另外, 房地产产业投资基金在一个商业房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例, 因此企业不会丧失自主控制权。
(四) 债券融资
对于大多数房地产企业而言, 发行融资期限较长, 利率比银行贷款低的公司债券是企业融资的一种较好的途径。债券融资有利于降低企业的融资成本, 因为债务的利息是计入成本的, 而发行股票的股息是税后支付的, 这从一定程度上减少了税收。债券融资也可以分担银行贷款的压力, 分散银行和政府的风险。房地产企业发行债券可以采用以下两种形式:可以由房地产企业发行债券, 在资本市场上直接融资;也可由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行债券, 将分散的资金集中到房地产建设中来。
二、我国房地产企业融资中存在的问题
(一) 融资渠道单一, 风险积累
虽然我国房地产融资市场现已出现多种融资方式, 但仍未形成真正多元化的房地产融资体系, 银行信贷仍然是主要的融资工具。房地产开发资金中有60%以上是来自于银行体系, 而且是以开发贷款和住房按揭贷款的形式存在的。由于融资渠道过分单一造成房地产业对银行的高度依赖性, 致使房地产业的发展严重受限于银行的信贷政策。另一方面, 随着房地产价格的不断上涨和房地产业的发展, 房企贷款多被银行作为优质项目进行争夺, 银行贷款集中投向房地产业, 造成了显著的银行贷款结构风险, 影响了银行系统本身的抗风险能力和稳定性, 出现了风险积累的情况。一旦宏观经济出现大的波动, 房地产市场的隐患很容易转嫁到商业银行市场, 进而影响金融市场的稳定, 对整个国家金融体系的冲击是巨大的。在全球引起恐慌的美国次贷危机便是前车之鉴。虽然目前我国房地产金融风险尚未达到引起金融危机的程度, 但最近几年的房地产投资过热, 金融风险不断累积却是不容忽视的事实。
(二) 房地产业融资体系不完善
由于我国房地产市场发展得比较晚, 国家在房地产行业的相关法律、法规政策还很不完善, 这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展, 使得我国融资渠道比较单一, 主要依赖银行信贷。而2003年中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (121文件) 后, 房地产企业通过银行信贷融资受到了很大的限制, 其他的融资渠道还未发展起来, 造成房地产企业严重缺乏资金。另外, 金融体系的不健全也是造成房地产融资障碍的一个重要因素。金融体系不健全, 金融机构经营不规范、管理不严格, 金融机构之间缺乏合作, 特别是信息共享程度低是目前我国金融体系的通病。同时, 土地储备制度不完善, 再加上银行监管不到位、缺乏有效的担保措施等问题, 向政府土地储备中心发放的土地储备贷款, 也面临着较大的市场风险与信用风险。
(三) 融资方式具有局限性
现有房地产融资方式除银行贷款外, 还可以采用的有房地产信托、房地产产业投资基金、债券融资、上市融资、租赁融资等, 但各种融资方式均有一定的局限性。如上所述, 在央行发布了121文件后, 又相继出台了一系列规章制度, 来限制房地产业的银行信贷, 因此目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高;目前我国的信托融资还存在一些制度性的限制, 如:法律政策的制约、信托产品的流通性问题以及信托计划的异地发行等, 这些都限制了信托流通市场的形成;我国房地产产业投资基金的发展也还存在着很多法律障碍;通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择, 然而现阶段我国股票市场正处于变革与规范的非常时期, 国内房地产企业通过证券市场直接融资的不稳定因素较多、难度颇大, 而且发行股票及上市过程长, 手续复杂, 成本较高, 对企业资质的要求更为严格, 大多数的房地产开发商无法接受和实现;由于国家对发行债券主体要求严格, 利率管制政策、企业债券信用评级系统尚未形成, 长期债券面临较大的利率风险, 欠缺避险工具等原因, 我国的房地产企业债券的发行规模也很小。
三、我国房地产企业融资的发展走向
(一) 健全房地产业融资体系
房地产业融资体系的健全包含两个方面:一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系;二是构建提高房地产融资资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言, 除了原有的商业银行、信托公司以及保房地金融险公司之外, 还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言, 关键是要建立房地产融资资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段, 房地产融资资产才能顺利地实现流通和交易, 流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险, 有效地分散到整个金融市场中。
(二) 加强房地产金融创新, 扶持房地产证券化
资产证券化也是解决房地产业资金瓶颈的一个选择。资产证券化是构建房地产融资资产流通市场的前提条件, 巨额的房地资产经过证券化之后, 就可以实现分割交易, 极大地改善资产流动性。国外的房地产金融产品比较丰富, 主要有债券凭证、抵押权证券、不动产所有权证券、受益凭证和不动产共同基金等, 但并非所有品种都适合我国的国情, 因此应根据我国现实情况, 加快金融体制的改革和创新, 尽快建立多层次的市场体系。此外, 政府应对房地产证券化予以扶持, 一方面政府金融机构参与债权的二级市场交易, 成为债权的流动提供担保;另一方面对不动产投资基金给予某些税收的优惠支持, 如免征投资者房地产证券利息所得税。政府可给予政策支持, 从税收和法规制度等多方面入手, 推动房地产证券化的发展。
四、结论
随着经济的发展, 房地产融资多元化发展是必然的趋势, 也符合国外房地产业的发展经验。多元化融资既是降低企业金融风险的重要手段, 也是房地产企业自身发展的需要, 更是发挥房地产业作为国民经济支柱产业作用的要求。房地产市场的健康发展必须要有一个成熟的房地产融资市场来支持, 但是房地产融资市场的拓展和完善依然是一项艰巨的工程, 要正确的认识在其发展中碰到的困难, 房地产企业也应在充满风险的市场竞争中, 根据自身的实际情况, 选择适合自己的融资方式。
摘要：随着我国居民住房制度改革进一步向纵深推入, 房地产业已经发展成为影响我国国计民生的支柱产业。而作为典型的资金密集型产业, 房地产业对金融市场具有天然的高度依赖, 发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。本文首先介绍了目前我国房地产企业的融资方式, 然后探讨了我国房地产企业融资过程中存在的主要问题, 并指出了我国房地产企业融资的发展走向。
关键词：房地产,融资
参考文献
[1]、王为民, 施建刚, 房地产企业融资对策, 中国房地产, 2009年第2期
[2]、肖德杰, 张江涛, 房地产融资现状及发展走向, 网络财富, 2008年第10期
【关键词】房地产企业；融资渠道
引言
改革开放以来，随着经济的快速发展和城市现代化建设进程的不断加快，房地产行业发展速度迅猛，取得了辉煌的成就，已经成为我国国民经济的重要支柱之一，为我国的GDP做出了巨大的贡献。机遇和挑战并存，目前房地产市场的竞争变得日益激烈，越来越多的房地产企业开始重视企业融资，以保障企业资金链不断裂，只有这样房地产企业才能持续不断的发展壮大。但是，房地产企业在融资上存在融资渠道狭窄、融资困难等问题，影响了房地产企业融资的效率和质量。
一、房地产行业融资特点
（一）需要大量的资金作保证
因为房产开发涉及土地、拆迁、建筑、销售等诸多方面，这个行业资金高度密集运作，所以一般的投资者不能够承受其所带来的压力。而只有足额的资金才能支撑这样的企业，且资金链必须完善。资金高度密集是房地产市场这个运作体的特点，也就是，房地产离不开资金的保证。房地产开发企业具有较大的投资规模、较长的周期、昂贵的房地产价值等特点，这就需要巨大的资金量进行投资，房地产开发商最关心的问题也就是资金筹措的问题。
（二）与银行息息相关
银行贷款对于中国的房地产业来说，具有很大程度的依赖性。虽说房地产行业隶属于第三产业的，但这个行业资金高度密集型，和金融行业捆绑在一起，共生共荣。
（三）受政策变动影响
当2007年中国政府连续调高银行存贷款基准利率的时候，中国的房地产业面临着巨大的还贷压力，迫于利息压力，企业纷纷减贷，由此可见中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，受政策变动影响大。
二、房地产企业融资渠道相关问题
（一）借款渠道单一，过度依赖银行贷款，增加了资金的风险
我国的房地产企业融资渠道过于狭窄，主要还是投资基金、银行信贷及房地产信托等筹资方式，其中又把银行贷款作为主项。据不完全统计，开发商从银行取得的贷款在全国房地产开发资金中占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。其中，购房者从银行取得的个人住房贷款在定金及预收款中还是作为主项。所以，合计算来，约60%的房地产开发资金来源于银行等金融机构贷款，过多地依赖于银行。
同时资产负债率过高是房地产企业普遍存在的问题，再加上融资的相关法律法规不够健全，房地产融资市场的体系不完善等各方面的原因，长期以来，造成我国房地产企业的融资渠道非常单一，增加企业融资的风险。对房地产企业而言，过度依赖银行贷款，会提高企业的资产负债率，增加企业的财务风险，甚至有可能导致企业因无力偿还银行贷款而破产。对银行而言，增加了银行经营的风险，给金融市场的稳定造成不利的影响。
（二）融资门槛高
针对房地产贷款额度大、周期长、风险高的特点，且未来房地产价格的不确定性，银行仍然保持谨慎的态度，银行业监督管理部门均有相关的规定针对银行发放房地产开发项目应具备的条件、担保方式、自有资金的比例、贷款的利率、期限等，而且还要经常调整以应对经济发展的状况。
（三）民间借贷盛行
对于中小型的房地产开发企业，从银行获取借贷的资格相对薄弱，与程序复杂审批环节颇多的银行贷款相比，民间集资成为了非常重要筹资方式之一。一方面，民间资金持有者往往缺乏良好的投资渠道；另一方面，中小型房地产企业面临着融资渠道匮乏，却又身处资金紧缺周转不灵的困境。可是当唯利是图的民间资本源源不断地流向困难重重中小房地产开发企业，这种缺乏基本防范与监管的借贷，在高利息与高风险得指引下又能走多远？
三、房地产企业融资渠道管理措施
（一）全面提高融资管理人员的综合素质
融资管理人员的素质直接影响融资管理的质量，对房地产企业强化融资管理至关重要。全面提高融资管理人员的素质，首先，房地产企业在招聘融资管理人员的时候，要结合企业的实际情况，选择专业素质较高的人才，同时，注意引进高素质的专业人才，为企业的筹融资管理提供人才支持。其次，加强对相关人员的培训工作，定期组织员工学习筹融资管理方面的知识，提高工作人员的专业技能，同时注意对员工进行考核，考核合格才能上岗。
（二）拓宽房地产企业融资渠道
拓宽房地产企业融资渠道，完善房地产业金融市场，要以金融体制改革为契机，以我国现有的房地产融资方式为基础，引进国际上先进的融资技术，进行有重点的有选择的推广、完善。房地产企业融资就像软件升级，大企业各种方式都可以尝试，就如同软件版本越高，可以向下兼容的版本就越多；小企业则像较低的版本，因其局限性，选择面自然就窄。当前，国内的一些大型房地产企业可以选择发行股票、借壳上市等融资方式，中小企业可以寻求基金、信托、风险投资的合作，以及国内外不同公司间的资金与土地合作。
（三）建立多元化的融资渠道
近几年，我国采取紧缩的货币政策，在中国经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素情况之下，海外资本正在中国市场积极寻找房地产投资项目。在这样的新形势下，房地产企业融资方式应做出相应的调整，由原来单纯依赖银行贷款的模式，转向以银行贷款为主，私募、房地产投资基金、海外房产基金、非上市股权融资等创新渠道为辅、融资多元化的局面。首先，结合本企业的实际情况，积极利用灵活的融资方式进行资金的筹措，建立多元化的融资渠道。其次，综合实际较为强大的企业可以发行长期债券或延长银行提供贷款的期限，解决资金供给时间短和投资周期长的矛盾。最后，将目光放在民间闲置资本上，建立民间融资渠道。总之谁掌握了资金来源的渠道，谁就会在将来的房地产企业竞争中立于不败之地。
参考文献
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[4]旷野.我国房地产企业融资渠道拓展研究[D].湖南科技大学，2014.
