《房地产开发经营与管理》课程作业（共8篇）
（第一次，第三周，2012年3月9日）
项目任务：房地产开发程序及主要税费调查
一、任务性质：课外实践环节
二、主要任务 以江苏省或江苏省某地区为例、或者以某一个已完工程或在建项目为例，采用实地调研、座（访）谈、网络搜索、自主学习、分组讨论等方法（方式）调查了解房地产开发基本程序以及房地产开发过程中涉及的主要税费。
三、任务目标及要求
1．掌握房地产开发基本程序，熟悉房地产开发各阶段的主要工作；
2．理解房地产各阶段主要工作的依存关系及其在房地产开发中的作用；
3．熟悉房地产开发涉及的主要部门、需要取得的主要许可证件（文件）、需要缴纳的主要税费；
4．熟悉数据资料的主要渠道，能够根据要求制定调查方案、设计调查问卷；
5．能够科学、规范地撰写调查分析报告。
四、组织实施（第4-5周时间）
1．全部同学按5-6人分组组成任务学习小组，确定组长（或召集人），明确任务分工；
2．接受项目任务，认真理解任务目标及要求；
3．根据任务目标，制定调查方案，设计调查问卷；
4．调查实施，收集符合需要的数据资料；
5．整理分析数据资料，撰写调研报告；
6．提交任务成果，（各小组在课堂教学时间汇报答辩），评估报告质量和成员表现；
7．总结经验教训，改进教学。
五、任务成果
1．小组成员提交调查总结（主要工作及工作总结，500字左右）；
2．以小组为单位提交调查研究总报告；
“房地产开发与管理”是房地产开发与管理专业的专业必修课, 也是专业核心课程之一。房地产开发与管理这门课程的内容包括房地产开发企业开发一个房地产项目的整个过程, 包括市场调研、土地使用权的获得、编制可行性研究报告、进行开发项目报建、领取五证、工程施工、销售、竣工验收和物业管理等。这门课与其他课程有一定交叉, 需要有其他课程作为先导。同时, 作为房地产专业的主专业课, 本门课也为其他专业课提供了必需的基础知识。因此, “房地产开发经营与管理”课一般都在大三开设。另外, “房地产开发经营与管理”是房地产估价师职业资格证书的4 门考试课程之一, 如果学生能够在大学期间就能将这门课程掌握好, 那么, 今后无论是在工作方面, 还是在考试方面都能得心应手。
房地产开发最本质的特征是综合性强、环节多、程序复杂、涉及的部门及利益相关者多、与社会经济生活关系密切。因此, 房地产开发与管理课程具有教学内容广泛、学科交叉性显著、认知知识所占比重大、实践性强等显著特点。
二、房地产开发与管理核心课程建设的思路
房地产开发与管理课程是培养学生运用房地产开发经营与管理的理论知识解决房地产开发、经营工作中的实际问题能力。为了实现上述培养目标, 结合本课程的教学内容和教学特点, 设定本课程建设思路为, 改变传统的教学方法, 将现代的教育理念和教学模式融入人才培养的始终。具体为:一要房地产开发岗位技能的要求联合企业开发课程, 根据技术领域和职业岗位 (群) 的任职要求, 参照房地产估价师的职业资格标准, 改革课程体系和教学内容。二要注重学生实践操作能力培养, 理论知识学习、实践能力培养和综合素质提高三者紧密结合, 融“教、学、做”为一体, 强化学生职业能力的培养。三要突出教学过程的实践性、开放性和职业性, 注重学生校内学习与实际工作的一致性, 开发以企业工作过程为课程设计基础的教学内容, 实施以真实工作任务或社会产品为载体的教学方法。四要改革考核方法, 实行校内成绩考核与企业实践考核相结合。五要重视优质教学资源和网络信息资源的利用。
三、房地产开发与管理课程建设措施
1.教学团队建设
核心课程师资是决定核心课程质量的首要条件, 加强核心课程建设必须首先强化核心课程师资队伍建设。核心课程师资队伍建设包括师资队伍年龄结构、职称结构、教学水平、教学研究水平、科学研究水平等方面内容。核心课程师资队伍教学团队要求是一支结构合理、人员稳定、教学水平高、教学效果好的教师团队。核心课程教学必须由学术造诣高、教学经验丰富的教授、副教授领衔。为此, 必须多途径、多方式引进人才, 建立一支高素质的教师队伍, 充实师资数量;以现有在职教师为主要对象和工作重点, 采取切实有效的措施提高学历层次和学术水平, 优化师资结构;鼓励参加执业资格考试;邀请知名学者莅临学校讲学, 提高学术品位。通过师资的“学中干”和“干中学”的措施, 切实提高核心课程师资的水平与质量, 以此确保核心课程的质量与水平。
2.整合教学内容
房地产开发经营与管理这门课程所包含的的内容广, 交叉性、重复性较高。本课程内容与其他的课程有一定重叠和交叉, 如市场营销、房地产策划、房地产投资分析、工程经济学、工程项目管理、财务管理、物业管理等。因此, 本课程在教学内容设置上, 在充分了解整个专业的课程设置的基础上, 应突出本课程的重点知识, 对存在与之交叉的课程内容应避免大量重复讲授。在教学过程中针对本课程独有的重点知识, 如房地产开发的环节、程序及房地产开发报批等知识应重点讲授。针对重复性、交叉性高的内容, 要通过复习提问等方式检验学生的掌握程度, 再根据掌握程度并结合房地产开发的角度有侧重的讲授。
在过去20 年里, 我国房地产业的市场机制、相关制度和法规发生了巨大的变化, 而且随着社会经济的发展, 我国的房地产市场将进一步成熟, 市场机制、制度和法规等也会进一步完善, 这些都会导致房地产开发与管理课程的教学内容发生变化, 因此应不断更新教学内容。针对教材内容总是有所滞后的、不能反映房地产领域的最新情况的现象, 应注重教材的建设与更新。在教学过程中教师不能过分依赖教材, 而应该经常进行市场调查, 关注国家和地方政府对房地产行业的政策变化, 把握房地产市场的发展趋势, 了解与房地产业相关的最新法规和制度等, 并将这些反映在教学中, 教学内容要与时俱进。
3.改革教学方法
由于房地产开发与管理课程教材的内容大多是一些枯燥的概念、理论和需记忆的条款, 吸引不了学生, 另外, 由于学生没有现场经验, 对教材内容不能完全理解, 所以使得学生上课时积极性不高, 教学目的难以达到。为了充分调动学生的求知欲望和兴趣, 本课程应该有针对性地采用案例教学、情景教学、研究性教学、情境教学等灵活多样的教学方法。为提高学生的应用能力, 可以由教师给定一个特定的市场环境, 要求学生将自己假想为房地产开发商, 根据所学知识去做出判断或决策;为提高学生的学习兴趣, 可以在教师的引导下, 由学生围绕房地产市场分析、项目策划与可行性研究、土地使用权获取、项目融资、开发建设、市场营销与房地产资产管理等过程中的各种问题, 利用网络资源查找相关资料, 进行类似科学研究的学习活动, 从根本上打破以教师、教材和课堂为中心的教学定式, 改变“教师越主动, 学生越被动”的尴尬局面。
为帮助学生了解本学科知识发展的前沿, 培养他们分析问题、解决问题的能力, 教师可以在教学过程中, 对于某些理论问题和一些新的发展内容, 在查阅大量文献资料和进行了市场调查之后, 给学生开设专题讲座。邀请房地产从业专家进入课堂和学生进行面对面的交流, 不仅可以弥补高校教师工程实践经验的不足, 增加学生对房地产及房地产业的感性认识, 了解房地产企业的组织结构和运作机制, 还可以让学生感受到真正的企业家应该具有的素质和精神, 从而激发学生的学习热情和创业热情。
4.加强实践教学
房地产开发与管理是一门实践应用性很强的课程, 针对这一特点, 组织学生走进房地产企业、走进知名楼盘或社区、走进施工现场是解决学生缺乏工程经验、对教学内容没有感性认识的一条有效途径。争取和房地产企业合作, 例如, 帮助房地产企业或其楼盘做宣传, 协助企业进行市场调查、可行性研究等方面的工作;组织学生去参观楼盘和社区, 并对其小区规划设计、户型设计、项目市场定位等进行点评;带领学生参观施工现场, 了解项目的建设实施过程以及房地产企业的业主代表在施工现场的职责和权力等。
5.教学资源建设
根据房地产专业人才培养的需要, 深入开展产学合作, 加强教学资源与环境建设。建立健全房地产沙盘实验, 房地产沙盘实验室的建立和使用, 有利于学生通过教学, 熟悉房地产开发流程中的各项工作。还要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划公司签订校外实习基地建设协议, 形成长期稳定的现场教学及学生实习的平台。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件, 另一方面为这些企业输人了新鲜血液并储备了急需的人才。
摘要：在分析房地产开发与管理课程的特点的基础上, 提出房地产开发与管理核心课程建设的思路和措施。
关键词：房地产开发与管理课程,专业教师,课程建设
参考文献
[1]谢婷, 刘樱.“房地产开发经营与管理”课程的教学分析[J].中国电力教育, 2013, (11) .
[2]李斌.关于新建本科院校专业核心课程建设的思考[J].产业与科技论坛, 2012, (5) .
[3]张颂娟.建筑工程技术专业《混凝土与砌体结构》核心课程建设研究[J].科技信息, 2011, (12) .
【关键词】参与式教学；创新；房地产开发与管理
中图分类号：C41
一、参与式教学法的内涵及其特点
传统的高校教学过多强调教师的权威性，使得学生逐渐失去独立思考、判断的能力，有相当比例学生的创新意识和创新能力受到制约。改革传统的教学模式，就是要实现“以教师为核心、以书本为中心”到“以学生为主体”教学方式的转变，激励学生成为课堂的主角，使他们对课程产生兴趣，由被动的“填鸭式”学习变为主动积极地学习，从而积极地从事探索与创新活动。参与式教学便在这样的背景下产生。
参与式教学[1]即合作式教学或协作式教学，是一种鼓励教学对象（学生）主动参与教学活动和教学过程的教学方式。参与式教学的理论依据是心理学的内在激励与外在激励关系的理论。这是一种“授之以渔”的教学方法，能够加强师生间信息交流与反馈，使学生能深刻地理解与掌握所学知识并运用到实践中去。
参与式教学方法的特点主要体现在以下三个方面[2]：（1）平等参与：教师不再是标准答案的“发布者”，而是学生学习的“指导者”和“协助者”，在这样的氛围中学生能够更加主动地参与教学内容展现自我风采；（2）重视过程：学习不仅为了增加学生的知识储备，更是为了在学习过程中引起学生思考与实践。参与式教学特别重视教学的过程，这将有利于学生树立自信更加积极地去创新探索；（3）完全开放：从教室内桌椅的布置形式到教学的方法与内容都是开放的，学生可以提出自己的教学构思，教师也要定期与学生沟通并根据学生需求及时调整教学方式。
二、参与式教学在《房地产开发与管理》课程中的实践
《房地产开发与管理》主要研究对象是房地产行业的法律法规、开发流程、经营管理模式等问题，突出的特点是时效性与实践性很强，是城市规划与管理专业学生的核心专业课。在《房地产开发与管理》课程中进行参与式教学方法改革，可以简略归纳为“三步走”：第一步：引导学生参与基本知识的梳理与掌握。第二步：灵活运用课堂讨论。第三步：角色扮演与总结提高。
首先，全面、系统地介绍课程的基本理论与知识点，鼓励学生参与教学内容的选择，并对教学内容方案提出自己的意见，根据学生的反馈，教师及时调整教学内容与进度。在理论基础学习阶段，充分调动学生自我学习与归纳的积极性，以课本为主但不拘泥于课本本身，通过查找、阅读与甄别资料，对教学知识点进行网络化梳理与概括。
第二步，课堂讨论。这是学生参与教学的一种直接方式，形式也是灵活多样。每节课围绕既紧扣教学内容又能引起学生兴趣的话题展开即兴讨论，在加深知识点记忆的同时也能使
更多的学生获得发言机会。其次，采用小组讨论形式。每次课上由各小组派代表将本组学习成果、意见和想法向教师与全班同学做汇报，并接受其他同学的提问。各小组同学之间能够在讨论中相互启发，有益于学生创新思维的培养。此外，可以开展课堂辩论会。由教师提出问题，将学生分作正反两方，在课外查阅资料的基础上展开激烈的课堂辩论。通过辩论不但可以使学生加深知识点记忆，还能够提高对知识的理解运用能力。
第三步，角色扮演与总结提高。鉴于《房地产开发与管理》课程很强的实践性，通过角色扮演的模拟训练就显得十分必要。一般是事先就教学内容做好剧情假设，课上分组练习表演，然后就不同组的表现进行打分与点评，并于表演后全体学生一起分析在角色扮演时运用知识的优点与不足。如在讲解房地产营销时就采取小品模拟的方式。销售方就楼盘状况进行前期宣传，购买方结合自我需求向销售人员提出询问，在相互沟通过程中识别目标客户，进而就有关价格及合同条件进行谈判，在双方博弈的基础上协商一致后签订合约。通过表演，使学生对4P、4C理论以及营销技巧都有了更深的理解。
三、参与式教学法的效果
参与式教学法在高校教学中取得了很好的改革效果，相较于传统教学方法在以下几个方面表现出突出的优势：
（一）理论联系实践，提高教学质量[3]
通过参与式教学方法的实施，使学生能够在掌握书本理论的基础上，通过查阅文献、认真思考拓宽知识面，将理论和实践结合起来，有利于提升学生解决现实问题的能力，提高教学质量。
（二）调动学生学习热情，培养创新能力
参与式教学法重视学生的主体参与作用，改变传统“填鸭式”教学模式，使学生在平等和谐的氛围中积极主动地学习知识，从中锻炼提升学习能力。与此同时，参与式教学法注重培养学生的创新思维与能力的开发，形成“以学生为中心”的新的教学模式，符合新教育理念，立足于社会现实，通过团队活动培养了学生的“自主—合作—探究”意识，同时也锻炼了学生的交流技巧。
（三）促进教师教学水平提高
参与式教学中教师既是教学的设计者、引导者，同时也是学生学习的合作者。在师生交流过程中教师能够发现现有教学内容的不足和學生新的需求，进而能够促使教师对课程内容和教学方式的进一步思考和全面把握，提高教师的教学水平和驾驭课堂讨论的能力。
参考文献：
[1]李保同、许祥云等.“参与式”教学模式在农科专业教学中的实践与思考[J].高等农业教育，2006（6）：39—41.
[2]蔺永诚、刘箴.参与式教学法——高校课堂教学中值得推行的教学方法[J].长沙铁道学院学报（社会科学版），2009（3）：107—108.
基于典型工作岗位的专业课程设计，其实质就是在进行课程体系的整体规划时要以就业为导向，这意味着课程体系中的重点模块———专业课程模块所传授的知识和培养的能力必须符合典型工作岗位的知识技能要求。而典型工作岗位的知识技能要求的提炼，要从分析典型工作岗位的典型工作任务入手。专业教师可与企业人士充分研讨，总结出某一典型工作岗位的行业通用工作流程，对这一工作流程中的工作内容进行细化和归类，分解出该岗位的典型工作任务，并在此基础上进一步分析要完成典型工作任务所应具备的知识和技能要求。某一典型工作岗位的知识技能要求一旦界定，则可设置与该知识技能要求相匹配的课程体系。广东省某高职院校房地产经营与估价专业教师经过企业实地调研，并邀请企业人士访谈，对房地产评估助理、营销策划和租售代理三个工作岗位的常规工作内容进行了分析，分解出了各个岗位对应的典型工作任务，并提炼出了要完成这些工作任务所应具备的知识和技能。其中标示为的项目为该典型工作岗位所应具备的核心职业能力，也是学生在专业课程学习中的重点和难点，教师在教学过程中应予以特别重视，对这些重点和难点内容应适当增加教学课时，关注学生的学习效果。一般课程体系是由公共基础课、专业课和能力拓展课三部分组成，其中专业课因所占学分和学时比重大而成为课程体系中最重要的部分。考虑到公共基础课和能力拓展课各院校都大同小异，而专业课的设置差异较大，故本文重点阐述房地产经营与估价专业课程体系中专业课程体系的设计。在明确了各典型工作岗位的知识技能要求后，设置能支撑这些知识技能培养的专业课程则有据可依。其中《房地产估价》课程的授课重点为培养学生的估价测算能力和估价报告撰写能力，《房地产营销》授课重点为培养学生的营销方案的制定、组织与实施能力，《房地产经纪》则侧重于培养学生完成房地产租赁、抵押、买卖、权属登记等常规经纪业务的能力。
2.基于典型工作岗位的课程单元教学设计———以《房地产估价》课程为例
课程单元教学设计是继课程整体设计之后的教学实施阶段，是课程教学活动的具体安排。高职教师在进行课程教学设计时，必须以该课程对应的典型工作岗位的知识和技能培养目标为依据，将课程内容划分成若干个教学单元，而不能像传统教学模式下按教材的章节顺序依次展开教学。以《房地产估价》课程为例，该课程的教学目标是培养房地产评估助理工作岗位所应具备的估价测算能力和估价报告撰写能力，因此在对本课程进行单元教学设计时，应把这两个教学目标作为对《房地产估价》课程进行教学单元划分的依据。具体而言，《房地产估价》课程可以划分成六个教学单元，按教学顺序依次是：
（1）房地产估价基本认知，（2）市场比较法估价测算，（3）成本法估价测算，（4）收益还原法估价测算，（5）假设开发法估价测算，（6）房地产估价报告写作。对《房地产估价》课程进行教学单元划分后，就要对每个单元进行教学设计。教学设计的思路是分三步走：第一步明确课程单元的学习目标，该目标包含知识目标、能力目标和素质目标，第二步是设计单项能力训练任务，第三步是对单元的教学过程进行详细设计。以《房地产估价》课程中的第二个教学单元“市场比较法估价测算”为例，该单元的主要学习目标是让学生掌握市场比较法的估价测算方法，能在实际工作中熟练运用市场比较法进行估价测算。为完成这一目标，可将该教学单元划分成三个单项能力训练项目：
（1）搜集交易实例；
（2）筛选可比实例；
（3）对可比实例进行交易情况修正、交易日期调整和房地产状况调整。至于第三步教学过程的设计，可采用告知、引入、实施、深化、归纳、创新六步法设计本单元的教学活动过程。“市场比较法估价测算”单元教学设计。
3.结语
第四章 房地产市场调查与分析 【考情分析】
本章分值稳定，最近几年考试一般在8分左右 考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计 2011年 3题3分 1题2分 2题2分 － 6题7分 2010年 3题3分 1题2分 1题1分 － 5题6分 2009年 4题4分 2题4分 1题1分 － 7题9分 2008年 4题4分 1题2分 1题1分 － 6题7分近四年考试各章分值分析 【内容框架】 第一节 市场调查（调查）第二节 市场分析的手段与方法（分析）第三节 目标市场的细分与选择（选择）第四节 竞争者分析（知竞争者）第五节 消费者购买行为分析（知客户）第六节 房地产市场分析与市场分析报告（写报告）第一节 市场调查 1.市场调查的重要性 2.市场调查的内容 3.市场调查的步骤 4.对市场调查的分析与评估 1.市场调查的重要性 ■ 概念 市场调查是运用科学的方法，有目的、有系统地收集、记录、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。■ 目的 为企业发现市场机会、找准市场定位、调整经营策略、进行经营决策等提供客观依据 【市场调查的重要性】 ■ 确定产品生命周期各阶段的市场营销策略，确定产品生产销售计划。
房地产开发经营与管理
■ 制定定价策略。■ 设计促销方案。
■ 选择分销渠道。■ 制定正确的市场营销综合策略，实现利润最大化同时开拓新市场。2.市场调查的内容（五方面内容）2.1 国内外市场环境调查 2.2 市场需求容量调查 2.3 消费者的消费行为调查 2.4 竞争情况调查 2.5 市场营销因素调查 2.1 国内外市场环境调查 ■政治法律环境 ■经济环境 ■人口环境 ■社会文化环境 ■技术发展调查（四新研究）2.2 市场需求容量调查 ■现有的和潜在的市场需求量。■社会拥有量、库存量。
■同类产品在市场上供应量或销售量，供求平衡状况。■本企业和竞争企业的同类产品市场份额。■本行业或有关行业的投资动向。
■企业市场营销策略变化对销售量的影响。
2.3 消费者的消费行为调查
■消费者类别 ■购买能力 ■购买欲望和购买动机 ■购买习惯 2.4 竞争情况调查 ■竞争者调查分析 ■竞争产品调查分析 2.5 市场营销因素调查（4P因素）■产品调查（Product）■价格调查（Price）■分销渠道调查（Place）■促销策略（Promotion）【2005年真题】
房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。A.产品调查 B.价格调查 C.市场需求质量调查 D.分销渠道调查 E.促销策略调查
[答疑编号5573040101]
房地产开发经营与管理
【正确答案】ABDE 【答案解析】市场营销因素调查包括四类。参见教材P107。3.市场调查的步骤（五步曲）3.1 确定问题和调查目标 3.2 制定调查计划 3.3 收集信息 3.4 分析信息 3.5 报告结果 3.1 确定问题和调查目标
调查的种含义 典型案例 类 试探性调收集分析数据提示问题的真正性质 调查有意向购房的数量 查 发现问题，提出问题 描述性调明确一些特定的量值 有多少人愿意在郊区买房 查 说明问题的情况 检验因果关系，看一因素变动，会如何影因果性调商品住宅总价下降10万元，能增加多响其它量 查 少购买者 分析问题原因 【2010年真题】 某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.创新性调查 D.因果性调查
[答疑编号5573040102]
【正确答案】D 【答案解析】三种类型的调查。参见教材P108。3.2 制定调查计划 3.2.1 资料来源 3.2.2 调查方法 3.2.3 调查手段 3.2.4 抽样方案 3.2.5 联系方法 3.2.1 资料来源
类别 内涵 一手资料 为了当前特定目的而收集的原始信息，成本高但更准确 二手资料 是为其他目的已经收集到的资料，优点是成本低，可以立即使用
房地产开发经营与管理 【资料收集原则】 先收集二手资料，如问题无法解决再去收集成本很高的一手资料。
【2008年真题】进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（）
[答疑编号5573040103] 【正确答案】正确 【答案解析】二手资料成本低，优先找二手资料，满足不了调查需要时再找一手资料。参见教材P108。3.2.2 调查方法（四种方法）
方法 内涵 观察法 利用眼睛、耳朵等以直接观察的方式考察并搜集资料 结构化访问 有设计好的问卷，有一定结构的调查问卷或提纲 访问无结构化访没有统一的问卷，通过调查人员与被访者的自由交流 法 问 集体访问 集体座谈的方式，6－10人 问卷法 由被调查者填写问卷，适用于描述性调查 用实验的方式，对调查对象控制在特定环境条件下，对其进行观察以实验法 获得信息 【2007年真题】房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A.观察法
B.实验法
C.讨论法
D.问卷调查法
[答疑编号5573040104] 【正确答案】A 【答案解析】用眼睛看。参见教材P108。3.2.3 调查手段 问卷：分为闭合式和开放式两种。座谈：3－8人为宜。3.2.4 抽样方案 抽样单位：向什么人调查 样本规模：确定调查多少人 抽样程序：解决如何选择答卷人（概率抽样和非概念抽样两种）
【重点难点】抽样的类型
抽样类型 具体种类 ■ 简单随机抽样 概论抽样 ■ 分层随机抽样（机会均等）■ 整群抽样 非概论抽样 ■ 随意抽样（机会不均等）■ 估计抽样
房地产开发经营与管理
■ 定额抽样 3.2.5 联系方法 联系优点
缺点 方法 邮寄当被访者不愿意面访或担心调查者会曲回收率低 问卷 解其回答时可采用的最好方法 回收速度慢 只能访问有电话的人 电话被访者不理解问题时能得到解释，回收率时间不能太长 访问 比邮寄问卷高，速度快 不能过多涉及隐私问题 网络成本低 只能联系有网络的人 调研 反馈快 面访成本高 面访 最传统最常用方法 需要更多的管理计划和监督工作 也容易受到被访问者偏见或曲解的影响 【2011年真题】 在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈 [答疑编号5573040105]
【正确答案】AB
【答案解析】参见教材P110。3.3 收集信息 是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。
3.4 分析信息 从收集的信息和数据中提炼出与调查目标有关的信息，可采用统计技术和决策模型。3.5 报告结果 总结归纳出主要的调查结果报告给决策人员。4.对市场调查的分析与评估 ■方法科学 ■调查具有创造性 ■调查方法多样 ■模型和数据相互依赖 ■合理的信息价值和成本比率
■正常的怀疑态度
■市场调查过程遵守职业道德 第一节完 谢谢大家！第二节 市场分析的手段与方法 1.市场规模的估计
房地产开发经营与管理
2.市场规模 3.市场总需求 4.市场需求预测 5.市场趋势分析的方法 1.市场规模的估计－就是对市场需求的预测
2.市场规模
是特定商品的潜在购买者数量（可用百分比或数量表示）。【潜在购买者的特点】 ■兴趣－欲望 ■收入－购买力 ■途径－限制 【市场相关概念】 ■潜在市场
■有效市场
■合格的有效市场
■服务市场
■渗透市场 【重点难点】市场相关概念
概念 内涵 潜在市场 具备兴趣一个条件 有效市场 具备前两上条件 合格的有效市场 可以实现的有效市场，具备三个条件 服务市场 公司准备追求的那部分合格的有效市场（目标市场）渗透市场 是指已经购买了该产品的消费者的集合 【重点难点】六类市场的关系
房地产开发经营与管理 【案例说明】 ■想买房的人，称为潜在市场。
■想买房，又有钱买得起房的，称为有效市场。■想买房，又有钱买得起房，同时在限购的城市中又具有购房资格的，称为合格的有效市场。
■在合格的有效市场中，我们的项目的目标客户是工作不久的城市白领，所以想买房、又有钱买得起房，有具备买房资格的城市白领一族，就是我们的服务市场。
■在我们的服务市场中，有一部分人买了我公司的房，这些客户就是潜透市场。【2011年真题】 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A.有效市场 >渗透市场>服务市场 B.服务市场 >有效市场>渗透市场 C.有效市场 >服务市场>渗透市场 D.服务市场 >渗透市场>有效市场 [答疑编号5573040106] 【正确答案】C 【答案解析】市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P113。【2010年真题】 关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。A.有效市场大于服务市场 B.服务市场大于潜在市场 C.潜在市场大于有效市场
房地产开发经营与管理 D.渗透市场大于有效市场 E.服务市场大于渗透市场
[答疑编号5573040107]
【正确答案】ACE 【答案解析】潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。参见教材P113。【典型例题】 对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）。A.服务市场 B.合格有效市场 C.有效市场 D.潜在市场 [答疑编号5573040108] 【正确答案】D 【正确答案】具备兴趣、收入与途径三个条件的，称为合格的有效市场，只具有兴趣一个条件的，称为潜在市场。参见教材P112。3.市场总需求 【市场总需求】 ■是指在特定的地理范围内，特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。【市场需求函数】（需求与市场营销费用之间的关系）■开始时，营销费用对需求刺激作用大。
■当接近市场潜量时，营销费用对需求刺激作用变小直至为零。
【市场最低量】 ■不需任何刺激需求的费用就有基本的销售量。
【市场潜量】 ■市场营销费用超过一定水平后，就不会增加需求了，也即市场需求的上限（极限）。【重点难点】 ■市场最低量，可以理解为不用作广告宣传就能销售出去的量。
■市场潜量，是指再怎么作广告也不能再提高的销售量，相当于营销销售的上限。
■市场潜量是针对客体而言的，即是指产品的数量，不是指消费者的数量。【市场营销敏感性】 ■市场最低量与市场潜量间的距离，距离越大越敏感。
房地产开发经营与管理 【两种极端市场】 ■可扩展市场－销售量受营销费用影响大。
■非扩展市场－销售量受营销费用影响小。【重点难点】市场规模与市场需求的关系 ■市场规模针对的是购买者的数量（主体的数量）。■而市场需求针对的是产品的数量（客体的数量）。【2009年真题】 在一定时期内某类商品房的市场潜量指这类商品房的（）。
A.市场需求上限 B.市场有效需求 C.市场现实需求 D.市场最低需求 [答疑编号5573040109] 【正确答案】A 【答案解析】市场潜量是重要的考点，要记准。参见教材P113。4.市场需求预测（针对整个行业而非单个企业）
■估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量，也即在行定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。总需求潜量＝购买者数量×购买者的平均购买数量×平均单价
新住宅市场需求＝家庭数量×户均可支配收入×住房消费倾向 【2008年真题】某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。
A.1260
B.1380 C.1440
D.2100
[答疑编号5573040110]
【正确答案】C 【答案解析】市场潜量即市场需求的上限。120×15%×80＝1440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。参见教材P113。如果本题问市场规模？ 5.市场趋势分析的方法（五种具体方法）5.1购买者意图法 5.2销售人员意见综合法 5.3专家意见法（德尔菲法）5.4时间序列分析法 5.5相关分析法 市场趋势分析的三步骤 宏观环境预测 行业预测 企业的销售预测（假定市场份额）
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5.1购买者意图调查法 定义 就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法 适用范围 购买者人数较少 访问成本不高 购买者具有明确的意图，并按其意图购买 愿意配合意图调查 5.2销售人员意见综合法 定义 通过询问销售人员来判断市场需求和企业需求
销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计可以得到有价值的结果 具体作法 请几位销售人员分别估计某一产品在不同条件下未来销售额及发生的概率 计算出每一个销售人员估计的期望值 将几位销售人员期望值进行平均作为预测值 适用范围 不能直接调查购买者； 直接调查购买者费用太高。缺点 预测的精确性受销售人员的影响较大
解决办法 将销售人员和管理人员的意见进行综合，以做出比较可靠的预测 5.3专家意见法（德尔菲法）■ 专家小组的组成 经销商、分销商 市场影响顾问或其它权威人士 ■ 人数 一般在20人左右 ■ 程序 调查员提出所要预测的问题及背景寄给专家；
专家提出预测意见，以书面形式返回调查人员；
调查人员将专家第一次预测值列成表，再次发给专家，以便他比较自己意见与他人的不同再提 出第一次修改意见；
将所有专家的修改意见置于一个修正表内，发给专家做第二次修改；
最后综合各专家的意见可得比较可靠的预测值。■ 优点 能发挥各专家的作用，集思广益，准确度高； 采取单线联系，有利于避免偏见；
有利于各专家根据别人的意见修正自己的意见。5.4时间序列分析法 定义 根据过去数据中的因果关系来预测未来的值；
过去和未来的状态仅是时间的函数。
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类型 简单平均法； 移动平均法——用愈来愈近的销售量来不断修改平均值；
加权移动平均法； 指数平滑法。
【典型例题】已知某房地产企业2011年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2011年9月的销售额为（）万元（保留两位小数）。某企业20011年第二季度销售额资料 月份 4月 5月 6月 销售额（万元）800 950 1100
A.1016.67 B.1068.46
C.1106.45
D.1116.67
[答疑编号5573040201] 【答案】A
【解析】移动平均法的计算。参见教材P117。7月（800+950+1100）÷3＝950 8月（950＋1100＋950）÷3＝1000 9月（1100＋950＋1000）÷3＝1016.67 【2006年真题】在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。A.简单平均法 B.移动平均法 C.加权移动平均法 D.指数平滑法 [答疑编号5573040202] 【正确答案】B 【答案解析】理解四种时间序列分析法。参见教材P117。【重点难点】平滑指数
本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值平滑指数α是新旧数据在平滑过程中分配比率
平滑指数α愈小，新数据所占比重越小，预测值趋向平滑 平滑指数α愈大，新数据所占比重越大 【2010年真题】 指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（）
[答疑编号5573040203] 【正确答案】× 【答案解析】指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率,其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。参见教材P117。【2009年真题】某市2008年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（）万平方米。
房地产开发经营与管理 A.500.0 B.537.5 C.612.5 D.650.0 [答疑编号5573040204] 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P117。本期预测值=平滑指数×前期实际销售量+（1-平滑指数）×前期预测值=0.75×650+（1-0.75）×500＝612.5 22 【2007年真题】2006年某市商品住宅实际销售量为410万m，预测销售量为380万m。如果平2滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m。
A.390.5 B.399.5
C.523.5 D.543.0 [答疑编号5573040205]
【正确答案】B 【答案解析】参见教材P117。本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值 ＝0.65×410＋（1－0.65）×380 ＝399.5 5.5相关分析法 性质： 判断销售量与其他因素相关的性质和强度。适用范围： 适用于中、长期预测 方法： 回归分析法－根据现有的数据来确定变量之间的定量关系； 市场因子推演法。【重点难点】关于市场因子推演法 市场因子就是能够明显引起某种产品市场需求变化的实际因素； 实质是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量； 如新婚家庭中每100个，销售住宅16个。新婚家庭就是市场因子。【2007年真题】市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。A.移动平均法 B.指数平滑法 C.市场因子推演法 D.简单平均法
[答疑编号5573040206] 【答案】C 【解析】C属于相关分析法，不属于时间序列分析法。参见教材P117-118。【归纳总结】 调查方法 市场趋势分析方法
调查手段 联系方法
房地产开发经营与管理 ■ 购买者意图调查法 ■ 销售人员意见综合法 ■ 专家意见法 ■ 时间序列分析法 ■ 观察法 ■ 邮寄 简单平均法 ■ 访问法 ■ 问卷 ■ 电话访问 移动平均法 ■ 问卷法 ■ 座谈 ■ 网络调研 加权移动平均法 ■ 实验法 ■ 面访 指数平滑法 ■ 相关分析法 回归分析法 市场因子推演法 【2010年真题】 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A.指数平滑法 B.市场因子推演法 C.德尔菲法 D.销售人员意见综合法 [答疑编号5573040207] 【正确答案】A 【答案解析】参见教材P117。第三节 目标市场的细分与选择（STP）1.市场细分（Segmenting）2.目标市场选择（Targeting）
3.市场定位（Positioning）
1.市场细分（Segmenting）1.1市场细分的概念与依据 1.2市场细分的标准 1.3消费者偏好模式与市场细分 1.4市场细分的程序与标准 1.1市场细分的概念与依据
房地产开发经营与管理 【重点难点】市场细分的依据 顾客需求存在着差异性，市场细分的依据是顾客需求的差异性
同一细分市场的顾客需求具有较多的共同性，不同细分市场之间需求具有较多的差异性
可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据，这些因素称之为细分变量、细分标准 【2011年真题】
商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。
A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境 [答疑编号5573040208] 【正确答案】C 【答案解析】市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。参见教材P118。【2009年真题】一个整体事项能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（）
[答疑编号5573040209] 【正确答案】√ 【答案解析】市场细分的依据就是顾客需求在差异性。参见教材P119。
【2006年真题】一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（）
[答疑编号5573040210] 【正确答案】√ 【答案解析】市场细分的依据在于顾客的需求差异。参见教材P118。1.2 市场细分的标准
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1.3 消费者偏好模式与市场细分 根据消费者对不同属性的重视程度，可将市场分为三种偏好模式
偏好模含义 营销策略 式 同质偏消费者具有大致相同的偏好 品牌基本相似，且集中在偏好的中央 好 分散偏消费者偏好分散在整个空间，偏各品牌定位于市场各个空间，分别突出自己的差好 好差别很大 异性 ①无差异营销－迎合所有消费者 集群偏②集中性营销－定位于最大的细分市场 出现具有不同偏好的消费群体 好 ③差异性营销－同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场 1.4市场细分的程序与标准 2.目标市场选择（Targeting）2.1目标市场定义 2.2细分市场评价 2.3目标市场选择模式 2.1目标市场的定义 是企业打算进入的细分市场，或打算满足的具有某一需求的顾客群体
目标市场选择是企业制定并实施目标市场战略的基础 2.2细分市场评价（三方面）
房地产开发经营与管理 细分市场的规模和发展前景 细分市场结构的吸引力 企业的目标和资源 2.3目标市场选择模式（六类）【案例理解】 产品专业化：像万科，他只建设住宅，不参与其它物业形态的建设。产品线 特点 目标客户群体 代表楼盘 北京城市花园 城市花园系列 上海城市花园 中高档郊区低密度住宅 金领 成都城市花园 深圳四季花园 上海四季花园 四季花城系列 大规模中档郊区住宅 郊区生活白领 武汉四季花园 深圳金色家园 金色家园系列 市区高密度高层住宅 城市白领 南京金色家园 万科东海岸边 自然人文系列 特别地理，特色地块 中产阶段 北京西山庭院 别墅系列 高收入群体 【2006年真题】企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式 A.单一市场集中化 B.产品专业化 C.市场专业化 D.全面覆盖 [答疑编号5573040211] 【答案】B
【解析】几个市场销一种产品，称产品专业化;向同一群体提供多种产品,称市场专业化。参见教材P122。
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3.市场定位（Positioning）3.1市场定位的含义 3.2市场定位的方式 3.3市场定位的步骤 3.4市场定位战略 3.1市场定位的含义 也称为产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置 其实质是塑造一种产品在细分市场的位置 3.2市场定位的方式 【2008年真题】某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A.避强定位方式 B.产品差别化方式 C.对抗性定位方式 D.重新定位方式 [答疑编号5573040212] 【答案】D 【解析】根据市场反应对产品进行二次定位。参见教材P123。
3.2市场定位的步骤（三步）识别潜在竞争优势－基础 成本优势 产品差别化优势 企业核心竞争优势定位 产品开发 服务质量 销售渠道 品牌知名度 制定发挥核心竞争优势的战略 3.3市场定位战略（四种）
房地产开发经营与管理 【2010年真题】 某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A.形象差异化战略 B.人员差别化战略 C.服务差别化战略 D.产品差别化战略 [答疑编号5573040213] 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P124。【2009年真题】某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化 B.人员差别比 C.服务差别比 D.产品差别比 [答疑编号5573040214] 【答案】D 【解析】带电梯的别墅，明显产品不同。参见教材P123。第四节 竞争者分析 1.识别竞争者 2.确定竞争者的目标 3.确定竞争者的战略 4.判断竞争者的反应模式 5.企业应采取的对策的依据 1.识别竞争者 概念（三相似）竞争者是指与本企业提供的产品或服务相类似，并且有相似目标顾客和相似价格的企业
房地产开发经营与管理 两个方面识别竞争者
【识别竞争者的关键】
从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来综合考虑。2.确定竞争者的目标 要搞清竞争者在市场上追求的目标是什么 本质上当然是利润的最大化 但企业对利润目标的侧重点不同 美国——追求短期利润 日本——追求市场份额 3.确定竞争者的战略 各企业采取的战略越相似，它们之间的竞争就越激烈；
根据所采取的主要战略的不同，可将竞争者划分为不同的战略群体。规律 进入各个战略群体的难易程度不同；
企业决定进入某一群体时首先要明确谁是主要的竞争对手，再决定采用什么样的战略。
不同战略群体之间存在竞争的原因： 某些战略群体可能具有相同的目标顾客； 顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别；
企业可能改变战略进入另一群体。4.判断竞争者的反应模式 从容不迫型竞争者——不怎么反应
选择型竞争者——有的反应有的不反应 凶猛型竞争者——什么都反应 随机型竞争者——或反应或不反应
【2007年真题】一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型 [答疑编号5573040301] 房地产开发经营与管理 【答案】B 【解析】有的反应有的不反应的叫选择型竞争者，或反应或不反应的叫随机型竞争者。参见教材P126。【2006年真题】按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。A.随机型竞争者 B.凶猛型竞争者 C.选择型竞争者 D.从容不迫型竞争者 E.软弱型竞争者 [答疑编号5573040302] 【答案】ABCD
【解析】这是重要的考点,记清四类名称。参见教材P126。5.企业应采取的对策的依据 竞争者的强弱 竞争者与本企业的相似程度 竞争者表现的好坏 第五节 消费者购买行为分析 1.消费者市场的特点 2.消费者市场的购买对象 3.影响消费者购买行为的主要因素 4.消费者购买决策过程 5.住房市场中的消费者行为 1.消费者市场的特点（十大特点）广泛性－消费才市场人数众多，范围广泛
分散性－消费者购买单位是单位或个人家庭 复杂性－消费者受多种因素的影响 易变性－消费者需求会变化
发展性－科学技术进步、消费需求呈现由少到多、由粗到精，由低级到高级的发展趋势
情感性－消费者购买行为受情感因素影响
伸缩性－消费者在购买选择上具有较大的弹性或伸缩性
替代性－不同品牌、不同产品之间可以互相替代
地区性－不同区域消费者的消费行为表现出较大的差异性
季节性－气侯变化、季节性生产、风俗等引起 【2009年真题】某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（）。A.替代性 B.发展性 C.地区性 D.复杂性
[答疑编号5573040303]
房地产开发经营与管理 【答案】B 【解析】新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精由代级到高级的发展趋势。参见教材P128。2.消费者市场的购买对象（三类）
分类 含义 消费者的态度 营销战略 日常生活所需，便利品 不愿花费时间 需重复购买的商分销渠道要宽，货源供应要充足（日用品）愿意接受代用品 品 愿花较多时间比花色品种齐全，让消费者有充分的选择余选购品 价格比便利品贵 较 地 愿意花时间 特殊品 对其有特殊偏好 房地产是特殊消费品 不愿接受代用品 3.影响消费者购买行为的主要因素（三类）社会文化因素 个人因素 心理因素 文化因素 社会因素 · 年龄 · 动机 · 文化 · 性别、职业、受教育程度 · 感觉 · 相关群体 · 亚文化 · 经济状况 · 学习· 家庭 · 社会阶层 · 生活方式 · 信念和态度 · 个性和自我形象 同样的外界刺激，作用于具有不同特征的消费者，加上购买决策过程中所遇情况的影响，将得出不同的选择
【2008年真题】下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A.学习B.经济状况
C.对渠道的信赖度
D.购买动机
[答疑编号5573040304] 【答案】B 【解析】A属于心理因素，B属于个人因素，D购买动机属于心理因素。参见教材P132。【2008年真题】房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。
A.消费者的感觉 B.消费者的生活方式 C.消费者的习惯 D.消费者的信念 [答疑编号5573040305] 【答案】A 【解析】消费者会认为产品价格跌了，会等着再跌后再买，这是一种感知能力和态度。参见教材P132。
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【2007年真题】下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。A.生活方式 B.受教育程度 C.购买动机 D.自我形象 [答疑编号5573040306] 【答案】C 【解析】ABD均为个人因素。参见教材P132。4.消费者购买决策过程
【重点难点】四种购买行为及其销售策略
特点 营销方法习惯性 多指便利品，消费者不需要花时间选择、可以用价格优惠、电视广告、独特包装、销购买搜集信息、评价，购买行为最简单 售促进等方式鼓励消费者 行为 寻求多样 产品品牌差异明显，但消费者并不愿花可采用促进销售和占据有利货架位置等办化购长时间来选择和估价，而是不断是变换法 买行所购品牌 为 化解不协 产品的品牌差异不大，消费者不经常购运用价格策略和人员促销策略，选择最佳销调购买,而购买又有一定风险,所以消费者一售地点，向消费者提供有关产品的评价信买行般要比较、看货，买后也会了解情况 息，使之在购买后感觉作了正确的决定 为 复杂采取有效措施帮助消费者了解产品性能及购 贵重的、不常买的、有风险而且又非常其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买买行有意义的产品 者带来的利益 为 房地产开发经营与管理 【重点难点】关于满意感的度量 满意感是其产品期望和该产品可觉察性能的函数 可觉察性能=期望 满意
可觉察性能>期望 非常满意
可觉察性能<期望 不满意 4.住房市场中的消费者行为
中国人更偏重买房，愿意支付住房所有权溢价；
购房受家庭因素的影响（家庭规模、生命周期所处阶段、家庭收入等）； 购买住房需要住房金融支持，个人住房贷款的可获得性及贷款条件会对购买产生影响；
住房具有投资特性，购买者既关注使用价值，又关注投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平及其它类型投资收益国水平影响；
住房市场存在政府干预且受社会高度关注； 第六节 房地产市场分析与市场分析报告 1.房地产市场分析的概念与作用 2.房地产市场分析的内容 3.房地产市场分析报告 1.房地产市场分析的概念与作用
1.1房地产市场分析概念 1.2房地产市场分析的层次 1.3房地产市场分析的作用 1.4市场区域的确定 1.1房地产市场分析概念 概念 房地产市场分析是指通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。目的 将风险降到最低 争取最大的盈利机会 1.2房地产市场分析的层次（依据深度与内容侧重点的不同划分）
市场分析层次 内容 n 对区域内所有物业类型及总的地区经济进行分析 区域房地产市 n 侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场场分析 趋势分析 专业房地产市n 对特定区域内某一物业类型房地产市场或子市场的供需分析 场分析 n 侧重于专业市场供求分析 n 对特定地点特定项目进行分析 项目房地产市 n 侧重于项目竞争分析、营销建议、吸纳量计划预测、售价和租金预场分析 测、回报预测、敏感性分析 【2011年真题】 在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。（）
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[答疑编号5573040307] 【正确答案】× 【答案解析】区域市场侧重于经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析。项目房地产分析才侧重于竞争分析和营销建议。1.3房地产市场分析的作用
主体 作用 ■ 选择合适的项目位置与产品类型 ■ 向金融机构说明财务可行性以获得贷款 ■ 寻找投资合作伙伴 开发商 ■ 寻找目标使用者与购买者 ■ 根据市场变化调整产品 市场分析能否支持项目财务可行性的结论，是否提供贷款或投资的先决投资者和金融机条件 构 根据市场分析结论设计出满足市场需求的产品 设计人员 根据市场分析制定营销策略 营销经理 政府的管理需要市场分析结果的支持 地方政府 作出决策的依据之一 租户和购房者 【2009年真题】房地产市场分析可以帮助开发商（）。
A.选择合适的项目位置 B.寻找投资合作伙伴 C.确定满足市场需求的产品类型 D.判断租买时机 E.进行土地使用权出让决策 [答疑编号5573040308]
【答案】ABC 【解析】此题非常简单，完全可以凭常识理解。D是租户和购房者；E是地方政府。参见教材P137。1.4市场区域的确定 市场区域的概念 是指主要（潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给
定义市场区域的主要工作 描绘市场区域 在相应在地图上标出市场区域的边界 解释确定市场区域边界的依据 【重点难点】影响市场区域形状和大小的关键因素 自然特征 建筑阻碍、高速公路或铁路 人口密度的大小 政治区域 邻里关系和人口统计特征 发展的类型和范围
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竞争性项目的区域 【重点难点】物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响
可以以行政区域来确定市场区域
但是行政区域内的数据一般不能用来进行具体开发项目层次的市场研究
必须实地考察该项目的地点和邻里状况，收集必要数据，经分析判断后才能合理确定 2.房地产市场分析的内容（三类分析）2.1宏观因素分析 2.2市场状况分析 2.3相关因素分析 2.1宏观因素分析 影响房地产市场的宏观因素进行分析
所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况
项目所在地域的情况进行分析
2.2市场状况分析（四类）类别 内容 · 当前的存量、过去的走势和未来可能的供给 · 分析城市规划及可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 供给分析（四· 分析规划和建设中的主要房地产开发项目 类）· 分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异 · 需求影响因素分析 需求分析（四· 需求预测 类）· 吸纳率分析 · 市场购买者的产品功能需求 · 竞争项目的功能和特点 竞争分析 · 市场细分，明确拟建项目的目标使用者 · 明确拟开发项目吸引客户的竞争优势 市场占有率分· 估计项目的市场占有率，计算出项目吸纳量 析 · 提出有利于增加市场占有率的建议 项目吸纳量＝市场供求缺口×拟开发项目市场占有率
【2011年真题】 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率
[答疑编号5573040309] 【正确答案】A 【答案解析】市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。参见教材P140。【2009年真题】开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A.供需分析 B.竞争分析
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C.市场占有率分析 D.投资收益分析 E.宏观因素分析 [答疑编号5573040310]
【答案】ABC 【解析】注意房地产市场分析与房地产市场状况分析的区别。房地产市场分析包括宏观因素分析、市场状况分析和相关因素分析三大类。如是房地产市场状况分析，则分为供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析四类。参见教材P139。【2005年真题】下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）A.吸纳率分析 B.房地产市场的商业周期分析 C.家庭规模与结构分析
D.投资购买和使用购买的比例分析
[答疑编号5573040311] 【答案】B
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