房地产企业税务管控

房地产企业税务管控（共8篇）

房地产企业税务管控 篇1

摘要：税务风险是影响企业成本利润的一个重要因素。本文通过对建安企业现行税务风险管理现状、加强税务风险防范和管控措施等方面阐明正确认识和加强税务风险管理的重要性。关键词：建安企业 税务风险 防范与管控

企业税务风险管理的目标是在防范税务风险的同时为企业创造最大利润。随着我国税收制度的不断完善，面对当前社会主义初级阶段市场经济的竞争环境，建安大型企业如何进行税务风险管理，以期达到最大限度地降低税收成本，提高效益的目的，就成为摆在企业各级领导及财务人员面前的一件大事。建安大型企业税务管理面临的突出矛盾是，一方面大型建安企业组织结构庞大，经营业务多样，经营活动复杂，管理难度大；另一方面税务管理力量相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后。目前许多大型建安企业还没有建立起有效的内部控制和风险管理体系，一些企业尽管在不同程度上建立了内部控制或风险管理制度，但都偏重财务报表目标，而不太重视涉税合规目标。《中央企业全面风险管理指引》及《企业内部控制规范》，重点关注的也是企业经营目标和财务报告方面的目标，税务合规方面的内容比较缺乏或单薄。要解决这些问题必须有新的思路和新的方法。而建安大型企业点多面广，税务风险防范与管控的任务异常复杂而艰巨。

一、当前大型建安企业税务风险管理现状及分析

1.建安企业产品施工的特殊性给建安企业税务风险管理带来难度

建安企业具有经营分布点多、面广，在其提供劳务和建造产品上具有跨区域、工程项目周期长和成本核算程序复杂，各施工地纳税环境差异大，税务风险管理难度高。多数大型建安企业跨省、跨国经营，企业需要面对世界各地层级不同的税务机关及国外税制的管束。而不同管辖区域的税务机关对税法关于建安企业政策规定的理解和执行差异很大，这就额外增加了建安企业担负税务风险的系数，给企业内部税务风险管理带来难度。

2.税收行政执法不规范以及税企信息沟通不及时，不可避免地增加建安企业的涉税风险税收政策执行偏差的可能性在我国是客观存在的，这就大大增加了企业的税务风险。国家对建安企业外地施工实行施工地和注册地税务机关双重管理的税收政策，各地方税务局都采取“以票管税”、强化税源管理等征管措施，导致企业执行难度大，税企争端多。南京、广州等地方税务局按建安企业营业收入的1%加征个人所得税；四川等地方税务局按2%预征企业所得税，以解决机构所在地和施工地主管税务机关对外出经营建筑企业争抢所得税或都不管所得税的问题。这就要求建安企业每到一地施工都应事前到机构所在地和施工地的地方税务机关详细了解相关的税收管理政策，以减少税务风险。

3.大型建安企业的税务风险通常与做假账或者简单的账面差错关系不大，主要来源于企业管理层的纳税意识和观念不够正确，相关内部风险防范制度缺失或不够健全，经营目标和经营环境异常压力等诸多方面

在施工企业的各项经营活动中，从投标决策开始到竣工结算很容易忽视税务因素，加上施工企业层层转包分包，对项目管理的税务风险意识又比较淡薄，这样就可能增加涉税风险。建安企业是完全市场竞争下的微利企业，我公司一年完成了近30亿的施工产值，完成的营业利润也只有近2500万元，仅占施工产值的8.3%。如果因税务风险意识淡薄导致税务稽查处罚，企业的税务风险很容易转化为直接利益损失，这样不仅会吞噬企业利润，阻碍商业目标的实现，还会给企业形象带来负面影响。

4.建安企业税务管理力量相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，企业税务管理人员的专业素质有待提高

大型建安企业点多面广，有的只是在总部设置专门的税务管理机构，有的甚至连总部都没有专门的税务管理机构，只是象征性地配置了税务管理岗位。各个施工地点更谈不上配置专门的税务管理人员，相关的税务管理工作一般都由各项目经理部或分公司财务人员兼任，他们面对我国税法及其相关法规的不断变化，缺少涉税辅导及税法后续教育，对税法的理解、认同和把握有一定的偏差，这从某种意义上说也在增加企业的税收负担。

二、大型建安企业防范税务风险的管控应对措施

1.提高对税务风险管理的认识，加强税务风险管理文化建设

企业应倡导合法纳税、诚信纳税的税务风险管理理念，按照《征管法》及其《实施细则》规定，办理税务登记，准确计算税金，按时申报、足额缴纳税款，规范纳税公平参与市场竞争。在企业内部营造税务风险管理环境，增强员工的税务风险管理意识，将税务风险管理的工作成效与相关人员的业绩考核相结合，建立有效的激励约束机制，并把税务风险管理制度与企业的其他内部风险控制和管理制度结合起来，将其作为企业文化建设的一个重要组成部分，形成全面有效的企业内部风险管理体系。企业的税务风险管理与防范是一个系统的工程，构建企业税务风险管理的长效机制建立税务风险管理机制，把税务风险管理意识融入到企业的战略管理过程中，以形成既拥有风险管理防御能力，又有战略管理规划，使税务风险管理和战略管理有效地融合。税务风险管理由企业管理层负责督导并参与决策，管理层应将防范和控制税务风险作为企业经营的一项重要内容，促进企业内部管理与外部监管的有效互动。

2.管理环节前移，变事后管理为事前管理和事中监督，提前发现和预防税务风险，做好日常风险处置预案

税务风险管理是公司税务管理的基本和首要任务。加强对建安企业各项目经理部或分公司税务风险因素的识别和应对，重在事前防范，做好“曲突徙薪”式的工作，这不仅有利于控制风险，也为公司经营提供了通过税务筹划创造价值的可能性和空间。建安企业应全面、系统、持续地收集内部和外部以及各施工地点的相关信息，查找企业经营活动及其业务流程中的税务风险、分析和描述风险发生的可能性和条件，评估风险对企业实现税务管理目标的影响程度，从而确定风险管理的优先顺序和策略。对于监控和分析到的风险，应仔细分析原因并加以解决。这是一项长期的日常性工作，要实行动态管理。可根据需要在各项目经理部或分公司设立税务管理岗位。3.强化企业信息管理建设，制定税务风险管理控制流程，明确风险控制点

企业应建立税务风险管理的信息与沟通制度，明确税务相关信息的收集、处理和传递程序；建立和完善税法的收集和更新系统，及时汇编本企业适用的税法并定期更新；企业应根据业务特点和成本效益原则，将信息技术应用于税务风险管理的各项工作，建立涵盖风险管理基本流程和内部控制系统各环节的风险管理信息系统。企业可以利用计算机系统和网络技术建立内、外部及各施工地点的信息管理系统，有效的信息系统能确保企业内、外部及各施工地点信息通畅，能确保企业税务管理部门与其他部门、企业税务部门与企业管理层的沟通和反馈，发现税务风险先兆和实际问题均能得到及时的关注和妥善的处理。企业内部完整的制度体系是企业防范税务风险的基础。企业内部管理制度是否健全、是否合理与科学，从根本上制约着企业防范税务风险的程度。如果企业缺乏完整系统的内部管理制度，就不能从源头上控制防范税务风险，也就无法有效地提高防范税务风险的效益。大型建安企业应结合内控管理体系建设，不断完善企业税务风险管理制度。一是加强内部控制，即“不相容岗位相

互分离、制约和监督”；二是“利用计算机系统和网络技术，对具有重复性、规律性的涉税事项进行自动控制”；三是制度流程不是一成不变的，建安公司业务和税收规定都是不断变化的，制度流程也要及时进行修订完善。

4.配备专业的税务人员

由于税务管理的专业性、政策性和复杂性，税务管理工作对人员的素质和能力要求较高，配备合理的岗位和人员，是公司有效管理税务风险的必要条件，要让专业的人，做专业的事。企业应定期对负责涉税业务的员工进行培训，不断提高其业务素质和职业道德水平。一般来说，税务管理人员首先需要深刻理解税收法规，这是最基本的专业能力；其次要熟悉建安企业财务、会计处理，因为纳税处理基本以会计处理为基础；最后，还要熟悉建安企业业务以及整体经营战略，不熟悉业务就无法深刻理解某些相关的税收规定，不把握经营战略则难以发挥税务的事前筹划、规划作用。另外，这些人员还必须具有很强的学习能力，税收政策不断变动，要求税务管理人员不断提高学习、思考和研究的能力，确切说税务管理部门要成为“学习型部门”。

5.利用纳税评估降低税务风险

纳税评估是由税务机关运用数据信息比对分析的方法，对纳税人报送纳税申报资料及提供的相关涉税信息的真实性、准确性、合法性进行系统的综合分析评定、核实，从而做出定性、定量判断，进一步对纳税人实施管理和服务的行为。目前很多企业及其财务人员缺乏税务风险防范意识和能力，因不熟悉税法规定或无意之失而造成的税收违法行为时有发生，从而导致企业被税务违法处罚风险增大。因此企业应借鉴税务机关的纳税评估方法，通过分析财务部门各月、季、年申报和上缴的税款情况，财务报表和企业所得税汇算清缴主附表之间的逻辑关系等方面的情况，进行内部自检。从故意税务违法风险、非故意行为导致结果违法的税务风险、税收政策调整或主管税务机关责任带来的税务风险、客观上少缴税款的无责任税务风险等方面，采取手工和计算机软件相结合的办法，深入开展宏观税负分析活动。充分利用纳税评估活动，详细剖析容易形成税务违法风险的不同风险点，分别采取相应措施，降低企业纳税风险。

6.建立良好的税企关系，进行有效的信息沟通

在现代市场经济条件下, 税收具有财政收入职能和经济调控职能。政府为了鼓励纳税人按自己的意图行事, 已经把实施税收差别政策作为调整产业结构, 扩大就业机会, 刺激国民经济增长的重要手段。由于我国人多面广，国家的宏观税收政策具有较大的弹性空间，对政策法规的不同理解及地域差异造成了各地的税收征管模式各不相同,各地税务执法机关也就拥有了一定的自由裁量权。因此, 企业要注重对税务机关工作程序的了解, 加强联系和沟通, 争取在税法的理解上与税务机关取得一致, 特别在某些模糊和新生事物上的处理得到税务机关的认可，减少涉税风险。

7.加强税收法规学习，准确把握税收政策

房地产企业税务管控 篇2

(一)国外研究情况

美国颁布的萨班斯法案[1]是首部对税务风险管理提出全面具体要求的研究。2004年,美国COSO委员会在此基础上提出了《企业风险管理整合框架》,定义了企业风险管理内涵。

澳大利亚的学者Michael Carmody(2003)[2]认为,税务风险来源于外部和内部的不确定性因素。由于外部因素的无法控制性,税务风险管理实际上就是企业对内部因素的控制,即以规范纳税行为、降低税收风险为目的,合理安排经营活动或者个人事务活动。

厄尔(Erle,2007)[3]指出,税务风险管理是公司治理体系的重要组成部分。在经济形势日益复杂的情况下,所有利益相关者为实现公司可持续发展的价值,应该选择更具长远意义的最佳策略,即进行有效的税务风险管理。

(二)国内研究情况

范忠山、邱引珠(2002)[4]认为,税务风险管理是以获取“节税”收益为目的,以事先筹划、事中控制、事后审阅为手段,合法有效地安排财务活动。

金道强(2005)[5]认为,构建税务风险管理系统是企业防范税务风险的主要措施。一套完整的税务风险管理系统应该包括:风险甄别系统、风险预警系统、风险决策系统、风险规避系统和风险监控系统。

张晓(2010)[6]认为,企业在选取适用税法时,可能导致未用足相关优惠政策而承担了不必要的税收负担;同时可能存在着纳税行为不到位等情况,对公司财务或形象方面造成不良影响。

(三)税务风险管理定义及基本方法

通过研究国内外税务风险管理理论,结合实际情况将税务风险管理定义为:围绕税务风险管理总体目标,通过管理的基本流程,培育良好的税务风险管理意识,完善税务风险管理体系,从而保证税务风险管理有效实施的过程和方法。

经过长期实践,G公司总结提炼形成了“识别——评估——应对——监督”闭环式税务风险管理基本方法。其中,识别是指辨识实际情况中面临的主要税务风险。评估是指利用税务风险发生的可能性和损失度衡量关键风险。应对是指根据决策主体对税务风险的承受能力而制定的管理策略。监督是指风险动态管理过程中的自我评估机制。

二、税务风险管理理论在公司的创新发展——专项税务风险管控

近年来,G公司借鉴国内外税务风险管理理论,结合自身实践,总结提炼了具有电网企业特色的税务风险管理理论及方法。

(一)专项税务风险管控内涵与特征

专项税务风险管控是以税务风险评估结果为参考,以“重点税种、高风险领域、新兴业务”为核心,开展的一系列税务风险治理活动。

专项税务风险管控具有四大特点。一是重点突出,针对重要税种及涉税业务,从纳税复杂程度、税务处罚情况等角度,开展多层次、全方位专项治理。二是深度管控,聚焦至某个具体税务风险,针对具体风险成因,深入分析并制定解决措施。三是动态评估,依据上一年度的评估结果,结合内外部审计等发现的问题,确定管控重点。四是成本节约,在税务风险管理基础工作良好的情况下,有的放矢地开展专项税务风险管控。

(二)专项税务风险管控基本方法

在专项税务风险识别阶段,按照“重点税种、高风险领域、新兴业务”这一标准,判断是否为专项税务风险。其中,重点税种是从纳税规模、税法复杂程度等角度予以衡量;高风险领域是指近三年来内外部审计结果、税务机关检查等方面发现的风险等级偏高的税务风险;新兴业务是指公司新进入的行业、新成立的公司等。

税务风险评估方法采用风险衡量基本模型,即税务风险=影响程度*发生的可能性,予以度量。比如,G公司编制《年度全面风险管理报告》即是一次定期的全面税务风险评估。

在专项税务风险应对阶段,由管理层采取各种措施减少专项税务风险事件发生的可能性,或者将可能的损失控制在一定范围内,以避免在专项税务风险事件发生时带来的难以承担的损失。比如,G公司编制了《增值税实用手册》具体指导风险应对措施。

专项税务风险监督是指对风险进行定期的监控和检查。专项税务风险监控和检查应至少包括以下内容:风险评估所依据的假定;风险评估的结果符合实际经验等。比如,年度税务工作自查中增加了对研发费加计扣除、客户用电工程集中资金涉税问题的检查,以评估专项税务风险管控的实施效果。

三、专项税务风险管控在公司的实践应用

2014年度,G公司按照专项税务风险管控的有关理论,在已识别的税务风险基础上,判断形成包括增值税涉税业务操作风险、企业所得税研发费加计扣除风险等6项专项税务风险,并针对性地开展了专项治理工作,取得了显著成效。下面以增值税涉税业务操作风险为例。

在专项税务风险识别阶段,集中研讨专家,采用流程分析等识别方法,以管控标准流程图为依托,结合增值税相关法律法规及操作失误,识别风险点;结合往年外部审计等情况中发现的问题,识别税务风险。

在专项税务风险评估阶段,以税务风险发生的影响程度及可能性为维度。将风险发生的可能性依据该类风险发生的频率定量分为5个等级,如该类风险可能每五年以上发生一次,则将风险等级定为1级;每月可能发生一次,则定为5级。再按实际风险损失情况将风险损失度分为声誉损失和直接经济损失,每类按损失严重程度具体划分为5个等级,如风险损失造成三年以上七年以下有期徒刑或造成直接经济损失一万元以上五亿元以下的,定为3级风险。

在专项风险应对阶段,G公司主要通过制定《增值税实用手册》、开展培训进行事前风险预防。《实用手册》本着“从基础到实务,从一般到个别”的理念,循序渐进的介绍了增值税工作实务。同时广泛宣贯了增值税纳税规范,促进了增值税业务的规范化操作。业务培训提升了涉税人员风险管控意识,强调关键涉税业务环节,推动涉税管理“业务”“财务”联动,实现管理端口向业务部门前移。

专项税务风险监督可分为两种方式。一是与内控评价与风险评估工作相结合。2014年11月中旬,G公司正式将检查增值税涉税业务操作风险管控措施是否有效执行,风险管控效果是否显著良好纳入至内控评价与风险评估工作之中。二是与财务稽核工作相结合。2014年9月,G公司将增值税涉税业务操作风险管控情况作为财务稽核工作检查重点,重点检查供电公司增值税涉税业务操作风险管控情况。

四、专项税务风险管控的发展方向

基于前期理论研究和具体实践,公司后续将专项税务风险管控的发展方向定位于风险数量化、预警系统化。在风险识别的方法上,改进传统的经验判断方法,采用风险数量化方式,避免风险遗漏或判定不准确的情况。在税务风险的管控方式上,逐步实现系统化预警,真正实现在线监控、在线预警,保证更为及时和准确的识别风险,查找风险来源。

在此基础上,立足集团化管控角度,以风险管理为导向,研究形成适用于公司未来发展的税务风险管控基本方法及主要工具。

摘要：G公司以建设和运营电网为核心业务,致力于开展更经济、更清洁、可持续的电力供应业务。为了提高企业依法治企水平,G公司已经建立了税务管理制度,全面建成了一套科学合理的管理系统,基本实现了税务业务全流程信息化管理。在此基础上,为持续提升税务风控管控水平,G公司积极开展了税务风险管理理论研究和实践探索,创新提出了专项税务风险管控理念及方法,并应用到具体实践中,取得了显著成效。

关键词：企业,税务,风险管控

参考文献

[1]董岩,常春光:萨班斯——奥克斯利法案下企业税收管理流程设置,风险及控制[J].管理创新,2008(33).

[2]http://www.ato.gov.au/.

[3]Bernd Erle:Tax Risk Management and Board Responsibility,www.itdweb.org,2006-06.

[4]范中山,邱引珠:企业税务风险与化解[M].对外经济贸易大学出版社,2002.

[5]金道强:企业税务风险及其防范[J].冶金财会,2005,09.

房地产企业税务风险管理 篇3

房地产行业是我国经济的支持产业，其行业的入库税款额占我国财政收入的比例较高，向来是税务机关关注的重点行业，这就要求房地产企业务必关注自身的税务风险和涉税风险点，并制定相应的税收风险管理制度，来降低税务风险爆发的可能性。另一方面，房地产行业以其高额的行业利润吸引着众多竞争者的加入，随着我国市场经济的日益成熟，房地产企业之间的竞争日趋白热化，房地产企业如何提高自身税务风险管理能力也是提高其核心竞争力的途径之一。

房地产企业税务风险的主要特征

房地产企业与一般的企业不同，其项目开发周期长，环节多，上下游行业众多，综合性强，从前期的拿地开发设计到后期的销售或持有，每一个阶段都涉及不同的税种，每一个税种都有不同的特征和风险点，其税务特征主要有以下几个方面：

涉税种类繁多。从前期拿地到后期销售或持有，房地产开发企业涉税种类高达12种，分别是：增值税，城建税，地方教育费附加，教育费附加，防洪费，印花税，土地增值税，企业所得税，个人所得税，土地使用税，房产税，契税。

税收负担重。房地产行业整体税负在10%左右，而房地产企业净利润率亦基本在10%左右，即企业所负担的税费综合几乎等同于全年的净利润。另有研究表明，营改增后房地产企业在被认定为增值税一般纳税人适用一般计税方法按照增值税率11%计税的情况下，企业整体税负根本不可能减少，只增不减，增加的范围是售房收入的2%至3%。

资金占用大。房地产企业开发過程中的许多费用如买地块、工程款均可以分期支付，但税费的收缴具有强制性，在纳税行为发生时就需要支付，而往往这些税费金额重大，如前期购买土地时需要支付的契税。尤其是在房地产项目的预售阶段，需要预缴增值税、土地增值税以及企业所得税等，预缴增值税占到售房收入的3%，土地增值税占到售房收入的2-5%，企业所得税占到售房收入的6%，这些税费增加了企业的资金负担，减弱企业资金周转效率。

税费计算复杂。由于涉及的税种多，每一种税的计税基础和纳税义务发生时间都不同，这本身就增加了计算的难度；另外，有的税种计算复杂，如增值税、企业所得税、土地增值税等。有的税种是纳税义务发生时间不易把握，如契税、房产税等，容易造成延迟纳税，增加了办税人员的缴税难度。

稽查频繁。房地产企业利润丰厚、税负高、行业税收占国家财政收入比重大。根据财政部《2016年财政收支情况》披露，房地产企业所得税3641亿元，占全国企业所得税12.6%，比上年增长26.8%。在税务稽查人员眼中，房地产行业涉税金额大，是避税的高发行业，也是偷漏税的重灾区。所以，房地产行业历来是税务稽查的重点行业。

房地产企业税务风险管理现状

目前，房地产企业税收风险管理现状并不乐观，存在着较多的缺陷，稽查案例频发，是广大房地产企业普遍存在的税务风险。房地产企业税务风险管理现状的不足之处集中在以下几点：

避税动因强烈，税收风险意识淡薄。如前文所述，房地产企业本属资金密集型行业，但税费负担高，资金占用大，造成管理层避税动因强烈，加之税收风险意思薄弱，少纳税、晚纳税、偷漏税，进而引发对企业的罚款、滞纳金、甚至名誉受损。近期，金税三期上线，系统能够实现多角度数据对比，企业的偷漏税行为更易暴露，这就促使企业增强税收风险意思，规范涉税行为。

缺乏税务风险管理制度。房地产企业涉税环节多，每一个开发经营环节都有对应的税收活动和相应的涉税风险点，因此，建立和完善系统化的税收风险管理制度及其重要。现阶段，房地产企业更多的是从成本控制的角度来控制税收风险，即关注在税费支出最小化。然而，这种短期行为终究会使企业在某个阶段爆发严重的税收风险，反而导致企业利益的极大损失。税务风险管理制度的缺乏使企业把涉税重点放在自身理解或是税务机关的要求上，大部分房地产企业能做的也仅仅是在税务机关稽查发现问题后，补缴税款和滞纳金，并没有利用税务风险管理的手段在危机发生之前帮助企业进行识别。

税务业务人员素质不高。专业的税务人员的缺乏，也是房地产企业税务风险高的因素之一。房地产企业涉税种类多，计算复杂，本身对税务人员的业务要求就高。即使房地产企业有着适宜的风险管理体系，但若执行人业务素养不高，同样也会造成较高的税务风险。目前，我国的税务业务人员人才缺口极大，高素质的企业税务管理人员更是欠缺。高素质的企业税务管理人员不仅需要专业知识扎实，更需要实务操作经验丰富。加之，近年来税务法规更新速度快，办税人员如若不提高专业素养，确实会给企业带来极大的潜在税务风险。

房地产企业建立税务风险管理体系的几点建议

综上分析，为降低房地产企业的税务风险，将房地产企业的税务风险降低在合理范围，房地产企业应正视税务风险，识别税务风险，采取有力的控制措施，并根据企业自身情况建立完善的风险管理制度，合理合规的进行税务筹划。笔者对房地产企业建立税务风险管理体系的几点建议如下：

建立税务风险管理体系。2009年国家税务总局发布了《大企业税务风险管理指引（试行）》，对企业税风险管理的目的、内容、要素等进行了指引。文中明确税务风险管理的目的在于管理并约束企业无论是税务筹划还是完成某项税务活动，所有的行为均要合规合法。此外，文中介绍了企业税务风险管理的五要素，即税务风险管理组织机构、岗位和职责、税务风险识别和评估的机制和方法、税务风险控制和应对的机制和措施、税务信息管理体系和沟通机制、税务风险管理的监督和改进机制。同时，指引明确了每一条要素的具体含义，为企业如何搭建税务风险管理体系指明了方向，即以税务风险管理组织机构为依托，对税务风险适时进行识别和评估，制定并实施风险应对策略和内部控制，保持税务风险信息的管理和沟通，同时对税务风险管理体系进行监督和改进。

设立税务风险管理预警模型。房地产企业可以根据自身特点，结合财务风险预警模型理论，建立相应的税务风险预警模型，或将税务风险预警模型镶嵌到财务风险预警模型中，参照行业内的其他房地产企业的财务指标，遴选出与房地产企业税务相关性最强的财务指标作为变量，构建税务风险预警模型，对未来有可能遇到的税务风险进行判断，从而帮助其在早期发现经营过程中存在的问题，采取降低税务风险所带来的损失。税务风险预警模型的建立应强调可操作性及适应性，充分参照行业内的标准数据及金税三期的评估模式，减低税务风险的同时减低税务稽查风险。

提高人员税务业务素质。房地产企业涉税税种及相关业务繁多，不同的税种处理方式迥然不同，造成相关税务处理的复杂性。房地产企业聘请经验丰富专业素质过硬的税务业务人员，可以较为系统地对税务处理进行分类，可以有效的降低税务处理的差错。一方面，税务部门或相应的税务岗位要有精通税务筹划、税金测算和税务处理的人员，做好人才储备；另一方面，要及时跟进国家税收法律法规的变动情况，紧跟国家宏观形势，聘请专业的税务人员进行剖析讲解，从而更准确的抓住财税法规的本质，提高企业办税人员的业务素质。

房地产开发企业车位税务处理探讨 篇4

房地产开发企业开发的车位，有两种形式，一种是车位属于人防设施;另一种是地产公司拥有所有权，但是在销售时，只能出售使用权，因为根据建筑法相关规定，车位办不了房产证（包下地上或地下，各地有一定差异，现在有些省市可以办理房产证），第二种情况还包括超规划，不能办理产权。因此，不同形式的车位，在税务处理上，采取不同的核算方式。

一、属于地下人防工程车位税务处理

地下人防工程，是房地产开发公司经常碰到的一个项目，是房地产公司会计人员的一个重点和难点。

人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八条。）

对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。根据《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”同时，根据《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字„１９８４‟９号）：“

三、结合民用建筑修建防空地下室，一律由建设单位负责修建。”

开发公司可以选择的只能是修建人防工程，还是缴纳异地建设费。根据《建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格„2000‟474号）：“

二、对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设。”当然了，如果要修建人防工程的，从节约成本的角度来说，开发公司尽量选择物资掩蔽的地下人防，尽量避免修建人员的地下人防。

在房屋测量和销售的时候，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面积当中，当然是无法正常对外销售的。

目前，人防工程的所有权有一定的争议。通常，有三种意见：

1、国家所有：根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，同时各地方也有相类似的规定，例如《大连市人民防空管理规定》第二十条：“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。”在实际操作中。开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门，当然大多数又签订了使用协议书，租了回来。

2、开发单位所有：根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 人防工程没有包含在商品房的面积当中，也就不归业主所有。投资者当然就是开发单位了。

3、业主全体所有：根据《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时，由于开发单位通常将人防工程的成本放在了整个销售项目的成本当中，相当于全体业主购买了人防工程的投资。同样根据《人民防空法》第五条，应当属于业主所有。

从目前的实践来看，国家所有说占据主动。当时由于防空工程的特殊性，无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所有权，因此倾向于国家所有，只不过是由开发单位回租使用而已。下面的相关税收都按照国家所有说来进行处理。

1、人防成本所得税扣除

对人防工程费用，房地产企业只有两种选择：自建或缴纳人防异地建设费，既然缴纳人防费就可以进入成本，那么自建的成本理应在所得税前扣除。

根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发„2006‟31号）“（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”

人防工程的设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后无偿移交给人防部门。在实际工作中，往往无法

单独核算，需要计算分摊人防工程的成本，汇总后并入到整个项目的公共配套设施中，在所得税前进行扣除。

2、出租时的营业税

人防工程移交后，通常开发单位提出申请，签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租过来。这时候进行适当改造，大都改造成地下车库，然后对外转租。因为所有权性国家，因些只能对外租赁处理，签定租赁合同，即使签订使用合同，也应视同租赁合同处理，大都是一次**纳租赁款。

对于这部分租金的收入，不能按照销售不动产的税目来走，应按照租赁业的税目来走。理由如下：

（1）根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发［1995］076号）“

五、关于转租业务征税问题单位和个人将承租的场地，物品，设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。”

（2）根据《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）“

一、对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。”

营业税的纳税时间，由于是一次性收款，根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）“

五、单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金

等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。”可以按照会计方面的规定，分期纳税。但由于所得税方面的要求，以及实务中的处理习惯，还是建议在收到与收款的时候，一次性缴纳营业税，以避免麻烦。

人防车位出租，在发票使用上应使用服务业发票，而不是不动产发票。

3、出租时的所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的相关规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，就是说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入。同时，将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。

4、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号）财产租赁合同，按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。注意，按照合同总金额一次**纳。合同未到期解除合同的，印花税不作调整。

5、房产税

2005年12月31日以前，根据《关于房产税若干具体问题的解释

和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十一条：“为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。”

2006年1月1日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号），明确规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

人防部分由地产公司自己使用，不应缴纳房产税，因为是地产公司从人防办承租的，当然人防不属于地产公司资产，在账上也没有体现。如果开发公司将人防部分对外转租，对于转租相关的房产税，目前国家没有统一明确的政策，各地对转租房产征税规定各有不同，大约有三种：

（1）、对于转租收入不征收房产税；

（2）、发生转租，由转租人按租金全额收入按综合税率缴房产税；

（3）、发生转租，由转租人按租金差额收入按12%缴房产税。

根据房产税的相关规定，以及各地的主流做法，还是认为转租不应当缴纳房产税：

（1）、根据《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。开发公司

既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是纳房产税的纳税义务人。

（2）、根据《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》(沪地税地„1996‟42号)规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，决定本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”

（3）、《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》(成地税发[1994]第8号)规定，对转租房屋的转租人，因产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。

（4）《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》大地税函［2006］149号第三条规定：关于转租房屋是否征收房产税问题：对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税。因此，开发公司转租不应当缴纳房产税，但建议同当地的税务机构联系，进行确认。

6、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

由于转租人防工程没有转让土地使用权，也没有转让建筑物的所有权，因此不涉及土地增值税。

二、拥有所有权的车位税务处理

对于由地产公司开发拥有所有权的车位，对外销售时不管是否能够办理产权，都应按销售进行处理，在发票使用上应开具不动产发票，在税种税率上跟销售住宅等开发产品一样处理。

以上是个人对车位税务处理的愚见，希望大家提出宝贵意见，共同谈讨。上述内容参考了网上相关资料。

一、地下车位应首先明确：由人防设施形成的车位，产权归人防部门，此部分成本应从总成本中扣除，分摊到销售或自用部分的开发成本中，做为公共配套设施费用分摊出去，因此，在财务帐上不体现这一部分成本。如果将此销售出去，实为租赁业务，营业税税率是5%。但是，人防设施一般为地产公司从人防办租赁的，由于人防办属于免税部门，此项业务房产税上是否为转租行为？存在争议，各地尚未统一，转租行为，房产税是免税的，但问题是人防办是免税部门。

二、不论地下及地上车位如果能够办理产权的，与开发产品核算

一致。通常情况下对于车位，有些地区只能对整个车位办理一个大产权，但是对于出售每一个车位不能办理产权（有的城市可以办理），如果是这种情况，整个车位大产权归地产公司，对外出售的是使用权，在财务上，这部分开发成本应做为固定资产核算，出售使用权时，适用的营业税税目及发票使用上难以确定，税率不存在问题。土地增值税不缴纳，因为出售的不是产权，房产税应从价计征。由于营业税税目不知如何确定，发票的使用上存在问题，如果开具的是资产类发票，购买方如果是企业将不能予以一次性费用化处理，同时由于没有产权，即使是分期费用性处理也存在障碍。

三、对于地面车位等不属于开发产品及产权不归地产公司的资产，面临的税务问题，是否应界定为租赁行为，实际上为让渡资产使用权而不是提供服务，个人认为认定租赁处理比较公允。当然帐外处理这样的问题将不会存在上述问题，特别是出售给个人的行为。以上仅为个人观点！

房地产企业税务管控 篇5

对于房地产开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。人防工程主要涉及以下几种税。

营业税

人防工程移交后，通常情况下，开发单位在签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租，改造成地下车库，再对外转租。签订的租赁合同期限约20年～70年，大都是一次性交纳租赁款。对于这部分租金收入，应按照租赁业税目征收营业税。

如果开发企业将地下人防工程用于出售或者以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，则视同销售建筑物。《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）第九条规定，不动产的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

土地增值税

根据土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。第四条规定，暂行条例第二条所称的地上的建筑物，指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院和邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据上述规定，人防工程有偿转让的，应按规定缴纳土地增值税。出租的，不缴纳土地增值税，其成本费用不能计入扣除项目扣除。

企业所得税

1.开发企业将人防工程出租。按照企业所得税法实施条例第十九条规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。同时，可以将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

2.开发企业将人防工程销售。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。因此，人防工程可以属于开发产品。如开发商用于销售的，其取得的收入应按规定确认销售收入。人防工程的成本计算，开发企业可以参考国税发〔2009〕31号文件第十七条和第三十三条的规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

房产税

《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值×（1-减除比率）×1.2%。2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税同上。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务机关在上述幅度内自行确定。3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。自2006年1月1日起，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

我国现行法律并没有对人防工程的产权归属及登记作出规定，因此，房地产开发公司属于房产税的纳税义务人。

城镇土地使用税

房地产企业税务管控 篇6

一、税务稽查对象的产生

根据稽查计划按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择；根据公民举报、有关部门转办、上级交办、情报交换的资料确定。

二、《税务检查通知书》下发时间的法律规则

告知被查对象本次税务检查开始的时间、检查涉及的内容，以及派出的检查人员等，并请被查对象准备齐全本次检查所需的财务资料，届时配合检查工作的开展。

三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业

公民举报有税收违法行为的；税务机关有根据认为纳税人有税收违法行为的；

四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定

税务机关在税务检查过程中可以采取的，包括实地检查、调账检查等在内的多种方法

五、税务稽查过程中企业知情权的确定

检查结束后，检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见，应与被查对象核对有关的数据。

六、税务稽查结果发生法律效力时间的确定

税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力。

七、税务稽查处罚告知制度程序及企业接受处罚的权利

税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处理决定告知。注意相关问题

①企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否可以按照坏账损失进行税务处理？

②企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付的本息是否可以税前扣除？

八、税务稽查与税务检查的区别（1）主体不同。（2）对象不同。（3）程序不同。（4）目的不同。

第二部分

房地产企业收入确定与税务稽查要点

一、收入内容稽查的基本方法、内容与相关问题税务处理

“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人中间开业且中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。注意开发产品完工行为的税务界定

税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

二、房地产企业收入的税务处理

1、收入的确定

所称企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收账款、应收票据、准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等。

所称企业取得收入的非货币形式，包括存货、固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。

2、销售收入的实现

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的确定。(二)采取分期收款方式销售开发产品的确定

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的确定

(四)采取委托方式销售开发产品的确定

注意相关问题出：

房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人处理

3、视同收入处理

将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。注意相关问题：

①关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函〔2008〕828号 ②如何界定企业政策性搬迁和处置收入?

③企业取得的政策性搬迁或处置收入应如何缴纳企业所得税? 检查企业债务重组收益，是否将纳税人重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产金额、股权公允价值的差额确认收入。注意相关问题

①企业债务重组中因豁免债务等取得的债务重组所得的处理 ②财政性资金界定 ③违约金处理

④股东个人股权转让过程中取得违约金收入的处理 ⑤承受装修房屋契税计税价格确定

⑥单位和个人转让在建项目的税务处理

4、未完工开发产品的计税毛利率确定

5、租金收入处理：

6、劳务收入

是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。注意几个问题：

①企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费的税务处理

②单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款税务处理

③单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权的处理 ④单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权

7、转让财产收入

企业发生的固定资产，是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计的财产都在此进行核算。

当企业转让财产同时满足下列条件时，应当确认转让财产收入： 一是企业获得已实现经济利益或潜在的经济利益的控制权； 二是与交易相关的经济利益能够流入企业； 三是相关的收入和成本能够合理地计量。注意相关问题：

①单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。②公司转让财产行为应如何纳税

③房地产开发企业用自有办公楼（自开发但已转为固定资产）对外投资是否要缴纳土地增值税？

8、权益性投资收益

1、收入的实现

股息红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定。注意相关问题：

①个人股权转让是否纳税？ ②股权转让是否缴纳营业税? ③股东借款问题处理：

④纳税义务人从中国境外取得的所得处理

9、利息收入

因企业的资金被他人占用而从他人取得的收入。

10、接受捐赠收入

企业接受的捐赠收入，按实际收到受赠资产的时间确认收入实现，即按照收付实现制原则确认，以款项的实际收付时间作为标准来确定当期收入和成本费用。注意相关问题：

①买一赠一等方式组合销售本企业商品的是否属于捐赠

11、其他所得，债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。

①纳税人直接借出的款项，无法收回或逾期无法收回而发生的损失处理 ②已作坏账损失处理后又收回的应收款项的税务处理

（五）收入核算要点与税务稽查分析指标计算方式及其异常判定

1、收入方面税务稽查注意：

（1）纳税人销售货物给购货方的销售折扣。（2）纳税人销售货物给购货方的回扣。注意相关问题：

①物业管理企业的代收费用处理

②征地单位支付给土地承包人员的补偿费处理 第二部分 成本、费用扣除的税务处理

“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

1、支出与取得的收入的合理性税务检查确定方法

所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。注意相关问题处理

①经法院判决的无效产权转移行为的涉税处理 ②房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题

③企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施处理

④企业采取银行按揭方式销售开发产品提供担保的处理 ⑤企业的利息支出处理：

2、企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息处理 注意相关问题：

①企业关联方利息支出税前扣除标准

②金融机构向境外外国银行支付贷款利息的处理，③未办理土地使用权证转让土地处理

3、计税成本的核算

计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

4、营业外支出的稽查及内容与相关问题的处理 ①以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的处理 ②采用售后回购方式销售商品的税务处理

③房地产开发公司采用“购房回租”等形式处理 ④股权投资转让所得和损失的所得税处理

⑤关于股权投资转让所得和损失的所得税处理 ⑥企业转增股本和派发红股征个人所得税处理

⑦企业盈余公积金转增注册资本个人所得税的处理 ⑧土地出让金出让国有土地使用权征收契税的问题 ⑨供热企业缴纳房产税和城镇土地使用税问题

二、税前扣除稽查的基本方法及内容与相关问题处理

（一）成本费用内容稽查的基本方法

查阅企业相关成本费用明细表，确定税前扣除是否符合配比、权责发生制原则，并与有关的总账、明细账、会计报表及有关的申报表进行数据衔接核对。

（二）其他业务支出的稽查及内容与相关问题处理

稽查材料销售成本、代购代销费用，包装物出租成本、相关税金及附加等其他业务支出的核算内容是否正确，并与有关会计账表核对。注意相关业务处理

①企业向个人支付不竞争款项个人所得税处理

（三）视同销售成本的稽查及内容与相关问题处理

1、检查企业自己生产或委托加工的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等，是否按税法规定作为完工产品成本结转销售成本。注意相关问题：

①土地征用费及拆迁补偿费

2、检查企业是否按税法规定列支实际发生的合理的劳动保护支出，并确认计算该项支出金额的准确性。

3、检查销售费用、管理费用、财务费用扣除的基本要素 所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。

一、必须是生产经营过程中发生的费用。

二、销售费用。

销售费用是企业为销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。注意相关问题：

①广告费、业务宣传费扣除条件及税务检查认定基本要素

三、管理费用。

管理费用是企业的行政管理部门等为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。注意相关问题：

①企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息的处理 ②企业集团内部使用的有关凭证是否交纳印花税

③分支机构从总机构取得的日常工资、电话费、租金等资金是否可视为因购买货物而取得的返利收入做冲减进项税额处理？ 重点注意内容:

一、企业职工工资薪金内容

工资薪金范围，是企业每一纳税支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。①工资薪金扣除内容的税务处理 ②不得在工资薪金列支内容

③工资薪金的标准应该限于合理的范围和幅度。注意相关问题：

①企业实际支付给残疾人的工资加计扣除部分，如大于本应纳税所得额的应如何处理? ②职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产交纳个人所得税 ③企业发放生育津贴和生育医疗费有关个人所得税处理

④.企业发给职工与取得应纳税收入有关的办公通讯费用的处理 ⑤公司支付给管理人员的“车贴”是否缴纳个人所得税? ⑥企业支付职工误餐补助个人所得税的处理 ⑦关于单位低价向职工售房个人所得税问题

⑧个人由于担任董事职务所取得的董事费收入是否缴纳个人所得税？ ⑨离退休人员取得单位发放离退休工资以外奖金补贴个人所得税处理

二、职工福利费扣除的确定

企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14％的部分，准予扣除。注意相关问题：

①企业职工福利费内容

②旅游企业组织旅游团在中国境内旅游收入如何纳税？

3.检查企业计入管理费用的差旅费、会议费、董事会费是否符合税法的有关规定，有关凭证和证明材料是①员工境外出考察旅游费用适用范围存在的问题

三、养老金、医疗保险、失业保险等费用扣除的基本要素

缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。

四、教育经费支出

企业发生的职工教育经费支出，不超过工资、薪金总额2.5％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税结转扣除。

①软件生产企业的职工培训费用是否可以在计算应纳税所得额时扣除？

五、企业业务招待费扣除的范围及税务检查认定的基本要素

企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

4.利息支出的参见纳税调整审核中利息支出的检查，并将审核中发现的问题反映在利息支出审核表中。

5、检查利息收入项目 ①企业对持有至到期投资、贷款等按照新会计准则规定采用实际利率法确认的利息收入是否可计入当期应纳税所得额? ②中国居民企业向境外H股非居民企业股东派发股息代扣代缴企业所得税处理 ③企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等税务处理? ④向境外关联方支付利息需代扣代缴营业税

⑤为提供客户流动资金收到客户利息收入是否缴纳营业税？

6、固定资产检查

（一）外购的固定资产计税基础；

（二）自行建造的固定资产计税基础；

（三）融资租入的固定资产计税基础；

（四）盘盈的固定资产计税基础；

（五）通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产计税基础；

（六）改建的固定资产计税基础。注意相关问题： ①房产原值如何确定

7、生产性生物资产计税基础及税务检查

8、无形资产计税基础及税务检查

①外购的无形资产计税基础 ②自行开发的无形资产计税基础

③捐赠、投资、非货币资产交换、债务重组取得的无形资产计税基础

9、存货成本的税务检查确定及计价方法

10、企业土地成本分配 注意相关问题： ①耕地占用税减免税补征税款处理

②纳税人将土地使用权归还给土地所有者处理 ③管道煤气集资费(初装费)处理

④企业为个人股东购买的车辆是否可以提取折旧 ⑤企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的处理

⑥房地产企业所得税预交

⑦企业申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的如何处理？ ⑧弥补亏损方法及内容

（一）财政拨款；

（二）依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；

（三）国务院规定的其他不征税收入。“免税收入”为《实施条例》所列举的：

（一）国债利息收入；

（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；

（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；

浅析房地产企业管控模式的选择 篇7

我国房地产业经过二十多年发展, 房地产企业的管理已经由最初的项目管理阶段发展到集团管理的阶段。随之而来的是, 越来越多的房地产企业面临的跨区域、多项目的管理问题越来越突出, 如何选择适合自身情况的组织管控模式, 最大限度的整合资源, 实现企业的战略目标, 给房地产企业管理提出了更高的要求。

1 什么是房地产企业管控模式

所谓房地产企业的组织管控模式, 就是一个以战略为导向, 以组织结构为框架, 以管理控制系统为核心, 以流程和制度为基础的动态系统。

从下图中我们不难看出组织管控模式对房地产企业管理的重要性。

从理论上说, 房地产企业的管控模式主要有以下三种管控模式分别是:

财务管理型 (财务管控) 以财务指标进行管理和考核, 总部无业务管理部门, 母公司不从事生产经营, 财务管理型集团也没有一个特定的核心企业, 也不对子公司进行战略上的规定, 一般适用于没有明显主导产业的无关多元化企业。

战略管理型 (战略管控) 以战略规划进行管理和考核, 总部一般无具体业务管理部门, 母公司通过控股方式形成战略管理型企业集团。母公司根据外部环境和现有资源, 制定公司整体发展战略。

操作管理型 (运营管控专业型) 通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理母公司直接从事生产经营, 母子公司关系密切, 人员配备较多。一般适用于单一产业或企业多元化的初期。上述三种模式不难看出最大的差异在于财务管理型的集团较为放权, 而操作管理型的集团较为集权, 战略管控对于决策权的控制居与二者之间。

除了上述3种基本管控模式之外, 还有另外两种过渡形态的管控模式:战略操作型和战略财务型。它们在母子公司的集分权关系、管控手段等方面都呈现出某种过渡状态。

2 房地产企业如何选择适合自身发展的管控模式

在实际操作过程中, 影响集团管控模式选择的因素非常多。包括公司战略、行业特点、企业规模与发展阶段、业务风险、集团所处的不同发展阶段等等, 甚至包括经营者的风格, 这些闪素之间还相互渗透、相互影响。但是, 总的来说.最重要的和最关键的影响因素可以归结为战略重要度、业务主导度和管理成熟度。房地产集团公司在选择管控模式时, 应考虑到上述三个因素的权重比例。

结合当前我国房地产行业的发展情况, 在管理实践中, 我们基于纵、横两个维度, 通过纵向上的管控模式划分、管控职责线条划分和横向上的职责划分, 确立房地产企业组织管控模式设计的一个基本框架, 我们称之为“三三五”框架。

我们从当前集团总部与子公司之间的集分权程度和运营操作介入程度这两个维度出发, 可将上述的5种管控模式, 由上至下将其精简定义为集权操作型即操作管理型、分权决策型即战略管理型、分权支持型即战略操作型三种模式, 在企业管理实践中, 这三种管控模式一般表现为职能制/弱矩阵、平衡矩阵、强矩阵这三种组织架构形式。

其次, 从企业管理的角度来看, 在一个既有产品、又有项目的企业中, 一般都包括着产品管理、项目管理和资源管理三条职责主线。

1) 产品管理线, 主要是围绕产品进行管理的, 关注的是产品生命周期, 关注项目的成果。产品设计部门、产品生产部门、质量检验部门等, 一般都可以归属为产品管理线。

2) 项目管理线, 主要是围绕项目过程的, 关注的是项目的生命周期, 一般企业中有的通过运营管理部门来管理项目, 也有成立专门的项目管理办公室 (PMO) 来管理项目的。

3) 资源管理线, 主要是对公司内外部资源进行管理的, 一般包括人力资源部、财务部、采购部、IT部门等, 一些企业中有类似行政部的部门, 其实也管理着许多不可或缺的内部资源。

基于以上这三条主线, 我们将企业各个职能部门从上至下划分为管理线、运营线、产品线三类线条, 基本理清了相关职能部门的职责定位, 便于组织架构的设计和调整, 目前房地产行业内的标杆, 如万科等企业亦采用了此类划分方式。

再次, 房地产企业总部业务管理的职能定位除了在纵向上按管理线、运营线、产品线这三类管控线条划分之外, 我们还在横向上按职责分类, 将管理体系划分为以下五个层次:

1) 战略管理

2) 企业资源配置

3) 一般管理 (人力、财务、信息化等)

4) 组织协调 (统一集团的规范、标准、制度;整合资源, 集团共享;知识管理, 优秀经验的分享与内部推广)

5) 业务监控与执行

这五个层次基本涵盖了房地产企业集团总部各个职能部门的所有职责。而在“业务监控与执行”这个职责上, 集团总部的管控力度强弱, 也就是我们一般所说的集分权程度, 体现了不同的集团总部定位与管控思想, 这个需要结合企业发展阶段、企业发展战略、企业管理成熟度、企业员工素质、企业现阶段的资源整合能力等多方面的因素来进行选择。

基于“三三五”框架的房地产企业集团管控模式设计能够提纲挈领的抓住设计过程中的重点, 确保思路清晰, 成果明确, 易于调整, 为企业组织变革成功打下良好的基础。

3 当前领先房企的管控模式选择及发展

2000年万科形成房地产、零售业务、客服及其它多元化发展的局面, 此时, 房地产业务进入城市数量为7个, 年销售额23亿, 万科对城市公司采用的是战略管理型的模式。当时万科集团组织结构特点, 集团公司充分放权给项目公司, 只对前期设计、资金管理、总体成本和项目利润有严格要求;项目公司有充分的自主权。集团公司组织结构设置相对简单, 很少设立专业部门, 如工程部、设计规划部、采购部等部门, 在这种组织架构下, 自身的专业技术能力很难积累, 规模难以迅速扩大。

认识到上述问题后, 万科在2001年, 出售万科百货后第一次形成住宅专业化, 成立了操作管理型即专业型集团总部, 此时万科进入城市11个, 年销售额34亿。万科集团组织结构特点:横向实现了专业化分工, 集团纵向实现了明确的权责划分, 从而积累了专业知识, 培养了专业人才, 逐步形成了管理竞争力, 通过对项目公司有力的专业管控和关键管理环节的支持, 以及明确的专业分工和职责分工, 实现了1+1>2的效果。

2004年万科制定了第三个十年的中长期战略规划, 明确了三大战略, 万科三大业务战略客户细分:以项目为核心的运营方式, 转向以客户价值为中心的运营方式。未来十年将把业务聚焦在长三角、珠三角和环渤海三大城市圈, 在这些地区实现集约型扩张, 成为这些区域的市场领导者产品创新。在细分客户价值的基础上, 形成住宅产品体系, 建立住宅标准, 通过工厂化生产, 提高住宅的品质和性价比。围绕着新战略, 2005年起, 万科对集团的定位作了重新调整, 开始了向战略型总部转型, 总部对区域中心从战略操作型转变为战略型, 区域中心对一线公司仍然采用操作型管理, 此时万科进入城市20个, 年销售额140亿。其总部主要职责为战略与投资、品类与创新、能力与文化、指导与控制区域公司的主要职责为区域内主要资源配置与共享、本地客户细分与产品体系、专业能力决策与专业能力的培养、一线公司的主要职责本地市场机会的寻找、产品的验证与运用、销售与客户服务。

2006年以后, 万科在“均好中加速”的指导原则下开始了新一轮快速扩张, 一些城市的项目数量迅速增加, 规模扩张为多项目操作提出了更高的要求, 2006年, 广州公司建立并完善了项目片区化管理模式.至2010年, 万科已经进入城市46个, 年销售额达到1082亿。

从万科公司的发展历程不难看出房地产企业管控模式的选择是基于万科在房地产市场发展不同阶段, 为适应自身发展的战略采取不同的管控模式。

4 结论

房地产企业的管控模式选择和实施是一个系统的、循序渐进的过程, 不能一刀切, 房地产企业应将企业的发展战略与组织管控模式设计紧密的结合起来, 将组织管控模式优化作为战略规划目标实现的关键环节, 制定详细的调整计划, 明确调整原则, 明确组织管控模式变化的触发条件, 确保企业的组织管控模式优化工作有序、可控、运行稳健, 为房地产企业的战略目标实现提供有力的保障。

摘要：结合当前中国房地产行业发展的现状, 介绍当前标杆房地产企业的组织管控模式, 对于房地产企业选择不同的管控模式做出分析和提出建议。

房地产企业税务管控 篇8

【关键词】 房地产 所得税 税务筹划 重要性 建议

前言

改革开放以来，由于我国的市场经济的巨大变化发生，税务筹划工作，引起了社会的普遍关注。可是我国的税收筹划发展较晚，底子也比较薄弱，在全世界的市场经济中处于较底水平。所以，正确理解税收筹划对房地产企业造成的影响，从税收筹划的特点出发，针对我国企业税收筹划中存在的问题，提出了科学合理的建议。税务筹划的研究是当代企业财务管理理念基础，也是必不可少的重要组成部分，对房地产企业所得税起到决定性作用，根据现代企业的管理模式，企业的税收筹划会给企业的效益会带来不同层面的影响。

1. 房产企业所得税税务筹划的特点

以遵守法律法规为前提，企业的税务筹划通过合理安排对纳税人的投资、筹资、日常生产运营活动等等其他理财项目，来达到合理交税或避免税收损失的目的。税务筹划是房地产企业财务管理的重要组成部分，对房产企业的财务管理，起着决定性的作用。根据税务筹划所涉及的具体活动项目来界定，税务筹划可分为投资活动税务筹划、生产运营活动的税务筹划、筹资活动的税务筹划等。随着改革开放的进步，我国市场经济迅猛发展，税收制度及相关的税收法规也在不断制定和完善，根据新的《中华人民共和国企业所得税法》的颁布实施，企业税务筹划发生了新的巨变，对房地产企业所得税具有挑战性的作用。

1.1广泛性特点

税务筹划针对纳税人和纳税对象，制定相应的纳税地点和时间，税负以及减免税等面的规定存在普遍性差异。因此也房产企业纳税人提供了税务筹划的机会，根据房产企业的理财观念，税务筹划具有广泛性。

1.2合法性和科学性特点

依照税收筹划相应的法律法规，在遵守法律的前提下，以不相悖于制度为界限，不违背法规为原则，与偷税、避税、漏税存在本质上的区别。同时，税收筹划在享有国家的新政策的引导和鼓励下，符合科学发展观，对房产企业所得税的税务筹划，带来不同程度的经济负担。

1.3 有效性特点

对房地产企业税收而言，税务筹划是企业通过合理降低税负以及拖延纳税时间所取得税收利益的目的。因此，税收筹划对于我国房地产企业所得税具有重要的意义。科学合理的税收筹划可以提高房产企业财务管理水平，改善企业经营理念，增加房产企业收入和利润，实现税务筹划的有效性。

2. 房地产企业所得税税务筹划的重要性

税务筹划是以国家法律和政策为前提，通过合理经营、合法投资、有效的理财活动等系列的筹划，来减轻税收负担，进而获取税收利益。税收筹划是当代市场经济条件下每个纳税人的基本权利，在我国的房地产企业税务中具有十分重要的意义。

2.1促进房产项目的进步和发展

随着房产企业的日益壮大，税收筹划的义务者有权利通过有效地纳税筹划来增加员工的收入，从而提高了员工的工作热情，让员工感受到企业就是自己的家，对企业有一种归属感，这样对企业长远发展就会产生有利的促进作用。

2.2降低房产企业的纳税成本

如果房产企业积极进行税收筹划，认真研究税收筹划的合理可行的思想路线，进行纳税较轻的可行性方案，就可以有效地降低税收成本，对房产企业的资金流失起到汇集作用。

2.3提高房产纳税人的纳税素质

增强纳税人的纳税意识，让纳税人积极纳税，减少偷税、漏税等可耻性行为。税收筹划为纳税人增加个人收入提供了合理的保障作用，也在客观上降低了税收筹划的违法性。会不自觉的促进纳税人学习钻研税收的政策和法规，进一步提高纳税人自觉纳税的意识。

3. 房地产企业所得税涉税现状

3.1办税人员能力较低

由于大部分企业的办税人员缺乏岗前税收培训，都是刚进入房地产行业财务管理工作岗位，严重缺乏房地产开发企业的会计核算和企业所得税的办税经验，况且对房地产企业所得税的政策缺乏了解，办税人员的办税能力较低，因此，对房地产会计核算、税务处理、涉税业务的办理等方面的工作造成了很大的影响。

3.2税收征管难度的加大

我国的房地产开发项目时间较长，投入资金量较大，所需的成本费用项目就会增多，由于预提与待摊费用多，根据跨时间、跨地域性地进行滚动开发，加之同时开发多个项目，造成会计核算工作复杂化，所以，房地产行业的收入和计税扣除项目的计算都要受到纳税人会计核算健全程度、人为逃避纳税等因素的较大影响，这给税收征管工作增加了较大的难度。另外，企业缺乏自主纳税意识，绝大多数房地产企业的纳税意识淡薄，缺乏诚信纳税的法律观念，对国家的纳税机构有着负面的影响。

4. 加强房地产企业税务筹划的可行性建议

4.1合理纳税，同“偷税、漏稅、逃税”可耻行为做斗争

遵循在合法、合规的前提下，税务筹划应坚持合理纳税，避免漏税、偷税的基本思路。对于房产企业而言，要降低税负，无非是运用合理又合法的方法减少纳税成本，或者通过研究可行性的纳税方案，客观上选择较低的纳税成本。应纳税是个人取得的收入扣除“三险一金”等费用后的余额，费用扣除越多，所适用的税率越低。

4.2加强国家的税收优惠政策

在国家对房产项目政策的宏观调控下，税收优惠是国家为了减轻公民税负所制定的一套政策，是国家为了实现税收优惠政策，来减少企业所得税的目的。

4.3保证职工工资的均衡发放

职工工资薪金是房产企业对职工劳动所得的报酬，只有实施工资薪金的均衡发放，才会让职工感受到企业的温暖和人道，提高职工的工作积极性，也为企业的长远发展推波助澜。因此纳税人在收入总额情况下，让职工的收入尽量均衡，避免由于工资薪金均衡发放所以来的职工的各种非议，这就需要企业合理运用税收筹划来管理职工职工工资薪金的发放问题。对于税收筹划对房产企业工资薪金的影响，企业可以保障职工的“三险一金”，充分利用国家的住房公积金政策和社保医保政策来给职工带来利益的最大化，根据国家的优惠政策，企业应该以最高的基数标准为职工缴存“三险一金”，为职工的生活提供可靠性保障。只有这样，职工的福利待遇水平得到提高，同时也能有效降低房产企业的税负压力。

4.4定期奖金的发放问题

定期奖金的发放应按照合理的税率计算来纳税额，进而确保税率高于某一层次，其全额就要适用职工的奖金发放问题上，也就就形成了一个工资发放无定期制度。随着房产企业税收筹划的不断完善，企业的财务管理理念也在发生变化，对职工的生活和工作都起到了积极的作用。

4.5定期工资的发放制度

针对职工全年收入比较固定的情况下，有效的制定一套不定期奖金的发放来激励职工的工作积极性，降低税收成本，按月发放职工的工资，确保职工的最大利益达到完善。

4.6税务筹划突发事件的及时处理

如果职工的奖金和月度工资筹划得不到完善的解决，职工的月度工资无法调整这样的情况下，运用合理的捐赠手段来降低税率。企業可以通过团体向社会上的公益事业以及严重自然灾害、贫困地区捐赠，这样既发挥了职工的自主作用，也让职工感受到企业对于自身的帮助，感受到社会需要企业发扬中华民族的“助人为乐”“一方有难，八方支援”的传统美德，为企业的长远发展奠定的基础。

结语

综上所述，房地产企业只有调控好税收筹划，完善职工的经济利益，对于房产企业的深入改革意义重大。因此，科学合理的税收筹划可以提高企业财务管理水平，改善企业经营理念，增加企业收入和利润，重视房产项目税务筹划，是我国市场经济的迫切需求，但是由于我国的税收筹划起步较晚，税收又与我们的日常生活紧密相关，所以作为发展中国家，当务之急就是必须严格要求我国的每个公民依法纳税。通过合理有效的方式来进行税收筹划，减轻因为税收带来的经济负担，从而达到降低实际税负的效果。因此，怎样合理地运用税收筹划，成为改革开放以来社会普遍关注的焦点问题。

参考文献：

[1] 王英.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析[J].财经界，2011，（03）：85-86.

[2] 刘东波.房地产企业所得税税务筹划探析[J].财经管理，2011，（02）：72-74.