长沙市房地产开发企业信用管理办法

长沙市房地产开发企业信用管理办法（精选9篇）

长沙市房地产开发企业信用管理办法篇1

（暂行）

第一章总则

第一条为进一步加强行业自律，规范房地产开发企业经营行为,维护房地产开发市场秩序，推进房地产市场信用体系建设，构建诚实守信的市场环境,促进房地产业持续、健康、稳定发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《湖南省城市房地产开发经营管理办法》，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称房地产开发企业信用管理，是指对房地产开发企业的社会评价、开发经营和市场行为信息进行采集、评估、公布和使用等管理活动。

第三条本办法适用于在长沙市行政区内注册和从事房地产开发经营活动的企业。

第四条房地产开发企业信用征信应当坚持依法、公开、公平、公正的原则，采取政府主导、协会组织、企业参与、标准明确、信息共享、奖励先进的办法进行。

第五条长沙市住房和城乡建设委员会、长沙市房地产开发协会、长沙市房地产业协会，负责本办法的组织实施。成立信用等级评定工作领导小组，下设办公室，办公室设在长沙市房地产开发协会秘书处，具体负责信用体系建设管理

工作。

第二章评价指标

第六条房地产开发企业信用评价指标，包括企业经营行为、开发业绩、企业管理、履行社会职责等方面的优良行为和不良行为记录指标。

第七条房地产开发企业信用等级评定记分标准，按《长沙市房地产开发企业信用等级评定标准》执行。

第八条根据《长沙市房地产开发企业信用等级评定标准》，对企业进行信用等级评定。信用得分高于95分（含95分）的企业为诚信金牌企业。

第九条房地产开发企业有下列情况之一的，经相关职能部门核实认定后，取消参评资格：

（一）在城市规划区集体土地上擅自从事房地产开发的；

（二）未按出让合同约定缴清土地出让金或土地价款的；

（三）未依法办理拆迁许可手续，强迫被拆迁人搬迁或者擅自拆除未搬迁的被拆迁人房屋的；

（四）发生重大安全、质量事故的；

（五）非法预售、囤房惜房、哄抬房价的；

（六）开发项目未组织竣工验收或验收不合格交付使用的；

（七）拖欠工程款，拒不足付的；

（八）拒不支付安全生产文明措施费的；

（九）开发建设项目存在扬尘污染，不文明行为受到通报批评、行政处罚的；

（十）税务部门认定为重大偷、逃、抗税行为的；

（十一）恶意逃、废银行债务的；

（十二）确因开发商原因引起越级、群体上访，影响社会稳定，造成恶劣影响的。

（十三）有发生商业贿赂行为的（以纪检、监察、司法机关结论为依据）、有非法集资行为的。

第三章评价程序

第十条房地产开发企业信用等级按年度进行评定，评定期为每年的1月1日至12月31日。

第十一条房地产开发企业信用等级评定按照企业申报、办公室初审、实地考查、征求相关部门意见、领导小组审核、媒体公示、市房地产开发协会、市房地产业协会常务理事会审议、长沙市住房和城乡建设委员会审批的程序进行。

第四章信用管理

第十二条获得诚信金牌的房地产开发企业，由长沙市住房和城乡建设委员会、长沙市房地产开发协会、长沙市房地产业协会授牌表彰。并在《长沙晚报》、中国长沙建设网、长沙市房地产开发信息网（好房子网）、《长沙房地产》杂志上公布。

第十三条房地产开发企业诚信金牌的评定结果，作为资质审核、行业评优评先等日常管理工作的重要依据。

第十四条房地产开发企业在获得诚信金牌称号后的一年内，享受以下优惠政策：诚信金牌企业免控项目资本金；并在资质年检、初步设计审批、施工报建、联合验收等方面进入“绿色通道”。

第十五条企业信用信息实行动态管理。获得诚信金牌的房地产开发企业，如发生本办法第九条所列情况之一的，取消其诚信金牌企业荣誉称号，并停止享受相应的优惠政策。

第五章附则

长沙市房地产开发企业信用管理办法篇2

一、信息不对称与信用风险

信息不对称, 指市场上从事经济活动的个体所掌握的信息是不对称的, 即总有一部分市场主体所掌握的信息比其他主体相对要多。在商业银行办理房地产开发贷款过程中, 信息不对称现象尤其严重。一般来讲, 房地产开发商所掌握的信息相对较多, 而商业银行所掌握的信息较少, 这就使得掌握信息较多的一方能够利用信息优势来影响商业银行的授信, 从而为自身谋取更多经济利益。

商业银行房地产开发贷款的信用风险则主要指债务人未能如期偿还债务而给商业银行造成损失的风险, 即违约风险。

商业银行与房地产开发商的信息不对称容易导致商业银行做出错误的判断, 无法优选出真正的优质客户优质项目, 即出现逆向选择情况, 所以说信息不对称是信用风险的主要根源之一, 如何消除这种信息不对称是目前商业银行信用风险管理的主要问题。

二、信息不对称下商业银行房地产开发贷款的信用风险

信息不对称下商业银行房地产开发贷款的信用风险形式多种多样, 主要表现在以下几个方面:

(一) 提供虚假资料骗取贷款

商业银行发放房地产开发贷款前通常会从开发商资信和开发项目的优劣两个维度进行评估。在信息充分的前提下, 银行一般会做出正确的选择, 即选择支持优良客户的优质项目, 但是, 出于获得银行贷款进行项目开发的考虑, 一些不符合银行评估偏好的开发商通过提供虚假资料对公司及项目进行包装, 将劣质客户劣质项目包装为优质客户优质项目, 在这种情况下, 极易导致银行做出错误的判断。

(二) 挪用信贷资金

房地产行业为资金密集型行业, 开发商为提高资金的使用效率, 通常滚动开发多个项目, 由于新开发项目通常尚不满足银行贷款条件, 在资金来源受限、资金链紧绷的现实情况下, 为了保障多个项目的运转, 部分开发商会在多个项目之间调剂资金, 通过各种形式挪用信贷资金, 从而出现不按规定项目、用途使用情形, 贷款风险难以控制。

(三) 挪用预售资金

按照房地产开发贷款的管理要求, 开发商通常需要在商业银行设立用于结算贷款项目全部销售资金的专户, 销售资金除满足工程建设所需外, 剩余部分须提前归还银行贷款。目前, 商品房销售付款有一次性付款、分期付款、按揭贷款等多种形式。由于付款方式的不同, 银行通常难以核实购房人实际付款金额, 开发商通常开设秘密账户, 截留销售资金。如不能有效控制销售资金, 银行贷款将失去第一还款来源。

(四) 抽逃项目资本金

项目资本金是指在建设项目总投资中由投资者认缴的出资额, 是非债务性资金, 是开发商承担项目风险的根本, 不得以任何方式抽回。但是, 资本的逐利性会导致开发商滚动投入多个房地产项目, 会鼓励开发商进行投机性经营。部分开发商会通过股东借款、股权变更、截留销售收入等多种形式抽逃项目资本金。如果开发商通过各种渠道抽逃资本金, 贷款项目的风险将全部由商业银行来承担。

(五) 集团房地产客户利用信息不对称获益

目前, 我国大型房地产开发商均以集团法人形式存在, 经营规模大、结构复杂, 涉足多个行业和地区, 部分集团根据需要随意调整合并报表的关键数据, 财务报表不披露或不充分披露关联方、相互担保等情况, 导致商业银行很难准确掌握客户真实的财务状况, 难以在短时间内对其经营状况做出准确的评价。同时, 集团内部企业之间存在大量的关联交易, 存在通过关联交易来规避政策障碍、转移资金、转移利润和粉饰财务报表的情形。

三、信息不对称下房地产开发贷款信用风险产生的原因

在信息环境尚未得到有效改善的情况下, 具有信息优势的开发商不会主动放弃利益, 信息不对称始终存在, 信息环境应是房地产开发贷款信用风险产生的根源。

(一) 我国现阶段征信体系不健全

近年来, 我国政府已建立起企业、个人信用信息基础数据库等征信系统, 已基本实现获取银行等金融机构授信信息。但是, 该系统尚无法获取开发商的信托、委托贷款信息, 尚不能获取开发商非银行信息。改革开放以来, 我国经济规模实现了快速增长, 而征信业的水平依然较低, 与国外发达国家相比, 我国民间征信机构业务规模小、范围窄, 尚不能适应信用市场发展的要求。

(二) 商品房预售资金监管制度得到尚未推广

商品房预售资金监管制度是指政府房管部门、银行和开发商签订第三方监管协议, 并开设监管账户, 用于存放购房人所支付的购房款。开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点, 向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度, 批准后通知银行向开发商拨付资金。目前该项政策尚未得到推广。

(三) 商业银行的信息管理尚处于较低水平

主要表现在, 第一, 客户评级中未能印证客户信息, 优选客户;第二, 项目评估中未能有效分析项目信息, 优选项目;第三, 贷后信息依赖无替代方案;第四, 未能有效收集房地产集团客户信息。

四、如何降低信息不对称因素对信用风险的影响

房地产开发贷款过程中的信息不对称因素不可能彻底根除, 只能采取有力措施降低其对信用风险的影响, 在实践中应采取以下措施:

(一) 强化政府征信体系建设, 鼓励民间机构介入企业征信领域

为提高政府征信质量, 必须健全信息征信体系法规建设, 加大对信息系统建设的投入, 丰富信息系统获取信息的渠道, 提高数据质量和数据库更新频率, 使房地产企业征信信息系统提供信息更具有全面性、准确性、及时性和权威性。现阶段, 民间机构进入征信行业的市场条件已经具备, 应当尽可能为民营征信机构的发展创造条件, 构建多层次的市场征信体系。

(二) 推广商品房预售资金监管制度

商品房预售资金监管制度能有效防止开发商非法挪用房屋预售资金, 确保房子按期完工, 减少商业银行贷款信用风险, 防范金融风险。目前西安、武汉、山东等地已经开始实施该制度, 取得了较好的效果, 该制度值得在全国推广。

(三) 印证信息, 优选客户

在评级过程中, 要与开发企业实际控制人及管理人员面谈, 争取通过走访行业协会、商会、同业、土地、规划、税务、工商等部门, 从侧面对开发商的基本情况、诚信程度、外界评价、负面信息、行业情况进行了解。通过对企业提供的资料进行分析、比照和交叉验证, 结合当面访谈、现场调查和外围调查的结果全面评定开发商资信。

(四) 全面评估, 优选项目

在项目评估中, 认真查勘物业环境和施工进度, 利用各种渠道采集市场数据, 对周边同类型物业的租售情况进行详细的市场比对分析来判断项目优劣, 深入分析项目的所处区域位置、开发成本、销售价格等优劣, 关注楼盘设计、功能配套、品牌物业管理等因素。把具有品牌、区位、成本、价格、设计优势的项目作为信贷支持的重点。

(五) 控制资金流, 缓释对信息的依赖

商业银行应全面介入开发项目的建设和销售, 做好开发项目资金封闭管理。要求借款人将开发经营过程中的所有资金流入和资金流出全部通过在商业银行开立的专户结算并接受贷款银行监督, 防止贷款项目资金被以各种形式抽逃、挪用, 监督项目按计划施工, 贷款按期偿还。

(六) 强化房地产集团客户信息不对称下的信用风险管理

除参照单一客户进行风险分析外, 还应全面了解集团的股权构成, 追索企业集团的最终实际控制人和所有关联方, 通过集团统一授信、追加实际控制人为担保人、借款合同中设置有关信息披露、关联交易限制等预防性条款、建立银行间信息共享机制等措施来控制信用风险。

摘要：在房地产调控政策不断加码情况下, 商业银行房地产开发贷款面临较大信用风险, 严重的信息不对称是主要原因之一。信息不对称下的信用风险表现在开发商提供虚假资料, 挪用信贷资金、预售资金, 抽逃项目资本金, 集团房地产客户利用信息不对称获益等。为尽可能的降低信息不对称因素影响, 应采取强化政府征信体系建设, 鼓励民间机构介入征信领域, 推广商品房预售资金监管制度, 提高开发贷款风险管理水平, 强化房地产集团客户的信用风险管理等措施。

关键词：信息不对称,房地产开发贷款,风险管理

参考文献

[1]闫庆功, 杨琳.金融机构征信系统服务需求探析—以洛阳市银行业金融机构为例.征信.2011.1.

[2]朱英.宏观调控下房地产开发贷款风险管理研究.西南财经大学硕士论文.2011.5.

长沙市房地产开发企业信用管理办法篇3

关键词：经济减速房地产调控信用指标信用评级

近年来，随着我国政府对房地产行业调控政策的推进，我国房地产行业的需求和供给出现不稳定状态，行业发展趋于复杂，行业景气度呈下降趋势。尽管行业景气度下降，但上市房地产企业的整体营运绩效仍有一定增长。通过对2014年在上海、深圳和香港证券市场上市的206家房地产企业1的分析，虽然从2011年开始上市房地产企业的收入和净利润增速下降明显，但受益于中国经济的持续增长、新型城镇化建设进程的逐步加快以及城乡居民住宅消费需求的提升，我国上市房地产企业整体的收入和净利润2依然有一定增长（见图1），且项目运营能力和公司治理水平也得到了提高。

但是，依赖杠杆经营获得的高速成长所产生的流动性压力仍然是影响我国房地产企业未来可持续发展的主要问题（见图2）。并且，近年来规模较小的中小型房企既要面临竞争激烈化的市场，又需要应付项目开发带来的高经营风险，经营日渐艰难，房地产企业之间整合加速，市场集中度进一步提高。

房地产企业信用风险分析

（一）经营与竞争

基于高外部风险的判断，房地产企业在行业中所处的位置成为信用能力研究的重要方面，具备竞争优势的企业可以更好地抵御行业周期变动风险与同业竞争压力。2013年收入规模排名前十（以下简称“排名前十”）的房地产企业拥有更大的资产规模、更多的现金储备，远远高于行业资产规模中位数和现金储备中位数水平。

从2014年1-6月的主要运营数据来看，排名前十的房地产企业中多数的营业收入相对去年同期仍然获得了较快增长，其项目分布区域分散化程度高，分布于全国各主要城市。其资产和项目规模及质量决定了领先的市场地位，以及获取现金的能力，能以更低的价格拿地，抵御行业不景气的冲击。

（二）财务政策

衡量财务政策是激进或保守不仅仅是资产负债率的高低，还需着重对现金流进行分析。房地产企业在扩张战略下，土地的购买和项目开发预期带来很大的资本性支出，显然，历史的负债率指标不能反映未来的杠杆水平，未来的杠杆水平由未来现金流的稳定性决定。

从2009年至2013年，我国上市房企资产负债率中位数从62.23%上升至68.09%，投资性现金支出中位数从4626.60万元增长至12409.08万元，而此期间各年的经营性净现金流中位数波动极大，且有三年为负数；同期，我国上市房企全部债务/EBITDA倍数中位数逐年上升，2013年达到6.04倍（见表1）。这些数据表现出房地产企业因扩张而购买土地的支出主要依赖于负债，而不是自身经营所产生的现金流，财务政策总体表现激进。

2013年，排名前十的行业领先企业中有7家的资产负债率虽然高于行业中位数，但反映长期偿债能力强弱的全部债务/EBITDA倍数指标显示有9家都低于行业中位数。与此同时，排名前十的行业领先企业有7家企业经营性净现金流波动很大，结合偏高的资产负债率，反映这些企业的财务政策相对激进。而另外三家包括万科A在内的企业，近年来拥有稳定且较丰富的经营性净现金流，且各项反映流动性的财务指标总体表现较好，可见在现金流相对稳定的前提下的适当的高负债不一定代表其财务政策激进。

总体来看，除了极少企业以外，我国房地产企业财务政策整体表现激进，承受着由于高负债扩张和不稳定的经营性现金流所带来的流动性压力，这也是当前房地产企业面临的主要挑战。

（三）经营性现金流预期

未来经营性现金净流量的稳定性和可预测性是研判房地产企业信用能力的核心。一定的项目规模、良好的项目质量、地域分散化等各方面因素有助于企业在不同时期获得均衡的现金流入。

2009年至2013年，我国上市房企整体上经营性净现金流中位数波动很大，有三年为负数，反映经营性净现金流对投资性支出（主要为购买土地支出）的保障较弱；2009年至2013年，经营性现金净流入中位数虽保持稳定且小幅增长，但该期间经营性净现金流波动很大，反映房地产企业购买土地支出、建筑施工成本、广告与销售费用支出等的经营性现金净流出总体较大地超过了经营性现金净流入，且表现不稳定。

2009年至2013年，我国上市房地产企业的有息债务总额逐年上升，其中短期有息债务总额中位数增速较快，2014年6月末，长期有息债务余额中位数从2009年的9.23亿元升至32.23亿元，而短期有息债务余额中位数从2009年的4.33亿元升至21.95亿元，而房地产项目的平均开发周期为2至3年，短期债务增速过快且额度较大，反映房地产企业开发项目未来的现金流入与其债务期限结构可能不对称。

2009年至2013年，我国上市房企的利息支出中位数逐年增长，且增幅较快；同期，反映经营性净现金流对利息支出的保障程度的中位数指标表现较差，波动很大（见表2）。

另一方面，以2013年的收入排名来看，排名行业前列的企业中，只有包括万科A、华润置地、龙湖地产等少数企业的经营性净现金流保持稳定且为正数，经营性净现金对利息支出的倍数也较稳定。总体来看，我国房地产企业未来经营性现金净流量的稳定性和可预测性水平整体欠佳。

（四）流动性管理

流动性是企业在任一时点的现金充足度的体现，与现金流状况、融资能力、财务弹性各因素紧密相关。

2009年至2014年6月末，反映企业即期偿债能力的指标货币资金/短期有息债务中位数逐年下降，从2009年末的117.14%下降至2014年6月末的62.07%；2009年至2014年1-6月，上市房企经营性净现金流中位数极不稳定，且有四个时期为负数，而同时期，各期末上市房地产企业资产负债率中位数也逐年上升（见表3）。从流动性角度，以上数据变动反映上市房地产企业在自身经营活动产生的净现金流量不充足时，主要依赖银行的信贷支持、资本市场的融资能力和综合财务弹性，来满足日常的各种运营所需现金。

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从行业领先企业2013年的流动性管理相关指标来看，多数领先企业的账面货币资金远远高于该指标行业中位数，反映企业即期偿债能力的货币资金/短期有息债务指标均高于该指标行业中位数，反映长期偿债能力的全部债务/EBITDA指标也低于行业中位数，显然，领先企业的现金储备和长短期偿债能力在整个上市房地产企业中遥遥领先。

虽然多数领先企业经营性净现金流波动也很大，但强的资产和项目规模、收入规模等因素，支持了这些企业拥有多样化的融资渠道和综合财务弹性，实际上，领先企业的有息债务规模远远高于上市房企有息债务中位数，拥有强势市场地位的领先企业，在流动性管理方面，拥有更强的融资能力和综合财务弹性。

（五）盈利性

盈利性是房地产企业最终竞争力的体现，盈利能力分析还需要建立在房地产企业的业务开发模式、业态类型和区域分布特性上。

2009年至2014年1-6月，我国上市房地产企业的营业收入中位数逐年上升，净资产收益率中位数波动不大，且近两年一直保持在9%左右（见表4）；同时，从管理效益来看，我国上市房企管理费用占总费用比率中位数逐年有所下降，可见我国上市房企在公司治理和管理能力方面有了提高。综合以上各项指标，反映我国房地产企业整体盈利能力较强。

但是，2009年至2014年1-6月，我国上市房企存货规模中位数偏大，且增速较快，较大规模的存货占用了企业较多的资金，且由于不能及时转化为收入，对企业的盈利能力也构成负面影响；同期，EBITDA收益率也是逐年有所下降，反映我国上市房企整体上各年利息支出和摊销等逐年加大，实际体现的是存货不能变现，占用过多的资金，是导致房地产企业当前流动性紧张的主要因素之一，房地产企业只能增加有息债务，以缓解资金压力。

此外，总体上领先企业去库存压力在行业中也最大，2013年末，领先企业的存货规模均很大，占资产总额的比例也均较大，排名第一的万科该比例为69.10%，排名第二的恒大地产该比例为53.09%，排名第三的保利地产该比例为76.42%，如何尽快去库存以增强盈利能力和流动性，是领先企业当前面临的主要挑战。

（六）或有事项

由于房地产企业具有资金密集性特征，因此对外担保、可能的诉论、表外负债、关联资金占用均是影响企业信用能力的不利因素。

2009年至2014年1-6月，我国上市房企其他应收款中位数虽然逐年有所上升，但其他应收款/净资产中位数却维持在较低水平，其他应收款账户核算的是企业主营业务以外的资金往来，多数是关联企业间的资金往来，上述指标反映规模不大的房企在此方面的风险较小。而另一方面，大多数行业领先企业其他应收款/净资产却超过了30%，其中有两家企业还超过了50%，反映规模大的房地产企业关联资金往来频繁，由此产生流动性风险的可能性在加大。

房地产企业信用评级框架

我国房地产业周期性特征明显，房地产企业的增长前景受国家宏观经济波动及政府房地产调控政策影响很大，未来对我国房地产企业信用能力影响较大的因素主要有以下五方面，对这五方面的分析构成房地产企业信用评级框架。

（一）行业政策波动

我国房地产行业具有明显的政策导向性，2006年以来我国针对房地产行业出台了诸多政策，经历了从调控、松动、救市、收紧、强化的多个过程。其中2012年至今年上半年，我国政府对房地产行业的调控政策仍维持从紧取向，采用以房产税、限购、保自住抑投资的差别化信贷、保障房为主线的调控政策。最近，受宏观经济影响，大部分地方已放开了限购政策，房地产贷款政策也出现了松动，甚至部分地区出台了首套房的税费优惠政策，对未来的房地产行业走势或将产生变数，尚待进一步的跟踪观察，从而做出新的评估。总体来看，我国未来房地产调控政策更多将趋向于市场化的调整，地方政策对区域房地产市场影响较大。

（二）行业整合加快

由于我国房地产市场在经历了十多年的高速发展后，市场开发空间和需求下降，且行业调控政策持续从紧、土地供应减少、竞争激烈、资金成本上升等各种问题出现，产业整合趋势将更加激烈，整合更多可能通过并购来实现，2014年上半年，收入前五大上市房企的收入占比为31.95%，预计具备行业竞争优势的领先企业拥有更多的并购机会。

（三）高杠杆经营

从2011年最严厉的行业调控政策至今，尤其是近两年市场需求持续下降的背景下，高杠杆经营使房地产企业普遍面临着流动性紧张的压力。行业排名居后的劣势房企，面对高经营杠杆、枯竭的土地储备、高昂的资金成本、下滑的市场需求等，或无法获得外部融资支持而关门。

拥有行业领先地位的优势房企，虽然拥有多样化的融资渠道，但其中的多家房企仍因过度举债，体现为资产负债率过高，经营性现金流预期不稳定等，导致新增举债融资空间压缩，违约风险上升，只有通过股本融资降低负债率。据不完全统计，在港上市的多家优势房企2014年上半年合计新发行369亿元永久资本债券，平均利息成本9%～18%。虽然股本融资可缓解负债上升过快所造成的信贷风险，还可以增加房企的流动资金，降低对新增债务的依赖度，但企业必须同时获得收入和经营性现金流的持续增长，否则又会陷入新一轮流动性危机。

（四）去库存化

排名行业前十的领先企业中，绝大多数2013年末的存货余额占资产余额的比例超过了50%，存货难以消化，持续占用过多资金，这是导致房企近几年经营性现金流极不稳定的主要原因。而从我国上市房企已发布的2014年中期业绩可以看出，上半年业绩完成年度销售目标40%以上的大型房企只有15家，反映房地产企业普遍面临销售下降局面，去库存化是我国房地产企业当前面临的重大挑战。

（五）战略调整

由于房地产行业面临的高外部风险，近年来许多大中型房地产企业逐步进行战略调整，以住宅地产为主业的企业，逐步向多元化业态发展，且多家企业积极进军海外房地产市场；以二三级城市为主要经营区域的企业，近年来主要布局一线城市；以住宅和商业地产为主的企业，正在或计划投资房地产以外的农林牧渔、文化、互联网、金融或其他行业等。多数房地产企业在自身经营性现金流不稳定的情况下，投资资金会更多地依赖于举债融资，短期内将增加其财务风险，以及多元化业务相关的管理风险和人才风险。不过，从长期来看，中国经济增长虽放缓，但仍会拥有持续稳定的发展，宏观环境仍将给予房地产行业一定发展空间，预计拥有强势市场地位的房地产企业将从中获益，这些企业的战略调整效果也将逐步显现。

小结及展望

综上所述，随着我国宏观经济减速，房地产行业景气度呈下降趋势。预计2014年下半年，在地方政府因地制宜政策下，多数城市新房销售价格的下滑趋势将趋缓，但2014年我国房企整体的收入和利润增速进一步下滑的趋势难以避免，且高杠杆经营下的流动性风险依然存在。

从长期来看，虽然反映房地产行业景气度的多项数据处于下行中，但在当前中国宏观经济减速，以经济结构调整、消费升级为主基调的新一轮发展中，也蕴藏着许多发展机遇，包括但不限于养老地产、棚户区改造、新型城镇化、住房消费升级等，预计拥有行业领先地位的优势企业将从中获益，并获得更多的并购机会。所以，针对房地产企业经营的不同情况，对其信用评估需要区别对待。

注：

1.根据wind资讯，截至2014年8月末，沪深及香港股市房地产业上市公司共322家，在剔除同公司B股上市公司、同公司H股上市公司、港交所上市的在港开展业务的香港企业（存在误差）以及数据质量较差的样本，本文分析的房地产公司样本数为206家，均为在我国内地开展房地产业务的沪深港上市房企。

2.由于香港会计准则和国内会计准则存在差异，本报告财务指标的计算或存在瑕疵。

作者单位：东方金诚国际信用评估有限公司

责任编辑：夏宇宁廖雯雯

长沙市房地产开发企业信用管理办法篇4

沪房管市〔2010〕439号

各区县住房保障房屋管理局，各房地产开发企业:

经研究决定，在全市范围内开展2010房地产开发企业信用档案检查工作，现就有关事宜通知如下：

一、一级资质等级和外商投资（包括港澳台商投资）房地产开发企业，由上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）负责检查；内资二、三级资质等级和暂定资质的开发企业，由原资质审批的区县住房保障和房屋管理局（以下简称区县房管局）负责检查。

二、区县房管局应当结合近期开展的房地产交易秩序专项检查工作，按相关文件要求做好开发企业经营行为等的动态监管。在此基础上，检查房地产开发企业的基本信息、投资信息、开发项目信息、预售信息和信用记录填报的完整性、准确性和及时性。

三、各房地产开发企业应当按照本通知要求提供相关材料（附件1），一级资质开发企业还应当填报《一级资质房地产开发企业有关信息上报表》（附件2）。2011年2月底前，区县房管局应按要求完成本次信用档案检查；3月15日前，向市房管局市场监管处报送本区县的信用档案检查情况报告及2010年房地产开发企业信用档案审核情况汇总表（附件3）。市和区县房管局应当及时更新《房地产市场管理信息系统》的信息。

市房管局适时公布检查结果。相关名单抄送工商等相关部门。

四、本次检查中涉及资质有效期的延长，资质等级的评定、降级的，按照住房城乡建设部资质管理规定和沪房管市[2009]306号文件的规定执行；涉及吊销、收回、注销资质证书的，按照《行政许可法》、建设部77号令办理相关手续。

五、检查结束后，市、区县房管局应当按照“一户一档、专业保管”的要求，及时完成建档工作并移交档案管理部门归档保存。

上海市住房保障和房屋管理局

长沙市房地产开发企业信用管理办法篇5

考核评选办法

一、建筑业先进企业

（一）建筑业施工总承包先进企业

1、参评条件

（1）达到对应资质原标准产值指标。

（2）工程质量合格率达到100%，优良率达到60%以上。（3）两内未发生安全生产亡人责任事故；

（4）所施工的项目现场文明施工好，无被新闻媒体爆光。（5）严格执行建筑市场管理及工程招投标管理有关规定，无受市以上(含市)政府和省以上(含省)建设主管部门文件通报处分。

（6）无拖欠农民工工资行为。

（7）按规定在建筑工地设立农民工学校,落实备案制度。（8）在全国文明城市创建迎检工作中无扣分。

（9）无违反社会治安综合治理政策、违法分包、转包、挂靠等行为、超越资质承揽业务、受到市级以上政府或行政主管部门通报批评停业整顿3个月以上（含3个月）、安全生产不良记录、安全生产标准化季度考评不合格、商业贿赂行为、拒不配合行政执法、案件性质恶劣、造成较大社会影响的等一票否决行为。

2、评分标准（1）两内建筑业产值均达到对应资质原标准产值的，记基准分30分。平均产值每增加20%的加1分，最高加5分。

（2）两内年上缴税收均达到对应资质原标准产值×3.345%的，记基准分30分。上缴国家税收平均每增加20%加1分，最高加5分。（注：2016年5月之后的提供相关增值税真实缴税证明材料）

（3）工程质量合格率100%，优良率60%以上的，记基准分20分。平均优良率每增加5%加1分，最高加5分。

（4）两内无不良行为记录的，记基准分20分。被记一般不良行为记录每次扣5分，被记严重不良行为记录每次扣8分，企业被约谈每次扣8分，扣完为止。

（5）两内参与抢险救灾，以及重大公益活动任务完成较好，经县级以上政府或市级以上建设行政主管部门认定的每件加2分，最高加4分。

（6）两内获得国家评定的鲁班奖、金杯奖、全国AAA工地的每个加2分；获得省级质量标准化示范工地或省级质量标准化示范观摩工程每个加0.5分，最多加2分；获得省评定的芙蓉奖、省优工程、市级以上劳动竞赛奖项的每个加1分；获得省安全质量标准化示范工程或项目考评优良工地每个加0.5分，最多加2分；获得省评定的十佳农民工学校的每个加１分，最多加２分。获长沙市优质结构工程、长沙市优质工程的每个加0.5分，最多加2分。获得市绿色工地每个加0.2分，市绿色示范工程每个加0.5分，最多加2分。以上奖项累计最高加8分。

(7)注重科技投入、科技创新：建立国家级技术中心的，加2分；建立省级技术中心的，加1分。主持编制国家或行业标准的，每个加2分。获得专利权的，每个加2分。获得国家科技进步奖的，每个加2分。编制企业工法的，每个加0.5分；评定为省级工法的，加1分；评定为国家级工法的，加2分。以上奖项累计最高加8分。

(8)加强信息化建设：建立企业信息中心的，加3分；建立项目建筑从业人员智能管理系统和视频监控系统的，每个加2分。

（二）建筑业专业承包先进企业１、参评条件

（1）两内完成的建安总产值均达到相应资质等级原规定的产值标准。

（2）两内上缴国家税收均达到企业资质等级原标准产值×税率（基准税率3.345%）。（注：2016年5月之后的提供相关增值税真实缴税证明材料）

（3）工程质量一次交验合格率100%。（4）两内未发生安全生产亡人责任事故。（5）两内无拖欠农民工工资行为。

（6）两内诚信经营、无被向省、市有关部门投诉和新闻媒体曝光事件。（7）积极参加长建协开展的各项活动。２、评分标准

（1）两内建安总产值均达到资质等级原标准产值的，记基准分40分。平均产值每增加20%加1分，最高加10分。

（2）两内上缴国家税收均达到资质原标准产值×税率（营业税基准税率3.345%）的，记基准分40分。上缴国家税收平均每增加20%加1分，最高加10分。（注：2016年5月之后的提供相关增值税真实缴税证明材料）

（3）两内无不良行为记录的，记基准分20分。被记一般不良行为记录每次扣5分，被记严重不良行为记录每次扣8分，扣完为止。

（4）两内参与抢险救灾，以及重大公益活动任务完成较好，经县级以上政府或市级以上建设行政主管部门认定的每件加2分，最高加4分。

（5）两内获得国家住建部（含中建协）评定的奖项每个加2分；获得省住建厅（含省建协）、市住建委（含市建协）评定的奖项的每个加1分，以上奖项累计最高加8分。

（三）建筑业对外开拓先进企业

1、参评条件

（1）两内均完成外拓产值10亿元以上（凭所签合同为准）。

（2）两内在外地项目上缴我市税收均达到1500万元以上。

（3）两内未发生安全生产亡人责任事故。（4）无拖欠农民工工资行为。

2、评分标准

（1）两内完成外拓产值均在10亿元以上，记基准分40分。平均产值每增加20%加1分，最高加10分。

（2）两内在外地年上缴税收均达1500万元以上，计基准分40分。平均每增加10%加1分，最多加5分。（注：2016年5月之后的提供相关增值税真实缴税证明材料）

（3）两内在外地无不良行为记录的，记基准分20分。被记一般不良行为记录每次扣5分，被记严重不良行为记录每次扣8分，扣完为止。

（４）两内在外地获得国家、省、市奖项：鲁班奖、金杯奖、全国AAA工地的每个加2分；省级工程质量安全奖项,每个加1分。以上奖项累计最高加8分（凭获奖证书）。

二、建筑业质量优胜企业

（一）参评条件

1、两内工程质量合格率100%，优良率65%以上（以市质监站统计报表为准）。

2、竣工备案面积：省、市、县（区）及外拓受监工程合并计算。（省、县（区）及外拓受监工程应提供相应证明。）

特级施工企业，年竣工备案面积在40万平方米以上。房建总承包一级企业，年工程竣工备案面积在20万平方米以上。房建总承包二级企业，年工程竣工备案面积在15万平方米以上。房建总承包三级企业，年工程竣工备案面积在10万平方米以上。其它类别施工总承包企业和专业承包企业评优条件根据实际情况确定。

3、两内无质量方面严重不良行为记录或二次以上（含二次）一般不良行为记录。

4、两内未发生安全生产亡人责任事故。

5、两内无被认定的质量问题引发群体性事件。

（二）评分标准

1、平均优良率达到65%的，计基准分100分，优良率每上升5%加1分，最多加5分。

2、创“鲁班奖”工程的施工企业加10分。

3、创“芙蓉奖”工程的施工企业，每个项目加2分，最多加6分。

4、创省优质工程的施工企业，每个项目加1分，最多加3分。

5、省住宅常见问题专项治理示范工程 1分/项

6、两年内有一次一般不良行为记录的扣5分。

7、两年内有一次在市质监站或上级部门组织的专项检查或巡查中因为质量问题被通报批评的（被记不良行为的不重复扣分）扣2分。

三、建筑业施工安全生产管理先进企业

（一）参评条件

1、安全管理机构健全、安全管理人员落实。

2、安全生产责任制度完善，责任制落实。

3、安全生产经费有保障，按规定使用安全生产、文明施工措施费用，无季度考评不合格。

4、两内未发生安全生产亡人责任事故。

5、两内每年创一个省级以上标准化示范工程或项目考评优良工地。

6、无因安全生产或文明施工被记不良行为记录。

7、积极参加“安康杯”劳动竞赛。

（二）评分标准

1、因安全生产或文明施工被下发局部停工通知书，每次扣5分;因安全生产或文明施工被下发不良行为记录告知书或被约谈的,每次扣8分；安全生产标准化季度考评初评不合格扣8分。

2、因安全生产、文明施工被投诉或被媒体曝光经查证属实的，每次扣5分。发生无人员伤亡但影响较大的生产安全事故的（如火灾、坍塌等），每次扣5分。

3、创建市绿色工地每个加0.5分，市绿色示范工程每个加1分；创建省级安全质量标准化工地或安全生产标准化季度考评为优良的每季度优良加1分（每个项目最多加2分）；创建省级安全质量标准化示范工程或项目考评优良工地，每个加2分；安全生产标准化企业考评结果认定为“优良”的加3分；市级安全质量标准化认证优良的加2分，省级安全质量标准化认证优良的加3分；创建全国AAA工地每个加6分。

四、优秀建造师（项目经理）

（一）参评条件

1、连续在本企业实际担任项目管理时间三年以上，且取得二级以上建造师证（凭复印件）。

2、两内所承担的工程质量合格率100%，且获得省优质工程等以上工程奖项。（应提供相应的获奖证书复印件）

3、两内必须承担的施工项目经济效益好，能按规定足额上缴公司费用，对企业贡献较大。

4、两内未发生安全生产亡人责任事故。

5、施工现场达到建设工地文明卫生管理标准。

6、没有违法违规的在建工程项目。

7、无不良行为记录，无拖欠农民工工资行为。

8、在建项目农民工学校教学质量高，办学效果好。

（二）评分标准：依据为两内年所施工的项目效益好，兼顾企业与项目的利益，组织施工能力强，获得荣誉多，对社会贡献大，在市、县（市）区有一定影响、事迹比较突出的建造师。

（三）评奖比例

每个企业最多申报2人，名额控制在50人以内。

五、优秀工匠

（一）表彰范围工匠奖授予对象是长沙市建筑企业的一线建筑工人。每两年表彰一次，工匠奖按工种分类每个工种评选数量不超过10名。

（二）申报条件

候选人应为施工生产一线做出突出贡献的建筑工人，从业五年以上。拥护党和国家的路线、方针、政策，遵纪守法，具有良好的思想品质和职业道德。具有中级工以上职业资格或建筑工人培训合格证书，并符合下列条件之一:

1、生产实践和工作岗位上贡献突出者。在提高工程建设质量、确保安全生产中做出重要贡献,特别是在创建“鲁班奖”、“芙蓉奖”、“省优工程”等优质工程施工中成绩突出,发挥了行业带头兵的作用。

2、获得省部级、市、区（县、市）以上奖励或技能竞赛成绩优异者。包括获得国家技术进步奖或全国劳动模范、全国优秀农民工、五一劳动奖章、中华技能大奖。省、市、区（县、市）级劳动模范、技术能手等奖项，省、市一类技能竞赛前10名成绩获得者、二类技能竞赛和省级一类技能竞赛前五名成绩获得者，省、市级二类技能竞赛第一名成绩获得者，并在生产一线工作的建筑工人。

3、取得重要发明或实现重大效益的一线操作人员。具备一定的社会影响力，或拥有绝技、绝活，在本专业或工种内确属领军人物；在施工工艺技术上有重大发明创造或重大技术革新，或解决关键技术难题，创造了同业公认的先进操作法，并取得重大经济效益和社会效益；传绝技，带高徒，所带徒弟多人成为企业技能骨干、在各类技能竞赛中取得优异成绩等。

（三）申报资料

1、推荐表 2、1000字左右的个人事迹材料，要求简明扼要，内容真实，重点突出个人业绩，统一使用第三人称；

3、个人身份证复印件、个人获奖、发明专利等证书，中级工以上职业资格证书或培训合格证书及有关证明材料；

4、个人2寸彩色证件照原件两张。

（四）评奖比例

每个企业最多申报3人，名额控制在200人以内。

六、精品市政工程项目

（一）工程规模：

1、桥面面积8000平方米以上的城市互通立交桥，长度2000米以上的市政道路，跨度500米以上的城市公路桥。

2、日供水5万吨及以上一次建成的水厂，日供气量10万立方米及以上一次建成的煤气或液化石油气厂，日处理污水能力2.5万吨及以上一次建成的污水处理厂。

3、用地面积20000平方米且建筑面积1000平方米以上的园林建筑工程。

4、建安工程量在1亿元以上的地铁车站，长度在500m以上的地铁区间。

5、不能按上述规则核定规模的，建安工程量在5000万元以上的其他市政工程。下列工程不得参与评选：

1、竣工后被隐蔽或有保密要求以致无法查看的。

2、在建设过程中，发生过质量事故、较大以上生产安全事故以及在社会上造成恶劣影响的其他事件的。

（二）参评条件

1、申报工程必须符合的条件：

（1）符合法定建设程序、国家工程建设强制性标准和有关省地、节能、环保的规定，工程设计先进合理。

（2）工程项目已投入使用且未发现质量缺陷和质量隐患。城市道路、桥梁、轨道交通、磁浮、隧道等投入使用时间（运营时间）不得少于1年。

（3）工程季度安全生产标准化考评均合格。（4）工程获得省级质量标准化示范工地称号。（5）市政园林工程还要求具备独立和完善的功能。（6）已获得长沙市优良工程。

2、申报企业必须符合的条件：

（1）申报长沙市精品市政工程项目的主要承建单位，是指与该工程的建设单位签订施工承包合同的独立法人单位，并要求承担了主体工程和工程主要部位的施工。

（2）申报长沙市精品市政工程项目的主要参建单位，是指与承建单位签订分包合同的独立法人单位，要求其完成的建安工作量占工程总量的10%以上，且合同额应在500万元以上。（3）两家以上建筑业企业联合承包一项工程，并签订联合承包合同的，可以联合申报长沙市精品市政工程项目。对于投资额8亿元以上的建设工程，两家以上建筑业企业分别与建设单位签订不同标段的施工承包合同，每家完成的工程量均在20%以上，且不少于1亿元的，可作为承建单位共同申报，也可由建设单位会同承包单位共同申报或者由建设单位申报。

（4）PPP项目可由各承建单位共同申报，也可由建设单位会同承包单位共同申报或者由建设单位申报。

（三）评分标准

1、按照国家、行业验收标准进行评分。

2、获得全国AAA工地的加2分；获得省评定的省优工程加1分；安全生产化考评优秀的加1分。

3、获得专利的，每个加2分；获得国家科技进步奖的，每个加2分；被评定为省级工法的，每个加1分；被评定为国家级工法的，每个加2分。以上加分不超过8分。

（四）申报资料

申报工程由承建单位提出申请，主要参建单位的资料由承建单位统一汇总申报。联合申报和共同申报的，可由其中一家单位统一汇总申报。申报长沙市精品市政工程项目需要提供以下申报资料：

1、《长沙市精品市政工程项目申报表》。

2、施工许可证、竣工验收、长沙市优良工程证书、安全生产标准化考评和省级质量标准化示范工地等相关资料。

3、联合申报的提供联合承包合同，有参建单位的提供分包合同。

4、能反应工程全貌和主要部位质量情况的彩照、声像资料。

长沙市房地产开发企业信用管理办法篇6

二、培养目标：本专业培养德、智、体、美全面发展,具有管理、经济、法律及企业经营方面的基本知识,掌握工商企业管理和人力资源管理的基本方法和技能,具有分析问题、解决问题的基本能力,能够在企事业单位,从事企业管理、策划、咨询、人力资源管理与培训的管理人才。适合于从事基层管理应用型专门人才。

三、主要课程：中国近现代史纲要、马克思主义基本原理概论、线性代数(经管类)、概率论与数理统计(经管类)、英语(二)、管理系统中计算机应用、国际贸易理论与实务、财务管理学、组织行为学、管理学原理、企业经营战略、金融理论与实务学、企业管理咨询、四、入学条件(免试入学)：

1、专科：具有高中毕业文凭或相应学历，在籍中等职业学校学生;

2、本科：具有国家承认学历的专科毕业生，或在读本、专科学生;

3、高升本：入学条件同专科。

五、报名办法：

1、直接来市内报名点报名

2、在线填写报名表格：

六、学习年限及学习形式：

各专业各层次实行学分制，高升专及专本套读层次学习年限均为2.5年，专升本学习年限为2年。在规定期限内未修满学分者，可免交学费继续修满学分为止。

七、考试方法：

各专业的课程结业考试分两种形式。第一种根据专业考试计划的规定参加由省教育考试院统一组织的高等教育自学考试，考试时间安排在每年的4、10月份，由办班学院统一报考。第二种是按学科专业知识构成确定的实践性和选修课程的考核，由学校根据本校的教学管理规定组织实施。考试不及格者在修业期间内可参加下轮开考课程的考试。

报名咨询热线：梁老师 ***

QQ：1960800650 自考成考在线交流群 47146258

长沙市房地产开发企业信用管理办法篇7

一、信用风险与信用风险管理

1.信用风险的含义与特点。现在普遍接受的信用风险定义是:信用风险包括由于借款人的信用评级的变动和履约能力的变化导致其债务的市场价值变动而引起的损失的可能性。因此, 信用风险的大小主要取决于交易对手的财务状况和风险状况。信用风险是非系统性风险。虽然市场风险、政治风险等系统风险能通过信用风险体现出来, 但是房地产企业的还款能力主要取决于与企业相关的非系统性因素, 如财政能力、盈利能力、发展能力、偿债能力、创新能力及相关房地产产品销售情况等非系统性因素。

2.信用风险管理。信用风险管理的基本含义是对于消费者个人的信用和企业的资信状况进行管理, 管理的内容主要包括征信和信用评级。在市场经济成熟发达的征信国家, 信用管理的侧重点在于对消费者个人进行信用管理, 而在广大发展中国家, 信用管理更侧重进行企业信用管理。

二、住房公积金贷款项目准入的开发企业信用管理

房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作。项目开发需要一个有较长周期, 项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。因此, 住房公积金贷款房源准入中需要对开发企业直接和潜在的信用风险进行全面的分析与管理, 对未来可能出现的信用风险进行有效的识别与规避。

(一) 建立房地产开发企业信用风险评估体系

1.选择开发企业信用风险评估模型。目前常州市住房公积金贷款房源项目准入中的开发企业资信评估虽然也采用了定量分析的形式, 但是实际上还是主要停留在传统的定性分析上, 以对借款人报表中反映出的各种财务比率等情况的定性分析为主, 主观随意性较大, 存在一定的缺陷。我们考虑结合现代信用风险模型, 选取成熟的评价体系, 借鉴商业银行的风险管理经验, 建立适应住房公积金贷款房源管理的开发企业信用风险评估模型。在分析比较了传统的判别分析统计方法、Logistic回归、基于现代计算技术与人工智能的专家系统、神经网络方法、Credit Metrics模型、KMV模型等之后我们考虑选择Logistic回归非线性模型。主要是考虑两个因素:第一, Logistic回归非线性模型能很好地解决非线性的问题, 有较高的准确度, 是学术界视为主流的方法, 相对比较成熟;第二, Logistic模型对于变量的分布没有具体要求, 适用范围更广, 直观明了。

2.构建开发企业信用风险评估指标体系。根据“全面、真实、科学、公正、实用”的五项原则, 借鉴商业银行信用评级指标体系, 建立新的住房公积金贷款房源管理的房地产客户信用评级指标体系, 具体 (见表1) :

(二) Logistic回归模型对房地产企业进行信用评价

1.数据的选取及处理。选取上市的33家房地产公司截至2010年12月31日的财务及其他数据指标, 其中上市的公司中有5家ST股票, 1家*ST股票。

因为不同指标量纲、经济意义、表现形式的不同, 不具有可比性, 无法相互直接比较, 所以, 首先对各个评价指标进行无量纲化处理:一是对定量指标的处理。定量指标的处理又分两种, 第一种是对于有公认标准的, 将企业相应指标与公认标准的比值作为无量纲化值;第二种是无公认标准的, 将企业相应指标以行业平均值作为基值, 各企业具体指标与相应的行业基值的比值数作为无量纲化值;二是对于定性指标的处理。首先确定一个适度值xi, 即该数值为这个适度指标的“最佳点”, 然后将指标进行正向化处理, 处理后的数据按正向指标进行处理。

具体来说:

流动比率:2为标准值;速动比率:1为标准值。分别取企业相应值与标准值的比值作为无量纲化值。

总资产报酬率、销售净利润率、存货周转率、资产负债率、注册资本以行业平均值作为基值, 分别取企业相应值与基值的比值作为无量纲化值。

公司行业地位和开发资质等级赋值。上市公司非ST类, 注册资本低于10亿元的赋值0.5分, 注册资本高于10亿元的赋值0.6分, 行业领军企业赋值0.8分。上市公司ST类赋值0.2分, 上市公司*ST类赋值0.1分。一级开发资质赋值0.8分, 二级开发资质赋值0.5分, 三级开发资质赋值0.2分。

2.Logistic模型的基本原理。Losistic回归在统计学方法中的被认为是预测精度为理想的模型, 而且对数据与假设条件要求很少, 能处理定性指标, 同时, Logistic回归的稳健性比较好, 能适用于不同的检验样本, 此外, Logistic回归可以对违约概率与特征变量之间的关系进行定量分析, 能分辨出哪些变量与企业的信用程度有密切的关系。

本文将是否获得房地产开发企业住房公积金贷款准入y与指标变量x, 之间通过p, (给定x, 条件下y=1的概率) 发生关系。该模型可表示为f (x) =ln[pi/ (1-pi) ], 建立回归模型方程为:

给定一组房地产开发企业样本{ (xi, yi) }ni=1, 其中xi是房地产开发企业的指标变量, yi∈[0, 1]是一个二分类的属性变量, (yi=0表示第i个企业不能获得住房公积金贷款准入资格, yi=1表示第i个企业获得住房公积金贷款准入资格) , 使用Logistic回归模型可以用来判断一个企业是否可以获得住房公积金贷款准入资格, 公式如下:

其中, x为m维向量, β为维待求的系数。由于其非线性模型, 无法用最小二乘法求解, 因此可以通过极大似然估计法进行求解:

设从总体中随机抽取n个案例作为样本, 分别表示为y1, y2……yn, 设pi=p (yi=1|x) , 在给定的xi条件下, yi=1的概率。同理可得, yi=0的概率可表示为:p (yi) =piyi (1-pi) 1-yi

其中, yi=1或yi=0 (i=1, 2…n) 。因为各项观测相互独立, 其充分必要条件就是其联合概率分布, 设L (θ) 为等于各边界分布的乘积:

代入公式可以得到:

公式 (1) 称为似然对数函数。为了求得系数, 且使L (θ) 最大, 分别对βi (i=0, 1…m) 求偏导数, 并令其为零, 得到如下公式:

公式 (2) 与 (3) 得出的βi为极大似然估计, 而相应的条件概率估计值为pi, 这个值是指在给定的xi的条件下yi=1的概率估计值, 其代表了Logistic回归模型的拟合值或预测值。

3.Logistic模型的应用。采用软件SPSS16.0forwindows对数据进行处理, 经过对变量筛选方法的逐个实验, 使用多元逐步回归分析 (ste Pwise) 得到的筛选效果较为满意, 因此选择该方法对Logistic回归模型进行变量筛选。

从模型整体检验表中可以看出, R为判定系数, 它是回归方程拟合优度的一个度量, 在多元回归模型中, 判定系数R方为解释平方和ESS与总平方和TSS的比值, 即:

表3是指标变量经过四次筛选, 最终保留了x2、x4、x6、x7四个变量, 变量x1、x3、x5、x8、x9被剔除。

表4给出了经过拟合后的模型的指标系数:

通过上面的计算和SPSS分析我们可以得到检验样本的回归模型方程的表达式为:

从最终回归模型的回归系数可以看出, 销售净利润率、流动比率、资产负债率、公司行业地位这四项指标在一定程度上反映出企业的还款能力及信用程度, 会对房地产企业是否可以获得住房公积金贷款准入资格有较大影响。

(三) 案例分析

常州市某家房地产企业具有暂二级房地产开发资质, 注册资本金5 000万元。其开发一楼盘项目, 向住房公积金管理中心提交了贷款房源准入审批材料。根据实地查看和资料分析, 对该企业我们做出如下信用评估:

1.数据提取。根据该企业提供的财务报表, 其销售净利润率为0;流动比率为1.26, 经无纲量量化处理取值0.70;资产负债率78.36%, 经无纲量量化处理取值0.87;考虑该公司为非上市公司, 且根据调查发现其开发的房地产项目存在经营风险、股东变动风险和关联人风险, 有不能按期交付和资金断裂的可能, 商业银行纷纷停止对其提供期房按揭贷款, 也没有商业性金融机构向该公司提供项目开发贷款, 因此就该公司行业地位赋值0.1。

2.评价结果。将上述值代入Logistic回归模型, 得值为0.41, 因此做出不批准该项目办理住房公积金贷款房源准入的决定。实践证明这样的决定是正确的, 避免了住房公积金贷款的损失。

参考文献

[1]曹道胜, 何明升.商业银行信用风险模型的比较及其借鉴[J].金融研究, 2006, (10) .

[2]王宗军.基于层次分析法的企业信用评价方法研究[J].华中科技大学学报, 2004, (3) .

[3]傅强, 李永涛.基于Logistic模型的上市公司信用风险评价[J].华东经济管理, 2005, (9) .

[4]杨军.银行信用风险———理论、模型和实证分析[M].北京:中国财政经济出版社, 2004:23-28.

[5]马崇明, 唐国储.论构建中国商业银行风险管理体系[J].新金融, 2003, (9) :4-37.

企业信用等级评价管理办法篇8

第一章总则

第一条为规范企业信用评级工作，根据国家有关法律、法规，结合企业信用评级工作特点和实际，制定本企业信用评级管理办法。

第二条企业是指从事生产、流通或服务等活动，为满足社会需要进行自主经营、自负盈亏、承担风险、实行独立核算，具有法人资格的基本经济单位。

第三条企业信用评级是信用评级服务专业机构根据规范的评级指标体系和标准，运用科学的评级方法，履行严格的评级程序，对市场参与者的信用记录、内在素质、管理能力、经营水平、外部环境、财务状况、发展前景等进行全面了解、考察调研、研究分析后，就其在未来一段时间履行承诺的能力、可能出现的各种风险作出综合判断。

第四条企业信用评级工作实行由北京质协信用评价中心（以下简称中心）统一监管、社会力量参与，各负其责的管理模式。

第五条企业信用评级不得损害企业合法权益，不得妨碍社会公共利益和安全，按照自愿原则进行。

第二章信用评级方法和内容第六条中心按照独立性、客观性、公正性、科学性、审慎性的原则设定指标体系，确保信用评级的科学性。

第七条评级要采用宏观与微观、动态与静态、定量与定性相结合的科学分析方法评定企业信用等级。

第八条信用评价内容包括对受评企业全面考察宏观经济背景、产业政策导向、行业发展趋势、监管运行环境、企业基本素质、企业竞争地位、法人治理机制、经营和履约能力、现金流及偿债能力、特殊事件风险等。

第九条中心将按不同行业与开展工作需要分别制定相应的评级体系、方法和标准。

第十条评级机构向受评企业及相关部门征集但不限于如下信用信息：

(一)基本信息：工商注册信息、税务登记信息、组织机构代码信息、各种特别许可信息、资格认定证等信息；

(二)生产经营和纳税信息：主要产品、业务的种类和数量、纳税信息等；

(三)财务和资信信息：财务数据、会计核算方法和金融机构的资信证明等；

(四)无形资产信息：各种奖励情况、驰名、著名和重点保护商标、专利、著作权等信息；法定代表人主要简历和荣誉记录等；(五)不良行为信息：偷、逃、骗、抗税信息；制假、贩假信息；虚假出资信息；恶意逃废债务信息、受行政处罚信息等；(六)其他信用信息。

第三章信用评级程序

第十一条企业信用评级的基本程序：

(一)评级机构与受评企业签订“信用评级委托合同书”，并交纳评级技术服务费；

(二)信用评级工作进入网络工作平台申请受评企业信用档案编号；

(三)受评企业按合同规定向信用评级机构提供所需的真实、完整的有关资料、报表，支付评级费用；

(四)评级机构收到受评企业资料、报表后，在规定期限内按照评级体系、方法和标准对信用信息进行加工、处理；对受评企业的生产、经营、服务的现场进行调查和核实；

(五)评级机构将搜集宏观、行业等与受评企业有关的信息资料，经分析判断后撰写企业信用评级报告；

(六)召开信用评级专家评审委员会会议，评定企业信用等级；

(七)评级机构向受评企业反馈评级结果和评级报告。如企业有充分理由认为评级结果与实际情况存在较大差异，可在规定的时限内向评级机构提出复评申请；受评企业对复评结果仍有异议的，可要求评级机构再评，受评企业不能提供充分证据的，评级机构将不接受受评企业的复评或再评申请；

(八)评级机构向北京质协信用评价中心报送评级结果，中心对受评企业评级结果在有关媒介上向社会公示；

(九)对公示公告无异议的，颁发信用等级证书和授牌；(十)在企业信用等级有效期内，对发生的失信违约等情况足以影响信用等级变化的企业，中心取消其已获得的信用等级，并在有关媒体上公布。

第四章信用等级

第十二条企业信用等级分为三等九级，分别用AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C等符号表示，目前评级工作只受理和公示A级及以上级别，含义如下：

AAA级：信用卓越。企业信用程度高、债务风险小。该类企业资金实力雄厚，资产质量优良，各项指标明显处于行业领先水平，经营状况佳，盈利能力强，经济效益明显，发展前景广阔，清偿支付能力强，不确定性因素对其经营与发展的影响极小，企业陷入财务困境的可能性极小。

AA级：信用优良。企业信用程度较高，债务风险较小。该类企业资金实力较强，资产质量较好，主要指标明显处于行业领先水平，经营状况较佳，盈利水平较高，经济效益稳定，发展前景较为广阔，有较强的清偿与支付能力。不确定性因素对其经营与发展的影响很小。A级：信用尚佳。企业信用程度良好，在正常情况下偿还债务没有问题。该类企业资金实力、资产质量尚可，各项经济指标处于行业中上等水平，经营处于良性循环状态，但是可能存在一些影响其未来经营与发展的不确定因素，进而削弱其盈利能力和偿债能力。

BBB级：信用较好。企业信用程度一般，偿还债务的能力一般。该类企业资产和财务状况一般，各项经济指标处于行业中等水平，但其经营状况、盈利水平及未来发展易受不确定因素的影响，偿债能力有波动。

BB级：信用一般。企业信用程度较差，偿债能力不足。该类企业资产和财务状况差，各项经济指标处于行业中偏下水平，未来发展前景不明朗，清偿与支付能力不佳，容易受到不确定因素影响，有风险。该类企业具有较多不良信用纪录，含有投机性因素。

B级：信用较差。企业的信用程度差，偿债能力较弱。该类企业一旦处于较为恶劣的经济环境下，有可能发生逃债，风险较大，但目前尚有能力还本付息。

CCC级：信用很差。企业信用很差，企业盈利能力和偿债能力很弱。该类对投资者投资安全保障较小，存在重大风险和不稳定性，几乎没有偿债能力。

CC级：信用极差。企业信用极差，企业已处于亏损状态，对投资者而言具有高度的投机性，没有偿债能力。C级：没有信用。企业无信用，企业无力偿还债务本息，亏损严重，频临破产。

第十三条等级控制标准：

（一）企业有下列情形之一的，其信用等级不能被评为A级及以上：

1、上工商年检为B级的；

2、上经营性亏损，本扭亏无望的；

3、近二年内被税务机关处罚的；

4、近二年内因产品或服务质量被有关部门处罚的；

5、法定代表人被判刑出狱未满一周年的；

6、未制订本单位治安保卫制度，或对重点要害部位未落实“人防、物防、技防”等安全防范措施，或对发现的安全隐患未能及时整改的；

7、创立不足一周年的；

（二）企业有下列情形之一的，其信用等级不能被评为AA级及以上：

8、近三年有非客观原因造成合同违约的；

9、近三年法定代表人有违法犯罪记录，或职工违法率超过千分之十，或犯罪率超过千分之三的；

10、近二年有欺骗消费者行为被有关部门记录的；

11、近二年有拖欠职工工资的，或近二年有劳资纠纷并负有责任的；

12、近二年有逾期贷款及欠息的；

13、近一年单位内部发生10万元以上侵财型案件和恶性案件，或万元以上侵财型案件超过职工总数的万分之二，或刑事案件数超过职工总数的千分之五的；

14、近一年治安案件数超过职工总数的千分之十的；

15、近一年单位内部发生影响社会政治、治安稳定的群体性事件，或敏感时期有重点人员滋事事件；

16、近一年单位内部发生火灾、爆炸等治安灾害事故；

17、近一年内因安全生产事故造成人员死亡的；

18、法人治理结构存在较大缺陷的，或股东会、董事会、监事会不健全及职责不明的；

19、创立不足二周年的；

（三）企业有下列情形之一的，其信用等级不能被评为AAA级：

20、近三年有知识产权、商业秘密侵权责任事件的；

21、近三年平均资产负债率高于行业平均水平的；

22、近三年有不正当竞争行为的；

23、有环境污染，治理未达标的；

24、创立不足三周年的（高新技术企业不受此限）。

第五章监督与管理

第十四条中心对参加信用评价的企业，建立企业信用档案；提供社会公众公开查阅、查询。

中心对参加信用评价的企业在经营活动中的信用信息进行记录，归入该企业的信用档案。

第十五条如发现企业在申报中隐瞒真实情况、弄虚作假的，中心认定或重新认定该企业为CC或C级，并在三年内不受理该企业信用等级认定的申报。

第十六条未取得企业信用等级证明的企业，伪造等级证明从事经营活动的，中心予以记录并存档，三年内不受理该企业信用评级的申报。

第十七条已取得企业信用等级证明的企业，冒用较高等级名义从事经营活动的，自律组织应予以记录并存档，三年内不受理该企业信用等级评价的申报。

第十八条企业自取得信用等级之日起，有下列情形之一的，中心会及时对该企业信用等级进行再次认定：

（1）订立、履行合同过程中因自身严重过错，造成重大损失的；

（2）利用合同进行诈骗等严重违法活动的；

（3）其他严重违反法律法规规定的。

第十九条中心向社会公示信用等级A级以上（含A级）的企业名单。

中心向社会公布第十四条、第十五条所列情形的企业有关情况。

第二十条企业信用等级实行统一的监督检查制度。监督检查由北京质协信用评价中心组织进行，每年一次。

第二十一条检查人员可以到企业进行现场检查，也可以根据需要要求被检查对象提供有关资料进行非现场检查。

第二十二条信用等级认定三年有效。信用等级证书有效期为一年，每年年检时进行更换。获证单位应每年进行一次自查，并将自查结果报中心备案；中心对获证单位每年进行一次年检，每三年进行一次换证检查和必要的非例行监督检查。

第二十三条北京质协信用评价中心在组织认定推荐过程中不收费用。按照市场机制，本着自愿原则，第三方信用评级机构的技术服务费由申报企业自行协商负担。

第六章附则

第二十四条本办法由北京质协信用评价中心负责解释、修订。

10企业信用等级评定管理办法篇9

第一章总则

第一条为规范企业信用等级评级授信行为，不断优化信用环境卫生，确保信贷资金安全运行，根据甘肃省农村信用社联合社和甘肃敦煌农村合作银行（以下简称本行）相关信贷管理制度之规定，制订本办法。

第二条企业信用等级评定是指本行按照统一的财务与非财务指标体系和标准，以偿债能力为核心，对企业法人客户，合伙类企业以及个人独资企业（以下统称企业）的经营状况和资信状况进行综合评价和信用等级的确定。

第三条企业信用等级评定分为：

(一)内部评定。是指本行信贷资产管理部门对已经或申请与本行建立信贷关系的企业进行信用等级评定。

（二）委托评定。是指本行委托有资格的咨询评估机构对特定范围的企业按照本办法规定的指标和标准评定的信用等级，评定结果须经本行信贷资产管理部门认可。

第四条企业信用等级评定工作必须遵循统一指标、统一标准、按程序评定、适时调整、客观真实的原则。

第五条除国家法律法规另有规定外，本行在评定企业信用等级过程中，涉及企业的有关资料，未征得企业同意不得对外提供。

第二章评定对象条件及分类

第六条基本条件

（一）具备企业法人资格；

（二）生产经营期二年以上；

（三）生产经营正常；

（四）财务制度健全。

第七条除未投产的新建企业外，本行进行信用等级评定的企业为：(一)已与本行建立了信贷关系；

（二）向本行申请建立信贷关系；

（三）需要本行提供资信证明；

（四）自愿申请或委托本行评估授信的企业。第八条企业信用等级评定对象分为涉农企业、工商企业、旅游服务业企业、房地产开发企业、综合类企业等五类。

综合类企业是指跨行业综合经营的企业及农业、工业、商贸、房地产企业以外的其他企业。

第三章评定指标与等级

第九条农业、工商、旅游、房地产、综合类企业信用等级评定指标分为信用履约评价、偿债能力评价、盈利能力评价、经营能力评价四大类，并设置相应的指标取值和权重（见附件）

第十条企业信用等级评定实行百分制，按得分高低，企业信用等级分为AAA、AA、A、B、C五个等级。

（一）AAA级企业。表明企业各项经济指标完成好，经营管理状况好，经济效益好，有很强的清偿与支付能力，市场竞争力强，企业信誉度高，得分在90分（含）以上，且资产负债率、利息信誉偿还记录和到期信用偿还记录指标得分均为满分，现金流量指标得分不低于5分，有一项达不到要求，最高只能评定为AA级。

（二）AA级企业。表明企业各项经济指标完成良好，经营管理状况良好，经济效益良好，有较强的清偿与支付能力，企业信誉度良好，得分在80分（含）至90分（不含），且资产负债率、利息信誉偿还记录指标得分均为满分，到期信用偿还记录指标得分不低于8分，现金流量指标得分不低于3分，有一项达不到要求，最高只能评定为A级。

（三）A级企业。表明企业有一定经济实力，经营管理状况一般，经济效益不太稳定，有一定的清偿与支付能力，企业信誉度一般，得分在70分（含）至80分（不含），且资产负债率指标得分不低于5分、利息信誉偿还记录指标得分不低于8分，到期信用偿还记录指标得分不低于9分。

（四）B级企业。表明企业各项经济指标一般，经营管理状况一般，清偿与支付有一定困难，存在风险，得分在60分（含）至70分（不含）;或得分在70分以上，但具有下列情形之一的;

1、属于国家限制发展的行业；

2、资产负债率得分为5分以下；

3、利息信誉偿还记录得分在8分以下；

4、到期信用偿还记录得分在9分以下。

（五）C级企业。表明企业各项经济指标完成较差，经营管理较差，清偿与支付有较大难度，存在较高的风险，得分在60分（不含）以下；或得分在60分以上，但具有下列情形之一的：

1、生产设备、技术和产品属国家明令淘汰；

2、资不抵债；

3、企业已停产半年以上；

4、存在逃废银行债权的行为；

5、利息信誉偿还记录得分在2分以下；

6、到期信用偿还记录得分在3分以下。第十一条对申请建立信用关系的企业，原则上要测算企业对其他金融机构的信用履约情况，若数据收集困难，则可剔除利息信誉偿还记录和到期信用偿还记录指标，满分按70分计算，最后换算为百分制。

第十二条被评企业存在对其正常生产经营可能产生不利影响的重大事项，如违规经营、未决诉讼、大案要案、母（子）公司经营恶化等，应酌情扣分，降低或连续降低信用等级。

第四章内部评定规定

第十三条内部评定程序为：

（一）初评。拟被评企业向在本行开户的基层支行提供近三年的财务报表，包括资产负责表、损益表、现金流量表、财务情况说明书、会计师事务所验资及查账报告或有权部门对决算审批文件等有关资料。本行信用等级评定小组会同相关支行行长和管贷客户经理，深入企业调查，搜集企业基本情况、技术装备情况、企业领导及员工素质、生产经营情况和财务状况等相关资料，核实企业提供的财务报表的可靠性和真实性，按照本办法规定的评级指标和标准进行计算、评定，写出初评报告，将信用等级初评为AA级（含）以上的企业名单和有关资料上报省联社。

（二）审定。依据省联社规定，本行负责A、B、C级企业的评审定级；省联社负责AA级和AAA级企业的评审定级；本行对信用等级初评为AA级和AAA级的企业，向省联社上报评审定级报告，由省联社审核确定。

（三）检查调整。本行要对辖内企业信用等级评定工作组织定期或不定期检查。对评级结果不准确的，要作相应的记载或者调整。

第十四条本行对企业信用等级评级每年评定一次，于每年一季度完成。评定的信用等级有效期一年。

第十五条企业信用等级评定后，本行各相关支行对管辖企业的信用等级在每季度末复查测评一次。对信用等级发生明显变化的企业，本行市场发展部和风险管理部要分析原因，加强监督，对本行权限内评定的A、B、C三个级别客户，要及时关注，适时调整，对 AA、AAA级客户要及时向省联社报告，必要时可重新评级和调整。

第五章委托评级规定

第十六条下列企业信用等级，由本行委托有资格的咨询评估机构评定：

（一）自愿要求向社会公开信用等级的本行信贷客户；

（二）要求本行提供资信证明的客户；

（三）委托本行评估资信的客户。

第十七条委托咨询评估机构评定的程序为：

（一）受理申请。企业提出申请，由本行受理并逐级上报省联社。

（二）委托评定。本行与有资格的咨询评估机构签订委托协议书，委托其组织信用等级评定，明确双方的权利义务关系。