随着社会经济的不断发展, 投资性房地产行业也是越发的欣欣向荣, 那么一个正确的计量模式也是快速发展本行业的必要条件之一。我国在2006年实行新的会计准则之后, 便有许多专家学者根据我国的现状完善会计准则, 使之更加适应我国的发展。之后还探讨了公允价值计量模式在我国使用限制, 防止我国公允价值的滥用, 也使之更加规范。
在公平市场交易中, 买卖双方自愿达成的交易价格就是公允价值。“公允”即指公平而恰当, 不偏袒任何一方。公平交易是让贸易伙伴之间建立一个对话透明并且相互尊重的关系。
公允价值的价格是以市场为计量基础并且参照市场的估计价格且随着市场价格的变化而变化的一种价格。但是他们交易本身就是企业自己假想出来的, 交易对象也是假想出来的, 因此公允价值同样具有一定的虚拟性。
(1) 金融的创新需要公允价值的参与, 公允价值通过交易双方同意形成一个对市场价值的判断来确定自身的价值计量。在另一方面也能获得可靠的信息来源将金融衍生工具的到期累计风险分散到合约存续期间, 反映企业金融衍生工具产生的权利和义务。
(2) 公允价值会使会计收益更加真实全面。不仅可以弥补会计收益的不足, 在一定程度上反映企业的偿债能力、经济能力以及所能承担的财务风险的范围与程度, 还能合理的反映企业财务状况及收益, 更加确切的披露企业获得的现金流量以及资产价值, 给企业管理者提供信息最大化使用便捷条件。
(3) 能够提高信息的决策有用性。使用公允价值计量模式得出的信息能为企业管理者、投资人、债权人等信息使用者提供更加确切真实的会计信息, 也能客观反映企业资产价值, 避免造成账面损失, 减少判断错误的可能性。
数据来源:国家统计局
(1) 行业分布。2016年房地产市场可谓是一片火热, 南京普天通信股份有限公司卖北京学区房引发热议, 由此可以看出来, 出售房产不仅仅可以影响到其投资估值, 还可以帮助上市公司增加收入。根据数据显示, 2016年六月底中国平安银行投资性房地产高达334.29亿元, 紧随其后的是中国建筑高达325.5亿元, 招商银行和交通银行六月底的投资性房地产则分别为16.86亿元和60.21亿元, 都有成为隐形房地产大亨的劲头, 也由此可以看出投资性房地产在现在经济社会中的重要性, 不仅仅只是存在于房地产企业, 银行, 保险等一些企业也开始慢慢涉足投资性房地产, 投资性房地产也是一个朝阳产业。
(2) 公允价值的披露。在新的会计准则实施后, 我国陆续有一些上市的房地产公司开始使用公允价值计量模式来计算企业的利润收入。由于我国刚刚开始实行公允价值模式计量, 很多企业都是在尝试使用新的计量模式, 很多方面运用的可能不是很近人意, 但是我们可以从他们的试运行中发现公允价值模式在投资性房地产的运用不是那么完善, 披露得的信息的准确性和真实性都大打折扣, 会给企业的信息使用者、决策者和投资者带来很大的不便, 这就告诉我们要在不断地实践中来完善公允价值信息的披露, 慢慢地完善我国的会计准则。
(1) 会计准则的限制。会计准则明确限定只有当能够持续可靠的从活跃的房地产交易市场取得投资性房地产的公允价值时才能采用公允价值计量模式, 这对于我们中国这个发展中的国家来说, 市场发展不稳定, 房地产企业的发展也是来回波动, 很少有企业能够持续可靠的获得投资性房地产的公允价值, 这就限制了一些中小企业还有一些发展不稳定实体去使用公允价值模式。
(2) 会计信息可比性问题。目前看来, 也许是由于会计准则的限制, 大多数投资性房地产的企业仍然采用成本模式计量投资性房地产, 而部分企业则采用公允价值模式, 使企业之间缺乏横向可比性, 这也是公允价值在投资性房地产的运用陷入一定困境的原因之一。
(3) 需要技术水平过硬的财务人员。公允价值在投资性房地产中的运用比成本计量模式在投资性房地产中的运用需要更高的职业技能, 不再是每个月底固定的计算, 更要求会计人员对未来经济发展有一定理解与猜想, 并结合实际来计算投资性房地产的公允价值。
虽然公允价值计量模式在我国有诸多运用限制, 在准则中尤其是税法中不被广泛认可, 但我们应该逐步出台政策导向, 因为公允价值模式更加符合会计质量的要求, 使企业更容易获得国际的认同。
加强上市公司公允价值信息披露力度, 使监管部门获得更多监管的证据, 使得投资者能获取完整的信息。因此, 我国会计准则一方面要保证公开透明的信息披露是防止企业利用公允价值操纵利润的有效方法, 必须进一步加强企业对于投资性房地产相关的信息披露。
由于现在的公允价值模式还不是很完善, 所以很多经营模式不是很稳定的企业还是会选择成本模式计量, 这就使得有些企业有空子可以钻, 作虚假的财务报表, 虚报瞒报一些会计信息, 贿赂一些政府官员, 进而获取更多的收益, 这就需要政府官员加大监督力度跟检查力度。
公允模式不仅需要会计人员对估值技术熟练地掌握, 还在很大程度上依赖于会计人员的职业判断。所以要从源头提高会计人员的职业素养, 对于那些采用自我评估方式确定公允价值的企业加强监管, 防止利润操纵。
房地产事业的发展迅速, 合理的运用会计处理方法来计算企业的盈利越来越重要。本课题主要研究的是公允价值在投资性房地产中的运用研究, 相比于成本计量模式来说在运用过程中还不是那么顺利, 有些会计人员还不是很熟悉, 而且公允价值计量模式还不够完善, 相对的国家监管机制也不能够强有力的对此进行监管, 所以, 公允价值计量模式在我国的会计计量运用道路上还有很长的一段时间要走, 通过那些已经使用公允价值计量模式来慢慢完善公允价值存在的一些缺点, 使之更加切合我国的国情, 我国现在对公允价值模式的使用是不支持也不反对的, 这也变相说明, 公允价值需要完善, 但也不否认其本身存在的优点还是有很多。公允价值的使用需要继续完善, 国家会计法律也要加强对使用公允价值的企业进行强有力的监管, 从而使我国逐渐走向繁荣富强。
摘要：经济发展越来越迅速, 我国现在的经济也步入新的时代, 旧的计量模式已经满足不了我国经济发展的需要, 渐渐地跟不上经济发展的步伐。公允价值作为一种面向未来的计量属性在这个时代应运而生, 取代原来的成本计量模式, 运用在投资性房地产业务中。本文首先介绍投资性房地产业务以及公允价值的概念, 了解其基本概念, 结合企业实际情况, 对公允价值模式进行完善与加强实行力度, 使之与我国的国情更加贴合, 促进我国经济发展。
关键词：投资性房地产,公允价值模式,会计准则
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