万科企业价值报告
摘要
1.房地产行业概况
1.1.房地产行业的发展前景
2万科地产会计分析
2.1万科地产的资产状况
2.2万科地产的利润状况
2.2.1利润表综合分析
2.3.1现金流量表一般分析
3.万科房产财务分析
3.1.1 短期偿债能力指标分析
3.1.2 长期偿债能力指标分析
3.2 营运能力分析
3.2.1 营运能力指标分析
3.3.企业盈利能力分析
3.3.1 资产经营盈利能力分析
3.3.2 资本经营能力分析
3.3.3 商品经营盈利能力分析
3.3.4 每股收益分析
4 分析结论及建议
4.1 财务问题
4.2 改善建议
1.房地产行业概况
房地产行业的发展前景
从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。
居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车
和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。
中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历
程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压
力，开发企业将比以往更加注重融资能力。
在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。
由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。
在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。
2.万科地产会计分析
2.1万科地产的资产状况
表2-1万科地产合并资产负债表
12月31日 单位:元
项目 期末数 期初数
流动资产:
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流动资产:
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流动资产合计: 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动负债:
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流动负债:
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
应付债券 7,398,391,932.47
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者权益:
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
表 2-2 万科地产资产负债表水平分析表
金额单位：元
项目 20 变动情况 对总额的影响(%)
变动额 变动(%)
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者权益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。
进一步分析可以发现：
(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。
非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，
两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。
(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。
如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。
尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。
存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。
从数据中显示，万科地产存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。
二、其他应收款的增加。
本研究通过建构性解释确立了整个研究的思维路线。在提出理论假设是万科的绿色地产通过市场转化为企业的核心竞争力并最终转化为企业价值后, 通过逻辑模型和模式匹配等研究方法修饰并最终论证理论假设。其中逻辑模型的运用论证了万科绿色地产的推出符合了市场需求, 而模式匹配则论证了万科的品牌价值和成本优势。
►► 二、课题研究
(一) 万科的小户型、装修房战略措施满足顾客需求, 创造了顾客让渡价值
在近几年来的房地产市场上, 小户型装修房已经成为消费者主要的需求。
从国情角度出发, 中国本来就是一个人多地少的国家, 而目前中国正在经历的全球有史以来最快的城市化进程, 而城市建设、土地开发具有的时滞性, 使其速度很难跟上城市化的速度。
从社会角度出发, 家庭人口规模正趋于小型化, 这意味着小户型住宅及超小户型过渡型住宅, 存在广泛的市场需求。
从经济角度出发, 小户型住宅总价和首付价都较低, 降低了消费者购买的门槛, 但提高了其在市场中的流动性。作为城市化过程中一种过渡性住宅形式, 它易于被转让或出租。
(二) 绿色地产为企业带来了品牌效应
1、万科品牌观念的实现
我们基于房地产行业的特点, 细化出房地产行业交易性品牌满意、品牌信任和品牌忠诚之间非线性关系的概念化模型 (图1) 。
当前年轻人群是迁移并定居的主流, 城市新移民中, 单身或无子女年轻家庭占比很高, 这意味着中小户型住宅, 存在广泛的市场需求。另外随着客户的年轻化, 城市家庭对于丰盛多彩人生的追求日益凸显, 需要消耗大量时间、精力的装修过程, 逐渐成为年轻家庭的一项苦役。集中化装修产生的装修垃圾远少于分散装修, 有利于节能环保。因此, 价格低廉、节能高效、同时能带来家庭健康的住宅成为了当前限购令政策条件下的消费住宅主体。由于顾客的首次购买意愿取决于顾客对品牌信号和品牌溢价所传递的品牌感知价值的理解, 这种理解便形成顾客对品牌的期望价值。
当房子的期望价值与顾客内心的感知价格满意的时候, 顾客便对购买万科的品牌具有了信任能力。价格的公平性便被年轻群体所感知, 年轻群体切身感受到企业时时处处都是以自己的利益为出发点而行事, 更愿意购买万科的中小户型住宅, 从而提升了社会群体对万科的品牌忠诚度。
2、产业化为企业带来的效益
我们采用杜邦模型ROE=净利润率×总资产周转率×权益乘数, 对产业化带来的效益进行分解。
(1) 成本分析——提升净利润率
与现有的住宅相比, 产业化住宅的成本、性能发展具有如下的趋势 (图2) :
(1) 初期的高性能和高成本。
(2) 价格随时间的推移而快速下降。
(3) 性能价格比会快速上升。
发展产业化住宅将对房地产企业具有很强的市场前景吸引, 对提高产品的净利润率有很大帮助。
(2) 加快资金流转速度, 提高企业竞争力——提升总资产周转率
系统风险、行业风险以及项目自身的财务风险无处不在, 通过提高资金利用率, 加快资金流转速度是企业主动避免风险的重要措施之一。我们通过选取总市值位于前列, 能代表整个行业总资产周转率的企业样本进行分析:
从图3看, 万科总资产周转率与同行来相比, 比同行业高, 说明万科在同行中, 利用全部资产进行经营活动的能力较好, 效率较高, 其偿债能力和盈利能力比较强。撇除市场因素的影响下, 住宅产业化对总资产周转率的提升有一定的成效。
(3) 权益乘数
若公司营运状况刚好处于向上趋势中, 较高的权益乘数反而可以创造更高的公司获利, 透过提高公司的股东权益报酬率, 对公司的股票价值产生正面激励效果。从万科的杜邦分析图 (图4) , 我们可以看出在总资产与总资产周转率均上升不明显的情形下, 权益乘数对净资产收益率的贡献占主导地位。
►► 三、研究结论及启示
本文的研究结果证明, 在绿色经济背景下, 企业的可持续发展战略确实不与企业本身的利益相矛盾。企业完全可以采取适应环境发展的战略, 打开新的利润增长点, 形成新的竞争优势, 做到环保与增长两不误, 甚至能通过环保来促进增长。从长期发展的角度着想, 走可持续发展道路, 让企业的利润细水长流, 从而使企业价值最大化。
参考文献
[1]王刚.住宅产业化之经济分析[J].深圳大学学报 (入文社会科学版) , 2003, 1 (20)
[2]肖海林, 王方华.企业可持续发展新论[J].当代财经, 2004, (7)
周雨城
万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第五代产品别墅产品的正式亮相。
万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而形成井然序的生活空间。
本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考虑了空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而高雅，气势不凡。
本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房
间的功能分区主次分明。
本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。
万科本岸户型面积基本为300平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。这样的价格应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。开盘当日基本售馨，说明客户对万科品牌及产品的认可程度还是非常高的。
当然，本岸的产品也有其值得思考的地方。首先是其风格采用的中国式的风格。应该是的独树一帜，人们习惯了西班牙，法式各种西欧式的别墅，转而寻求传统的方向说明中国人的传统情节，同时也说明了中国建筑的有外国建筑无可替代的优点。
其次是在小区规划上，由于小区设计的住宅的内部空间相对较大，从而小区的外部空间不够好。住户之间缺少相应的交互空间。并未体现中国传统住宅的交互性强的特点。邻里关系被高大的院墙隔开。
在户型上面，围绕着中庭，设计者做了相对较多的文章，但是功能划分上并不十分明确，同时，户型的设计更多考虑的居住性，休闲空间考虑不够。户型的设计比较单一，客户群相对来说比较狭窄。
文库
一、前言 随着集团房地
一、外部环境
1、城市发展规划与操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。
理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一部分：项目概况产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期 项目决策背景及摘要
问苦苦展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2、公司进入重点区域市场、项目合
一、宗地位置宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
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二、可行性报告内容指引
战略、发项目启动对公司未来几年发展
2、地势平坦状况，自然
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、内部因素
1、二、宗地现状
1、四至范围；宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
标高，与周边地势比较；住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及
3、地面现状，包括
4、地面现有居民情况，包括具体居项
（2）宗地出行主要依靠没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征
带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构下电缆、暗渠、地上建 的交通方式，是否需要发地铁、轻轨等展商自己解决；（3）
括地下管线、暗渠、电缆等。
三、项目周边的社区配套
（一）周边3000米范围内的社区配现有交通捷运系统，、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形、行车区间等；，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反化目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管 线、地筑
（1）公交系统情况，包括主要线路
7、划的城市公共交通和快速捷映宗地地面建筑、河流、沟物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有
近期或规划中是否有对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状图
1、交通状况银行
8、邮局
9、其他况示意图，包括现有和未来规壑、高压线等内容； 地下状况图，包等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱套 地、市政绿 运系统；
2、教育：大中小学及教育质量情况。
3、医院 乐设施
七、土地价格、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况
2、空气状况
厂、河流湖泊污
3、噪声情况
4、污染情况（化工
6、公园
周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四 染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）政策性风险分析
一、合作方式及条件市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、道路现状及规划发展
包括现有路价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分：法律及有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线
6、绿化率
7、其他
幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、供水状况：地
1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等
2、合作方明上述现
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中
五、大
土
配套电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气：现有
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说
设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、建筑密度
5、控高
3、土地的用途
（二）规划
1、规划所有权归属
2、规划使用式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、付款进度及与拿地程序的配合
4、其他合作的主要条件
5、与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律性质评估
（一）现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属 权归属
3、规划的用途
三、取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序
2、取得土地使用权需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用权所需条件
4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
四、土地性质变更的评的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
五、政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
六、总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。估（已经是商品房用地可以不写）
1、土地性质变更的程序和理由
2、土地性质变更 第三部分：市场分析
一、区域住宅市场成长状况
1、区域住宅市场简述 ◇形成时间 ◇各
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征 ◇平均售价 ◇开发规模 ◇产品形式
◇平均消化率档次住宅区域内分布状况 ◇购买人群变化
2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）◇开工量/竣工量 ◇销售量/供需比
◇平均售价、区域内供应产品特征
1、各档次产品供应状况
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二
◇平均容积率
◇物业在区域内分布特征
3、区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘 应量和产品类型
5、分析：本案在区域市场内的机会点
6、结论：
◇区域市场在整体市场的地位及发展态势
◇本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ◇本案在区域内开发市场潜力
◇本案在开发中的营销焦点问题个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供
三、区域市场目标客层研究
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
2、结论：本案目标人群的区域偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位
2、目标人群特征/来源区域/行业特点
3、产品建议
第四部分：规划设计分析规划设计角度判断将上述
一、初步规划设计思路来源、行业特点、产品力的
1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。
2、主要产品类型：多层、高层，特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。
3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。
5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
第五部分：项目开发
一、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、销售计划：各预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。第六部分：投资收益分析
一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用期销售时间、价格、面积，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：
项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总计税
3、土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税
二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得
收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入
直接成本开发各期的利润体现 经济指标2001年﹒﹒﹒20××年合 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率
3、项目 计
上半年下半年上半年下半年上半年下半年 结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)
4、敏感性分据实际情况增减。
（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标预测成本×90%预测成各项经济指标的变本预测成本×110%预测成本×120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
（2）售价变动化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120% 营业额 毛利率
税前利润析，参照以下内容及表格，可根 税后净利 销售净利率 总投资回报率
（3）容积率变动各项指标的变化
主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率
四、项目资金预测
1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、资金回款计划：各期销售回款计划。
3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分：管理资源配置
五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
第八部分：综合分析与建议
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
（一）主要指标测算
1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价
2、投资收益分析（参考以下格式）： 经济指标AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM 楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。
3、根据需要，可增加如下测算：
销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒
注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。
（二）竞争对手分析
1、主要背景，控股股东情况
2、总资产、净资产、净利润（每股利润）
3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本
4、操作水平，主要开发的项目
5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。
（三）制定策略
1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
（四）资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第十部分：在新城市开发需要补充的内容
一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、各行政区市场比较：
（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、客户的购买偏好、购买关注的要素
9、重点楼盘描述
二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：
1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 成本测算可采用两种方法：
（1）从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。
（2）根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格： 成本估算表
成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）参考项目单位成本说明
一、土地获得价款
1、政府地价及市政配套
2、合作款项
3、红线外市政配套
4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费
2、报批报建费
3、三通一平费
4、临时设施费
三、主体建筑工程费
1、基础工程
2、结构及粗装修
3、门、窗工程
4、公共部位精装修
5、室内精装修
6、室内水电气暖
7、室内设备及安装
8、室内智能化系统
四、红线内市政工程费
1、室外给排水系统
2、室外采暖系统
3、室外燃气系统
4、室外高低压系统
5、室外消防系统
6、室外智能化系统
五、园林环境费
1、环境设计费
2、绿化建设费
3、建筑小品费
4、道路广场建造
5、围墙建造费
6、室外照明费
7、室外背景音乐
8、室外零星工程
六、公共配套设施费
1、游泳池
2、会所
3、幼儿园
4、学校
5、儿童游乐设施
6、商业设施
7、其他
七、开发间接费
1、工程管理费
2、营销费用
3、资本化利息
4、物业管理完善费 合计 说明：
1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类
2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性
3、现金流量预测表
4、欲签定的意向书和合同文本
让建筑赞美生命
让建筑赞美生命”是万科企业的核心理念，也是万科坚持的产品核心价值观。万科始终不懈地致力于为不同消费者提供展现自我、和谐共生的理想生活空间，保护环境、改善环境，促进人与自然的可持续展。
万科之道
客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。万科理念
万科相信，住宅建筑是一种与各种形态的生命息息相关的事业。作为住宅的建设者，满怀尊重之心，为人们建设安全、安心的绿色住宅，并创造和谐、健康丰盛的阳光生活。
万科愿景
成为中国房地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业。万科使命
努力推动行业规则的建设，不断完善生产方式、技术和管理，提高行业规范化程度，实现“有质量增长”并推动行业技术进步。
系统地理解不同消费者对居住生活的需要，创造性地运用设计、技术和服务提供展现自我、和谐共生的理想生活空间.不断深化研究，因地制宜地保护环境、改善环境，形成人与自然的可持续发展.万科的方法论： 做简单而不是复杂：简单降低了企业运行的成本，能够说清楚的企业才是好企业。
做透明而不是封闭：成功源于持续的学习和合作，透明度为组织赢得信赖。
做规范而不是权谋：只有遵守规则才能培养组织内在的市场化竞争优势。
做责任而不是暴利：追求公平回报的同时，不忘记自己身上的责任。万科的经营原则：
追求卓越: 持续领跑，敢为天下先 客户导向: 懂得客户生活 报效股东: 创造优异回报
万科集团的首创地是深圳, 创立时间是1984年, 7年之后成为深圳第二家上市的企业。万科有中国最大的房地产的美誉之称。事实上, 万科真正进军房地产行业是在1988年, 于1933年初步确定公司的核心任务是:把重心放在大众住宅。2008年末, 万科的发展出现历史性的突破, 公司业务横跨珠三角, 长三角, 黄渤海附近的三十多个城市。又经过两年的努力, 万科的年销售额达到千亿元, 是全国首个房地产类行业实现千亿元年销售额的公司。曾上榜《福布斯》也曾多次被选为“中国最受尊敬的企业”。万科取得如此大的成就, 离不开企业的主流价值文化的引导, 万科的领导团队始终坚守价值底线, 对外界不正当的利益说“不”用自身的真实实力和特有的专业能力获取应有的那份回报和荣誉。
二、案例分析
(一) 偿债能力分析
1. 短期偿债能力。
上表反映的是万科集团2010年至2014年近五个年度的流动比率数据, 速动比率数据, 现金比率数据和现金流量比率数据的财务指标。一般来说, 企业的流动比率和它的短期偿债能力呈现的是正相关, 万科近五年的流动比率整体是下降的但幅度不是很大, 可以分析出公司的短期偿债能力有一定程度减弱。
其次, 速动比率提供的偿债能力信息比流动资产来的更可靠, 因为其速动资产中不包含存货等很难变现的不具有稳定性的流动资产。速动比率在1左右是正常范围, 表中万科的速动资产均在0.3到0.5, 远低于正常水平, 这说明万科面临的偿债风险在增大, 务必采取强有力手段增强短期偿债能力。
2. 长期偿债能力。
10年至14年万科的资产负债率都远超过50%, 保持在75%左右, 反映了万科近五年采取扩张性的房地产政策, 但大面积购买土地, 扩大经营规模需要大量的资金准备, 这就导致万科的银行借款急剧上涨, 负债增加, 从而资产负债率呈现很高的形态。从投资者的角度分析, 万科在利用负债为自身获取利益, 举债经营的成果较好。从另外的角度来讲, 债权人并不愿意看到如此高的资产负债率, 资产负债率和长期长期偿债能力是反比关系, 这对万科贷款经营是非常不利的。
产权比率揭示的是企业基本财务的稳定程度, 产权比率和风险、报酬是正比关系, 即有两种财务结构, 产权比率越高, 风险越高, 报酬越高, 或者产权比率越低, 风险越低, 报酬越低。表中万科的12年产权比率达到360.21%, 虽然之后两年有小幅度的下降, 但依然保持百分之三百以上, 充分说明万科的财务结构是前者。
(二) 营运能力分析
营运能力的定义是企业的管理者们对公司本身资产的使用效率情况, 是否在经营过程中合理分配资产的用途, 合理配置员工, 合理利用企业现有资源。
1. 存货周转率。
存货周转率是反映企业在生产经营过程中的每一个环节对存货营运情况的指标。一般来说, 我们可以从存货周转率看出一个公司对存货的管理水平, 这一指标情况直接决定该公司的偿债能力以及获利能力的高低, 一般情况, 存货的资金占用少, 流动性就会变强, 存货周转速度就加快。反之, 如果企业出现产品销售不畅的问题就会导致存货周转速度变慢。由于万科集团10年至14年存货周转率分别为0.27、0.25、0.28、0.32、0.32, 呈小幅度波动, 13年该指标上升可能是由于企业接受了大订单, 必须要增大存货储备量来满足供应, 因此, 存货周转率微微上升。而到了14年, 可能是销售萎缩, 库存出现严重积压, 由此导致的存货周转率指标下降。
2. 应收账款周转率。
从应收账款周转率这一指标可以看出公司对应收账款的管理效率, 一般而言, 我们认为应收账款周转率越高对公司越有利, 这说明公司的回款速度很快, 收账的周期也很短, 将大大降低成本, 减少坏账损失, 应收账款。万科10至14年应收账款周转率分别为43.96、46.18、60.63、54.54、58.87, 相对于2012年来说2014年万科的应收账款率有大幅度下降, 13年万科集团受房地产的市场宏观调控影响, 而2012年和2014年主营业务的大幅度上升也导致应收账款周转率提升。
3. 流动资产周转率。
万科10年至14年流动资产周转率的数据分别是0.30、0.29、0.32、0.34、0.32, , 连续五年基本保持在1.3上下, 通常而言, 流动资产周转率和公司加强内部管理密切正相关, 这样便于公司对其自身的流动资产合理有效的配置。
4. 营运能力分析过程中存在的不足。
在财务报告中分析一个企业的营运能力情况, 我们通常只是从一些常规的指标高低区衡量它的营运水平, 但是实际生活中评估企业的营运能力可能会受到很多方面因素的干扰, 很难精确的计算出营运能力指标。
因为在财务报告中, 应收账款的计算过程中没有考虑到实际的营业收入收回情况, 只是简单地将理论上的销售收入比上平均应收账款余额, 而实际上企业可能存在无法收回的资金, 这部分资金应该记入营业外支出, 而不是应收账款, 这样我们计算出来的应收账款周转率就会出现出入, 与理论上不一致。
(三) 获利能力分析
获利能力反映一个企业获取利润能力的高低, 也是判断企业是否能够持续经营的重要标准。有关获利的常用指标有销售毛利率, 营业利润率, 总资产报酬率, 净资产收益率等。
1. 销售毛利率分析。
(单位:万元)
表中反映万科集团近五年的主营业务收入增长的速度非常快, 但是由于物价飞涨导致主营业务成本也不断增长, 而且增长的速度比主营业务的增长速度快很多, 售毛利率也是持其续下降的。因此, 主营业务收入产生的边际利润也是逐年减少的, 公司必须及时采取有效措施降低成本, 增加净利润, 提高销售毛利率。
2. 营业能力分析。
表4万科集团2012~2014年度营业利润率分析表
万科2010~2013年的营业利润率逐年降低, 降低了近7个百分点, 但是2014年又比13年增加1.92个百分点。营业利润率主要受到两个因素的影响, 一个是营业收入, 另一个是营业利润, 从表总的数据可知, 万科集团近五年的营业收入, 营业利润都是呈现不断增长的趋势, 然而由于10年至13年营业利润的增长速度不及营业收润增长速度, 导致了营业利润率的下降, 同理, 由于14年的营业利润增长速度大于当年的营业收入增长速度, 所以营业利润率自然是提高了。主营业务收入增加, 但是营业利润率却下降了, 其中原因可能是制造成本、期间费用的增加引起的, 具体是哪种原因还需要企业再做进一步的判断, 公司要找准问题的关键所在, 实施强有力的举措来应对, 这样才会提高获利能力。
3. 总资产报酬率分析。
表5 2012~2014年度总资产报酬率分析表
万科集团近五年的总资产报酬率总体呈下降趋势, 但是幅度比较小, 基本保持在4%左右。总资产报酬率相对而言是一个比较全面反映出企业盈利能力的指标。一般来说, 该指标和企业的资产利用效率、获利能力、以及经营管理水平是正相关的。由此, 我们不得而知万科集团12年至14年近三年的资产利用率在降低, 获利水平也是越来越弱, 经营管理水平存在不当, 需完善上层管理, 提高管理质量, 扭转企业不利的发展趋势。
4. 净资产收益率指标。
净资产收益率的高低反映的是企业自有资金投资收益水平高低的指标, 同时也是考核企业获利能力的核心指标。该项指标主要是分析股东权益来判断企业获取净利润的能力情况, 体现净资产获得报酬的能力。净资产收益率的适用性比较强, 能够作为各个行业评价其自身获利能力指标。此
万科10年至14年度的净资产收益率在降低, 10年为16.47%, 11年为18.17%, 12年为19.66%, 13年为19.66%, 14年为17.86%, 说明企业所有者投所获得的回报水平在降低, 进而得知企业的获利能力在减弱。
5. 盈利能力方面的改进建议。
(1) 加大对期间费用的管理控制力度。万科在近三年的发展中营业收入逐年增张, 这说明其生产规模在扩大以及市场占有率在提高, 但由此导致的企业管理费用, 财务费用以及销售费用也不断的增长, 并且增长的速度大于营业收入增长的速度, 从而企业的销售毛利率, 资产报酬率等反应获利能力的指标下降。我们建议从以下两个方面改善:首先, 学会规划, 对下一个会计期间所需的费用进行合理准确的预算, 严格控制, 同时监督预算的执行情况, 及时分析实际费用和预算之间存在的差异, 然后调整方向, 重新预算, 找准更有效的方向前进。另一方面, 企业要适当节省资源, 对组织内部的结构优化, 合理配置人员工作, 实现有效的工作开展。
(2) 重视对成本控制与管理。万科10年至14年销售收入是逐年增长, 但是它的成本也是逐年增长的, 且增长速度远大于其销售收入, 因此它的获利能力是不断减弱的。因此, 要合理的管理控制成本, 应从以下几个方面着手, 第一, 前期要降低采购成本, 采取招标形式寻找合适的供应商, 获得物美价廉的商品。第二, 企业在生产制造过程中加强对生产成本的控制, 最大限度降低生产成本, 公司可以将过于复杂且房费大量人力物力资源的产品包给其他厂家加工。最后, 工厂要把能源消耗降到最低, 这是绿色生产的必然走向。
三、结论
通过对中国最大的房地产公司万科集团近五年的财务状况进行了比较详细的分析。当下, 城市化进程不断加快, 居民对房屋的需要力度愈加强烈, 对房地产投资者也越来越多, 由此我们可预测, 中国的房地产行业将在很长一段时间里保持热门, 尽管万科集团长久保持经营业绩的良好成果, 同时也有积极稳健的经营作风。但是, 根据财务指标近五年来的分析, 万科的偿债、营运和获利能力都不是很乐观, 逐年下降的趋势。因此万科只有采取及时有效的措施, 才可以继续保持积极的行业领导者的地位。在万科公司历年来财务报表数据的帮助下, 使得我对各个指标有了一个更加深刻与相对全面的认识, 并且让我真正走出教科书理论知识的局限, 将它应用到实践中, 从纵向和横向两个不同的角度对万科公司进行财务分析。
参考文献
[1]谢志华.《财务分析》.
[2]卢雁影.《财务分析》, 科学出版社.
[3]刘翠霞.《财务报表编制与分析与实务》, 北京清华大学出版社.
[4]钱爱民.《财务报表分析案例》, 西南财经大学出版社.
[5]陆正飞.《财务管理核心课程教材:财务报表分析》, 中信出版社.
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