浅谈物业维修基金的管理
杭州市萧山区物业维修基金收缴工作自1993年开始启动，经过不断完善和规范，使物业维修基金缴存、管理、使用等工作逐步走向制度化、科学化、规范化。
一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况
1.收缴依据
杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。
2.收缴情况
多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。
二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准
1.物业维修基金的筹集途径
新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。
2.物业维修基金的缴交标准
现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。
三、物业维修基金的管理和使用
1.强化信息管理，促进公开透明
一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。
二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。
三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。
2.完善内控机制，保障资金安全
一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。
二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。
3.业主决策，建立监督网络
本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。
房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。
物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。
四、物业维修基金管理中存在的问题
1.物业维修基金使用率偏低
虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。
2.物业维修基金续筹工作难度大
根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。
五、物业维修基金管理工作的建议
1.加强宣传，普及物业维修基金知识
物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。
2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度
为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。
3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率
进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。
4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率
新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。
5.制定配套政策，推进基金续筹工作
为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。
陈品禄/责任编辑
作者：朱惠红
[摘要]文章首先分析了我国物业管理基金现存的各种问题，在此基础上从法律角度提出了加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善、加大监督和宣传力度等措施，规范我国物业管理维修基金的筹措、使用和续缴问题，一改我国物业管理维修基金乱象丛生现象，为物业维修基金的使用和业主维权提供可靠的法律依据。
[关键词]物业管理；维修基金；法律保护
我国的物业管理概念与发展始于二十世纪八十年代初，经过三十余年的发展与变革，到现在已经得到了国家和社会的普遍重视。近些年来，随着房地产行业的不断升温，物业管理也随之进入完善和成熟的重要阶段，然而物业管理的发展却似乎在成熟的过程中遇到了一些问题，在市场化经济日渐成熟的现在，物业管理的发展方向和方式渐渐成为大家关注的问题。
一、物业管理基金现今存在的各种问题
在物业管理已经形成一定的规模的今天，其所创造的效益也越来越明显，然而在其发展过程中存在的问题也日益尖锐。在这些问题之中，物业管理维修基金关系到从开发商到业主，从政府部门到民营企业等各行各业，这样一笔庞大的基金在管理和运用上的每个环节都是令人难以忽视的。早在2008年，由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》开始实施，全国各地也相继出现各项法律法规对物业管理维修基金进行监管，虽然这在一定的程度上维护了物业管理维修基金的健康发展，但是在这短短的几年时间里依然出现很多问题，主要表现为以下几个方面：
（一）业主方面关于物业管理维修基金存在的问题
在我国，物业管理维修基金在缴纳使用管理方面，国家和各省市都基于具体情况制定了一系列的法律法规，但是由于我国房地产相关行业发展迅速，而法律法规的制定的发展速度却没有跟上相应的步伐，对民众又缺少关于物业管理维修基金内容和相关法律法规的宣传，使得其在实际操作中出现了很多问题。其中，从负责缴纳维修基金的业主来看还存在很多对维修基金的误解与偏见，以基金的缴纳、使用等环节的认识不足最为显著。
1.业主对物业管理房屋维修基金认识存在的问题。
很多业主并不了解物业管理维修基金的概念和用途，也没有听说过相关的法律法规，而把其当做是一笔很大的资金负担来看待。在针对房地产交易过程中的调查显示，部分业主容易把物业管理维修基金和物业管理费混为一谈，认为所交物业管理费之后就无须再交其他资金，甚至在北京深圳等房地产市场非常火热的地区出现购房人恶意拖欠物业管理维修基金的情况。业主对物业管理维修基金缺乏基础性了解的普遍现象，为之后的一系列漏洞和隐患埋下了伏笔。同时，收缴物业管理维修基金的困难过程，也影响着整个房地产交易的有序进行。
2.业主在缴纳物业管理维修基金后对其使用的不了解。
我们在对房地产相关机构的调查中可以看到，很多业主在签订和缴纳物业管理维修基金的过程中并没有认真阅读购房协议中和物业管理房屋维修基金有关的条款，在整个购房和购买过程中，也没有向相关人员和部门咨询有关物业管理房屋维修基金的内容和使用办法。忽视了这项资金的具体含义和用途，而付款时也有很多人不知道可以把维修基金直接交给当地房地产部门，并在交给房屋开发商后没有领到有关的收据或凭证，这就为接触到这笔资金的相关部门和人员挪用甚至占用资金埋下了隐患，而且也给业主造成巨大的经济损失。
（二）物业管理维修基金管理和使用的不规范
对于维修基金的管理和使用不规范，甚至很多地市出现了维修基金“亏空”的严重问题，具体地讲：
1.没有合适的管理物业管理维修基金机构
由于很多社区在初期甚至是建成的很长时间内，没有成立合理安全的物业管理维修基金的管理机构，大部分物业管理维修基金由房地产行政主管部门代管。而由于物业管理维修基金的金额数量巨大、关系复杂，其管理部门也在管理中也出现了很多难以发现的漏洞，也面临很多困难。同时，另一部分的物业管理维修基金常常被房地产开发商有意代收，开发商往往会利用产权办理和缴纳维修基金两者捆绑的办法，使大量的维修基金流入开发商手里，在业主缺乏资金使用安全意识的前提下，由于很多房地产商并没有给业主提供相关收据和证明，因而形成巨大的隐患，而最终的受害者将是广大业主。
2.物业管理维修基金的升值贬值问题
在物业管理维修基金的使用过程中，发生的任何情况都是不可预料的。然而在其过程中由于外部原因形成的固定资金的升值和贬值问题也是一个重要问题。同时，在监管力度和法律法规不健全的条件下，同一数目的资金在市场波动中的实际利用价值也随之发生微妙的变化，但是这些得损由谁负责，怎样既能保证正常使用，又能最大限度地有效利用资金、减少因市场价格波动产生的损失，整个过程中由谁监管又由谁负责都是值得研究的课题。
3.物业管理维修基金的续缴问题
在第一期物业管理维修基金的利用后期，关于其继续缴纳也成为很多有一定建房时期的房地产管理部门遇到的问题。在原本业主对建房基金概念就很模糊、部分业主首期缴纳就困难的前提下，又怎样顺利使业主续缴，怎样使业主信任这笔资金的有效去向和实际使用效果，都是令各管理部门头疼的问题。资金不足影响房屋维修的顺利进行，物业维修困难又影响业主们缴纳维修基金的积极性，这个问题如果不得到有效快速的处理，将是物业管理维修基金环节的恶性循环。
二、关于如何从法律方面解决问题的一些见解
建设部《住宅专项维修资金管理办法》自2008年2月1日起施行。该法是为了加强对住宅专项维修资金的管理，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规制定。但是虽然制定了此办法，并未能完全避免物业管理基金在缴纳和使用等方面遇到的种种问题，笔者在此尝试简单地提出一些解决办法。
（一）尽快加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善
1.建立统一、完善的法律法规
在物业管理基金方面，出现的各项问题基础都是由于法律的不健全造成的。国家缺乏一个完整细致的法律体系，各地方各自出台的政策也有一些差异。国家应对此建立统一完善的法律法规，在国家统一的法律法规的前提下，各地方政府再根据自身情况出台符合地方实际情况的地方性法律法规。而这些法律法规要认真规划到每一条每一点，在物业维修管理基金上的每一个方面都有认真细致的规定，这样才能有效的从根本避免一些基金管理使用单位挪用或侵占这笔巨大的资金，有效地保障了业主的利益。
2.不断根据实际情况补充更定相关法律法规
在社会飞速发展的现在，房地产业更是如火如荼地进行着，然而与其相关的法律法规也应该做到和房地产业的发展一同发展。首先，从国家到地方，在国家统一制定物业管理维修基金的相关法规的前提下，各地方根据自身的社会经济发展和人口情况，在不违背国家法律法规的前提下各自制定符合自身情况的地方性法律法规。其次，在市场机制的运行下，根据物价和人力资源等外部条件的波动，或者出现基金升值贬值等问题时，物业管理维修基金的使用问题又该应如何应对。在整个维修基金发生的过程中，任何一个具体环节发生波动时，都可能产生很多连锁问题。然而在面对这些情况的变化时，法律法规可以灵活地随之产生一些变化，于物业管理维修基金有关的各方面，在法律的约束下才能更好的各尽其责。
3.吸取国外的相关先进经验，不断完善本国法律建设
我国的物业管理维修基金白1981年深圳市从香港引进以来，只有三十几年发展历史。国外很多关于物业管理维修基金的成熟机制都非常值得我们学习。比如物业管理维修基金的缴纳是我们刚刚提出的重要问题之一，而新加坡对此有详细的规定，物业管理基金主要来源于五个方面：新加坡政府对于物业管理的专项补贴；建房发展局在出售和出租房屋中获得的利润；建房发展局管理下物业管理处出租商业中心等的租金收入和服务收入；向业主和租户收取的物业维修基金费；相关物业管理单位开展的便民服务等收入。而新加坡政府对于每一项基金的来源都有详细的规定，这点是值得我们参考借鉴的。
（二）在健全法律法规的基础上，加大相关各方面加大监管力度
1.健全相关法律监督机构，加强法律执行力度
如果没有专门的法律监管机构监管物业维修基金的各项内容，那么法律法规的执行就存在非常大的问题，法律法规的执行力度将大大减弱。因此，在健全物业管理维修基金相关法律法规的基础上，应设立专门的监管部门，层层把关，全面监督，尽量全面避免在维修基金的每一个环节出现问题。如果在每一个环节设立专人专项严加监管，公正公开公平的进行各项法规实行，将会大大减少现在存在的各项问题，是非常有效快捷的方式。
2.建立业主自主管理基金的资金管理机制
笔者建议业主主动设立业主自治管理机制，参与到物业管理维修基金的监督环节中来。按照现在的国情，业主是物业管理维修基金的缴纳人，也是其使用对象。业主本身作为这笔资金的缴纳人，可是现在很多情况是这笔资金由房地产商或物业部门监管，很多业主本身并不了解这笔资金身在何处，这样一笔巨额资金由他人监管，不得不让人担心。而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，更有甚者，房地产业主并不知道这笔巨大的资金流向何处，而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，也没有表示出很关心的态度。这样的由于业主自身意识薄弱的现象，更给一些机构组织挪用甚至占有物业维修基金提供了可乘之机。成立业主大会制度，设立一个业主自治管理机构，使每一位业主都了解这笔属于自己的资金的保存和流动是十分重要的一个环节。
3.对待出现的问题设置赏罚分明的奖惩机制
在各方面加大监管力度的过程中，难免会出现很多正面或者负面的问题。这些问题如果放置不管，那可能会发展成难以掌控的局面，法律的制定实施和监管的意义也因此而减弱。因此，在制定实施物业维修基金相关的法律法规的同时，也应该随之提出奖罚分明的后续制度。在监管过程中或者在业主自治管理的过程中发现的种种问题，应该给相关部门及时处理，根据问题的具体情况结合相关法规进行公开公正公平的奖惩。这种严格有力的奖惩制度，会大大加强法律法规的执行力度，对于一些容易发生挪用滥用等情况的环节起到了震慑作用，可以避免很多不必要的损失。
（三）加大宣传力度，使物业管理维修基金的概念深入人心
前文再三提到了业主自身意识薄弱的问题，解决这个问题的重要环节是对业主宣传有关物业维修基金的基本常识和法律法规。不但是某个时期某个区域的业主，对于全体国民，每个人都应该接受这种基础知识的宣传，这可以成为法律宣传的一个部分，每个人都有自己居住生活的地方，每个人都是拥有业主的身份，所以不单单是对于新购房者的宣传，对于每个国民的宣传都是有必要的。因为物业管理维修基金是每一个人都面对的问题，再者被业主本人忽视了的情况下更应该加大力度宣传，正是亡羊补牢为时不晚。民间宣传的方式是多种多样的，政府街区，公司企业都有宣传法律法规的义务，可以把宣传物业管理维修基金这项内容列入日常普法工作中来。业主法律意识的提高不是一日就可以的，长期的宣传可以渐渐提高业主的意识，在今后的房产交易市场或基金使用的过程中，业主和物业公司的交流过程中，物业管理维修基金会成为业主们关注的一个重要问题。
（四）关于物业管理维修基金实际应用的补充
市场变化是千变万化的，在市场波动的过程中，物业管理维修基金的应用和管理应该辩证而灵活地运用。法律法规在日常运用中不是一成不变而死板的，相反同一事情在不同的环境下，使用的法律项目也不一定相同，这就需要相关部门和人员熟练掌握法律法规的内容，并根据现场实际情况灵活运用，当然这些灵活的应用的前提是不违反法律法规的。而在应用的过程中也会出现很多的问题，这个时候就应该在各个实际应用的实例中，互相交流，取长补短，虚心接受各方意见，这种集思广益的思维方式，会使我们物业管理维修基金的法律法规更加符合实际，得到有效快速的发展。
[参考文献]
[1]廖红，浅论物业公共维修基金的管理[J]，现代物业（上旬刊），2011年1期
[2]孙丽丽，物业维修基金管理与运作的法律问题研究[D]，华东政法大学，2009
[3]罗飞，我国物业维修基金管理模式法律问题[J]，中国商界（下半月），2010年08期
[4]王燕，浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案[J]，财经界，2013年12期
[5]赵玉梅，浅谈物业维修基金管理[J]，科技创新与应用，2012年12期
作者：黄姗
[摘 要]文章首先分析了我国物业管理基金现存的各种问题，在此基础上从法律角度提出了加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善、加大监督和宣传力度等措施，规范我国物业管理维修基金的筹措、使用和续缴问题，一改我国物业管理维修基金乱象丛生现象，为物业维修基金的使用和业主维权提供可靠的法律依据。
[关键词]物业管理；维修基金；法律保护
我国的物业管理概念与发展始于二十世纪八十年代初，经过三十余年的发展与变革，到现在已经得到了国家和社会的普遍重视。近些年来，随着房地产行业的不断升温，物业管理也随之进入完善和成熟的重要阶段，然而物业管理的发展却似乎在成熟的过程中遇到了一些问题，在市场化经济日渐成熟的现在，物业管理的发展方向和方式渐渐成为大家关注的问题。
一、物业管理基金现今存在的各种问题
在物业管理已经形成一定的规模的今天，其所创造的效益也越来越明显，然而在其发展过程中存在的问题也日益尖锐。在这些问题之中，物业管理维修基金关系到从开发商到业主，从政府部门到民营企业等各行各业，这样一笔庞大的基金在管理和运用上的每个环节都是令人难以忽视的。早在2008年，由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》开始实施，全国各地也相继出现各项法律法规对物业管理维修基金进行监管，虽然这在一定的程度上维护了物业管理维修基金的健康发展，但是在这短短的几年时间里依然出现很多问题，主要表现为以下几个方面：
（一）业主方面关于物业管理维修基金存在的问题
在我国，物业管理维修基金在缴纳使用管理方面，国家和各省市都基于具体情况制定了一系列的法律法规，但是由于我国房地产相关行业发展迅速，而法律法规的制定的发展速度却没有跟上相应的步伐，对民众又缺少关于物业管理维修基金内容和相关法律法规的宣传，使得其在实际操作中出现了很多问题。其中，从负责缴纳维修基金的业主来看还存在很多对维修基金的误解与偏见，以基金的缴纳、使用等环节的认识不足最为显著。
1.业主对物业管理房屋维修基金认识存在的问题。
很多业主并不了解物业管理维修基金的概念和用途，也没有听说过相关的法律法规，而把其当做是一笔很大的资金负担来看待。在针对房地产交易过程中的调查显示，部分业主容易把物业管理维修基金和物业管理费混为一谈，认为所交物业管理费之后就无须再交其他资金，甚至在北京深圳等房地产市场非常火热的地区出现购房人恶意拖欠物业管理维修基金的情况。业主对物业管理维修基金缺乏基础性了解的普遍现象，为之后的一系列漏洞和隐患埋下了伏笔。同时，收缴物业管理维修基金的困难过程，也影响着整个房地产交易的有序进行。
2.业主在缴纳物业管理维修基金后对其使用的不了解。
我们在对房地产相关机构的调查中可以看到，很多业主在签订和缴纳物业管理维修基金的过程中并没有认真阅读购房协议中和物业管理房屋维修基金有关的条款，在整个购房和购买过程中，也没有向相关人员和部门咨询有关物业管理房屋维修基金的内容和使用办法。忽视了这项资金的具体含义和用途，而付款时也有很多人不知道可以把维修基金直接交给当地房地产部门，并在交给房屋开发商后没有领到有关的收据或凭证，这就为接触到这笔资金的相关部门和人员挪用甚至占用资金埋下了隐患，而且也给业主造成巨大的经济损失。
（二）物业管理维修基金管理和使用的不规范
对于维修基金的管理和使用不规范，甚至很多地市出现了维修基金“亏空”的严重问题，具体地讲：
1.没有合适的管理物业管理维修基金机构
由于很多社区在初期甚至是建成的很长时间内，没有成立合理安全的物业管理维修基金的管理机构，大部分物业管理维修基金由房地产行政主管部门代管。而由于物业管理维修基金的金额数量巨大、关系复杂，其管理部门也在管理中也出现了很多难以发现的漏洞，也面临很多困难。同时，另一部分的物业管理维修基金常常被房地产开发商有意代收，开发商往往会利用产权办理和缴纳维修基金两者捆绑的办法，使大量的维修基金流入开发商手里，在业主缺乏资金使用安全意识的前提下，由于很多房地产商并没有给业主提供相关收据和证明，因而形成巨大的隐患，而最终的受害者将是广大业主。
2.物业管理维修基金的升值贬值问题
在物业管理维修基金的使用过程中，发生的任何情况都是不可预料的。然而在其过程中由于外部原因形成的固定资金的升值和贬值问题也是一个重要问题。同时，在监管力度和法律法规不健全的条件下，同一数目的资金在市场波动中的实际利用价值也随之发生微妙的变化，但是这些得损由谁负责，怎样既能保证正常使用，又能最大限度地有效利用资金、减少因市场价格波动产生的损失，整个过程中由谁监管又由谁负责都是值得研究的课题。
3.物业管理维修基金的续繳问题
在第一期物业管理维修基金的利用后期，关于其继续缴纳也成为很多有一定建房时期的房地产管理部门遇到的问题。在原本业主对建房基金概念就很模糊、部分业主首期缴纳就困难的前提下，又怎样顺利使业主续缴，怎样使业主信任这笔资金的有效去向和实际使用效果，都是令各管理部门头疼的问题。资金不足影响房屋维修的顺利进行，物业维修困难又影响业主们缴纳维修基金的积极性，这个问题如果不得到有效快速的处理，将是物业管理维修基金环节的恶性循环。
二、关于如何从法律方面解决问题的一些见解
建设部《住宅专项维修资金管理办法》自2008年2月1日起施行。该法是为了加强对住宅专项维修资金的管理，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规制定。但是虽然制定了此办法，并未能完全避免物业管理基金在缴纳和使用等方面遇到的种种问题，笔者在此尝试简单地提出一些解决办法。
（一）尽快加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善
1.建立统一、完善的法律法规
在物业管理基金方面，出现的各项问题基础都是由于法律的不健全造成的。国家缺乏一个完整细致的法律体系，各地方各自出台的政策也有一些差异。国家应对此建立统一完善的法律法规，在国家统一的法律法规的前提下，各地方政府再根据自身情况出台符合地方实际情况的地方性法律法规。而这些法律法规要认真规划到每一条每一点，在物业维修管理基金上的每一个方面都有认真细致的规定，这样才能有效的从根本避免一些基金管理使用单位挪用或侵占这笔巨大的资金，有效地保障了业主的利益。
2.不断根据实际情况补充更定相关法律法规
在社会飞速发展的现在，房地产业更是如火如荼地进行着，然而与其相关的法律法规也应该做到和房地产业的发展一同发展。首先，从国家到地方，在国家统一制定物业管理维修基金的相关法规的前提下，各地方根据自身的社会经济发展和人口情况，在不违背国家法律法规的前提下各自制定符合自身情况的地方性法律法规。其次，在市场机制的运行下，根据物价和人力资源等外部条件的波动，或者出现基金升值贬值等问题时，物业管理维修基金的使用问题又该应如何应对。在整个维修基金发生的过程中，任何一个具体环节发生波动时，都可能产生很多连锁问题。然而在面对这些情况的变化时，法律法规可以灵活地随之产生一些变化，于物业管理维修基金有关的各方面，在法律的约束下才能更好的各尽其责。
3.吸取国外的相关先进经验，不断完善本国法律建设
我国的物业管理维修基金自1981年深圳市从香港引进以来，只有三十几年发展历史。国外很多关于物业管理维修基金的成熟机制都非常值得我们学习。比如物业管理维修基金的缴纳是我们刚刚提出的重要问题之一，而新加坡对此有详细的规定，物业管理基金主要来源于五个方面：新加坡政府对于物业管理的专项补贴；建房发展局在出售和出租房屋中获得的利润；建房发展局管理下物业管理处出租商业中心等的租金收入和服务收入；向业主和租户收取的物业维修基金费；相关物业管理单位开展的便民服务等收入。而新加坡政府对于每一项基金的来源都有详细的规定，这点是值得我们参考借鉴的。
（二）在健全法律法规的基础上，加大相关各方面加大监管力度
1.健全相关法律监督机构，加强法律执行力度
如果没有专门的法律监管机构监管物业维修基金的各项内容，那么法律法规的执行就存在非常大的问题，法律法规的执行力度将大大减弱。因此，在健全物业管理维修基金相关法律法规的基础上，应设立专门的监管部门，层层把关，全面监督，尽量全面避免在维修基金的每一个环节出现问题。如果在每一个环节设立专人专项严加监管，公正公开公平的进行各项法规实行，将会大大减少现在存在的各项问题，是非常有效快捷的方式。
2.建立业主自主管理基金的资金管理机制
笔者建议业主主动设立业主自治管理机制，参与到物业管理维修基金的监督环节中来。按照现在的国情，业主是物业管理维修基金的缴纳人，也是其使用对象。业主本身作为这笔资金的缴纳人，可是现在很多情况是这笔资金由房地产商或物业部门监管，很多业主本身并不了解这笔资金身在何处，这样一筆巨额资金由他人监管，不得不让人担心。而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，更有甚者，房地产业主并不知道这笔巨大的资金流向何处，而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，也没有表示出很关心的态度。这样的由于业主自身意识薄弱的现象，更给一些机构组织挪用甚至占有物业维修基金提供了可乘之机。成立业主大会制度，设立一个业主自治管理机构，使每一位业主都了解这笔属于自己的资金的保存和流动是十分重要的一个环节。
3.对待出现的问题设置赏罚分明的奖惩机制
在各方面加大监管力度的过程中，难免会出现很多正面或者负面的问题。这些问题如果放置不管，那可能会发展成难以掌控的局面，法律的制定实施和监管的意义也因此而减弱。因此，在制定实施物业维修基金相关的法律法规的同时，也应该随之提出奖罚分明的后续制度。在监管过程中或者在业主自治管理的过程中发现的种种问题，应该给相关部门及时处理，根据问题的具体情况结合相关法规进行公开公正公平的奖惩。这种严格有力的奖惩制度，会大大加强法律法规的执行力度，对于一些容易发生挪用滥用等情况的环节起到了震慑作用，可以避免很多不必要的损失。
（三）加大宣传力度，使物业管理维修基金的概念深入人心
前文再三提到了业主自身意识薄弱的问题，解决这个问题的重要环节是对业主宣传有关物业维修基金的基本常识和法律法规。不但是某个时期某个区域的业主，对于全体国民，每个人都应该接受这种基础知识的宣传，这可以成为法律宣传的一个部分，每个人都有自己居住生活的地方，每个人都是拥有业主的身份，所以不单单是对于新购房者的宣传，对于每个国民的宣传都是有必要的。因为物业管理维修基金是每一个人都面对的问题，再者被业主本人忽视了的情况下更应该加大力度宣传，正是亡羊补牢为时不晚。民间宣传的方式是多种多样的，政府街区，公司企业都有宣传法律法规的义务，可以把宣传物业管理维修基金这项内容列入日常普法工作中来。业主法律意识的提高不是一日就可以的，长期的宣传可以渐渐提高业主的意识，在今后的房产交易市场或基金使用的过程中，业主和物业公司的交流过程中，物业管理维修基金会成为业主们关注的一个重要问题。
（四）关于物业管理维修基金实际应用的补充
市场变化是千变万化的，在市场波动的过程中，物业管理维修基金的应用和管理应该辩证而灵活地运用。法律法规在日常运用中不是一成不变而死板的，相反同一事情在不同的环境下，使用的法律项目也不一定相同，这就需要相关部门和人员熟练掌握法律法规的内容，并根据现场实际情况灵活运用，当然这些灵活的应用的前提是不违反法律法规的。而在应用的过程中也会出现很多的问题，这个时候就应该在各个实际应用的实例中，互相交流，取长补短，虚心接受各方意见，这种集思广益的思维方式，会使我们物业管理维修基金的法律法规更加符合实际，得到有效快速的发展。
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[4]王燕，浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案[J]， 财经界，2013年12期
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黄姗（1982—）福建福州人，硕士研究生，研究方向：民商法学。
作者：黄姗
参考资料一
关于贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》的实施
意见
各有关单位:
为了贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》(宁政发[2000]8号)(以下简称《办法》)，进一步规范物业维修基金的归集、使用和管理，制定本实施意见。
一、维修基金归集范围
新建商品房、经济适用房、集资房、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的房屋均应建立物业维修基金。
新建商品房包括住宅商品房、别墅、大厦、非住宅商品房、开发建设单位留作自用或出租的房屋。
二、维修基金缴交标准
1、自2000年5月1日起签订商品房买卖契约的，按《办法》规定的维修基金标准缴交;
2、2000年1月7日至5月1日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，在契约或协议中已明确按《办法》规定标准缴交的，则按《办法》规定缴交;未明确的则按原规定缴交;
3、2000年1月7日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，购售双方仍按宁价房字(97)058号、宁财综(97)85号、宁房管(97)78号三局联合发文中的规定缴交，即：房屋建设单位应按每平方米建筑面积30元(多层)或45元(高层或设有电梯的多层)标准缴交;购房人均按每平方米建筑面积15元标准缴交;
4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多层按每平方米建筑面积30元，高层按每平方米建筑面积40元标准由产权人缴交;
5、经济适用房项目建设单位按每平方米建筑面积50元，购房人按每平方米建筑面积30元标准缴交;
6、单位出售公有住房的，按当时房改政策执行。属于2000房改政策的已购公有住房,售房单位按多层住宅、高层住宅售房款的20%、30%，购房人按购房款的2%缴交;属于1998房改政策的已购公有住房，售房单位按多层住宅、高层住宅购房成本价的6%、8%，购房人按购房成本价的1%缴交;属于199
5、199
6、1997房改政策的已购公有住房，售房单位按售房款的15%(高层20%)缴交，购房人按购房成本价的1%缴交。属于集资建房的，购房人按照1998房改房政策缴交维修基金。
7、出租公有住房的，产权人应按上年实收租金的20%缴交维修基金;
8、开发建设单位自用、出租商品房的，开发建设单位应按照《办法》第八条第
(二)项规定，比照本开发建设项目同类房屋售房款的2%(多层)或3%(高层)缴交维修基金。
三、维修基金缴交方式
(一)维修基金缴交时间、地点
1、商品房、经济适用房缴交人应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金;
2、已购公有住房、集资建房的售房单位，应在办理房屋过户登记前到市物业办缴交维修基金;
3、拆迁实行产权调换的房屋产权人、开发建设单位等，应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金。
(二)缴交维修基金应提供的资料
1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房
(1)《南京市商品房买卖契约》;
(2)《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议
(二)》;
(3) 经济适用住房批复;
(4) 1997年1月1日前签订《契约》、《协议》，且房屋已交付使用的，还应提供工程竣工验收证明。
2、已购公有住房、集资建房
(1)《南京市已购公有住房维修基金测算表》;
(2)《南京市公有住房出售审批表》;
(3)《南京市出售公有住房价格评估测算表》;
(4)《公有住房售房款缴存单》;
(5)集资建房的批复。
3、开发建设单位自用、出租房
(1)立项批复;
(2)国有土地使用证;
(3)房屋权属登记备案证明。
(三) 维修基金缴交程序
1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房、开发建设单位自用、出租房维修基金缴交程序
(1)缴交人按要求办结交易、产权登记手续，并领取《南京市房产登记收费通知单》;
(2)缴交人凭《南京市房产登记收费通知单》(如需要还应提供《南京市商品房买卖契约(副本)》)在缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。
2、已购公有住房、集资建房维修基金缴交程序
(1)售房单位按要求填写《南京市已购公有住房维修基金测算表》;
(2)售房单位将《南京市已购公有住房维修基金测算表》、房改办已审核的《南京市公有住房出售审批表》、《南京市出售公有住房价格评估测算表》以及《公有住房售房款缴存单》三联单交市物业办核验;
(3)售房单位持审核过的《南京市已购公有住房维修基金测算表》在物业办缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。
四、开设帐户的条件和程序
(一)开设帐户的条件
1、物业管理区域界定清楚，且经市、区物业行政主管部门确认;
2、维修基金已按规定缴交;
3、售房单位已按房改政策建立维修基金。
(二)开设帐户的程序
1、售房单位、业主委员会或委托的物业管理企业向市物业办提交开户申请书，并附业主委员会成立登记确认表、业主委员会委托书及物业管理服务合同;
2、提交业主分户清册(业主分户清册格式由市物业办统一印制);
3、市物业办审核后，出具开户证明;
4、凭开户证明和有关印鉴(业主委员会财务专用章和业主委员会正、副主任印鉴)到指定银行办理开户手续。名称为XX业主委员会维修基金财务专用章，印章尺寸为4厘米×4厘米;正、副主任印鉴尺寸为1.7厘米×1.7厘米;字体均为正楷。
五、维修基金的使用
维修基金为业主所有。管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。
维修基金只能用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造项目，不得挪作他用;保修期满后的小修和日常维护费用不从维修基金中列支，已实行物业管理的，从物业管理费中列支，未实行物业管理的由相关受益产权人按各自建筑面积比例均摊。
维修基金按幢建帐，核算到户。
六、维修基金使用范围
1、凡产权不属该物业管理区域业主共有的，由其产权单位(人)或主管部门负责维修养护。
2、具体维修基金使用范围见附件。
3、附件未涉及的，由市物业办负责解释。
七、维修基金申请使用的条件和程序
(一)申请使用必须具备以下条件
1、物业维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围;或符合维修基金使用范围，且有部分物业维修基金已归集到位，部分未归集到位但已明确维修费用分摊标准并筹集存入维修基金专户;
2、共用部位、共用设施设备保修期届满后;
3、房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造，业主委员会成立前，售房单位已事先征询相关业主的书面同意;业主委员会成立后，涉及一幢楼业主的，已事先征询相关业主和业主委员会的书面同意;涉及物管区域全体业主的，已事先征询业主委员会的书面同意，且业主委员会书面意见经业主(代表)大会批准或授权;
4、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形，物业行政主管部门可责成产权人及管理单位负责实施，其基金支出按物业管理区域的相关业主各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。
(二)申请使用的程序
1、售房单位或受委托管理单位(下称“使用单位”)向市物业办提交维修基金使用申请表和房屋及设施设备维修基金使用预算计划书;
成立业主委员会的，使用单位应于每年12月底前向业主委员会提出下维修计划和基金预算，经业主委员会书面同意加盖业主委员会公章;
业主委员会应在收到计划和预算后15日内做出书面答复，逾期视为不同意。列入维修基金使用范围的急修项目，物业管理企业应书面请示业主委员会，业主委员会应在24小时之内答复，逾期视为不同意;
2、提交业主分户清册，房改房售房单位还应提供房屋权属证明等;
3、市物业办受理后7日内审核完毕，急修项目特事特办并签署意见，按核定预算经费的70%预拨费用;
4、使用单位凭市物业办开具的维修基金使用凭证到承办银行办理划款手续;
5、维修工程项目竣工后，使用单位凭已批准的维修基金使用申请表、维修工程合同、维修决算、维修工程项目费用结算发票、维修项目受益业主反馈表并加盖业委会印章，到市物业办办理余额基金划拨手续。
八、维修基金分摊办法
(一)维修基金的分摊
1、房屋的共用部位发生自然损坏，包括同幢或同单元业主共同使用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，基金支出由同幢或同单元房屋内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。
2、已纳入建设成本的共用设施设备发生自然损坏，包括上下水主立管道、落水管、烟道、水箱、电梯、天线、照明、供电线路、暖气线路、加压水泵、锅炉、消防和安全设施等，基金支出由物业管理区域内相关业主或本幢相关业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。
3、已纳入建设成本的其他共用设施设备发生自然损坏，包括道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋，基金支出由本物业管理区域内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。
4、同一物业未缴交维修基金的业主，其应承担的维修费用，由业主委员会筹集。
(二) 维修基金分摊使用比例
维修基金本金以按规定足额缴存的为基数，最高只能使用其基数的70%。分摊到户后，部分业主使用本金70%还不敷维修费用的，由业主委员会及时续筹，续筹维修基金标准由业主委员会按业主拥有的房屋建筑面积比例制定，并提交业主(代表)大会通过。原则上相关业主续筹后的维修基金余额不得少于其首次应缴的维修基金额。续筹标准自大会通过之日起7日内报市物业办备案，并将续筹基金缴至市物业维修基金专户。
维修基金分摊使用具体比例见下表：
使用年限
房屋等级 10年 20年 30年 40年 50年
钢结构 10% 50% 70% 续筹 续筹
钢混结构 20% 50% 70% 续筹 续筹
混合结构 10% 30% 50% 70% 续筹
砖木结构 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%
九、维修基金的帐务管理
(一)维修基金实行两级帐户管理体系。一级帐户为市物业办主账户,用于维修基金的缴存、使用、结息、增值等帐务管理活动;二级帐户为业主委员会或售房单位辅助帐户，用于具所辖维修基金的使用;
(二)开设帐户后，业主委员会、已实施物业管理的售房单位应将维修基金的辅助帐务委托物业管理企业代管，并在物业管理服务合同中约定。维修基金本金应按幢建立帐册，记帐到户。物业管理企业应将已使用物业维修费用的情况按幢登记，定期公布; 未实施物业管理的售房单位可自行管理帐务。
(三)业主委员会、售房单位或委托管理单位应当每季与市物业办核对维修基金帐目并将下列情况每年向全体业主公布一次：
1、维修基金缴交、使用和结存的金额;
2、发生维修、更新的项目和费用及按户分摊情况;
3、维修基金的其他情况。
(四)承办银行应当每月向市物业办、业主委员会、售房单位打印维修基金帐户对帐单。
(五)市物业办每年向业主委员会或使用单位打印维修基金汇总数据余额单和利息凭证。
十、有关问题的补充说明
1、维修基金实行以一个物业管理区域为单位、统一管理的原则。已购公有住房维修基金须纳入所在物业管理区域的，售房单位应遵守此原则，先按首次缴交标准对已购公有住房维修基金分摊到户，并将相关购房人的维修基金从本单位剥离。剥离后的维修基金，纳入物业管理区域统一管理，其使用申请、增值申请等日常业务不再由售房单位负责，转由业主委员会负责。
2、电梯维修问题在《南京市电梯维修基金管理办法》未出台之前,仍按宁政发[2000]8号文件规定执行。
3、高层楼宇(含小高层)或多层设有电梯的业主，不论其使用电梯否，所有购房人均按售房款的3%缴交,维修基金缴交标准不予区分。
4、高层楼宇附有裙楼的，裙楼檐高20m以上的(含20m)或裙楼檐高虽低于20m，但设有电梯的，其维修基金缴交标准按高层标准执行，20m以下没有电梯的按多层标准执行。
5、物业管理区域内，经营性车库和产权面积之外的地下室，维修费用由使用人承担，不在维修基金列支范围。
6、物业管理区域内，经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，合同另有约定的除外。
7、购房人在《南京市商品房买卖契约》中的申报面积与产权备案证或购房价款的票据不符的，应在原契约中增加补充条款，予以明确;申报面积与房屋所有权证面积不符的，以房屋所有权证面积为准。
8、购房人签约时间及实施购买行为均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新签订契约的，维修基金依然按原契约签订时的政策执行。
9、对于已办理房屋交易过户手续，或已领取房屋所有权证的，如开发建设单位未缴纳维修基金，应按政策规定予以追缴。对欠缴单位，房管机关将暂停办理其产权初始登记手续，其非市政拆迁项目，暂停拆迁许可证的审批，对在建工程或项目，暂停预售(销售)许可证的审批。属于个人应缴未缴的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付，若公积金已使用或用于购房作贷款按揭的，则按其拥有的房屋建筑面积比例予以分摊筹措。
10、已购公有住房维修基金未归集到已购公有住房维修基金专户的，有特殊困难的售房单位可申请用单位售房款支付维修基金，售房款已使用完或将维修基金挪作它用的，原售房单位应予以补交。
11、因购房人终止契约、拆迁或其他不可抗力的因素造成房屋灭失的，业主可持本人身份证件、开发建设单位证明及退房价款发票、注销契约(或房地产权证)的证明、拆迁协议和业主委员会(或售房单位)的证明，到市物业办办理维修基金退款手续。
12、因房屋灭失办理维修基金退款手续时，本金未使用过的，应将购房人缴交的本金退给购房人;若已动用过本金的，则退余额部分。
13、单位购买的商品房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。
14、已购公有住房上市后，其共用部位、共用设施设备的维修管理责任单位以及维修基金管理方式不变，买卖双方与责任单位办理户名变更手续。单位缴存的维修基金不予返还。卖方个人原缴交的维修基金本金或余额不予退还，随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。
15、商品房二次上市后，原缴维修基金余额随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。
16、换购已购公有住房的，分别按不同购房的房改政策规定计算维修基金。原购房的单位维修基金转入现购房，换购单位缴纳现购房单位维修基金的不足部分;由换购单位退还购房人原购时缴交的个人维修基金，同时购房人缴纳现购房个人维修基金。
17、在宁省级单位的房改房维修基金，执行统一政策，单独管理。
附：《南京市物业维修基金使用范围》。
附件
南京市物业维修基金使用范围
第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围
(一)房屋本体：
拆换加固受损房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，恢复承载能力。
修缮屋面渗漏部位(超过整幢屋面面积20%以上)，重铺、新换隔热板。
整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。
玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。(铝塑板墙面参照执行)
户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。
(二)公建配套：
1、道路(路幅宽7米以下)：整体修复路面、路牙。
2、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。
3、公益性文体设施(亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等)：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。
第二部分 共用设备维修基金使用范围
(一)垂直电梯
1、机房部分：
1)曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承;减速器轴承、蜗杆、从动轴。
2)限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。 3)控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。
4)选层器：整体更换。
5)终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。
2、井道部分：
1)轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱(内召)、超满载装置、安全钳。
2)自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。
3)导轨：更换变形损坏部件。
4)导靴：整体更换。
5)曳引钢丝绳：全部更换。
6)对重：更换导靴。
7)缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。
3、厅站部分：
1)召唤按钮箱(外召)：各层全部更换。
2)层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。
(二)中央空调
1、空调压缩机部份：
1)活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。
2)离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。
3)螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。
2、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上(含Φ150)管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。
3、冷凝器：更换阀门、管道。
4、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。
5、膨胀阀：更换。
6、控制系统：更换主控板。
7、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。
8、风机盘管：更换风机、盘管。
9、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。
10、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。
11、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。
(三)锅炉
1、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。
2、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。
3、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。
4、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。
5、供热设备：更换分汽缸、换热器。
(四)电气系统
1、强电：
(1)高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。
(2)变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。
(3)低压电器：电动机整机更换(5kw以上)，转子、定子绕组修换(10kw以上)，更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器(100A以上)、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。
2、弱电：
1)电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。
2)广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。
3)电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。
4)火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。
5)安保监控：更换电视监控控制台、监视器(多画面)，小区周边防范的远红外探头(5米以上)和彩色摄像头(多方位、多焦距)，修换入侵报警系统。
6)综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。
(五)消防设备：
1、 整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。
2、消防给水：修换消防泵，更换接合器，整体更换消防栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上(含Φ150)管道、阀门。
(六)给排水：
1、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上(含Φ150)管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。
2、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。
(七)质量要求：
设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110%。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试
第1章总则 第1条目的
为规范物业维修基金的收取、管理、使用工作，特制定本制度。 第2条适用范围
本制度适用维修基金的收取、管理和使用。 第3条维修基金的使用范围
1. 公用设施维修基金的使用范围：小区内的道路、小区内的路灯、小区内园林绿化地、小区内的地下排水管、小区内的文化体育场所、小区内的停车场及其他公用设施。
2. 房屋本体维修基金的使用范围：房屋的承重墙的结构部位、抗震结构部位、墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水共用管道、共用防盗监控设施及其他房屋本体共用部分。
第2章维修基金的管理控制 第4条维修基金的收取
1. 开发商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金。公用设施维修基金将一次性划拨到区住宅管理部门的专用账户上。
2. 房屋本体维修基金的收取。公司财务部在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。由财务部会计编制住户下月的“房屋本体维修基金应收明细表”，客户服务部人员在规定时间内进行收取。
3. 维修基金不足时，可由财务部编制筹集方案报业主委员会，由业主委员会征集。 第5条维修基金的保管
1. 维修基金在房屋交付使用后，业主委员会成立前，一般由政府主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，可以交物业管理公司代管。
2. 公用设施、设备维修基金一般每个小区设立一个专用账户，本体维修基金则按每栋楼宇设置一个专用账户。
3. 公用设施维修基金的管理。
(1)公用设施的维修基金由物业管理公司设立专门账户管理，物业管理公司无权干涉业主委员会对基金的正常使用，但有权严格按使用审批程序审查无误后支出。
(2)小区业主或其他相关人员及单位，如果对公用维修基金的收支账目有疑问，可向业主委员会、管理公司或下属管理处提出质询。
4. 房屋本体维修基金的管理。
(1)房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专门账户管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金。
(2)经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按企业的“费用审核报销作业规程”中的相关规定到财务部办理报销手续。
(3)财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据根据企业的“会计核算作业规程”中的相关规定进行账务处理。
(4)如果小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应经过业主委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意，将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵，或经业主委员会决定提高本体基金标准来弥补。
(5)小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以向业主委员会查询，向公司财务部查询，管理处接到咨询后应认真予以解释。
第6条维修基金的使用
1. 公用设施维修基金的使用程序。
(1)提出使用申请。物业公司需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主委员会提供相关材料进行申请。材料包括以下内容。
①公司总经理签字并加盖公司用章的使用申请。 ②相关项目的有关图纸、预算资料。 ③施工承接单位或人员资质资料。
(2)业主委员会审议。小区业主委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后在规定日期内召集业主大会进行审议。
(3)如果业主大会不同意使用公用设施维修基金，而物业公司认为有充足理由的，应根据不同意的意见进行整改，再次申请。
(4)业主委员会可以对使用维修基金的工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收。
2. 房屋本体维修基金的使用。
物业公司收取的房屋本体维修基金原则上×%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，×%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理。在确实需要使用时应按以下程序执行。
(1)向业主委员会提交资料。管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料。
①公司总经理签名的申请计划。 ②项目的预算资料。 ③其他相关资料。
(2)经业主委员会审议。经审议，如业主管理委员或该栋50%的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施;如果业主委员会或该栋50%的业主书面同意，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。
(3)年底制订基金使用计划及预算并予以公告。公司财务部应在每年12月31日前，向业主委员会提交下一年度房屋本体维修基金的使用计划及预算，在业主委员会审批同意后应在公告栏予以公告，让全体业主知晓。
第3章物业维修基金资料的保管
第7条应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按“会计核算作业规程”中的相关规定进行账务处理。 第8条财务部经理对物业维修基金的财务资料进行审核，确认无误后，加密后在财务部保存。
第4章附则
第9条本制度已通过物业公司及业主委员会审批，自颁布之日起实施。
制定物业维修基金使用及管理办法是为了规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用，促进物业管理质量的提高，减少业主的开支或损失。
一、维修基金的使用范围
1.公用设施维修基金的使用范围：
①物业区域内的道路;
②物业区域内的路灯;
③物业区域内园林绿化地;
④物业区域内的地下排水管;
⑤物业区域内的文化体育场所;
⑥物业区域内的停车场;
⑦其他公用设施。
2.房屋本体维修基金的使用范围：
①房屋的承重墙的结构部位;
②抗震结构部位;
③多墙面;
④楼梯间;
⑤公共通道;
⑥门厅;
⑦公共屋面;
⑧电梯;
⑨机电设备;
⑩本体消防设施;
⑾公共天线;
⑿本体上下水共用管道;
⒀共用防盗监控设施;
⒁其他房屋本体共用部分。
二、物业维修基金的收取标准
1.发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。
2.房屋本体维修基金的收取标准(请参照《附录》，仅供参考)：
①多层房屋(不带电梯)
--外墙涂料(含水刷石)：0.25元/平方米o月;
--外墙贴瓷砖、马赛克：0.20元/平方米o月;
②高层房屋(含多层带电梯)：
--使用国产(含合资)电梯：0.30元/平方米o月
--使用进口电梯：0.35元/平方米o月
三、维修基金的收取程序
1.公用设施维修基金的收取程序：
①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金;
②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。
2.房屋本体维修基金的收取程序：
①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金;
②财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》;
③明细表交财务部经理审核：
--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正;
--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。
④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单;
⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发;
⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发;
⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上;
⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;
⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取;
⑩出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内;
⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对;
⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴;
⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳;
⒁对催缴3次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施;
⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。
四、物业维修基金的使用程序
1.公用设施维修基金的使用程序：
①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：
--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;
--相关项目的有关图纸、预算资料;
--施工承接单位或人员资质资料。
②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议：
--同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划拨到公司账户;
--不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。
③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行;
④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收;
⑤公用设施维修基金账目，应由下列单位每3个月张榜公布一次;
--业主管理委员会;
--管理公司或管理处。
2.房屋本体维修基金的使用程序：
①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理;
②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：
--有公司总经理或管理处经理签名的申请计划;
--该项目的预算资料;
--其他相关资料。
③申请计划经业主委员会或该栋业主审议：
--如经审议，业主管理委员或该栋50%的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施;
--如经审议，业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程;
④整个小区的本体基金不够支付的，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊;
⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主分摊;
⑥公司财务部应在每年12月31日前，向业主管理委员会提交下房屋本体维修基金的使用计划及预算：
--业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出答复，逾期则视为同意;
--业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的7日内应予以答复，逾期则视为同意。
⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后;
--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证;
--中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。
⑧财务部应每3个月公布一次本体维修基金的收支账目。
五、物业维修基金的管理程序
1.公用设施维修基金的管理程序：
①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出;
②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支;
③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理;
④小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询：
--业主管理委员会;
--管理公司或下属管理处。
⑤管理公司或下属管理处接到质询后：
--原则上应在7日内予以答复;
--特殊情况可另行处理。
2.房屋本体维修基金的管理程序：
①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金;
②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续;
③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;
④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：
--经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意;来源：
--将超出的部分在下房屋本体维修基金的小修费里冲抵;
--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。
⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：
--向业主管理委员会查询;
--向公司财务部查询。
六、物业维修基金资料的保管
1.财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。
2.财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长处保存。
物业维修基金使用申请
物业名称及地址 ： 物业管理单位 ;
物业公司联系人 ： 联系电话 ： 业委会联系人 ： 联系电话 ：
一、申 请 事 项 及 额 度
1. 本次基金使用所涉及的楼幢号： 2. 基金用途(请选择)：
□电梯的维修、更新 □屋顶补漏、楼顶更新 □墙面修补 □监控设施的改造维修 □电控门维修 □消防设施的改造维修 □大门、大堂的改造 □其他项目 上述申请事项现已过保修期。
3. 根据物业服务合同约定，上述维修(更新、改造)费用不在物业服务费中列支。
4. 物业结构类型 ;物业竣工后至今已使用年限 ;上述申 请事项现已过保修期;本次申请使用数额 元(附经费预算方案)。 5.根据《物业管理条例》规定，将物业服务移交具有相应资质的专业物业服务单位： 。
物业服务企业(法定代表人签名)： (盖章)：
第一条 为加强本市物业专向维修资金的缴存和规定管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的正常维修、更新、改造，根据国务院《物业管理条例》及《长春市城市住宅区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，综合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市规划区内物业专项维修资金的缴存、管理、使用和监督，适用本办法。
第三条 市房地产行政主管部门(以下简称主管部门)为本市物业专项维修资金管理的主管部门，负责指导、协调、监督物业专项维修资金的管理与使用。市财政部门负责对物业专项资金的缴存、管理、使用情况进行监督。市物业专项维修资金管理机构(以下简称管理机构)具体负责本市城市规划区域内物业专项维修资金的缴存、管理、及使用的日常工作。
第四条 本办法所称物业专项维修资金是指本市城市规划区域内的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的产权人，以及两个或两个以上产权人的非住宅物业的产权人按规定缴存的用于物业保修期满后的共用部位、共用设施的中修、大修、更新和改造的专项资金。物业专项维修资金属产权人所有。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护和责任。
第五条 物业专项维修基金的来源：
(一) 房屋产权人按规定应当缴存、续存的物业专项维修资金;
(二) 公有住宅出售单位按规定提取的物业专项维修资金。
第六条 房屋产权人未缴存物业专项维修资金的。均应按规定缴存物业专项维修资金。
第七条 物业专项维修资金的缴存比例：
(一) 房人购买商品房屋的，按购房款的2.5%缴存;
(二) 参加合作建房的，按房改办批复的合作建房价格的2.5%缴存;购买经济适用住房(含安居房、解困房)的。按照成交额的2.5%缴存;
(三) 公有住房出售的，购房人按照房改售房款的2%的比例缴存;出售单位按照售房款35%的比例缴存。
第八条 物业专项维修资金个人账面余额低于首次缴存额的30%时，产权人应及时续存。
第九条 物业专项维修资金的缴存方式如下：
(一) 购房人在办理商品房屋(含作建房、经济适用房)产权交易时，应当持购房发票、商品房购销合同(购房协议)、申请办理房屋买卖登记表等要件到管理机构指定的窗口缴存物业专项维修资金;
(二) 公有住房出售单位，应当按房改政策的有关规定，及时缴存物业专项维修资金。已经发生挪用的单位，应当及时把物业专项维修资金补存到专户;
(三) 售房单位代收物业专项维修资金时，应当在办理《商品房预售许可证》前，与主管部门签定代收协议，代收的资金应当及时、足额存入指定的帐户。
第十条 物业专项维修资金实行专户存储，按幢列帐，核算到户。
第十一条 管理机构为了保证物业专项维修资金的安全，物业专项维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围内，严禁挪作他用;
第十二条 物业专项维修资金自存入专户之日起按规定计息，每年转存一次。物业专项维修资金利息净收益转作物业专项维修资金滚存、使用和管理。
第十三条 管理机构应当每年公布一次 物业专项维修资金缴存个使用情况。管理机构应当按照市财政部门的要求报送财务报告等相关资料，并依法接受审计部门监督。产权人对其缴存的物业专项维修资金有查询、质疑的权利。
第十四条 主管部门应会同财政等有关部门制定物业专项维修资金使用管理制度、财务预结算管理制度、审计监督制度以及产权人的查询和对账制度。
第十五条 物业专项维修基金的使用，必须经过所涉及的产权人持票权2/3以上通过，由业主委员会向管理机构提出使用计划(尚未成立业主委员会的由物业管理单位提出)，管理机构核准后根据工程进度分期划拨使用。
第十六条 申请使用物业专项维修资金应向管理机构提供以下资料：
(一) 使用计划;
(二) 产权人分户明细;
(三) 物业服务委托合同;
(四) 中修、大修、更新、改造项目的工程预算;
(五) 相关产权人同意使用物业专项维修资金的书面 证据;
(六) 其他相关材料。
第十七条 符合物业专项维修资金使用条件的维修、更新、改造费用按下列规定列支：
(一) 房屋共用部位的中修、大修、更新、改造费用，由该栋房屋的产权人按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从各自所缴存的物业专向维修资金中列支;
(二) 共用设施设备的中修、大修、更新、改造费用，由相关产权人按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从各自所缴存的物业专项维修资金中列支。
第十八条 产权人转让房屋所有权时，结余的物业专项维修资金与房屋所有权同时过户，房屋受让人应将转让房屋的物业专项维修资金帐面余额支付给原产权人。转让合同另有约定的，从其约定。
第十九条 因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，由产权人提出证据，经管理机构核实后，将物业专项维修资金帐面余额退还产权人。
第二十条 因使用不当或者故意、过失造成房屋共用部位、共用设施设备损坏的，由行为人负责修复或依法承担赔偿责任。
第二十一条 未按本办法规定缴存(续存)物业专项维修资金的，由业主委员会或物业管理单位负责催告。
第二十二条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额缴存物业专项维修资金的，由主管部门责令限期缴存物业专项维修资金本息;逾期仍不足额缴存的，应当处以自应缴存之日起未缴存额每万分之三的罚款。
第二十三条 违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由主管部门追回挪用的物业专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理单位挪用物业专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第二十四条 物业专项维修资金管理工作人员在管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者检查机关依法给予直接责任人及直接负责的主管人员行政处分;构成犯罪的，依法追究其形式责任。
第二十五条 各县(市)物业专项维修资金的缴存、管理及使用参照本办法执行。
第二十六条 本办法自2005年11月1日起施行。
第一章 总则
第一条 为了加强本市房屋售后共用部位、共用设施设备的维修基金管理，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据《广东省物业管理条例》、国家建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市市辖区范围内的物业小区(大厦)及其附属的设施、设备和相关场地的维修基金管理适用本办法。
第三条 本办法下列用语的含义是：
维修基金，是指物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。
共用部位，是指物业主体承重结构部位，包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶，以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指物业内由业主共同共有、共同使用的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋及其他设施设备等。
代管银行，是指受广州市国土局房地产管理局及各区国土局房地产管理局委托，对维修基金进行管理的银行。
第四条 广州市国土局房地产管理局(以下简称市房地产行政主管部门)负责监督物业建设单位维修基金的缴交及其物业交付使用后维修基金的划转工作。区国土局房地产管理局(以下简称区房地产行政主管部门)负责监督本辖区物业业主的维修基金缴交及维修基金的使用分摊和汇总工作。
第五条 物业小区(大厦)已成立业主委员会的，由业主委员会负责审定维修基金本息的使用计划、分摊以及向业主续筹维修基金。
未成立业主委员会的，由区房地产行政主管部门负责审核维修基金本息的使用计划、分摊以及督促物业管理公司向业主续筹维修基金。
第六条 维修基金应当在代管银行专户存储，专款专用。
第二章 维修基金的缴交与查询 第七条 维修基金以物业小区(大厦)的名义设置一级帐户，以缴交维修基金的建设单位或业主的名义设置二级帐户进行管理。
建设单位缴交的维修基金，其所有权属物业小区(大厦)全体业主共同所有。物业小区(大厦)已成立业主委员会的，建设单位应将缴交的维修基金转到业主委员会设置的银行帐户上。
维修基金的存入应设置银行帐户，该银行帐户专项用于维修基金的存储和查询。
第八条 商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的2%缴交维修基金。
商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购房者应按售房款的2%
缴交维修基金;除购房业主外，其他业主应按同一物业售房均价的2%缴交维修基金。
实施专业化物业管理的已购公有住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房的维修基金，业主应按同等同类物业售房均价的2%缴交维修基金。
第九条 维修基金由建设单位计入物业成本;未计入成本的，向购房人另行计收。
维修基金计入成本的，建设单位应在售房款中提取维修基金存入市国土房管局指定的银行帐户。
维修基金另行计收的，由售房单位与购房人书面约定，代为收取，将维修基金存入市房地产行政主管部门指定的银行帐户。
物业小区(大厦)交付使用(含部分交付使用)时，建设单位应将未售出空置部分物业的维修基金缴交至市房地产行政主管部门指定的银行帐户。
第十条 维修基金由业主缴交的，业主应自接到《物业维修基金缴款通知》书之日起十日内委托物业管理公司将应缴款存入区房地产行政主管部门指定的业主名下的银行专用帐户。
《物业维修基金缴款通知》书由物业管理公司向区房地产行政主管部门统一申领、发放。
第十一条 代管银行应当向业主发放维修基金专用卡，由业主凭卡存储维修基金。
业主和业主委员会有权向代管银行查询维修基金本息的使用情况。
物业管理公司应每半年公布一次维修基金本息的使用情况，接受业主和业主委员会的查询和监督。
第三章 维修基金的使用与监管 第十二条 使用维修基金前，物业管理公司应当将维修项目向应分摊维修费用的业主公布，报业主委员会同意后使用。
市、区房地产行政主管部门依照国家、省、市房屋修缮规定，确认应当维修的项目，物业管理公司应组织维修，所需费用由维修基金支出。
第十三条 维修基金的增值部分，不足以支付维修物业的费用，由维修基金垫支，垫支部分向业主收回。
第十四条 物业管理公司使用维修基金后，应持经业主委员会同意的维修基金使用分摊清单及汇总表，到代管银行办理维修基金使用结算手续。
第十五条 维修基金的使用超出增值范围的，由业主委员会负责，委托物业管理公司向业主续筹维修基金;未成立业主委员会的，由区房地产行政主管部门督促物业管理公司向业主续筹维修基金。
第十六条 房屋因买卖、赠与、继承等原因发生房屋业主变更的，新业主凭区房地产行政主管部门的证明资料到开户行办理注销原户和重新开户的手续。原帐户的款项有结余的，不予退还，全额转至新帐户;维修基金尚未缴交完毕的，新业主应继续缴交。
第十七条 因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，业主凭区国土房管局的证明资料通知代管银行，经代管银行审核后将维修基金帐面余额退还给业主。
第十八条 市、区房地产行政主管部门应定期与代管银行对帐。建设单位或业主没有按规定缴交维修基金的，代管银行应自欠交之日起十五日内，通知市、区房地产行政主管部门，依法处理。
第四章 附则
第十九条 已收缴维修基金的建设单位、物业管理公司应当自本办法颁布之日起九十日内，将收缴的维修基金存入代管银行的专用帐户。
第二十条 本办法由市房地产行政主管部门负责解释。
第二十一条 本办法自颁布之日起施行。
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