常州市物业管理办法

常州市物业管理办法（精选6篇）

常州市物业管理办法 篇1

常州物业经理上岗证培训_常州物业经理取证培训_常州物业经理取证培训_常州物业经理培训_常州物业培训

一、物业经理上岗证培训

1.证书颁发:建设部人事教育司/建设部住宅与房地产业司 2.证书查询：全国城建官网查询 http:// 6.培训内容：1物业管理概论 2物业管理法规 3房地产开发经营与管理 4房地产基本制度与政策 5房屋设备知识 6房屋结构构造与识图 7.考试方式: 开卷考试或网络考试(选择题)8.取证周期:1个月左右

9.费 用: 1200元/人（含培训费、教材资料费、考务费等）

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10.提交资料:身份证复印件2份，1寸免冠彩色照片4张

二、学校简介

常州市工会干部学校隶属于常州市总工会，系全民事业单位。学校位于文化宫北侧、红梅公园南侧，交通便利，校园环境优美，闹中取静，是理想的学习进修场所。

常州市工会干部学校立足时代发展，在做大、做强学历教育项目的基础上，努力开发职业资格证书培训项目。学校结合自身优势和社会发展趋势，大力开发物业、家政等关乎民生领域的培训项目。为获得最优质师资和学习资源，学校与全国城建培训中心强强联合，面向常州市五区二市推广物业经理岗位证培训和物业管理师培训。

相信凭借我校几十年的培训教学经验，结合全国城建培训中心专业强大的师资团队和学习资源，一定能为您及您单位提供高质量的培训服务！

三、相关管理条例链接 1.《物业管理条例》第33条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

2.《物业管理条例》第61条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

四、联系方式

1.报名地点：

常州工会干部学校201室（天宁区小九华路40号）

（红梅公园文笔塔正南面，桃园路边延陵小学往东200米）

乘车路线：游

1、B12、B2至文笔塔站，3、7、17、220A至东太平桥站，25路至桃园新村站，9、11、19、53、78、78A、80、220至红梅公园公交中心站，步行8分钟即达。

武进区总工会·武进职工服务中心5楼507室

（武进区延政中大道65号，武进区政府正南面，武进假日酒店西侧）

公交路线：（24条公交路线经过）：B1、B16至淹城公交中心站，B19、H3、H4、14、67、69、319至淹城公交枢纽底站，B15、75-1至延政大道兰陵路站，68、268、307、308、311、501、509至小留站，B11、74、74A、74B、75、502至花园街延政路站（农行武进支行站），步行5分钟即达。

联系电话： 0519-88262776 ***（手机）赵老师 工作QQ： 2743505508

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常州市物业管理办法 篇2

一、调查结果与分析

1. 小区业主对物业服务的满意度现状。

关于业主的满意度, 调查按业主最关注的因素制定了六个一级指标, 包括服务态度、小区安全管理、收费管理、物业维修管理、社区文化建设和企业形象等。根据调查问卷回收后统计分析得出, 业主对物业公司的服务满意度高达89.95%, 这与我们调查之前预计的业主满意度不高相差较大, 这样的结果与物业公司的不懈努力密不可分, 同时也得到了广大业主的认可。但是在取得不错成绩的同时也存在一些问题:一是业主满意程度仍处于中等水平。从满意程度来看, 虽然满意度高达89.95%, 但是其中一般和比较满意的却占了77.05%, 非常满意只占了12.9%, 这充分说明业主对物业公司服务的满意水平处于中等甚至偏低的水平。二是管理人员服务态度较好, 但是基层作业人员服务态度较差。从对物业工作人员服务态度调查中可以看出, 管理具有较好的服务意识, 但是在执行管理层的良好意愿时却遇到了困难。

2. 小区业主委员会的运作现状。

根据调查问卷统计分析得出, 在受访的小区中, 知道小区有成立业主委员会的人数占45%, 确切知道小区没有成立业主委员会的占19%, 剩余的36%则不清楚小区是否有业主委员会。而在没有成立业主委员会的小区, 70%以上的业主认为成立业主委员会非常有必要, 对于小区内没有成立业主委员会的原因, 大多数业主认为缺少业主带头, 不知道怎么成立且组织难度较大。对于已成立业主委员会的小区, 业主委员会也没有像大家想象中的那样发挥应有的作用。调查中, 我们惊讶的发现有11%的业主对业主委员会并不了解, 47%的业主则认为业主委员会没有为业主做过实事。当我们问及业主委员会委员是如何进行选举时, 一位业主回忆说:“当时就让我们选, 也没有什么候选人, 我们对小区大部分人都不熟, 所以就只有乱选, 事后也没有参加什么业主大会, 哪几个是委员都不知道。”从以上的数据可以看出, 达州市的大部分小区还是成立了业主委员会, 但是业主委员会在现实的运作上却存在一定的难度, 由于缺乏一定的管理和监督机制, 不少业主委员会只是一个“摆设”, 没有尽到应有的职责。

3. 小区物业服务收费现状。

在调查中我们发现, 不论是业主还是物业公司, 反映问题最多的还是物业服务的收费问题。几乎每个小区的物业管理公司都存在收费难的问题, 而在对业主进行的调查中却发现业主拒缴物业管理费的主要原因还是因为对物业公司的收费服务不满, 主要体现在以下几个方面。 (1) 收费项目和标准没有公示。在调查中, 有49.84%的业主反映物业服务项目和收费标准没有公示, 37.26%的表示不清楚物业收费项目和标准, 而在是否希望物业公司公示物业服务项目和收费标准的调查中, 87%的业主表示出强烈的意愿。 (2) 存在乱收费现象。有的物业公司在提供服务的过程中, 未经价格主管部门批准, 自立项目进行收费, 例如, 每月4元的垃圾清理费, 标准从500元到2000元不等的装修抵押金, 每年交了2000元左右的停车费, 车在小区内损坏或丢失了, 物业公司却不承担责任等。 (3) 有偿服务收费过高。根据《物业管理条例》, 物业管理公司可以接受业主的委托提供物业合同以外的有偿服务, 其费用由物业公司和业主自行约定。但是调查中发现, 物业公司提供的有偿服务大部分高于市场定价, 例如, 一次普通的下水道管道疏通, 达州的市场价格在15-20元之间, 而物业公司一次却要收取25-30元。

4. 小区物业服务人员现状。

对物业从业人员现状的调查, 我们主要选择了达州市唯一一家一级资质的物业服务企业——宏冶物业股份有限公司的50名小区物业服务人员进行问卷调查, 包括高层管理者, 中层管理者和基层工作人员, 具有一定的代表性。根据调查, 我们发现物业从业人员具有以下特点。 (1) 从业人员年龄偏大且学历层次较低。在受调查的50名工作人员中, 有82%的在41岁以上, 15%的在31-40岁之间, 而在21-30岁之间的只有2个。导致这种现象的主要原因是因为大部分年轻人对物业管理的工作有一些错误的认识, 认为物业管理就是保安或保洁, 所以大部分人都不会选择从事物业管理的工作。此外, 一些大专或本科毕业的物业管理专业的学生, 也不愿意留在达州这样一个发展空间较小的三线城市, 而是会选择成都或是重庆这样的大城市。由于年龄的原因, 大部分的从业人员, 包括管理者都只有初中或高中文化, 有的甚至是小学文化, 具有大专文化层次的人都较少。 (2) 接受培训的机会较少。物业管理作为一个新生行业, 由于发展时间较短, 既具备深厚的理论知识又积累了较多实践经验的人本来就不多, 从事物业管理相关培训的就更少了, 所以市场上我们很少能看到针对一般物业服务人员的专业的培训。此外, 物业管理本质是一个劳动密集型行业, 不同岗位需要的技能相差较大, 只能选择分散式培训, 这样无形中就增加了培训的成本, 物业公司只好选择减少培训机会。 (3) 高素质的综合性人才紧缺。物业管理行业是一个综合能力要求较高的行业, 要求从业人员具备如建筑、设施设备、经济、管理和社交等多种知识和技能, 对人才的要求较高, 目前这样的人才本来就少, 在达州更是少之又少了。

二、建议与对策

1. 加强政府部门的引导和管理职能。

在已制定的《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》的基础上, 针对达州市的特点, 进一步的制定出更加完善的可操作的实施细则。明确政府部门、开发商、物业公司和业主各方的责任、权利和义务, 减少各主体之间的矛盾和冲突。同时, 作为主管部门应切实履行管理职能:加强对物业管理企业的监督力度, 促使物业管理企业提供质价相符的服务, 并定期的公开收费项目和收费标准, 杜绝乱收费的现象;深入宣传相关的法律法规, 让广大业主熟悉自己的权利和义务, 积极配合物业管理公司工作的同时维护自己的合法权益;引导成立达州市物业管理协会, 规范物业管理的行业行为, 提升行业形象。

2. 进一步完善物业服务企业的服务水平, 提升员工的综合素质, 提高业主的满意程度。

物业管理作为服务行业, 物业服务公司首先要树立员工的服务理念, 提高员工的服务意识, 这种服务意识不仅管理者应该具备, 一般的基层作业人员也应该具备, 而且还要在实际的工作过程中体现出来。由于物业管理的服务内容较多, 包括环卫、绿化、保安、维修和客户接待等, 所以物业管理公司应该根据不同的岗位制定不同的服务标准, 进一步的规范相关人员的服务行为。此外, 还要加强员工的专业技能的培训, 分岗位、分专业进行学习, 提高员工的综合素质, 从而造就一支业务水平高、管理经验丰富、综合素质强的队伍。这样才能满足广大业主多样化的需求, 从而全方位地提高业主的满意程度。

3. 加强业主委员会的建设和管理, 督促业主委员会履行应尽的职责。

业主委员会是一个在物业管理范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。如果没有业主委员会, 业主就没有自治管理的权利, 同时物业公司与业主之间就缺少了一个沟通的平台, 这样对解决双方矛盾非常不利。所以, 物业服务公司为了更好地为业主服务, 可以引导业主尽快成立业主委员会, 在选举业主委员会成员的时候, 尽量选择那些责任心强、热心公益事业、具有一定的空余时间的业主担任。已成立业主委员会的小区, 政府主管部门定期或不定期的对业主委员会是否尽到一定的职责进行监督, 监督业主委员会召开业主大会, 了解业主的想法, 切实的维护全体业主的合法权益。此外, 还可以对成绩突出的业主委员会进行奖励, 提高业主委员的工作积极性。

《扬州市物业管理实施办法》 篇3

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内的物业管理活动，应当遵守本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

第三条 新建商品房应当实行物业管理。

未实施物业管理的原有住宅区，配套设施比较齐全的，由各县（市）、区人民政府组织综合整治，逐步创造条件，积极推行物业管理；配套设施不全的，由所在社区统一管理。

商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。

第四条 扬州市房产管理局是全市行政区域内物业管理行政主管部门，负责本办法的组织实施，其主要职责是：

（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；

（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；

（三）负责房屋专项维修资金交缴、使用的监管工作；

（四）负责物业管理企业资质管理工作；

（五）负责物业管理创优评比工作；

（六）依法查处物业管理中的违法行为；

（七）法律、法规、规章规定的其他职责。各县（市、区）房产（建设）行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

第五条 规划、建设、城管、公安、物价、工商、邮政、广电、通信、供电、供水、供气、市政、绿化、环卫等有关部门和单位，按照各自职责，协同实施本办法。

街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第六条 各级政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

第二章 业主及业主大会

第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

物业承租人或者实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的规定。

业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。

第八条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理；物业管理区域内业主人数较少的，物业的管理形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示，有书面意见的应代为转交。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视作弃权。第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会履行下列职责：

（一）审议、修改、通过业主大会议事规则，业主公约；

（二）选举、更换业主委员会委员；

（三）审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘或解聘物业管理企业；

（五）审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案；

（六）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；

（七）审议、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（八）决定有关业主共同利益的重大事项；

（九）改变或撤销业主小组不适当的决定。

（十）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。第十条 同一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十一条 物业管理区域符合本办法第十条所列情形之一的，建设单位应当书面向所在地物业管理行政主管部门报告，提出成立首届业主大会的申请，并提供业主清册、物业建筑面积明细、物业销售并交付使用的时间等文件资料。

经建设单位或百分之二十以上业主提议，在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）的指导下，由所在地社区居委会负责召集建设单位和通过公开征集报名或经业主推荐产生的业主代表共同组成首次业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示，公示时间应不少于十日。

筹备组负责下列工作：

（一）确定召开业主大会会议的形式、时间、地点和内容；

（二）确定业主委员会组成人数，并按业主委员会委员条件，经公开征集报名后差额推荐业主委员会委员候选人；

（三）参照物业管理行政主管部门制定的示范文本拟定业主大会议事规则和业主公约草案；

（四）确认业主身份，确定首次业主大会会议的投票权数；

（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；

（六）主持召开首次业主大会会议。前款

（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第十二条 首次业主大会业主投票权数按以下方式确定：

（一）住宅物业实行一户一票，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数；

（二）同一物业管理区域内同时具有住宅和非住宅物业的，住宅物业按套计算投票权数，非住宅物业按建筑面积每一百平方米计算为一票，不足一百平方米的可与其他业主合并计票；

（三）非居住物业每一平方米计算为一票，不足一平方米按四舍五入计算。第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程告知所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取意见。

第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采取集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其它方式推选业主代表参加业主大会会议。到会代表应当能够代表物业管理区域内持二分之一以上投票权的业主。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

单个业主在业主大会会议上所持投票权数超过总投票权数百分之三十以上的，业主大会所作出的决定，除按上款规定以外，还须其他与会业主所持投票权二分之一以上同意方可通过。

业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督。业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业管理企业，签订或解除物业管理服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当维修资金不足时，进行续筹；

（五）督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费；

（六）审定物业管理企业提出的工作计划和物业管理重大措施；

（七）执行业主大会的有关决定；

（八）向业主大会报告业主委员会工作经费使用情况；

（九）督促业主和使用人遵守业主公约和其它有关规定；

（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任一名至二名。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职，不得借助业主委员会的影响牟取私利。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将下列文件，向所在地物业管理行政主管部门备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会审议通过的业主大会议事规则以及业主公约；

（三）业主委员会组成人员名单和基本情况。

所在地物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案复函和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本办法重新备案。

第十八条 业主公约是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

第十九条 业主委员会委员任期为三年，可连选连任。

业主委员会应在任期届满的两个月前，书面报告所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府），并在其指导下组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。业主小组履行下列职责：

（一）讨论业主大会拟讨论的事项；

（二）推选代表出席业主大会，表达本小组业主的意愿；

（三）审议决定本小组房屋共用部位维修资金使用方案。

业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。

第二十二条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第二十三条 业主大会，业主委员会的工作经费由全体业主承担，经业主大会决定可在本物业管理区域维修资金增值、配套设施经营收入中列支。业主大会的决定应包括经费的筹集、用途、限额和使用管理办法。组织成立首届业主大会的相关费用由开发建设单位承担。

第三章 物业管理企业

第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。

第二十五条 新设立的物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理企业必须按有关规定取得《物业管理企业资质证书》后方可从事物业管理工作。外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理登记备案手续。

第二十六条 物业管理企业资质实行年检制度。物业管理企业应当在资质证书规定的年检时间三十日前向市物业管理行政主管部门申请资质年检。

第二十七条 从事物业管理的工作人员，应当按照国家有关规定，取得职业（执业）资格（上岗）证书。

第二十八条 物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，物业管理企业符合新办劳动服务企业条件的，按规定享受相关税收优惠政策。

第四章 物业服务与收费

第二十九条 新建商品房销（预）售前，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被选聘的物业管理企业承担物业销（预）售后至业主委员会正式签订物业服务合同前的前期物业管理服务。

业主大会成立后，业主委员会应根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。

业主大会尚未成立，而前期物业服务合同到期或被解除的，由建设单位按照原前期物业服务合同约定的服务事项、服务标准、收费标准另行组织招标，落实新的物业管理企业。原物业管理企业与业主签订的前期物业管理服务协议由新中标企业继续执行，新的物业管理企业不再与业主签订前期物业管理服务协议。第三十条 建设单位应当在销（预）售物业之前，参照建设部业主公约示范文本，制定本物业管理区域业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法利益，并报所在地物业管理行政主管部门备案。第三十一条 新建物业销（预）售时，建设单位选聘的物业管理企业应当根据前期物业服务合同与物业买受人签订前期物业管理服务协议。

第三十二条 物业服务合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务收费项目、标准和收取办法；

（五）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；

（六）专项维修资金的使用办法；

（七）合同的有效期限，合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

第三十三条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：

（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修管理服务；

（五）物业管理区域内车辆的停放管理；

（六）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等；

（七）物业使用中对禁止行为的管理措施；

（八）维修资金的帐务管理；

（九）应业主要求进行的特约服务。

物业管理服务质量根据《江苏省住宅物业管理服务标准》制定，超出服务标准范围的服务质量，双方另行约定。第三十四条 物业管理区域内，由物业管理企业负责生活垃圾的清扫工作，并归集至垃圾桶（箱、房），所在地环卫部门负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。

第三十五条 环卫部门除根据政府相关规定收取城市垃圾处理费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取任何费用。

第三十六条 物业服务收费根据物业的性质，提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅公共服务收费实行政府指导价。价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的基准价及其浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制确定公共服务收费标准；通过公开招投标确定的公共服务费收费标准，招投标结束后应向价格主管部门备案。未通过公开招投标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。

高档住宅、非居住用房的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，实行市场调节价。

第三十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公布物业管理服务与收费的项目和标准等内容。

第三十八条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。

第三十九条 物业管理区域内，由物业管理企业为业主提供停车管理服务，相关收费标准按照物价部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在公用部位的停放、管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

执行公务的党、政、军、警、抢险、救护等特种车辆及业主搬家的车辆，在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业管理企业有权移动车辆或按协议进行处理，由此产生的费用由停车人承担。

第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位可与物业管理企业签订有偿服务合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。物业管理企业未接受委托的，有关费用由上述单位自行收取。

第四十一条 为保证前期物业管理服务的正常运行，开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业，根据项目规模、配套等因素协商确定，任何部门和单位不得截留和挪用。

第五章 物业的使用与维护

第四十二条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修资金（简称维修资金）。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第四十三条 开发建设单位不得将物业共用部位的所有权或使用权单独转让。第四十四条 开发建设单位应当按总建筑面积千分之四和千分之一的比例将物业管理用房、社区办公和活动用房纳入建设项目配套计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。

第四十五条 因分期开发等原因不能同步交付物业管理用房的，建设单位应当支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿。

第四十六条 建设单位在申请房屋销（预）售许可时应提交物业管理用房、社区办公和活动用房的建设方案；在申请房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、社区办公和活动用房的幢号、室号、面积、建设手续等相关资料。第四十七条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位对接管验收中发现的问题应及时整改。

第四十八条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：

（一）物业管理用房、社区办公和活动用房；

（二）门卫室、警务室、监控室、底层架空层、共用走廊；

（三）按规划设置标准配套建设使用的地下室；

（四）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；

（五）公共绿化、道路、场地；

（六）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；

（七）其它依法归全体业主的设施设备。

第四十九条 物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库（位）的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属开发建设单位的，应当缴交维修资金。

第五十条 物业管理区域内的停车位（库），应当优先提供本物业管理区域内的业主、使用人使用。机动车的车库（位）应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库（位）为限。商品房销售完毕后仍留有机动车库（位）的，不受此限。产权人转让房屋的，机动车车库（位）应当随之一并转让。

第五十一条 物业管理单位将物业共用部位配套设施经营、出租的，与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。

第五十二条 利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，扣除适当的管理费用后，将收益百分之三十用于补贴物业管理企业，百分之七十补充进入专项维修资金。也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要，但合同另有约定的除外。

第五十三条 车辆停放或行驶时造成小区公共设施损坏的，物业管理企业应责令责任人赔偿损失，业主委员会有权要求责任人赔偿损失。

第五十四条 工程、营运车辆未经许可，不得进入物业管理区域；业主大会会议或业主公约有约定的，从其约定。

第五十五条 业主和使用人在使用房屋和公建配套设施设备时禁止下列损害公共利益的行为：

（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备；擅自移动共用设施设备；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；

（四）在物业共用部位乱搭乱建、堆放杂物；

（五）侵占绿地、毁坏绿化；

（六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；

（七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；

（八）未经批准摆摊设点；

（九）无序停放车辆；

（十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌；

（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（十三）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德行为；

（十四）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；

（十五）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第五十六条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人和装饰装修企业。

使用人对房屋进行装饰装修应当取得业主的书面同意。

第五十七条 业主、使用人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

第五十八条 业主、使用人不得拒绝物业管理企业根据装饰装修管理协议的约定对装饰装修活动的监督检查。

第五十九条 已交缴维修资金的物业，业主转让时，其维修资金随房屋所有权同时结算过户。未交缴维修资金的物业，业主转让时应告知买受人按政府规定的标准补交维修资金。

第六十条 物业管理企业应当根据物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备定期维修养护，并做好相关记录。当出现按规定必须养护的情形而未及时养护的，由业主委员会或所在地物业管理行政主管部门督促限期改正。房屋专有部分维修责任由业主承担。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。

第六章 法律责任

第六十一条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

第六十二条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。第六十三条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十四条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。

第六十五条 物业管理企业违反本办法的规定，按照下列规定处罚：

（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。

（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款；

（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款；

（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。

第六十六条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻物业的管道堵塞、渗漏、停水停电、物品毁坏等，业主、使用人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，业主、使用人可以向装饰装修企业追偿，物业管理企业应做好相关协调工作。第六十七条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、本办法或业主(临时)公约的行为，应当予以劝阻，制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门；相关业主、物业管理企业、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

第六十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十九条 违反本办法规定，依法应当由工商、物价、规划、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第七十条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章 附 则

温州市住宅物业保修金管理办法 篇4

温州市住宅物业保修金管理办法

2010年10月14日 17时11分 70 主题分类: 土地房产 财税审计

“住宅”

“物业保修金”

温州市住宅物业保修金管理办法

温政令[2010]第121号

《温州市住宅物业保修金管理办法》已经市人民政府第38次常务会议审议通过，现予发布，自2011年1月1日起施行。

市长 赵一德

二○一○年九月二十六日

温州市住宅物业保修金管理办法

第一章 总则

第一条 为加强物业保修金的管理，保障住宅物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业保修金（以下简称保修金）的交纳、使用、退还和监督管理。

第三条 本办法所称的保修金，是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

第四条 保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。

第五条 市物业主管部门会同财政部门负责全市保修金管理的指导和监督。市物业维修资金管理中心（以下称市保修金管理机构）具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。

瓯海区、各县（市）物业主管部门会同财政部门负责本行政区域保修金管理的指导和监督，并指定机构负责保修金的收存、核算和退还等日常管理工作。

第二章 保修金的交纳

第六条 2006年10月1日以后，竣工的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业，建设单位应当按照本办法的规定交存保修金。

农村村民联建房、村民安置房，可以参照本办法的规定交存保修金。

第七条 建设单位应当按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金。物业建筑安装总造价参照《温州市物业专项维修资金管理办法》所确定的每平方米建筑面积建安造价的标准，按建筑工程规划许可证载明的总建筑面积计算。

第八条 保修金管理机构应当通过招标方式，公开选择商业银行作为保修金的专户管理银行，并在专户管理银行开立保修金专户。

第九条 建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当持有关材料向保修金管理机构办理保修金交存手续；保修金管理机构确认后开具《保修金交存通知书》。

建设单位按照《保修金交存通知书》要求，一次性向将保修金存入保修金专户管理银行专户；凭专户管理银行出具的交款凭证，到保修金管理机构开具由财政部门统一监制的专用票据。

建设单位在办理权属初始登记时，应当提交保修金交存的专用票据。

第十条 保修金存储期限内，建设单位名称变更的，应当自变更之日起30日内，持企业名称变更核准通知书、营业执照，向保修金管理机构办理保修金户名的变更手续。

第三章 保修金的使用

第十一条 建设单位应当按照法定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

正常使用条件下，住宅物业保修期限为：

（一）屋面防水工程不低于8年。

（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年。

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

保修期自物业交付业主之日起计算。

第十二条 业主有下例行为之一，造成住宅物业质量问题，应当由业主依法承担相应维修责任：

（一）擅自改动房屋结构、设备位置。

（二）擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载的。

（三）在外墙上凿洞、安装防护栏（防盗罩）造成墙体渗水的。

（四）因其他使用不当或者不当装修造成物业损坏的。

第十三条 物业保修期限内出现质量问题的，建设单位接到物业服务企业、业主委员会或者相关业主的维修报告后，应当在24小时内派人到现场核查情况，情况属实、属于保修范围的，应当在72小时内予以修复。

第十四条 建设单位对物业可以自行保修，也可以委托物业服务企业代为保修。

建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订住宅物业委托保修协议，明确权利与义务以及保修费用支付方式。

物业服务企业接受委托保修的，应当按照本办法第十三条规定的时限修复；出现重大维修或者需较长时间修理的,应当告知相关业主；修复工程可能影响多数业主正常生活的，应当在物业管理区域内进行公告。

第十五条 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以启动使用保修金：

（一）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的。

（二）物业小区未按批准的规划设计方案建设配套设施或者有关设施不配套的。

前款所指不履行保修责任，是指建设单位接到物业服务企业或者业主委员会保修通知书5日后，不履行物业保修责任。

第十六条 建设单位对承担保修责任有异议的，应当自收到物业服务企业或者业主委员会保修通知书后5日内，向保修金管理机构提供不属于保修责任范围的相关材料及依据；逾期不提供的，视为同意承担保修责任。

第十七条 出现本办法第十五条规定情形之一的，由物业服务企业或者业主委员会（未成立业主委员会的为社区组织，下同）持有关材料向保修金管理机构提出申请，并经保修金管理机构核实后，由物业服务企业或者业主委员会组织维修，费用在保修金中列支。

第十八条 启动使用保修金，按照以下程序办理:

（一）物业服务企业或者业主委员会持下列材料向保修金管理机构提出申请：

1.保修通知书；

2.专业机构出具的工程质量鉴定报告或者规划部门出具的书面确认意见；

3.保修金使用方案；

4.工程预算书。

（二）保修金管理机构在受理申请之日起5个工作日内予以核实：符合规定的，予以核准，并通知专户管理银行按照核准使用额度的50%划转至物业服务企业或者业主委员会；不符合规定的，出具不予列支通知书。

（三）工程竣工经相关业主、业主委员会成员（必要时委托专门机构）验收合格后，物业服务企业或者业主委员会应当将工程决算在物业管理区域内公示7日。

（四）物业服务企业或者业主委员会持工程决算单、维修费用票据、工程竣工验收单等材料向保修金管理机构办理保修金使用决算，拨付维修费用的余额；经决算划转垫支资金有结余的，应当在5日内返还保修金专户。

第十九条 物业保修项目完成以后，保修金管理机构应当及时向建设单位出具《保修金补存通知书》，建设单位应当自收到《保修金补存通知书》之日起15日内足额补存保修金。

第四章 保修金的监督管理

第二十条 建设单位交存的物业保修金，自存入专户之日起，按中国人民银行同期活期存款利率计息。

第二十一条 保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买一级市场国债或者转为银行定期存款，实现增值保值，不得挪作他用。

第二十二条 保修金管理费用纳入部门预算管理，在保修金的增值收益中列支，并与保修金分账核算。

第二十三条 保修金的存储利息、利用保修金购买国债的增值收益，扣除保修金管理费用后，应当转入保修金滚存使用。

第二十四条 物业主管部门应当会同同级财政部门每年定期或者不定期组织对保修金及其管理情况进行检查，加强监管；保修金管理机构应当做好保修金的建账和核算，每年定期公布保修金的交存、使用、退还等情况，接受建设单位和业主的监督。

第五章 保修金的退还

第二十五条 保修金存储期限自交存之日开始计算，最长期限为8年。

供热与供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期满以后，按照交存比例的15%予以退还。

保修金管理机构在保修金存储期满前1个月内，将拟退还保修金事项在相关物业区域内公示30日；公示期满无异议的，将保修金本息余额退还建设单位。

第二十六条 建设单位因歇业、破产或者出现其他情形，致使原建设单位不存在的，由保修金管理机构公示30日，公示期满无异议的，其原交存的保修金本息余额，转入同一物业区域物业专项维修资金账户。

第二十七条 建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。

第六章 法律责任

第二十八条 建设单位不按照本办法的规定交纳保修金的，按照《浙江省物业管理条例》第五十四条的规定，由物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十九条 物业主管部门或者其他有关行政管理部门和保修金管理机构的工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，按照《浙江省物业管理条例》第五十七条、《浙江省住宅物业保修金管理办法》第二十二条的规定，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）截留、挪用、侵占保修金。

（二）未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的。

（三）在保修金使用审核、拨付中，故意刁难或者拖延的。

（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

温州市物业管理条例全文 篇5

温州市物业管理条例(草案)

第一章 总 则

第一条[目的依据] 为了规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条[适用范围] 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

第三条[定义] 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条[市、县(市、区)政府的职能] 市、县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第五条[物业主管部门、街道办事处、乡(镇)政府和社区(居民)委员会、村民委员会的职能] 市、县(市、区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

街道办事处、乡(镇)人民政府会同县(市、区)物业管理行政主管部门，指导、协助本辖区业主大会成立、业主委员会和业主监事会选举，监督业主大会、业主委员会、业主监事会和物业服务企业的日常活动，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

各级人民政府相关行政管理职能部门按照各自职责，依法做好物业管理的有关监督管理工作。

社区(居民)委员会、村民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

第六条[行业协会自律管理] 物业管理行业协会和业主委员会协会依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，协助调解处理物业管理纠纷。物业管理行业协会协助建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，业主委员会协会协助建立业主委员会成员和业主个人诚信档案。

第七条[电子投票系统] 市物业管理行政主管部门应当建立全市统一的业主电子投票系统，建设、维护经费列入年度财政预算。

法律、法规或者业主大会议事规则约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行表决。

应当向业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以同时通过业主电子投票系统发布。

第二章 业主和业主组织

第八条[业主的认定] 物业的所有权人为业主。

尚未依法办理物业所有权登记，但是因人民法院和仲裁委员会的法律文书、继承、受遗赠或者合法建造取得物业所有权的人;或者因征收补偿协议、物业买卖合同已经合法占有物业专有部分的人，可以认定为业主。

第九条[业主大会] 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主人数不足二十人的，经全体业主同意，可以不成立业主大会。

业主人数超过三百人的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则约定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。

第十条[物业管理区域的划分] 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线范围为准;分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

地理上自然连接的不同物业管理区域，经各自物业管理区域的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，可以合并为一个物业管理区域。

第十一条[首次业主大会会议筹备组的成立] 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会的书面申请之日起六十日内，指导业主成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合前款规定条件之一的，可以按照前款规定的程序，成立筹备组。

第十二条[筹备组成员名单的公告和异议] 筹备组成员人数应当为五至九人单数。业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生，人数为三至七人单数;社区(居民)委员会、村民委员会和建设单位代表各一人。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府在筹备组成员中指定。

筹备组应当自成立之日起三日内，将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置予以书面公告，公告期不得少于五日。

公告期内业主对筹备组成员有异议的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到异议之日起五个工作日内予以核查。异议不成立的，应当向提出异议的业主作出解释;异议成立的，应当重新推荐成员。

第十三条[筹备工作的开展] 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：

(一)确认并公示业主名册、业主人数及其所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则和物业专项维修资金使用、续筹方案;

(四)确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定首届业主委员会委员、业主监事会监事候选人产生办法，组织业主推选首届业主委员会委员、业主监事会监事候选人;

(六)制定首届业主委员会、业主监事会选举办法;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

依照本条例第十一条第二款成立的筹备组，应当在草拟的业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员和业主监事会监事的办法。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将本条第一款规定的内容在物业管理区域内显著位置公告，并告知街道办事处、乡(镇)人民政府、社区(居民)委员会、村民委员会。接受告知的单位应当派代表参加首次业主大会会议。

第十四条[投票权数的确定标准] 业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但是，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物业所有权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按物业买卖合同或者安置合同记载的面积计算。

总人数和建筑物总面积，分别按照本条第一款和第二款的统计总和计算。

第十五条[筹备资料的提供] 建设单位应当自筹备组成立之日起七日内提供下列筹备首次业主大会所需资料：

(一)业主名册;

(二)建筑规划总平面图;

(三)房屋及建筑物面积清册;

(四)物业服务用房配置证明;

(五)共用设施设备交付使用证明;

(六)其他有关资料。

建设单位已经注销的，由物业服务企业依照前款规定提供有关资料。

第十六条[筹备经费] 建设单位应当在房屋竣工验收后三十日内，按照下列标准将首次业主大会会议的筹备经费存入街道办事处、乡(镇)人民政府指定的银行账户：

(一)建筑面积不满五万平方米的，为三万元;

(二)建筑面积五万平方米以上不满十万平方米的，为四万元;

(三)建筑面积十万平方米以上不满二十万平方米的，为五万元;

(四)建筑面积二十万平方米以上的，为八万元。

筹备经费应当专款专用。筹备组成立后应当制定筹备经费开支预算方案，并根据该方案向街道办事处、乡(镇)人民政府申请使用筹备经费。街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到申请之日起三日内支付开支预算方案确定的首笔筹备经费。

筹备组应当将筹备经费的使用情况在首次业主大会会议上向全体业主公布。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第十七条[筹备组的解散] 首次业主大会召开并选举产生业主委员会和业主监事会后，筹备组自动解散。未能在本条例第十三条规定的期限内召开首次业主大会会议的，可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申请不超过六十日的延期;延期届满仍未召开首次业主大会会议的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当书面公告筹备组解散。

筹备阶段发生诉讼、复议，影响业主人数及其所拥有专有部分面积确认的，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

第十八条[业主大会的类型] 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的约定组织召开，每年至少召开一次。

业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告下列内容:

(一)上一年度物业管理情况报告;

(二)上一年度业主委员会工作情况报告;

(三)上一年度业主大会收支情况报告;

(四)物业管理的其他有关事项。

有下列情形之一的，业主委员会应当自该情形发生之日起十日内发布召开业主大会临时会议的公告，并自公告之日起二十日内组织召开临时会议:

(一)经占总人数百分之二十以上的业主提议;

(二)经业主监事会提议;

(三)业主大会议事规则约定的其他情形。

第十九条 [业主大会的表决形式] 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票的形式。采用电子投票形式的，应当通过全市统一的业主电子投票系统表决。

第二十条[业主委员会] 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作情况和业主大会收入情况，并在物业管理区域内显著位置公告，接受业主质询;

(二)根据业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定，代表业主大会与该物业服务企业签订物业服务合同;

(三)根据业主大会对共用部位、共用设备设施经营方式和业主共有收益使用方式的决定，代表业主大会监督、管理具体的经营和使用事项;

(四)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

(五)组织和监督物业保修金的使用;

(六)督促业主、非业主使用人遵守管理规约、交纳物业服务费和其他相关费用，协助调解处理物业管理纠纷;

(七)配合做好社区建设、安全防范等工作;

(八)妥善保管业主大会会议记录和会议决定等资料;

(九)法律、法规或者业主大会赋予的其他职责。

第二十一条[业主委员会会议] 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开会议。三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的，应当在七日内召开。

依照前款规定应当召开业主委员会会议，业主委员会主任不召集的，由经三分之一以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。

第二十二条[业主监事会] 业主监事会代表业主大会监督业主委员会的工作，履行下列职责：

(一)定期向业主大会报告工作情况并通告全体业主;

(二)审议业主委员会的工作情况和业主大会收支情况报告，并将审议情况向业主大会报告;

(三)定期检查业主委员会财务活动;发现业主委员会的财务活动有违反法律、法规或者业主大会议事规则的情形，可以进行调查，必要时可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助工作，并将调查情况向业主大会报告;

(四)每年不少于一次对物业专项维修资金、公共收益的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主;

(五)对业主委员会委员侵害业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正;

(六)提议业主委员会召开业主大会临时会议;

(七)列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议;

(八)法律、法规或者业主大会赋予的其他职责。

第二十三条[委员、候补委员和监事、候补监事的人数] 业主委员会由五人以上单数组成，最多不超过十五人，具体人数由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主监事会由三人或者五人单数组成，具体人数由业主大会议事规则约定。业主委员会委员及其近亲属、业主委员会委员及其近亲属的利害关系人不得担任业主监事会监事。业主监事会召集人在业主监事会成员中推选产生。

业主大会可以设立业主委员会候补委员和业主监事会候补监事。候补委员、候补监事的人数由业主大会议事规则约定，但不得超过委员、监事的人数。

候补委员、候补监事列席业主委员会会议和业主监事会会议，但不具有表决权。

第二十四条[业主委员会和业主监事会的备案] 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

(一)业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会委员和业主监事会监事的名单。

报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三个工作日内出具书面备案证明和印章刻制证明，并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本上加盖备案印章。

业主委员会可以持备案证明和印章刻制证明向物业所在地公安机关申请刻制业主大会、业主委员会和业主监事会印章。符合条件的，公安机关应当自接到申请之日起三个工作日内出具印章准刻证明。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内重新备案。

第二十五条[委员、监事的人数和任职条件] 业主有下列情形之一的，不得担任筹备组成员、业主委员会委员、业主委员会候补委员、业主监事会监事或者业主监事会候补监事：

(一)不具有完全民事行为能力的;

(二)索取或者非法收受建设单位、物业服务企业的利益的;

(三)本人或者其近亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系的;

(四)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

(五)未按照规定交纳物业服务费、物业专项维修资金或者公共水电分摊等费用且未改正的;

(六)违法出租房屋侵害其他业主合法权益的;

(七)有严重不良信用记录的;

(八)违反业主大会议事规则、管理规约的;

(九)有其他原因不宜担任的。

第二十六条[职务的暂停和终止] 业主委员会委员、业主委员会候补委员、业主监事会监事或者业主监事会候补监事有下列情形之一的，经业主委员会或者业主监事会通过后暂停其职务，并提请下一次业主大会会议决定终止其职务：

(一)不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的;

(二)一年内三次无故缺席业主委员会、业主监事会会议的;

(三)有本条例第二十五条所列情形之一的。

业主委员会、业主监事会暂停前款规定人员职务的，应当听取其陈述、申辩，并记录归档。

第二十七条[业主委员会委员、业主监事会监事职务的自行终止] 业主委员会委员、业主委员会候补委员、业主监事会监事或者业主监事会候补监事有下列情形之一的，其职务自行终止：

(一)不再是本物业管理区域业主的;

(二)以书面形式向业主大会、业主委员会或者业主监事会提出辞职;

(三)丧失履职能力的。

第二十八条[职务暂停、终止的公告] 业主委员会委员、业主委员会候补委员、业主监事会监事或者业主监事会候补监事职务暂停或者终止的，业主委员会或者业主监事会应当在本物业管理区域的显著位置公告。

职务暂停或者终止的业主委员会委员和业主监事会监事，应当自公告之日起三日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会和业主监事会。

第二十九条[业主委员会委员、业主监事会监事的补足] 业主委员会委员、业主监事会监事职务终止的，分别由候补委员、候补监事按照得票数依次递补。业主委员会、业主监事会应当及时将递补情况通告全体业主。

未设立候补委员、候补监事的，或者由候补委员、候补监事递补后仍未达到业主大会议事规则约定人数的，业主委员会应当自委员、监事职务终止之日起九十日内，组织召开业主大会会议补选委员、监事。

第三十条[重选程序] 业主委员会委员或者业主监事会监事人数不足业主大会议事规则约定人数二分之一的，应当自该情形发生之日起九十日内，组织召开临时业主大会会议重新选举。

业主大会议事规则未明确业主委员会委员和业主监事会监事增补办法，新增业主人数超过该业主大会成立时业主总人数二分之一的，新增业主可以要求依照前款规定重新选举业主委员会和业主监事会。

业主委员会不在本条第一款规定的期限内组织重新选举的，由业主监事会组织;业主监事会不组织的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令业主委员会或者业主监事会限期组织;逾期不组织的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导社区(居民)委员会、村民委员会组织。

第三十一条[业主委员会和业主监事会的任期和换届选举] 业主委员会和业主监事会每届任期为三年至五年，具体任期由业主大会决定。

业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会和业主监事会进行换届选举。业主委员会逾期未组织的，由业主监事会在业主委员会任期届满一个月前组织换届选举;业主监事会逾期不组织的，经业主申请，街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令业主委员会限期组织换届选举。

业主委员会和业主监事会任期届满仍未换届选举的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导社区(居民)委员会、村民委员会组织业主召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会和业主监事会。

第三章 前期物业管理

第三十二条[临时管理规约] 在物业销售或者房屋征收认购前，建设单位应当依法制定临时管理规约，作为物业买卖合同、安置合同的附件。

在物业销售或者房屋征收认购时，建设单位应当将临时管理规约向物业买受人或者认购人予以明示，并有义务作出说明;物业买受人或者认购人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十三条[前期物业服务合同] 建设单位应当依照法律、法规规定的程序选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、合同解除和违约责任等事项依法作出约定。

在物业销售或者房屋征收认购时，建设单位应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同、安置合同的附件。

第三十四条[前期物业服务收费标准的调整] 前期物业服务期间，建设单位、物业服务企业或者占总人数百分之三十以上的业主提出调整物业服务收费标准的，应当遵循下列程序：

(一)委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计;

(二)在举行业主表决的三十日前，将审计报告、拟定的新收费标准和表决方式在物业管理区域内显著位置公示;

(三)新收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主和物业服务企业同意，调整结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

对前期物业服务收费标准的调整，不得违反国家和省的相关规定。

第三十五条[前期物业服务合同的解除] 前期物业服务期间，可以依据约定解除前期物业服务合同;未约定的，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主和物业服务企业的书面同意，可以解除前期物业服务合同。

前期物业服务合同自解除之日起七日内，物业服务企业应当书面告知县(市、区)物业管理行政主管部门，并同时在物业管理区域内显著位置公告全体业主。

第三十六条[物业管理用房] 建设单位应当按照规定配置有独立产权并具有正常使用功能的物业管理用房。

依法属于全体业主共同所有的物业管理用房，未经业主大会同意，不得改变用途。

依法属于国家所有的物业管理用房，交由业主委员会代管，不得转让、抵押和改变用途。物业管理办公用房由物业服务企业使用;物业管理经营用房的经营方式由业主大会决定，经营收益专项用于物业管理。

第四章 物业管理服务

第三十七条[物业选聘] 市物业管理行政主管部门建立全市统一的物业服务项目招投标专家库，为建设单位和业主大会选聘物业服务企业提供服务。县(市、区)物业管理行政主管部门监督管理本辖区的物业服务项目招投标活动。

第三十八条[物业服务企业的公示义务] 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

(一)物业服务企业的营业执照、资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)房屋装饰装修和使用过程中的结构变动等安全事项;

(五)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，由物业服务企业负责的物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;

(六)其他应当公示的信息。

前款第四项规定的内容，应当及时公示;前款第五项规定的内容，每年至少公示一次。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

第三十九条[专业服务] 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务，业主大会、业主委员会不得将物业服务项目肢解发包。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

需要由物业服务企业委托而未经委托的，任何单位或者个人不得进入该区域从事专项服务业务。

第四十条[物业企业续聘] 物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的，应当以书面形式通知该物业服务企业，并重新公开选聘物业服务企业，同时公告全体业主。

物业服务合同期限届满，合同双方没有作出续约决定，物业服务企业继续提供物业服务，业主接受服务的，双方权利义务参照原物业服务合同确定，但双方在以书面形式通知对方九十日后可以随时终止该物业服务。

第四十一条[物业服务合同的解除] 解聘物业服务企业应当由业主大会决定，业主委员会不得擅自解聘物业服务企业。

业主大会、物业服务企业依据法律规定或者合同约定解除物业服务合同的，应当在九十日前书面通知对方，并在物业管理区域内显著位置公告全体业主。

第四十二条[物业企业的退出和进入] 物业服务合同终止前，物业服务企业不得退出物业服务。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内向县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

未依法签订物业服务合同的，物业服务企业不得进入物业管理区域提供物业服务。

第四十三条[物业服务企业考核体系和信用评价体系] 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期向社会公布信用信息评价结果;县(市、区)物业管理行政主管部门具体负责信用信息的征集、考核、评价、核查和报送工作。

市、县(市、区)相关职能部门应当及时提供物业服务企业、项目负责人的信用信息。

街道办事处、乡(镇)人民政府、社区(居民)委员会、村民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

市物业管理行业协会建立物业服务企业、项目负责人信用信息数据库，收集整理物业服务企业、项目负责人信用信息的基础数据。

第四十四条[物业服务企业违背诚信义务的处置] 物业服务企业未按照法律、法规规定或者合同约定提供物业服务的，应当录入物业服务企业信用信息档案。

物业服务企业有下列行为之一的，二年内不得在本市行政区域内参加前期物业项目招投标：

(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;

(二)出租、出借、转让资质证书的;

(三)物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的;

(四)未按照规定和合同约定履行房屋安全管理义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

(五)泄露业主信息的;

(六)以暴力、胁迫方式阻挠业主组织成立的;

(七)有其他严重失信行为的。

第四十五条[物业项目负责人的诚信义务] 物业项目负责人有下列行为之一的，应当录入项目负责人信用信息档案，同时录入其所属物业服务企业的信用信息档案：

(一)骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金的;

(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

(五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;

(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

(七)有其他严重失信行为的。

第四十六条[物业服务收费] 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业管理区域内未出售、未安置和交付使用前的物业，物业服务费由建设单位承担。物业交付业主后发生的物业服务费，由业主承担;建设单位与业主另有约定的，从其约定。

第四十七条[业主的诚信义务] 业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用。

业主无正当理由拒不交纳前款规定费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者法院判决后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息档案。

业主出租或者转让物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知承租人或者受让人。出租人和受让人应当自租赁合同签订之日起或者办理产权交易手续之日起十五日内，将出租情况，或者物业产权转移情况、受让人姓名、联系方式等情况，告知业主委员会和物业服务企业。

业主转让物业时，应当向不动产登记机构提交本条第一款规定费用交纳情况的说明材料。

第五章 物业使用和维护

第四十八条[临时停车管理] 物业管理区域内，可以合法利用共用部位或者场地停放车辆并收取合理费用。停车方案由业主委员会与物业服务企业共同拟订，报请业主大会决定后实施;未成立业主大会的，由物业服务企业拟订，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实施。

第四十九条[防空地下室管理] 物业管理区域内依法结建的防空地下室平时用作停车位的，应当向全体业主开放。

防空地下室的管理单位可以合理收取停车费用，用于防空地下室的日常维护管理和停车管理，确保防空地下室处于良好状态。

第五十条[公共收益的管理与使用] 利用共用部位、共用设施设备经营取得的收益，应当用于维护共用部位、共用设施设备。经营收益的剩余部分用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理方面的其他需要，已成立业主大会的，由业主大会决定;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

前款规定的经营收支情况应当单独列账并定期向全体业主公开。

第五十一条[物业专项维修资金的交纳] 下列物业的业主应当交纳物业专项维修资金：

(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅;

(三)政府投资建设的保障性住宅;

(四)用于销售的其他物业。

建设单位应当在办理物业交付手续前，将首期物业专项维修资金一次性交存至物业专项维修资金专户，并在物业交付时向业主收取。一个业主因依法分割物业形成二个以上业主的，原业主应当在办理不动产产权转移登记前，将首期物业专项维修资金一次性交存至物业专项维修资金专户。

第五十二条[物业专项维修资金的续交] 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，业主应当按照下列规定续交维修资金：

(一)物业专项维修资金实行代管的，由维修资金管理机构向业主出具《物业专项维修资金续交通知书》，并抄送业主委员会、社区(居民)委员会、村民委员会;业主应当在收到续交通知之日起九十日内将维修资金存入物业专项维修资金专户;

(二)物业专项维修资金实行自主管理的，由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案，通知业主续交维修资金;业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入物业专项维修资金专户。

物业专项维修资金可以由业主委员会、社区(居民)委员会、村民委员会或者物业服务企业代收代交。负责代收代交的单位，应当及时将代收代交的明细情况，在物业管理区域内显著位置公布，并报送物业所在地物业专项维修资金管理机构。

第五十三条[业主拒绝续交物业专项维修资金的处置] 业主拒不续交物业专项维修资金的，业主委员会、社区(居民)委员会、村民委员会或者物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。

逾期不交纳的，业主委员会或者具有利害关系的业主，可以依法向人民法院提起诉讼，并可以录入个人信用档案。

第五十四条[物业专项维修资金的使用] 物业专项维修资金的使用，应当遵守国家和省有关规定。超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标方式选定维修单位。禁止拆分维修项目，规避招标投标。

第五十五条[应急维修更新改造] 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、业主、物业服务企业、社区(居民)委员会、村民委员会可以凭应急维修工程项目说明和维修工程实施方案，向物业专项维修资金管理机构提出资金使用申请：

(一)电梯故障;

(二)消防设施故障;

(三)屋面、外墙渗漏;

(四)二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

(六)楼顶、楼体外立面存在脱落危险;

(七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

物业专项维修资金管理机构应当在接到应急使用维修、更新和改造资金申请之日起二个工作日内作出审核决定，并将《应急使用方案》与审核决定向物业专项维修资金列支范围内的业主公示三日。

应急维修、更新和改造工程，由申请人负责组织。应急维修、更新和改造工程竣工验收合格后，申请人应当将工程决算向物业专项维修资金列支范围内的业主公示七日。

第五十六条[建设单位的物业保修责任和保修金] 建设单位应当按照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。物业保修期自建设项目的物业交付之日起开始计算。

建设单位在办理物业交付手续前，应当一次性向物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。物业保修金存储期限自交存之日起开始计算，不得少于八年。

物业保修金存储期限和物业保修期限均届满的，应当按照规定将物业保修金退还建设单位。但是，供热与供冷系统、电气线路、给排水管道、设备安装和装修工程保修期限届满的，可以按照物业保修金本金余额的百分之十五予以退还。

建设单位应当按照规定及时履行保修责任，不及时履行的，业主、业主委员会、物业服务企业或者社区(居民)委员会、村民委员会可以向建设单位发出物业保修书面催告通知书;建设单位自接到催告通知书之日起七日内，仍不履行的，业主委员会、业主、物业服务企业、社区(居民)委员会、村民委员会可以向物业保修金管理机构申请使用物业保修金，组织物业维修。

农村村民联建房、村民安置房保修责任的承担和履行，物业保修金的交纳、管理、使用和退还，可以参照执行。

第五十七条[经费审计] 占总人数百分之二十以上的业主，对业主委员会财务活动、物业专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益等收支情况提出异议的，业主监事会应当委托会计师事务所进行审计，并将审计报告通报全体业主。

业主委员会或者物业服务企业应当配合审计，不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

是否进行年度审计、是否对离任的业主委员会委员进行经济责任审计，应当在业主大会议事规则中约定。

第五十八条 [物业管理违法违规行为的处置] 对物业管理违法违规行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当向业主委员会和相关部门报告;业主、非业主使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报。

物业管理违法违规行为侵害业主共同利益的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

第六章 法律责任

第五十九条[法律转致] 违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第六十条[业主组织及其成员的法律责任] 业主委员会有下列情形之一的，由街道办事处、乡(镇)人民政府责令改正;拒不改正的，可以组织选举新的业主委员会：

(一)阻挠、抗拒业主大会或者业主监事会行使职权的;

(二)审计期间弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章的;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人的;

(五)违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益的。

业主委员会作出的决定违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员依法承担民事责任。

业主委员会委员或者业主监事会监事职务终止，拒不移交其所保管的文书、财务、印章等档案、资料，造成他人损失的，依法承担民事责任。

第六十一条[建设单位的行政责任] 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

(一)违反本例第十五条第一款第一项至第三项规定，未按照要求向首次业主大会会议筹备组提供业主名册、建筑规划总平面图或者房屋及建筑物面积清册的，处五万元以上二十五万元以下罚款;

(二)违反本条例第十六条第一款规定，未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的，处五万元以上十万元以下罚款;

(三)违反本条例第三十二条第一款、第三十三条第三款规定，未将临时管理规约或者前期物业服务合同作为物业买卖合同、安置合同附件的，处五万元以上二十五万元以下罚款;

(四)违反本条例第五十一条第二款规定，未按照要求交纳物业专项维修资金的，处应交纳资金百分之十以上百分之三十以下罚款;

(五)违反本条例第五十六条第二款规定，未按照要求交纳物业保修金的，自根据该款确定的应交纳之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

第六十二条[物业服务企业的责任] 物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

(一)违反本例第十五条第二款规定，未按照要求向首次业主大会会议筹备组提供业主名册、建筑规划总平面图或者房屋及建筑物面积清册的，处一万元以上三万元以下罚款;

(二)违反本条例第三十八条第一款和第二款规定，未按照要求公示相关信息的，处一万元以上三万元以下罚款;

(三)违反本条例第四十二条第二款规定，未按照规定办理物业服务合同备案的，处一万元以上三万元以下罚款。

(四)违反本条例第四十二条第三款规定，未依法签订物业服务合同进入物业管理区域提供物业服务的，处三万元以上十五万元以下罚款。

第六十三条[未按照规定程序调整前期物业服务收费标准的法律责任] 建设单位或者物业服务企业违反本条例第三十四条第一款第三项的规定，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，调整前期物业服务收费标准的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上二十五万元以下罚款。

第六十四条[未经依法委托从事专项服务的法律责任] 违反本条例第三十九条第三款规定，需要由物业服务企业委托而未经委托，进入物业管理区域内从事专项服务业务的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，对单位处三万元以上十五万元以下罚款，对个人可以处一千元以上三千元以下罚款。

第六十五条[行政机关相关工作人员的法律责任] 物业管理行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他有关行政管理部门的工作人员违反本条例，有下列情形之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)未按照规定指导业主成立筹备组的;

(二)未按照规定指导业主组织成立、运行的;

(三)未按照规定为申请人办理备案手续、出具相关证明的;

(四)未按照规定管理物业专项维修资金和物业保修金的;

(五)未按照规定受理、登记、处理投诉、举报的;

(六)未按照规定查处违法行为的;

(七)利用职务便利，索要、收受他人财物或者其他利益的;

(八)其他不依法履行监督管理职责的。

第七章 附则

第六十六条[其他物业管理形式的法律适用] 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理或者选聘其他管理人管理的，依照本条例相关规定执行。

第六十七条[授权市政府制定具体规定] 市人民政府应当根据本条例就物业专项维修资金和物业保修金管理作出具体规定。

常州市物业管理办法 篇6

一、目前的前期物业管理制度

现行的《物业管理条例》专门设第三章规制前期物业管理制度。对前期物业的规定主要是从第二十一条至第二十九条。其中第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位(即俗称的开发商)选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”这是一种授权性规定,意味着只要业主、业主大会没有为小区依法选聘出物业服务企业之前,开发商是一直可以为小区选聘物业服务企业的。同时,根据《商品房销售管理办法》第十三条的规定,亦授权给开发商,要求业主在买房时必须要签订“前期物业服务合同”。

《物业管理条例》第二十二到第二十九条接着规定了前期物业管理的一些内容,包括:物业(房屋)买卖合同要包含前期物业管理合同、临时管理规约由开发商制定并要业主购房时签订、提倡开发商与物业管理单位相分离、前期物业管理企业的入驻要经过招投标或相关部门批准,以及前期物业企业应当对物业共用部位与共用设施设备进行查验、建设企业应当移交资料。

因为有《物业管理条例》作为上位法,各省市(除直辖市外,还包含设区的一些省会城市)在制定地方性法规或地方规章时,亦基本遵守其规范;住建部(含原建设部)的相关部门规章,亦没有超出《物业管理条例》的规制。笔者查阅了正在生效的三十多个地方性法规或规章,惟有《北京市物业管理办法》(2010年实施)在此问题上作了一些调整尝试,有所突破。其第八条规定“建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定……”。北京的规定是在前期物业是否由业主来交费方面给出议价空间。

按规定,国家“提倡”建设单位与前期物业服务企业分开(有些地方要求不能有母子公司关系),又要求应当有三家以上企业参与招标,不招标的要报相关部门批准。然而,有些根本不招标也不报政府房产管理部门批准——如笔者所在小区之物业,前期物业公司一样能进入小区提供服务。有些还随意把小区物业服务项目整体转让、承包给其他物业服务企业,却依然能运行,并没有受到相应处罚。

二、前期物业管理制度实行中体现的弊端

有人统计认为,有六七成的物业管理矛盾是开发商直接遗留问题引发的,大约90%的物业管理矛盾来源于前期物业管理模式。

根据前述的规定,可以说对我国当前大多数的小区而言,其前期管理物业服务公司的入驻是没有经过业主选择的,事实是单方面强加给业主的,没有遵循“民事行为是民事主体意思自治的体现”的民法基本原则,也没有体现市场经济规则。业主作为合同相对方一开始却不能参与合同的谈判、议价。物业公司通过开发商来进入小区,自初便以一个管控者、收费者的姿态出现,往往就不会尊重业主利益,其服务意识和责任意识天然有欠缺。前期服务企业的服务意识淡薄,“管理”意识却很强,一旦进驻小区,提供怎么样的服务质量由“良心”决定而不是合同约定,对服务项目收费也往往容易随意加价而不顾业主反对。当一些业主对前期物业服务企业的“服务”有较多意见、难以忍受时,积极分子会站出来组织“维权”,要求成立业主大会和业主委员会,意图依法自主选聘物业公司或自我管理。还有部分业主通过不缴物业费的方式抵制他们不满意的前期物业服务企业。此时,各种矛盾就会频繁爆发,积极分子或不交费的业主常常要面对被停水电、车辆被无端损毁、人身安全受威胁等,种种不和谐甚至违法状况层出不穷。

此外,开发商通过前期物业管理制度,不与业主、业主大会进行公共部位(业主的建筑物区分所有权的共有部分)、公共设施进行验收、移交,而与他们选来的物业公司(有部分甚至就是他们自己的子公司或有各种亲密关系的物业公司)进行验收移交。这种验收移交天然不会客观、完整。物业公司从开发商那里接收相关资料、公共设施时,往往不会认真负责检查验收。而开发商正好可以利用前期物业制度来掩盖自己在一些工程设施设备的质量问题或规划建设上的瑕疵,“混”过三年五年的所谓保修期后,便不再理会;另外,开发商出于利益追求,把一些如绿化率不足、增加容积率多建房屋、停车场停车位不足或产权不清、没有对水电设施进行一户一表建设等不合格小区移交(居然也都能通过验收了),致使后期的物业管理产生许多问题。如笔者所在小区的地下停车库即存在地面严重返沙、近三分之一车库因设计不合理无法使用等问题,业主个别反映被推诿,待到我们业主大会和业主委员会成立后,发函要求开发商解决时,得到的答复却是“已经过了保修期限”。电梯、地下水管等存在质量等问题往往也是如此“解决”,造成后期物业管理的困难。此种情况下,一般业主也会把账算到物业公司头上,抵制他们继续在小区服务。事实上,物业公司在承接物业项目时确有验收把关不严格之责任,要求他们与开发商承担连带责任,也合乎法理。

三、修正前期物业管理制度的方案

目前的前期物业管理制度完全违背市场经济法则,也不符合民法的意思自治原则和平等基本原则。在这里只有卖方,没有买方。因为前期物业企业完全是开发商选定的,本应作为买方的业主在这当中完全是被动、被迫接受的。可以讲这种制度的适用埋下了物业公司肆意侵害业主权益的祸根。从物权的角度来讲,业主入住后,能够掌控的只是其专有物权部分,对共有物权部分则仍然是毫无管控权利(控制权在提供前期物业服务的公司手上),这样便形成了业主行使物权权利的不完整。

笔者认为,我们将来修改《物业管理条例》时(或升级为《物业管理法》),参照北京市的规定还可以定得更彻底一些,可以进一步加重开发商的责任,可以规定:(一)在业主大会成立之前的前期物业责任由开发商承担,费用只能由开发商承担而不是协商(众所周知买房时业主是很难与开发商“协商”的)。那么只要入住业主够条件成立业主大会,此时开发商为减少成本会促进业主大会的召开和成立;(二)业主大会召开、成立并选出业主委员会后,直接从开发商的手上验收承接物业的各种资料、公共设施,即完成物业共有部分的移交。这种移交才是真正的移交,此时业主也才完全享有物权。这时候开始业主才需要对物业管理服务承担支付费用责任。这种做法的好处是能够从源头上阻止开发商把有瑕疵的物业项目交付给前期物业管理公司从而规避责任,更重要的是使业主一开始就不必受物业公司的控制而可以在接收物业项目时就能行使物业管理的自由权和控制权,根本上改变当前大多数住宅小区普通存在的前期物业公司在小区物业管理上不够尊重业主甚至为所欲为的“主仆倒置”情况。如果规定了开发商要承担物业管理移交给业主大会或业主委员会之前的费用及业主大会召开的费用,事实上也并不会导致权责失衡,此费用开发商完全可以打入房价,计划入销售成本即是。但却能够从根本上改善前期物业公司“欺负”广大业主的现状。

四、余论:应当允许多种物业管理形式存在

《物权法》(2007年修)已经明确了业主对自身财产的管理权利和业主作为物业区域内法定“物业管理人”的身份,其第81条对物业管理方式做出了明确规定,即“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。可见,《物权法》至少规定了三种物业管理方式:业主自我管理方式、业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。我们再看国务院制定的行政法规《物业管理条例》(2007年修)第2条“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。这其实把物业管理形式单一化了。《物权法》作为比《物业管理条例》位阶更高的重要法律,效力应当更强。所以,地方如果制定了与《物业管理条例》不符但符合《物权法》原意的地方条例或文件,应当可行。