城市房屋拆迁案件问题论文提纲

论文题目：农村宅基地拆迁安置房屋买卖合同若干法律问题辨析 ——以司法判例为视角

摘要：安居乐业是老百姓的头等大事。我国的住房从福利分房时代逐渐转变到住房商品化、社会化的住房新体制。随着城市化进程的不断推动,拆迁安置房这类特殊房屋成了一个时代的新兴产物。越来越多的农村房屋被纳入到拆迁范围,宅基地房屋被拆迁后,政府为了安置被拆迁人,解决被拆迁家庭的居住问题,统一建造了批量的拆迁安置房屋。此类拆迁安置房是指因城市开发等原因,被拆迁人的农村宅基地房屋被拆除,而由政府另行选取地块建造安置房给被拆迁人。鉴于拆迁安置房是在拆除农民原有宅基地房屋之后,由政府组织建造的,因此拆迁安置房不仅具有补偿属性还具有社会保障功能。该类房屋的供应对象为被拆迁区域所对应的被拆迁家庭。这类拆迁安置房屋,除了受国家法律法规的规范之外,因其兼具福利和保障功能,还受到当地政府所制定的相关政策的约束。在拆迁安置房转让交易方面与普通商品房相比有了诸多的限制。跟普通商品房所不同的是,拆迁安置房购买的主体是特定人群即被拆迁安置家庭,只有原有宅基地房屋被拆迁的农户才有资格购买该类特定房屋。而且根据上海地方性规定,在被拆迁家庭取得安置房屋的产权证后还需经过3年时间才能对外转让。诚然,拆迁安置房的转让受到限售期的限制,但在现实生活中,由于拆迁安置房的挂牌价格比同区域同地段的商品房要低,因此越来越多的人加入到购买该类房屋的行列。有些个人和公司利用安置房的价格优势,纷纷大量收购,甚至有的公司以基金方式专门从事拆迁安置房的买卖业务。上海区域拆迁安置房的体量很大,因该类房屋的价格优势而备受买房人的青睐,买受人在利益面前往往忽略了风险的存在。在买卖双方签订拆迁安置房的买卖合同时,交易标的房屋并没有取得权属证书,双方约定的过户也必须是在安置房满足过户条件时才能办理。在房价持续走高的背景下,买卖双方在签订拆迁安置房买卖合同时,约定的房屋总价一般比同等地段的商品房要低。随着时间的推移,房屋的价值在高涨,待房屋符合交易过户条件时,一套房屋的市场价往往比合同约定的交易价高出2-3倍。面对如此大的利益,出售人为了达到毁约的目的,往往寻找各种原因来否认拆迁安置房的合同效力,以此拒绝履行交房或过户手续。因出卖人拒绝履行交房或过户手续而导致的诉讼纠纷案件也呈爆发式增长。拆迁安置房纠纷案件往往涉及出卖人、出卖方家庭共有人、买受人、房地产开发商、中介等法律主体,法律关系较为复杂。本文将以农村宅基地房屋拆迁后的安置房屋为研究对象,以涉及该类房屋的纠纷案件为蓝本,着力于辨析该类房屋纠纷案件的典型问题,其中包括拆迁安置房屋所有权人的确定标准、拆迁安置房屋买卖合同的效力以及依据有效合同能否发生物权的变动等问题。在司法实践中该类房产出现的纠纷很多,笔者通过研究各种形式的案件,梳理各类案件的裁判意见,以期为当事人提供指导和建议。笔者主要研究的内容包括:1、拆迁安置房纠纷的司法现状及与拆迁安置房纠纷相关的各类冲突规范的适用情形;2、拆迁安置房这类特殊房产出现的背景和特点;3、拆迁安置房买卖合同的效力,关于合同的效力包括以下几个方面:拆迁安置房因未取得房地产权利证书即对外签订买卖合同是否违反法律规定而无效;因违反地方规章制度在限售期内签订合同是否有效;被拆迁人与被安置人不一致,被拆迁人或被安置人中的一人或数人对外签订买卖合同的是否有效;4、合法有效的合同能够发生物权变动的法律后果;5、共有权人提出对转让房屋的行为不知情不同意时,如何结合拆迁安置房从签约到过户往往长达约3年时间的特点,恰当运用推定原则,推定共有权人对转让房产的行为是知情且同意的,以此维护买受人的合法权益;6、买卖合同纠纷中能够影响物权移转的其他情形,包括房屋被查封、被设定抵押或买受人属于限购群体等。笔者拟通过分析拆迁安置房的相关纠纷案例,汇总该类房屋纠纷的争议焦点,辨析该类房屋买卖合同纠纷所涉及的法律概念和适用规则,为买卖合同的签订以及规避交易风险提供理论和实践依据。

关键词：拆迁安置房;合同效力;未取得权属证书;限售期;无权处分

学科专业：法律硕士（在职）（专业学位）

摘要

abstract

导言

一、选题背景及研究意义

二、研究目标及研究内容

三、文献综述

四、研究思路与方法

第一章 问题的提出

第一节 拆迁安置房买卖合同纠纷的司法现状及案件特点

第二节 与认定拆迁安置房买卖合同效力相关的法律规范

第三节 拆迁安置房的概念、法理依据及产权人的确定依据

一、拆迁安置房的概念及特征

二、拆迁安置房安置补偿的法理依据

三、拆迁安置房原产权人的确定依据

第二章 拆迁安置房买卖合同效力认定

第一节 买卖合同效力的认定应参照合同法之规定

第二节 一则典型拆迁安置房买卖合同纠纷案

第三节 未取得权属登记证书所签买卖合同的效力

第四节 违反限售期所签买卖合同的效力

第五节 家庭成员之一所签买卖合同的效力

第三章 买卖合同效力与物权变动规则

第一节 负担行为与处分行为

第二节 物权变动原因和结果相区分原则

第三节 推定规则在司法实践中的适用

第四节 合同有效但影响物权移转的其他情形

结语

参考文献