聊城市城市房屋拆迁管理办法（通用8篇）
第一章总则
第一条为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹，促进城市的可持续发展。
第四条本办法所称拆迁当事人，包括拆迁人和被拆迁人。拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆除房屋的所有人。
第五条拆迁人必须依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人、被拆迁房屋承租人以及其他占用被拆迁房屋的单位和个人，应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。第六条聊城市房屋拆迁管理办公室为本市房屋拆迁主管部门，对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。
各县（市）人民政府房屋拆迁主管部门，负责本行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。第七条建设、计划、规划、国土资源、房管、公安、物价、文物、工商行政管理等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作。
第二章拆迁管理
第八条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第九条拆迁房屋的单位申请领取房屋拆迁许可证，应当向房屋所在地的房屋拆迁主管部门提交下列资料：
（一）拆迁申请书；
（二）拆迁计划和拆迁方案；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）建设项目批准文件；
（五）建设用地规划许可证；
（六）房地产开发经营许可证；
（七）金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件；
（八）委托拆迁协议书；
（九）其他需要提交的相关材料。
房屋拆迁主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证，并按照有关规定收取拆迁管理费；不符合条件的，应当出具不予立项决定书，退回审报材料。
第十条房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、实施拆迁单位、补偿安置方式、拆迁范围、拆迁期限、过渡期限、搬迁期限等情况予以公告。
拆迁公告发布后，房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第十一条拆迁人申请拆迁时，用于被拆迁人的拆迁补偿安置资金必须足额到位，并存入房屋拆迁主管部门指定的银行帐户，由市、县(市)房屋拆迁主管部门核实并监督使用。第十二条拆迁范围确定后，房屋拆迁主管部门应通知有关部门，在拆迁范围内暂停办理下列事项：
（一）公安机关办理的迁入居民户口或者居民分户。因出生、军人复员转业退伍、婚姻、大中专毕业、刑满释放等确需迁入户口或者分户的，经市、县（市）人民政府批准后方可办理。
（二）城市房屋、国土资源管理部门办理的房屋、土地使用权确权登记、买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产、改变房屋和土地用途等手续。但人民法院或者仲裁机构生效的判决、裁决执行的除外。
（三）规划、建设部门办理的房屋新建、改建、扩建和装修等批准手续。
（四）工商行政管理部门办理的营业执照。
前款规定的事项，其停办期限不得超过一年。因特殊情况需要延长停办期限的，拆迁人必须报房屋拆迁主管部门审核批准，延长期限最长为一年。
第十三条城市房屋拆迁实行委托拆迁或者自行拆迁。
拆迁人委托拆迁的，委托双方当事人应当签订书面委托拆迁协议，拆迁人按照规定支 付委托拆迁费。
拆迁人自行拆迁的，应当具备自行拆迁能力，经房屋拆迁主管部门核准。
接受委托拆迁的单位，必须向房屋拆迁主管部门申办拆迁资格证书。房屋拆迁主管部门应当自接到申请书之日起30日内对提出申请的单位进行审查。经审查合格的发给拆迁资格证书；不合格的，应于审查期内书面告知，并退回申报材料。取得城市房屋拆迁资格证书后，方可接受委托拆迁，在委托范围内，依法享有拆迁人的权利和义务。
房屋拆迁主管部门不得接受委托拆迁。
第十四条拆迁工作人员必须经培训，获得房屋拆迁员资格后，才能上岗。房屋拆迁时，工作人员应当佩戴房屋拆迁员证。
第十五条拆迁当事人应当依法签订书面拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当包括以下内容：
（一）被拆迁房屋的建筑面积及补偿金额；
（二）拆迁补偿方式；
（三）搬迁期限；
（四）违约责任；
（五）当事人需要约定的其他事项。
实行房屋补偿的，拆迁补偿安置协议除前款所列内容外，还应当包括补偿安置用房的房屋所有权证的取得方式、地点、楼层、面积（期房附户型图）、金额等事项。第十六条拆迁人应当自拆迁补偿安置协议订立之日起30日内，将拆迁补偿安置协议报市、县(市)拆迁主管部门备案。
第十七条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内建筑物的，依照有关的法律、法规执行。
第十八条因城市规划改变拆迁范围的，规划部门应当书面通知拆迁人。拆迁人应当自接到书面通知之日起7日内，到市房屋拆迁主管部门办理有关变更房屋拆迁许可证的手续。市拆迁主管部门应当将变更后的拆迁范围予以公告。
因拆迁人擅自变更规划、改变拆迁范围或给被拆迁人造成损失的，由拆迁人给予补偿并依法追究其责任。
第十九条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目依法允许转让的，应当经房屋拆迁主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人 应书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第二十条被拆迁人应当在签订补偿安置协议时向拆迁人或委托拆迁人交回被拆迁房屋的房屋所有权证及土地使用权证。
拆迁人应当在房屋拆除后30日内凭拆迁许可证办理房屋注销登记手续，缴销原房屋权属证书。
拆迁涉及土地使用权变更的，必须依法办理土地权属变更登记手续。
实行房屋产权调换（房屋补偿）的拆迁人应为被拆迁人办理所调换房屋的权属登记手续，市房地产确权登记机关自收到申请之日起30日内予以办理。
第二十一条拆迁人应当及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后30日内向房屋拆迁主管部门移交拆迁档案并办理移交手续。
房屋拆迁主管部门应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。第二十二条房屋拆迁主管部门负责对各项拆迁活动的检查、验收。被检查者应当如实提供情况和资料，检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。
第三章拆迁补偿与安置
第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换（房屋补偿）。因公益事业拆迁确不能实行房屋产权调换（房屋补偿）的，实行货币补偿。
拆迁房屋附属物，不作房屋产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，由被拆迁人自行拆除。逾期不拆的，强行拆除，以料抵工。拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿。第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、重置成新等因素，以房地产市场评估价格确定。具体评估办法由市人民政府另行制定。
第二十五条对被拆迁房屋的评估，由具备房屋拆迁评估资格的房地产估价机构进行。第二十六条拆迁人对被拆迁人实行房屋补偿的，按照本办法第二十四条规定确定被拆除房屋的补偿价款，结合所补偿房屋的价款，与被拆迁人一次性结清差价。
补偿的房屋包括按照规定提供的经济适用房和可供被拆迁人选择的其他商品房，其建筑质量应当符合国家和省规定的技术规范和标准。
第二十七条拆迁非营利性公益事业的房屋，拆迁人应当按照法律、法规的规定和城市规划要求予以安置或者给予货币补偿。第二十八条拆迁营业、生产用房的补偿应具备以下条件：
（一）房屋所有权证载明“营业”、“生产”字样；
（二）取得营业执照、税务登记证并有正常纳税记录；
（三）房屋所有权证、营业执照和税务登记证明的营业、生产的地点、时间相一致。第二十九条拆迁人应当对被拆迁人或房屋承租人支付搬迁补助费。
拆迁生产、营业用房造成停产、停业的，按拆除房屋合法面积由拆迁人发给停产、停业补助费、临时安置补助费。
在规定的过渡期限内，被拆迁人或房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费；被拆迁人或房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房的，不支付临时安置补助费。
凡拆迁人擅自延长过渡期的，从逾期之日起，每月加倍付给被拆迁人或房屋承租人临时安置补助费。
第三十条拆迁产权不明确的房屋，在拆迁公告规定的搬迁期限内未解决的，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，待产权明确后按本办法规定进行补偿。第三十一条拆迁设有抵押权的房屋实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务或者向当事人双方约定的第三人提存后，方可给予补偿。对拆迁设有抵押权的房屋实行房屋产权调换（房屋补偿）的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公告的搬迁期限内达不成抵押协议的，由拆迁人按照本办法第三十条规定实施拆迁。
第四章拆迁裁决
第三十二条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁主管部门裁决。房屋拆迁主管部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
第三十三条拆迁当事人申请裁决时，应提交裁决申请书。裁决申请书应当载明以下内容：
（一）申请人和被申请人的姓名、性别、年龄、工作单位和住址或者其他组织的名称、地址和法定代表人或者负责人的姓名、职务等；
（二）申请事项、依据和事实理由；
（三）申请人认为需要说明的其它问题。
拆迁人申请裁决时除提交裁决申请书以外，还应当提交被拆迁房屋调查表、被拆迁房屋的所有权证、建筑面积的审查证明和评估清单，对被拆迁人或者房屋租赁人的补偿、安置方案以及拆迁许可证、拆迁公告等房屋拆迁主管部门要求的有关材料。
第三十四条房屋拆迁主管部门接到裁决申请书后，按下列程序办理：
（一）自接到裁决申请书和有关证据、资料后，经审查，符合本办法规定的，应当立案，不符合本办法规定的，应通知申请人不予受理，并说明理由；
（二）对决定受理的，应当将申请书副本送达被申请人，告知有关权利；
（三）处理拆迁纠纷案件，可在裁决前进行调解。调整不成的，裁决应当自受理之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第三十五条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定期限内未搬迁的，由房屋所在地市、县（市）人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。第三十六条拆迁补偿安置争议经裁决后，有下列行为之一的，拆迁人可以到公证机构办理提存公证。
1.被拆迁人在法定期限内不申请行政复议，也不提起行政诉讼； 2.拒绝受领补偿款的。第五章拆除安全管理
第三十七条房屋拆除要严格执行《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国建筑法》和《山东省建筑安全生产管理规定》，所有房屋及构筑物的拆除应当由具备相应资质和安全保证条件的施工单位承担，拆除施工单位的负责人要对房屋拆除的安全负责。禁止施工单位转包房屋拆除工程。
拆除工程施工单位必须加强其施工人员的安全生产教育，严格持证上岗的制度管理，严格作业现场的安全监护和监督管理。
第三十八条拆除施工现场要采取以下安全措施：
（一）建立房屋拆除项目安全责任制，明确安全责任人；
（二）杜绝野蛮拆除和无保障冒险作业；
（三）拆除现场要设置围栏、悬挂警示标志；
（四）拆除前必须对现场认真清理，拆除中必须有专人现场指挥，安全员必须现场跟踪管理。
（五）施工单位拆除前，要和委托单位签订书面合同，拆除单位要在合同规定的期限内完成拆除，遵守城市管理法规，保护城市环境，及时清运拆除垃圾。
第三十九条房屋拆除单位违反本办法规定，擅自承接房屋拆除工程并造成经济损失或出现安全事故的，由安全生产监督管理、拆迁、公安、监察部门依法追究事故责任人以及单位负责人的责任。
第六章罚则
第四十条违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第四十一条拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁主管部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。第四十二条拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，给予警告，并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十三条接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁主管部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。第四十四条房屋拆迁主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重、致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十五条拒绝、阻碍拆迁工作人员或其他国家有关工作人员依法执行拆迁公务的，依照国家有关法律处罚，情节严重的要依法追究其刑事责任。
第四十六条拆迁工作人员利用职权营私舞弊、贪污受贿、敲诈勒索或玩忽职守的，由 其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
第四十七条按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋等级评估，区位价，各类房屋重置价，搬迁补助费，临时安置补助费，停产、停业补助费的标准由市人民政府另行制定。
第四十八条被拆迁人产权调换的房屋或购买的房屋办理权属登记时，原被拆迁房屋合法面积部分，不交纳契税、交易费。
第四十九条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁并需对被拆迁人补偿、安置的，可参照本办法执行。
在城市规划区内的集体土地上，经批准建设需要拆迁房屋及附属设施的，按国家有关规定执行。
第五十条本办法自公布之日起施行。1998年8月31日聊城市人民政府公布的《聊城市城市房地产开发建设房屋拆迁管理暂行办法》（聊政发〔1998〕229号）同时废止。
二○○四年三月十二日
山东省城市房屋拆迁管理条例
山东省人民代表大会常务委员会
（2000年4月14日 省九届人大常委会第14次会议通过）
第三章 拆迁补偿
第二十一条 拆迁人对被拆除房屋及其附属设施所有人的拆迁补偿，实行货币补偿或者房屋补偿。具体补偿方式由拆迁人和被拆除房屋所有人协商确定。
第二十二条 拆除住宅房屋实行货币补偿的，应当按照被拆除房屋所在区位和原建筑面积的重置价格结合成新确定。
设区的市人民政府可以根据前款规定制定相应的补偿标准。
按照城镇住房制度改革政策购买的房屋的拆迁补偿，国家和省另有规定的，从其规定。
第二十三条 拆除非住宅房屋，实行货币补偿的，其补偿价款应当按照被拆除房屋的市场评估价格确定。
第二十四条 拆迁人对被拆除房屋所有人实行房屋补偿的，按照本条例第二十二条、第二十三条的规定确定被拆除房屋的补偿价款，结合所补偿房屋的价值，与被拆除房屋的所有人结清差价。
补偿的房屋包括按照规定提供的经济适用房和可供被拆迁人选择的其他商品房，其建设质量应当符合国家和省规定的技术规范和标准。
第二十五条 被拆除房屋需要评估的，必须由依法成立的具有房地产评估资质的机构办理。
评估机构对拆除房屋的评估应当坚持公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和程序进行。
第二十六条 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿。
第二十七条 拆除用于非营利的公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，或者由当地城市人民政府按照城市规划统筹安排。
第二十八条 拆除出租的住宅房屋，实行房屋补偿的，原租赁关系可以继续保持，原租赁合同条款应当作相应修改。
拆除出租住宅房屋实行货币补偿的，出租人与承租人应当解除房屋租赁合同。
拆除出租的非住宅房屋，出租人与承租人应当解除房屋租赁合同。
解除租赁合同的，拆迁人应当按照本条例第三十七条的规定对承租人进行补助。
第二十九条 拆除非住宅房屋的所有人具备下列条件的，其房屋应当按照营业用房给予补偿：
（一）持有的房屋所有权证用途栏内标明“营业”或者“生产”等字样；
（二）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录；
（三）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产的地点、时间相一致。
营业用房的补偿办法按照本条例第二十三条、第二十四条、第四十三条的规定执行。
第三十条 拆除的房屋存在产权、债务纠纷的，由当事人协商解决；在拆迁公告规定期限内未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报县级以上人民政府房屋拆迁 行政主管部门批准，并办理证据保全手续后，可先行拆除；待纠纷解决后，按照本条例第二十二条、第二十三条的规定给予补偿。
第三十一条 拆除设有抵押权的房屋实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务或者向当事人双方约定的第三人提存后，方可给予补偿。
对拆除设有抵押权的房屋实行房屋补偿的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公告的期限内达不成抵押协议的，由拆迁人按照本条例第三十条的规定实施拆迁。
第四章 拆迁安置
第三十二条 对被拆除房屋使用人按照本条例的规定予以安置的，应当妥善安置。
被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有常住户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、公司、事业单位。
第三十三条 被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。
第三十四条 拆除非住宅房屋的，按照原建筑面积安置。
第三十五条 拆除住宅房屋的，按照原建筑面积或者原使用面积进行安置。
对被拆除房屋使用人按照原面积安置住房低于当地人民政府规定的住房解困标准的，可以增加安置面积，并按照规定交纳超面积安置费。
第三十六条 被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费。
第三十七条 被拆除房屋的所有人与使用人为同一人并实行货币补偿的，由被拆除房屋的所有人自行寻找安置用房，拆迁人付给被拆除房屋所有人三个月的临时安置费。
第三十八条 拆除出租的公有住宅房屋，实行货币补偿的，由被拆除房屋的所有人按照有关规定安置使用人。
第三十九条 拆除出租的非住宅房屋由使用人自行安置。
第四十条 安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。
在规定的过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给 临时安置费；由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置费。
第四十一条 拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限；由拆迁人提供周转房的，被拆除房屋使用人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。
第四十二条 由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之日起应当增加临时安置费。
由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人，从逾期之日起应当付给临时安置费。
第四十三条 拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，由拆迁人付给补助费。
(一)
北大学者为什么要上书?
据了解, 这缘起于媒体接二连三报道的暴力拆迁、违法拆迁事件:2008年6月, 上海市闵行区潘蓉夫妇因为抗拒拆迁向推土机投掷自制燃烧瓶, 后来夫妻均被判妨害公务罪, 丈夫获刑8个月;去年11月13日, 成都市金牛区居民唐福珍为阻止城管队员拆迁, 往自己身上倾倒汽油并引燃, 重伤入院16天后死亡……
这些事件的发生, 促使我们考虑是否存在制度本身的问题, 而不仅仅是制度的实施问题。
《宪法》规定公民合法的私有财产不受侵犯。而在我国许多政府的征收行为中, 这一规定没有得到很好的体现。拆迁问题是一个老问题, 房屋拆迁及其所引发的种种矛盾, 已经成为公众高度关注的社会问题。唐福珍事件的出现再次给社会一个警示, 个案的冲击和时势的变化让“变法”的需求越来越强烈。如果不能从制度源头上处理好城市发展的公共需求与公民财产权保护之间的关系, 房屋拆迁引发的社会矛盾和冲突将会进一步加剧。
作为下位法的现行《拆迁条例》与我国《宪法》以及已经颁布实施的《物权法》相关精神相悖。依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。另外, 征收、补偿主体关系不清, 征收、补偿主体应该是国家, 征收补偿法律关系应该是行政法律关系, 而《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。
既然《拆迁条例》并不符合《宪法》和《物权法》关于“公共利益的征收征用”规定, 且在《宪法》修改和《物权法》实施前出台, 应自动失去效力。
虽然在此之前已经有律师、法官对《拆迁条例》存在的违宪或违法问题提出过意见, 其中也有向国务院正式提出的审查建议, 但这些意见或建议尚未转化为具体的新的制度建设。北大学者希望这次建议能够帮助国务院尽快地出台新的条例, 理顺相关的关系, 建构一个更加合理的征收、补偿和拆迁制度。
(二)
《拆迁条例》是在什么情况下出台的?
我国的城市房屋拆迁制度建立于上世纪90年代初。为了与《城市规划法》配套, 1991年6月1日, 国务院颁布了第一套系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规——《城市房屋拆迁管理条例》。
《拆迁条例》的立法思想是, 通过旧城改造房屋拆迁, 改善城市居民的住房条件。当时的城市建设主体都是国有单位, 政府主导整个拆迁过程, 并不区分涉及公共利益和非公共利益的拆迁。拆迁模式是, 被拆迁人拒绝拆迁的, 实行强制拆迁, 政府既是拆迁许可者, 又是争议裁决者。随着城市建设和房地产市场化的不断发展, 2001年, 有关部门又对《城市房屋拆迁管理条例》进行了修改, 以适应拆迁、建设的新变化。
2001年6月7日, 国务院常务会议通过了对《拆迁条例》的修改, 并于当年7月1日正式实施。由于立法理念和不分公益、商业拆迁, 政府角色严重错位的拆迁模式没有改变, 拆迁矛盾日益加剧。数据显示, 国家信访局从2003年到2006年接待的上访人数当中, 有近40%涉及拆迁, 而在当时的建设部涉及拆迁上访的比例高达70%到80%。
2007年10月1日, 《物权法》公布施行, 从法律制度上进一步强调维护被征收人的合法权益, 对于征收的程序、补偿的标准进行了原则规定。2007年8月, 全国人大常委会议通过了《城市房地产管理法修正案》, 其中规定:“为了公共利益需要, 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋, 并依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”
根据这一法律修正案的授权, 国务院法制办将《拆迁条例》纳入了修改工作日程。
但新条例的出台却并没有一帆风顺。2007年12月14日召开的国务院常务会议上, 审议新条例, 《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例 (草案) 》是第一项议题。会议认为, 这个条例直接关系人民群众切身利益, 要求有关部门广泛听取意见进一步修改后, 再次提请国务院常务会议审议, 然后公开征求群众意见, 再由国务院决定公布施行。然而, 新条例至今却迟迟未能出台。
《拆迁条例》的修订之所以异常艰难。这一方面是, 拆迁条例修改事关重大, 涉及到的利益也很重大, 如果匆忙出台, 可能形式上很好看, 但实际上解决不了问题。另一方面是, 遇到的阻力不仅大, 而且多。比如土地制度。我们实行的是国有土地制度, 所以个人只有房产权和土地有限使用权, 没有土地所有权。地方政府卖给房产商的是房子下面的土地, 所以房子就得拆迁, 这就是拆迁的土地逻辑。又比如司法制度。拆迁纠纷大多因为补偿谈不拢, 房屋拆迁补偿是被拆迁人和开发商之间的事, 若打官司, 就是民事官司。但是根据最高院的司法解释, 法院不受理此类民事诉讼, 被拆迁人只能提起行政诉讼。尤为突出的是, 来自地方政府的阻力。因为修改《拆迁条例》直接牵涉到地方土地财政的利益。土地是地方财政的支柱性来源, 地卖出去了, 钱也拿到手了, 拆不下来, 地方政府很难办, 而且老是拆迁“卡壳”, 房产商不愿来, 财政难免受影响, 所以地方政府对修改不积极是很容易理解的。
(三)
《拆迁条例》与现行法律存在哪些冲突?
北大学者认为, 《拆迁条例》与现行法律存在三方面冲突:
一是依据宪法和法律, 补偿应在房屋拆迁之前完成, 而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。
二是征收、补偿主体应是国家, 征收补偿法律关系应是行政法律关系, 但《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。
三是对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《拆迁条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。
北大学者指出, 《拆迁条例》目前存在的不合理之处, 最核心的一个问题就是过分地强调了地方政府的行政管理权, 在拆迁过程中有一种压倒性的优势。这种结构很不利于对公民合法私有财产 (房屋) 所有权的保护, 因为在整个的拆迁过程中, 所有的主导权是由地方政府、拆迁部门来掌握的。所以房屋的主人在这个过程中, 如果想要充分地保障自己的房屋所有权就处于弱势, 最后可能只能在房屋拆迁阶段, 形成一种拆迁人和被拆迁人的紧张关系。
我国《宪法》和《物权法》都规定, 私人的合法财产受法律保护, 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。但是在现行《拆迁条例》中规定, 被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内没有搬迁, 由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁, 或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
从法理上说, 如果有抵触, 作为下位法的《拆迁条例》应该服从于《宪法》、《物权法》等上位法。但是在现实中, 往往是下位法的《拆迁条例》占上风, 公民手拿《物权法》抵挡不住拆迁人“依法拆迁”的铲车, 原因何在?
一方面是由于《物权法》的规定, 仅仅是提供了对财产权保护的基本的原则, 没有关于物权保护的具体的可操作的法律规定。因此法律所规定的权利就很难落地。
另一方面政府拆迁部门在拆迁问题上往往更习惯于、更倾向于适用《拆迁条例》的规定, 因为《拆迁条例》更加具体, 操作起来对他们更加便利。
再者, 《拆迁条例》和《物权法》存在一些抵触, 虽然都知道《物权法》大于《拆迁条例》, 但碰到这些抵触的情形, 到底应该怎么办?由于缺乏一种有效的违宪审查的程序和操作机制, 所以即便在形式上两者有抵触, 也很难及时地对《拆迁条例》通过审查来加以废止或改进。
尤为致命的是, 《拆迁条例》没有区分公益拆迁和商业拆迁, 地方政府与房地产开发商合作, 帮助开发商压迫私有房屋业主。本来商业性拆迁应由开发商和被拆迁人通过平等的民事谈判和市场交易来解决, 政府却以“公共利益”为由出面, 强势要求被拆迁人服从。公权力为商业开发“背书”, 开发商获得政府发放的拆迁许可证后, 就可以自行拆除被拆迁人的房屋。这样做既缺乏程序的正当性, 经常让被拆迁人得不到合理补偿, 而且为官商勾结留下了操作空间。
(四)
《拆迁条例》究竟如何修改?
对于现行的《拆迁条例》, 由于存在诸多问题必须修改。到底如何修改?许多专家学者纷纷发表意见和建议。记者通过归纳整理, 其核心观点主要有:
对单位、个人房屋进行拆迁, 应先依法对房屋进行征收, 通过正常的程序, 即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上, 才能进行房屋的拆迁。
应将公共利益与商业利益彻底分开, 也就是说, 政府只有出于公共利益的需要才有权征收公民的房屋, 并给予补偿;原则上补偿的标准应该确定在房屋的市场评估价, 只有这样才能保证公民的房屋因公共利益需要被征收能够得到应有的补偿。
应由开发商与房主先进行谈判, 在达成协议后才能进行拆迁, 否则有权拒绝让出房屋。
被征收、拆迁人申请复议和提起诉讼, 除非特殊紧急需要, 拆迁应停止实施, 以免造成“官司打赢了, 房子却早已被拆了”的局面。
应建立灵活的拆迁补偿机制。特别是应明确拆迁后的土地出让收益应首先用于被拆迁群众的安置补偿, 剩余部分也应主要用于改善民生等公益性建设上。
应明确政府是唯一的拆迁主体, 并不得转嫁其拆迁行为。
应规范强制拆迁行为主体。把拆迁争议的仲裁权、强制拆迁的执行权全部交给法院, 由人民法院依法行使。
这里, 我们就几个主要建议作一解读:
征收、补偿、拆迁:各归其位
拆迁、征收涉及到的行政过度干预和补偿标准不一引发的谈判双方矛盾问题, 是目前不少拆迁案件的焦点所在。因此, 《拆迁条例》要在这方面进行修改。
北大学者建议:“征收、补偿、拆迁各归其位”。“无公共利益则无征收, 无合理补偿则无征收, 无征收和补偿则无拆迁, 无法院裁决则无强制拆迁。”
为什么违法拆迁、暴力拆迁事件层出不穷?
北大学者认为, 有些地方政府寻求“土地财政收入”的增长, 急功近利地进行城市开发、发展, 片面追求经济效率和GDP的增长, 忽视社会公平, 或许是最为根本的原因。也正是这个原因, 导致了《拆迁条例》在制度设计上偏向于拆迁, 而不顾公共利益与商业利益的区分。
如果政府不能为私人利益去征收公民私有财产, 开发商就应交给市场去处理, 要做到“政府的归政府”、“市场的归市场”。同时, 即便满足了公共利益标准, 也并非意味着政府就可以直接征收和拆迁, 因为政府征收合法有效的另一个前提是依法给予合理补偿。所以, “政府可以为了公共利益的需要征收, 但公共利益不能成为‘强取豪夺’的合法理由。”
必须明确界定公共利益
北大学者认为, 拆迁涉及到广大公共利益, 而“越是与公共利益关系密切, 敏感度越高”, 因此, 在制度设计中, 应秉行理性与审慎并重的精神, 以全面反映公共利益。为了防止有关部门打着公共利益的旗号在征收、征用和拆迁中肆意妄为, 遏制一些地方政府在此过程中的利益冲突, 必须明确公共利益的范围和认定程序。
许多专家学者认为, 公共利益其实不复杂, 理论上说就是全体社会成员都能够直接享受的利益, 它不是一部分人能够享受的, 而且是直接享受, 比如飞机场、公立医院、高速公路、大中小学, 民众能够直接享受。而《拆迁条例》, 混淆了因公共利益拆迁和因商业利益拆迁的两个概念, 不管是哪种情况, 政府均授予开发商拆迁许可证, 开发商可以肆意拆迁, 甚至是为了商业利益。因此, 如何界定公共利益是所有拆迁问题的根本。将公共利益与商业利益彻底分开后, 可以将利益关系明确化, 这样在商业拆迁过程当中, 政府才可以真正地作为一个中间裁判的角色对于拆迁人和被拆迁人之间的利益关系进行评判, 就不至于像现在这样, 政府和开发商搅在一块。
应该先补偿再拆迁
不管你同不同意, 推土机先开到你家门口, 这是现实中让被拆迁人最难以接受的一幕。为此, 北大学者建议:政府为公共利益进行的拆迁, 必须通过正常的程序, 即在取得被拆迁人的同意、给予充分的补偿基础上, 才能进行房屋的拆迁。而商业性开发, 也必须由开发商与屋主先进行谈判, 在达成协议后才能进行拆迁。如果谈不拢, 屋主完全可以拒绝让出房屋。只有这样的条款写入法律, 才能保护被拆迁人的权益。
制定拆迁补偿标准
北大学者认为, 目前关于拆迁补偿标准大部分是由地方政府来做具体规定, 这种由地方规定的做法, 虽然有一些合理性, 但如果完全由地方来规定补偿标准, 中央对房屋补偿问题的重要政策可能在地方打折扣。应该制定一个关于拆迁补偿标准的全国性的指导规则, 在这个指导框架的基础上, 地方根据自己的情况可以做一些具体规定。但不得与全国性的统一指导规则发生冲突和抵触。合理的补偿要靠市场评估, 一旦在结果上不能达成一致, 应该有一个法院审查的程序。
规范政府权力
一部健全的法律法规, 既要求公民遵法守法, 也要为公民提供权利受损时的法律救济通道。但在《拆迁条例》中, 政府既是强制拆迁的执行主体或权力后盾, 又是拆迁纠纷的仲裁人, “运动员”兼“裁判员”不符合基本的法治规范。许多专家学者建议, 新的制度文件要突出对等谈判、尊重公民私权的征收概念, 避免单纯使用不平等的、不尊重公民私权的拆迁概念, 即从根本上转变法律法规的指导思想, 通过征收立法控制和规范政府权力, 坚定地确立公民权利保障理念, 打通房产所有权和土地使用权纠纷中“民告官”的司法通道, 让司法成为业主维权的底线, 实现征收拆迁工作的法治化。
(五)
《征收与拆迁条例 (草案) 》与《拆迁条例》有哪些不同?
国务院对于《拆迁条例》的修订非常重视, 做了很多前期准备。
2007年, 由全国人大常委会授权国务院制定《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例 (草案) 》 (简称《征收与拆迁条例 (草案) 》) , 以取代《拆迁条例》。
2007年12月14日, 国务常务会议首次审议了《征收与拆迁条例 (草案) 》, 因为该草案涉及公众利益, 会议要求《征收与拆迁条例 (草案) 》经广泛听取意见和进一步修改后, 再次提请国务院常务会议审议, 然后向社会公开征求意见, 最后再由国务院公布施行。
为此, 国务院法制办经多次征求相关部门意见。2009年12月16日, 国务院法制办再次召开专家研讨会, 针对《征收与拆迁条例 (草案) 》进行讨论, 这是国务院法制办就《拆迁条例》修改召开的第三次专家论证会。
据国务院法制办副主任郜风涛介绍, 《征收与拆迁条例 (草案) 》的整个拆迁思维将发生“根本性变化”。按《征收与拆迁条例 (草案) 》的规定, 出于公共利益的需要, 政府要先征收房屋、收回国有土地使用权, 再进行拆迁补偿, 拆迁由原来的拆迁人、被拆迁人和政府的三方关系, 变成政府作为国家征收人和被拆迁人的双方关系, 性质上也由原来包括行政和民事的法律关系, 变成行政法律关系。比起现行的《拆迁条例》, 《征收与拆迁条例 (草案) 》有许多亮点:
拆迁中先补偿再拆迁
《征收与拆迁条例 (草案) 》对因公共利益的拆迁, 确立了先征收、补偿, 后拆迁的原则。这也就是说, 不先解决征收、补偿问题, 就不得拆迁。
目前, 各地还没有明文规定补偿的先后顺序, 拆迁中先斩后奏的事情时有发生, 被拆迁人往往处于弱势地位。如果实行先补偿再拆迁, 被拆迁人将有更多谈判筹码和选择余地。
有专家担心, 这样一来, 会不会因此出现更多“钉子户”?这是一个值得关注的问题。在维护被拆迁人的权益 (私权) 时, 如何限制私权滥用也很重要。目前, 在各地的“城中村”和城郊拆迁中, 个别被拆迁人的要价超过市场价两三倍, 有的动辄就要求赔五十万、上百万元, 有关方面应当加以研究, 如何更好地平衡个人利益与公共利益。
专设部门负责拆迁补偿
《征收与拆迁条例 (草案) 》明确规定:征收、拆迁主体是政府, 专设部门负责拆迁补偿。
这有利于相关人员集中精力, 更专业地解决拆迁方面的问题;也有利于拆迁人与被拆迁人的沟通, 同时防止有关部门推诿塞责。
拆迁原本就是政府与被拆迁人的事。政府只有与被拆迁人达成赔偿协议, 从被拆迁人那里“购得”土地, 才可以用于公共利益进行开发, 或卖于开发商进行商业开发。但现在, 很多时候政府为了减少麻烦, 把拆迁的任务一起转给了开发商。而当被拆迁人与开发商面对面时, 一旦谈不拢, 强势的开发商就难免会强拆。而如果完全撇开开发商, 让政府与被拆迁人面对面, 哪怕一时谈不拢, 出现强拆的概率也会小一点。而且, 在与被拆迁人面对面谈判时, 代表公众利益的政府要比开发商更能取得被拆迁人的信任。
区分“公共”与“非公共”利益
公共利益的界定在世界范围都是一个复杂的问题。据了解, 公共利益的界定有两种方式, 一种是立法列举, 我国目前很多地方更多是用这种方式, 即把尽可能的情况列举出来;另一种是法院判例制度, 即在立法不能穷尽的地方, 法院判例有法律效应, 但我国目前还没有法院判例制度, 所以立法列举的可能性更大, 也更现实。
《征收与拆迁条例 (草案) 》对因公共利益的征收、拆迁与非因公共利益的房地产开发、拆迁进行了区分。后者不适用强制拆迁, 而由建设单位与房屋所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。
《征收与拆迁条例 (草案) 》对“公共利益”进行了列举规定, 不属列举规定的“公共利益”范畴的项目建设, 其遇到的拆迁问题均遵循民事协商与合同途径解决。
对于有些地方政府一方面以公共利益的名义征收房屋, 另一方面又转手交给开发商进行商业开发的行为, 这需要通过另外的制度来加以解决, 而这涉及我国的民主制度建设。
被拆迁人不满意可以起诉
现在的拆迁中, 被拆迁人因为不满意而采取诉讼途径来维护合法权益的比例较少。《征收与拆迁条例 (草案) 》明确此途径, 发生在拆迁领域的维权行为将更加合理、有序。
“断水电气暴力强拆”拟被禁
《征收与拆迁条例 (草案) 》将严禁野蛮拆迁。明确规定:建设单位或受委托实施拆迁的单位, 不得采取断水、断热、断气、断电等方式, 或者以暴力、胁迫及其他非法手段实施拆迁。
重庆社科院法学所丁新正研究员认为, 拟新增的亮点凸显出法治的进步, 比较充分地保护了被拆迁人的合法权益, 客观上能减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾, 有利于社会和谐。
【关键词】现代城市；房屋维修；维修管理；城市建设
在城市建设进程不断加快的当下，城市住户愈发关注房屋质量，并提出了严格的要求。而房屋维修不仅能提升房屋的价值，还能延长使用寿命。因此，开展房屋维修以及管理工作时，一定要增加施工手段的先进性，提升施工技术的实用性。
一、房屋维修的主要内容
为提升房屋维修效果，改善房屋维修质量，应明确房屋维修的主要内容，并在维修实践中全面落实。
（一）查勘鉴定
查勘鉴定具体是指有计划性地面向房屋开展结构检查以及功能审查工作，它是房屋維修工作顺利开展的重要参考。查勘测定主要包含定期性、工程性和季节性这三种类型。
（二）房屋维修质量
在房屋维修工作中，应全面保障房屋质量。本文中所探究的房屋维修管理服务于工程维修质量，维修质量的保障是其基本目标，它在物业公司的基本服务项目中占据着一定位置，并发挥着关键性作用。
（三）房屋维修规划
目前，对于物业管理公司而言，房屋维修规划是其核心内容。简而言之，它是一项计划管理工作，主要作用于房屋维修工作。房屋维修计划通常涵盖房屋维修计划、常规检查计划、调整活动和整理总结等内容。
（四）房屋维修保养与维护
若将建筑物比作人体，则地基犹如血液，它在建筑物的常规使用中发挥着决定性作用。地基只有待具备特定承载力以及满足稳定性标准后方能全面承载上部结构。对于建筑物而言，地基承载力决定着上部建设质量，如果承载力不达标，将会引发裂缝等不良问题，带来严重影响。因为地基比较独特，无法直接找到安全隐患，所以应着重做好常规维修和日常管理工作。
（五）维修砖砌体结构和钢筋混凝土结构
对于砖砌体结构而言，应降低环境侵蚀、缩减侵蚀介质；增强抗腐蚀能力；面向热工性能薄弱的外墙进行加厚处理，也可采取其他可行的保温措施；面向潮湿或者长时间关闭的房间增设防水层，设置排水设施，以此来降低侵蚀；确保场地平整，合理设置排水坡度，以免建筑物周边出现积水现象；刷除粘附在建筑物中的结晶物，以免进一步侵蚀；对屋面进行定期维修，确保屋面排水系统处于良好的运转状态，禁止出现渗漏。钢筋和混凝土共同组成钢筋混凝土结构，其中钢筋可承载拉力，混凝土可抵抗压力，因此在日常维修工作中，应确保钢筋与混凝土可协调工作，进而满足受力要求。
（六）维修屋面工程
屋面通常处于建筑物顶端，它作为基本建筑的承重结构，在房屋整体承重中发挥着重要作用。无论从物质功能层面，还是从艺术效果的角度来说，屋面在房屋建筑中都发挥决定性作用。
（七）保养并维修装饰工程
在装饰工程中，抹灰最为常见，依照建筑物的部位可将其划分成内部抹灰和外部抹灰。它可保护主体结构，降低暴晒、雨雪等恶劣天气条件对主体结构的损害，保证房屋内部整齐、视线明朗，增强保温性能，阻隔噪音、防止渗漏等，以此来优化居住条件、改善工作环境。
（八）维修门窗工程
门作为与外界沟通联系的基本通道，它在房屋工程中占据着关键位置。窗主要用来采光与通风，并可隔音、阻断天气条件的影响。使用门窗时，无论是因何种原因引发损坏，都应立即修理，避免损害面积的扩大。在日常生活中较为常见的病害有腐蚀、锈蚀等。
二、房屋维修管理技术
房屋维修管理是指依据施工规范、质量要求、技术标准与经济要求，合理应用现代方法，全面、系统地管理房屋维修工作，主要包含外包型和自主型这两种维修管理类型，其中前者主要包含工程招标、基本设计、技术交底、工程合同的规范签订、质量监督和管理、竣工验收等多项内容；后者的管理内容为合理规划房屋维修工作、编制设计方案、全面准备、采取有效措施、全面管控维修质量、统一协调、重视现场管理等。
（一）经费管理
维修经费指代在具体的保养维修阶段，在人工、材料与设备等各个层面投入的经费。对于房屋而言，主要从管理经费中划出日常养护经费，且维修经费常常用在不同的维修项目中。
（二）行政管理
1.责任担负。在房屋维修过程中，通常由所有人负责担负维修责任；在保修阶段，主要由施工以及建设单位来担负责任；超过保修期之后，施工以及建设单位共同使用的部位与工具设备设置了专项维修基金，主要由全体业主共同担负；因人为原因而损坏房屋，应由行为人负责承担维修责任；对于因维修工作不到位或者因人为制约而引发房屋危险时，房屋部门可依法采取整改措施，并由当事人负责担负相关经费。
2.纠纷处理。面临纠纷时，一定要保持谦恭、温和的态度，给予业务充分的尊重，使其认可物业管理公司，得到理解，积极辅助，有效检修、合理疏通雨水干管。若业主依旧存在不满情绪，不主动配合，则应全面宣传物理管理法规，使其正确认识房屋检修，有效检修公共部位，这也是业主应履行的基本义务。特别是从设计研发阶段开始，物业管理公司便应介入，并站在促进物业管理水平的高度，提出可行的设计方案。例如，待业主要求对雨水干管进行改造时，物业管理人员应及时制定改造方案，从根本上解决不合理之处。另外，此种改造方案的运行一定会消耗较多经费，因此该方案应得到业主委员会认可，只有待获得认可后，方可着手改造工作。
三、结语
房屋维修即管理与协调的全面整合，这对于管理和物业领域而言，将是一次全新的挑战。社会经济一直处于发展状态，人们的思想也在不断变化，我们应明确房屋维修内容，切实提升房屋维修管理水平，全面实施房屋维修，大面积落实管理工作，进而有效缓解住房短缺现状。
参考文献
[1]李亮亮.房屋修缮工程的技术措施[J].科技创新与应用，2012，（16）.
[2]刘红梅，李敬熠.既有建筑加固改造技术浅谈[J].河南建材，2015，（3）.
作者简介：孙昌铁（1967-），男，吉林通化人，通化市公有房屋安全维修中心主任，研究方向：房屋安全维修管理。
（2002年4月28日徐州市人民政府第78号令公布2004年8月4日第99号
令修订）
第一章 总
则
第一条 为加强我市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(以下称国务院《条例》)，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安臵的，适用本办法。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，适应城镇住房制度改革，有利于旧城改造和改善生态环境，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿安臵；被拆迁人和被拆迁租赁房屋的承租人应当服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 市建设行政主管部门是徐州市城市规划区内国有土地上的房屋拆迁行政管理部门。
县(市)、贾汪区人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
土地、房产、价格、规划等有关部门依照各自法定职责，协助做好与房屋拆迁相关的管理工作。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁房屋的单位应当向房屋拆迁管理部门提出申请，领取城市房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。
第七条 申请房屋拆迁许可证应当向房屋拆迁管理部门提交下列文件及资料：
(一)建设项目批准文件； (二)建设用地规划许可证、规划定点通知书和规划定点图； (三)建设用地拆迁通知书和收回国有土地使用权通告； (四)拆迁计划和拆迁补偿安臵方案；
(五)拆迁费用测算报告和办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安臵资金证明文件。
房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；对不符合办理条件的，应当给予书面答复。 第八条 房屋拆迁许可证核发的同时，房屋拆迁管理部门应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限等事项以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
房屋拆迁期限一般为6个月，需要延长期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。延长期限不得超过6个月。 第十条
拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。
拆迁人委托拆迁的，被委托的单位应当是已经取得房屋拆迁资格证书的单位。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十一条 拆迁范围确定后，房屋拆迁管理部门应当发布调查、评估公告，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动： (一)新建、扩建、改建房屋； (二)改变房屋和土地用途； (三)租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。延长拆迁的期限，由房屋拆迁管理部门通知有关部门。 第十二条 拆迁人应当与被拆迁人按照本办法的规定订立拆迁补偿安臵协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安臵协议。实行货币补偿的，协议应当约定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任以及当事人认为需要约定的其他条款；实行产权调换的，双方还应当就安臵房屋位臵、面积、差价结算、原房屋承租人安臵等订立协议。
拆迁补偿安臵协议应当在签订后15日内由拆迁人或者被委托拆迁单位报房屋拆迁管理部门备案。房产管理部门代管的房屋需要拆迁的，由房产管理部门与拆迁人签订拆迁补偿安臵协议，经公证机关公证。
第十三条 拆迁补偿安臵协议订立后，发生拆迁补偿安臵争议的，由拆迁双方当事人协商解决，协商不成的，双方当事人可以依据仲裁协议向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。
诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十四条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安臵协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安臵用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十五条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由当地人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理公证。 第十六条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、外国驻华使(领)馆等房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。 第十七条 尚未完成拆迁补偿安臵的建设项目转让的，应当订立转让协议，并经房屋拆迁管理部门同意。原拆迁补偿安臵协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第十八条 拆迁补偿安臵资金应当采用储备方式，全额存入金融机构，且全部用于房屋拆迁的补偿安臵，不得挪作他用。
房屋拆迁管理部门应当与拆迁人、存储拆迁补偿安臵资金的金融机构三方签订拆迁补偿安臵资金使用监管协议。
金融机构应当配合房屋拆迁管理部门做好拆迁补偿安臵资金的监督管理工作。 第十九条 拆迁范围内的房屋拆除完毕，拆迁人应当报经房屋拆迁管理部门验收合格后，计划、土地、规划、建设行政主管部门方可核发建设相关批准手续。拆迁人应当在房屋拆除完毕后15日内到房产、国土部门办理被拆除房屋及土地的权属注销手续。
第二十条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第三章 拆迁补偿与安臵
第二十一条 房屋拆迁补偿按照拆除合法建筑面积为依据。被拆迁房屋建筑面积，指房屋所有权证载明的建筑面积。对直管、自管居住房租约中未标明建筑面积的，按有法定资质的房屋面积测绘机构实际测量的建筑面积为依据。〖ＢＦ 对于房改出售的公有住房，拆迁当事人认为实际建筑面积大于房屋所有权证登记的建筑面积的，可以自行委托本市有法定资质的房屋面积测绘机构认定。对于超出房屋所有权证登记面积的部分，由拆迁人将评估价的80％补偿给被拆迁人、20％补偿给原房改售房单位。
房屋面积测绘机构认定被拆除房屋面积时，应当执行国家测绘标准，符合原设计意图，且单幢建筑分户的建筑面积之和不得超过该幢建筑的总建筑面积。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 第二十二条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十五条第三款、第二十七条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十三条 实行货币补偿的，补偿的金额，由房地产评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体评估规则由政府公布。
第二十四条 拆迁人应当委托有资格的房地产评估机构对被拆迁房屋进行评估。评估结果应当公示。
拆迁双方当事人对评估结果有争议的，应当在评估结果公示后15日内，持其自行委托的房地产评估机构出具的评估报告，向房屋拆迁管理部门申请裁决。房屋拆迁管理部门认为需要对拆迁评估结果进行鉴定的，应当委托法定价格鉴定机构鉴定，由法定价格鉴定机构依照政府公布的房屋拆迁评估规则鉴定，鉴定结果作为行政裁决和拆迁补偿的依据。鉴定费用由过失方承担。房屋拆迁评估机构由房屋拆迁管理部门定期公布。
第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十三条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的价格，结清产权调换差价。所调换的住宅房屋价格按照价格部门核定的价格或者房地产市场评估价格确定；所调换的非住宅房屋的价格，按照市场价格确定。
产权调换房屋为期房的，具体过渡期限由拆迁当事人在协议中约定，如超过协议约定过渡期限，拆迁人应当按超期过渡的标准支付给被拆迁人临时安臵费用。多层住宅的过渡期限最长不得超过18个月，高层住宅的过渡期限最长不得超过30个月。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 第二十六条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
第二十七条 拆迁以协议约定租金的租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安臵的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第二十八条 拆迁执行政府规定的租金标准的公有(直管和自管)出租住宅房屋，房屋承租人可以要求购买原房屋产权，也可以要求继续承租。
房屋承租人选择购买原房屋产权的，购买金额为原房屋评估价格的20％，但不低于房产、物价部门当年公布的最低标准。房屋承租人购买后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十四条规定给予补偿。
房屋承租人要求继续承租、但被拆迁人要求货币补偿的，应由拆迁人按照房屋承租人购买原房屋产权应当交纳的费用补偿给被拆迁人后，拆迁人对房屋承租人给予安臵，安臵的标准不得少于原合法使用面积。房屋承租人应当与拆迁人另行签订租赁合同。
第二十九条 对被认定为经济特困(享受城市居民最低生活保障)的被拆迁人、公房承租人，拆迁人应当将货币补偿款异地购买成套使用面积不小于34M2房屋作为安臵房。所购房屋超过补偿款购买的面积部分，按照规定订立房屋租赁合同，并按照廉租房标准交纳租金。
房产管理部门应当按照有关规定给予办理共有产权登记。经济特困的被拆迁人、公房承租人，由民政部门认定。
第三十条 拆迁划拨土地上的非住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆除房屋合法建筑面积的市场评估价扣除国有土地出让金增值部分结算。具体办法由土地部门制定并公布。
拆迁执行政府规定的租金标准出租的非住宅房屋实行货币补偿的，按照评估确定的金额，50％补偿给被拆迁人，50％补偿给房屋承租人。
第三十一条 非住宅房屋是指依法原建、新建、扩建的，其《建设工程规划许可证》(含个人建房领取的《建筑执照》)、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》上载明建筑功能为非住宅房屋，并实际作为工业生产、商业经营、服务行业、仓储、办公及公益事业等用途的房屋。被拆迁人或房屋承租人将住宅房屋改变为非住宅房屋的，应当提供规划行政主管部门的批准文件，方可按照非住宅房屋补偿；1984年1月5日前建造的被拆迁房屋的使用功能，由规划行政主管部门和房产管理部门认定。
第三十二条 拆除未认定为非住宅房屋但符合下列条件的被拆迁房屋，拆迁人除按照住宅房屋补偿外，再给予被拆迁人一次性补助。补助标准为被拆除房屋评估价的20％： (一)私房自营：
1．实际作为非住宅房屋使用；
2．有产权人、共有人或者同住直系亲属的有效工商营业执照和税务登记证； 3．在使用期间按照实际用途缴纳房产税、土地使用税。(二)私房出租经营：
1．有前项私房自营条件中第1、3目情况的；
2．有与《房屋租赁合同》中承租人户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。
(三)直管公有住房承租户用作经营： 1．有原直管公房住房租赁证； 2．有经营用房租约；
3．有与原承租户或者其配偶户名一致的有效的工商营业执照和税务登记证。(四)单位自管房屋自营或者出租经营： 1．实际作为非住宅使用；
2．出租经营的，有经营用房租约；
3．出租经营的，有与租约户名一致的有效工商营业执照和税务登记证； 4．在使用期间按照实际用途缴纳房产税、土地使用税。
第三十三条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人对被拆迁人应当给予一次性损失补偿费。补偿标准根据政府公布的房屋拆迁评估规则确定。 第三十四条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安臵方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理公证。
第三十五条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。 第三十六条 实行货币补偿的，被拆迁人应当自行过渡，拆迁人对被拆迁人或房屋承租人一次性支付三个月的临时安臵补助费。
实行产权调换的，拆迁人应当按照规定标准支付给被拆迁人(房屋承租人)临时安臵补助费。在拆迁协议规定的过渡期限内，被拆迁人(房屋承租人)自行安排住房过渡的，拆迁人应当按照规定标准支付给临时安臵补助费。由拆迁人提供周转房的，拆迁人不再付给临时安臵补助费。
由于拆迁人的责任延长过渡期限，对自行安排住房过渡的，从逾期之日起应当加一倍支付临时安臵补助费；六个月后仍不能交付使用的，自第七个月开始应当加二倍支付临时安臵补助费，直至交付使用。对由拆迁人提供周转房的，从逾期之日起应当支付临时安臵补助费；六个月后仍不能交付使用的，应当再加1／2倍支付临时安臵补助费，直至交付使用。
被拆除房屋中不能自行拆除的装饰物及附属物，应当由拆迁人按照规定标准结合成新给予适当补偿。
拆迁中的提前搬迁奖金、临时安臵补助费、搬迁补助费、误工费及电话、有线电视、管道煤气等设施迁移费，由拆迁人按照规定标准支付。
第三十七条 拆迁人应当及时为被拆迁人办理房屋所有权证和土地使用权证提供必需的资料。被拆迁人实行产权调换或货币补偿后购买安臵房的，契税缴纳按照《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》执行。
第四章 罚
则
第三十八条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第三十九条 拆迁人违反本办法的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安臵资金1％以上3％以下的罚款。
第四十条 拆迁人违反本办法规定有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安臵资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的； (二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的； (三)擅自延长协议约定的拆迁期限的。
第四十一条 接受委托的拆迁实施单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25％以上50％以下的罚款。
第四十二条 有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门处以3万元以下罚款：
(一)拆迁人抽逃或套取拆迁补偿安臵资金的；
(二)拆迁人未经同意将尚未完成拆迁补偿安臵的建设项目转让的。
第四十三条 评估机构未按照政府公布的房屋拆迁评估规则进行评估的，由评估机构资质管理部门依法处罚。
第四十四条 市、县(市)、贾汪区房屋拆迁管理部门违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)不按照规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；
(二)核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的； (三)对依法应当查处的违法行为不予查处的。
第五章 附
则
第四十五条 徐州市城市规划区内国有土地上房屋拆迁实施本办法的具体标准和相关规定，以及具体标准的调整，由市房屋拆迁管理部门会同有关部门拟定，报市人民政府批准后公布施行。
徐州市城市规划区以外的国有土地上实施房屋拆迁的具体标准和相关规定，以及具体标准的调整，由所属县(市)、贾汪区人民政府制定，报市人民政府备案。 第四十六条 集体土地上的非市政建设项目拆迁，将集体土地征为国有土地后，按照本办法执行。
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《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》
第一章 总 则
第一条 为加强对城市房屋拆迁工作的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内的城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人和其他有关当事人进行补偿、安置的，适用本办法。
第三条 省人民政府建设行政主管部门对全省的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
设区市和县（市）人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
第二章 拆迁管理
第四条 拆迁房屋的单位必须取得设区市或者县（市）房屋拆迁管理部门核发的房屋拆迁许可证，方可实施拆迁。
第五条 申请领取房屋拆迁许可证或者尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让时，申请人或者受让人筹集的拆迁补偿安置资金必须
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达到拆迁补偿安置资金总额的百分之八十以上，并在房屋拆迁管理部门规定的期限内补足差额。
对拆迁补偿安置资金的监督管理办法由设区市人民政府规定。
第六条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项以及拆迁的法律依据送达被拆迁人，并以房屋拆迁公告的形式在拆迁范围内公布。
第七条 在城市房屋拆迁活动中实施房屋拆除的施工单位，必须持有国务院建设行政主管部门或者省建设行政主管部门核发的《建筑业企业资质证书》。拆迁单位的主管负责人、专业技术人员和其他直接从事拆迁工作的人员，应当持证上岗。
第八条 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人或者接受拆迁委托，不得与拆迁单位或者实施房屋拆除的施工单位有行政隶属关系或者其他经济关系，不得为拆迁人指定拆迁单位或者实施房屋拆除的施工单位。
第九条 拆迁补偿安置协议应当载明下列事项：
（一）补偿方式和补偿金额；
（二）安置用房的面积、位置和价格；
（三）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；
（四）违约责任；
（五）争议的解决办法；
（六）当事人认为应当约定的其他事项。
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第十条 房屋拆迁管理部门和房产管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议应当经公证机关公证，并办理证据保全。
第十一条 实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十二条 实施强制拆迁时，被执行人所在单位和被拆除房屋所在地的基层组织应当派人协助执行；被执行人应当到拆迁现场，拒绝到拆迁现场的，强制拆迁照常进行；运至指定处所的被执行人的财物应当交给被执行人接收，被执行人拒绝接收造成损失的，由被执行人承担责任；强制执行过程和搬迁的财物，执行机关应当记入笔录，由执行人员、被执行人员及其他在场人员签字或者盖章，被执行人员拒绝签字、盖章的，由执行人员和其他在场人员签字、盖章。
第十三条 因执行人员在实施强制拆迁过程中的过错，给被执行人的财物造成损失的，由执行机关给予经济赔偿。
第三章 拆迁补偿与安置
第十四条 拆迁人应当依照国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》和本办法的规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
拆除未超过批准期限的临时建筑，根据重置价格和剩余期限给予适当补偿。
第十五条 拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调
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换。除本办法第二十二条第三款、第二十四条第二款规定的外，拆迁补偿方式由被拆迁人自行选择。
第十六条 被拆迁房屋和安置房屋的用途，依照依法领取的《房屋所有权证》所登记的用途确定。《房屋所有权证》未登记房屋用途的，依照城市规划部门核发的《建设工程规划许可证》规定的用途确定或者由城市规划部门认定。
第十七条 货币补偿的金额，可以由拆迁人与被拆迁人协商确定，也可以根据房地产市场评估价格确定。
拆迁人与被拆迁人在规定期限内协商不成的，应当根据房地产市场评估价格确定。
第十八条 设区市和县（市）土地、房产管理等有关部门，应当定期公布城市规划区内的基准地价、各类房屋的重置价格或者单方工程造价。
第十九条 对被拆迁房屋需要进行价格评估的，应当在拆迁公告规定的期限内进行。
对被拆迁房屋和安置房屋进行价格评估，应当委托持有国务院建设行政主管部门或者省建设行政主管部门核发的《房地产价格评估资格证书》的单位承担。
拆迁人对被拆迁房屋进行价格评估时，被拆迁人和房屋使用人应当予以协助。
被拆迁人对实行产权调换的房屋进行价格评估时，房屋所有权人和房屋使用人应当予以协助。
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第二十条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成拆迁补偿安置协议，当事人申请房屋拆迁管理部门裁决时需要对被拆迁房屋或者安置房屋进行价格评估的，所需的评估费用由申请人支付。
第二十一条 拆迁人、被拆迁人对房地产价格评估机构的评估结果持有异议的，可以在接到评估结果之日起十日内，委托其他房地产价格评估机构进行价格评估，并依照下列规定确定评估价格：
（一）两次评估价格的差额不足或者等于第一次评估价格的百分之五的，按照第一次评估的价格确定；
（二）两次评估价格的差额超过第一次评估价格的百分之五不足百分之十的，按照两次评估价格的平均值确定；
（三）两次评估价格的差额等于或者超过第一次评估价格的百分之十的，由房屋拆迁管理部门组织有关专业技术人员进行评估、确定。
第二十二条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，结清产权调换的差价。
除拆迁当事人另有约定的外，用于调换的房屋与被拆迁房屋的用途应当相同。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十三条 拆迁按照城镇住房制度改革的标准价购买的住宅
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房屋时，拆迁人应当通知售房单位。被拆迁人要求实行货币补偿的，拆迁人应当根据《房屋所有权证》载明的产权比例分别给予补偿；被拆迁人要求实行产权调换的，在对用于安置的房屋进行产权登记时，应当注明产权比例。
第二十四条 拆迁租赁房屋时，被拆迁人与房屋承租人已经解除租赁关系或者被拆迁人对房屋承租人已经作出安置的，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系不能达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人应当重新订立房屋租赁合同。
第二十五条 拆迁由房产管理部门或者单位管理的公有住房时，对依照城镇住房制度改革的有关规定允许出售的住房，承租人可以按规定购买住房后，再与拆迁人签订补偿安置协议；对依照城镇住房制度改革的有关规定不允许出售的住房，拆迁补偿安置资金应当优先用于承租人的住房补贴。
第二十六条 拆迁人用已经使用过的房屋安置被拆迁人的，其房屋的质量应当优于被拆迁房屋的质量，符合国务院建设行政主管部门发布的《房屋完损等级评定标准》规定的基本完好房标准，并具备供水和供电等基本生活条件。
第二十七条 拆迁人对被拆迁人或者被拆迁的租赁房屋的承租人应当支付搬迁补助费。
被拆迁人或者租赁房屋的承租人自行安排住处的，拆迁人应当支
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付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的具体标准，由设区市和县（市）人民政府规定。
第二十八条 对被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人的安置用房不能一次解决的，可以采取过渡方式，但应当在拆迁补偿安置协议中约定过渡期限。
过渡期限一般为一年，最长不得超过二年。
第二十九条 由于拆迁人的责任使被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人延长过渡期限的，依照下列规定处理：
（一）被拆迁人或者承租人自行或者由其所在单位安排住处的，从逾期之月起，以设区市、县（市）人民政府规定的临时安置补助费的标准为基数，增加临时安置补助费，逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期满半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满二年的增加百分之七十五，逾期满二年以上的增加百分之百。
（二）被拆迁人或者房屋承租人使用由拆迁人提供的周转房的，从逾期之月起，以设区市、县（市）人民政府规定的临时安置补助费的标准为基数，付给临时安置补助费，逾期不满一年的付给百分之二十五，逾期满一年不满二年的付给百分之五十，逾期满二年以上的付给百分之七十五。
第四章 法律责任
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第三十条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施房屋拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米二十元以上五十元以下的罚款。
第三十一条 拒绝、阻碍房屋拆迁管理部门的工作人员依法执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 房屋拆迁管理部门的工作人员违法核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十三条 在城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，可参照本办法执行。
在城市规划区内征用集体土地，地上房屋等附着物的补偿依照《河北省土地管理条例》有关规定执行。
第三十四条 本办法自2002年11月1日起施行。
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来源：百度
作者：佚名
日期：10-06-07
山东省城市房屋拆迁评估管理办法
颁布日期： 二○○七年四月九日 文号： 鲁建发〔 2007〕1号
第一条 为规范本省城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迂管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的有关规定，结合本省实际情况，制定本办法。
第二条 凡在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁评估的，适用本办法。
因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迂该集体土地上房屋实施房屋拆迂评估的，参照本办法执行。
第三条 省人民政府建设行政主管部门负责对全省城市房屋拆迁评估工作进行监督管理。
设区的市、县(市)房屋拆迁管理部门负责对本行政区域内的城市房屋拆迁评估工作进行监督管理。
第四条 本办法所称城市房屋拆迁评估(以下称拆迁评估)，是指房地产评估机构依据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》。《山东省城市房屋拆迂管理条例》的有关规定，对被拆迁房屋评估确定其货币补偿金额的活动。
第五条 从事拆迁评估的评估机构应当具备下列条件：
(一)取得三级(含三级)以上房地产评估资格等级。
(二)有三名以上具有三年拆迁评估工作经验且经过省建设行政主管部门组织的拆迁法规、政策和拆迁专业知识系统培训并达到合格要求的注册房地产估价师。
取得三级(含三级)房地产评估资格等级的评估机构只能在本市、县辖区内从事拆迁评估业务。二级(合二级)以上的，可以在全省范围内从事拆迁评估业务。
第六条 设区的市、县(市)房屋拆迁管理部门应当每年向社会公示一批符合本办法第五条规定条件的评估机构，供拆迁当事人选择。
未经当地房屋拆迁管理部门公示的评估机构，不得接受拆迁评估委托，不得出具拆迁评估报告。
第七条 拆迁评估机构应当由拆迁当事人协商或被拆迁人投票的方式确定。协商或投票不成的，由拆迁当事人抽签确定，抽签由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁管理部门组织进行。拆迁当事人放弃抽签的，由房屋拆迁管理部门指定。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家评估机构评估。需要由两家或者两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
第八条 评估机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与评估机构签订书面拆迂评估委托合同.并自合同签订后15日内报当地房屋拆迁管理部门备案。评估费用由拆迁人承担，但被拆迁人自行委托或本办法另有规定的除外。
第九条 受托评估机构不得转让、变相转让受托的评估业务。
评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第十条 拆迂当事人应当向评估机构如实提供房屋拆迁许可证、拆迁范围规划红线图及各类房屋的产权性质、面积、用途等拆迁评估所必须的依据、资料及有关数据，并协助评估机构做好实地查勘记录、拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料等工作。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
因被拆迂人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，拆迁人应当邀请公证机关工作人员或由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权局资料，参照同区域该类房屋进行评估。
第十一条 拆迁当事人或受托评估机构和评估人员需要查问被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息资料的，凭拆迁委托的有关证明，当地房地产管理部门应当协助查阅。
评估机构评估测算新建普通商品房价格时，如需向有关房地产开发·企业征询销售价格，房地产开发企业应当如实提供。
第十二条 拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为评估时点。
第十三条 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
第十四条 拆迁评估一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中充分说明原因。
第十五条住宅房屋拆迁评估时，其测算的基本技术路线为：
(一)确定房屋类别。即根据房屋的性质、用途确定其所属类别为住宅。
(二)确立评.估基准价格。即确定被拆迁住宅房屋所处压位该类新建普通商品住宅房屋的市场价格。
该区位或者该区域有已建成该类普通商品住宅房屋的，应当依据其销售均价，确定该区位的新建普通商品住宅房屋市场销售价格;该区位没有的，可以依据规划部门批准的该项目的施工图及配套设施标准，推算该项目的普通商品住宅房屋的市场销售价格。
(三)测算价差。即确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价差。
根据被拆迁住宅房屋的结构、成新、楼层、朝向等房地产状况调整因素确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价差。
(四)依据评估确定的被拆迁住宅房屋的货币补偿价格，结合其建筑面积计算确定被拆迁住宅房屋的货币补偿金额。
被拆迁房屋的货币补偿价格不得低于设区的市人民政府确定的拆迁房屋的最低货币补偿价格。
(五)确定产权调换住宅房屋的价格。依据评估确定的该区位该类新建普通商品住宅房屋的不同楼层的价格，结合被拆迁人选择的调换安置住宅房屋建筑面积计算调换安置住宅房屋的价款。
第十六条 拆迁非住宅房屋评估时，应当按照下列程序进行：
(一)根据房屋的性质、用途等因素，确定非住宅房屋的类别。非住宅房屋包括营业性用房和非营业性用房，营业性用房划分为商场类建筑(大型百货商场、超市等)、商铺类建筑(门面房、商铺等)、商务类建筑(金融、证券、商业写字楼等)、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑;非营业性用房划分为工业性建筑(厂房、仓库等)、办公性建筑(行政办公楼)、公共性建筑(图书馆、博物馆等)
(二)非住宅房屋的货币补偿价格，应当按照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和国家标准《房地产估价规范》(CB/T50291—1999)的规定，采用市场比较法或，收益法评估确定。不能采用市场比较法或收益法的，也可采用成本法或其它方法评估确定。
第十七条 被拆迁住宅房屋和非住宅房屋的货币补偿价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的经营性补助费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估确定。
第十八条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估。
拆除未超过批准期限的临时建筑应当按照工程造价结合剩余使用年限，评估其货币补偿金额。
第十九条 拆迁评估应当遵循独立、客观、公正、合法的原则。拆迁评估机构应当如实出具评估报告，不得与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益，不得以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务。任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动和评估结果。
评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字，并加盖注册房地产估价师专用章。
第二十条 拆迁评估报告只作为被拆迁房屋货币补偿的依据。评估报告中估价目的统一载明为：房屋拆迁补偿评估。
拆迁评估价格应当以人民币为计价货币单位，精确到元。
第二十一条 评估机构应当将初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。符合出具条件的分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被拆迁人。
整体评估报告是关于拆迁范围内所有被拆迁房屋货币补偿金额的评估报告。
分户评估报告是按房屋所有权证划分的被拆迁房屋货币补偿金额的评估报告。
第二十二条 整体评估报告和分户评估报告要符合国家标准《房地产估价规范》(CB/T50291—1999)规定的规范格式要求。
第二十三条 拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。
第二十四条 拆迁当事人对评估结果有异议的，应当通过协商解决。经协商仍达不成一致意见的，提出异议的当事人应自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托符合本办法规定条件的其它评估机构评估。
第二十五条 拆迁当事人向原评估机构申请复核评估的，该评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受托评估机构应当在10日内出具评估报告。重新评估结果与原评估结果的差异在允许误差范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由提出异议的拆迁当事人承担。
第二十六条 拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或者另行委托评估的结果与原评估结果在允许误差范围外且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托评估机构出具的评估报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房屋拆迁评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请技术鉴定。
第二十七条 评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。
评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告;评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
重新评估和专家鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构承担。
第二十八条 省建设行政主管部门和设区的市房屋拆迁管理部门，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对拆迁评估进行技术指导.受理拆迁评估技术鉴定
第二十九条 受理拆迁评估技术鉴定后，评估专家委员会应当随机抽取3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组，处理拆迁评估技术鉴定事宜。
鉴定组成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
原评估机构应当配合评估专家委员会做好鉴定工作。
第三十条 评估专家委员会成员、评估机构、评估人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者评估结果无效。
拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助评估机构实地查勘而造成评估失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
第三十一条 对有下列行为之一的评估机构和评估人员，依据《山东省城市房屋拆迁管理条例》和建设部《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚并记入其信用档案：
(一)出具不实评估报告的;
(二)与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的;
(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的;
(四)允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让相转让受托的拆迁评估业务的;
(五)不履行评估技术咨询或者解释义务的;
(六)不配合评估鉴定专家小组进行鉴定，以及多次被。申请鉴定，经查证，确实存在问题的;
(七)违反国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)和本办法其他规定的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
对于现在高速发展的中国来说,城市建设的规模变得越来越大,而关于我国中小城市的旧城改造与拆迁则得到了人们很大的关注。随着我国社会经济的发展, 城市化进程的加快, 对中小城市的旧城进行改造和拆迁已经成为了一个非常复杂的问题,这不仅是因为旧城是我们的历史和文化,还是因为它是我们的根,以至于传统与现代成为了矛盾,从而造就旧城改造变得愈加困难。
1中小城市旧城改造面临的主要问题
(1)开发房地产使得环境恶化。对于市场经济来说,对于房地产开发商来说, 他们只有在出售或出租房地产时所取得的收入多于征用土地征用和拆迁费、安置补偿费等等才会取得收益。也正是因为这些利益,房地产开发商为了获得更大的利润,那在改造旧城时才会超强度的开发, 从而使得我国环境恶化。这种现象在我国中小城市旧城改造中是经常出现的,而且已经变得非常严重了。那么为了有效的维护开发收支平衡,那在追求经济效益的同时,还应该考虑到人口密度和建筑密度等问题。
(2)房地产开发使得基础设施超负荷运转起来。在对城市中心的土地进行改造时,这必然会改变土地的使用性质,并且在一定程度上提高土地的使用强度,这在中小城市旧城改造中是一种非常普遍的现象。因此,为了不让基础设施超负荷运转起来,就需要加强和提高基础设施的负荷能力,并且需要改造城市的供电、供水、 供气和供暖等系统。房地产开发商在追求高效益的同时,政府应该对其进行适当的管理,从而避免中小城市的基础设施容量和交通容量无法适应房地产的开发,让基础设施超负荷的运转。
(3)在对中小城市旧城的改造中,对历史保护意识不够,从而丧失了城市的历史文化和特色。在经济高速发展的今天, 仍然有一部分人认为让历史文化遗留下来会阻碍城市的发展,更别提保护了,他们往往都只注重于生活条件的改变和经济的发展,对历史文化遗产保护的意识非常薄弱,从而造成了建设性的破坏,失去了整座城市的特色。
2中小城市旧城改造的方法
2.1使得中小城市的旧城改造与房地产开发相结合
为了让中小城市的旧城改造和房地产开发相结合起来,那就需要考虑到三个问题。首先是资金问题,因为旧城改造的投入是巨大的,为了更好的适应市场经济的需求,适应社会的发展,那在投入大量资金的同时,就需要走综合开发和滚动发展的道路。其次是需求问题。在对旧城进行改造和拆迁时,必然要先准备许多安置房源,因此,可以看出未来住房的需求量是很大的,只有加快开发的脚步,才会解决这些问题。最后是实力问题。房地产开发商实力强,则它所面临的机会和经济效益都会更好,这对综合开发来说,是非常具有优势的。通过实践证明也可知,使得中小城市的旧城改造与房地产开发相结合,不仅满足中小城市的实际发展,而且还能使得旧城改造和房地产开发共同进步、共同发展。
2.2统一规划和管理,提高房地产开发的综合水平
在规划改造城区时,要以优化用地为目的,坚持统一规划,从而为引进外资创造条件。然后是需要统一管理旧城改造项目和房地产开发项目。为了让国有资产不流失,阻止土地非法交易和违法现象的发生,那就需要建立严格的市场约束制度。 为了让减免办法变得更加规范,就需要实行集中收费制度。
2.3保护和开发同时进行,保护旧城区的历史文化遗产
在对旧城区进行改造时,首先需要明确旧城区的一些历史文化遗产,然后再开发的过程中就需要对其进行一定的保护, 在对其进行定位后,就需要调整土地利用结构,从而使得改造变得更加完善。在解决旧城区人口密度和建筑密度过大这些问题上,还需要对旧城区的环境进行改善,以便提高活力和质量。
3中小城市旧城拆迁管理方法
(1)对相关的法规制度和法规原则进行健全与完善。想要使得拆迁政策变得完善,那就应该表现出没有漏洞和缺陷, 这也才会使得拆迁方和被拆迁方都感到公平。即使得拆迁当事人的权利和义务相等, 同时还要对弱势群体的利益进行保护, 从而完善中小城市房屋拆迁的法规体系。
(2)对强制拆迁制度进行完善。强制拆迁表现出两种性质,也就是民事和行政。而拆迁人在行使强制征用权时, 一般都是为了取得某项财产的所有权, 从而再进行一些合理的补偿。因为强制拆迁不会以人的意志为主,所以再进行强制拆迁时,必须做到合法、合理,否则对被拆迁人的伤害是很大的,会损害到他们的合法权益。
(3)建立面向广大群众的旧城改造项目社会评价机制。拆迁人在进行拆迁时, 为了不让被拆迁人损害合法权益,为了让旧城改造变得更加顺利,利于后面事项的进行,就需要建立面向广大群众的旧城改造项目社会评价机制,从而使拆迁事业变得更加顺利。
(4)完善旧城改造的拆迁补偿安置机制和商品房源供应体系。拆迁人在拆迁之后,为了安慰群众,让群众感到温暖,让群众能够理解这项事业,就需要完善旧城改造的拆迁补偿安置机制和商品房源供应体系。
4结论
对中小城市旧城进行改造时建设和谐社会的需要,是城市规划建设的必经之路,是科学发展的需要,这体现出我国以人为本的理念。那么在建设这项事业时, 拆迁方不仅要体现出公平、公正,还要让人们感觉到关怀与爱护,让广大群众都参与到这项事业中来,从而建设一个多元化的社会。为了能够调节社会和公众的利益,这就要求拆迁方在创新机制的同时, 还要对以前的旧城改造和拆迁管理方法进行健全和完善,从而调控市场,为人民和社会建立真正的利益,构建和谐的社会主义社会。
摘要：本文主要是通过对我国中小城市旧城改造与拆迁管理方法的探索,从而说明了我国中小城市旧城改造面临的一些问题,通过对这些问题的分析和对我国中小城市旧城改造的本质内涵进行研究,从而提出了一些符合我国中小城市旧城改造和拆迁管理的方法。
一、房屋拆迁补偿中，房屋拆迁补偿主体变化表现在以下方面
1.新的补偿主体不明
有原登记的产权人死亡现无明确的继承人；有分家析产后，原房屋所有权和使用权发生转移；有证件齐全，原产权人现已把房屋卖出，购买者又未办理过户手续。
针对上述三种情况，首先要坚持“以事实为根据，以法律为准绳”的原则，依法确定新的拆迁房屋补偿主体，并对其进行公证。
（1）对原房屋产权人死亡的。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所有的共同财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的一半分出为配偶所有。其余的为被继承人的遗产。”根据这一规定房屋补偿金额的一半应由其配偶所有，房屋的另一半补偿金额为被继承人的遗产。如被继承人无遗嘱，就依据法定继承办理公证，由继承法规定的顺序继承，所以另一半的房屋补偿金额应由配偶、子女、父母共同所有；如产权人夫妻双亡，父母也先于他们死亡，则应由其子女共同继承，并按其房屋份额依法平均分摊，达成协议，经社区证明，在意思表示真实，事实清楚合法的基础上，先办理分家析产公证，然后子女成为合法的补偿主体。
（2）对房屋所有权证、土地使用权证齐全，而买卖房屋致使产权发生变更，但又未办理变更登记过户手续的。要求其当事人到有关部门完善手续后才能成为补偿主体。如动迁急迫，经有关部门同意可由原房屋所有权人全权委托房屋买受人为代理人办理拆迁补偿事宜，为其办理委托书公证。
（3）对自行分家析产的房屋，有子女推荐代表人领取房屋拆迁补偿金，为子女达成的协议办理公证，所推荐代表为新的补偿主体。
2.“两证”证件户主不相符的
如房屋所有权证和土地使用权证不符，经一方申请，有街道办事处出具证明，交有关部门或在有关部门更改，使“两证统一”补偿主体明确。
3.拆迁户的房屋在与银行贷款行为中设定了抵押
针对这种情况，被拆迁户的房屋在银行贷款行为中作了抵押，而贷款又未偿还，其补偿费用领取的主体如何界定，按照移民建设中的规定，大部分的移民房屋拆迁补偿费是用于移民新建房屋，而只有少数不建房。依据《中华人民共和国担保法》第五十八条的规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金应当作为抵押财产”由此，原抵押的房屋因搬迁已灭失，而补偿的费用应该返还银行贷款，作为抵押财产。但事实上，房屋拆迁补偿费大部分用于新建房，只有少数移民因有住房而不需新建房。
鉴于上述规定和情况，我认为可以从两个方面给予解决并确认主体：
第一、房屋拆迁补偿金确系用于建房的，借款方与贷款方可在原借款抵押合同基础上，重新签定新建房屋继续抵押的协议书并办理公证，确保债权的实现。该抵押房屋的补偿金可由被拆迁户领取，被拆迁户就为补偿主体。
第二、补偿金不用于建房的，经借款双方协商可以用作返还借款。但上述行为的前提是既要保障债权债务的实现，又不能影响移民安置，确保工程建设的顺利进行。
综上所述，房屋拆迁补偿主体的确定虽然复杂，但只要以事实为依据，以法律为准绳，其补偿主体是能够得到准确确定，不会因为房屋拆迁补偿主体的变化而使国家的利益受到损失。
二、房屋拆迁证据保全公证应注意的问题
《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全”。
在办证之前，公证人员应先对此类公证从法规适用及其实际作用方面进行探讨，认为它既符合证据保全公证的基本特征，也符合房屋拆迁证据保全公证的受理条件和办证要求，同时也有利于推进居民搬迁进程，保护移民的合法权益，预防纠纷，减少诉讼，是应该办理的。
首先要选派经验丰富，业务能力强的专业人员执行现场勘测任务，同时做好记录，力求实物丈量的准确无误。其次要有被拆迁物各个方位拍摄的照片。再次必须有被拆迁人或邻居一道组成证据保全见证人。在具体办证时，公证人员要亲自参加对被拆迁户的丈量、登记、照片拍摄和调查取证的整个过程。要逐家逐户就搬迁法规以及公证职能、证据保全的性质作耐心的宣传，引导群众利用法律保护自己的合法权益。从而，群众消除了顾虑，积极支持有公证人员参加的实物丈量工作。
综上所述，由于公证机构介入房屋拆迁中，能保证不动产转移的准确性，维护了当事人的合法权益，减少了一些不安定因素，从而减少诉讼。
我们相信，随着我国公证制度的进一步健全和完善，我国公证事必将得到进一步的发展。房屋拆迁公证在在社会经济生活中也将发挥越来越大的作用。
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